2018 年半年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人周斌、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
无
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 经营情况的讨论与分析 ..................................................................................................... 9
第五节 重要事项........................................................................................................................... 16
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 22
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 25
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 26
第九节 公司债券相关情况........................................................................................................... 27
第十节 财务报告........................................................................................................................... 32
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 142
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 周斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大 南京市中央路389号凤凰国际大
厦六楼 厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn baibw@ppm.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 210037
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
报告期内变更情况查询索引 报告期内公司基本情况未出现变更。
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券部
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报告期内变更情况查询索引 报告期内公司信息披露情况未出现变更
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 年同期增减(%)
营业收入 736,426,073.87 443,760,084.82 65.95
归属于上市公司股东的净利润 -12,222,478.92 -72,621,920.75 不适用
归属于上市公司股东的扣除非经常性 -11,424,121.17 -75,342,914.89 不适用
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 16,548,384.25 -51,276,005.75 不适用
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 4,519,044,367.56 3,259,449,034.68 38.64
总资产 9,263,181,043.11 8,248,379,000.36 12.30
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0131 -0.0776 不适用
稀释每股收益（元／股） -0.0131 -0.0776 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益 -0.0122 -0.0805 不适用
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -0.38 -2.09 不适用
扣除非经常性损益后的加权平均净资 -0.35 -2.17 不适用
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
营业收入变动原因说明：1.本期泰兴项目住宅交付量较去年同期大幅增长；2.本期镇江项目住宅
交付量较大，去年同期住宅未交付。
归属于上市公司股东的净利润变动原因说明：1.本期有息负债较上年同期有所下降，财务费用较
上年同期有所下降；2.上年同期交付的部分楼盘为营改增前交纳营业税的项目，本期确认收入的
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楼盘交纳增值税，故本期税金及附加较上年同期大幅降低。以上原因导致归属于上市公司股东的
净利润较去年同期大幅增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是今年宜兴项目首次开盘预售收到的房款和
凤凰和美项目收到退税款导致经营活动产生的现金流量净额较去年同期大幅增加。
归属于上市公司股东的净资产变动原因说明：南京证券 2018 年 6 月在上交所挂牌上市，公司能够
取得持有的南京证券股权的公允价值。自 2018 年 6 月起，公司变更持有的南京证券股权核算方式：
可供出售金融资产由期末按成本计量转换为期末按公允价值计量，股权公允价与成本之间的差额
计入其他综合收益，导致归属于上市公司股东的净资产较年初有较大幅度增加。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
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公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 主要是项目公司按照当地政府
收入和支出 -1,014,745.95 统一安排发生的捐赠支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 216,388.20
合计 -798,357.75
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务
公司是一家专注于房地产开发及销售的上市公司，拥有国家一级房地产开发资质。公司业务
范围主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商业为主。根据《上市公司行业
分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相
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关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业
经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司的业务板块分为
住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为
主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。
在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，力争在业
界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养老养生多个领域
协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。
（三） 行业情况说明
2018 年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另
一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集
出台。上半年调控力度并未减弱，截至 6 月底已有 50 余个地级以上城市和 10 余个县市出台调控
政策。总体来看，与 2017 年相比，2018 年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给
侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控和中长期供给侧改革共同发力。
房地产市场方面，上半年政策环境趋紧，长效机制建设稳步推进，商品房销售增速放缓。2018
年以来，全国房地产市场整体环境继续收紧，限制性调控政策不断扩围且强度持续升级，同时长
效机制坚实推进，住房制度改革不断取得新进展，切实打击了部分非理性需求。商品房销售面积
增速延续去年的收窄趋势。2018 年 1-6 月全国商品房销售面积 7.7 亿平方米，同比增长 3.3%，增
速比 1-5 月提高 0.4 个百分点；商品房销售额 6.7 亿元，同比增长 13.2%，增速 1-5 月提高 1.4
个百分点。预计下半年全国商品房销售规模回落、销售价格趋稳。在因城施策调控引导下，房地
产市场将延续分化发展格局。一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给，受去年同期低基数
及供应改善影响，这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。另有部分城市人才战略引发的市场
行情已有政策出台调控且扩围预期加强，新落户人口的置业需求释放周期将明显后延，需求规模
将趋于稳定。而三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响，市场有效需求将有所下降，销
售规模将随之回落。另外，2016 年下半年以来，重点城市“限竞房”用地成交规模较大，目前第
一批“限竞房”已入市，且下半年推出力度也将加大，这对于重点城市的房价企稳将起到积极作
用。综合来看，预计下半年全国商品房销售规模将回落，得益于整体供求关系的改善，销售价格
将趋于稳定。（以上数字数据来源于国家统计局官网）
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制人是江苏
省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，连续九年入选
“全国文化企业 30 强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控
股股东的全力支持。
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（二）品牌优势
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰系列的住宅、办公产品
以及凤凰书城项目已经形成了优秀的市场品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）养老资源优势
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公
司着力养老地产的医疗和配套服务，力争实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融
资手段逐渐收缩的形势下，公司目前流动资金充裕，资产负债率在同类上市企业中处于中等水平。
（五）金融优势
公司积极拓展综合金融业务，为公司主营业务的发展提供金融服务支持。公司全资子公司江
苏凤凰置业有限公司参股的南京证券股份有限公司已于 2018 年 6 月 13 日在上交所主板上市。
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
本报告期公司营业收入较去年同期大幅上升，但归属于母公司股东的净利润仍为负数。报告
期内公司营业收入 73,642.61 万元，较去年同期上升 65.95%；归属于母公司股东的净利润
-1,222.24 万元，较去年同期亏损额减少 6,040 万元。营业收入的大幅增加是由于本报告期镇江、
泰兴项目部分交付，交付量远高于去年同期。但是泰兴与镇江项目成本较高，售价受到限价影响，
毛利微薄，故本报告期亏损
公司下半年将积极研究土地市场，加大去库存的力度。2018 年 6 月，公司拍得镇江市京口区
土地一宗，面积 88824 平方米，合 133.24 亩，同时公司相关部门也在努力争取南京土地储备。去
库存方面，重点是办公楼的销售，采取“以租带售，租售结合”的方式去库存，力争下半年去库
化取得明显成效。另外，公司在宜兴开发的首个养老地产项目“怡然居”销售顺利，符合预期，
下半年将加推 4 栋小高层住宅，项目配套的医养中心也在积极推进之中。“怡然居”作为转战养
老地产的首个项目，公司十分重视，并努力将该项目打造成公司的标杆产品。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 736,426,073.87 443,760,084.82 65.95
营业成本 651,108,512.34 368,984,376.49 76.46
销售费用 15,340,979.02 11,395,203.87 34.63
管理费用 12,338,381.88 16,019,334.21 -22.98
财务费用 59,044,603.92 75,231,455.62 -21.52
经营活动产生的现金流量净额 16,548,384.25 -51,276,005.75 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -1,641,989.92 -373,309,173.71 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -293,448,166.67 350,998,361.75 -183.60
研发支出
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营业收入变动原因说明:1.本期泰兴项目住宅交付量较去年同期大幅增长；2.本期镇江项目住宅交
付量较大，去年同期住宅未交付。以上原因导致营业收入较上年同期有较大幅度增加。
营业成本变动原因说明:1.本期泰兴项目住宅交付量较去年同期大幅增长；2.本期镇江项目住宅交
付量较大，去年同期住宅未交付。以上原因导致营业成本较上年同期有较大幅度增加。
销售费用变动原因说明:为加快销售，本期广告宣传推广费、销售代理服务费较上年同期有较大幅
度增加。
管理费用变动原因说明:无
财务费用变动原因说明:无
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要是今年宜兴项目首次开盘预售收到的房款和凤
凰和美项目收到退税款导致经营活动产生的现金流量净额较去年同期大幅增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:本期公司大幅减少购买理财产品，去年同期公司购买
理财产品较多，导致投资活动产生的现金流量净额较去年同期大幅增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:去年同期公司向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借
入 5 亿元，本期未借入资金并归还江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款 2 亿元，导致筹资活动产
生的现金流量净额较上年同期大幅下降。
研发支出变动原因说明:无
其他现金流量表科目变动原因说明:无
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(2) 其他
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目
本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
名称
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币 1,720,558,829.23 18.57 2,003,637,139.52 24.29 -14.13 见下方说明
资金
预付 124,392,553.16 1.34 3,334,914.01 0.04 3,630.01 见下方说明
款项
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存货 3,716,528,369.18 40.12 4,301,749,762.53 52.15 -13.60 见下方说明
可供 2,173,749,381.21 23.47 477,992,298.81 5.79 354.77 见下方说明
出售
金融
资产
投资 212,713,533.76 2.30 154,468,394.11 1.87 37.71 见下方说明
性房
地产
固定 23,679,576.91 0.26 23,880,493.70 0.29 -0.84 无
资产
应付 684,928,065.81 7.39 955,263,689.11 11.58 -28.30 无
账款
其他 382,642,982.58 4.13 593,101,879.57 7.19 -35.48 见下方说明
应付
款
长期 0 193,171,428.00 1.93 本期已归还借
借款 款
其他说明
货币资金变动原因说明：主要是本期归还江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款、支付镇江土地出
让金、偿还年初应付工程款导致本期货币资金有所下降。
预付款项变动原因说明:主要是支付镇江项目土拍保证金，导致本期数大幅上升。
存货变动原因说明:本期因交付的房产确认收入并结转成本导致存货较上年末有所下降。
可供出售金融资产变动原因说明: 因南京证券 2018 年 6 月在上交所挂牌上市，公司能够取得持有
的南京证券股权的公允价值。自 2018 年 6 月起，公司变更持有的南京证券股权核算方式：可供出
售金融资产由期末按成本计量转换为期末按公允价值计量,导致可供出售金融资产较上年末大幅
增加。
投资性房地产变动原因说明:本期盐城、苏州项目库存办公房对外出租，导致本期投资性房产金额
较去年同期有所上升。
其他应付款变动原因说明：主要是本期归还江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，导致其他应付
款金额较去年同期有所下降。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
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截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简
称“南京证券”）200,207,344 股，占南京证券总股本的比例为 7.28%，系南京证券第三大股东。
2018 年 6 月 13 日，南京证券在上交所上市。上述股份自南京证券股票上市之日起 12 个月内不得
转让。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
公司参股南京证券，持股数为 200,207,344 股，系南京证券第三大股东。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
因南京证券 2018 年 6 月在上交所挂牌上市，公司能够取得持有的南京证券股权的公允价值，所以
自 2018 年 6 月起，公司变更持有的南京证券股权核算方式：可供出售金融资产由期末按成本计量
转换为期末按公允价值计量。
期末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
南京证券股票的成本 476,492,600.00
资金来源 自有资金
报告期内购入 0
报告期内售出 0
投资收益 0
累计计入其他综合收益的公允价值变动
金额 1,695,757,082.40
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、 子公司分析
子 子
公 公
注册资本 持股比
司 司 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
（万元） 例（%）
全 类
称 型
江 全 80,600.00 100 4,670,202,203.45 2,559,719,082. 1,824,761.55 -4,459,585.53 -4,605,795.86
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2018 年半年度报告
苏 资 84
凤 子
凰 公
置 司
业
有
限
公
司
盐
城
凤
全
凰
资
地
子 36,000.00 100 638,381,337.90 338,460,795.92 65,259,916.86 6,507,766.66 5,166,361.52
产
公
有
司
限
公
司
镇
江
凤
凰
全
文
资
化
子 32,000.00 100 852,189,059.96 322,478,569.43 242,516,151.32 20,908,817.15 15,646,821.39
地
公
产
司
有
限
公
司
合
肥
凤
凰
全
文
资
化
子 48,000.00 100 1,263,717,075.73 551,843,089.18 - -1,092,063.24 188,529.14
地
公
产
司
有
限
公
司
南 全 27,000.00 100 310,131,149.67 163,967,226.89 28,545,177.58 936,656.85 930,209.85
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2018 年半年度报告
通 资
凤 孙
凰 公
置 司
业
有
限
公
司
苏
州
凤
全
凰
资
置
孙 24,000.00 100 604,908,316.55 316,320,977.14 30,360,461.02 9,508,784.13 7,579,867.02
业
公
有
司
限
公
司
无
锡
宜
全
康
资
置
孙 56,600.00 100 935,262,095.17 569,906,598.64 - -6,603,464.79 -4,976,707.72
业
公
有
司
限
公
司
泰
兴
市
凤 全
凰 资
-12,115,005.16
地 子 28,000.00 100 813,359,255.99 146,550,338.87 366,517,700.80 -13,165,005.16
产 公
有 司
限
公
司
江 全
苏 资
20,000.00 100 214,048,963.95 210,134,723.04 485,714.28 1,010,325.52 936,495.03
凤 孙
凰 公
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2018 年半年度报告
地 司
产
有
限
公
司
南
京
凤
全
凰
资
地
孙 20,000.00 100 218,478,146.70 215,332,185.91 - 930,760.66 697,836.99
产
公
有
司
限
公
司
南
京
凤
全
凰
资
置
孙 5,000.00 100 93,432,335.57 94,453,870.74 916,190.46 1,363,742.44 21,208,108.38
业
公
有
司
限
公
司
南
京
龙
凤
控
投
股
资
孙 40,100.00 77.31 959,135,676.74 468,408,702.82 - 15,087.51 15,087.51
置
公
业
司
有
限
公
司
2、 参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末长期股权投资合计
南京证券股份有限公司 7.28% 476,492,600 在可供出售金融资产核算
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2018 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
