华远地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
华远地产股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 华远地产 股票代码 600743
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 窦志康 谢青
电话 010-68036966 010-68036688-526
传真 010-68012167 010-68012167
电子信箱 douzk@hy-online.com xieq@hy-online.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
(末)增减（%）
总资产 13,095,949,883.43 9,414,985,325.43 39.10 9,658,763,997.74
归属于上市公司股东的
2,844,349,510.17 2,429,510,212.78 17.08 2,060,195,203.28
净资产
经营活动产生的现金流
899,696,005.12 -754,452,029.85 不适用 -773,387,837.92
量净额
营业收入 3,079,539,997.70 2,614,754,011.82 17.78 1,778,913,454.43
归属于上市公司股东的
541,285,280.39 466,581,150.30 16.01 401,059,082.26
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 543,892,831.25 468,500,195.64 16.09 402,346,724.66
利润
加权平均净资产收益率 减少 0.41 个
20.53 20.94 21.34
（%） 百分点
基本每股收益（元／股） 0.34 0.37 -8.11 0.41
稀释每股收益（元／股） 0.34 0.37 -8.11 0.41
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5
截止报告期末股东总数 41,141 37,599
个交易日末股东总数
前十名股东持股情况
持股 持有有限
报告期内 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 比例 持股总数 售条件股
增减 份数量
(%) 份数量
质
北京市华远集团有限公司 国有法人 46.069 728,150,373 145,630,075 728,150,373 728,150,373
押
境内非国 质
北京华远浩利投资股份有限公司 10.058 158,981,760 31,796,352 0 158,981,760
有法人 押
北京京泰投资管理中心 国有法人 9.008 142,371,725 28,474,345 0 无 0
北京首创阳光房地产有限责任公司 国有法人 9.008 142,371,724 28,474,345 0 无 0
境内非国 质
名流置业集团股份有限公司 3.239 51,198,171 3,439,260 0 51,187,500
有法人 押
湖北潜江农村商业银行股份有限公 境内非国
0.58 9,166,605 1,833,321 0 无 0
司 有法人
中国工商银行股份有限公司－金鹰 境内非国
0.179 2,825,356 2,825,356 0 无 0
主题优势股票型证券投资基金 有法人
广发证券股份有限公司客户信用交 境内非国
0.17 2,692,424 2,267,786 0 无 0
易担保证券账户 有法人
潜江市国有资产监督管理委员会办
国有法人 0.169 2,670,630 534,126 0 无 0
公室
境内
崔晓东 0.145 2,283,938 456,788 0 无 0
自然人
北京市华远集团有限公司、北京华远浩利投资股份有限公司为
上述股东关联关系或一致行动的说明 一致行动人关系，公司未知以上其他前十名股东之间以及前十
名无限售条件股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
(一) 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
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2012 年，中国经济继续平稳发展，全年国内生产总值 519,322 亿元，增长 7.8%；固定
资产投资 36.48 万亿元，增长 20.6%；社会商品零售总额 20.72 万亿元，增长 14.3%；城乡
居民收入和国家财政收入都稳步增长。国民经济的平稳发展带来了房地产行业的平稳发展，
全国房地产投资 7.18 万亿元，增长 16.2%；商品房销售额 6.45 万亿元，增长 10%；商品房
销售面积 11.1 亿平方米，增长 1.8%；保障房开工 781 万套，建成 601 万套；房地产新开工
面积 17.7 亿平方米，比去年下降 7.3%；房地产开发企业购买土地 3.57 亿平方米，比去年下
降 19.5%。新开工面积和开发企业购地面积下降会对 2013 年房地产市场供应量有所影响。
