华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
华远地产股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 华远地产 股票代码 600743
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 窦志康 谢青
电话 010-68036966 010-68036688-526
传真 010-68012167 010-68012167
电子信箱 douzk@hy-online.com xieq@hy-online.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比
2013 年(末) 2012 年(末) 上年(末) 2011 年(末)
增减（%）
总资产 17,380,321,940.97 13,095,949,883.43 32.72 9,414,985,325.43
归属于上市公司股东的净资产 3,421,393,597.87 2,844,349,510.17 20.29 2,429,510,212.78
经营活动产生的现金流量净额 -910,898,526.31 899,696,005.12 -201.25 -754,452,029.85
营业收入 4,729,393,339.55 3,079,539,997.70 53.57 2,614,754,011.82
归属于上市公司股东的净利润 656,072,827.10 541,285,280.39 21.21 466,581,150.30
归属于上市公司股东的扣除非经常性
658,350,155.50 543,892,831.25 21.04 468,500,195.64
损益的净利润
增加 0.50 个百
加权平均净资产收益率（%） 21.03 20.53 20.94
分点
基本每股收益（元／股） 0.36 0.34 5.88 0.37
稀释每股收益（元／股） 0.36 0.34 5.88 0.37
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日末
截止报告期末股东总数 34,947 34641
股东总数
前十名股东持股情况
持有有限
持股比 报告期内 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数 售条件股
例(%) 增减 份数量
份数量
质
北京市华远集团有限公司 国有法人 46.069 837,372,929 109,222,556 0 837,372,928
押
北京华远浩利投资股份有限 境内非国 质
10.058 182,829,024 23,847,264 0 182,829,024
公司 有法人 押
北京京泰投资管理中心 国有法人 9.008 163,727,484 21,355,759 0 无 0
北京首创阳光房地产有限责
国有法人 9.008 163,727,483 21,355,759 0 无 0
任公司
境内非国 质
美好置业集团股份有限公司 3.239 58,877,897 7,679,726 0 58,865,625
有法人 押
湖北潜江农村商业银行股份 境内非国
0.580 10,541,596 1,374,991 0 无 0
有限公司 有法人
境内自然
余军 0.328 5,955,702 5,955,702 0 无 0
人
境内自然
向秋颖 0.320 5,815,700 5,815,700 0 无 0
人
境内自然
张跃军 0.252 4,573,300 4,573,300 0 无 0
人
潜江市国有资产监督管理委
国有法人 0.169 3,071,225 400,595 0 无 0
员会办公室
北京市华远集团有限公司、北京华远浩利投资股份有限公司为一致行动
上述股东关联关系或一致行动的说明 人关系，公司未知以上其他前十名股东之间是否存在关联关系或一致行
动人关系。
注：公司股东名流置业集团股份有限公司 2014 年 2 月 28 日发布公告，公司更名为美好置业
集团股份有限公司。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
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2013 年，中国经济继续平稳发展，全年国内生产总值 56.88 万亿元，增速 7.7%；固定
资产投资 43.65 万亿元，增长 19.6%；社会商品零售总额 23.44 万亿元，增长 13.1%；年 CPI
指数同比上涨 2.6%。国家财政收入、企业利润都在稳步增长。国民经济的平稳发展，城乡
居民收入的增加和财富积累，都为房地产业的稳步发展从供和求两方面奠定着充实的基础。
2013 年全国房地产投资 8.6 万亿元，增长 19.8%，；商品房销售额 8.14 万亿元，增长 26.3%；
商品房销售面积 13.06 亿平方米，增长 17.3%；房地产新开工面积 20.12 亿平方米，增长 13.5%；
房地产开发企业购买土地 3.88 亿平方米，增长 8.8%，新开工面积和购买土地面积由 2012
年的下降转为 2013 年的增长；2013 年保障房计划开工 630 万套，建成 470 万套，截止 11
月底已开工 666 万套，建成 544 万套，超额完成年度目标。房地产业的发展优于国民经济的
大部分行业，这是因为，中国经济实现着从温饱向小康时代的大步迈进，在城乡居民生活质
量和中国城镇化水平逐步提高的这个特定发展阶段，在中国城镇化率达到 80%—90%之前，
房地产业发展速度快于国民经济发展速度的这一状况，都可能会持续，这为公司的持续发展
提供了广阔的空间。
2013 年，公司根据对市场及政策形势的判断，继续本着安全、稳健的经营原则安排各
项工作，并及时灵活地调整经营策略，合理安排开发节奏，使公司取得了较好的经营业绩。
报告期内公司主要经营情况如下：
报告期内，公司实现营业收入 47.29 亿元，同比增长 53.57%，实现营业利润 11.65 亿
元，同比增长 42.65%，实现净利润 6.56 亿元，同比增长 21.21%。公司实现开复工面积 206.6
万平方米，同比增长 12.9%，其中新开工 75.1 万平方米，同比增长 6.8%；竣工 30.8 万平米。
完成销售签约额 56.1 亿元，同比持平；销售签约面积 50.8 万平方米。公司签约销售的住宅
产品 28%是 90 平方米以下的户型，50%是 90～144 平方米的户型，22%是 144 平米以上的
户型。
2013 年，公司新项目拓展工作取得较大进展。先后通过招拍挂方式获取了北京密云澜
悦项目；以协议转让的方式收购西安唐明宫置业有限公司 51%股权和西安骏华房地产开发
有限公司 100%股权及债权，获取了海蓝城三、四号地项目；通过招拍挂方式获取北京大兴
孙村 B-17 地块；通过投标方式获取北京门头沟项目。全年新增土地储备共计约 143 万平方
米（其中地上建筑面积约 108 万平方米，最终以规划审批核准面积为准）。