√适用 □不适用
由于目前公司在售楼盘部分为预售，在第三季度预计不能交付，因此第三季度可确认收入较
少。鉴于 2018 年 1-6 月公司的净利润为负数，预测年初至下一报告期期末的主营业务利润为负数。
根据孙公司东铁管巷地块土地出让合同约定，土地受让人应于 2018 年 9 月向南京市国土局支付土
地成交价款的 50%，但南京市国土局收到该土地款后再按照相关流程转付至公司需要时间，鉴于
该笔收入最终是否在第三季度实现，仍然存在不确定性，所以从谨慎考虑预测年初至下一报告期
期末累计净利润可能为亏损。公司将积极跟进该收款事项，孙公司将在收到补偿款时确认收入。
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、行业风险
2018 年上半年，全国房地产市场整体环境继续收紧，限制性调控政策不断扩围且强度持续升级，
同时长效机制坚实推进，住房制度改革不断取得新进展，切实打击了部分非理性需求。商品房销
售面积增速延续去年的收窄趋势。公司在房地产行业中属于中小型企业，抵御行业风险能力较弱。
2、产品结构风险
公司目前房地产库存中办公楼库存占比较高。在当前经济环境下，去化速度较慢，去化困难较大。
公司将根据现行国家政策和市场情况，及时调整产品结构及营销策略。
3、转型风险
公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商业模
式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引
披露日期
2017 年年度 2018.6.22 http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/an 2018.6.23
股东大会 nouncement/c/2018-06-23/600716_20180623_1.pdf
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2018 年半年度报告
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数(元)（含税）
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
解决同 凤凰集 注1 承诺时 否 是
业竞争 团 间 2008
年，无
履行期
限
解决关 凤凰集 注2 承诺时 否 是
联交易 团 间 2008
年，无
履行期
与重大资产重
限
组相关的承诺
其他 凤凰集 注3 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注4 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
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2018 年半年度报告
限
其他 凤凰集 注5 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注6 承诺期 是 是
团 限自发
与再融资相关
行结束
的承诺
之日起
36 个月
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置
业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有
效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或
相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰
置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法
律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信
息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵
守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以
及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问
题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外
提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独
立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成
后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）
凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，
不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保
凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。 二）
在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及
其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰
集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法
程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市
公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集
团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76
亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开
发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情
况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期届满后，
凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同
时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相
关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置
业提供全方位支持。
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2018 年半年度报告
注 6：公司 2016 年向包括控股股东凤凰集团在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股
票。本次非公开发行股票数量不超过 19,400 万股（含 19,400 万股），其中控股股东凤凰集团以 2
亿元现金认购本次非公开发行的部分股票。凤凰集团承诺自本次发行结束之日起三十六个月内不
转让其本次认购的股票。由于公司在 2015 年 7 月 24 日实施利润分红，发行底价调至 7.74 元/股，
发行数量调整为不超过 19,573.64 万股。2016 年 1 月 18 日，凤凰股份完成了非公开发行股票，发
行价 7.74 元/股。凤凰集团以 199,999,997.82 元现金认购了 25,839,793 股，并在报告期内持续锁定。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
鉴于立信会计师事务所（特殊普通合伙）在公司年度财务审计工作及内部控制审计工作中，
能准确、及时地提供良好的服务，公司董事会第十三次会议讨论同意续聘其为公司 2018 年度的财
务审计机构和内部控制审计机构，并将此议案提交 2017 年年度股东大会审议通过。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2018 年 4 月 18 日，公司召开第七届董事会 http://www.sse.com.cn/assortment/stock/list
第十一次会议，审议通过了《关于向关联自 /info/announcement/index.shtml?productId=60
然人出售商品房的关联交易议案》 0716
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2018 年 3 月 29 日，公司刊发《凤凰股份关于 2018 年度下半年、2019 年度上半年向控股股东
借款的关联交易公告》（详见公告临 2018-010）。公司及下属子公司拟在 2018 年度下半年、2019
年度上半年向凤凰集团借款累计不超过 30 亿元，单笔借款的借款期限及借款金额根据公司经营资
金需求确定，借款利率不高于同期公司向银行以及非银行金融机构同类贷款的利率，且最高不超
过同期银行基准利率上浮 30%。该关联交易事项尚须获得股东大会的批准。公司 2017 年年度股
东大会未通过此项关联交易议案，此项关联交易事项未能获得股东大会批准。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同
□适用 √不适用
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十二、 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
□适用 √不适用
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 发 送 公积 其 小 比例
数量 数量
(%) 行 股 金转 他 计 (%)
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新 股
股
一、有限售条件股份 25,839,793 2.76 0 25,839,793 2.76
1、国家持股
2、国有法人持股 25,839,793 2.76 0 25,839,793 2.76
3、其他内资持股 0 0 0 0
其中：境内非国有法人 0 0 0 0
持股
境内自然人持
股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持
股
二、无限售条件流通股 910,220,797 97.24 0 910,220,797 97.24
份
1、人民币普通股 910,220,797 97.24 0 910,220,797 97.24
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 936,060,590 100 0 936,060,590 100
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 38,642
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
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2018 年半年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或
冻结情
持有有限售 况
股东名称 报告期内增 期末持股数
比例(%) 条件股份数 股 数 股东性质
（全称） 减 量
量 份 量
状
态
江苏凤凰出版 0 487,883,543 52.12 25,839,793 国有法人
传媒集团有限 无
公司
卢建华 6,679,403 6,679,403 0.71 无 境内自然人
建信基金－工 0 6,459,948 0.69 其他
商银行－上海
无
国鑫投资发展
有限公司
王帮利 764,100 5,668,753 0.61 无 境内自然人
卢建荣 4,458,097 4,458,097 0.48 无 境内自然人
袁东红 -200,000 3,700,000 0.40 无 境内自然人
赖鸿就 0 3,250,000 0.35 无 境内自然人
江苏凤凰资产 0 2,988,000 0.32 国有法人
管理有限责任 无
公司
金新华 61,575 2,512,575 0.27 无 境内自然人
甘俊 1,099,900 2,500,000 0.27 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称 通股的
种类 数量
数量
江苏凤凰出版传媒集团有限 462,043,750 462,043,750
人民币普通股
公司
卢建华 6,679,403 人民币普通股 6,679,403
建信基金－工商银行－上海 6,459,948 6,459,948
人民币普通股
国鑫投资发展有限公司
王帮利 5,668,753 人民币普通股 5,668,753
卢建荣 4,458,097 人民币普通股 4,458,097
袁东红 3,700,000 人民币普通股 3,700,000
赖鸿就 3,250,000 人民币普通股 3,250,000
江苏凤凰资产管理有限责任 2,988,000 2,988,000
人民币普通股
公司
金新华 2,512,575 人民币普通股 2,512,575
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甘俊 2,500,000 人民币普通股 2,500,000
上述股东关联关系或一致行 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤凰资产管
动的说明 理有限责任公司为一致行动人。江苏凤凰出版传媒集团有限公司
与江苏凤凰资产管理有限责任公司与其余股东不存在关联关系或
一致行动关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动
关系。
表决权恢复的优先股股东及
持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售条 限售条
序号 有限售条件股东名称 新增可上
件股份数量 可上市交易 件
市交易股
时间
份数量
1 江苏凤凰出版传媒集团有限公 25,839,793 2019 年 1 月 25,839,7 锁定期
司 18 日 93 36 个月
2
3
4
5
6
7
8
9
10
上述股东关联关系或一致行动的说明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
报告期内，现任及报告期内离任的董事、监事和高级管理人员未发生持股变动情况。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
汪维宏 副董事长 离任
张淼磊 高级管理人员 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
汪维宏先生根据公司控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司《关于汪维宏同志兼任职务调
整的通知》，于 2018 年 5 月 31 日提请辞去公司副董事长、董事职务，同时辞去公司董事会战略
委员会委员、董事会审计委员会委员职务。
张淼磊先生于 2018 年 1 月 12 日向公司董事会提交辞职报告，辞去总经理助理职务。
三、其他说明
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债券余 利率 还本付息 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 到期日
额 （%） 方式 所
江苏凤凰 14 凤 122323 2014 年 9 2019 年 9 7.5 亿元 5.65% 单利按年 上交所
置业投资 凰债 月 12 日 月 12 日 计息，不
股份有限 计复利，
公司 2014 每年付息
年公司债 一次，到
券 期一次还
本，最后
一期利息
随本金的
兑付一起
支付
江苏凤凰 16 凤 135346 2016 年 3 2021 年 3 20 亿元 4.59% 单利按年 上交所
置业投资 凰 01 月 29 日 月 29 日 计息，不
股份有限 计复利，
公司 2016 每年付息
年公司债 一次，到
券（第一 期一次还
期） 本，最后
一期利息
随本金的
兑付一起
支付
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2018 年 3 月 29 日支付了自 2017 年 3 月 29 日至 2018 年 3 月 28 日期间的利息，每 1
手“16 凤凰 01”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。详见查询索引：
http://www.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announcement/
“14 凤凰债”在报告期内未到付息兑付日，不存在付息兑付情况。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 凤凰债”到期日，若投资者行使回售选择权，则到期日为 2017 年 9 月 12 日，否则到期
日为 2019 年 9 月 12 日。“14 凤凰债”面向公众投资者发行。“14 凤凰债”于 2017 年 9 月 12
日施行回售，回售有效期登记的回售数量为 0 张，回售金额为 0 元。“14 凤凰债”剩余债券余额
为 7.5 亿元。
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2018 年半年度报告
“16 凤凰 01”到期日，若投资者行使回售选择权，则到期日为 2019 年 3 月 29 日，否则到期
日为 2021 年 3 月 29 日。“16 凤凰 01”以非公开发行方式面向合格投资者发行。“16 凤凰 01”
在报告期内未到行权日，不存在行权情况。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
14 凤凰债
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人
联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
其他说明：
√适用 □不适用
名称 申万宏源证券有限公司
16 凤凰 01 办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人 联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
“14 凤凰债”募集资金扣除发行费用后剩余 7.425 亿元，全部用于补充公司营运资金，已全部
使用完毕。使用情况具体如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
江苏凤凰置业 2014-10-20 294,200,000 补充营运资金
合肥凤凰地产 2015-01-20 380,000,140 补充营运资金
镇江凤凰地产 2015-03-31 68,299,860 补充营运资金
合计 742,500,000
“16 凤凰 01”扣除发行费用后剩余 19.8 亿元，截止到报告期末，用于偿还借款和补充营运资
金已使用 2,002,714,285 元，已全部使用完毕，使用情况如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000 补充营运资金
南通凤凰 2016.5.17 260,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000 归还借款
盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000 归还借款
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2018 年半年度报告
无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2016.11.30 50,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.5.22 50,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2017.8.23 100,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.8.31 172,714,285 归还借款
盐城凤凰 2017.9.5 10,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.11.30 20,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.12.18 300,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2018.1.18 100,000,000 归还借款
盐城凤凰 2018.2.8 25,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2018.3.21 70,000,000 归还借款
合计 2,002,714,285
“16 凤凰 01”扣除发行费用后用于偿还借款和补充公司营运资金，募集资金的使用与募集说明
书约定的一致。公司募集资金专项账户运行规范，各次资金提取前均履行了公司财务制度规定的
审批程序。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2018 年 4 月 28 日出具“14 凤凰债”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2018 年 4 月 28 日出具“16 凤凰 01”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
1、增信机制
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的担保人均为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。根据中国证监会、
上交所信息披露要求，因为担保人 2018 年半年度报告披露时间晚于本公司 2018 年半年度报告披
露时间，本半年度报告暂不披露担保人财务信息。担保人 2018 年半年度报告将在中国货币网公布，
担保人财务情况、对外担保情况、除发行人股权外的其他主要资产、以及该部分资产的权利限制
及是否存在后续权利限制安排等情况敬请投资者查阅。
担保人资信状况良好，2018 年维持主体 AAA 的主体评级。
2、偿债计划及其他保障措施
报告期内，公司债券的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变
更，且均得到有效执行。
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2018 年半年度报告
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
报告期内，公司债券未出现需召开债券持有人会议之事项，未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
受托管理人按照受托管理协议履行义务，未出现违约的情况。
“14 凤凰债”2017 年受托管理事务报告于 2018 年 4 月 25 日在上交所网站披露，详见查询索
引：
http://www.sse.com.cn/assortment/stock/list/info/announcement/index.shtml?productId=
600716
“16 凤凰 01”2017 年受托管理事务报告于 2018 年 4 月 25 日在上交所网站披露，详见查询索
引：
http://www.sse.com.cn/assortment/stock/list/info/announcement/index.shtml?productId=
600716
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期末比
本报告
主要指标 上年度末 上年度末增减 变动原因
期末
（%）
流动比率 4.94 3.68 34.24 主要原因是本期偿还年初应付账款、其他
应付款，流动负债较年初出现较大幅度减
少
速动比率 1.37 1.00 37.00 主要原因是本期偿还年初应付账款、其他
应付款，流动负债较年初出现较大幅度减
少
资产负债率 50.07 59.20 -15.42
（%）