政府坚持对房地产市场进行政策调控，抑制投资投机性需求、防止房价反弹、增加普通商品
房特别是中小套型住宅供应、抓好保障性安居工程建设、满足居民合理的自住性住房需求，
仍是房地产调控政策的基调。
2012 年，公司根据对市场及政策形势的判断，继续本着安全、稳健的经营原则安排各
项工作，积极研究并及时灵活地调整经营策略，制定了加大销售力度积极去库存化、合理安
排开发节奏保证现金流安全、持续稳步扩张开发规模的经营策略，使公司取得了较好的经营
业绩。报告期内公司主要经营情况如下：
报告期内，公司实现营业收入 30.8 亿元，同比增长 18%，实现营业利润 8.17 亿元，
同比增长 6%，实现净利润 5.41 亿元，同比增长 16%。公司实现开复工面积 183 万平方米，
比 2011 年同期增长 37%，其中新开工 70.3 万平方米，同比增长 7%；竣工 52 万平米，同比
增长 138%。完成销售签约额 56.2 亿元，同比增长 150%；销售签约面积 51.5 万平方米，同
比增长 101%。公司签约销售的住宅产品 48%是 90 平方米以下的户型，32%是 90～144 平方
米的户型。公司增加土地储备的工作有所进展，新增西安太华北路项目（华远锦悦）和北京
通州区梨园镇新项目（华远铭悦好天地），合计约 24.5 万平方米（地上建筑面积）。
项 目 开复工面积 其中：新开 竣工
开复工面积(万平方米) 183.0 70.3 52.0
北京华远铭悦园项目 29.8
西安君城二期 B 区项目 7.5 7.5
西安君城二期 C 区项目 12.6 12.6
西安君城三期 A 区项目 14 14
西安君城三期 B 区项目 18.8
西安海蓝城一期项目 17.9 17.9
西安海蓝城二期项目 20.5 20.5
长沙华远华中心一期项目 12.1
长沙华远华中心三四期项目 49.8 49.8
报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均按计划推进。
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报告期内主要开发项目进展情况如下:
已完工在售项目
北京昆仑公寓项目
项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，西临京城俱乐部，
占地面积 5552 平方米，总建筑面积约 3 万平方米，规划性质为酒店式公寓和高档商场，是
燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开
发，公司享有 60%权益。截至报告期末，项目公寓部分已全部销售入住，商场出租经营。
北京九都汇项目(原莱太项目)
由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权益。项目占地面积约
1.6 万平方米，总建筑面积约 10.04 万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于 2009
年 11 月开盘销售，2011 年竣工。截至报告期末，项目累计销售率为 89%，计划 2013 年全
部售完。
西安君城一期、二期、三期 A 区项目
西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约 84 万平方米（最终以
规划审批面积为准），规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责
分期开发。
项目一期和二期 A 区、B 区合计 37.5 万平方米已销售完成并入住；C 区总建筑面积 12.6 万
平方米于 2012 年 11 月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为 74%，计划 2013 年全
部售完。三期 A 区总建筑面积 14 万平方米，于 2012 年 6 月竣工验收并入住，至报告期末
累计销售率为 86%，计划 2013 年全部售完。
西安海蓝城一期项目
海蓝城项目是公司在 2010 年 9 月通过收购西安唐瑞置业有限公司 100%股权方式新获
取的项目，地上总建筑面积约 34 万平方米，规划性质为住宅、商业。项目邻近城市交通主
干道-东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、
浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目将以品质生活新理念、新风尚传导全城，联
动区域价值的快速升级，成为"城市中心生活的缔造者与引领者"，打造西安环城第一居所。
该项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，公司享有 100%权益。项目将分两期开发，
其中一期项目总建筑面积 17.9 万平方米，截至报告期末已竣工入住，项目累计销售率为 70%，
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计划 2013 年全部售完。
青岛汤米公馆项目(原汇丰名车世界项目)
项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有