截至报告期末，公司持有待开发及已开发房产储备总面积共约 268.5 万平方米，其中，
拟发展作销售的房产面积约 261.5 万平方米，拟发展作出租经营用房产面积约 7 万平方米。
此外，公司下属子公司北京新通源远房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托操
作通州区西小马庄居住项目 B-2.2 地块（占地约 4.3 万平方米）土地一级开发整理工作，完
成后土地将交由土地整理储备中心上市交易。
报告期内各项目开发情况如下表：
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单位：万平方米
指标 开复工面积 新开工 竣工
全年开复工面积 206.6 75.1 30.8
北京铭悦园项目 40.2 10.4
北京铭悦好天地项目 15.8 15.8
北京澜悦项目 11.0 11.0
西安君城三期 B 区 18.8 18.8
西安海蓝城二期东区项目 20.5
西安海蓝城三期项目 20.9 20.9
西安锦悦项目地块一 17.0 17.0
长沙华中心一期项目 12.0 12.0
长沙华中心三期项目 28.3
长沙华中心四期项目 22.1
其中，按地区和业态划分的开复工和竣工情况明细如下表：
单位：万平方米
定向
经济 普通商
项目所在地区 合计 限价房 安置 商业 写字楼 酒店 仓储 车库 其他
适用房 品住宅
房
开复工面积合计 206.6 10.7 4.2 8.7 98.1 20.4 11.3 6.6 1.8 26.8 18
其中：北京 67 10.7 4.2 8.7 18.8 6.5 2.1 - 1.6 8.2 6.2
西安 77.2 - - - 57 2.8 - - 0.2 13 4.2
长沙 62.4 - - - 22.3 11.1 9.2 6.6 - 5.6 7.6
竣工面积合计 30.8 - - - 23.7 2.0 - - - 3.0 2.1
其中：西安 18.8 - - - 15.7 0.4 - - - 2.1 0.6
长沙 12 - - - 8.0 1.6 - - - 0.9 1.5
报告期内公司按业态分类的销售情况明细如下表，2013 年可供出售楼面面积共计 78.2
万平方米，年内完成销售签约面积 50.8 万平方米，销售均价约 11043 元/平方米：
可供出售楼面 签约面积 签约额 各业态销售均价
业态
面积（平方米） （平方米） （万元） （元/平方米）
合计 781843 508332 561326 11043
定向安置房 86915 86915 52149 6000
普通商品住宅 427699 305680 355971 11645
商业 44733 39463 55254 14001
写字楼 48168 48168 87663 18199
仓储 29488 5146 2204 4283
车位 144840 22960 8085 3521
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报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均按计划推进。报告期内主要开
发项目进展情况如下:
已完工在售项目
北京九都汇项目
项目地处北京燕莎商务中心区核心位置，西邻城市主干道东三环路和北京国际机场高速
公路的市区入口，南临美国大使馆等 17 个国家的驻华大使馆。由北京金秋莱太房地产开发
有限公司负责开发，公司享有 100%权益。项目占地面积约 1.6 万平方米，总建筑面积约 10.04
万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于 2009 年 11 月开盘销售，2011 年竣工。
截至报告期末，项目已基本销售完毕。
西安君城项目
项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约 83 万平方米，规划性质为住宅、
商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发。
项目一期和二期 A 区、B 区合计 37.5 万平方米已销售完成并入住；C 区总建筑面积 12.6
万平方米于 2012 年 11 月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为 83%，计划 2014 年
全部售完。三期 A 区总建筑面积 14 万平方米，于 2012 年 6 月竣工验收并入住，至报告期
末累计销售率为 97%，计划 2014 年全部售完。三期 B 区总建筑面积 18 万平方米，于 2013
年 8 月竣工入住，至报告期末累计销售率为 89.2%，计划 2014 年全部售完。
西安海蓝城一期项目
海蓝城一、二期项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，公司享有 100%权益，地
上总建筑面积约 34 万平方米，规划性质为住宅、商业。项目邻近城市交通主干道东、北二
环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五
个城市中心区域环绕交集，项目以品质生活新理念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速
升级，成为"城市中心生活的缔造者与引领者"，打造西安环城第一居所。其中一期项目总建
筑面积 17.9 万平方米，于 2012 年 6 月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为 75%，
计划 2014 年全部售完。
青岛汤米公馆项目
项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有
51%权益。项目占地面积 1.5 万平方米，总建筑面积 8.7 万平米，功能为公寓、商场。项目
于 2011 年 3 月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为 81%，计划 2014 年全部售完。
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在建项目
北京铭悦园项目
项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享
有 99%权益。总建筑面积 40.2 万平方米，功能为住宅、商业，住宅中包含定向安置房及限
价商品房合计总建筑面积 19 万平方米（其中地上建筑面积 15.7 万平方米）。
截至报告期末，项目已全部开工，其中报告期内新开工 10.4 万平方米。项目将于 2014
竣工入住。项目累计销售率已超过 78%。
北京铭悦好天地项目
项目位于通州区梨园镇，紧邻华远铭悦园项目，由北京华和房地产开发有限公司负责开
发，公司享有 100%权益。项目规划总建筑面积约 15.9 万平方米（最终以规划审批的面积为
准），包含保障房约 6.4 万平方米（其中限价商品房 2.2 万平方米、经济适用房 4.2 万平方米），