贷款偿还率 100 100
（%）
本报告
本报告期比上
期
上年同期 年同期增减 变动原因
（1-6
(%)
月）
EBITDA 利息 0.78 0.38 105.26 1.本期有息负债较上年同期有所下降，财
保障倍数 务费用较上年同期有所下降；2.本期泰
兴、镇江项目普通标准住宅符合免征土地
增值税条件，税金及附加较上年同期有较
大幅度降低。以上原因导致 EBITDA 利息
保障倍数较上年同期大幅提高
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2018 年半年度报告
利息偿付率 100 100
（%）
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十一、 公司报告期内的银行授信情况
□适用 √不适用
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司将募集资金用于偿还借款和补充公司营运资金，符合募集说明书中的相关约
定；公司未发生违反募集说明书中约定或承诺的情况。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 6 月 30 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,720,558,829.23 2,003,637,139.52
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 124,392,553.16 3,334,914.01
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 17,207,976.35 26,280,490.07
买入返售金融资产
存货 3,716,528,369.18 4,301,749,762.53
持有待售资产 1,182,008,210.07 1,182,008,210.07
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 20,943,404.00 1,183,328.92
流动资产合计 6,781,639,341.99 7,518,193,845.12
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 2,173,749,381.21 477,992,298.81
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 212,713,533.76 154,468,394.11
固定资产 23,679,576.91 23,880,493.70
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
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2018 年半年度报告
油气资产
无形资产 5,483,961.77 5,893,362.63
开发支出
商誉
长期待摊费用 324,483.80 423,413.67
递延所得税资产 65,590,763.67 67,527,192.32
其他非流动资产
非流动资产合计 2,481,541,701.12 730,185,155.24
资产总计 9,263,181,043.11 8,248,379,000.36
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 684,928,065.81 955,263,689.11
预收款项 305,890,156.17 361,072,608.08
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 286,740.87 6,160,154.07
应交税费 -58,298,227.92 46,050,864.40
应付利息 57,657,739.78 82,921,643.88
应付股利
其他应付款 382,642,982.58 593,101,879.57
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 0
其他流动负债
流动负债合计 1,373,107,457.29 2,044,570,839.11
非流动负债：
长期借款 0.00
应付债券 2,737,234,246.52 2,734,506,849.27
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 527,497,734.94 103,558,464.34
其他非流动负债
非流动负债合计 3,264,731,981.46 2,838,065,313.61
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2018 年半年度报告
负债合计 4,637,839,438.75 4,882,636,152.72
所有者权益
股本 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 1,271,817,811.80
专项储备
盈余公积 142,075,439.74 142,075,439.74
一般风险准备
未分配利润 689,476,094.86 701,698,573.78
归属于母公司所有者权益合计 4,519,044,367.56 3,259,449,034.68
少数股东权益 106,297,236.80 106,293,812.96
所有者权益合计 4,625,341,604.36 3,365,742,847.64
负债和所有者权益总计 9,263,181,043.11 8,248,379,000.36
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2018 年 6 月 30 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 232,035,897.64 549,284,115.18
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 12,500.00
应收利息
应收股利 190,000,000.00 190,000,000.00
其他应收款 52,595,846.63 58,985,507.74
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 474,631,744.27 798,282,122.92
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 3,148,893,032.96 2,923,893,032.96
长期股权投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
投资性房地产
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2018 年半年度报告
固定资产 423,568.81
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,710,467,216.43 5,485,043,647.62
资产总计 6,185,098,960.70 6,283,325,770.54
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
应付职工薪酬 74,224.64 1,383,656.32
应交税费 -35,733.54 3,759,136.48
应付利息 57,657,739.78 82,921,643.88
应付股利
181,226.56
其他应付款
183,102.82
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 57,879,333.70 88,245,663.24
非流动负债：
长期借款
应付债券 2,737,234,246.52 2,734,506,849.27
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,737,234,246.52 2,734,506,849.27
负债合计 2,795,113,580.22 2,822,752,512.51
所有者权益：
股本 936,060,590.00 936,060,590.00
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2018 年半年度报告
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 68,870,396.67 68,870,396.67
未分配利润 -50,732,635.67 19,855,241.88
所有者权益合计 3,389,985,380.48 3,460,573,258.03
负债和所有者权益总计 6,185,098,960.70 6,283,325,770.54
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 736,426,073.87 443,760,084.82
其中：营业收入 736,426,073.87 443,760,084.82
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 756,458,955.84 502,614,893.33
其中：营业成本 651,108,512.34 368,984,376.49
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 11,428,027.84 27,618,641.69
销售费用 15,340,979.02 11,395,203.87
管理费用 12,338,381.88 16,019,334.21
财务费用 59,044,603.92 75,231,455.62
资产减值损失 7,198,450.84 3,365,881.45
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 6,712,084.29
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
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2018 年半年度报告
其他收益
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -20,032,881.97 -52,142,724.22
加：营业外收入 220,835.84 41,270.31
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 1,235,581.79 2,951,036.29
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -21,047,627.92 -55,052,490.20
减：所得税费用 -8,828,572.84 17,019,765.43
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -12,219,055.08 -72,072,255.63
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 -12,222,478.92 -72,621,920.75
2.少数股东损益 3,423.84 549,665.12
六、其他综合收益的税后净额 127,117,811.80
归属母公司所有者的其他综合收益的税 127,117,811.80
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合 127,117,811.80
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动 127,117,811.80
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
七、综合收益总额 1,259,598,756.72 -72,072,255.63
归属于母公司所有者的综合收益总额 1,259,595,332.88 -72,621,920.75
归属于少数股东的综合收益总额 3,423.84 549,665.12
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.0131 -0.0776
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0131 -0.0776
0
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2018 年半年度报告
母公司利润表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 341.10 60.00
销售费用 6,531.02 700.00
管理费用 3,599,000.52 6,110,353.23
财务费用 67,001,652.09 61,760,351.08
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
资产处置收益（损失以“－”号填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -70,607,524.73 -67,871,464.31
加：营业外收入 19,647.18 4,012.26
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -70,587,877.55 -67,867,452.05
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -70,587,877.55 -67,867,452.05
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类
进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
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2018 年半年度报告
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 -70,587,877.55 -67,867,452.05
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
2018 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 721,614,400.17 569,725,107.75
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 2,521.50
收到其他与经营活动有关的现金 47,676,615.90 31,724,082.16
经营活动现金流入小计 769,291,016.07 601,451,711.41
购买商品、接受劳务支付的现金 524,306,268.13 465,783,734.58
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 13,378,924.03 14,068,602.89
支付的各项税费 178,493,473.04 136,140,797.66
支付其他与经营活动有关的现金 36,563,966.62 36,734,582.03
经营活动现金流出小计 752,742,631.82 652,727,717.16
经营活动产生的现金流量净额 16,548,384.25 -51,276,005.75
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 820,000,000.00
取得投资收益收到的现金 6,712,084.29
处置固定资产、无形资产和其他长 13,531.88
期资产收回的现金净额
39 / 142
2018 年半年度报告
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 13,531.88 826,712,084.29
购建固定资产、无形资产和其他长 1,655,521.80 21,258.00
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,200,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,655,521.80 1,200,021,258.00
投资活动产生的现金流量净额 -1,641,989.92 -373,309,173.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 500,000,000.00
偿还债务支付的现金 34,542,857.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 93,448,166.67 114,458,781.25
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 200,000,000.00
筹资活动现金流出小计 293,448,166.67 149,001,638.25
筹资活动产生的现金流量净额 -293,448,166.67 350,998,361.75
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -278,541,772.34 -73,586,817.71
加：期初现金及现金等价物余额 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
六、期末现金及现金等价物余额 1,694,569,307.54 2,494,761,444.14
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,566,564.31 257,732,396.79
经营活动现金流入小计 2,566,564.31 257,732,396.79
购买商品、接受劳务支付的现金
40 / 142
2018 年半年度报告
支付给职工以及为职工支付的现金 3,471,281.68 4,296,613.24
支付的各项税费 4,159,760.18 4,526,775.61
支付其他与经营活动有关的现金 226,256,655.51 196,482,782.21
经营活动现金流出小计 233,887,697.37 205,306,171.06
经营活动产生的现金流量净额 -231,321,133.06 52,426,225.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长 516,745.59
期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 516,745.59
投资活动产生的现金流量净额 -516,745.59
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 6,389,661.11 500,160,201.70
筹资活动现金流入小计 6,389,661.11 500,160,201.70
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的 91,800,000.00 91,800,000.00
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 20,000,000.00
筹资活动现金流出小计 91,800,000.00 111,800,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -85,410,338.89 388,360,201.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -317,248,217.54 440,786,427.43
加：期初现金及现金等价物余额 549,284,115.18 997,440,326.16
六、期末现金及现金等价物余额 232,035,897.64 1,438,226,753.59
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
41 / 142
2018 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益 益合计
股本
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 险准备 利润
一、上年期末余额 936,06 1,479, 142,07 701,69 106,293, 3,365,74
0,590. 614,43 5,439. 8,573. 812.96 2,847.64
00 1.16 74 78
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 936,06 1,479, 142,07 701,69 106,293, 3,365,74
0,590. 614,43 5,439. 8,573. 812.96 2,847.64
00 1.16 74 78
三、本期增减变动金额（减 1,271,81 -12,22 3,423.84 1,259,59
少以“－”号填列） 7,811.80
2,478. 8,756.72
92
（一）综合收益总额 1,271,81 -12,22 3,423.84 1,259,59
7,811.80
2,478. 8,756.72
92
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
42 / 142
2018 年半年度报告
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,06 1,479, 1,271, 142,07 689,47 106,297, 4,625,34
0,590. 614,43 817,81 5,439. 6,094. 236.80 1,604.36
00 1.16 1.80 74 86
上期
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东 所有者权
其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益 益合计
股本
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 险准备 利润
一、上年期末余额 936,06 1,479, 142,04 949,35 109,031, 3,616,10
0,590. 614,43 2,138. 1,651. 691.75 0,502.15
00 1.16 09 15
43 / 142
2018 年半年度报告
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 936,06 1,479, 0.00 0.00 142,04 0.00 949,35 109,031, 3,616,10
0,590. 614,43 2,138. 1,651. 691.75 0,502.15
00 1.16 09 15
三、本期增减变动金额（减 -72,62 549,665. -72,072,
少以“－”号填列） 1,920. 12 255.63
75
（一）综合收益总额 -72,62 549,665. -72,072,
1,920. 12 255.63
75
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
44 / 142
2018 年半年度报告
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,06 1,479, 142,04 876,72 109,581, 3,544,02
0,590. 614,43 2,138. 9,730. 356.87 8,246.52
00 1.16 09 40
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 936,060, 2,435,7 68,870, 19,855, 3,460,5
590.00 87,029. 396.67 241.88 73,258.