51%权益。项目占地面积 1.5 万平方米，总建筑面积 8.7 万平米，功能为公寓、商场。项目
于 2011 年 3 月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为 74%，计划 2013 年全部售完。
在建项目
北京华远铭悦园项目
该项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司
享有 99%权益。总建筑面积 40.2 万平方米，包含定向安置房及限价商品房合计总建筑面积
19 万平方米（其中地上建筑面积 15.7 万平方米）。
保障房及部分普通商品房合计 29.8 万平方米于 2011 年 11 月开工。其中，限价房已于
2012 年全部售完，保障房和普通商品房都在按计划进行地上结构施工；普通商品房 2012 年
6 月开盘，报告期末累计销售率已超过 25%。
其余 10.4 万平方米计划 2013 年上半年开工、开盘。
西安君城三期 B 区项目
三期 B 区总建筑面积约 18.8 万平方米，于 2011 年 6 月 28 日开工（至此西安君城项目
已全部开工）。截至报告期末正在按计划施工，累计销售率为 56%，预计 2013 年竣工入住
并完成销售。
西安海蓝城二期项目
二期项目总建筑面积约 26.5 万平方米。其中项目东区约 20.5 万平方米已于 2012 年 5
月开工、10 月开盘销售。 截至报告期末，项目在按计划进行地上结构施工，累计销售率为
27%。项目西区约 6 万平方米计划在 2013 年开工。
长沙华远华中心一期项目
长沙华远华中心项目（原金外滩项目）紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49 万平方
米，规划总建筑面积约 120 万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城
市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区。项目建成后将成为长沙市未来文
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化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙
橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享
有三个公司 93%权益。项目分为南区、北区，北区已基本完成拆迁，将分五期进行建设开
发；南区尚未开始拆迁，正在进行控规方案研究。其中：
一期项目规划建筑面积 12.1 万平方米，为总高 198 米的超高层高档公寓及商场。项目
于 2010 年 11 月开工，2012 年 4 月开盘销售、6 月完成主体结构封顶。至报告期末，在按计
划进行外立面和二次结构施工，项目的累计销售率为 46%，计划 2013 年竣工入住。
长沙华远华中心三、四期项目
三、四期项目总建筑面积约 49.8 万平方米，由主楼 263 米高的一组超高层大厦及七层
裙楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012 年 5 月开工，截至报告期
末正在按计划进行基础施工。其中部分商场（地上地下总建筑面积约 10.7 万平方米）于 2012
年 3 月签约整售给长沙海信广场有限公司。预计整组大厦 2016 年竣工。
拟建项目
北京华远铭悦好天地项目
是 2012 年 12 月 31 日通过竞买方式新获取的项目。项目位于通州区梨园镇，规划总建
筑面积约 16.1 万平方米（最终以规划审批的面积为准），包含保障房约 6.6 万平方米（其中
限价商品房 2.2 万平方米、经济适用房 4.4 万平方米），写字楼及商业约 5.8 万平方米，其余
为地下车库等附属配套设施。该项目由北京华和房地产开发有限公司负责开发，公司拥有
100%权益。计划 2013 年开工、开盘，2015 年竣工。
长沙华远华中心二、五期项目
截至报告期末，项目北区二、五期在按计划进行开发的各项前期手续办理和规划方案设
计等工作，待规划设计及拆迁完成后陆续开工建设。
西安锦悦项目
是 2012 年 11 月通过竞买方式新获取项目。项目位于西安市未央区，西临太华北路，在
凤城二路与凤城三路之间，交通条件较为便捷，规划总建筑面积约 15.6 万平方米（其中地
上建筑面积 12.2 万平方米，最终以规划审批的面积为准），规划性质为住宅及商业，由公司
100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。计划于 2013 年开工、开盘，2015 年
竣工。
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1、 主营业务分析
(1) 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,079,539,997.70 2,614,754,011.82 17.78
营业成本 1,484,227,549.94 1,287,384,208.45 15.29
销售费用 97,493,876.46 69,321,895.97 40.64