写字楼及商业约 5.8 万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。项目于 2013 年 6 月开工，
截至报告期末，正在按计划进行施工，计划 2014 年上半年开盘销售。
北京澜悦项目
该项目是 2013 年 2 月新获取的项目，位于北京密云县密云镇，由北京馨悦致远房地产
开发有限公司负责开发，公司享有 100%权益。总建筑面积约 11 万平方米（其中地上建筑面
积约 9.2 万平方米，最终以规划审批的面积为准），功能为住宅、商业，包含 1.5 万平方米限
价商品住房。项目于 2013 年 9 月开工，截至报告期末，项目在按计划进行地下结构施工，
计划 2014 年开盘销售。
西安海蓝城二期项目
二期项目总建筑面积约 27.1 万平方米，功能为住宅，分东西两区。其中项目东区约 20.5
万平方米已于 2012 年 5 月开工、10 月开盘销售。 截至报告期末，东区在按计划进行地上
结构施工，预计 2014 年竣工，累计销售率为 53%。项目西区约 6.6 万平方米计划在 2014 年
正式开工。
西安海蓝城三期项目
海蓝城三～五期项目是 2013 年新获取的项目，由西安唐明宫置业有限公司负责开发，
公司享有 51%权益。项目位于海蓝城二期项目北侧，总规模约 66 万平方米（其中地上建筑
面积约 47.6 万平方米），功能为住宅，计划分三期开发，即海蓝城三、四、五期。其中海蓝
城三期项目总建筑面积约 20.9 万平方米（其中地上建筑面积约 16.7 万平方米），于 2013 年
11 月开工，年底开盘销售。 截至报告期末，项目正在按计划进行施工，计划 2015 年竣工
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入住。
西安锦悦项目
项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，交通条件较为便
捷，由公司 100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。规划总建筑面积约 17 万
平方米，规划性质为住宅及商业。项目已于 6 月完成示范区建设，8 月开工，9 月开盘销售。
截至报告期末，项目累计销售率为 28%。
长沙华中心一期项目
长沙华中心项目紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49 万平方米，规划总建筑面积约
120 万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际
化的城市商务、文化及居住核心区，建成后将成为长沙市文化、金融、商业、休闲、影视、
旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投
资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司 93%权益。项目分
为南区、北区，北区由橘韵公司开发，已基本完成拆迁，分五期进行建设开发；南区由地韵、
人韵公司开发，尚未开始拆迁，在继续控规方案研究。其中：
一期项目规划建筑面积 12.1 万平方米，为总高 198 米的超高层高档公寓及商场。项目
于 2010 年 11 月开工，2012 年 4 月开盘销售、2013 年 12 月竣工入住。截至报告期末，项目
的累计销售率为 85%。
长沙华中心三、四期项目
三、四期项目总建筑面积约 50.4 万平方米，由主楼 263 米高的一组超高层大厦及七层
裙楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012 年 5 月开工，2013 年 12
月 7 层商业裙房全部封顶，截至报告期末，项目在按计划进行结构施工。整组大厦计划 2016
年竣工。
拟建项目
北京大兴项目
是公司 2013 年新获取的土地储备，位于大兴新城孙村，由公司 100%控股的北京尚居
置业有限公司负责开发。总建筑规模约 18.7 万平方米（其中地上建筑面积约 14.8 万平方米），
功能为住宅，包含自住型商品房 9.2 万平方米、限价房 4.46 万平方米。计划 2014 年开工建
设、2015 年竣工入住。
北京门头沟项目
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是公司 2013 年新获取的土地储备，位于门头沟区龙泉镇，由公司 100%控股的北京新
都致远房地产开发有限公司负责开发。总建筑规模约 26 万平方米（其中地上建筑面积约 20.2
万平方米），功能为住宅、商业，包含 1.5 万平方米自住型商品房、0.6 万平方米经济适用房、
2.7 万平方米还建住宅及 5.3 万平方米还建公建。计划 2014 年开工建设、2016 年竣工入住。
西安海蓝城四、五、六期项目
是公司 2013 年新获取的土地储备，海蓝城四、五期总建筑规模约 45.1 万平方米（其中
地上建筑面积约 30.9 万平方米），功能为住宅，计划分期开发，2014 年内开工建设。项目由
西安唐明宫置业有限公司负责开发，公司享有 51%权益。海蓝城六期项目位于海蓝城三～
五期项目东侧，总建筑面积 22 万平方米（其中地上建筑面积 16.6 万平方米），功能为住宅，
由西安骏华房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权益，计划在 2015 年开工建设。
长沙华中心二、五期项目
华中心二、五期项目在按计划进行各项前期手续办理、规划方案设计和拆迁等工作，待
规划设计及拆迁完成后陆续开工建设。其中，华中心五期总规模约 9.8 万平方米，规划性质
为商业、办公，于 2013 年 8 月签订整售协议，将写字楼部分约 4.8 万平方米整售给北京银
行。截至报告期末，正在积极与北京银行落实设计条件，计划 2014 年二季度开工。
除上述开发项目之外，截至报告期末，公司用于出租的主要房产面积共计 4.3 万平方米，
出租率为 100%，报告期内租金收入 4781 万元，每平方米每月（不含车位）的平均基本租
金约 92 元。其中，5 年以上长期租约收入 4715 万元，占总租金收入的 98.6%。
出租面积 租金收入 平均租金
期限 出租率（%）
（平方米） （万元） (元/平方米月)
长期租约(5 年以上) 41966 4715 94 100
中期租约(3～5 年) 380 10 22 100
短期租约(3 年以内) 479 22 38 100
合计 42825 4748 92 100
注：1、目前公司出租物业均位于北京市，其中长期租约和中期租约均为商业，短期租约为少量住宅
散房。2、不含车位和代理出租物业的租赁面积及收入。
2013 年末公司融资余额为 77.10 亿元，其中银行贷款为 33.62 亿元，信托融资为 14.79
亿元，股东提供借款 20.32 亿元，基金及其他融资 8.37 亿元。2013 年度公司加权平均融资
成本为 9.28% ，最高项目融资成本为 11.5%/年。报告期内利息资本化金额 5.90 亿元，利息
资本化率 96.64%。
3.1.1 主营业务分析