48 03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060, 2,435,7 68,870, 19,855, 3,460,5
590.00 87,029. 396.67 241.88 73,258.
48 03
三、本期增减变动金额（减 -70,587 -70,587
少以“－”号填列） ,877.55 ,877.55
（一）综合收益总额 -70,587 -70,587
,877.55 ,877.55
（二）所有者投入和减少资
45 / 142
2018 年半年度报告
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060, 2,435,7 68,870, -50,732 3,389,9
590.00 87,029. 396.67 ,635.67 85,380.
48 48
上期
项目 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年期末余额 936,060, 2,435,7 68,870, 132,864 3,573,5
590.00 87,029. 396.67 ,458.84 82,474.
46 / 142
2018 年半年度报告
48 99
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060, 2,435,7 0.00 0.00 68,870, 132,864 3,573,5
590.00 87,029. 396.67 ,458.84 82,474.
48 99
三、本期增减变动金额（减 -67,867 -67,867
少以“－”号填列） ,452.05 ,452.05
（一）综合收益总额 -67,867 -67,867
,452.05 ,452.05
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
47 / 142
2018 年半年度报告
（六）其他
四、本期期末余额 936,060, 2,435,7 68,870, 64,997, 3,505,7
590.00 87,029. 396.67 006.79 15,022.
48 94
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
48 / 142
2018 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9
号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募
集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字
〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开发
行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核发
的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股
票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股
（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此次增
发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大
资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》 证监许可〔2009〕
1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤
凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集
团将其持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团
名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成
后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约
占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及
住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304
号企业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤凰”，
股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由
“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 977,000
股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增
49 / 142
2018 年半年度报告
持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。 2013 年 2
月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股, 江
苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份
457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场
增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公司股份
1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司股份总数的
62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956
股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币
936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本公
司股份总数的 52.44%。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数量 169,620,163
股，占公司股本总数的 18.12%。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：南京
市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：周斌。本公司统一社会信用代
码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商品房
销售。
本财务报表已经公司全体董事于 2018 年 8 月 16 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2018 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
合肥凤凰文化地产有限公司
50 / 142
2018 年半年度报告
镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其他
主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企
业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解
释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报
表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
见下述说明
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
51 / 142
2018 年半年度报告
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并：
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存
收益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
（2）非同一控制下企业合并：
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并：
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存
收益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
（2）非同一控制下企业合并：
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中
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取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于
发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
（1）金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出
售金融资产；其他金融负债等。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
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取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债
券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损
益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值
变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作
为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（提示：如实际利率与票面利率差别较小的，按票
面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续
期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在
活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应
收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债
券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价
值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量
的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资
产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将
原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期
损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
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则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原
则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满
足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止
确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项
金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
(4)金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本
公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债
与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新
金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或
其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转
出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公
允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与
支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损
益。
(5)金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的
金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用
并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或
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负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入
值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察
输入值。
(6)金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金
融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减
值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，
预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益
的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观
上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当
期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准
对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、
其他应收款等，以下同）单独进行减值测试。单
项金额重大是指：应收款项余额在 100 万元以上
的（含 100 万元）。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来
现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，计提坏账准备。单独测试未发生减值的应
收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的应收款项 除单项金额重大及单项金额虽不重大但单独计
提坏账准备的应收款项以外的应收款项
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组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 10 10
其中：1 年以内分项，可添加行
1－2 年 20 20
2－3 年 50 50
3 年以上
3－4 年 80 80
4 年以上 100 100
4－5 年
5 年以上
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 本公司的下属控股公司及下属控股公司之间的应
收款项，按个别认定法单独进行减值测试。
坏账准备的计提方法
有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额
虽不重大的应收款项，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额计提坏账准备。
12. 存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类
存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。
2、 不同类别存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可
变现净值时，存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货
跌价准备，计入当期损益。
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
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费用以及相关税费后的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照
存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或
类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
3、 发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
6、 开发用土地的核算方法：
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款
及相关税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品
房成本。
7、 公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成
本。
8、 质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支
付期限、从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在
保质期内无质量问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，
在此扣除列支，保修期结束后清算。
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13. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，
已经获得批准。
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单
位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或
者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，
被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发
行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等
原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并
方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始
投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面
价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，
股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始
投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原
持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成
本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量
的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的
相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；
不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作
为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对
价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发
放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投
资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确
认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整
长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的
公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的
净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行
核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归
属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现
内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发
生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下
和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）合并财务报表的编制方法”
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中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长
期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质
上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应
收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额
外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的
其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其
他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因
丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位
实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用
权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价
值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置
后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金
融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
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投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完
成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用
建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销
政策执行。
公司将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货，转换
日为租赁期届满、董事会或类似管理当局机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外
销售的日期。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有
形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-35 年 3% 2.77%-4.85%
机器设备 10 年 3% 9.7%
电子设备 3年 3% 32.33%
运输设备 4年 3% 32.33%
其他设备 5年 3% 19.40%
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折
旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折
旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产
尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租
赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
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(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账
价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
17. 在建工程
√适用 □不适用
1、 在建工程类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资
产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决
算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按
估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办
理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
18. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计
入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定
可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
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（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用
停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分
资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销
售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过
3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中
断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借
款费用继续资本化。
（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投
资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数（按每季季末平均）乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权
平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价
金额，调整每期利息金额。
19. 生物资产
□适用 √不适用
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20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定
用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具
有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入
账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计
入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量
的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入
账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货
币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，
不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法
预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊
销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依 据
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
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(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1、 划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性有计划调查、研究活
动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2、 开发阶段支出资本化的具体条件
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，
在发生时计入当期损益。
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明
资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额
为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高
者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的
最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
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方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在
将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的
公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计
量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额
的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可
收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资
产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商
誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账
面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本
公司长期待摊费用包括装修费、人防停车费。
（1）摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
（2）摊销年限
项 目 摊销年限
办公室装修 3年
宿舍装修 1年
人防停车费 3年
24. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职
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工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本司提供服务的会计
期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产
成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充养
老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计
入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的
孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，
根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券
的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计
期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转
至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结
算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付
辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益。
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(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
25. 预计负债
√适用 □不适用
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资
产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，
本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间
价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确
定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，
则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种
结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能
发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概
率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定
能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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28. 收入
√适用 □不适用
1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计
量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量
时，确认商品销售收入实现。
房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合
格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务；按合同规定向客户交付房屋；取得
了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。
2、 提供劳务收入确认的具体判断标准
在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务
收入，不能够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到
补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成
本。②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期
损益，不确认提供劳务收入。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够
流入企业，与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情
况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了
合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能
够可靠地计量。
29. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与
收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
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与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资
产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；
与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与
本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的
相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司
日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
确认时点
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(一)企业能够满足政府补助所附条件；
(二)企业能够收到政府补助。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费
用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获
得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以
外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税
主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主
体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产
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及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
31. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总
额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当
期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认
相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总
额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2)、融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的
融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公
司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确
认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关的
初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1、终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本
公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
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（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
2、关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控
制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，
不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其他
企业。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名
会计政策变更的内容和原因 审批程序
称和金额)
因南京证券股份有限公司（以 按财政部规定执行 调增可供出售金融资产
下简称“南京证券”）2018 年 1,695,757,082.40 元，调增其他
6 月在上海证券交易所挂牌上 综合收益 1,271,817,811.80 元，
市，公司能够取得持有的南京 调增递延所得税负债
证券股权的公允价值。自 2018 423,939,270.60 元。
年 6 月起，公司变更持有的南
京证券股权核算方式：可供出
售金融资产由期末按成本计量
转换为期末按公允价值计量。
其他说明
无
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应 16%、10%、6%、5%
税劳务收入为基础计算销项税
额，在扣除当期允许抵扣的进项
税额后，差额部分为应交增值税
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5%
5 月 1 日起，营改增交纳增值税）
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计 7%
缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计 3%
缴
地方教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计 2%
缴
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和 超率累进税率
规定的税率计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 3,035.84 4,733.37
银行存款 1,694,566,271.70 1,973,106,346.51
其他货币资金 25,989,521.69 30,526,059.64
合计 1,720,558,829.23 2,003,637,139.52
其中：存放在境外的款
项总额
其他说明
其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 年初余额
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项目 期末余额 年初余额
保函保证金 511,200.00 7,198,100.00
个贷保证金 4,955,371.64 12,032,711.45
质量保证金 20,522,950.05 11,295,248.19
合计 25,989,521.69 30,526,059.64
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对变
现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
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(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 122,643,487.88 98.59 2,583,461.61 77.47
1至2年 1,072,598.88 0.86 206,528.14 6.19
2至3年 175,754.00 0.14 308,698.86 9.26
3 年以上 500,712.40 0.40 236,225.40 7.08
合计 124,392,553.16 100.00 3,334,914.01 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
占预付款项期末余额
预付对象 期末余额
合计数的比例
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占预付款项期末余额
预付对象 期末余额
合计数的比例
镇江市国土资源局 121,000,000.00 97.27%
国网江苏省电力有限公司镇江供电公司 922,598.88 0.74%
南京金鸿装饰工程有限公司 738,666.24 0.59%
国网江苏省电力有限公司苏州市供电分公司 210,000.00 0.17%
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 183,327.96 0.15%
合计 123,054,593.08 98.92%
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中预付关联方款项，详见注释十二、（五）。
其他说明
□适用 √不适用
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
（按单位）
中国耀华玻璃集团 1,125,991.00 1,125,991.00 100.00% 预计不可收回
有限公司
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2018 年半年度报告
-- --
合计 1,125,991.00 1,125,991.00
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 1,980,386.66 198,038.67 4.90
1 年以内小计 1,980,386.66 198,038.67 4.90
1至2年 8,511,152.32 1,702,230.46 21.05
2至3年 15,481,458.56 7,740,729.29 38.30
3 年以上
3至4年 4,379,886.16 3,503,908.93 10.83
4至5年 9,595,027.70 9,595,027.70 23.74
5 年以上 475,774.30 475,774.30 1.18
合计 40,423,685.70 23,215,709.35 100.00
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或
(3). 转回的坏账准备情况：0
本期计提坏账准备金额 7,198,450.84 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年半年度报告
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
维修基金 8,879,988.40 10,994,205.71
社会保障费 3,373,858.00 11,543,033.00
保证金、押金及其他 29,295,830.30 20,886,500.87
合计 41,549,676.70 43,423,739.58
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
安徽国信建设 竣工备案质 8,169,175.00 1-2 年 19.66% 1,633,175.00
集团有限公司 保金
中国江苏国际 工程质量保 7,962,179.00 2-3 年 19.16% 3,981,089.50
经济技术合作 证金
集团有限公司
苏州工业园区 维修基金 6,572,997.70 4-5 年 15.82% 6,572,997.70
房产交易中心
合肥兴泰融资 公积金贷款 2,890,500.00 2-3 年 6.96% 1,865,100.00
担保有限公司 保证金
南通市物业管理中 维修基金 2,306,990.70 2-3 年 5.55% 1,153,495.35
心
合计 27,901,842.40 67.15% 15,205,857.55
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中预付关联方款项，详见注释十二、（五）。
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项 期末余额 期初余额
目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
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2018 年半年度报告
原
材
料
在
产
品
库
存
商
品
周
转
材
料
消
耗
性
生
物
资
产
建
造
合
同
形
成
的
已
完
工
未
结
算
资
产
开 1,426,319,275. - 1,426,319,275. 2,031,210,884. 0.00 2,031,210,884.
