2018 年年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人周斌、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2018年年末总股本 936,060,590股为基数，向全体股东每10股派发现金股利1.00元（含税
），派发现金股利总额为 93,606,059元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积
金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、
企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅查阅“第四节 经营情况讨论与分析”之
“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 28
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 41
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 46
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 47
第九节 公司治理........................................................................................................................... 52
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 55
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 60
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 166
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 周斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn baibw@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 210037
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报
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登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券法务部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事
办公地址 南京市江东北路 359 号国瑞大厦 2 号楼 18-20 层
务所（境内）
签字会计师姓名 诸旭敏 葛晨煜
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
办公地址 上海市常熟路 239 号
报告期内履行持续督
签字的保荐代表人 缪晏、金碧霞
导职责的保荐机构
姓名
持续督导的期间 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2018年 2017年 同期增减 2016年
(%)
营业收入 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87 -22.05 1,818,479,449.05
归属于上市公司 564,175,319.97 -154,013,716.62 不适用 52,433,366.22
股东的净利润
归属于上市公司 -27,053,235.58 -159,582,952.10 不适用 52,459,350.18
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
经营活动产生的 42,546,449.26 209,056,343.64 -79.65 712,818,525.49
现金流量净额
投资活动产生的 1,098,804,403.24 129,865,295.29 746.11 -115,424,059.61
现金流量净额
筹资活动产生的 -335,823,166.67 -934,158,820.90 不适用 1,319,502,419.37
现金流量净额
本期末比上
2018年末 2017年末 年同期末增 2016年末
减（%）
归属于上市公司 4,772,607,824.25 3,259,449,034.68 46.42 3,507,068,810.40
股东的净资产
总资产 10,150,113,749.23 8,248,379,000.36 23.06 9,802,834,893.76
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(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2018年 2017年 2016年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.6027 -0.1645 不适用 0.0570
稀释每股收益（元／股） 0.6027 -0.1645 不适用 0.0570
扣除非经常性损益后的基本每 -0.0289 -0.1705 不适用 0.0570
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 14.05 -4.54 不适用 1.56
扣除非经常性损益后的加权平 -0.67 -4.71 不适用 1.56
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
1. 经营活动产生的现金流量净额：主要是支付镇江土地出让金，导致经营活动产生的现金流量净
额较上年大幅减少。
2. 投资活动产生的现金流量净额：主要是本年收到铁管巷土地被政府收回补偿款，导致投资活动
产生的现金流量净额较上年大幅增加。
3、归属于上市公司股东的净资产：本年持有南京证券股权采用公允价计量，其他综合收益增加，
铁管巷土地使用权被政府收回补偿确认资产处置收益，两项因素导致归属于上市公司股东的净资
产较上年有较大幅度增加。
4、筹资活动净额变动原因：上年偿还银行和集团借款，本年没有，导致筹资活动产生的现金流量
净额较上年大幅增加。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 333,504,442.45 402,921,631.42 206,203,927.89 104,338,364.89
归属于上市公司股
-46,351,780.54 34,129,301.62 -20,423,061.74 596,820,860.63
东的净利润
归属于上市公司股
-46,380,864.18 34,956,743.01 -19,140,738.76 3,511,624.35
东的扣除非经常性
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损益后的净利润
经营活动产生的现
-130,398,720.35 146,947,104.60 -89,687,937.38 115,686,002.39
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
用）
非流动资产处置损益 1,139,993,666.98 主要是铁管 0 368,356.13
巷土地使用
权被政府收
回补偿产生
的收益
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助， 500,000.00 盐城市绿色 1,389,120.00
但与公司正常经营业务密 建筑示范项
切相关，符合国家政策规 目补助资金
定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除
外
计入当期损益的对非金融
企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业
及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产 10,398,715.33 募集资金账 12,692,625.53
的损益 户的存款利
息
因不可抗力因素，如遭受自
然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工
的支出、整合费用等
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交易价格显失公允的交易
产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生
的子公司期初至合并日的
当期净损益
与公司正常经营业务无关
的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相
关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收 1,125,991.00 本期转回坏
款项减值准备转回 账准备
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后
续计量的投资性房地产公
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法
规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收
入
除上述各项之外的其他营 -2,091,317.12 主要是盐城 -8,549,718.81 -362,751.25
业外收入和支出 项目延期交
房违约金
其他符合非经常性损益定
义的损益项目
少数股东权益影响额 -237,070,513.37 铁管巷土地 -80.43 335.25
使用权被政
府收回补偿
确认的资产
处置收益扣
除企业所得
税影响数后
应由少数股
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东享有的金
额
所得税影响额 -321,627,987.27 37,289.19 -31,924.09
合计 591,228,555.55 5,569,235.48 -25,983.96
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
按公允价值计量的 0.00 1,741,803,892.80 1,741,803,892.80 0
可供出售金融资产
合计 1,741,803,892.80 1,741,803,892.80
截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简
称“南京证券”）20,020.73 万元股份，占南京证券发行前总股本的比例为 8.09%，系南京证券第
三大股东。2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发
行审核委员会工作会议，南京证券首发申请获通过。南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有
报价、公允价值能够可靠计量，根据会计准则规定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账
面价值与公允价值之间的差额扣除递延所得税负债计入其他综合收益。
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务
公司是一家专注于房地产开发及销售的上市公司，拥有国家一级房地产开发资质。公司业务
范围主要集中在江苏省和安徽省。公司房地产开发主要以住宅、商业为主。根据《上市公司行业
分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相
关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业
经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司的业务板块分为
住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与
别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管理，其房地产产品以出售为
主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。公司的
凤凰“和”系列的住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌和较好声誉，公司亦在国内房地产
市场具有较高知名度。
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在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社区，力争在业
界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保健、养老养生多个领域
协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争优势，并努力成为业内领先企业。
（三）行业情况说明
1、全国土地购置面积增幅有所回落
2018 年，房地产开发企业土地购置面积 29142 万平方米，比上年增长 14.2%，比上年回落 1.6
个百分点；土地成交价款 16102 亿元，增长 18.0%，比上年回落 31.4 个百分点。（数据来源：国
家统计局）
2、房地产投资与新开工增幅同步回升
（1）全国房地产开发投资增幅有所回升
2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%，比上年同期提高 2.5
个百分点。其中，住宅投资 85192 亿元，增长 13.4%，比上年提高 4 个百分点。住宅投资占房地
产开发投资的比重为 70.8%。（数据来源：国家统计局）
（2）新开工面积增幅有所回升
2018 年，全国房屋新开工面积 209342 万平方米，增长 17.2%，比上年提高 10.2 个百分点。
其中，住宅新开工面积 153353 万平方米，增长 19.7%，年内整体走势实现平稳较快增长。（数据
来源：国家统计局）
3、商品房销量增幅与价格增幅均有所回落
（1）商品房销售量增幅回落
2018 年，商品房销售面积 171654 万平方米，比上年增长 1.3%，比上年回落 6.4 个百分点。
其中，住宅销售面积增长 2.2%，办公楼销售面积下降 8.3%，商业营业用房销售面积下降 6.8%。
（数据来源：国家统计局）
（2）商品房成交均价增幅回落
商品房销售额 149973 亿元，增长 12.2%，比上年回落 1.5 个百分点。其中，住宅销售额增长
14.7%，办公楼销售额下降 2.6%，商业营业用房销售额增长 0.7%。主要原因是坚持在调控中因城
施策、分类指导，2018 年房地产市场运行以“稳”为主。（数据来源：国家统计局）
（3）住宅库存有所回落，办公库存有所回升
2018 年末，商品房待售面积 52414 万平方米，比上年末减少 6510 万平方米。其中，住宅待
售面积比 11 月末减少 393 万平方米，办公楼待售面积增加 93 万平方米，商业营业用房待售面积
减少 166 万平方米。从需求端看，2018 年商品房销售额增长 12.2%，年底商品房待售面积比 2017
年明显下降，去库存成效显著。（数据来源：国家统计局）
（4）房地产到位资金增幅回落，自筹资金占比上升
2018 年，房地产开发企业到位资金 165963 亿元，比上年增长 6.4%，比上年回落 1.8 个百分
点。其中，国内贷款 24005 亿元，下降 4.9%；利用外资 108 亿元，下降 35.8%；自筹资金 55831
亿元，增长 9.7%；定金及预收款 55418 亿元，增长 13.8%；个人按揭贷款 23706 亿元，下降 0.8%，
房地产降杠杆效果显现，也反映出房企资金压力不断上升。（数据来源：国家统计局）
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
公司位于南京新街口地区的东铁管巷地块，因政府规划需要，被南京市国土资源局收回。2018
年 11 月 4 日，公司已收到该地块 50%土地出让补偿价款 11.61 亿元，剩余 50%土地补偿价款南京
市秦淮区人民政府将在收到土地出让金后，及时将补偿款支付给公司的控股孙公司南京龙凤投资
置业有限公司（以下简称“南京龙凤”）。
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其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。
注：截止报告日，公司收到南京龙凤的报告，剩余 50%的土地收回补偿款已于 2019 年 3 月 25 日
全部到账。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际
控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，
其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业 30 强”
出版发行类首位。公司依靠凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东
的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资
源，通过全面复制文化主题地产开发模式，实现了文化与地产的有效整合。公司开发的房地产项
目以优良的品质和合理的定价占领了市场，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目
已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）养老资源优势
公司近年来积极践行转型布局，公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产
业各个环节。在养老地产中，公司着力养老地产的医疗和配套服务，力争实现医疗保健、养老养
生多个领域协同发展，“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式已初具雏
形。公司通过建立新的利润增长点和先发竞争优势，以期成为业内领先企业。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融
资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，同时公司控股股东凤凰集
团每年为公司提供 30 亿元的借款额度，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上
市企业中处于中等水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健
康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治
理框架下实现业务的稳步发展。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2018 年，公司在建项目 5 个约 137 万平方米。
1、宜兴凤凰怡然居项目：占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，主要为花园洋房和双
拼别墅产品，并配有活动中心、康复养老中心。该项目住宅分 4 个组团，一、二组团为花园洋房，
三、四组团为别墅。2018 年完成一、二组团 28 栋 9.6 万平方多层住宅的各项施工，各个专项验
收和联合备案验收。三、四组团的前期施工准备工作完成，正在进行土方工程施工。
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2、泰兴凤凰文化广场项目：占地 177 亩，总建筑面积约 46.6 万平方米，主要为商业、住宅。
项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。2017 年，北地块小三角、大三角地
块住宅、商业已完工，部分交付。2018 年，南地块住宅主体结构封顶，文化 MALL 主体结构施工
至四层。
3、镇江凤凰文化广场项目：占地 66 亩，总建筑面积约 17.9 万平方米，由 1 栋文化 MALL、1
栋综合楼和 4 栋高层、4 栋多层住宅组成。2017 年，完成了 8 栋住宅楼的竣工验收，并交付 3 幢。
2018 年完成项目全部建设任务和验收工作，文化 MALL 交付江苏凤凰出版传媒股份有限公司（凤
凰传媒），住宅除政府回购房外全部售罄。
4、合肥凤凰文化广场：占地 66 亩，总建筑面积约 31.3 万平方米。由 1 栋文化 MALL、1 栋超
高层办公楼和 4 栋住宅组成。4 栋住宅 2016 年竣工交付；文化 MALL 2017 年交付凤凰传媒。2018
年，超高层办公楼土建、安装、幕墙、电梯、亮化、内装、市政均已完成，目前正在进行消防、
规划、国土、房产、环保、质检等验收工作和室外景观收尾工作。
5、盐城凤凰文化广场：总建筑面积约 24.6 万平方米，由 2 栋高层办公楼、一组商业裙楼、3
栋高层住宅和 2 层地下室组成。3 栋住宅楼在 2016 年竣工交付。2018 年办公楼和商业楼全部完成
竣工验收备案，完成商业整体招租并进行内部装修。
上述在建项目在各项目部及相关职能部门的共同努力下，做到了无重大质量事故、无重大安
全事故。
（二）铁管巷土地收回事项回款
公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心
商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回。铁管巷 A、C 地块与
其他地块一道由南京市国土资源局组成 NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌出让，出让
用地面积地上为 25,381.83 平方米，地下 6,661.23 平方米。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南
京市秦淮区人民政府将在收到重新挂牌出让的土地出让金后，按经公司股东大会审议通过的补偿
方案将补偿款支付给南京龙凤。补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约
11.43 万平方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面交价=成交
总价/总计容面积）乘以铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。
根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》，公司应取得的土地收回补偿款金额
为 23.22 亿元，同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。2018 年 11 月 4
日 50%土地收回补偿价款 11.61 亿元到账。截止报告日，公司收到南京龙凤的报告，剩余 50%的土
地收回补偿款已于 2019 年 3 月 25 日全部到账。
（三）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司实施战略转型，进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——
凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精
良的高端养老养生项目，是公司践行转型布局的试点项目。
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公
司通过与养老团队的合作，聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老
化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→社区→家庭”
三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协
同发展。
（四）新增土地储备情况
2018 年 6 月通过竞买，以 10.1 亿元竞得镇江京口区纯住宅宗地一块（镇江 J1801 地块），
楼面地价 6320 元/平方米。该宗地占地 88800 ㎡（133 亩），规划用途为居住，容积率 1.8，可建
地上计容建筑面积 15.984 万平方米，地下约 4.2 万平方米，总建筑面积约 20 万平方米。宗地东
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2018 年年度报告
邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。地块方正，
区位优越。
现已完成营销策划招投标工作，并确定策划咨询服务单位。开展总体规划设计方案招投标工
作，研究适合该地块的产品、户型，打造中高端精品。
（五）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开 7 次董事会、5 次监事会、2
次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业
务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 1,046,968,366.65 元，归属于母公司的净利润为
564,175,319.97 元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87 -22.05
营业成本 849,283,289.89 1,191,267,223.41 -28.71
销售费用 46,771,788.38 34,959,988.21 33.79
管理费用 38,775,254.95 40,204,517.29 -3.55
财务费用 121,138,742.96 154,592,027.26 -21.64
经营活动产生的现金流量净额 42,546,449.26 209,056,343.64 -79.65
投资活动产生的现金流量净额 1,098,804,403.24 129,865,295.29 746.11
筹资活动产生的现金流量净额 -335,823,166.67 -934,158,820.90 不适用
1、销售费用：本年在售项目广告宣传推广费、销售代理服务费较上年有较大幅度提高。
2、经营活动产生的现金流量净额：主要是镇江支付土地出让金，导致经营活动产生的现金流量净
额较上年大幅减少。
3、投资活动产生的现金流量净额：主要是本年收到铁管巷土地补偿款，导致投资活动产生的现金
流量净额较上年大幅增加。
4、筹资活动净额变动原因：上年偿还银行和集团借款，本年没有，导致筹资活动产生的现金流量
净额较上年大幅增加。
收入和成本分析
√适用 □不适用
见下述分析。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
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2018 年年度报告
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
房地产 1,021,547,173.41 837,644,926.50 18.00 -22.99 -29.53 增加 7.61 个
开发 百分点
租赁 25,421,193.24 11,638,363.39 54.22 74.39 337.99 减少 27.55 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
盐城凤 91,039,878.02 75,810,456.06 16.73 -27.99 -29.28 增加 1.52 个
凰项目 百分点
南通凤 32,738,876.17 27,999,825.66 14.48 -84.64 -86.36 增加 10.76 个
凰项目 百分点
镇江凤 325,718,391.03 280,111,590.95 14.00 25.09 19.74 增加 3.84 个
凰项目 百分点
泰兴凤 518,612,073.88 424,246,464.06 18.20 -1.50 -24.32 增加 24.67 个
凰项目 百分点
其他零 53,437,954.31 29,476,589.77 44.84 -42.72 68.42 减少 36.40 个
星项目 百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 年增减（%）
（%） （%）
江苏省 1,021,547,173.41 837,644,926.50 18.00 -16.25 -25.51 增加 10.19 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
其他零星项目毛利率：上年苏州项目完成全部竣工决算，故对该项目的营业成本进行了一次性调
整，导致上年同期零星项目营业成本大幅降低，所以本年其他零星项目毛利率比上年有所降低。
(2). 产销量情况分析表
√适用 □不适用
库存量
生产量比上 销售量比上
主要产品 生产量 销售量 库存量 比上年
年增减（%） 年增减（%）
增减（%）
住宅 - 99,368.60 34,936.54 -100.00 -28.22 -74.02
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2018 年年度报告
办公写字楼 35,379.96 16,238.06 122,963.86 2.49 -27.76 21.67
商业 49,516.42 2,219.25 68,618.19 137.09 221.83
其他（如车位 - 156.00 2,755.00 -100.00 64.21 -4.70
等）
产销量情况说明
生产量、销售量、库存量的单位为平方米，车位的单位为个。
本年住宅无竣工，生产量比上年大幅度减少，泰兴、镇江项目住宅销售较好，住宅库存量比
上年有较大幅度减少。
本年盐城商业竣工，目前已经完成整体对外租赁工作，租赁期 10-15 年。
本年泰兴项目车位销售情况较好，车位销售量比上年有较大幅度增加。
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
房地产 房地产 837,644,926.50 98.63 1,188,609,985.56 99.78 -29.53
开发 开发
租赁 租赁 11,638,363.39 1.37 2,657,237.85 0.22 337.99 见下
表说
明
分产品情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
盐城凤 房地产 75,810,456.06 8.93 107,199,918.59 9.00 -29.28
凰项目 开发
南通凤 房地产 27,999,825.66 3.30 205,222,571.07 17.23 -86.36 见下
凰项目 开发 表说
明
镇江凤 房地产 280,111,590.95 32.98 233,937,069.19 19.64 19.74
凰项目 开发
泰兴凤 房地产 424,246,464.06 49.95 560,608,515.31 47.06 -24.32
凰项目 开发
其他零 房地产 29,476,589.77 3.47 17,501,506.74 1.47 68.42 见下
星项目 开发 表说
明
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2018 年年度报告
成本分析其他情况说明
√适用 □不适用
主要原因是本年苏州办公、盐城商业整体对外租赁给客户，投资性房地产摊销
租赁项目
较上年大幅提高。
上年实现销售收入的主要产品为住宅，本年住宅已经售空，实现销售收入的主
南通凤凰项目
要产品为办公。营业收入减少，营业成本也相应减少。
上年苏州项目完成全部竣工决算，故对该项目的营业成本进行了一次性调整，
其他零星项目
导致上年同期零星项目营业成本大幅降低。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
□适用 √不适用
2. 费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
变动比例
科目 本期数 上期数 增减原因
（%）
1.本年在售住宅项目增值额较
低，土地增值税较去年大幅下
营业税金
30,982,506.78 59,359,904.78 -47.81 降；2.去年泰兴、合肥项目结
及附加
转预交的营业税，本年无此事
项。
本年在售项目广告宣传推广
销售费用 34,959,988.21 33.79 费、销售代理服务费较上年有
46,771,788.38 较大幅度提高。
管理费用 38,775,254.95 40,204,517.29 -3.55
财务费用 121,138,742.96 154,592,027.26 -21.64
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
变动
科目 本期数 上期数 增减原因
比例（%）
主要是支付镇江土地出
经营活动产生 让金，导致经营活动产
42,546,449.26 209,056,343.64 -79.65
的现金流量 生的现金流量净额较上
年大幅减少。
主要是本年收到铁管巷
投资活动产生 土地补偿款，导致投资
1,098,804,403.24 129,865,295.29 746.11
的现金流量 活动产生的现金流量净
额较上年大幅增加。
筹资活动现金流量变动
筹资活动产生 原因主要是上年偿还银
-335,823,166.67 -934,158,820.90 不适用
的现金流量 行和集团借款，本年没
有。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
根据龙凤投资与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》测算，应取得补偿款总金额
为 23.22 亿元，铁管巷地块土地使用权被政府收回确认资产处置收益 113,999.18 万元，因为此事
项增加净利润 81,895.67 万元，增加归属于母公司股东的净利润 58,188.62 万元。
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2018 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
上期期末数 本期期末金额
本期期末数占总资产
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的 较上期期末变 情况说明
的比例（%）
比例（%） 动比例（%）
货币资金 2,805,263,726.36 27.64 2,003,637,139.52 24.29 40.01 主要是收回 50%铁管巷土地补偿款
其他应收款 1,186,082,300.02 11.69 26,280,490.07 0.32 4,413.17 主要是 50%铁管巷土地补偿款将在 2019 年收回
持有待售资产 0.00 0.00 1,182,008,210.07 14.33 -100.00 结转铁管巷土地资产处置收益
其他流动资产 83,663,275.98 0.82 1,183,328.92 0.01 6,970.16 本年购买理财产品；
可供出售金融资产 1,743,303,591.61 17.18 477,992,298.81 5.79 264.71 本年持有南京证券股权采用公允价计量
投资性房地产 890,351,096.31 8.77 154,468,394.11 1.87 476.40 苏州办公、盐城商业整体对外出租，出租的存货转
入投资性房地产
长期待摊费用 674,374.70 0.01 423,413.67 0.01 59.27 本年支付南通项目人防工程使用费
应付票据及应付账 458,236,539.71 4.51 955,263,689.11 11.58 -52.03 本年支付上年报表中应付工程款
款
预收款项 663,431,286.92 6.54 361,072,608.08 4.38 83.74 宜兴项目开盘资金回笼较多
应交税费 368,951,746.66 3.63 46,050,864.40 0.56 701.18 主要是收回铁管巷土地使用权补偿应交企业所得税