管理费用 93,805,220.97 82,503,842.34 13.70
财务费用 6,084,892.15 -234,203.91 不适用
经营活动产生的现金流量净额 899,696,005.12 -754,452,029.85 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -19,206,764.10 21,912,960.18 -187.65
筹资活动产生的现金流量净额 971,502,971.26 -758,428,063.92 不适用
(2) 收入
1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内公司西安君城、海蓝城、北京九都汇、昆仑公寓、青岛汤米公馆项目结算，特别是
西安君城项目结算面积增加较多，2012 年度主营业务收入同比增加 18%。
2) 主要销售客户的情况
公司的主要产品住宅销售面对的客户都是居民个人，单一客户的销售金额在公司总的销售金
额中占比不高。报告期内公司前 5 名客户销售额合计 16,831.25 万元，占报告年度结算营业
收入总额的 5.60%。
(3)成本
1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
本比例(%)
(%) 动比例(%)
房地产开发、租
房地产业 1,484,227,549.94 100 1,283,209,447.33 99.68 15.67
赁成本
分产品情况
上年同期占 本期金额较
本期占总成
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
本比例(%)
(%) 动比例(%)
开发产品 房地产开发成本 1,458,699,231.98 98.28 1,256,630,204.62 97.61 16.08
房地产开发成本：达到确认收入条件的项目增加所致
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2) 主要供应商情况
公司前 5 名供应商采购金额合计 68,918.65 万元，占年度采购总额的 28.43%。
(4) 费用
报告期内公司各项费用变动情况：
单位：万元
项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度 主要原因
本期项目销售推广力度加大及预售
销售费用 9,749.39 6,932.19 2,817.20 40.64%
收入增长所致
管理费用 9,380.52 8,250.38 1,130.14 13.70% 本期公司经营发展所致
财务费用 608.49 -23.42 631.91 2698.12% 融资费用增加所致
(5) 现金流
报告期内公司现金流量变动情况：
单位：万元
项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度 主要原因
本期销售回款增
经营活动产生的现金流量净额 89,969.60 -75,445.20 165,414.80 219.25%
加所致
本期对外投资较
投资活动产生的现金流量净额 -1,920.68 2,191.30 -4,111.97 -187.65%
上期增加所致
本期融入资金增
筹资活动产生的现金流量净额 97,150.30 -75,842.81 172,993.10 228.09%
加所致
(6) 发展战略和经营计划进展说明
基于对中国房地产业长期稳定发展的信心，公司的发展战略是要致力于成为一个全国性
的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业。为实现这一战略目标，公司制定
了清晰明确的区域发展、土地储备、资本和财务发展策略、项目开发策略和公司管理策略，
并通过每个年度经营计划逐步推进。报告期内，公司在各个方面都取得了较好的进展：
（1）公司 2012 年在北京、西安、长沙的业务都有长足的发展，在北京、西安增加了新
的土地储备和新开发项目，在西安竣工 50 万平方米，标志着公司在西安的开发进入收获阶
段，在长沙开复工面积达到 60 万平方米，开盘销售并且签约整售了长沙海信广场。
（2）2012 年公司积极推进销售工作，通过市场调研，开发市场所需要的产品，贴近客
户需求，积极组织销售。公司销售签约额比上年增长 150%，公司签约额上了一个新台阶。
（3）面对房地产调控政策下地产企业困难的融资环境，公司积极拓宽融资渠道，充分
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利用公司三十年来诚信经营的良好信誉和大股东的支持，通过银行、信托、基金等多种融资
方式，保证了公司经营业务的正常运行，公司资产结构健康安全。
（4）2012 年公司进入二次创业的第二个十年，根据市场变化和公司经营的实际需要，
公司适时调整内部管理体系，充实完善管理制度和业务流程指引，公司的管理更加规范化、
也更有效率，从而保证了公司业务持续发展和扩张。
2、 行业、产品或地区经营情况分析
(1) 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
增加 1.07 个
房地产业 3,078,101,320.21 1,484,227,549.94 51.78 18.23 15.67