发 75 75 47 47
成
本
开 2,312,367,992. 22,158,899. 2,290,209,093. 2,292,697,777. 22,158,899. 2,270,538,878.
发 83 40 43 46 40 06
产
品
拟 - - 0.00 0.00 0.00 0.00
开
发
土
地
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2018 年半年度报告
合 3,738,687,268. 22,158,899. 3,716,528,369. 4,323,908,661. 22,158,899. 4,301,749,762.
计 58 40 18 93 40 53
（1）开发成本
预计竣工时
项目名称 开工时间 预计总投资 期末余额 年初余额
间
盐城凤凰项目 2012.10 2018.06 103,400 万 541,772,195.23
合肥凤凰项目 2013.05 2018.12 149,200 万 454,200,834.36 392,628,565.17
镇江凤凰项目 2014.05 2018.06 97,000 万 0.00 186,737,251.13
泰兴凤凰项目 2014.12 2019.12 194,000 万 190,457,335.97 160,701,301.73
宜兴地产项目 2016.02 2019.12 118,970 万 781,661,105.42 749,371,571.21
合计 -- -- -- 1,426,319,275.75 2,031,210,884.47
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
凤凰和鸣苑项目 2008.12 6,444,554.26 - 122,453.88 6,322,100.38
凤凰和熙苑 A 地块 2010.12 9,355,558.28 - - 9,355,558.28
凤凰和熙苑 B 区住宅 2014.12 13,201,851.35 - 65,106.67 13,136,744.68
凤凰和美项目 2012.12 74,910.79 - 27,825.41 47,085.38
凤凰山庄项目 2014.06 31,943,766.63 - 89,996.15 31,853,770.48
苏州凤凰项目 2014.03 461,486,594.70 - 55,889,398.07 405,597,196.63
南通凤凰项目 2014.12 278,592,027.99 - 25,228,210.94 253,363,817.05
盐城凤凰项目（已完工
2017.12 104,451,321.32
部分） 550,506,843.26 80,179,924.48 574,778,240.10
合肥凤凰项目（已完工
2016.12 118,360,492.34
部分） - - 118,360,492.34
镇江凤凰项目（已完工
2017.12 540,356,872.73
部分） 186,737,251.13- 211,952,995.31 515,141,128.55
泰兴凤凰北地块项目 2017.11 728,429,827.07 - 344,017,968.11 384,411,858.96
合计 2,292,697,777.46 737,244,094.39 717,573,879.02 2,312,367,992.83,
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
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2018 年半年度报告
转回或转
计提 其他 其他
销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的
已完工未结算资
产
南通凤凰项目 22,158,899.40 0.00 0.00 0.00 0.00 22,158,899.40
0.00 0.00 0.00 0.00
合计 22,158,899.40 22,158,899.40
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
(结转开发产品)
盐城凤凰项目 24,634,529.55 24,634,529.55 -
合肥凤凰项目 9,992,636.89 9,992,636.89
镇江凤凰项目 121,905.81 121,905.81 0.00
泰兴凤凰项目 177,068.72 177,068.72
宜兴地产项目 10,062.52 10,062.52
合 计 34,936,203.49 24,756,435.36 10,179,768.13
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管委
会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72
平方米，开发产品 22,825,882.03 元，网签给新都街道下属企业—盐城市新都物业服务有限公司，作
为本公司后期建设立体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
11、 持有待售资产
√适用 □不适用
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2018 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
预计处置费 预计处
项目 期末账面价值 公允价值
用 置时间
新街口铁管巷拟 1,182,008,210.07 2,322,201,737.61 0.00 2018 年 1
开发土地 月
合计 1,182,008,210.07 2,322,201,737.61 0.00 /
其他说明：
南京龙凤投资置业有限公司名下位于南京市核心商业区新街口铁管巷 A、C 地块(土地面积 18,108.10
平方米、计容建筑面积 114,291.60 平方米)，受政府规划调整影响，一直未开发。现南京市人民政府
收回该地块，与周边地块统一规划整体开发。2018 年 1 月 17 日，网上交易 NO.2017G84（秦淮区东
铁管巷地块）由置地（香港）投资有限公司以 47.7 亿元竞得。根据南京市秦淮区人民政府提出的补
偿方案，收回东铁管巷 A、C 地块土地使用权的补偿方案由按照地块原出让建筑容量（约 11.43 万
平方米）测算，补偿标准为地块收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面成交价=成交总价/总
计容面积）乘以 A、C 地块原出让建筑面积。
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
理财 0.00 0.00
应交税费-增值税借方余额重分类 20,943,404.00 1,183,328.92
合计 20,943,404.00 1,183,328.92
其他说明
无
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务工 0.00 0.00 0.00
具：
可供出售权益工 2,173,749,381.21 2,173,749,381.21 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
具：
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2018 年半年度报告
按公允价值 2,172,249,682.40 2,172,249,682.40 0.00 0.00 0.00
计量的
按成本计量 1,499,698.81 1,499,698.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
的
合计 2,173,749,381.21 - 2,173,749,381.21 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售债
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
务工具
权益工具的成本/债务工
476,492,600.00 0.00 476,492,600.00
具的摊余成本
公允价值 2,172,249,682.40 0.00 2,172,249,682.40
累计计入其他综合收益的
1,695,757,082.40 0.00 1,695,757,082.40
公允价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
在被 本
被 账面余额 减值准备
投资 期
投
本 本 单位 现
资
本期 本期 期 期 持股 金
单 期初 期末 期初 期末
增加 减少 增 减 比例 红
位
加 少 (%) 利
南 476,492,600.00 0.00 476,492,600.00 0.00 0.00 0.00 7.28%
京
证
券
股
份
有
限
公
司
无 1,499,698.81 0.00 0.00 1,499,698.81 0.00 0.00 2.35%
锡
凤
凰
国
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2018 年半年度报告
际
文
化
交
流
中
心
有
限
公
司
合 477,992,298.81 0.00 476,492,600.00 1,499,698.81 0.00 0.00 /
计
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）与江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤
凰置业”）签订《南京证券有限责任公司股权转让协议》，凤凰集团为履行其于 2008 年 12 月 5 日作
出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有限责任公
司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券 14,800 万元股权转让给
凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的评估报告，该 14,800 万元股权截止 2011 年 12 月
31 日经评估的市场价值为 43,649.26 万元，据此，双方确认本次股权转让的转让价格为人民币
43,649.26 万元，即每股 2.95 元人民币。2012 年 9 月 12 日，中国证券监督管理委员会核准南京证券
有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任公司更名为南京证券股份有限公司
（以下简称“南京证券”）。本次变更后，凤凰置业合计持有南京证券 20,020.7344 万股。2018 年 3
月 13 日，南京证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上市之日起 12 个月内不
得转让。因南京证券 2018 年 6 月在上海证券交易所挂牌上市，公司能够取得持有的南京证券股权
的公允价值。自 2018 年 6 月起，公司变更持有的南京证券股权核算方式：可供出售金融资产由期
末按成本计量转换为期末按公允价值计量。
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 160,535,638.26 0.00 0.00 160,535,638.26
2.本期增加金额 62,478,799.46 62,478,799.46
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 62,478,799.46 62,478,799.46
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 223,014,437.72 223,014,437.72
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 6,067,244.15 0.00 0.00 6,067,244.15
2.本期增加金额 4,233,659.81 4,233,659.81
（1）计提或摊销 4,233,659.81 4,233,659.81
3.本期减少金额
（1）处置
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2018 年半年度报告
（2）其他转出
4.期末余额 10,300,903.96 10,300,903.96
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 212,713,533.76 212,713,533.76
2.期初账面价值 154,468,394.11 0.00 0.00 154,468,394.11
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 建筑面积 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 2,027.93㎡ 16,016,378.78 12,252,497.98
凤凰和熙A区机械车位 162.10㎡
1,094,734.30 1,051,751.33
凤凰和熙B区地下商业 512.13㎡
3,122,011.06 2,943,888.44
凤凰和熙B区机械车位 993.24㎡
6,054,920.31 5,817,185.34
凤凰和鸣出租车位（原固定资产转入） --
2,873,270.04 2,198,045.98
南通凤凰项目（办公商品房） 2,760.99㎡
23,471,944.09 22,721,171.11
苏州凤凰项目（办公） 14,833.77㎡
150,931,132.88 146,652,605.98
盐城凤凰文化广场（办公） 2,869.48 ㎡ 19,450,046.26 19,076,387.60
合 计 --
223,014,437.72 212,713,533.76
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年半年度报告
项目 房屋及建筑物 电子设备 运输工具 其他 固定资产装修 合计
一、账面
原值：
1.期
27,523,060.88 5,037,417.52 3,482,708.81 1,573,922.24 2,635,218.77 40,252,328.22
初余额
2.本
期增加金 380,121.12 311,042.41 130,924.07 822,087.60
额
（
380,121.12 311,042.41 130,924.07 822,087.60
1）购置
（
2）在建工
程转入
（
3）企业合
并增加
3.