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3.1.1.1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,729,393,339.55 3,079,539,997.70 53.57
营业成本 2,889,820,521.61 1,484,227,549.94 94.70
销售费用 107,698,266.98 97,493,876.46 10.47
管理费用 108,644,076.99 93,805,220.97 15.82
财务费用 9,526,355.29 6,084,892.15 56.56
经营活动产生的现金流量净额 -910,898,526.31 899,696,005.12 -201.25
投资活动产生的现金流量净额 -202,541,499.97 -19,206,764.10 -954.53
筹资活动产生的现金流量净额 1,238,716,906.29 971,502,971.26 27.51
3.1.1.2 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司西安君城、海蓝城、北京九都汇、青岛汤米公馆等项目结算，长沙华中心一
期项目本年竣工结算结转收入，故此公司主营业务收入较上年大幅增加。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
同上，报告期内，公司西安君城、海蓝城、北京九都汇、青岛汤米公馆等项目结算，长沙华
中心一期项目本年竣工结算结转收入，故此公司主营业务收入较上年大幅增加。
(3) 主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户销售额合计 93365.57 万元，占报告年度结算营业收入总额的
19.75%。
3.1.1.3 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
本比例(%)
(%) 动比例(%)
房地产开发、租
房地产业 2,889,820,521.61 100 1,484,227,549.94 100 94.70
赁成本
分产品情况
本期占总成 上年同期占 本期金额较
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
本比例(%) 总成本比例 上年同期变
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(%) 动比例(%)
房地产开发成
开发产品 2,855,656,696.42 98.82 1,458,699,231.98 98.28 95.77
本
租赁产品 租赁成本 34,163,825.19 1.18 25,528,317.96 1.72 33.83
房地产开发、租赁成本：本期项目结利增加相应结转成本增加
房地产开发成本：本期项目结利增加相应结转成本增加
租赁成本：本期租赁收入增加相应成本增加
(2) 主要供应商情况
公司前 5 名供应商采购金额合计 83,979.77 万元，占年度采购总额的 27.63%。
3.1.1.4 费用
单位：元
增减幅度
项目 本期数 上年同期 增减额 主要原因
(%)
本期在售项目增多、
销售费用 107,698,266.98 97,493,876.46 10,204,390.52 10.47
销售力度加大所致
公司经营发展、管理
管理费用 108,644,076.99 93,805,220.97 14,838,856.02 15.82
规模扩大所致
本期借款增加、利息
财务费用 9,526,355.29 6,084,892.15 3,441,463.14 56.56
支出增加
3.1.1.5 现金流
单位：元
增减幅
项目 本期数 上年同期 增减额 主要原因
度(%)
经营活动产生的现 本期土地储备增加及在
-910,898,526.31 899,696,005.12 -1,810,594,531.43 -201.25
金流量净额 建项目持续投入所致
投资活动产生的现 本期对外投资较上期增
-202,541,499.97 -19,206,764.10 -183,334,735.87 -954.53
金流量净额 加所致
筹资活动产生的现
1,238,716,906.29 971,502,971.26 267,213,935.03 27.51 本期融入资金增加所致
金流量净额
3.1.1.6 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司积极应对房地产持续调控的不利环境，实现了较好的经营业绩，营业收入、
营业利润、净利润等都有较大幅度增长。但由于西安海蓝城二期项目、北京铭悦园项目、北
京澜悦项目等因规划设计或工程施工方案调整等原因推迟了开竣工和开盘时间，使公司
2013 年度销售签约额增长计划受到少量影响，销售签约额基本与 2012 年度持平，未能实现
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
年度计划增长 20%的目标。这些可销售资源将转入 2014 年，增加 2014 年度销售业绩。
3.1.2 行业、产品或地区经营情况分析
3.1.2.1 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
减少 13.04 个
房地产业 4,717,493,698.33 2,889,820,521.61 38.74 53.26 94.70
百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
减少 13.22 个
开发产品 4,622,476,036.85 2,855,656,696.42 38.22 53.89 95.77
百分点
减少 1.58 个
租赁产品 95,017,661.48 34,163,825.19 64.04 27.96 33.83
百分点
3.1.2.2 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华北地区 632,649,986.48 -57.39
华东地区 83,378,947.00 -7.04
华中地区 1,597,642,145.73 不适用
西北地区 2,403,822,619.12 59.88
华北地区营业收入较上年减少是因为区域内结算项目减少，在建项目尚未达到结算条件所致；
华东地区结算收入与上年相比变化不大；华中地区结算收入大幅增加是因为长沙华中心项目部
分开始进入结算所致；西北地区营业收入较上年大幅增加，是因区域内项目结算面积增加所致。
3.1.3 资产、负债情况分析
3.1.3.1 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末数占 上期期末数占 本期期末金额
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 总资产的比例 较上期期末变
（%） （%） 动比例（%）