百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
增加 1.01 个
开发产品 3,003,844,706.00 1,458,699,231.98 51.44 18.50 16.08
百分点
(2) 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华北地区 1,484,896,629.21 6.56
华东地区 89,694,018.00 -85.06
西北地区 1,503,510,673.00 146.64
3、 资产、负债情况分析
(1) 资产负债情况分析表
单位:元
上期期末数占 本期期末金额
本期期末数占总资
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产的比例 较上期期末变
产的比例（%）
（%） 动比例（%）
货币资金 2,756,223,357.47 21.05 910,639,355.50 9.67 202.67
交易性金融资产 9,056,187.43 0.07 1,625,371.66 0.02 457.18
预付款项 414,512,837.29 3.17 66,991,095.87 0.71 518.76
其他应收款 1,155,008,369.13 8.82 471,907,014.25 5.01 144.75
长期股权投资 104,800,221.83 0.80 79,304,067.36 0.84 32.15
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递延所得税资产 87,824,840.15 0.67 64,401,098.06 0.68 36.37
应付账款 456,976,334.13 3.49 289,495,489.73 3.07 57.85
预收款项 3,706,148,129.70 28.30 2,361,439,911.55 25.08 56.94
应交税费 526,428,496.23 4.02 248,469,368.10 2.64 111.87
其他应付款 3,231,651,583.00 24.68 1,147,415,982.96 12.19 181.65
长期借款 925,708,251.49 7.07 1,459,465,056.36 15.50 -36.57
货币资金：本期销售回款及股东借款增加所致
交易性金融资产：本期购入银行理财产品所致
预付款项：本期预付拆迁款、工程款、材料款增加所致
其他应收款：本期往来款增加所致
长期股权投资：本期对外投资增加所致
递延所得税资产：本期确认可抵扣暂时性差异增加所致
应付账款：本期尚未支付工程款增加所致
预收款项：本期销售回款增加所致
应交税费：本期营业收入增加计提各项税费所致
其他应付款：本期股东借款增加所致
长期借款：本期借款按还款日重分类所致
(2) 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本期购入银行理财产品 7,499,000.00 元，本期期末公允价值 7,409,012.00 元。
4、投资状况分析
(1) 对外股权投资总体分析
报告期内对外投资情况
单位：元
报告期内对外投资额 104,800,221.83
上年同期对外投资额 79,304,067.36
对外投资额增减变动金额 25,496,154.47
对外投资额变动比例（%） 32.15
被投资的公司情况
占被投资公司的
被投资的公司名称 主要经营业务
权益比例（%）
北京圣瑞物业服务有限公司 物业服务 20.00
北京嘉里华远房地产开发有限公司 房地产开发 29.00
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华远地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
长沙海信广场实业有限公司 商品销售 35.00
北京华远房地产经纪有限公司 房地产经纪 4.40
北京盛同联行房地产经纪有限公司 房地产经纪 4.40
北京市城远市政工程有限公司 工程施工 2.24
上海中城联盟投资管理有限公司 实业投资、资产管理 2.06
上海建银精瑞资产管理有限公司 资产管理、股权投资管理 4.00
上海伍翎投资中心（有限合伙） 实业投资、投资咨询、投资管理 7.89
(2) 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
(4) 主要子公司、参股公司分析
1）主要子公司情况
单位：万元
持股
主要产品 注册
公司名称 业务性质 比例 总资产 净资产 净利润
或服务 资本
(%)
北京金秋莱太房地
房地产开发 九都汇项目 10000 100
产开发有限公司 108,996.46 21,211.99 32,297.27
西安万华房地产开
房地产开发 君城项目 35638 99
发有限公司 199,686.72 47,351.18 33,498.93
西安曲江唐瑞置业
房地产开发 海蓝城项目 5000 100
有限公司 151,854.42 4,228.67 1,017.32
北京华远嘉利房地
房地产开发 昆仑公寓项目 4000 60