本期减少 4,668.00 381,125.00 2,750.00 - 388,543.00
金额
（
1）处置或 4,668.00 381,125.00 2,750.00 - 388,543.00
报废
4.期
27,523,060.88 5,412,870.64 3,412,626.22 1,702,096.31 2,635,218.77 40,685,872.82
末余额
二、累计
折旧
1.期
4,671,725.10 4,491,790.87 3,337,267.72 1,314,888.62 2,556,162.21 16,371,834.52
初余额
2.本
期增加金 666,295.23 256,540.11 47,225.37 41,287.39 - 1,011,348.10
额
（
666,295.23 256,540.11 47,225.37 41,287.39 - 1,011,348.10
1）计提
-
3.本
期减少金 4,527.96 369,691.25 2,667.50 - 376,886.71
额
（
1）处置或 4,527.96 369,691.25 2,667.50 - 376,886.71
报废
4.期
5,338,020.33 4,743,803.02 3,014,801.84 1,353,508.51 2,556,162.21 17,006,295.91
末余额
三、减值
准备
1.期
0.00
初余额
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2018 年半年度报告
2.本
期增加金
额
（
1）计提
3.本
期减少金
额
（
1）处置或
报废
4.期
末余额
四、账面
价值
1.期
末账面价 22,185,040.55 669,067.62 397,824.38 348,587.80 79,056.56 23,679,576.91
值
2.期
初账面价 22,851,335.78 545,626.65 145,441.09 259,033.62 79,056.56 23,880,493.70
值
截止 2018 年 6 月 30 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
2.本期增加金
额
(1)购置
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
3.本期减少金
额
(1)处置
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2018 年半年度报告
4.期末余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
二、累计摊销
1.期初余额 1,366,056.31 1,923,555.30 3,289,611.61
2.本期增加金 81,151.86 328,249.00 409,400.86
额
（1）计提 81,151.86 328,249.00 409,400.86
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额 1,447,208.17 2,251,804.30 3,699,012.47
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价 4,395,726.07 1,088,235.70
值 5,483,961.77
2.期初账面价 4,476,877.93 1,416,484.70 5,893,362.63
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 349,895.18 25,411.38 324,483.80
人防停车费 73,518.49 73,518.49 0.00
合计 423,413.67 98,929.87 324,483.80
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备
内部交易未实现利润
可抵扣亏损
计提的坏账准备 22,948,793.48 5,737,198.37 15,651,956.92 3,912,989.23
视同销售预计毛利 9,044,191.20 2,261,047.80 24,724,471.52 6,181,117.88
以后年度可抵扣的广告 4,409,523.52 1,102,380.88 2,349,068.52 587,267.13
费
可弥补亏损 120,412,200.40 30,103,050.10 117,142,319.42 29,285,579.85
已计提未缴纳的税金 43,585,283.04 10,896,320.76 45,681,392.18 11,420,348.05
预提费用 1,676,822.72 419,205.68 713,532.70 178,383.18
应资本化的费用 13,722,833.64 3,430,708.41 14,284,757.40 3,571,189.35
税会成本差异 15,287,375.80 3,821,843.95 5,132,975.23 1,283,243.81
其他 3,242.60 810.65 428.72 107.18
内部交易未实现利润 31,272,788.28 7,818,197.07 44,427,866.64 11,106,966.66
合计 262,363,054.68 65,590,763.67 270,108,769.25 67,527,192.32
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2018 年半年度报告
递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
应纳税暂时性差异
负债 异 负债
非同一控制企业合并
资产评估增值
可供出售金融资产公
允价值变动
可供出售金融资产 1,695,757,082.40 423,939,270.60 0.00 0.00
企业合并确认的被购 414,233,857.35 103,558,464.34 414,233,857.35 103,558,464.34
买方可辨认净资产公
允价值与其账面价值
有差异的资产
合计 2,109,990,939.75 527,497,734.94 414,233,857.35 103,558,464.34
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
□适用 √不适用
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
34、 应付票据
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 494,298,380.35 792,986,349.07
一至两年 53,056,464.76 126,942,205.79
二至三年 120,113,874.42 4,641,996.86
三年以上 17,459,346.28 30,693,137.39
合计 684,928,065.81 955,263,689.11
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中应付关联方款项，详见注释九、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏南通二建集团有限公司 39,567,108.52 一至两年
中国建筑第八工程局有限公司 4,568,718.19 一至两年
四川超宇建设集团有限公司 1,930,192.80 一至两年
通州建总集团有限公司 1,664,774.20 一至两年
南京金中建幕墙装饰有限公司 1,635,874.05 一至两年
合计 49,366,667.76 /
其他说明
√适用 □不适用
期末金额较大的应付账款：
单位名称 金 额 备 注
江苏南通二建集团有限公司 39,567,108.52 工程款
苏州谨业园林装饰设计公司 7,845,418.99 工程款
中国建筑第八工程局有限公司 4,568,718.19 工程款
南通四建集团有限公司 3,991,914.53 工程款
四川超宇建设集团有限公司 1,930,192.80 工程款
合计 57,903,353.03
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2018 年半年度报告
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 305,270,156.17 351,407,880.08
一至两年 20,000.00 9,094,728.00
二至三年 30,000.00 220,000.00
三年以上 570,000.00 350,000.00
合计 305,890,156.17 361,072,608.08
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2018 年 6 月 30 日预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）股份的股东单位款项。
2018 年 6 月 30 日预收账款余额中预收关联方款项详见注释十二、（五）。
2018 年 6 月 30 日预收账款余额中，房地产项目预收账款为 305,173,127.82 元，预收租赁费为
717,028.35 元。其中房地产项目预收账款情况如下：
预计竣工时
项目名称 期末余额 年初余额 预售比例
间
凤凰和鸣产权车位 30,000.00 已完工 63.50%
苏州凤凰写字楼 2,318,170.00 5,841,107.00 已完工 18.45%
南通凤凰公寓 1,237,808.00 9,418,408.19 已完工 100.00%
南通凤凰写字楼 50,000.00 100,000.00 已完工 26.35%
南通凤凰车位 293,760.00 已完工 14.20%
凤凰山庄 420,000.00 420,000.00 已完工 94.44%
凤凰山庄车位 210,000.00 210,000.00 已完工 78.85%
盐城凤凰文化广场写字楼（4、5
已完工 36.94%
号楼） 8,313,153.00 10,031,647.00
和润园（2,3,4,5,6 号楼） 39,589,800.82 146,666,180.00 已完工 76.53%
凤凰和泰住宅 55,668,344.00 159,322,819.00 已完工 88.76%
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2018 年半年度报告
预计竣工时
项目名称 期末余额 年初余额 预售比例
间
（3,5,6,7,8,11,12,13,14 号
楼）
凤凰和泰商业（5 号楼） 15,104,603.00 24,895,985.00 已完工 75.00%
宜兴花园洋房一期 181,967,489.00 2018.12 33.60%
合计 305,173,127.82 356,936,146.19
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,160,154.07 7,505,510.83 13,378,924.03 286,740.87
二、离职后福利-设定提存 0.00 1,050,309.40 1,050,309.40 0.00
计划
三、辞退福利 0.00 5,000.00 5,000.00 0.00
四、一年内到期的其他福利
合计 6,160,154.07 8,560,820.23 14,434,233.43 286,740.87
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补 6,025,339.55 5,723,741.45 11,711,849.33 37,231.67
贴
二、职工福利费 0.00 338,786.08 338,786.08 0.00
三、社会保险费 0.00 542,621.19 542,621.19 0.00
其中：医疗保险费 0.00 480,378.28 480,378.28 0.00
工伤保险费 0.00 24,827.89 24,827.89 0.00
生育保险费 0.00 37,415.02 37,415.02 0.00
四、住房公积金 0.00 706,465.60 706,465.60 0.00
五、工会经费和职工教育经 134,814.52 193,896.51 79,201.83 249,509.20
费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
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2018 年半年度报告
合计 6,160,154.07 7,505,510.83 13,378,924.03 286,740.87
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 0.00 1,024,354.02 1,024,354.02 0.00
2、失业保险费 0.00 25,955.38 25,955.38 0.00
3、企业年金缴费
合计 0.00 1,050,309.40 1,050,309.40 0.00
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 702,090.32 11,751,066.37
消费税
营业税 -116,586.05 -116,586.05
企业所得税 -4,496,339.37 529,636.51
个人所得税 62,383.47 54,051.60
城市维护建设税 156,363.55 880,780.05
教育费附加和地方教育费附加 111,789.24 629,229.61
土地增值税 -56,129,360.64 31,224,072.97
土地使用税 443,549.87 609,592.48
印花税 55,992.94 7,556.00
房产税 911,888.75 481,464.86
合计 -58,298,227.92 46,050,864.40
其他说明：
无
39、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 57,657,739.78 82,921,643.88
短期借款应付利息
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2018 年半年度报告
划分为金融负债的优先股\永续债利
息
合计 57,657,739.78 82,921,643.88
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应付股利
□适用 √不适用
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 362,738.76 242,782,645.61
一至两年 36,957,926.07 77,541,672.00
两至三年 144,590,333.99 263,562,656.83
三年以上 200,731,983.76 9,214,905.13
合计 382,642,982.58 593,101,879.57
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中预付关联方款项，详见注释十二、（五）。
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒股份有限公 228,203,097.92 代建工程款
司
江苏宁宜置业有限公司 78,000,000.00 股权转让款
土地增值税 45,671,392.60 土地增值税
合计 351,874,490.52 /
其他说明
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款
客户名称 期末余额 性质或内容
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 228,203,097.92 代建工程款
江苏宁宜置业 78,000,000.00 股权转让款
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2018 年半年度报告
客户名称 期末余额 性质或内容
土地增值税 45,671,392.60 预提土地增值税，待汇算清缴
苏州项目租赁押金 5,294,531.00 租赁押金
南京金宝商业投资发展股份有限公司 3,000,000.00 保证金
合 计 360,169,021.52
按费用类别列示预提费用
费用类别 金 额 期末结余原因
预提土地增值税 45,671,392.60 预提土地增值税，待汇算清缴
预提代理费 410,540.32 期末尚未支付的代理费
合 计 48,492,903.90
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
□适用 √不适用
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 凤凰债 726,699,999.96 747,460,273.93
16 凤凰 01 2,010,534,246.56 1,987,046,575.34
合计 2,737,234,246.52 2,734,506,849.27
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2018 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 发
券 面 行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
溢折价摊销
名 值 日 期限 金额 余额 发行 利息 偿还 余额
称 期
1 10 201 5 年 742,500 747,460,2 21,013,356. 743,835.61 748,204,109
4 0 4/9 ,000.00 73.93 17 .54
凤 /12
凰
债
1 10 201 5 年 1,980,0 1,987,046 45,522,739. 1,983,561. 91,800,00 1,989,030,1
6 0 6/3 00,000. ,575.34 73 64 0.00 36.98
凤 /29 00
凰
0
1
合 / / / 2,722,5 2,734,506 66,536,095. 2,727,397. 91,800,00 2,737,234,2
计 00,000 ,849.27 90 25 0.00 46.52
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
49、 专项应付款
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 936,060,590.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 936,060,590.00
其他说明：
其他说明：根据公司股东大会决议，并经 2015 年 10 月 29 日中国证券监督管理委员会《关
于核准江苏凤凰置业股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2410 号）核准，
公司非公开发行人民币普通股（A）股 195,459,956 股，每股面值 1 元，增加注册资本人民币
195,459,956 元，变更后的注册资本为人民币 936,060,590 元。2017 年 1 月 19 日，本次非公
开发行的限售股上市流通数量 169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
价）
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：
前
期
计
入 税
其 后
期 他 归
项 初 综 属 期末
本期所得税前发 税后归属于母公
目 余 合 减：所得税费用 于 余额
生额 司
额 收 少
益 数
当 股
期 东
转
入
损
益
一、
以
后
不
能
重
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2018 年半年度报告
分
类
进
损
益
的
其
他
综
合
收
益
其
中：
重
新
计
算
设
定
受
益
计
划
净
负
债
和
净
资
产
的
变
动
权
益
法
下
在
被
投
资
单
位
不
能
重
分
103 / 142
2018 年半年度报告
类
进
损
益
的
其
他
综
合
收
益
中
享
有
的
份
额
二、 1,695,757,082.4 - 423,939,270.6 1,271,817,811.8 - 1,271,817,811.8
以 0 0 0 0
后
将
重
分
类
进
损
益
的
其
他
综
合
收
益
其
中：
权
益
法
下
在
被
投
资
单
位
以
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2018 年半年度报告
后
将
重
分
类
进
损
益
的
其
他
综
合
收
益
中
享
有
的
份
额
1,695,757,082.4 - 423,939,270.6 1,271,817,811.8 - 1,271,817,811.8
可 0 0 0 0
供
出
售
金
融
资
产
公
允
价
值
变
动
损
益
持
有
至
到
期
投
资
重
分
类
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2018 年半年度报告
为
可
供
出
售
金
融
资
产
损
益
现
金
流
量
套
期
损
益
的
有
效
部
分
外
币
财
务
报
表
折
算
差
额
其 1,695,757,082.4 - 423,939,270.6 1,271,817,811.8 - 1,271,817,811.8
他 0 0 0 0
综
合
收
益
合
计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
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2018 年半年度报告
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 142,075,439.74 142,075,439.74