递延所得税负债 318,855,607.33 3.14 103,558,464.34 1.26 207.90 主要是南京证券股权按公允价计量产生的递延所得
税
其他说明
无
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2018 年年度报告
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项
期末账面价值（单位：元） 受限原因
目
货币
26,624,960.65 保函保证金、个贷保证金、质量保证金
资金
存货 22,828,304.91 保证
合
49,453,265.56
计
其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 年初余额
保函保证金 511,200.00 7,198,100.00
个贷保证金 14,780,794.20 12,032,711.45
质量保证金 11,332,966.45 11,295,248.19
合计 26,624,960.65 30,526,059.64
货币资金风险说明：
除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对变现有限制或存放在
境外或潜在收回风险的款项的情况。
存货受限情况：
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管
委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积
3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限
公司，作为本公司后期建设立体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
见下述分析。
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2018 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土
持有待开发土地的区 一级土地整理 规划计容建筑面积 是/否涉及合作开发项 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号 地的面积(平
域 面积(平方米) (平方米) 目 的面积(平方米) 权益占比(%)
方米)
1 镇江京口区 J1801 项 88,824 0 159,840 否 0 0
目
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计
序 地 经营 项目用地面 总建筑面积(平 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
项目 新开工项目 容建筑面积 总投资额
号 区 业态 积(平方米) 方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
商业
镇 镇江凤凰文
1 /住 在建项目 44,188.00 123,661.00 179,038.00 - 179,038.00 97,000.00 2,457.00
江 化广场
宅
商业
合 合肥凤凰文
2 /住 在建项目 44,332.98 205,767.84 313,101.84 87,176.72 225,925.12 149,200.00 9,470.00
肥 化广场
宅
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商业
泰
3 泰兴和泰 /住 在建项目 117,938.00 360,365.64 466,000.00 466,000.00 304,528.00 194,000.00 33,845.00
兴
宅
商业
盐 盐城凤凰文
4 /住 在建项目 40,432.00 181,417.00 245,531.00 - 245,531.00 103,400.00 4,766.00
城 化广场
宅
宜 宜兴凤凰怡
5 住宅 在建项目 188,686.10 112,664.90 171,746.03 102,640.64 - 118,970.00 21,431.00
兴 然居
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2018 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 经营业 可供出售面积 已预售面积
地区 项目
号 态 (平方米) (平方米)
1 南京 凤凰山庄 住宅 422.23 422.23
2 南通 南通凤凰国际书城 办公 32,008.63 1,009.65
3 南通 南通凤凰国际书城 住宅 410.78 410.78
4 苏州 苏州凤凰文化广场 办公 55,960.67 2,822.01
5 苏州 苏州凤凰文化广场 住宅 0.00 0.00
6 镇江 镇江凤凰文化广场 商业 6,994.02 0.00
7 镇江 镇江凤凰文化广场 住宅 38,137.98 34,058.26
8 泰兴 泰兴和泰 商业 30,465.72 329.26
9 泰兴 泰兴和泰 住宅 69,441.44 36,507.26
10 盐城 盐城凤凰文化广场 商业 49,327.42 0
11 盐城 盐城凤凰文化广场 办公 49,370.03 10,954.49
12 宜兴 怡然居 住宅 62,073.56 42,183.18
13 合肥 合肥凤凰文化广场 办公 70,672.32 0.00
1、可供出售面积为 2018 年初可供出售面积加上中途领销许的可售面积，已预售面积以合同面积
为计算标准。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地 租金收入
序 产的建筑 出租房地产 是否采用公允 /房地产
地区 项目 经营业态
号 面积(平方 的租金收入 价值计量模式 公允价值
米) (%)
1 南京 凤凰和鸣 幼儿园 2,027.93 71.43 否 5.94
2 南京 凤凰和熙 星苑地下室 512.13 34.29 否 11.82
3 南京 凤凰和熙 星苑车位 993.24 28.70 否 5.12
4 南京 凤凰和熙 翔苑车位 162.10 43.87 否 16.97
5 苏州 苏州凤凰 办公楼 53,622.89 1,649.70 否 1.76
6 苏州 苏州凤凰 使用权车位 18.10 否
7 南通 南通凤凰 办公楼 4,507.13 166.39 否 3.89
8 南通 南通凤凰 使用权车位 0.20 否
9 盐城 盐城凤凰 办公楼 497.68 16.90 3.77
10 盐城 盐城凤凰 商业 49,327.42 512.54 1.04
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
275,000.00 4.88 151.16
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2018 年年度报告
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末，公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司持有南京证券股份有限公司（以下简
称“南京证券”）20,020.73 万元股份，占南京证券发行前总股本的比例为 8.09%，系南京证券第
三大股东。2018 年 3 月 13 日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会召开 2018 年第 44 次发
行审核委员会工作会议，南京证券首发申请获通过，2018 年 6 月 13 日在上海交易所正式挂牌交
易。上述股份自南京证券股票上市之日起 12 个月禁止转让。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
公司参股南京证券，持股数为 200,207,344 股，系南京证券第三大股东。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量，根据会计准则规
定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。
可供出售债务
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
工具
权益工具的成本 476,492,600.00 476,492,600.00
公允价值 1,741,803,892.80 1,741,803,892.80
累计计入其他综合收益的公允价
1,265,311,292.80 1,265,311,292.80
值变动金额
已计提减值金额
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、子公司分析
子公
子公司全 注册资本 持股比例
司类 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
称 （万元） （100%）
型
江苏凤凰 全资
置业有限 子公 80,600.00 100 4,235,443,588.01 2,062,370,941.50 4,110,475.86 -79,181,258.03 -79,119,595.00
公司 司
盐城凤凰 全资
地产有限 子公 36,000.00 100 589,094,838.39 331,858,624.41 96,334,331.82 1,076,146.32 -1,435,809.99
公司 司
镇江凤凰 全资
文化地产 子公 32,000.00 100 1,140,415,353.26 312,151,679.22 325,718,391.03 12,285,805.14 5,319,931.18
有限公司 司
合肥凤凰 全资
文化地产 子公 48,000.00 100 1,036,935,849.44 553,884,732.77 - 1,196,072.23 2,230,172.73
有限公司 司
南通凤凰 全资
置业有限 孙公 27,000.00 100 281,132,660.69 165,650,523.45 34,404,782.87 5,210,976.63 2,613,506.41
公司 司
苏州凤凰 全资
置业有限 孙公 24,000.00 100 605,971,260.68 313,976,583.62 65,150,215.95 7,147,994.10 5,235,473.50
公司 司
无锡宜康 全资
56,600.00 100 1,152,560,079.15 560,575,653.79 - -18,825,394.86 -14,307,652.57
置业有限 孙公
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2018 年年度报告
公司 司
泰兴市凤 全资
凰地产有 子公 28,000.00 100 563,985,395.27 204,513,496.51 518,612,073.88 45,823,504.48 44,798,152.48
限公司 司
江苏凤凰 全资
地产有限 孙公 20,000.00 100 218,836,974.45 210,865,129.11 628,571.42 1,883,089.43 1,666,901.10
公司 司
南京凤凰 全资
地产有限 孙公 20,000.00 100 222,725,417.85 218,522,881.56 - 5,185,330.40 3,888,532.64
公司 司
南京凤凰 全资
置业有限 孙公 5,000.00 100 104,250,110.73 104,090,474.14 2,009,523.82 1,699,029.17 30,844,711.78
公司 司
南京龙凤 控股
投资置业 孙公 40,100.00 77.31 1,929,320,101.49 1,499,726,587.00 - 1,766,601,879.19 1,342,008,364.70
有限公司 司
2、参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末长期股权投资合计
南京证券股份有限公司 8.09% 476,492,600 在可供出售金融资产核算
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2018 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
展望 2019 年，从政策措施来看，未来楼市政策仍会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”
的这一发展理念。政策上将坚持在调控中“因城施策”，强调对房地产行业的分类指导，以确保
2019 年房地产市场运行以“稳”为主。供应端将合理增加土地供应，而与此同时，随着棚改货币
化安置政策的调整，预计 2019 年商品房销售面积将出现较大幅度减少。预测 2019 年全国房地产
市场将呈现销售量价稳中有降、开发投资逐步下降的态势。
1、潜在供应量增加，需求趋于减少
从房地产市场自身供求关系来看，未来住房潜在供给量增加，而住房需求趋于减少，这对市
场周期性下行提出客观要求。2018 年房地产企业土地购置面积和房屋新开工面积延续了上年的增
长态势，土地购置面积和房屋新开工面积的增长意味着后续住房供给量将增加。与之同时，商品
房销售面积增幅已降至较低水平，且随着棚改货币化安置政策的调整，预计 2019 年商品房销售面
积将出现较大幅度减少。房地产市场自身的供求对比关系对房价形成下行压力。
2、成交回落，价格稳中有降
从房地产市场的运行环境来看，随着经济下行压力的加大和不确定性的增加，企业家信心和
居民购房意愿均出现下降，反映出市场参与者对未来预期的不乐观。但当前较低的利率水平和负
利率环境仍对房地产市场形成利好。在积极的财政政策和稳健中性的货币政策环境下，预计 2019
年房价呈现稳中有降态势的可能性较大。
3、融资政策趋紧，投资增速趋缓
随着房地产企业融资环境的收紧，当前市场正逐步进入下行调整阶段，未来受地价涨幅回落、
商品房销售面积负增长的影响，预计房地产开发投资将继续下降。但考虑到房屋新开工面积自
2016 年以来连续三年增加，这将对 2019 年房屋施工面积形成正向拉动；且当前房地产库存水平
较低，预计开发投资不会出现断崖式下降。从工程在建量和投资构成两方面建立模型，估算得出，
2019 年全年房地产开发投资仍会有小幅增速。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司将在做好现有房地产开发的同时，积极进行战略转型，以养老地产为发展方向，进一步
提升公司综合竞争实力。公司计划合理安排住宅、商业、办公等不同类别产品的比例，根据市场
情况适时增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。
1、立足本业开发，继续推行“和”核心品牌战略
公司将以品质至上、以发展为纲、以责任为先、以和谐为本，进一步巩固和提升品牌价值，
强化公司的核心竞争优势。目前，公司的凤凰“和”系列住宅、办公产品已经形成了优秀的市场
品牌，尤其在江苏省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了
坚实基础。
2、以养老服务为切入口，做精养老地产
在养老产业大发展的时代背景下，公司将适时抓住健康养老产业发展机遇，将养老地产作为
公司的重要战略发展方向。公司将建立以居家养老为基础，以机构养老为支撑，以社区服务为依
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2018 年年度报告
托，以智能化信息手段为辅助，功能完善、服务优良的养生养老服务体系。公司将集中力量打造
精品养老社区，在业界树立良好的品牌和标杆。通过与专业医院和医疗团队的合作，提供持续性
养老服务，建立针对各种健康层次老人的养老服务。此外，与专业养老服务团队合作，对服务对
象做到五助——助食（即喂饭）、助浴（洗澡）、助盂（上卫生间）、助医、助行（出行），多
方面满足养老服务的需要。
公司将逐步完善养老地产的各个环节，实现医疗保健、养老养生多个领域协同发展，从而建
立新的利润增长点和先发竞争优势。以养老地产为主题，以市场需求为导向，以经济效益为中心，
追求长期可持续发展，力争在养老地产开发领域形成标杆。
2、择机资产购并，寻求产业转型
公司将在主业以外，积极寻找适合公司主业协同和管理能力的资产，择机购并，以开拓公司
盈利渠道，促进公司产业转型。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
公司在 2019 年将继续落实土地储备、实施出清存量房产的计划、加快养老产业的推进，同时
加强各项费用的控制力度和内部控制工作。
1、落实土地储备，增强二线城市的开发项目
2019 年，公司将坚持继续做好主业。公司将根据市场情况增加优质土地资源储备，尤其是在
南京、合肥等二线城市及其周边的土地储备。
2、跟踪铁管巷土地补偿事项
公司铁管巷地块因政府规划调整已被南京市国土资源局收回并重新挂牌出售。南京市秦淮区
人民政府将在收到土地出让金后按土地补偿方案将补偿款支付给公司。2018 年 11 月 4 日 50%补偿
款 11.61 亿元已到账。公司将密切关注剩余 50%土地收回补偿款项的支付进度，保持与政府有关
部门的沟通与联系，确保土地补偿款及时到账。
3、加大销售力度，降低商品房库存
目前公司销售项目全部位于三四线城市，且商业房产的存货量较多。2019 年销售重点是去库
存。公司将继续调整营销思路，加大营销力度，通过各种营销策略和手段加快去化速度，从而减
少存量房。
4、深入研究健康养老产业，实现养老地产战略转型
公司将继续积极探索新的产业发展方向，建设新型“养老地产”。打造居家式养老，以社区
服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式。使居家养老与机
构养老紧密结合，相互支撑、相互补充，形成高端的养老服务体系。凤凰怡然居是公司打造的第
一个养老项目，力争在养老地产开发领域建立先发竞争优势，形成公司新的利润增长点。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、行业风险
2019 年，受国家政策调控影响，房地产市场面临土地拍卖制度变革、房地产税立法、房地产
企业融资渠道管控等诸多不利影响因素，房地产市场政策持续高压态势。在融资政策趋紧和管控
政策趋严的楼市政策背景下，公司作为中小型房企，抵御行业风险能力较弱。
2、产品结构风险
公司目前房地产库存中办公楼库存占比较高。在当前经济环境下，去化速度较慢，去化困难
较大。公司将根据现行国家政策和市场情况，及时调整产品结构及营销策略。
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3、转型风险
公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商业模
式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司 2017 年度实现合并归属于上市公司股东的净利润-154,013,716.62 元。由于公司净利润
为负数，2017 年度公司未进行利润分配，资本公积金不转增股本。
公司 2018 年度实现合并归属于上市公司股东的净利润 564,175,319.97 元，母公司可供股东
分配利润 104,552,277.10 元。公司拟实施的 2018 年度利润分配方案如下：以 2018 年年末总股本
936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派发现金股利总额
为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行资本公积金转增股本。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
每 10 分红年度合并报 中归属于上
每 10 股派息 每 10
分红 股送红 现金分红的数额 表中归属于上市 市公司普通
数(元)（含 股转增
年度 股数 （含税） 公司普通股股东 股股东的净
税） 数（股）
（股） 的净利润 利润的比率
(%)
2018 年 0 1 0 93,606,059.00 564,175,319.97 16.59
2017 年 0 0 0 0 -154,013,716.62 0
2016 年 0 1 0 93,606,059.00 52,433,366.22 178.52
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
承诺时 是否有 是否及 时履行应 及时履
承诺 承诺
承诺背景 承诺方 间及期 履行期 时严格 说明未完 行应说
类型 内容
限 限 履行 成履行的 明下一
具体原因 步计划
解决同 凤凰集 注1 承诺时 否 是
业竞争 团 间 2008
年，无
履行期
限
解决关 凤凰集 注2 承诺时 否 是
联交易 团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注3 承诺时 否 是
团 间 2008
与重大资产重
年，无
组相关的承诺
履行期
限
其他 凤凰集 注4 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注5 承诺时 否 是
团 间 2008
年，无
履行期
限
其他 凤凰集 注6 承诺期 是 是
团 限自发
与再融资相关
行结束
的承诺
之日起
36 个月
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置
业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有
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2018 年年度报告
效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或
相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰
置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法
律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信
息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵
守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以
及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问
题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外
提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独
立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成
后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）
凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，
不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保
凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。 二）
在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及
其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰
集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法
程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市
公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集
团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76
亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开
发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情
况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期届满后，
凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同
时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相
关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置
业提供全方位支持。
注 6：公司 2016 年向包括控股股东凤凰集团在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股
票。本次非公开发行股票数量不超过 19,400 万股（含 19,400 万股），其中控股股东凤凰集团以 2
亿元现金认购本次非公开发行的部分股票。凤凰集团承诺自本次发行结束之日起三十六个月内不
转让其本次认购的股票。由于公司在 2015 年 7 月 24 日实施利润分红，发行底价调至 7.74 元/股，
发行数量调整为不超过 19,573.64 万股。2016 年 1 月 18 日，凤凰股份完成了非公开发行股票，发
行价 7.74 元/股。凤凰集团以 199,999,997.82 元现金认购了 25,839,793 股，并在报告期内持续锁定。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
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2018 年年度报告
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
1、重要会计政策变更
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。
本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
（1）资产负债表中“应收票据”和“应收账款”合并
“应付票据”和“应付账款”合并列示
列示为“应收票据及应收账款”；“应付票据”和“应付
为“应付票据及应付账款”，本期金额
账款”合并列示为“应付票据及应付账款”；“应收利息”
458,236,539.71 元 ， 上 期 金 额
和“应收股利”并入“其他应收款”列示；“应付利息” 按财政部规
955,263,689.11 元；调增“其他应付款”
和“应付股利”并入“其他应付款”列示；“固定资产 定执行
本期金额 82,921,643.90 元，上期金额
清理”并入“固定资产”列示；“工程物资”并入“在
82,921,643.88 元。
建工程”列示；“专项应付款”并入“长期应付款”列
示。比较数据相应调整。
财务费用项下新增“其中：利息费用”和
“利息收入”项目，本期财务费用项下新
（2）在利润表中新增“研发费用”项目，将原“管理 增列示“其中：利息费用”金额
费用”中的研发费用重分类至“研发费用”单独列示； 按财政部规 143,407,694.36 元，“利息收入”金额
在利润表中财务费用项下新增“其中：利息费用”和“利 定执行 22,420,414.16 元；上期财务费用项下新
息收入”项目。比较数据相应调整。 增列示“其中：利息费用”金额
177,690,935.82 元，“利息收入”金额
25,130,141.05 元。
2、重要会计估计变更
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2018 年年度报告
本报告期公司未发生会计估计变更事项。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 57
境内会计师事务所审计年限 8
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通 20
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2018 年 6 月 22 日召开的 2017 年年度股东大会审议通过了《关于续聘会计师事务所的
议案》，公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信会计”）为公司 2018
年度的财务审计机构和内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2018 年 4 月 18 日，公司召开第七届董事会第十 http://static.sse.com.cn/disclosure/
一次会议，审议通过了《关于公司向关联自然人 listedinfo/announcement/c/2018-04-19/
出售商品房的关联交易议案》 600716_20180419_1.pdf
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2018 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 公司自有资金 60,000,000.00 60,000,000.00
银行理财产品 闲置定增募集资 1,175,000,000.00 275,000,000.00
金
银行理财产品 闲置公司债募集
资金
其他情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减
未
值
来
是 准
预 是
否 备
期 否
经 计
委托 资金 报酬 年化 收 实际 有
委托理财 委托理财 资金 实际 过 提
受托人 理财 委托理财金额 来源 确定 收益率 益 收回 委
起始日期 终止日期 投向 收益或损失 法 金
类型 方式 (如 情况 托
定 额
有) 理
程 (
财
序 如
计
有
划
)
北京银 结构 300,000,000.00 2017.12. 2018.03. 募集 在银行间市场、交 保本 3.20% 2,367,123.29 本金 是 否
行股份 性存 21 21 资金 易及其他交易场 浮动 全部
有限公 款 所交易的各项固 收益 收回
司南京 定收益类金融工
分行 具
北京银 结构 300,000,000.00 2018.04. 2018.06. 募集 在银行间市场、交 保本 3.20% 1,893,698.63 本金 是 否
行股份 性存 16 27 资金 易及其他交易场 浮动 全部
有限公 款 所交易的各项固 收益 收回
司南京 定收益类金融工
分行 具
北京银 结构 300,000,000.00 2018.07. 2018.10. 募集 在银行间市场、交 保本 4.00% 3,024,657.54 本金 是 否
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2018 年年度报告
行股份 性存 24 24 资金 易及其他交易场 浮动 全部
有限公 款 所交易的各项固 收益 收回
司南京 定收益类金融工
分行 具
北京银 结构 275,000,000.00 2018.11. 2019.02. 募集 在银行间市场、交 保本 3.65% 2,475,000.00 本金 是
行股份 性存 14 12 资金 易及其他交易场 浮动 全部 是
有限公 款 所交易的各项固 收益 收回
司南京 定收益类金融工 收回
分行 具
中国农 结构 60,000,000.00 2018.12. 2019.03. 公司 本金由中国农业 保本 3.85% 544,273.97 本金 是 否
业银行 性存 12 08 自有 银行 100%投资于 浮动 全部
股份有 款 资金 同业存款、同业借 收益 收回
限公司 款等低风险投资 收回
宜兴市 工具，收益部分与
支行 外汇期权挂钩获
得浮动收益
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2018 年年度报告
其他情况
√适用 □不适用
以上实际获得收益包括 2018 年获得的理财产品收益和截至年报发布之日已到期的理财产品
收益。
2016 年 6 月 6 日，公司召开第六届董事会第二十六次会议，审议通过《关于使用部分闲置募
集资金进行现金管理的议案》。董事会同意公司在确保不影响募集资金投资计划正常进行的情况
下，使用不超过 8 亿元人民币的闲置募集资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险
的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可循环使用。董事会同时审议通过《关于使用
部分自有资金进行投资理财的议案》，同意公司在不影响正常生产经营的前提下，使用不超过 3
亿元人民币的自有资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保
本型银行理财产品，该额度可循环使用。
2016 年 8 月 22 日，公司召开第六届董事会第二十九次会议，审议通过《关于使用部分闲置
2016 年公司债资金进行现金管理的议案》。董事会同意公司在确保不影响 2016 年公司债（16 凤
凰债 01）资金投资计划正常进行的情况下，使用不超过 10 亿元人民币的闲置公司债资金进行现
金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可
循环使用。董事会同时审议通过《关于提高使用部分自有资金进行投资理财授权额度的议案》，
同意公司提高使用部分自有资金进行投资理财授权额度，同意公司在不影响正常生产经营的前提
下，使用不超过 8 亿元人民币的自有资金进行现金管理，投资安全性高、流动性好、低风险的期
限为一年以内的保本型银行理财产品，该额度可循环使用。
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
一、铁管巷土地收回事项
公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京市核心
商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回（详见公司公告临 2017
—040“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的公告”、临 2017—047“凤凰股份关于控股孙公
司土地收回事项的进展公告”、临 2018—002“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公
告”、临 2018—017“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公告”、临 2018—018“凤凰
股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公告的补充公告”及临 2018—038“凤凰股份关于收到
土地使用权收回补偿款事项的公告”）。铁管巷 A、C 地块与其他地块一道由南京市国土资源局组
成 NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌出让，出让用地面积地上为 25,381.83 平方米，
地下 6,661.23 平方米。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区人民政府将在收到重新挂
牌出让的土地出让金后，按经公司股东大会审议通过的补偿方案将补偿款支付给南京龙凤。补偿
方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量（约 11.43 万平方米）测算，补偿标准为
土地收回后重新出让时同用途的楼面成交价（楼面成交价=成交总价/总计容面积）乘以铁管巷 A、
C 地块原出让建筑容量。
根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》，公司应取得的土地收回补偿款金额
为 23.22 亿元，同步土地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。2018 年 11 月 4
日公司已收到秦淮区人民政府支付的 50%土地收回补偿价款 11.61 亿元，剩余 50%土地收回补偿价
款将在 2019 年 3 月 6 日前置地（香港）投资有限公司支付全部土地出让补偿价款后，由南京市秦
淮区人民政府向南京市财政申请支付给南京龙凤。截止报告日，公司收到南京龙凤的报告，剩余
50%的土地收回补偿款已于 2019 年 3 月 25 日全部到账。