产开发有限公司 19,546.40 5,082.35 969.51
青岛华安房地产开
房地产开发 汤米公馆项目 1000 51
发有限公司 20,828.08 12,939.79 1,073.26
北京新通致远房地
房地产开发销售 铭悦项目 15,000 65.67 298,345.27 13,392.97 -1,215.01
产开发有限公司
长沙橘韵投资有限
房地产开发经营 华中心项目 22,800 74.4 285,490.68 26,552.37 -1,172.74
公司
西安鸿华房地产开
房地产开发 锦悦项目 2000 100
发有限公司 15,392.63 1,999.65 -0.35
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华远地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2）新设立子公司情况:
本年 10 月，公司全资子公司华远置业投资 2,000 万元，成立西安鸿华房地产开发有限公司，
用于开发西安锦悦项目。该出资业经陕西鑫石联合会计师事务所于 2012 年 10 月 15 日出具
的陕鑫联会验字（2012）第 027 号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
本期新纳入合并范围的子公司 单位：万元
名称 期末净资产 本期净利润
西安鸿华房地产开发有限公司 1,999.65 -0.35
3）处置子公司情况:
公司全资子公司华远置业原持有青岛源远置业有限责任公司 48%的股权，因在董事会表决
权比例为 100%，故将其纳入合并范围，该公司成立至今尚无具体业务，已于本年 6 月办理
工商注销。
本期不再纳入合并范围的子公司 单位：万元
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润
青岛源远置业有限责任公司 201.3 0.2
4）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位：万元
业务
被投资单位全称 注册资本 经营范围 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
性质
北京金秋莱太房地 房地产开
房地产 10,000.00 108,996.46 21,211.99 133,572.97 43,133.06 32,297.27
产开发有限公司 发、销售
西安万华房地产开 房地产开
房地产 35,638.00 199,686.72 47,351.18 136,190.23 44,707.65 33,498.93
发有限公司 发、销售
其中子公司西安万华房地产开发有限公司报告期内经营业绩与上一年度同期相比变动较大，
系报告期内西安君城项目达到竣工结利条件，结利面积增加较多所致。
(5) 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
5、 公司控制的特殊目的主体情况
单位：万元
单位名称 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产 本年营业收入 本年净利润
北京建华置地有限公司 3,400.17 292.80 3,107.37 227.87 134.36
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华远地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
北京建华置地有限公司（以下简称“建华置地”）为中外合作企业，2004 年 3 月 29 日本公
司与 SOHO 中国（BVI－7）有限公司（系 SOHO 中国有限公司的子公司）签订股权转让协
议，按照协议约定本公司拥有建华置地 5%的股权，享有其经营开发的尚都国际中心 A 座项
目的全部收益， SOHO 中国（BVI－7）有限公司享有尚都国际中心二、三期项目的全部收
益，公司将尚都国际中心 A 座项目全部纳入合并范围。
(二) 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
住房是人类生存与发展必需的最基本的生活资料之一，商场、写字楼、酒店等商用物
业是第三产业发展的基础条件，所以，房地产业会随着人民生活水平提高和第三产业的发展
而不断发展。2012 年中国人均 GDP 超过 6000 美元，城市化率达到 52.57%。发达国家在经
济达到同等发展阶段时的城市化率都在 70%以上。中国城市化率随着经济的不断发展将给
房地产业的发展提供巨大的空间。中央持续不断的房地产宏观调控是为了让行业健康发展，
不断改善人民的居住和生活条件。在这样一个大的行业发展背景下，我们将专注于房地产行
业的发展，致力成为一个令人信任和尊敬的负责任的房地产品牌企业。
房地产行业是一个进入门槛不高的自由竞争的行业，经过几十年的发展和激烈的市场
竞争，中国房地产业法规日益完善，行业管理日益规范，行业销售利润率逐步下降，对房地
产企业的规模和资金实力的要求越来越高，房地产企业之间的竞争中，企业对市场需求的理
解和把握能力；提高管理效率、加快开发进度、快速周转的能力；成本控制能力；逆市场周
期决策获得土地储备的能力，将决定企业在市场上的胜负。