交易性金融资产 1,637,264.62 0.01 9,056,187.43 0.07 -81.92
应收账款 3,229,901.00 0.02 45,299.32 0.00 7,030.13
其他应收款 102,699,325.82 0.59 1,155,008,369.13 8.82 -91.11
存货 13,006,230,648.36 74.83 7,932,934,805.16 60.58 63.95
长期股权投资 166,011,003.12 0.96 104,800,221.83 0.80 58.41
短期借款 1,439,800,000.00 8.28 不适用
应付票据 58,060,000.00 0.33 不适用
应付账款 630,177,296.41 3.63 456,976,334.13 3.49 37.90
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
应付利息 4,098,888.89 0.03 -100.00
长期借款 2,398,143,110.89 13.80 925,708,251.49 7.07 159.06
交易性金融资产：本期处置部分基金投资所致
应收账款：本期项目结利增加所致
其他应收款：本期收回应收款项所致
存货：本期新增项目投资所致
长期股权投资：本期对参股公司投资增加所致
短期借款：本期项目借款增加所致
应付票据：本期采购增加所致
应付账款：本期项目结算所致
应付利息：本期偿还借款利息所致
长期借款：本期项目借款增加所致
3.1.3.2 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
本期赎回银行理财产品 7,499,000 元，本期期末以公允价值计量的资产余额为 1,637,264.62
元。
3.1.4 核心竞争力分析
华远地产是一家完全依靠市场竞争成长起来的专业地产公司。在激烈的市场竞争格局中，公
司形成了诚信、规范、创新并举的经营风格，经营规范、机制灵活、品牌竞争力强，具有项
目运作经验丰富的管理团队和良好的企业资信，具有较强的企业竞争力：
3.1.4.1 广泛的品牌影响力
公司控股股东华远集团从 20 世纪 80 年代初进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的
企业之一，在多年的开发中逐步积累形成了"华远"这一北京房地产市场上的一线品牌。华远
地产承继了这一品牌，自 2001 年至今陆续在京城开发出海润国际公寓、尚都国际中心、盈
都大厦、静林湾、华远企业中心、华远首府、昆仑公寓、裘马都、九都汇等多个高品质项目。
并在青岛、西安、长沙开发了青岛汤米公馆、西安君城、海蓝城、长沙华远华中心等项目，
具有广泛品牌影响力和美誉度。
3.1.4.2 高素质的管理团队，项目运作经验丰富
华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，具有丰富的项目运作经验。公
司的骨干精英经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验，能够灵活调动资源、
转换经营策略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素
质的管理团队是公司实现盈利增长的重要因素。
12
华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3.1.4.3 战略清晰，管理规范
公司致力于成为一个全国性的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业，为此
公司制定了清晰的区域发展策略、土地储备策略、资本及财务发展策略、项目开发策略以及
公司管理策略，确保十二五期间公司业务的开发规模、盈利能力、品牌实力保持稳定的发展。
同时公司建立了规范健全的治理结构和内部控制体系，以保障发展目标得以有效实现。
3.1.4.4 良好的企业资信和融资能力
华远创业三十年诚信经营在金融界和社会上创立了良好的信誉。公司连续多年被北京市工商
局评选为 "守信企业"、北京市国税局、地税局联合评定的北京市纳税信用 A 级企业、中国
工商银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银行北京分行、
北京银行、中国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的"北京地产资信 20 强"等。良好
的信誉使得公司能够持续从银行、信托、基金等方式多渠道融资，确保公司能取得充足的项
目开发资金，保障公司的良好运营与发展。
3.1.5 投资状况分析
3.1.5.1 对外股权投资总体分析
（1）.对外股权投资的情况。
单位：元
报告期内对外投资额 166,011,003.12
上年同期对外投资额 104,800,221.83
对外投资额增减变动情况 61,210,781.29
对外投资额变动比例 58.41%
（2）.被投资公司情况
占被投资公司（企
被投资单位 主要经营业务
业）的权益比例%
北京圣瑞物业服务有限公司 物业服务 20
北京嘉里华远房地产开发有限公司 房地产开发 29
长沙海信广场实业有限公司 商品销售 49
北京市城远市政工程有限公司 工程施工 2.24
上海中城联盟投资管理有限公司 实业投资、资产管理 2.057
北京盛同华远房地产投资有限公司 房地产经纪 4.4
北京盛同联行房地产经纪有限公司 房地产经纪 4.4
上海伍翎投资中心（有限合伙） 实业投资、投资咨询、投资管理 7.89
北京锦程上德投资中心(有限合伙) 投资管理、投资咨询 按合伙协议约定
北京锦程上信投资中心(有限合伙) 投资与资产管理、投资咨询 按合伙协议约定
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3.1.5.2 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3.1.5.3 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3.1.5.4 主要子公司、参股公司分析
单位：万元
主要产品 注册 持股比
公司名称 业务性质 总资产 净资产 净利润
或服务 资本 例（%）
北京金秋莱太房地产开发有限公司 房地产开发 九都汇项目 10000 100 52,896.43 15,391.34 14,979.36
西安万华房地产开发有限公司 房地产开发 君城项目 35638 99 135,470.31 52,751.43 29,167.90
海蓝城一、二期项
西安曲江唐瑞置业有限公司 房地产开发 5000 100 195,966.53 6,398.85 6,033.36
目
长沙橘韵投资有限公司 房地产开发 华中心项目 28500 93 368,464.37 57,668.16 35,300.51
青岛华安房地产开发有限公司 房地产开发 汤米公馆项目 1000 51 20,900.13 14,402.62 1,462.84