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 142,075,439.74 142,075,439.74
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 701,698,573.78 949,351,651.15
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 701,698,573.78 949,351,651.15
加：本期归属于母公司所有者的净利 -12,222,478.92 -72,621,920.75
润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 689,476,094.86 876,729,730.40
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年半年度报告
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 723,322,453.94 646,847,008.50 435,718,373.47 368,762,263.15
其他业务 13,103,619.93 4,261,503.84 8,041,711.35 222,113.34
合计 736,426,073.87 651,108,512.34 443,760,084.82 368,984,376.49
按业务类别列示营业收入、营业成本
营业收入 营业成本
项 目
本期金额 上期金额 本期金额 上期金额
房地产开发 723,322,453.94 435,718,373.47 646,847,008.50 368,762,263.15
租赁 13,103,619.93 8,041,711.35 4,261,503.84 222,113.34
合计 736,426,073.87 443,760,084.82 651,108,512.34 368,984,376.49
房地产开发经营项目列示如下：
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
本期
凤凰和鸣项目 866,666.67 122,453.88 744,212.79
凤凰和熙 B 区住宅 99,047.62 65,106.67 33,940.95
苏州凤凰项目 21,713,642.86 12,832,800.84 8,880,842.02
南通凤凰项目 27,252,246.65 25,228,210.94 2,024,035.71
凤凰和美项目 916,190.46 27,825.41 888,365.05
凤凰山庄项目 485,714.28 447,343.15 38,371.13
盐城凤凰项目 62,955,093.28 52,152,304.19 10,802,789.09
镇江凤凰项目 242,516,151.32 211,952,995.31 30,563,156.01
泰兴凤凰项目 366,517,700.80 344,017,968.11 22,499,732.69
合 计 723,322,453.94 646,847,008.50 76,475,445.44
上期
凤凰和鸣项目 876,190.48 122,453.88 753,736.60
凤凰和熙 A 区 342,857.13 123,551.93 219,305.20
凤凰和熙 B 区住宅 2,012,380.94 130,213.34 1,882,167.60
苏州凤凰项目 18,093,008.56 9,619,821.64 8,473,186.92
南通凤凰项目 97,694,528.54 95,919,528.46 1,775,000.08
凤凰和美项目 4,028,571.42 708,453.30 3,320,118.12
凤凰山庄项目 49,924,515.19 36,463,870.71 13,460,644.48
合肥凤凰项目 106,723,935.33 64,140,404.66 42,583,530.67
泰兴凤凰项目 156,022,385.88 161,533,965.23 -5,511,579.35
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2018 年半年度报告
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
合 计 435,718,373.47 368,762,263.15 66,956,110.32
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2018 年半年度报告
以上收入均在江苏省及安徽省取得。
前五名客户的营业收入情况
2018 年 1-6 月 营业收入总额 占营业收入比例
个人客户 12,789,802.86 1.74%
个人客户 8,995,368.57 1.22%
单位客户 6,643,616.19 0.90%
个人客户 4,090,191.42 0.56%
单位客户 3,443,542.86 0.47%
合 计 35,962,521.90 4.88%
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 0.00 6,546,728.45
城市维护建设税 3,724,190.26 1,542,373.95
教育费附加 2,660,137.36 1,101,695.69
资源税
房产税 1,928,853.17 396,058.61
土地使用税 1,376,941.63 1,314,990.38
车船使用税 4,860.00 5,820.00
印花税 596,798.14 383,414.90
土地增值税 1,136,247.28 16,327,559.71
合计 11,428,027.84 27,618,641.69
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 816,682.49 894,736.38
差旅费 50,631.10 25,803.00
办公经费 225,925.71 71,457.00
广告宣传推广费 4,787,775.00 2,510,978.06
销售代理服务费 6,419,894.19 4,136,666.55
业务招待费 24,060.00 24,151.00
折旧费 174,054.38 140,950.44
租赁费 69,900.00 23,000.00
其他 2,751,992.07 3,567,461.44
低值易耗品 20,064.08
合计 15,340,979.02 11,395,203.87
110 / 142
2018 年半年度报告
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资奖金补贴社保等 6,553,653.08 9,783,269.77
办公经费 1,402,295.30 1,049,817.12
差旅费 550,047.57 635,176.88
业务招待费 299,828.40 545,260.05
董事会费 189,705.87 189,705.87
租赁费 711,370.33 722,533.38
修理费 145,154.56 118,406.74
中介机构费用 550,923.48 1,308,627.96
折旧费 735,469.65 775,130.92
资产摊销 508,330.73 573,985.87
其他 691,602.91 317,419.65
合计 12,338,381.88 16,019,334.21
其他说明：
无
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 70,664,111.08 88,178,621.09
减：利息收入 -11,715,595.34 -13,374,219.25
手续费 96,088.18 131,423.84
财务顾问费 295,629.94
合计 59,044,603.92 75,231,455.62
其他说明：
无
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 7,198,450.84 3,365,881.45
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
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2018 年半年度报告
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 7,198,450.84 3,365,881.45
其他说明：
无
67、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
理财产品 0.00 6,712,084.29
合计 0.00 6,712,084.29
其他说明：
无
69、 资产处置收益
□适用 √不适用
112 / 142
2018 年半年度报告
70、 其他收益
□适用 √不适用
71、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得
合计
其中：固定资产处置
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助
罚没收入 157,380.29 35,614.00 157,380.29
其他 1,741.25 5,656.31 1,741.25
无需支付的款项 40,000.00 40,000.00
个税返还 21,714.30 21,714.30
合计 220,835.84 41,270.31 220,835.84
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
72、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
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2018 年半年度报告
对外捐赠 1,040,000.00 20,000.00 1,040,000.00
违约金 46,388.63 2,424,203.51 46,388.63
滞纳金 94,627.28 55,869.18 94,627.28
其他 54,565.88 450,000.00 54,565.88
基金 0 963.60 0
合计 1,235,581.79 2,951,036.29 1,235,581.79
其他说明：
无
73、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 9,420,307.44 4,728,663.18
递延所得税费用 1,936,428.65 12,291,102.24
加：上年所得税汇算清缴数 -20,185,308.93 0.01
合计 -8,828,572.84 17,019,765.43
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
74、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
75、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 11,715,595.34 13,374,219.25
往来款 11,019,400.46 10,153,796.00
其他 219,094.71 41,270.31
受限制的货币资金 4,536,537.95 8,154,796.60
退税款 20,185,987.44
合计 47,676,615.90 31,724,082.16
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
114 / 142
2018 年半年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 18,891,032.57 15,237,575.30
往来款 16,437,352.26 20,970,173.95
违约金 46,388.63
其他 1,189,193.16 526,832.78
合计 36,563,966.62 36,734,582.03
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 200,000,000.00
合计 200,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
76、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 -12,219,055.08 -72,072,255.63
加：资产减值准备 7,198,450.84 3,365,881.45
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 5,245,007.91 1,247,259.84
性生物资产折旧
115 / 142
2018 年半年度报告
无形资产摊销 409,400.86 412,768.86
长期待摊费用摊销 98,929.87 161,217.01
处置固定资产、无形资产和其他长期 0.00
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 -1,741.13
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 70,664,111.08 88,474,251.03
投资损失（收益以“－”号填列） -6,712,084.29
递延所得税资产减少（增加以“－” 1,936,428.65 11,909,621.97
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” 381,480.27
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 522,742,593.89 99,530,226.98
经营性应收项目的减少（增加以 -114,647,038.32 -10,659,693.42
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -464,878,704.32 -167,314,679.82
“－”号填列）
其他 0.00
经营活动产生的现金流量净额 16,548,384.25 -51,276,005.75
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,694,569,307.54 2,494,761,444.14
减：现金的期初余额 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
加：现金等价物的期末余额 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -278,541,772.34 -73,586,817.71
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,694,569,307.54 1,973,111,079.88
其中：库存现金 3,035.84 4,733.37
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2018 年半年度报告
可随时用于支付的银行存款 1,694,566,271.70 1,973,106,346.51
可随时用于支付的其他货币资 0.00
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物 0.00
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,694,569,307.54 1,973,111,079.88
其中：母公司或集团内子公司使用 25,989,521.69 30,526,059.64
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
77、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
78、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 25,989,521.69 保函保证金、个贷保证金、质量保证金
应收票据
存货 22,825,882.03 保证
固定资产
无形资产
合计 48,815,403.72 /
其他说明：
无
79、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
80、 套期
□适用 √不适用
81、 政府补助
1. 政府补助基本情况
□适用 √不适用
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
82、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
江苏凤凰 江苏 南京市中央 房地产开发 100% 通过资产置
置业有限 路 389 号凤 与经营，商 换及非公开
公司 凰国际大厦 品房销售； 发行股票取
六楼 实业投资， 得的子公司
房屋租赁， （包括该子
物业管理， 公司控制的
建筑材料和 孙公司）
装潢材料的
销售，室内
装饰；预包
装食品兼散
装食品批发
与零售。
盐城凤凰 江苏 盐城市城南 许可经营项 94.44% 5.56% 设立
地产有限 新区新都街 目：房地产
公司 道娱乐三组 开发与经
（CND） 营。一般经
营项目：商
品房销售，
物业管理，
建材销售
苏州凤凰 江苏 苏州工业园 房地产开 100% 设立
置业有限 区苏惠路 发；房地产
公司 98 号国检 投资、自有
大厦 10 楼 房屋租赁；
销售：建筑
材料和装潢
材料；室内
装饰工程
（依法需经
批准的项
目，经相关
部门批准后
方可开展经
营活动）
南京凤凰 江苏 南京市雨花 许可经营项 100% 设立
置业有限 台区凤台南 目：房地产
公司 路 130 号 开发经营。
一般经营项
目：物业管
理；房地产
销售。
江苏凤凰 江苏 南京市玄武 许可经营项 100% 设立
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2018 年半年度报告
地产有限 区营苑南路 目：房地产
公司 58 号 开发与经
营；商品房
销售。一般
经营项目：
实业投资；
自有房屋租
赁；物业管
理；建筑材
料、装潢材
料的销售。
南京龙凤 江苏 南京市白下 许可项目经 77.31% 购买股权
投资置业 区太平南路 营：房地产
有限公司 69 号 1116 开发经营。
室 一般经营项
目：物业管
理、房地产
信息咨询：
装潢材料、
建筑材料销
售；绿化中
种植、养护
及管理。
南京凤凰 江苏 南京市秦淮 许可经营项 100% 购买股权
地产有限 区太平南路 目：房地产
公司 69 号 开发、商品
房销售。一
般经营项
目：自有房
屋租赁、物
业管理、室
内装饰。
南通凤凰 江苏 南通市崇川 许可经营项 100% 设立
置业有限 区新城区支 目：房地产
公司 路 6 号凤凰 开发、经营；
大厦 1 幢 商品房销
809 室 售。（凭资
质证书经
营）一般经
营项目：房
地产投资；
房产租赁，
物业管理；
建筑材料、
装潢材料销
售；室内装
饰。（经营
范围中国家
有专项规定
的从其规
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2018 年半年度报告
定）
合肥凤凰 安徽 安徽省合肥 房地产开发 79.17% 20.83% 设立
文化地产 市包河区徽 及销售；项
有限公司 州大道 目投资；房
1388 号办 屋租赁；物
公楼第六层 业服务；建
筑装潢材料
销售；室内
装饰（经营
范围涉及资
质的，凭资
质证经营）
镇江凤凰 江苏 镇江京口区 房地产开发 93.75% 6.25% 设立
文化地产 东吴路 46 经营及商品
有限公司 号 房销售；实
业投资；房
屋租赁；物
业管理；建
筑材料和装
潢材料（许
可项目除
外）。（依
法须经批准
的项目，经
相关部门批
准后方可开
展经营活
动）
泰兴市凤 江苏 泰兴市济川 许可经营项 92.86% 7.14% 设立
凰地产有 路1号 目：房地产
限公司 开发经营。
一般经营项
目：实业投
资，房屋租
赁，物业管
理，建筑材
料和装潢材
料销售。
无锡宜康 江苏 宜兴市宜城 房地产开发 100% 收购股权
置业有限 街道陶都路 经营。（依
公司 2号 法须经批准
的项目，经
相关部门批
准后方可开
展经营活
动）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
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2018 年半年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 东的损益 告分派的股利 益余额
南京龙凤投资 22.69% 3,423.84 106,297,236.80
置业有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子
非 非
公
流 流
司 流动 资产 流动 非流动 负债 流动 资产 流动 非流动 负债
动 动
名 资产 合计 负债 负债 合计 资产 合计 负债 负债 合计
资 资
称
产 产
南 959,1 - 959,1 21,66 469,0 490,7 959,2 0 959,2 21,80 469,0 490,8
京 35,67 35,67 8,509 58,46 26,97 53,33 . 53,33 1,259 58,46 59,72
龙 6.74 6.74 .58 4.34 3.92 9.01 0 9.01 .36 4.34 3.70
凤 0
投
资
置
业
有
限
公
司
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2018 年半年度报告
子 本期发生额 上期发生额
公 营
司 业 综合收 经营活动 综合收益总 经营活动
净利润 营业收入 净利润
名 收 益总额 现金流量 额 现金流量
称 入
南 - 15,087. 15,087. -117,662. 2,658,730. 2,422,150. 2,422,150. 409,297.
