福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估报告
福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让
涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估报告
闽中兴评字（2013）第 3004 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国福州
二○一三年四月十三日
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注册资产评估师声明
一、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
二、注册资产评估师和评估助理人员在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和
资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据注册资产评估师和评估助理人员在执
业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法
律责任。
三、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
四、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或者预期的利益；同时与委托方和相关
当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
五、注册资产评估师和评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查。
六、注册资产评估师和评估人员已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必
要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证；对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
七、注册资产评估师和评估人员出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中
假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日
与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
九、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验。评估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。
十、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证。
十一、评估报告的使用仅限于评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签
字注册资产评估师及所在评估机构无关。
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十二、评估报告的评估结论仅供委托方为本报告所列明的评估目的使用，以及送交相
关监管部门审查使用。未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、
引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
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涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估报告目录
一、评估报告摘要 ----------------5
二、评估报告正文 ----------------9
(一)委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ----------------9
(二)评估目的 ----------------14
(三)评估对象和评估范围 ----------------14
(四)价值类型及其定义 ----------------16
(五)评估基准日 ----------------16
(六)评估依据 ----------------16
(七)评估方法 ----------------18
(八)评估程序实施过程和情况 ----------------20
(九)评估假设 ----------------21
(十)评估结论 ----------------22
(十一)特别事项说明 ----------------24
(十二)评估报告使用限制说明 ----------------26
(十三)评估报告日 ----------------26
三、评估附件 ----------------27
四、评估明细表
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以下内容摘自评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认
真阅读评估报告书正文。本摘要需与评估报告、评估明细表配套使用，不得单独使用，
注册资产评估师及其所在评估机构不承担因摘要使用不当所造成后果的责任。
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涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估报告摘要
闽中兴评字（2013）第 3004 号
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者：
委托方：福建省建材（控股）有限责任公司
福建水泥股份有限公司
被评估单位：福建省三达水泥有限公司
其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行
为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、评估目的：本次评估目的是为福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及
的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值提供参考。该行为系依据福建省能源集团
有限责任公司“闽能改[2013]25 号”《福建省能源集团有限责任公司关于深化省建材控股
公司改革重组的决定》文件。
三、评估对象和评估范围：评估对象为福建省三达水泥有限公司申报的股东全部权益。
评估范围为截止 2013 年 3 月 31 日福建省三达水泥有限公司申报的经信永中和会计师事务
所（特殊普通合伙）福州分所审计后的资产和负债。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值类型。
五、评估基准日：本次评估基准日为 2013 年 3 月 31 日。
六、主要评估方法：资产基础法（成本法）、收益法。
七、评估结论及其使用有效期：
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（一）、两种评估方法评估结果比较分析
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，
分别采用了资产基础法（成本法）和收益法对福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价
值进行了评估，其中：
1.资产基础法评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，
采用了资产基础法（成本法）对福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值进行了评估，
福建省三达水泥有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币 90,210,811.42 元，评
估值为人民币 106,092,047.16 元，增值 15,881,235.74 元，增值率 17.60%。资产评估汇
总表如下：