公司下属全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下称“凤凰置业”）是南京龙凤的控股股东，
股权占比 77.31%；另一股东为上海泰龙房地产发展有限公司（以下称“上海泰龙”）股权占比 22.69%。
根据 2010 年 10 月凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重庆国际信托有限公司签订的协议约定，如
果政府收回铁管巷 A、C 地块，则上海泰龙在南京龙凤的所有权益即告丧失，南京龙凤所有损益皆
有凤凰置业独家承担和享有。目前政府收回铁管巷 A、C 地块的事项进展顺利，土地补偿款已全部
到账。2019 年 3 月公司已经向上海泰龙发出告知函，告知政府收回铁管巷 A、C 地块的进展情况，
并敦促其履行协议约定，将其持有的 22.69%股权变更至凤凰置业名下。告知函发出后，截止报告
日上海泰龙没有做出回应，公司将继续督促其履行协议约定，并保留采取进一步措施的权利。该
事项的解决具有不确定性，公司将根据事项的进展及时披露相关信息。
二、江苏银行股权注入事项
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司表示根据凤凰集团董
事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份。凤
凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案
报相关部门批准后确定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持
有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或者
委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江
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苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰
集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在 2018 年 8 月 24 日至 2019
年 3 月 14 日之间增持了江苏银行股票，按照相关法律规定自 2019 年 3 月 15 日起，6 个月内凤凰
集团不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的 8.9 亿股江苏银行股票在 2019 年 8
月 3 日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动顺延至 2019 年 9 月 14 日，如果后续凤凰集
团继续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。
2019 年 3 月 19 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2019 年 3
月 22 日，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战略考
虑的一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方案一直无
法操作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达 60 多亿元，按照目前的政策
环境和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方
式注入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否符合
银保监会对商业银行股东的相关规定，是否具有可行性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利
益，需要重新进行评估。
公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管和证
券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可操作的安
排。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发
公积
比例 行 送 其 小 比例
数量 金转 数量
(%) 新 股 他 计 (%)
股
股
一、有限售条件股份 25,839,793 2.76 25,839,793 2.76
1、国家持股
2、国有法人持股 25,839,793 2.76 25,839,793 2.76
3、其他内资持股 0 0 0 0
其中：境内非国有法人 0 0 0 0
持股
境内自然人持
股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持
股
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二、无限售条件流通股 910,220,797 97.24 910,220,797 97.24
份
1、人民币普通股 910,220,797 97.24 910,220,797 97.24
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 936,060,590 100 936,060,590 100
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 36,324
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 35,797
(户)
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先 0
股股东总数（户）
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(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或
冻结情
持有有限售 况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股东
条件股份数 股
（全称） 减 量 (%) 性质
量 份 数
状 量
态
江苏凤凰出版传媒 0 487,883,543 52.12 25,839,793 国有法人
无
集团有限公司
卢建华 7,557,103 7,557,103 0.81 无 境内自然人
王帮利 1,558,400 6,463,053 0.69 无 境内自然人
建信基金－工商银 0 6,459,948 0.69 其他
行－上海国鑫投资 无
发展有限公司
袁东红 2,130,000 6,030,000 0.64 无 境内自然人
卢建荣 4,719,297 4,719,297 0.50 无 境内自然人
李强 1,785,368 3,865,829 0.41 无 境内自然人
赖鸿就 0 3,250,000 0.35 无 境内自然人
江苏凤凰资产管理 0 2,988,000 0.32 国有法人
无
有限责任公司
金新华 2,512,575 2,512,575 0.27 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 462,043,750 人民币普通股 462,043,750
卢建华 7,557,103 人民币普通股 7,557,103
王帮利 6,463,053 人民币普通股 6,463,053
建信基金－工商银行－上海国鑫投资发 6,459,948 6,459,948
人民币普通股
展有限公司
袁东红 6,030,000 人民币普通股 6,030,000
卢建荣 4,719,297 人民币普通股 4,719,297
李强 3,865,829 人民币普通股 3,865,829
赖鸿就 3,250,000 人民币普通股 3,250,000
江苏凤凰资产管理有限责任公司 2,988,000 人民币普通股 2,988,000
金新华 2,512,575 人民币普通股 2,512,575
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上述股东关联关系或一致行动的说明 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏
凤凰资产管理有限责任公司为一致行动人。江苏凤凰
出版传媒集团有限公司与江苏凤凰资产管理有限责任
公司与其余股东不存在关联关系或一致行动关系。其
余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售 限售条
序号 有限售条件股东名称 新增可上
条件股份数量 可上市交 件
市交易股
易时间
份数量
1 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 25,839,793 2019 年 1 25,839,79 锁定期
月 18 日 3 36 个月
2
3
4
5
6
7
8
9
10
上述股东关联关系或一致行动的说明 无
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
单位负责人或法定代表人 梁勇
成立日期 2001 年 10 月 8 日
主要经营业务 江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、
资产重组、实物租赁，省政府授权的其它业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 凤凰集团持有江苏凤凰出版传媒股份有限公司
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上市公司的股权情况 1,852,780,258 股，持股比例 72.8%，持有上海法普罗新材料
股份有限公司 51%股份。凤凰集团控股公司江苏新广联科技
股份有限公司(凤凰集团持股 53.65%)持有江苏新广联光电
股份有限公司 87.38%股份 。
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏省人民政府
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外
上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
年度内股
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄 份增减变 增减变动原因
日期 日期 数 数 税前报酬总 报酬
动量
额（万元）
周斌 董事长 男 52 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
汪维宏 副董事长 男 58 2016 年 12 2018 年 5 0 是
月 26 日 月 31 日
林海涛 董事 男 43 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
王烈 董事、总 男 55 2016 年 12 2019 年 12 70.52 否
经理 月 26 日 月 26 日
徐小琴 独立董事 女 64 2016 年 12 2019 年 12 6.32 否
月 26 日 月 26 日
姜宁 独立董事 男 62 2016 年 12 2019 年 12 6.32 否
月 26 日 月 26 日
张利军 独立董事 男 43 2016 年 12 2019 年 12 6.32 否
月 26 日 月 26 日
单翔 监事会主 男 50 2016 年 12 2019 年 12 0 是
席 月 26 日 月 26 日
吴小毓 监事 女 55 2016 年 12 2019 年 12 0 是
月 26 日 月 26 日
董兆武 监事 男 37 2016 年 12 2019 年 12 21.65 否
月 26 日 月 26 日
王剑钊 副总经理 男 56 2016 年 12 2019 年 12 190,000 190,000 59.94 否
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2018 年年度报告
月 26 日 月 26 日
许靛翠 副总经理 女 55 2016 年 12 2019 年 12 189,900 189,900 59.94 否
月 26 日 月 26 日
毕胜 副总经理 男 46 2016 年 12 2019 年 12 181,700 181,700 59.94 否
兼董事会 月 26 日 月 26 日
秘书
颜树云 副总经理 男 51 2016 年 12 2019 年 12 144,800 144,800 59.94 否
兼财务总 月 26 日 月 26 日
监
陶爱明 总经理助 女 55 2016 年 12 2019 年 12 143,600 143,600 52.89 否
理、总工 月 26 日 月 26 日
程师
方磊 总经理助 男 54 2016 年 12 2019 年 12 100,500 100,500 52.89 否
理、营销 月 26 日 月 26 日
总监
程钢 总经理助 男 51 2016 年 12 2019 年 12 50,000 50,000 49.36 否
理 月 26 日 月 26 日
张淼磊 总经理助 男 43 2016 年 12 2019 年 12 50,000 50,000 0.00 否
理（注） 月 26 日 月 26 日
合计 / / / / / 1,050,500 1,050,500 / 506.03 /
注：张淼磊先生于 2018 年 1 月 12 日向公司董事会提交辞职报告，辞去总经理助理职务。
汪维宏先生于 2018 年 5 月 31 日向公司董事会提交辞职报告，辞去副董事长、董事职务。
姓名 主要工作经历
周斌 现任江苏凤凰出版传媒集团总经理、副董事长、党委委员，兼任江苏凤凰出版传媒股份有限公司副董事长、中国书刊发行业协会副理事
长、江苏省出版物发行协会会长、江苏省青年联合会副主席、江苏省新闻工作者协会副主席。2013 年 7 月起任现职；2011 年 3 月至 2014
年 5 月，担任江苏凤凰出版传媒股份有限公司董事、总经理；2009 年 6 月至 2011 年 3 月，担任江苏凤凰新华书业股份有限公司副董事长、
总经理。现为江苏省产业教授，中宣部“四个一批”人才。2016 年 3 月 29 日起任本公司董事长。
汪维宏 最近五年以来一直担任江苏凤凰出版传媒集团有限公司纪委书记、党委委员，2007 年 5 月至 2015 年 6 月兼任直属机关党委书记；2012
年 10 月起任江苏凤凰出版传媒股份有限公司监事会主席；2010 年 1 月 20 日起任本公司监事会主席；2013 年 12 月 27 日起任本公司副董
事长。2018 年 5 月 31 日向公司董事会提交辞职报告，辞去副董事长、董事职务。
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2018 年年度报告
林海涛 历任无锡苏嘉集团董事会秘书，南京福中集团常务副总裁。2015 年 5 月起兼任苏兴金融租赁有限公司董事。2016 年 3 月 29 日起任本公
司董事。2017 年 6 月起担任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部主任, 2018 年 3 月起兼任四川凤凰酒业有限公司董事长。
王烈 现任江苏凤凰置业投资股份有限公司董事、总经理。曾任江苏凤凰国际文化中心总经理。
徐小琴 历任南京宁马高速公路有限公司董事长,南京公路发展（集团）有限公司党支部书记、总经理、董事长，南京市交通建设投资控股（集团）
有限责任公司党委委员、总会计师。2016 年 12 月 26 日起任本公司董事。
姜宁 现任南京大学商学院经济学院教授，南京大学商学院（投资与金融、购并重组）教授、南京大学投资与金融研究中心主任。2016 年 12 月
26 日起任本公司董事。
张利军 现任江苏东恒律师事务所主任，南京市律师协会会长。2016 年 12 月 26 日起任本公司董事。
单翔 现任江苏凤凰出版传媒集团党委委员、副总经理、总会计师，江苏凤凰出版传媒股份有限公司董事。2013 年 12 月 27 日起任本公司监事
会主席。
吴小毓 现任江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务总监。2010 年 1 月 20 日起任本公司监事。
董兆武 现任本公司人力资源部经理，江苏凤凰置业有限公司人力资源部经理。2016 年 12 月 26 日起任本公司监事。
王剑钊 现任本公司副总经理，江苏凤凰置业有限公司副总经理，镇江凤凰文化地产有限公司总经理。
许靛翠 现任本公司党支部书记、副总经理，江苏凤凰置业有限公司副总经理。
毕胜 现任本公司副总经理、董事会秘书。
颜树云 现任本公司副总经理、财务总监。
陶爱明 现任本公司总经理助理、总工程师。
方磊 现任本公司总经理助理、营销总监。
程钢 现任本公司总经理助理，南通凤凰置业有限公司常务副总经理，盐城凤凰地产有限公司常务副总经理，泰兴市凤凰地产有限公司常务副
总经理。
张淼磊 2010 年 1 月至 2015 年 6 月任本公司监事、办公室主任。2015 年 6 月起任本公司总经理助理、办公室主任；2018 年 1 月 12 日向公司董事
会提交辞职报告，辞去总经理助理、办公室主任职务。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
周斌 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 总经理、副董事长、党委委员 2007 年 11 月 1 日
汪维宏 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 纪委书记、党委委员 2003 年 6 月 1 日
林海涛 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 投资部主任 2014 年 3 月 1 日
单翔 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 党委委员、副总经理、总会计师 2017 年 5 月 1 日
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
周斌 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2009 年 6 月 25 日
江苏省出版物发行协会 会长 2007 年 7 月 1 日
汪维宏 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 监事会主席 2012 年 6 月 25 日
林海涛 苏兴金融租赁有限公司 董事 2014 年 4 月
四川凤凰酒业有限公司 董事长 2015 年 5 月
单翔 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 董事 2016 年 3 月 23 日
吴小毓 江苏凤凰出版传媒股份有限公司 财务总监 2012 年 6 月 25 日
姜宁 南京大学 教授
张利军 江苏东恒律师事务所 主任
南京市律师协会 会长
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《高级管理人员薪酬管理制度》对全体高级管理人
员在报告内履行职务的情况进行评议，确定高级管理人员的报酬，董事、监事的报酬由股东大会批准。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其履行职责的工作量；职工代表监事报酬的
确定依据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度
业绩完成情况。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况为共计人民币 506.03 万元。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计 506.03 万元。
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
张淼磊 总经理助理 离任 工作原因
汪维宏 副董事长、董事 离任 工作原因
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 22
主要子公司在职员工的数量 100
在职员工的数量合计 122
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 21
技术人员 61
财务人员 20
行政人员 20
合计 122
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以上 113
高中及以下 9
合计 122
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定薪酬管理制度的指导思想及原则
1、 坚持效率优先、兼顾公平的原则，有利于员工个人和公司的共同发展。
2、 在薪酬设计上，充分体现以岗定薪、按绩取酬的原则，强化激励性，增强动态性，以便在公
司内部形成良性竞争机制。
3、 在保证公司整体竞争力的前提下，力争薪酬水平接近本地区同行业领先水平，有效吸引、留
住和激励人才，提高公司的核心竞争力。
4、 体现可操作性和可调整性。
(三) 培训计划
□适用 √不适用
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、上
海证券交易所的有关要求，建立了较为完善的公司治理结构和公司治理制度。公司股东大会、董
事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，关联董事对相关关联
交易事项进行回避表决，保证关联交易不损害中小股东利益，确保公司健康、平稳的发展。
1、关于公司股东和股东大会
报告期内，公司共召开了 2 次股东大会，会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及表
决程序均符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。公司能够确
保所有股东，尤其是中小股东的平等地位，确保股东充分行使合法权利。公司聘请律师出席股东
大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了
股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与公司
本公司控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位谋取额外的利益。
控股股东严格按照重组承诺履行承诺事项。本公司董事、监事的选举及其他高级管理人员的聘任、
解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序。本公司与控股股东在人员、资产、财务、机
构和业务上做到了"五分开"，公司董事会、监事会及其他公司治理机构依法独立运作。
3、关于董事与董事会
本公司董事严格按照相关法律、法规和《公司章程》的规定，忠实、勤勉地履行职责。本公
司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司董事会向股东大会负责，按照法
定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规则》、
《独立董事工作制度》的规定行使职权，注重维护公司和全体股东的利益。
公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，各专门委员会能够积极履
行职责，为董事会的决策提供科学专业的意见。
4、关于监事与监事会
本公司监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司监事会严格按照法律、
法规及《公司章程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时
会议，对公司财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，
维护公司及股东的合法权益。
5、关于相关利益者
本公司鼓励员工通过与董事会、监事会和高级管理人员的直接沟通和交流，反映员工对公司
经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。本公司尊重和维护银行以及其他债权人、
客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公司持续、健康地发展。
6、关于投资者关系及相关利益者
公司积极接待机构及个人投资者，耐心、细致解答投资者关于公司经营发展及其它重要事项
方面的疑问。进一步加强了投资者对公司的了解和认同，使投资者能够正确判断公司的投资价值，
建立上市公司与投资者之间顺畅的沟通渠道，切实维护投资者利益。
7、关于信息披露及透明度
本公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》和《信息披露管理办法》的规定，真实、准
确、完整、及时地披露信息。在报告期内及时完成了定期报告及临时公告信息披露工作。本公司
认真对待股东来信、来电、来访和咨询，确保所有股东有平等的机会获得信息。
8、关于内幕知情人登记管理
公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制度》，本报告期内，公司按照
该制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人员情况作了登记备案。报告期
内不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
召开日
会议届次 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的披露日期
期
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2018 年年度报告
2017 年年度 2018 年 file:///C:/Users/sheshuangyan/AppData/Loc 2018 年 6 月 23 日
股东大会 6 月 22 al/Microsoft/Windows/INetCache/IE/009UMDS
日 8/600716_20180623_1.pdf
2018 年第一 2018 年 file:///C:/Users/sheshuangyan/AppData/Loc 2018 年 11 月 16 日
次 临 时 股 东 11 月 15 al/Microsoft/Windows/INetCache/IE/B4C7F21
大会 日 3/600716_20181116_1.pdf
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
周斌 否 7 7 6 0 0 否 2
汪维宏 否 4 4 3 0 0 否 0
王烈 否 7 7 6 0 0 否 2
林海涛 否 7 7 6 0 0 否 2
徐小琴 是 7 7 6 0 0 否 2
姜宁 是 7 7 6 0 0 否 2
张利军 是 7 7 6 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 7
其中：现场会议次数 1
通讯方式召开会议次数 6
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会和薪酬与考核委员会。
1、在报告期内的 2017 年度报告审计期间，审计委员会与公司及年审会计师进行了充分的沟通，
董事会审计委员会认为公司编制的财务报表的有关数据真实反映了公司截止 2017 年 12 月 31 日的
资产负债情况和 2017 年度的生产经营成果，同意以此财务报表为基础制作公司 2017 年度报告及
摘要。
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2018 年年度报告
2、董事会战略委员会在公司制定发展战略时，提出了重要的意见和建议，对公司日常经营活动中
的新项目投资价值判断给予明确意见和建议。
3、董事会薪酬与考核委员会对公司 2017 年度经营情况进行了考核，并根据考核结果及《高级管
理人员薪酬管理制度》确定高级管理人员 2017 年度薪酬。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《高级管理人员薪酬管理制度》的有关规定，按照公司年度目标对公司高级管理人
员进行了考核。同时将考核结果作为高管人员薪酬发放的标准之一，激励其提高经营管理能力。
此外，公司建立了目标责任和绩效考评体系，通过年度、季度和月度工作计划，将公司各职能部
门、子公司以及高管人员的责、权、利和目标、业绩相挂钩，并通过各项措施进行分解、落实，
起到了激励和约束的作用。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司《2018 年度内部控制评价报告》详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
立信会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的公司
《2018 年度内部控制审计报告》。详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
简 发行 债券 利率 交易
债券名称 代码 到期日 还本付息方式
称 日 余额 （%） 场所
江苏凤凰置业 14 122323 2014 2019 7.5 5.65% 单利按年计息，不计 上海
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2018 年年度报告
投资股份有限 凤 年9 年9月 亿 复利，每年付息一次， 证券
公司 2014 年 凰 月 12 12 日 到期一次还本，最后 交易
公司债券 债 日 一期利息随本金的兑 所
付一起支付
江苏凤凰置业 16 135346 2016 2021 20 亿 4.59% 单利按年计息，不计 上海
投资股份有限 凤 年3 年3月 复利，每年付息一次， 证券
公司 2016 年 凰 月 29 29 日 到期一次还本，最后 交易
公司债券（第 01 日 一期利息随本金的兑 所
一期） 付一起支付
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2018 年 3 月 29 日支付了自 2017 年 3 月 29 日至 2018 年 3 月 28 日期间的利息，每
1 手“16 凤凰 01”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。详见查询索引：
file:///C:/Users/sheshuangyan/AppData/Local/Microsoft/Windows/INetCache/IE/SP0Z7C6T/600
716_20180321_1.pdf
公司于 2018 年 9 月 12 日支付了自 2017 年 9 月 12 日至 2018 年 9 月 11 日期间的利息，每
1 手“14 凤凰债”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 56.50 元（含税）。详见查询索引：
file:///C:/Users/sheshuangyan/AppData/Local/Microsoft/Windows/INetCache/IE/009UMDS8/60
0716_20180905_1.pdf
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
“14 凤凰债”到期日：若投资者行使回售选择权，则到期日为 2017 年 9 月 12 日，否则到期
日为 2019 年 9 月 12 日。“14 凤凰债”面向公众投资者发行。“14 凤凰债”于 2017 年 9 月 12
日施行回售，回售有效期登记的回售数量为 0 张，回售金额为 0 元。“14 凤凰债”剩余债券余额
为 7.5 亿元。
“16 凤凰 01”到期日：若投资者行使回售选择权，则到期日为 2019 年 3 月 29 日，否则到期
日为 2021 年 3 月 29 日。“16 凤凰 01”以非公开发行方式面向合格投资者发行。 “16 凤凰 01"
于 2019 年 3 月 1 日至 2019 年 3 月 11 日登记回售，回售有效期登记数量为 138.75 万手，回售金
额为 13.875 亿元，公司将于 2019 年 3 月 29 日对本次有效登记回售的“16 凤凰 01”持有人实施
回售。截至本年度报告出具之日，”16 凤凰 01“剩余债券余额为 20 亿元，回售实施完毕后，剩
余债券余额预计为 6.125 亿元。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
14 凤凰债
名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人
联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
其他说明：
√适用 □不适用
名称 申万宏源证券有限公司
16 凤凰 01
办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人
联系人 马婧
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2018 年年度报告
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
“14 凤凰债”募集资金扣除发行费用后剩余 7.425 亿元，全部用于补充公司营运资金，已全部使用
完毕。使用情况具体如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
江苏凤凰置业 2014-10-20 294,200,000 补充营运资金
合肥凤凰地产 2015-01-20 380,000,140 补充营运资金
镇江凤凰地产 2015-03-31 68,299,860 补充营运资金
合计 742,500,000
“16 凤凰 01”扣除发行费用后剩余 19.8 亿元，用于偿还借款和补充营运资金，已全部使用完毕，
使用情况如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000 补充营运资金
南通凤凰 2016.5.17 260,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000 归还借款
盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2016.11.30 50,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.5.22 50,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2017.8.23 100,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.8.31 172,714,285 归还借款
盐城凤凰 2017.9.5 10,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.11.30 20,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.12.18 300,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2018.1.18 100,000,000 归还借款
盐城凤凰 2018.2.8 25,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2018.3.21 70,000,000 归还借款
合计 2,002,714,285
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2018 年 4 月 28 日出具“14 凤凰债”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2018 年 4 月 28 日出具“16 凤凰 01”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司将于本年度报告出具日起 2 个月内出具“14 凤凰债”和
“16 凤凰 01”的跟踪评级报告，跟踪评级报告将在上交所网站面向公众投资者披露，请投资者予以
关注。
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2018 年年度报告