海蓝城三～五期
西安唐明宫房地产开发有限公司 房地产开发 10000 51 92,618.36 9,440.22 -554.02
项目
西安鸿华房地产开发有限公司 房地产开发 锦悦项目 2000 100 50,841.14 1,432.56 -567.09
海蓝城六期项
西安骏华房地产开发有限公司 房地产开发 1000 100 25,480.52 979.33 -20.13
目
北京新通致远房地产开发有限公司 房地产开发 铭悦项目 15000 99 398,058.29 12,115.60 -1,277.37
铭悦好天地项
北京华和房地产开发有限公司 房地产开发 5000 100 119,259.53 4,674.47 -322.33
目
北京馨悦致远房地产开发有限公司 房地产开发 澜悦项目 2000 100 35,382.09 1,981.98 -18.02
北京新都致远房地产开发有限公司 房地产开发 门头沟项目 10000 100 91,308.43 9,974.06 -25.94
北京尚居置业房地产开发有限公司 房地产开发 大兴项目 2000 100 121,966.88 1,934.56 -65.44
本期新纳入合并范围的子公司
（1）北京华远锦程投资管理有限公司
本年 1 月，公司全资子公司华远置业与股东北京华远浩利投资股份有限公司共同出资，设立
了北京华远锦程投资管理有限公司，注册资本 1,000 万元，分两次缴足，华远置业持股 60%。
该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（2013）第 4801 号及高商万达
验字（2013）第 4820 号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
（2）北京馨悦致远房地产开发有限公司
本年 5 月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京馨悦致远房地产开发有限公司，注册资
本 2,000 万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（2013）第 4807
号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
（3）长沙嘉华昌远商业管理有限公司
本年 6 月，公司全资子公司华远置业下属控股公司北京嘉华利远商业管理有限公司出资设立
了长沙嘉华昌远商业管理有限公司，注册资本 50 万元，该出资业经湖南长城有限责任会计
师事务所出具的湘长城会验字 2013（YZ-0004）号验资报告验证，并于当月取得企业法人营
业执照。
（4）北京尚居置业房地产开发有限公司
本年 8 月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京尚居置业房地产开发有限公司，注册资
本 2,000 万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（2013）第 4818
号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
（5）北京新都致远房地产开发有限公司
本年 11 月，公司全资子公司华远置业与其下属控股公司北京金秋莱太房地产开发有限公司
（以下简称"金秋莱太"）出资设立了北京新都致远房地产开发有限公司，注册资本 10,000
万元，其中：华远置业投资 9500 万元，持股 95%；金秋莱太投资 500 万元，持股 5%。于当
月取得企业法人营业执照。
（6）西安唐明宫置业有限公司
本年 8 月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让
合同，收购其持有的西安唐明宫置业有限公司 100%股权，股权收购价款 11,471.1 万元，后
华远置业与上海歌斐星舟投资中心（有限合伙）又签订了股权转让协议，向其转让其持有的
49%股权，本次转让后，华远置业持股 51%，并于当月办理了工商变更登记手续。
（7）西安骏华房地产开发有限公司
本年 8 月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让
合同，收购其持有的西安骏华房地产开发有限公司 100%股权，股权收购价款 2,313.07 万元，
并于当月办理工商变更登记手续。
本期新纳入合并范围的子公司
单位:万元 币种:人民币
名 称 期末净资产 本期净利润
北京华远锦程投资管理有限公司 1,459.42 459.42
北京馨悦致远房地产开发有限公司 1,981.98 -18.02
北京尚居置业房产地开发有限公司 1,934.56 -65.44
西安唐明宫置业有限公司 9,440.22 -554.02
西安骏华房地产开发有限公司 979.33 -20.13
长沙嘉华昌远商业管理有限公司 49.98 -0.02
15
华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
北京新都致远房地产开发有限公司 9,974.06 -25.94
对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况
单位：万元 币种:人民币
注册 营业
子公司全称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 利润
西安万华房地产开
35638 房地产开发、销售 135,470.31 52,751.43 159,315.16 38,906.98 29,167.90
发有限公司
长沙橘韵投资有限
28500 房地产开发、销售 368,464.37 57,668.16 159,800.04 48,697.48 35,300.51
公司
北京金秋莱太房地
10000 房地产开发、销售 52,896.43 15,391.34 54,845.41 19,969.75 14,979.36
产开发有限公司
3.1.5.5 非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
累计实际
项目名称 项目金额 项目进度 本年度投入金额 项目收益情况
投入金额
北京通州铭悦项目 376,439.00 在建、部分在售 64,047.93 302,725.93 尚未结算收益
北京通州好天地项目 181,102.00 在建、部分在售 124,951.55 124,951.55 尚未结算收益
北京澜悦项目 92,528.00 项目前期 37,231.51 37,231.51 尚未结算收益
北京大兴项目 209,553.00 项目前期 123,928.48 123,928.48 尚未结算收益
北京门头沟项目 425,745.00 项目前期 97,329.35 97,329.35 尚未结算收益
西安君城项目 299,367.00 在售、已结算 52,836.00 292,214.00 97,869.62
西安海蓝城 1、2 期项目 242,685.00 在建、部分在售 48,911.00 184,437.00 7,576.57