京 51 51 27 16 75 75 90
龙
凤
投
资
置
业
有
限
公
司
其他说明：
无
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
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2018 年半年度报告
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会
全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理
层递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降
低风险的风险管理政策。
（1）信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要
面临赊销导致的客户信用风险。由于公司产品主要面向社会个人，如果房价短期内急剧降
价，存在违约的风险。
（2）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波
动的风险，包括汇率风险、利率风险。
（1）汇率风险
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
（2）利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款、应付债券、关联方的资金拆借。
公司目前的政策是固定利率借款占外部借款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用
利率互换以实现预期的利率结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行
市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为
该政策实现了这些风险之间的合理平衡。
2018 年 6 月 30 日，公司应付债券面值余额为人民币 2,750,000,000.00 元。应付债券均为
固定利率，不存在利率变动风险。
（3）流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财
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2018 年半年度报告
务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个
月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
南京市中央路 省政府授权 150,000.00 52.12 52.12
165 号
江苏凤凰出版传 范围内的国
媒集团有限公司 有资产经营、
管理、企业托
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2018 年半年度报告
管、资产重
组、实物租赁
等
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身
为江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，
江苏省出版新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出
版总社与江苏省出版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省
出版集团有限公司更名为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实
质上为同一主体，其资产由中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分公司 母公司的控股子公司
江苏新广联光电股份有限公司 母公司的控股子公司
南通凤凰广场投资有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰易采环境艺术设计有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰家政有限公司 母公司的控股子公司
陶爱明 其他
唐莹 其他
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2018 年半年度报告
董兆武 其他
许靛翠 其他
毕胜 其他
程钢 其他
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰易采环境艺术设 宜兴地产项目售楼处装饰工程 362,250.00 0.00
计有限公司
江苏凤凰易采环境艺术设 宜兴地产项目活动中心家具 63,000.00 0.00
计有限公司
江苏凤凰易采环境艺术设 宜兴地产项目活动中心室外露台绿 77,000.00 0.00
计有限公司 化工程
江苏凤凰家政有限公司 盐城项目幕墙清洗 270,000.00 0.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
任晓霞 镇江和润苑项目住宅一套(面积 1,247,342.00 0.00
136.77 平方米)
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
公司向关联自然人唐莹、许靛翠、程钢、董兆武销售的镇江项目商品房，因未交付本报告期尚未
形成收入。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
江苏凤凰新华书店 商业用房 67,500.00
集团有限公司宜兴
分公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
江苏凤凰出版传 200,000 2016-3-29 2021-3-29 否
媒集团有限公司
江苏凤凰出版传 75,000 2014-9-12 2019-9-12 否
媒集团有限公司
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
江苏凤凰出版传媒 10,000 2017 年 3 月 26 日 2018 年 3 月 25 日 在建项目借款
集团有限公司
江苏凤凰出版传媒 10,000 2017 年 1 月 21 日 2018 年 1 月 21 日 购买南京龙凤
集团有限公司 投资置业有限
公司股权借款
拆出
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
提供服务
①2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公
司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。2012
年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源局就
受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付土地
出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司支付
246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（占地约 6.15 万平方米）由江苏凤凰出版传
媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建。根据双方签订的委托代建协议，以按双方最终
确认的项目建安工程费用作为计算乙方委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公
司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2018 年 6 月 30 日，合肥
凤凰地产有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付的代建工程款（用于支付施工方工
程支出）158,203,097.92 元。
②2013 年 7 月 30 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于镇
江市东吴路以南，宗地编号为 2013-4-4 号的地块以建设镇江凤凰文化广场项目。2013 年 11 月 18
日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与镇江市国土资源局就受让该地块
正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 3.98 亿元，其中江苏凤凰置业有限公司支付 3.08 亿元，
江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 0.9 亿元。该地块规划建筑面积不超过 123,700 平方米，其中
江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文化 MALL 房产约 3 万平方米。该项目中的文化 MALL
将由江苏凤凰置业有限公司代建。根据双方 2015 年 1 月 30 日签订的委托代建协议，以按竣工结
算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出
版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2018
年 6 月 30 日，镇江凤凰文化地产有限公司共收到江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付的代建工程
款（用于支付施工方工程支出）70,000,000.00 元。
③2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于泰
兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文化广
场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴市国
土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中江苏
凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 55,125,000.00 元。
该地块规划建筑面积不超过 137,928 平方米，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文化
MALL 房产不小于 3 万平方米。该项目中的文化 MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建。根据双
方 2016 年 6 月 1 日签订的委托代建协议，以按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用
作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江
苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。
说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，上述合肥、镇江、泰兴代建项目中代建部分
的工程支出发票由施工方直接开具给江苏凤凰出版传媒股份有限公司，工程款项也由江苏凤凰出
版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，不再经本公司代收代付。
关联方资金存取
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以
下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供存款、结
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2018 年半年度报告
算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务。
协议签署后两年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（括应计利息及手
续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授信额度每日使用
余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。
本公司（含子公司）与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金额超
过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，对协
定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率（2017 年 7 月 30 日前活期存款年利率 0.30%，
7 月 31 日活期存款年利率 0.46%，8 月 1 日开始活期存款年利率 0.385%）计息。
本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
期初账户余额 存入（包括应计利 本期确认的存
年度 支取 期末账户余额
息） 款利息收入
2018
年
1-6
月 708,691,934.09 273,813,870.00 228,109,058.20 754,396,745.89 4,322,720.01
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
江苏凤凰新华 0.00 0.00 67,500.00 0.00
书店集团有限
预付账款
公司宜兴分公
司
江苏凤凰新华 18,000.00 3,600 18,000.00 1,800
书店集团有限
其他应收款
公司宜兴分公
司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
江苏新广联光电股份 163,313.01 183,312.61
应付账款
有限公司
江苏凤凰出版传媒股 228,203,097.92 228,203,097.92
其他应付款
份有限公司
其他应付款 江苏凤凰出版传媒集 200,292,416.66
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2018 年半年度报告
团有限公司
南通凤凰广场投资有 308,000.00 308,000.00
其他应付款
限公司
预收账款 唐莹 277,310.80 907,310.80
预收账款 董兆武 260,230.00 200,000.00
预收账款 许靛翠 1,265,122.50 200,000.00
预收账款 毕胜 100,000.00
预收账款 程钢 851,445.00 200,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截止 2018 年 6 月 30 日，本公司无需说明的重大承诺事项。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2018 年 6 月 30 日止，担
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2018 年半年度报告
保累计余额为 40,407.00 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合
同至商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不
会对本公司的财务状况造成重大影响。
截止 2018 年 6 月 30 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
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2018 年半年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类
提 账面 提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
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2018 年半年度报告
单 53,721,837 100.0 1,125,991 2.1 52,595,846 60,111,498 100. 1,125,991 1.8 58,985,507
项 .63 0% .00 0% .63 .74 00 .00 7 .74
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
按 - - - 0.00 0.00 0.00 0.0 0.00
信 0
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
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2018 年半年度报告
单 - - - 0.00 0.00 0.00 0.0 0.00
项 0
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
合 53,721,837 100.0 1,125,991 2.1 52,595,846 60,111,498 / 1,125,991 / 58,985,507
计 .63 0% .00 0% .63 .74 .00 .74
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款（按单位）
其他应收款 坏账准备 计提比例 计提理由
1,125,991.00 1,125,991.00 100.00% 预计无法
中国耀华玻璃集团有限公司
收回
35,927,057.05 0 0.00% 合并范围
内无需计
江苏凤凰置业有限公司
提坏账准
备
16,668,789.58 0 0.00% 合并范围
内无需计
南京龙凤投资置业有限公司
提坏账准
备
合计 53,721,837.63 1,125,991.00 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
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2018 年半年度报告
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
□适用 √不适用
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66
投资
对联营、
合营企业
投资
合计 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66
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2018 年半年度报告
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
江苏凤凰置业 1,281,150,614.66 0.00 0.00 1,281,150,614.66 0.00 0.00
有限公司
盐城凤凰地产 340,000,000.00 0.00 0.00 340,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
合肥凤凰文化 380,000,000.00 0.00 0.00 380,000,000.00 0.00 0.00
地产有限公司
镇江凤凰文化 300,000,000.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00 0.00
地产有限公司
泰兴市凤凰地 260,000,000.00 0.00 0.00 260,000,000.00 0.00 0.00
产有限公司
合计 2,561,150,614.66 0.00 0.00 2,561,150,614.66 0.00 0.00
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本：
□适用 √不适用
5、 投资收益
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
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2018 年半年度报告
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,014,745.95
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 216,388.20
少数股东权益影响额
合计 -798,357.75
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 -0.38 -0.0131 -0.0131
利润
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2018 年半年度报告
扣除非经常性损益后归属于 -0.35 -0.0122 -0.0122
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2018 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
（一）载有法定代表人签名公司盖章的本次半年报文本
（二）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
盖章的财务报表。
备查文件目录
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告的原稿。
董事长：周斌
董事会批准报送日期：2018 年 8 月 16 日
修订信息
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