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
1、增信机制
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的担保人均为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。根据中国证券监督
管理委员会、上海证券交易所信息披露要求，因为担保人 2018 年年度报告披露时间晚于本公司
2018 年年度报告披露时间，本年度报告暂不披露担保人财务信息。担保人 2018 年年度报告将在
中国货币网和上交所网站公布，担保人财务情况、对外担保情况、除发行人股权外的其他主要资
产、以及该部分资产的权利限制及是否存在后续权利限制安排等情况敬请投资者查阅。
担保人资信状况良好，2018 年维持主体 AAA 的主体评级。
2、偿债计划及其他保障措施
报告期内，公司债券的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变更，
且均得到有效执行。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券未出现需召开债券持有人会议之事项，未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
受托管理人按照受托管理协议履行义务，未出现违约的情况。
“14 凤凰债”和“16 凤凰 01”的 2018 年受托管理事务报告将于本年度报告出具日起 1 个月内披
露，受托管理事务报告将在上交所网站面向公众投资者披露，请投资者予以关注。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上
主要指标 2018 年 2017 年 年同期增 变动原因
减（%）
息税折旧 1,261,372,041.51 65,073,853.32 1,838.37 主要是本年铁管巷地块确认大
摊销前利 额的资产处置收益
润
流动比率 2.73 3.68 -25.82 主要是 14 凤凰债 2019 年到期，
流动负债较上年增加
速动比率 1.50 1.00 50.27 主要是本年收回 50%铁管巷土
地补偿款，50%应收土地补偿款
计入其他应收款，速动资产较
上年大幅增加
资产负债 49.63 59.20 -16.16
率（%）
EBITDA 全 0.46 0.02 1,834.48 主要是本年铁管巷地块确认大
部债务比 额的资产处置收益
利息保障 8.60 0.32 2,629.29 主要是本年铁管巷地块确认大
倍数 额的资产处置收益
现金利息 1.05 2.62 -60.10 1.支付镇江新竞拍土地出让
保障倍数 金，经营活动产生的现金流量
净额较上年大幅下降。
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2018 年年度报告
EBITDA 利 8.70 0.34 2,427.79 主要是本年铁管巷地块确认大
息保障倍 额的资产处置收益
数
贷款偿还 100.00 100 -
率（%）
利息偿付 100.00 100 -
率（%）
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十、公司报告期内的银行授信情况
□适用 √不适用
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司将募集资金用于偿还借款和补充公司营运资金，符合募集说明书中的相关约定；
公司未发生违反募集说明书中约定或承诺的情况。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称凤凰股份）财务报表，包括 2018 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流
量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了凤
凰股份 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于凤凰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政 评价存货的可变现净值相关的审计程序包括以下
策及会计估计”注释 （十二）所述的会计 各项：
政策及“五、 合并财务报表项目注释”（四）。 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序包
2018 年 12 月 31 日，凤凰股份开发成本、 括：
开发产品、拟开发土地等(以下统称“存货” 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存
余额为人民币 3,361,497,780.44 元。该等存 货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的
货按照成本与可变现净值孰低计量。 设计和运行有效性；
在确定存货可变现净值过程中，管理层需 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并
要对每个拟开发项目和在建项目至完工时 询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预
将要发生的建造成本作出最新估计，并估算 测所反映的总开发成本预算；
每个开发项目的预期未来售价和未来销售 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采
费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大 用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关
的管理层判断和估计。 键估计和假设，与市场可获取数据和凤凰股份的销
我们已识别凤凰股份存货的可变现净值的 售预算计划进行比较；
评估为关键审计事项，原因是估计开发成本 4、将各存货项目的估计建造成本与凤凰股份的最
及各开发项目的未来售价涉及固有风险，以 新预算进行比较，并将截止 2018 年 12 月 31 日
及计算可变现净值使用的估计和判断中存 发生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测的
在管理层偏向的风险。 准确性和预算过程。
（二）房地产开发项目收入的确认
收入确认的会计政策详情及收入的分类请 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计
参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会 程序中包括以下程序：
计估计”注释（二十四）所述的会计政策及 1、评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键
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“五、合并财务报表项目注释”（二十五）。 内部控制的设计和运行有效性；
截止 2018 年 12 月 31 日，凤凰股份营 2、检查凤凰股份的房产销售合同条款，以评价收
业收入为人民币 1,046,968,366.65 元。 入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
由于房地产开发项目的收入对凤凰股份的 3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，
重要性，以及单个房地产开发项目销售收入 检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的
确认上的细小错误汇总起来可能对凤凰股 支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照
份的利润产生重大影响，因此，我们将收入 收入确认政策确认；
确认识别为关键审计事项。 4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件
的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰
当的期间确认。
四、其他信息
凤凰股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括凤凰股份 2018 年年度报
告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估凤凰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督凤凰股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对凤凰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致凤凰股份不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就凤凰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
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我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 五、（一） 2,805,263,726.36 2,003,637,139.52
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 五、（二） 3,029,965.89 3,334,914.01
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 五、（三） 1,186,082,300.02 26,280,490.07
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 五、（四） 3,361,497,780.44 4,301,749,762.53
持有待售资产 五、（五） 1,182,008,210.07
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、（六） 83,663,275.98 1,183,328.92
流动资产合计 7,439,537,048.69 7,518,193,845.12
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 五、（七） 1,743,303,591.61 477,992,298.81
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 五、（八） 890,351,096.31 154,468,394.11
固定资产 五、（九） 23,652,361.53 23,880,493.70
在建工程
生产性生物资产
油气资产
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无形资产 五、（十） 5,074,553.91 5,893,362.63
开发支出
商誉
长期待摊费用 五、（十一） 674,374.70 423,413.67
递延所得税资产 五、（十二） 47,520,722.48 67,527,192.32
其他非流动资产
非流动资产合计 2,710,576,700.54 730,185,155.24
资产总计 10,150,113,749.23 8,248,379,000.36
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 五、（十三） 458,236,539.71 955,263,689.11
预收款项 五、（十四） 663,431,286.92 361,072,608.08
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五、（十五） 9,516,145.56 6,160,154.07
应交税费 五、（十六） 368,951,746.66 46,050,864.40
其他应付款 五、（十七） 478,170,793.38 676,023,523.45
其中：应付利息 82,921,643.90 82,921,643.88
应付股利
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 五、（十八） 748,960,273.92 0
其他流动负债
流动负债合计 2,727,266,786.15 2,044,570,839.11
非流动负债：
长期借款 0.00
应付债券 五、（十九） 1,991,046,575.34 2,734,506,849.27
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 五、（十二） 318,855,607.33 103,558,464.34
其他非流动负债
非流动负债合计 2,309,902,182.67 2,838,065,313.61
负债合计 5,037,168,968.82 4,882,636,152.72
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 五、（二十） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
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2018 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 五、（二十一） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 五、（二十二） 948,983,469.60
专项储备
盈余公积 五、（二十三） 142,075,439.74 142,075,439.74
一般风险准备
未分配利润 五、（二十四） 1,265,873,893.75 701,698,573.78
归属于母公司所有者权益合计 4,772,607,824.25 3,259,449,034.68
少数股东权益 340,336,956.16 106,293,812.96
所有者权益（或股东权益）合计 5,112,944,780.41 3,365,742,847.64
负债和所有者权益（或股东权 10,150,113,749.23 8,248,379,000.36
益）总计
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 631,345,274.12 549,284,115.18
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 10,000.00 12,500.00
其他应收款 十五、（一） 389,400,980.03 248,985,507.74
其中：应收利息
应收股利 290,000,000.00 190,000,000.00
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,020,756,254.15 798,282,122.92
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 2,802,875,720.10 2,923,893,032.96
长期股权投资 十五、（二） 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
投资性房地产
固定资产 388,165.98
在建工程
生产性生物资产
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2018 年年度报告
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,364,414,500.74 5,485,043,647.62
资产总计 6,385,170,754.89 6,283,325,770.54
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
应付职工薪酬 4,111,320.83 1,383,656.32
应交税费 3,268,639.40 3,759,136.48
其他应付款 83,102,870.46 83,102,870.44
其中：应付利息 82,921,643.90 82,921,643.88
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 748,960,273.92
其他流动负债
流动负债合计 839,443,104.61 88,245,663.24
非流动负债：
长期借款
应付债券 1,991,046,575.34 2,734,506,849.27
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,991,046,575.34 2,734,506,849.27
负债合计 2,830,489,679.95 2,822,752,512.51
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 78,281,178.36 68,870,396.67
未分配利润 104,552,277.10 19,855,241.88
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2018 年年度报告
所有者权益（或股东权益） 3,554,681,074.94 3,460,573,258.03
合计
负债和所有者权益（或股 6,385,170,754.89 6,283,325,770.54
东权益）总计
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87
其中：营业收入 五、（二十五） 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,082,098,323.90 1,485,560,372.04
其中：营业成本 五、（二十五） 849,283,289.89 1,191,267,223.41
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 五、（二十六） 30,982,506.78 59,359,904.78
销售费用 五、（二十七） 46,771,788.38 34,959,988.21
管理费用 五、（二十八） 38,775,254.95 40,204,517.29
研发费用
财务费用 五、（二十九） 121,138,742.96 154,592,027.26
其中：利息费用 143,407,694.36 177,690,935.82
利息收入 22,420,414.16 25,130,141.05
资产减值损失 五、（三十） -4,853,259.06 5,176,711.09
加：其他收益 五、（三十一） 534,832.72 1,389,120.00
投资收益（损失以“－”号填 五、（三十二） 0.00 29,831,880.96
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 五、（三十三） 1,139,993,051.70 0.00
号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,105,397,927.17 -111,227,070.21
加：营业外收入 五、（三十四） 1,272,466.75 895,803.42
减：营业外支出 五、（三十五） 3,436,837.81 9,497,550.28
四、利润总额（亏损总额以“－”号 1,103,233,556.11 -119,828,817.07
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填列）
减：所得税费用 五、（三十六） 305,015,092.94 36,922,778.34
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 798,218,463.17 -156,751,595.41
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 798,218,463.17 -156,751,595.41
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 564,175,319.97 -154,013,716.62
2.少数股东损益 234,043,143.20 -2,737,878.79
六、其他综合收益的税后净额 948,983,469.60
归属母公司所有者的其他综合收 948,983,469.60
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综 948,983,469.60
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.可供出售金融资产公允价 948,983,469.60
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 1,747,201,932.77 -156,751,595.41
归属于母公司所有者的综合收益 1,513,158,789.57 -154,013,716.62
总额
归属于少数股东的综合收益总额 234,043,143.20 -2,737,878.79
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.6027 -0.1645
（二）稀释每股收益(元/股) 0.6027 -0.1645
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现的
净利润为：0 元。
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
2018 年 1—12 月
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2018 年年度报告
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 360,471.65 398,810.03
销售费用 6,531.02 983.02
管理费用 12,846,011.31 11,548,772.58
研发费用
财务费用 -6,175,192.71 7,509,427.30
其中：利息费用 139,675,000.01 143,811,458.34
利息收入 145,858,785.45 136,438,829.44
资产减值损失 -1,125,991.00
加：其他收益 19,647.18
投资收益（损失以“－”号填 十五、（三） 100,000,000.00 0.00
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 94,107,816.91 -19,457,992.93
加：营业外收入 54,835.07
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号 94,107,816.91 -19,403,157.86
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 94,107,816.91 -19,403,157.86
（一）持续经营净利润（净亏损 94,107,816.91 -19,403,157.86
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.可供出售金融资产公允价值
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
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2018 年年度报告
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 94,107,816.91 -19,403,157.86
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,398,507,170.28 1,132,350,103.15
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 52,063,135.00
收到其他与经营活动有关的 五、（三十七） 46,861,304.83 99,235,025.87
现金
经营活动现金流入小计 1,497,431,610.11 1,231,585,129.02
购买商品、接受劳务支付的现 1,115,678,672.82 687,731,921.29
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付 27,355,345.81 27,216,109.79
的现金
69 / 166
2018 年年度报告
支付的各项税费 233,185,337.96 180,129,512.67
支付其他与经营活动有关的 五、（三十七） 78,665,804.26 127,451,241.63
现金
经营活动现金流出小计 1,454,885,160.85 1,022,528,785.38
经营活动产生的现金流 42,546,449.26 209,056,343.64
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,300,000,000.00
取得投资收益收到的现金 30,521,531.02
处置固定资产、无形资产和其 1,161,013,850.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 1,161,013,850.00 1,330,521,531.02
购建固定资产、无形资产和其 2,209,446.76 656,235.73
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 60,000,000.00 1,200,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 62,209,446.76 1,200,656,235.73
投资活动产生的现金流 1,098,804,403.24 129,865,295.29
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 362,257,142.00
分配股利、利润或偿付利息支 135,823,166.67 271,901,678.90
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 五、（三十七） 200,000,000.00 300,000,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 335,823,166.67 934,158,820.90
筹资活动产生的现金流 -335,823,166.67 -934,158,820.90
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 805,527,685.83 -595,237,181.97
70 / 166
2018 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 4,887,703.66 13,228,671.46
现金
经营活动现金流入小计 4,887,703.66 13,228,671.46
购买商品、接受劳务支付的现
金
支付给职工以及为职工支付 7,790,287.28 8,179,368.38
的现金
支付的各项税费 3,852,804.29 3,684,046.34
支付其他与经营活动有关的 3,559,113.63 2,771,966.49
现金
经营活动现金流出小计 15,202,205.20 14,635,381.21
经营活动产生的现金流量净 -10,314,501.54 -1,406,709.75
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其 475,220.27
他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 475,220.27
投资活动产生的现金流 -475,220.27
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
71 / 166
2018 年年度报告
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 922,025,880.75 442,882,301.20
现金
筹资活动现金流入小计 922,025,880.75 442,882,301.20
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支 134,175,000.00 231,917,517.43
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 695,000,000.00 657,714,285.00
现金
筹资活动现金流出小计 829,175,000.00 889,631,802.43
筹资活动产生的现金流 92,850,880.75 -446,749,501.23
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 82,061,158.94 -448,156,210.98
加：期初现金及现金等价物余 549,284,115.18 997,440,326.16
额
六、期末现金及现金等价物余额 631,345,274.12 549,284,115.18
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
减
项目 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
优 永 项 风
股本 其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
先 续 储 险
他 存
股 债 备 准
股
备
一、上年期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,075,439.74 701,698,573.78 106,293,812.96 3,365,742,847.64
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,075,439.74 701,698,573.78 106,293,812.96 3,365,742,847.64
余额
三、本期增减 948,983,469.60 564,175,319.97 234,043,143.20 1,747,201,932.77
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 948,983,469.60 564,175,319.97 234,043,143.20 1,747,201,932.77
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
73 / 166
2018 年年度报告
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分
配
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 948,983,469.60 142,075,439.74 1,265,873,893.75 340,336,956.16 5,112,944,780.41
余额
上期
项目
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
74 / 166
2018 年年度报告
其他权益工具 一
减
专 般
：
项 风
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
其 储 险
先 续 存
他
股 债 备 准
股
备
一、上年期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,042,138.09 949,351,651.15 109,031,691.75 3,616,100,502.15
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 936,060,590.00 1,479,614,431.16 0. 0.00 142,042,138.09 0. 949,351,651.15 109,031,691.75 3,616,100,502.15
余额 00 00
三、本期增减 33,301.65 -247,653,077.37 -2,737,878.79 -250,357,654.51
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 -154,013,716.62 -2,737,878.79 -156,751,595.41
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分 33,301.65 -93,639,360.75 -93,606,059.10
配
1．提取盈余 33,301.65 -33,301.65
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者 -93,606,059.10 -93,606,059.10
75 / 166
2018 年年度报告
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 142,075,439.74 701,698,573.78 106,293,812.96 3,365,742,847.64
余额
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具 减
专
：
项目 优 永 项
股本 其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 储
他 存
股 债 备
股
一、上年期末 936,060,590.00 2,435,787,029.48 68,870,396.67 19,855,241.88 3,460,573,258.03
余额
加：会计政策
变更
76 / 166
2018 年年度报告
前期差
错更正
其他
二、本年期初 936,060,590.00 2,435,787,029.48 68,870,396.67 19,855,241.88 3,460,573,258.03
余额
三、本期增减 9,410,781.69 84,697,035.22 94,107,816.91
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 94,107,816.91 94,107,816.91
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分 9,410,781.69 -9,410,781.69
配
1．提取盈余 9,410,781.69 -9,410,781.69
公积
2．对所有者
（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
77 / 166
2018 年年度报告
结转留存收
益
5．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 104,552,277.10 3,554,681,074.94
余额
上期
其他权益工具 减
专
：
项目 优 永 项
股本 其 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 储
他 存
股 债 备
股
一、上年期 936,060,590.00 2,435,787,029.48 68,870,396.67 132,864,458.84 3,573,582,474.99
末余额
加：会计政
策变更
前期差
错更正
其他
二、本年期 936,060,590.00 2,435,787,029.48 0. 0.00 68,870,396.67 132,864,458.84 3,573,582,474.99