西安海蓝城 3～5 期项目 399,816.00 在建、部分在售 96,702.08 96,702.08 尚未结算收益
西安海蓝城 6 期项目 123,061.00 项目前期 29,114.46 29,114.46 尚未结算收益
西安锦悦项目 144,074.00 在建、部分在售 50,451.47 50,451.47 尚未结算收益
长沙华远华中心项目 943,878.00 在建、部分在售 125,374.00 394,379.00 35,442.62
合计 3,438,248.00 / 850,877.83 1,733,464.83 /
3.1.6 公司控制的特殊目的主体情况
单位：万元
单位名称 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产 本年营业收入 本年净利润
北京建华置地有限公司 3,120.23 216.40 2,903.83 96.66 76.46
北京建华置地有限公司（以下简称"建华置地"）为中外合作企业，2004 年 3 月 29 日本公司
与 SOHO 中国（BVI－7）有限公司（系 SOHO 中国有限公司的子公司）签订股权转让协议，按
照协议约定本公司拥有建华置地 5%的股权，享有其经营开发的尚都国际中心 A 座项目的全
部收益， SOHO 中国（BVI－7）有限公司享有尚都国际中心二、三期项目的全部收益，公司
将尚都国际中心 A 座项目全部纳入合并范围。
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.2.1 行业竞争格局和发展趋势
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2014 年，国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持货币信贷及社会融资规
模的合理增长，继续大力推进保障房建设，针对各地方房地产市场具体情况实行差别化房地
产政策。2014 年中国经济大格局不会变化，仍将平稳发展。在这样一个大格局下，房地产
业也将继续平稳发展，但与 2013 年相比，房地产业发展速度会有所降低，市场竞争会更加
激烈，我们要有心理准备。随着三中全会决定的逐步落实，市场在资源配置中起到更大作用，
市场环境将更为开放，行业内竞争将更为激烈，风险与机遇并存。房地产市场中长期发展与
改革进程及城镇化规划实施密切相关，未来房地产市场发展的区域机会将受城镇化规划指
引，公司项目多处于北京和有较大发展潜力的城市，仍有较大的发展空间。
3.2.2 公司发展战略
公司将继续按照稳健经营原则，密切关注政策及宏观环境的变化，继续贯彻执行快速开工、
快速建设、快速营销的策略，通过三快形成合力以推动快速周转的运营模式，进而实现"扩
大发展规模、提高周转效率"的发展战略。
3.2.3 经营计划
2014 年度公司开发规模计划如下：
2014 年计划开复工面积为 254 万平方米，其中新开工 78.1 万平方米，竣工 80.7 万平方米。
其中：
2014 年计划新开工的房地产项目如下：
北京大兴项目新开工 18.7 万平方米；
北京门头沟项目新开工 26 万平方米；
西安海蓝城二期项目西区新开工 6.6 万平方米；
西安海蓝城四期项目新开工 13.2 万平方米；
长沙华中心五期项目新开工 9.8 万平方米；
新项目新开工约 3.8 万平方米。
2014 年计划竣工的房地产项目如下:
北京铭悦园项目竣工 40.2 万平方米；
北京铭悦好天地项目竣工 9 万平方米；
北京澜悦项目竣工 11 万平方米；
西安海蓝城二期东区项目竣工 20.5 万平方米。
2014 年公司商品房销售计划如下：
2014 年公司可售项目包括北京铭悦园项目、铭悦好天地项目、澜悦项目、大兴项目、门头
沟项目；西安君城三～五期项目，海蓝城一～四期项目、锦悦项目；长沙华中心一期、三期、
四期、五期项目；青岛汤米公馆项目。
2014 年公司销售签约额计划增长 40%以上。
2014 年公司投资计划如下：
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
根据公司发展规划和 2014 年经营计划，2014 年公司计划房地产开发投资总额 130 亿元。 其
中，土地支出约 70 亿元；项目建设直接投资合计约 60 亿元，主要包括：北京铭悦园项目、
铭悦好天地项目、澜悦项目、大兴项目、门头沟项目；西安海蓝城三～五期项目、君城项目、
锦悦项目；长沙华中心二～五期项目。
董事会提请股东大会授权管理层具体执行 2014 年度投资计划，并给予如下具体授权：
（1）、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间
的投资。
（2）、授权董事会视公司 2014 年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划 20%
的范围内增加总投资。
3.2.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
如上节所述，2014 年公司计划房地产开发投资总额 130 亿元。公司将通过销售回款、自有
资金、股票或债券市场融资及银行、信托、基金等多种方式满足该资金需求。
3.2.5 可能面对的风险
3.2.5.1 政策风险
房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策
调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的
影响。因此，国家相关房地产宏观调控政策对公司将具有重大影响。公司将随时关注国家相
关政策的变化，积极开发普通住宅，加快周转速度，降低风险。
3.2.5.2 项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土
地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，
项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化，将可
能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心的规划设计、准
确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程中，充分发挥公司的专业能力，
精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速销售，收回投资；同时公司将进一步完善项
目管理体系，加大成本控制力度，通过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
3.2.5.3 销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和
易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，这给开发项目销售