华远地产经过多年的市场磨炼，已经具备了充分的房地产开发实力和运营能力，能够
根据市场环境的变化灵活调整经营策略，确保在各种市场环境之下保持稳健经营。针对目前
房地产市场环境，公司将冷静分析形势，制定和实施合理的战略发展规划和经营计划，不冒
进，但也不放过机会，保持稳健的发展步伐，以确保成为市场竞争的胜出者。
2、 公司发展战略
十二五期间，华远地产主营业务的开发规模、盈利能力、品牌实力要保持稳定的发展。
在北京、西安、长沙等已进入城市逐步扩大公司市场份额，择机进入环渤海新的市场；土地
储备始终保证公司三～五年发展所需；通过资本市场和多种金融渠道等筹资支持公司扩张；
紧跟市场和客户需求使产品结构适应市场需要；通过产品标准化和高效管理，加快开发速度，
快速周转；发扬“诚信、责任、坚韧、进取”的华远核心价值观，使公司员工与公司共同成
长。
13
华远地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
3、 经营计划
2013 年，公司将继续稳步扩大开发规模，积极研究市场及政策环境的变化趋势，合理
安排各项目的投资建设节奏，推进各项目的开发建设，及时调整销售策略并采取各种灵活的
销售措施，努力加快各项目销售速度与资金周转速度，降低财务风险，保证公司稳健发展，
实现预期收益。
2013 年，围绕“运营、产品、监控、管理”四条线，提升公司整体运营管控能力，通
过开发、建设、销售联动，形成合力以推动快速开发、快速销售、快速周转的运营模式，在
当前以计划考核为主的基础上，积极探索，逐步促进并推动各城市公司由成本中心向利润中
心的转型。
2013 年度公司开发规模计划如下：
2013 年全部开复工面积为 220 万平方米，其中新开工 90.1 万平方米，竣工 40.8 万平方
米。其中，
2013 年计划新开工的房地产项目如下:
北京华远铭悦园项目新开工 10.4 万平方米；
北京华远铭悦好天地项目新开工 16.1 万平方米；
西安海蓝城二期项目新开工 6 万平方米；
西安锦悦项目新开工 15.6 万平方米；
新项目新开工约 42 万平方米。
2013 年计划竣工的房地产项目如下:
北京华远铭悦园项目竣工 9.9 万平方米；
西安君城三期 B 区项目竣工 18.8 万平方米；
长沙华远华中心一期项目竣工 12.1 万平方米。
2013 年公司商品房销售计划如下：
2013 年公司可销售资源比 2012 年有所增长，2013 年公司可售项目包括北京九都汇项目、
华远铭悦园项目、华远铭悦好天地项目；西安君城二、三期项目、海蓝城一、二期项目、锦
悦项目；长沙华远华中心一期项目；青岛汤米公馆项目。
2013 年公司销售签约额计划增长 20%以上。
2013 年公司投资计划如下
根据公司发展规划和 2013 年经营计划，2013 年公司计划房地产开发直接投资总额 75
亿元。 其中，拟建、在建及已完工项目合计约 35 亿元，主要包括：北京九都汇项目、华远
铭悦园项目、华远铭悦好天地项目；西安君城二、三期项目、海蓝城一、二期项目、锦悦项
目；长沙华远华中心一至五期项目。
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华远地产股份有限公司 2012 年年度报告摘要
新项目拓展投资约 40 亿元。
董事会提请股东大会授权管理层具体执行 2013 年度投资计划，并给予如下具体授权：
1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的
投资。
2、授权董事会视公司 2013 年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划 20%的
范围内增加总投资。
(三) 利润分配或资本公积金转增预案
公司拟定的 2012 年利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按 2012 年 12 月
31 日公司 1,580,574,788 股总股本为基数，每 10 股派发现金股利 0.5 元（含税），并派送红
股 1.5 股，共计派发现金股利 79,028,739.40 元，红股 237,086,218 股。本次利润分配方案实
施后母公司未分配利润余额 77,477,851.27 元，全部结转以后年度分配。
本次利润分配方案将提交公司 2012 年度股东大会审议。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、 与上年相比本年增加合并单位 1 家，原因为：
本年 10 月，公司全资子公司华远置业投资 2,000 万元，成立西安鸿华房地产开发有限
公司，该出资业经陕西鑫石联合会计师事务所于 2012 年 10 月 15 日出具的陕鑫联会验字
（2012）第 027 号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
2、 与上年相比本年减少合并单位 1 家，原因为：
公司全资子公司华远置业原持有青岛源远置业有限责任公司 48%的股权，因在董事会
表决权比例为 100%，故将其纳入合并范围，该公司成立至今尚无具体业务，已于本年 6 月
办理工商注销。
董事长：任志强
华远地产股份有限公司
2013 年 3 月 18 日
15