初余额 00
三、本期增 -113,009,216.96 -113,009,216.96
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
（一）综合 -19,403,157.86 -19,403,157.86
收益总额
（二）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
78 / 166
2018 年年度报告
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润 -93,606,059.10 -93,606,059.10
分配
1．提取盈余
公积
2．对所有者 -93,606,059.10 -93,606,059.10
（或股东）
的分配
3．其他
（四）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他
（五）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期 936,060,590.00 2,435,787,029.48 68,870,396.67 19,855,241.88 3,460,573,258.03
末余额
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2018 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下
简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9 号文批复，由
中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募集方式设立的股份有
限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996〕74 号、〔1996〕75 号
文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，
于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，
注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简
称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10 股转增
8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股（A 股）
2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此次增发后注册资本变更
为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10 股转增 6
股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产重
组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030 号）文
核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）发行
183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其持有耀华玻璃
263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团名下，相关置入资产与置出资
产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成后，本公司股本增加至 740,600,634 元，
其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及住所地
等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304 号企业法人营
业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤凰”，股
票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 凤凰”
变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 977,000 股，
以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了本公
司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。 2013 年 2 月 5 日，凤凰集
团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股, 江苏凤凰资产管理有限责
任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 457,081,650 股，占本公司股份总数
的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰
资产管理有限责任公司增持了本公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份
465,031,800 股，占本公司股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的批复》
（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956 股，本公司
新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币 936,060,590 元。本次
非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本公司股份总数的 52.44%。2017
年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数量 169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：南京市中央
路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：周斌。本公司统一社会信用代码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商品房销售。
本财务报表已经公司全体董事于 2019 年 3 月 26 日批准报出。
80 / 166
2018 年年度报告
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其他主体中
的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本
准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合
称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第
15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
见下述说明。
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1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成
果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收
购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计
入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允
价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计
入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1) 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资
方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2) 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司
编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公
司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净
资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资
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产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值
为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表
中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；
将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业
务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行
调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制
方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初
数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买
方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以
及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收
益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划
净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润
纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本
公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的
份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他
综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时
转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综
合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行
会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交
易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制
权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股
权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期
限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件
的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
1、金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金
融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为
初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金
额。
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持有期间按照摊余成本和实际利率（提示：如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）计算
确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场上有
报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初
始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相
关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计入其
他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该
权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其
他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止
确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金
融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列
两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资
产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未
终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权
人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款
实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采
用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其
他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相
一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可
行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的账面
价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
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期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下
降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累
计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减
值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、其他应收款等，以下同）单独进行减值测试。如有
客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
计提坏账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。单项金额重大
是指：应收款项余额在 100 万元以上的（含 100 万元）。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的应收款项 除单项金额重大及单项金额虽不重大但单独计
提坏账准备的应收款项以外的应收款项
个别认定法 个别认定法单独进行减值测试
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 10 10
1－2 年 20 20
2－3 年 50 50
3－4 年 80 80
4 年以上 100 100
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额虽不重大的应收款项，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额计提坏账准备。
12. 存货
√适用 □不适用
资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可变现净值时，
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存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费后的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提
存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难
以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金
额内转回，转回的金额计入当期损益。
3、发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法。
6、开发用土地的核算方法：
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关税费作
为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7、公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8、质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期限、从应
支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量问题时，支
付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。
13. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售
将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批
准。
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资
单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
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重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一
起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营
企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券
作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施
控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，
股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因
追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加
上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货
币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成
本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以
换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已
宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当
期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和
其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计
算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和
利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基
础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间，
被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变
动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部
分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减
值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业
务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（六）
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的
账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资
的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处
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理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期
投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，
由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按
金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差
额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时
采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他
综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全
部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了对被投
资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，
改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投
资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权
采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益
和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，
其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物
采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。 公
司将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货，转换日为租赁
期届满、董事会或类似管理当局机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有
形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-35 3% 2.77%-4.85%
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机器设备 10 3% 9.7%
电子设备 3 3% 32.33%
运输设备 4 3% 32.33%
其他设备 5 3% 19.40%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账
价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
17. 在建工程
√适用 □不适用
1、在建工程类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账价值。
所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态
之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定
资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不
调整原已计提的折旧额。
18. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间
不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用
停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资
产整体完工时停止借款费用资本化。
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3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则
借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或
者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，
直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法 对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，
以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数（按每季季末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款
应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每
期利息金额。
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的
其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的
成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将
重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货
币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明
换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应
支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产
为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
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3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出
新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计入
当期损益。
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资
产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回
金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减
去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产
为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资
产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账面
价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产
组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资
产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组
合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并
与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可
收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
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长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长
期待摊费用包括装修费、人防停车费、人防工程使用费。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、 摊销年限
项 目 摊销年限
办公室装修、人防停车费、人防工程使用费 3年
24. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职
工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会
计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充养
老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计
入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务
的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益
计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的
孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，
根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券
的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资
产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计
期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转
至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结
算利得或损失。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付
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辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
25. 预计负债
√适用 □不适用
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或提
供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认
为预计负债：
（1） 该义务是本公司承担的现时义务；
（2） 履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3） 该义务的金额能够可靠地计量。
2、各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数
按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可
能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项
涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
1、销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续管
理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能
流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销
售合同，并履行了合同规定的义务；按合同规定向客户交付房屋；取得了销售价款或确信可以取得；
成本能够可靠地计量。
2、提供劳务收入确认的具体判断标准
在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入，不能够
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可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳
务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不能够得
到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够流入企业，与
物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3、确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定让渡资
产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的义
务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。
29. 政府补助
√适用 □不适用
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和
与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与
收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2、确认时点
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
(一)企业能够满足政府补助所附条件；
(二)企业能够收到政府补助。
3、会计处理方法
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资
产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；