带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化，或者公司的销售策略失误，可
能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
针对销售风险，首先公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究市场及客户
18
华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的特殊市场需要；充分利用公司
品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销售工作管理力度和深度，尽快开发，
尽快销售，降低项目销售风险。
3.2.5.4 财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长，
财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风险。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管理，实现全员全
过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良好信誉，努力拓展各种筹资
渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
3.2.5.5 土地储备风险
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源的过程中可能面
临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整，可能使本公司面临土地储
备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公
司长沙华远华中心项目拆迁成本，从而提高项目土地成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用公司在房地产行
业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发等方式，拓宽增加土地储备
的渠道和来源，以已进入的北京、青岛、西安、长沙四个城市为主，逐步向其他有较大发展
潜力的一、二线城市发展，有计划、有步骤的增加土地储备，保持公司土地存量足够公司三
至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需要。
3.3 利润分配或资本公积金转增预案
公司拟定的 2013 年利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按 2013 年 12 月 31
日公司总股本 1,817,661,006 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.2 元（含税），共计派发现金
股利 218,119,320.72 元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额 198,955,816.12
元，全部结转以后年度分配。该利润分配方案尚需经公司 2013 年度股东大会审议通过后实
施。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
4.1.1 与上年相比本年增加合并单位 7 家，原因为：
（1）北京华远锦程投资管理有限公司
本年 1 月，公司全资子公司华远置业与股东北京华远浩利投资股份有限公司共同出资，设立
了北京华远锦程投资管理有限公司，注册资本 1,000 万元，分两次缴足，华远置业持股 60%。
该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（2013）第 4801 号及高商万达
验字（2013）第 4820 号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
（2）北京馨悦致远房地产开发有限公司
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华远地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
本年 5 月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京馨悦致远房地产开发有限公司，注册资
本 2,000 万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（2013）第 4807
号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
（3）长沙嘉华昌远商业管理有限公司
本年 6 月，公司全资子公司华远置业下属控股公司北京嘉华利远商业管理有限公司出资设立
了长沙嘉华昌远商业管理有限公司，注册资本 50 万元，该出资业经湖南长城有限责任会计
师事务所出具的湘长城会验字 2013（YZ-0004）号验资报告验证，并于当月取得企业法人营
业执照。
（4）北京尚居置业房地产开发有限公司
本年 8 月，公司全资子公司华远置业出资设立了北京尚居置业房地产开发有限公司，注册资
本 2,000 万元，该出资业经北京高商万达会计师事务所出具的高商万达验字（2013）第 4818
号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。
（5）北京新都致远房地产开发有限公司
本年 11 月，公司全资子公司华远置业与其下属控股公司北京金秋莱太房地产开发有限公司
（以下简称"金秋莱太"）出资设立了北京新都致远房地产开发有限公司，注册资本 10,000
万元，其中：华远置业投资 9500 万元，持股 95%；金秋莱太投资 500 万元，持股 5%。于
当月取得企业法人营业执照。
（6）西安唐明宫置业有限公司
本年 8 月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让
合同，收购其持有的西安唐明宫置业有限公司 100%股权，股权收购价款 11,471.1 万元，后
华远置业与上海歌斐星舟投资中心（有限合伙）又签订了股权转让协议，向其转让其持有的
49%股权，本次转让后，华远置业持股 51%，并于当月办理了工商变更登记手续。
（7）西安骏华房地产开发有限公司
本年 8 月，公司全资子公司华远置业与西安曲江大明宫房地产开发有限公司签订了股权转让
合同，收购其持有的西安骏华房地产开发有限公司 100%股权，股权收购价款 2,313.07 万元，
并于当月办理工商变更登记手续。
4.1.2 与上年相比本年合并单位未减少。
董事长：任志强
华远地产股份有限公司
2014 年 3 月 21 日
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