与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并
在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与
本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的
相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司
日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费
用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可
抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发
生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税
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资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税
负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在
未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期
所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的
净额列报。
31. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入
当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按
扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认
为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则
予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按
扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的
融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公
司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确
认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关的
初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1、 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本
公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
2、关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共同控
制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，
不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
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（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制的其他
企业
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名
会计政策变更的内容和原因 审批程序
称和金额)
（1）资产负债表中“应收票据” 按财政部规定执行 “应付票据”和“应付账款”合
和“应收账款”合并列示为“应 并列示为“应付票据及应付账
收票据及应收账款”；“应付票 款”，本期金额 458,236,539.71
据”和“应付账款”合并列示为 元，上期金额 955,263,689.11
“应付票据及应付账款”；“应 元；调增“其他应付款”本期金
收利息”和“应收股利”并入“其 额 82,921,643.90 元，上期金额
他应收款”列示；“应付利息” 82,921,643.88 元。
和“应付股利”并入“其他应付
款”列示；“固定资产清理”并
入“固定资产”列示；“工程物
资”并入“在建工程”列示；“专
项应付款”并入“长期应付款”
列示。比较数据相应调整。
（2）在利润表中新增“研发费 按财政部规定执行 财务费用项下新增“其中：利息
用”项目，将原“管理费用”中 费用”和“利息收入”项目，本
的研发费用重分类至“研发费 期财务费用项下新增列示“其
用”单独列示；在利润表中财务 中：利息费用”金额
费用项下新增“其中：利息费用” 143,407,694.36 元，“利息收
和“利息收入”项目。比较数据 入”金额 22,420,414.16 元；上
相应调整。 期财务费用项下新增列示“其
中：利息费用”金额
177,690,935.82 元，“利息收
入”金额 25,130,141.05 元。
其他说明
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进行了修订。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应 17%、16%、11%、10%、6%、5%
税劳务收入为基础计算销项税
额，在扣除当期允许抵扣的进项
税额后，差额部分为应交增值税
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5%
5 月 1 日起，营改增交纳增值税）
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税计 7%
缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计 3%
缴
地方教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税计 2%
缴
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和 超率累进税率
规定的税率计缴
说明：根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号），自 2018 年 5 月
1 日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税率的，税率分别调整
为 16%、10%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 1,839.22 4,733.37
银行存款 2,778,636,926.49 1,973,106,346.51
其他货币资金 26,624,960.65 30,526,059.64
合计 2,805,263,726.36 2,003,637,139.52
其中：存放在境外的
款项总额
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2018 年年度报告
其他说明
其中：期末其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 年初余额
保函保证金 511,200.00 7,198,100.00
个贷保证金 14,780,794.20 12,032,711.45
质量保证金 11,332,966.45 11,295,248.19
合计 26,624,960.65 30,526,059.64
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对变
现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,174,277.52 38.75 2,583,461.61 77.47
1至2年 1,190,946.97 39.31 206,528.14 6.19
2至3年 122,454.00 4.04 308,698.86 9.26
3 年以上 542,287.40 17.90 236,225.40 7.08
合计 3,029,965.89 100.00 3,334,914.01 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
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占预付款项期末余额合计数
预付对象 期末余额
的比例(%)
国网江苏省电力公司镇江供电公司 922,598.88 30.45
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 316,434.66 10.44
南京市第九建筑安装工程有限公司 310,834.78 10.26
徐曙民、吴健霞 264,550.78 8.73
国网江苏省电力有限公司苏州供电分公司 210,000.00 6.93
合计 2,024,419.10 66.81
其他说明
√适用 □不适用
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款余额中无预付关联方款项。
6、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,186,082,300.02 26,280,490.07
合计 1,186,082,300.02 26,280,490.07
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
其他应收款
(6).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重大 0 0 0 1,125,991.00 2.59 1,125,991.00 100.00 0.00
并单独计提坏
账准备的其他
应收款
按信用风险特 1,207,813,148.18 100.00 21,730,848.16 1.80 1,186,082,300.02 42,297,748.58 97.41 16,017,258.51 37.87 26,280,490.07
征组合计提坏
账准备的其他
应收款
单项金额不重 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
大但单独计提
坏账准备的其
他应收款
合计 1,207,813,148.18 100.00 21,730,848.16 -- 1,186,082,300.02 43,423,739.58 / 17,143,249.51 / 26,280,490.07
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2018 年年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 13,469,489.31 1,346,948.93 10.00
1 年以内小计 13,469,489.31 1,346,948.93 10.00
1至2年 8,747,891.26 1,749,578.25 20.00
2至3年 10,028,070.55 5,014,035.28 50.00
3 年以上
3至4年 4,737,056.83 3,789,645.47 80.00
4至5年 9,419,555.23 9,419,555.23 100.00
5 年以上 411,085.00 411,085.00 100.00
合计 46,813,148.18 21,730,848.16
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
组合中，采用个别认定法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
其他应收款（按单位） 备注
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
南京市秦淮区财政局 1,161,000,000.00 无收回风险
合计 1,161,000,000.00
(7).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
维修基金 10,909,678.07 10,994,205.71
社会保障费 11,851,033.00 11,543,033.00
保证金、押金及其他 24,052,437.11 20,886,500.87
土地补偿款 1,161,000,000.00
合计 1,207,813,148.18 43,423,739.58
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2018 年年度报告
(8).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 5,713,589.65 元；本期转回坏账准备金额 1,125,991.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
中国耀华玻璃集团有限公司 1,125,991.00 银行存款
合计 1,125,991.00
(9).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(10). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
南京市秦淮区 土地补偿款 1,161,000,000.00 一年以内 96.12
财政局
中国江苏国际 工程质量保 14,166,611.00 四年以内 1.17 5,699,706.70
经济技术合作 证金、农民
集团有限公司 工保障金
维修基金 代业主付维 10,909,678.07 五年以内 0.90 8,432,381.48
修基金
安徽国信建设 农民工保障 8,988,593.00 四年以内 0.74 2,289,369.40
集团有限公司 金
无锡市住房置 公积金担保 5,586,600.00 一年以内 0.46 558,660.00
业担保有限公 保证金
司宜兴分公司
合计 1,200,651,482.07 99.39 16,980,117.58
期末其他应收款余额中无应收持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
其他应收款期末余额中无应收关联方款项。
(11). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(12). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(13). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成 1,736,025,465.57 1,736,025,465.57 2,031,210,884.47 2,031,210,884.47
本
开发产 1,130,483,946.20 10,241,163.40 1,120,242,782.80 2,292,697,777.46 22,158,899.40 2,270,538,878.06
品
拟开发 505,229,532.07 505,229,532.07
土地
合计 3,371,738,943.84 10,241,163.40 3,361,497,780.44 4,323,908,661.93 22,158,899.40 4,301,749,762.53
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
盐城凤凰项目 2012.10 2018.04 541,772,195.23
合肥凤凰项目 2013.05 2019.06 319,921,295.79 234,425,467.25
合肥凤凰代建项目 158,203,097.92 158,203,097.92
镇江凤凰项目 2014.05 2018.06 116,737,251.13
镇江凤凰代建项目 70,000,000.00 70,000,000.00
泰兴凤凰项目 2014.12 2019.12 229,961,633.19 160,701,301.73
宜兴凤凰项目 2016.02 2020.12 957,939,438.67 749,371,571.21
合计 1,736,025,465.57 2,031,210,884.47
（2）开发产品
本期增加金额 本期减少金额
竣工时
项目名称 年初余额 投资性房地产 转出至投资性房 期末余额
间 本期增加金额 本期减少金额
转入 地产
凤凰和鸣苑项目 2008.12 6,444,554.26 244,907.76 6,199,646.50
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2018 年年度报告
本期增加金额 本期减少金额
竣工时
项目名称 年初余额 投资性房地产 转出至投资性房 期末余额
间 本期增加金额 本期减少金额
转入 地产
凤凰和熙苑 A 地块 2010.12 9,355,558.28 114,529.02 114,529.02 9,355,558.28
凤凰和熙苑 B 区住宅 2014.12 13,201,851.35 123,897.80 189,004.47 13,136,744.68
凤凰和美项目 2012.12 74,910.79 27,825.41 47,085.38
凤凰山庄项目 2014.06 31,943,766.63 86,772.34 31,856,994.29
苏州凤凰项目 2014.03 461,486,594.70 4,671,207.70 28,456,203.77 437,701,598.63
南通凤凰项目 2014.12 278,592,027.99 2,001,575.21 29,688,427.71 16,159,792.32 234,745,383.17
盐城凤凰项目 2018.04 104,451,321.32 514,274,504.29 75,755,691.12 301,359,160.61 241,610,973.88
合肥凤凰项目（已完
2017.02 118,360,492.34 118,360,492.34
工部分）
镇江凤凰项目 2018.06 540,356,872.73 2,449,331.46 280,111,590.95 262,694,613.24
泰兴凤凰北地块项
2017.11 728,429,827.07 515,953,372.63 212,476,454.44
目
合计 2,292,697,777.46 516,723,835.75 6,911,209.73 930,628,325.18 755,220,551.56 1,130,483,946.20
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2018 年年度报告
（3）拟开发土地
拟开发建筑面 预计开工时
项目 土地面积 期末余额 年初余额
积 间
505,229,532
镇江京口区 J1801 项目 88,824 ㎡ 159,840 ㎡ 2020 年 1 月
.07
505,229,532
合计 -- -- --
.07
(2).存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已
完工未结算资产
南通凤凰项目 22,158,89 11,917,73 10,241,16
9.40 6.00 3.40
合计 22,158,89 11,917,73 10,241,16
9.40 6.00 3.40
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
(结转开发产品)
盐城凤凰项目 24,634,529.55
- 24,634,529.55 0.00
合肥凤凰项目 9,992,636.89
1,204,934.14 - 11,197,571.03
镇江凤凰项目 121,905.81
- 121,905.81 -
泰兴凤凰项目 177,068.72
306,642.62 - 483,711.34
宜兴地产项目 10,062.52
- 10,062.52
合 计 34,936,203.49
1,511,576.76 24,756,435.36 11,691,344.89
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2018 年年度报告
(4).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管委
会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72
平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作
为本公司后期建设立体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
8、 持有待售资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
新街口铁管巷 A、C 地块 0 0 0 2018 年 1 月 17 日
合计 /
其他说明：
本公司控股公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称“龙凤投资”）名下位于南京市核心商
业区新街口铁管巷 A、C 地块(土地面积 18,108.10 平方米、计容建筑面积 114,291.60 平方米)，受政
府规划调整影响，一直未开发。现南京市人民政府收回该地块，与周边地块统一规划整体开发。2018
年 1 月 17 日，网上交易 NO.2017G84（秦淮区东铁管巷地块）由置地（香港）投资有限公司以 47.7
亿元竞得。根据龙凤投资与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》测算，应取得补偿款总
金额为 23.22 亿元，2018 年 11 月 14 日和 2019 年 3 月 25 日分别收到 50%土地收回补偿款 11.61 亿
元，共收回补偿款 23.22 亿元。
9、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
其他说明
无
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
理财 60,000,000.00 0.00
应交税费-增值税借方余额重分类 23,663,275.98 1,183,328.92
合计 83,663,275.98 1,183,328.92
其他说明
无
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2018 年年度报告
11、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准备
备
可供 0.00 0.00 0.00
出售
债务
工具：
可供 1,743,303,591.61 1,743,303,591.61 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
出售
权益
工具：
按公 1,741,803,892.80 1,741,803,892.80 0.00 0.00 0.00
允价
值计
量的
按成 1,499,698.81 1,499,698.81 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
本计
量的
合计 1,743,303,591.61 1,743,303,591.61 477,992,298.81 0.00 477,992,298.81
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售债
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 合计
务工具
权益工具的成本/债务工
476,492,600.00 476,492,600.00
具的摊余成本
公允价值 1,741,803,892.80 1,741,803,892.80
计入递延所得税负债 316,327,823.20 316,327,823.20
累计计入其他综合收益的
948,983,469.60 948,983,469.60
公允价值变动金额
已计提减值金额
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
在被 本
账面余额 减值准备
投资 期
被投资 单位 现
本 本 本
单位 持股 金
期 本期 期 期 期 期
期初 期末 比例 红
增 减少 初 增 减 末
(%) 利
加 加 少
南京证 476,492,600.00 476,492,600.00 8.09
券股份
有限公
司
无锡凤 1,499,698.81 1,499,698.81 2.35
凰国际
文化交
流中心
有限公
司
合计 477,992,298.81 476,492,600.00 1,499,698.81
江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）与江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤
凰置业”）签订《南京证券有限责任公司股权转让协议》，凤凰集团为履行其于 2008 年 12 月 5 日
作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有限责任
公司全部股权的承诺函》，将其持有的并保证不存在任何权利瑕疵的南京证券 14,800 万元股权转
让给凤凰置业，根据江苏华信资产评估有限公司出具的评估报告，该 14,800 万元股权截止 2011 年
12 月 31 日经评估的市场价值为 43,649.26 万元，据此，双方确认本次股权转让的转让价格为人民
币 43,649.26 万元，即每股 2.95 元人民币。2012 年 9 月 12 日，中国证券监督管理委员会核准南京
证券有限责任公司变更为股份有限公司，变更后南京证券有限责任公司更名为南京证券股份有限公
司（以下简称“南京证券”）。本次变更后，凤凰置业合计持有南京证券 20,020.7344 万股。2018
年 3 月 13 日，南京证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上市之日起 12 个月
内不得转让。南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量，根据会计
准则规定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公允价值之间的差额扣除递延所得
税负债计入其他综合收益。
(4).报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5).可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
12、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
13、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
14、 长期股权投资
□适用 √不适用
15、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 160,535,638.26 0.00 0.00 160,535,638.26
2.本期增加金额 754,432,275.32 0.00 754,432,275.32
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 754,432,275.32 0.00 754,432,275.32
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 7,373,698.18 0.00 7,373,698.18
（1）处置
（2）其他转出 7,373,698.18 0.00 7,373,698.18
4.期末余额 907,594,215.40 0.00 907,594,215.40
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 6,067,244.15 0.00 0.00 6,067,244.15
2.本期增加金额 11,638,363.39 0.00 11,638,363.39
（1）计提或摊销 11,638,363.39 0.00 11,638,363.39
3.本期减少金额 462,488.45 0.00 462,488.45
（1）处置
（2）其他转出 462,488.45 0.00 462,488.45
4.期末余额 17,243,119.09 0.00 17,243,119.09
三、减值准备
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2018 年年度报告
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 890,351,096.31 0.00 890,351,096.31
2.期初账面价值 154,468,394.11 0.00 0.00 154,468,394.11
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 16,016,378.78 12,030,384.64
凤凰和熙A区机械车位 973,780.00 922,051.85
凤凰和熙B区地下商业 3,122,011.06 2,900,626.28
凤凰和熙B区机械车位 5,924,706.97 5,609,982.56
凤凰和鸣出租车位（原固定资产 2,873,270.04 2,158,199.80
转入）
南通凤凰项目（办公） 36,649,110.24 35,750,727.77
苏州凤凰项目（办公） 540,675,797.70 531,456,058.30
盐城凤凰项目（办公） 2,996,169.10 2,940,168.06
盐城凤凰项目（商业） 298,362,991.51 296,582,897.05
合 计 907,594,215.40 890,351,096.31
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
16、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 23,652,361.53 23,880,493.70
合计 23,652,361.53 23,880,493.70
其他说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
固定资产
(2).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机器设
项目 房屋及建筑物 电子设备 运输工具 其他设备 固定资产装修 合计
备
一、账面原值：
1.期初余额 27,523,060.88 5,037,417.52 3,482,708.81 1,573,922.24 2,635,218.77 40,252,328.22
2.本期增加金额 435,534.20 311,042.41 102,622.19 929,571.78 1,778,770.58
（1）购置 435,534.20 311,042.41 102,622.19 929,571.78 1,778,770.58
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 4,668.00 381,125.00 2,750.00 388,543.00
（1）处置或报废 4,668.00 381,125.00 2,750.00 388,543.00
4.期末余额 27,523,060.88 5,468,283.72 3,412,626.22 1,673,794.43 3,564,790.55 41,642,555.80
二、累计折旧
1.期初余额 4,671,725.10 4,491,790.87 3,337,267.72 1,314,888.62 2,556,162.21 16,371,834.52
2.本期增加金额 1,324,898.16 433,583.25 84,923.73 91,729.00 60,112.32 1,995,246.46
（1）计提 1,324,898.16 433,583.25 84,923.73 91,729.00 60,112.32 1,995,246.46
3.本期减少金额 4,527.96 369,691.25 2,667.50 376,886.71
（1）处置或报废 4,527.96 369,691.25 2,667.50 376,886.71
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2018 年年度报告
4.期末余额 5,996,623.26 4,920,846.16 3,052,500.20 1,403,950.12 2,616,274.53 17,990,194.27
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 21,526,437.62 547,437.56 360,126.02 269,844.31 948,516.02 23,652,361.53
2.期初账面价值 22,851,335.78 545,626.65 145,441.09 259,033.62 79,056.56 23,880,493.70
截止 2018 年 12 月 31 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
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2018 年年度报告
(1).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(2).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
17、 在建工程
总表情况
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(2).在建工程情况
□适用 √不适用
(3).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(4).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(5).工程物资情况
□适用 √不适用
18、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
19、 油气资产
□适用 √不适用
20、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
二、累计摊销
1.期初余额 1,366,056.31 1,923,555.30 3,289,611.61
2.本期增加金额 162,303.72 656,505.00 818,808.72
（1）计提 162,303.72 656,505.00 818,808.72
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,528,360.03 2,580,060.30 4,108,420.33
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,314,574.21 759,979.70 5,074,553.91
2.期初账面价值 4,476,877.93 1,416,484.70 5,893,362.63
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
21、 开发支出
□适用 √不适用
22、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
23、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 349,895.18 116,631.72 0.00 233,263.46
人防工程使用费 73,518.49 529,333.50 161,740.75 0.00 441,111.24
合计 423,413.67 529,333.50 278,372.47 0.00 674,374.70
其他说明：
无
24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备
内部交易未实现利润 26,918,094.22 6,729,523.56 44,427,866.64 11,106,966.66
可抵扣亏损 25,222,463.71 6,305,615.92 117,142,319.42 29,285,579.85
计提的坏账准备 21,272,985.72 5,318,246.45 15,651,956.92 3,912,989.23
视同销售预计毛利 53,255,249.73 13,313,812.43 24,724,471.52 6,181,117.88
以后年度可抵扣的广告 1,423,589.42 355,897.36 2,349,068.52 587,267.13
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2018 年年度报告
费
已计提未缴纳的税金 45,406,915.14 11,351,728.79 45,681,392.18 11,420,348.05
预提费用 104,984.50 26,246.13 713,532.70 178,383.18
应资本化的费用 9,156,400.47 2,289,100.12 14,284,757.40 3,571,189.35
税会成本差异 5,817,901.69 1,454,475.42 5,132,975.23 1,283,243.81
其他 1,504,305.19 376,076.30 428.72 107.18
合计 190,082,889.79 47,520,722.48 270,108,769.25 67,527,192.32
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
应纳税暂时性差异
负债 异 负债
非同一控制企业合
并资产评估增值
已缴纳未计提税金 10,111,136.53 2,527,784.13
可供出售金融资产 1,265,311,292.80 316,327,823.20
公允价值变动
企业合并确认的被 414,233,857.35 103,558,464.34
购买方可辨认净资
产公允价值与其账
面价值有差异的资
产
合计 1,275,422,429.33 318,855,607.33 414,233,857.35 103,558,464.34
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 109,138,424.84 152,431,944.28
可抵扣亏损 517,134,256.17 629,378,697.76
合计 626,272,681.01 781,810,642.04
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2018 144,185,233.12
2019 15,151,456.51 31,516,066.18
2020 51,882,326.51 75,933,993.10
2021 121,943,778.29 132,121,089.14
2022 116,811,182.22 245,622,316.22
2023 211,345,512.64
合计 517,134,256.17 629,378,697.76
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2018 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
各项递延所得税资产按照预期适用税率 25%计量。
25、 其他非流动资产
□适用 √不适用
26、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
28、 衍生金融负债
□适用 √不适用
29、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付票据
(2).应付票据列示
□适用 √不适用
应付账款
(3).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 210,398,830.99 792,986,349.07
一至两年 206,559,103.34 126,942,205.79
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2018 年年度报告
二至三年 21,864,141.44 4,641,996.86
三年以上 19,414,463.94 30,693,137.39
合计 458,236,539.71 955,263,689.11
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中应付关联方款项，详见注释十、（四）。
(1).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏南通二建集团有限公司 37,033,547.99 一年以上
中国建筑第八工程局有限公司 4,342,718.19 一至三年
南通四建集团有限公司 2,636,388.83 一至两年
通州建总集团有限公司 1,692,774.20 一至三年
深圳市科源建设集团有限公司 1,268,732.96 一至两年
合计 46,974,162.17
其他说明
√适用 □不适用
期末金额较大的应付账款：
项目 金 额 备 注
江苏南通二建集团有限公司 37,033,547.99 工程款
江苏省建筑工程集团有限公司 18,082,717.32 工程款
南通四建集团有限公司 5,533,986.49 工程款
中国建筑第八工程局有限公司 4,342,718.19 工程款
通州建总集团有限公司 1,692,774.20 工程款
合计 66,685,744.19
30、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 658,950,111.44 351,407,880.08
一至两年 3,361,175.48 9,094,728.00
二至三年 550,000.00 220,000.00
三年以上 570,000.00 350,000.00
合计 663,431,286.92 361,072,608.08
2018 年 12 月 31 日预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）股份的股东单位款项。
2018 年 12 月 31 日预收账款余额中无预收关联方款项。
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2018 年 12 月 31 日预收账款余额中，房地产项目预收账款为 649,028,283.34 元，预收租赁费为
14,403,003.58 元。其中房地产项目预收账款情况如下：
预计竣工
项目名称 期末余额 年初余额 预售比例
时间
凤凰和鸣产权车位 30,000.00 已完工 65.55%
苏州凤凰写字楼 5,841,107.00 已完工 20.77%
南通凤凰公寓 9,418,408.19 已完工 100.00%
南通凤凰写字楼 860,000.00 100,000.00 已完工 27.62%
南通凤凰车位 201,428.57 已完工 8.40%
凤凰山庄 4,696,384.00 420,000.00 已完工 95.27%
凤凰山庄车位 200,000.00 210,000.00 已完工 80.02%
盐城凤凰文化广场写字
6,687,020.00 10,031,647.00 已完工 43.69%
楼
镇江和润园（1-8 号楼） 137,257,720.77 146,666,180.00 已完工 92.25%
凤凰和泰住宅
（1,6,7,8,11,12,13,14 45,828,152.00 159,322,819.00 已完工 77.33%
号楼）
凤凰和泰商业（5 号楼） 500,000.00 24,895,985.00 已完工 74.87%
凤凰和泰车位 170,000.00 已完工 17.06%
宜兴凤凰怡然居（一期）
452,627,578.00 未完工 67.96%
2-18 幢
合计 649,028,283.34 356,936,146.19
31、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,160,154.07 26,262,165.23 22,906,173.74 9,516,145.56
二、离职后福利-设定提存 0.00 4,444,172.07 4,444,172.07 0.00
计划
三、辞退福利 0.00 5,000.00 5,000.00 0.00
四、一年内到期的其他福
利
合计 6,160,154.07 30,711,337.30 27,355,345.81 9,516,145.56
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 6,025,339.55 22,380,000.00 19,025,122.14 9,380,217.41
补贴
二、职工福利费 0.00 817,376.54 817,376.54 0.00
三、社会保险费 0.00 1,123,816.12 1,123,816.12 0.00
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2018 年年度报告
其中：医疗保险费 0.00 1,007,512.05 1,007,512.05 0.00
工伤保险费 0.00 35,356.00 35,356.00 0.00
生育保险费 0.00 80,948.07 80,948.07 0.00
四、住房公积金 0.00 1,515,815.70 1,515,815.70 0.00
五、工会经费和职工教育 134,814.52 396,433.27 395,319.64 135,928.15
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 28,723.60 28,723.60
合计 6,160,154.07 26,262,165.23 22,906,173.74 9,516,145.56
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 0.00 2,150,525.98 2,150,525.98 0.00
2、失业保险费 0.00 55,646.09 55,646.09 0.00
3、企业年金缴费 0.00 0.00 0.00 0.00
4、补充医疗保险 0.00 1,119,000.00 1,119,000.00 0.00
5、补充养老保险 0.00 1,119,000.00 1,119,000.00 0.00
合计 0.00 4,444,172.07 4,444,172.07 0.00
其他说明：
□适用 √不适用
32、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 4,582,755.07 11,751,066.37
消费税
营业税 -102,914.20 -116,586.05
企业所得税 422,926,743.45 529,636.51
个人所得税 192,849.08 54,051.60
城市维护建设税 -694,473.29 880,780.05
教育费附加 -495,952.45 629,229.61
土地增值税 -59,183,868.58 31,224,072.97
房产税 1,138,111.57 481,464.86
土地使用税 450,041.38 609,592.48
印花税 138,454.63 7,556.00
合计 368,951,746.66 46,050,864.40
其他说明：
教育费附加包括教育费附加和地方教育费附加。
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33、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 82,921,643.90 82,921,643.88
应付股利
其他应付款 395,249,149.48 593,101,879.57
合计 478,170,793.38 676,023,523.45
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 82,921,643.90 82,921,643.88
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 82,921,643.90 82,921,643.88
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(3).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 24,639,492.94 242,782,645.61
一至两年 23,026,890.46 77,541,672.00
两至三年 76,991,175.68 263,562,656.83
三年以上 270,591,590.40 9,214,905.13
合计 395,249,149.48 593,101,879.57
期末其他应付款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项。
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2018 年年度报告
期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见注释十、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒股份有限 228,203,097.92 代建工程款
公司
江苏宁宜置业有限公司 78,000,000.00 股权转让款
土地增值税 45,671,392.60 土地增值税
合计 351,874,490.52
其他说明：
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款
项目 期末余额 性质或内容
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 228,203,097.92 代建工程款
江苏宁宜置业有限公司 78,000,000.00 股权转让款
江苏东恒置业顾问有限公司 7,144,078.71 保证金、代理费
川岚商业管理（苏州）有限公司 5,706,827.80 租赁押金、装修保证金
南京金宝商业投资发展股份有限公司 3,000,000.00 保证金
合计 322,054,004.43
按费用类别列示预提费用
费用类别 金 额 期末结余原因
预提土地增值税 预提土地增值税，待开发项目完成汇算
49,038,235.42
清缴
预提代理费 5,967,264.20 期末尚未支付的代理费
预提广告费 2,432,881.63 期末尚未支付的广告费
预提物业费 477,885.96 期末尚未支付的物业费
合计 57,916,267.21
34、 持有待售负债
□适用 √不适用
35、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 0
1 年内到期的应付债券 748,960,273.92
1 年内到期的长期应付款
合计 748,960,273.92 0
其他说明：
无
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36、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
37、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
38、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 凤凰债 747,460,273.93
16 凤凰 01 1,991,046,575.34 1,987,046,575.34
合计 1,991,046,575.34 2,734,506,849.27
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
债 本
债券 面 发行 券 发行 期初 期 本期 期末
按面值计提利息 溢折价摊销
名称 值 日期 期 金额 余额 发 偿还 余额
限 行
14 凤 100 2014/9/12 5 742,500,000.00 747,460,273.93 42,375,000.01 1,499,999.99 42,375,000.00 0.00
凰债 年
16 凤 100 2016/3/29 5 1,980,000,000.00 1,987,046,575.34 91,800,000.01 4,000,000.00 91,800,000.00 1,991,046,575.34
凰 01 年
合计 2,722,500,000.00 2,734,506,849.27 134,175,000.02 5,499,999.99 134,175,000.00 1,991,046,575.34
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2018 年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(2).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(3).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
40、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
41、 预计负债
□适用 √不适用
42、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
43、 其他非流动负债
□适用 √不适用
44、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 936,060,590.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 936,060,590.00
数
其他说明：
无
45、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
46、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
溢价）
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
47、 库存股
□适用 √不适用
48、 其他综合收益
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入其 期末
项目 本期所得税前发 减：所得税费 税后归属于母公 税后归属于少
余额 他综合收益当期 余额
生额 用 司 数股东
转入损益
一、不能重分类进损益的
其他综合收益
其中：重新计量设定受益
计划变动额
权益法下不能转损益
的其他综合收益
二、将重分类进损益的其 948,983,469.60 948,983,469.60 948,983,469.60
他综合收益
其中：权益法下可转损益
的其他综合收益
可供出售金融资产公 948,983,469.60 948,983,469.60 948,983,469.60
允价值变动损益
持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产
损益
现金流量套期损益的
有效部分
外币财务报表折算差
额
其他综合收益合计 948,983,469.60 948,983,469.60 948,983,469.60
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
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2018 年年度报告
49、 专项储备
□适用 √不适用
50、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 142,075,439.74 142,075,439.74
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 142,075,439.74 142,075,439.74
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
51、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 701,698,573.78 949,351,651.15
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 701,698,573.78 949,351,651.15
加：本期归属于母公司所有者的净利 564,175,319.97 -154,013,716.62
润
减：提取法定盈余公积 33,301.65
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 93,606,059.10
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,265,873,893.75 701,698,573.78
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
52、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,021,547,173.41 837,644,926.50 1,326,481,887.67 1,188,609,985.56
其他业务 25,421,193.24 11,638,363.39 16,630,413.20 2,657,237.85
合计 1,046,968,366.65 849,283,289.89 1,343,112,300.87 1,191,267,223.41
1、按业务类别列示营业收入、营业成本
营业收入 营业成本
项 目
本期金额 上期金额 本期金额 上期金额
房地产开发 1,021,547,173.41 1,326,481,887.67 837,644,926.50 1,188,609,985.56
租赁 25,421,193.24 14,576,992.54 11,638,363.39 2,657,237.85
工程建设管理费 2,053,420.66
合计 1,046,968,366.65 1,343,112,300.87 849,283,289.89 1,191,267,223.41
2、房地产开发经营项目列示如下：
项 目 营业收入 营业成本 营业毛利
本期
盐城凤凰项目 91,039,878.02 75,810,456.06 15,229,421.96
南通凤凰项目 32,738,876.17 27,999,825.66 4,739,050.51
镇江凤凰项目 325,718,391.03 280,111,590.95 45,606,800.08
泰兴凤凰项目 518,612,073.88 424,246,464.06 94,365,609.82
其他零星项目 53,437,954.31 29,476,589.77 23,961,364.54
合 计 1,021,547,173.41 837,644,926.50 183,902,246.91
上期
盐城凤凰项目 126,430,172.43 107,199,918.59 19,230,253.84
合肥凤凰项目 106,723,935.33 64,140,404.66 42,583,530.67
南通凤凰项目 213,133,209.52 205,222,571.07 7,910,638.45
镇江凤凰项目 260,393,222.03 233,937,069.19 26,456,152.84
泰兴凤凰项目 526,505,736.16 560,608,515.31 -34,102,779.15
其他零星项目 93,295,612.20 17,501,506.74 75,794,105.46
合 计 1,326,481,887.67 1,188,609,985.56 137,871,902.11
3、以上收入均在江苏省及安徽省取得。
4、前五名客户的营业收入情况
2018 年度 营业收入总额 占营业收入比例
个人客户 17,507,960.01 1.67%
个人客户 15,467,217.49 1.48%
个人客户 10,194,860.00 0.97%
个人客户 9,753,489.52 0.93%
深圳市美微科半导体有限公司 9,035,580.00 0.86%
131 / 166
2018 年年度报告
合 计 61,959,107.02 5.91%
53、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 13,671.85 6,576,106.62
城市维护建设税 3,926,409.45 5,027,565.85
教育费附加 2,804,577.10 3,591,118.49
资源税
房产税 3,640,446.31 1,803,452.95
土地使用税 2,502,856.04 2,774,458.84
车船使用税 9,240.00 10,200.00
印花税 1,056,595.00 709,426.30
土地增值税 17,028,711.03 38,867,575.73
合计 30,982,506.78 59,359,904.78
其他说明：
无
54、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 2,020,017.77 1,976,636.58
办公经费 6,486,471.17 7,917,175.74
广告宣传推广费 14,777,318.31 8,373,436.70
销售代理服务费 22,665,179.67 16,051,356.09
业务招待费 34,770.00 50,508.26
折旧费 334,241.32 282,182.58
租赁费 283,939.70 157,500.00
其他 169,850.44 151,192.26
合计 46,771,788.38 34,959,988.21
其他说明：
无
55、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 25,280,805.38 24,197,212.02
董事会费 379,411.74 189,705.87
经营费用 5,870,182.25 8,225,416.52
租赁费 986,802.94 2,156,817.70
中介机构费用 3,682,019.22 2,814,342.22
132 / 166
2018 年年度报告
折旧与摊销 2,576,033.42 2,621,022.96
合计 38,775,254.95 40,204,517.29
其他说明：
无
56、 研发费用
□适用 √不适用
57、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 3,732,694.35 38,015,935.81
减：利息收入 -22,420,414.16 -25,130,141.05
手续费 151,462.76 327,685.34
财务顾问费 1,703,547.15
应付债券利息 139,675,000.01 139,675,000.01
合计 121,138,742.96 154,592,027.26
其他说明：
无
58、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 4,587,598.65 6,546,875.06
二、存货跌价损失 -9,440,857.71 -1,370,163.97
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 -4,853,259.06 5,176,711.09
其他说明：
无
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2018 年年度报告
59、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
泰兴市第二批绿色建筑示范城 1,389,120.00
市省级专项补助资金
盐城市绿色建筑示范项目补助 500,000.00
资金
个税返还 34,832.72
合计 534,832.72 1,389,120.00
其他说明：
无
60、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资 0.00 20,020,734.40
收益
处置持有至到期投资取得的投资收
益
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
理财产品 0.00 9,811,146.56
合计 0.00 29,831,880.96
其他说明：
无
61、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
62、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 1,261.77 0.00
持有待售资产处置收益 1,139,991,789.93 0.00
合计 1,139,993,051.70 0.00
其他说明：
无
63、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 615.28 0.00 615.28
合计
其中：固定资产处置 615.28 0.00 615.28
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助
罚没收入 817,128.96 105,066.47 817,128.96
无需支付的款项 430,088.74 729,095.20 430,088.74
其他 24,633.77 61,641.75 24,633.77
合计 1,272,466.75 895,803.42 1,272,466.75
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
64、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
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2018 年年度报告
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 1,040,000.00 23,000.00 1,040,000.00
违约金 2,203,327.31 8,863,307.05 2,203,327.31
滞纳金 93,710.54 77,426.18 93,710.54
其他 60,963.46 61,789.00 60,963.46
基金 38,836.50 52,028.05
修缮道路工程款 420,000.00
合计 3,436,837.81 9,497,550.28 3,398,001.31
其他说明：
无
65、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 436,928,517.10 9,472,118.09
递延所得税费用 -81,024,210.37 27,010,641.60
加：以前年度所得税汇算清缴数 -50,889,213.79 440,018.65
合计 305,015,092.94 36,922,778.34
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,103,233,556.11
按法定/适用税率计算的所得税费用 275,808,389.03
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -50,889,213.79
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 728,368.10
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -22,290,377.57
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 45,179,987.15
差异或可抵扣亏损的影响
可供出售金融资产再持有期间的投资收益
其他 56,477,940.02
所得税费用 305,015,092.94
其他说明：
□适用 √不适用
66、 其他综合收益
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
本期发生额
减： 税
前期 后
年 计入 归
初 其他 减：所 属
项目 本期所得税前发 税后归属于母公 期末余额
余 综合 得税 于
生额 司
额 收益 费用 少
当期 数
转入 股
损益 东
1．不能重
分类进损
益的其他
综合收益
2．将重分
类进损益
948,983,469.60 948,983,469.60 948,983,469.60
的其他综
合收益
其中：权
益法下可
转损益的
其他综合
收益
可
供出售金
融资产公 948,983,469.60 948,983,469.60 948,983,469.60
允价值变
动损益
其他综合
948,983,469.60 948,983,469.60 948,983,469.60
收益合计
67、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 22,420,414.16 25,130,141.05
补贴收入 533,928.16 1,389,120.00
往来款 1,349,891.00 3,182,314.38
维修基金 481,804.05 9,099,415.63
凤凰传媒书城代建款 41,653,451.77
保证金、押金、备用金 14,821,361.56 7,977,855.43
其他 204,580.90 183,015.44
受限制的货币资金 7,049,325.00 10,619,712.17
合计 46,861,304.83 99,235,025.87
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2018 年年度报告
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 52,798,914.37 47,191,833.46
往来款 1,777,420.70 417,866.28
农民工保障金 8,169,175.00
违约金 112,113.24 6,397,475.01
保证金、押金 11,310,299.00 3,360,301.72
维修基金 7,858,872.10 17,964,319.61
诚意金 6,400,000.00
其他 1,660,778.84 995,336.80
受限制的货币资金 3,147,406.01 11,949,096.16
凤凰传媒书城代建款 24,605,837.59
合计 78,665,804.26 127,451,241.63
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 200,000,000.00 300,000,000.00
合计 200,000,000.00 300,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
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2018 年年度报告
68、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 798,218,463.17 -156,751,595.41
加：资产减值准备 -4,853,259.06 5,176,711.09
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 13,633,609.85 4,386,623.07
性生物资产折旧
无形资产摊销 818,808.72 825,537.72
长期待摊费用摊销 278,372.47 296,026.63
处置固定资产、无形资产和其他长期 -1,139,993,051.70
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 -615.28
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 143,407,694.36 179,394,482.97
投资损失（收益以“－”号填列） -29,831,880.96
递延所得税资产减少（增加以“－” 20,006,469.84 30,439,667.92
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -101,030,680.21 -3,429,026.32
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 89,395,431.30 819,645,370.46
经营性应收项目的减少（增加以 -1,251,491.06 -4,839,855.00
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 223,916,696.86 -636,255,718.53
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 42,546,449.26 209,056,343.64
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88
减：现金的期初余额 1,973,111,079.88 2,568,348,261.85
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 805,527,685.83 -595,237,181.97
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88
其中：库存现金 1,839.22 4,733.37
可随时用于支付的银行存款 2,778,636,926.49 1,973,106,346.51
可随时用于支付的其他货币资 0.00 0.00
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88
其中：母公司或集团内子公司使用 26,624,960.65 30,526,059.64
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
69、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
70、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 26,624,960.65 保函保证金、个贷保证金、
质量保证金
应收票据
存货 22,828,304.91 保证
固定资产
无形资产
合计 49,453,265.56 /
其他说明：
无
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2018 年年度报告
71、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
72、 套期
□适用 √不适用
73、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
专项补助资金 500,000.00 盐城市绿色建筑示范 500,000.00
城市专项引导资金
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
74、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
主 持股比例(%)
子公 要
取得
司 经 注册地 业务性质
直接 间接 方式
名称 营
地
江苏 江 南京市中央 房地产开发与经营，商品房销 100% 通过资产置换
凤凰 苏 路 389 号凤 售；实业投资，房屋租赁，物 及非公开发行
置业 凰国际大厦 业管理，建筑材料和装潢材料 股票取得的子
有限 六楼 的销售，室内装饰；预包装食 公司（包括该
公司 品兼散装食品批发与零售。 子公司控制的
孙公司）
盐城 江 盐城市城南 许可经营项目：房地产开发与 94.44% 5.56% 设立
凤凰 苏 新区新都街 经营。一般经营项目：商品房
地产 道娱乐三组 销售，物业管理，建材销售
有限 （CND）
公司
苏州 江 苏州工业园 房地产开发；房地产投资、自 100% 设立
凤凰 苏 区苏惠路 98 有房屋租赁；销售：建筑材料
置业 号国检大厦 和装潢材料；室内装饰工程（依
有限 10 楼 法需经批准的项目，经相关部
公司 门批准后方可开展经营活动）
南京 江 南京市雨花 许可经营项目：房地产开发经 100% 设立
凤凰 苏 台区凤台南 营。一般经营项目：物业管理；
置业 路 130 号 房地产销售。
有限
公司
江苏 江 南京市玄武 许可经营项目：房地产开发与 100% 设立
凤凰 苏 区营苑南路 经营；商品房销售。一般经营
地产 58 号 项目：实业投资；自有房屋租
有限 赁；物业管理；建筑材料、装
公司 潢材料的销售。
南京 江 南京市白下 许可项目经营：房地产开发经 77.31% 购买股权
龙凤 苏 区太平南路 营。一般经营项目：物业管理、
投资 69 号 1116 室 房地产信息咨询：装潢材料、
置业 建筑材料销售；绿化中种植、
有限 养护及管理。
公司
南京 江 南京市秦淮 许可经营项目：房地产开发、 100% 购买股权
凤凰 苏 区太平南路 商品房销售。一般经营项目：
地产 69 号 自有房屋租赁、物业管理、室
有限 内装饰。
公司
南通 江 南通市崇川 许可经营项目：房地产开发、 100% 设立
凤凰 苏 区新城区支 经营；商品房销售。（凭资质
置业 路 6 号凤凰 证书经营）一般经营项目：房
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2018 年年度报告
有限 大厦 1 幢 809 地产投资；房产租赁，物业管
公司 室 理；建筑材料、装潢材料销售；
室内装饰。（经营范围中国家
有专项规定的从其规定）
合肥 安 安徽省合肥 房地产开发及销售；项目投资； 79.17% 20.83% 设立
凤凰 徽 市包河区徽 房屋租赁；物业服务；建筑装
文化 州大道 1388 潢材料销售；室内装饰（经营
地产 号办公楼第 范围涉及资质的，凭资质证经
有限 六层 营）
公司
镇江 江 镇江京口区 房地产开发经营及商品房销 93.75% 6.25% 设立
凤凰 苏 东吴路 46 号 售；实业投资；房屋租赁；物
文化 业管理；建筑材料和装潢材料
地产 （许可项目除外）。（依法须
有限 经批准的项目，经相关部门批
公司 准后方可开展经营活动）
泰兴 江 泰兴市济川 许可经营项目：房地产开发经 92.86% 7.14% 设立
市凤 苏 路1号 营。一般经营项目：实业投资，
凰地 房屋租赁，物业管理，建筑材
产有 料和装潢材料销售。
限公
司
无锡 江 宜兴市宜城 房地产开发经营。（依法须经 100% 收购股权
宜康 苏 街道陶都路 2 批准的项目，经相关部门批准
置业 号 后方可开展经营活动）
有限
公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
南京龙凤投资 22.69% 234,043,143.20 0.00 340,336,956.16
置业有限公司
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2018 年年度报告
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公
司名 非流 非流 非流
称 流动资产 动资 资产合计 流动负债 动负 负债合计 流动资产 动资 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
产 债 产
南京 1,929,320,101.49 0.00 1,929,320,101.49 429,593,514.49 0.00 429,593,514.49 959,253,339.01 0.0 959,253,339.01 21,801,259.36 469,058,464.34 490,859,723.70
龙凤 0
投资
置业
有限
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 流量
南京龙凤投资置业有 0.00 1,031,332,971.69 1,031,332,971.69 1,037,071.23 5,101,587.31 -12,064,718.62 -12,064,718.62 2,659,583.12
限公司
其他说明：
无
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2018 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负
责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的月度
报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险
的风险管理政策。
（一）信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面临赊
销导致的客户信用风险。由于公司产品主要面向社会个人，如果房价短期内急剧降价，存在违约
的风险。
（二）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险，包括汇率风险、利率风险。
（1）汇率风险
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
（2）利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款、应付债券、关联方的资金拆借。公司目前的政策
是固定利率借款占外部借款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的
利率结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全
消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平
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2018 年年度报告
衡。
2018 年 12 月 31 日，公司应付债券面值余额为人民币 2,750,000,000.00 元。应付债券为固定利
率，不存在利率变动风险。
（三）流动性风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。
财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确
保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金
融资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 1,741,803,892.80 0.00 0.00 1,741,803,892.80
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 1,741,803,892.80 0.00 0.00 1,741,803,892.80
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 1,741,803,892.80 0.00 0.00 1,741,803,892.80
资产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
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2018 年年度报告
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损
益的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价,且获得的报价能够代表在公
平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
南京市中 省政府授权范围 150,000.00 52.12 52.12
江苏凤凰出 央路 165 号 内的国有资产经
版传媒集团 营、管理、企业
有限公司 托管、资产重组、
实物租赁等
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身
为江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省
出版新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江
苏省出版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司
更名为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资
产由中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分 受本公司控股股东控制
公司
江苏新广联光电股份有限公司 受本公司控股股东控制
南通凤凰广场投资有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰易采环境艺术设计有限公司 受本公司控股股东控制
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陶爱明 公司高级管理人员
唐莹 公司高级管理人员直系亲属
董兆武 公司高级管理人员
许靛翠 公司高级管理人员
毕胜 公司高级管理人员
程钢 公司高级管理人员
任晓霞 公司高级管理人员直系亲属
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏新广联光电股份有限公司 盐城凤凰项目 LED 显示屏及相 482,456.10 1,088,268.00
关服务
江苏新广联光电股份有限公司 盐城凤凰项目亮化工程 662,897.59 1,079,680.90
江苏新广联光电股份有限公司 合肥凤凰项目亮化设备材料采 894,998.03 140,229.86
购及相关服务
江苏新广联光电股份有限公司 南通凤凰项目亮化工程 543,172.80
江苏新广联光电股份有限公司 镇江凤凰项目景观灯具采购 118,268.50
江苏新广联光电股份有限公司 泰兴凤凰项目灯具采购及亮化 4,579,639.73
工程
江苏凤凰易采环境艺术设计有 宜兴地产项目售楼处装饰工 555,994.78 502,500.00
限公司 程、室外露台绿化工程
江苏凤凰新华书店集团有限公 宜兴地产项目营销活动服务 840,000.00
司宜兴分公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
陶爱明 合肥凤凰项目住宅一 1,192,541.00
套（121.75 平方米）
许靛翠 镇江凤凰项目住宅一 1,265,122.50
套（136.77 平方米）
程钢 镇江凤凰项目住宅一 851,445.00
套（90.10 平方米）
唐莹 镇江凤凰项目住宅一 906,558.40
套（108.44 平方米）
董兆武 镇江凤凰项目住宅一 850,324.01
套（90.45 平方米）
任晓霞 镇江凤凰项目住宅一 1,247,342.40
套（136.77 平方米）
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
江苏凤凰新华书店 商业用房 67,500.00 112,500.00
集团有限公司宜兴
分公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
江苏凤凰出版传 200,000 万元 2016-3-29 2021-3-29 否
媒集团有限公司
江苏凤凰出版传 75,000 万元 2014-9-12 2019-9-12 否
媒集团有限公司
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
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2018 年年度报告
江苏凤凰出版传媒 10,000 万元 2017 年 3 月 26 日 2018 年 3 月 26 日 在建项目借款
集团有限公司
江苏凤凰出版传媒 10,000 万元 2017 年 1 月 21 日 2018 年 1 月 19 日 购买南京龙凤
集团有限公司 投资置业有限
公司股权借款
拆出
本公司 2018 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 1,355,750.01 元，支付
1,648,166.67 元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
1、提供服务
（1）2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限
公司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。2012
年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源局就
受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付土地
出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司支付
246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（占地约 6.15 万平方米）由江苏凤凰出版传
媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有限公司向
江苏出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方签订的委托代建协
议，以按双方最终确认的项目建安工程费用作为计算乙方委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出
版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2018
年 12 月 31 日，由于代建项目尚未竣工，委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。
（2）2013 年 7 月 30 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于
镇江市东吴路以南，宗地编号为 2013-4-4 号的地块以建设镇江凤凰文化广场项目。2013 年 11 月
18 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与镇江市国土资源局就受让该地
块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 3.98 亿元，其中江苏凤凰置业有限公司支付 3.08
亿元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 0.9 亿元。该地块规划建筑面积不超过 123,700 平方米，
其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文化 MALL 房产约 3 万平方米。该项目中的文化
MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目资金由江苏凤凰置业有限公司向江苏出版传媒
股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方 2015 年 1 月 30 日签订的委托代
建协议，以按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基
数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事
务报酬。截止 2018 年 12 月 31 日，由于代建项目委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。
（3）2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于
泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文化
广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴市
国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中江
苏凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 55,125,000.00
元。该地块规划建筑面积不超过 137,928 平方米，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司可建设文
化 MALL 房产不小于 3 万平方米。该项目中的文化 MALL 将由江苏凤凰置业有限公司代建。根
据双方 2016 年 6 月 1 日签订的委托代建协议，以按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程
费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%
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2018 年年度报告
向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2018 年 12 月 31 日，由于代建项目尚未竣工，
委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。
说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，上述合肥、镇江代建项目中代建部分的工程
支出发票由施工方直接开具给江苏凤凰出版传媒股份有限公司，工程款项也由江苏凤凰出版传媒
股份有限公司直接支付给建设单位，不再经本公司代收代付。泰兴代建项目发生在“营改增”政
策出台之后，工程款项由江苏凤凰出版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，未经本公司代收
代付。
2、关联方提供金融服务
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以
下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供存款、结算、
信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务。
协议签署后两年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利息及
手续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授信额度每日使
用余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。
本公司（含子公司）与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金额超
过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，对协
定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率（2018 年活期存款年利率 0.385%）计息。
本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
本期确认的存款
年度 存入（包括应计利息） 支取 期末账户余额
利息收入
2017 1,692,540,866.40 983,848,932.31 708,691,934.09 4,262,003.31
2018 2,409,930,864.02 1,283,879,100.43 1,834,743,697.68 9,706,501.80
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方 坏账准
账面余额 坏账准备 账面余额
备
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分 67,500.00
预付账款
公司
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分 18,000.00
其他应收款
公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
江苏新广联光电股份 322,066.07 183,312.61
应付账款
有限公司
江苏凤凰易采环境艺 48,084.40
应付账款
术设计有限公司
预收账款 唐莹 907,310.80
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预收账款 董兆武 200,000.00
预收账款 许靛翠 200,000.00
预收账款 毕胜 100,000.00
预收账款 程钢 200,000.00
江苏凤凰出版传媒股 228,203,097.92 228,203,097.92
其他应付款
份有限公司
江苏凤凰出版传媒集 200,292,416.66
其他应付款
团有限公司
南通凤凰广场投资有 308,000.00 308,000.00
其他应付款
限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截止 2018 年 12 月 31 日，本公司无需说明的重大承诺事项。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2018 年 12 月 31 日止，担
保累计余额为 46,372.10 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合同至
商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本公
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2018 年年度报告
司的财务状况造成重大影响。
2、截止 2018 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
（一）资产负债表日后非调整事项
1、利润分配方案
2019 年 3 月 26 日，经本公司董事会会议审议并通过了《2018 年年度利润分配预案》，以 2018 年
年末总股本 936,060,590 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），派发现金
股利总额为 93,606,059 元，剩余未分配利润结转下一年度。本年度公司不进行公积金转增股本。
（二）截止报告日，除上述事项外，本公司无其他需要说明的资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
本公司控股公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位于南京
市核心商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回。该土
地于 2017 年 12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。根据与南京市秦淮区人民
政府签订的《收回补偿协议》，公司应取得的土地收回补偿款金额为 23.22 亿元，同步土
地出让合同约定的时间节点和比例支付公司土地补偿金。2018 年 11 月 4 日公司已收到 50%
土地收回补偿价款 11.61 亿元，2019 年 3 月 25 日公司已收到剩余 50%土地收回补偿价款
11.61 亿元。
本公司控股公司江苏凤凰置业有限公司（以下称“凤凰置业”）是南京龙凤的控股股
东，股权占比为 77.31%；另一股东为上海泰龙房地产发展有限公司（以下称“上海泰龙”），
股权占比为 22.69%。根据 2010 年 10 月凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重庆国际信托
有限公司签订的协议约定，如果政府收回铁管巷 A、C 地块，则上海泰龙在南京龙凤的所
有权益即告丧失，南京龙凤所有损益皆有凤凰置业独家承担和享有。2019 年 3 月，公司
已经向上海泰龙发出告知函，告知政府回收铁管巷 A、C 地块的进展情况，并敦促其履行
协议约定，将其持有的 22.69%股权变更至凤凰置业名下。告知函发出后，截止报告日上
海泰龙没有做出回应，公司将继续督促其履行协议约定，并保留采取进一步措施的权利。
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2018 年年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 290,000,000.00 190,000,000.00
其他应收款 99,400,980.03 58,985,507.74
合计 389,400,980.03 248,985,507.74
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
江苏凤凰置业有限公司 290,000,000.00 190,000,000.00
合计 290,000,000.00 190,000,000.00
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(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
单项金额重大并 1,125,991.00 1.87 1,125,991.00 100.00
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征 99,400,980.03 100.00 99,400,980.03 58,985,507.74 98.13 58,985,507.74
组合计提坏账准
备的其他应收款
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 99,400,980.03 100.00 -- 99,400,980.03 60,111,498.74 100.00 1,125,991.00 -- 58,985,507.74
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2018 年年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
组合中，采用个别认定法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
其他应收款（按单位） 计提比
其他应收账款 坏账准备 计提理由
例（%）
江苏凤凰置业有限公司 98,882,280.03 合并范围内无需计提坏
账准备
泰兴市凤凰地产有限公司 220,000.00 合并范围内无需计提坏
账准备
无锡宜康置业有限公司 145,000.00 合并范围内无需计提坏
账准备
盐城凤凰地产有限公司 73,000.00 合并范围内无需计提坏
账准备
南通凤凰置业有限公司 72,000.00 合并范围内无需计提坏
账准备
苏州凤凰置业有限公司 8,700.00 合并范围内无需计提坏
账准备
合计 99,400,980.03 --
(2). 按款项性质分类情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,125,991.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
中国耀华玻璃集团有限公司 1,125,991.00 银行存款
合计 1,125,991.00 /
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其他说明
无
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66
投资
对联营、
合营企业
投资
合计 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66 0.00 2,561,150,614.66
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
江苏凤凰置业 1,281,150,614.66 0.00 0.00 1,281,150,614.66 0.00 0.00
有限公司
盐城凤凰地产 340,000,000.00 0.00 0.00 340,000,000.00 0.00 0.00
有限公司
合肥凤凰文化 380,000,000.00 0.00 0.00 380,000,000.00 0.00 0.00
地产有限公司
镇江凤凰文化 300,000,000.00 0.00 0.00 300,000,000.00 0.00 0.00
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地产有限公司
泰兴市凤凰地 260,000,000.00 0.00 0.00 260,000,000.00 0.00 0.00
产有限公司
合计 2,561,150,614.66 0.00 0.00 2,561,150,614.66 0.00 0.00
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 100,000,000.00 0.00
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
合计 100,000,000.00 0.00
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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项目 金额 说明
1,139,993,666.98 主要是铁管巷土地使用权被政
非流动资产处置损益
府收回补偿产生的收益
越权审批或无正式批准文件的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务 500,000.00 盐城市绿色建筑示范项目补助
密切相关，按照国家统一标准定额或定 资金
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 10,398,715.33 募集资金账户的存款利息
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金融资产、交易性
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备 1,125,991.00 本期转回坏账准备
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支 -2,091,317.12 主要是盐城项目延期交房违约
出 金
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -321,627,987.27
-237,070,513.37 铁管巷土地使用权被政府收回
补偿确认的资产处置收益扣除
少数股东权益影响额
企业所得税影响数后应由少数
股东享有的金额
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合计 591,228,555.55
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 14.05 0.6027 0.6027
利润
扣除非经常性损益后归属于 -0.67 -0.0289 -0.0289
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
（一）载有的法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名
备查文件目录
并盖章的财务报表。
备查文件目录 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
备查文件目录
及公告原稿。
董事长： 周斌
董事会批准报送日期：2019 年 3 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
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