单位: 人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,797.82 3,797.82
2 非流动资产 5,299.82 6,887.94 1,588.12 29.97
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 5,074.94 6,562.47 1,487.53 29.31
8 固定资产 224.88 325.47 100.59 44.73
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 9,097.64 10,685.76 1,588.12 17.46
21 流动负债 76.56 76.56
22 非流动负债
23 负债合计 76.56 76.56
24 净资产（所有者权益） 9,021.08 10,609.20 1,588.12 17.60
评估结论详细情况见评估明细表。
2.收益法评估结果
经采用收益法评估，福建省三达水泥有限公司股东全部权益价值（净资产）账面值为
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人民币 9,021.08 万元，评估值为人民币 9,033.30 万元，增值 12.22 万元。
（二）、评估结论的确定
资产基础法（成本法）评估后净资产为 10,609.20 万元，收益法评估后股东全部股权
价值为 9,033.30 万元，资产基础法（成本法）比收益法高 1,575.90 万元。差异产生原因
主要是两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法（成本法）是从企业现有账面资产的再
取得途径考虑的，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的。但收益法有较强的主观判
断，易受估价人员的喜好和偏重影响，对未来行业和企业的经营的推断有一定的不确定性。
考虑到本次评估目的是股权转让，出于稳健的原则，同时考虑到收益法预测体现的仅
仅是企业在资产租赁状态下的价值，并不是其在正常生产经营状态下所体现的价值，故在
本次评估中，选用资产基础法（成本法）评估结果作为本次评估的评估结论，即：福建省
三达水泥有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币 90,210,811.42 元，评估值为
人民币 106,092,047.16 元，增值 15,881,235.74 元，增值率 17.60%。
八、特别事项说明：
1.本次评估对象投资性房地产中厂区及水源地用地的土地证载土地使用权人为福建省
三达水泥粉磨厂，根据企业提供情况，福建省三达水泥粉磨厂 2011 年已改制为福建省三达
水泥有限公司，至评估基准日，上述两宗土地的国有土地使用证尚未办理更名，本次评估
未考虑办理权证变更应缴交的相关费用及该事项对评估结果的影响。
2.本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，本次评估涉及的建筑面积系委托方
提供作为评估依据，未进行实地测量。今后其实际面积应以相关房屋主管部门出具的产权
证明的证载面积准，若有面积差异应相应调整评估价值，同时评估结果未考虑上述房产登
记办证应缴交的相关费用。
3.本次评估土地面积以土地证证载面积扣除委托方提供的征地补偿评估报告及相关资
料记载的被征收土地面积为准，其中厂区及生活区被征收的面积以资产占有方提供的图纸
测算结果为准，最终面积应以重新测绘办证面积为准，若有面积差异应相应调整评估值。
本次评估结果已扣除被征收土地的价值。
4.评估师注意到福建省三达水泥有限公司将拥有产权的年产 45 万吨水泥粉磨生产线、
附属配套设施及厂区内土地使用权租赁给福州炼石水泥有限公司，租赁期至 2012 年 12 月
31 日。截至出报告日，上述资产仍由福州炼石水泥有限公司使用，尚未签订新的租赁合同。
5.限于客观条件，本次评估中评估师未对设备进行开机测试。
6.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未
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作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承
担相关责任。
7.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、
会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
8．虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担
保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状
态做出独立的判断。
9.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为
基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设上述资
产与该等负债无关。
10.本报告中的有关福建省三达水泥有限公司等描述性的文字均摘自福建省三达水泥
有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不
应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实
际情况可能不符而产生的所有责任。
11.本报告所称“评估价值”系指所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估
基准日及外部经济环境前提下，为本报告所列的目的而提出的公允估值意见。
12.评估范围只以被评估单位申报的资产为限，未考虑被评估单位可能存在的其他未申
报的资产、负债对评估结果的影响。
13.期后事项
13.1 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之
内。无需披露而未披露的重大事项。
13.2 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
13.3 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下
原则处理：
13.3.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整；
13.3.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有
资格的资产评估机构重新确定评估值；
13.3.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应
当阅读评估报告正文。
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涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估报告
闽中兴评字（2013）第 3004 号
福建省建材（控股）有限责任公司、福建水泥股份有限公司：
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵公司
的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法（成本法）、
收益法，按照必要的评估程序，对福建省建材（控股）有限责任公司因拟股权转让行为涉
及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益在 2013 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者：
（一）委托方：福建省建材（控股）有限责任公司、福建水泥股份有限公司：
1．公司基本情况
（1）企业名称：福建省建材（控股）有限责任公司
住 所：福州市北大路 242 号
法定代表人：陈振平
注册资本：壹亿陆仟捌佰万圆整
实收资本：壹亿陆仟捌佰万圆整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：经营授权的国有资产及其资本收益管理；对外投资经营；咨询服务；建筑
材料，装饰材料，金属材料，矿产品，普通机械，电器机械及器材，水泥包装袋的批发、
零售。（以上经营范围凡涉及国家专项专营规定的从其规定）
（2）企业名称：福建水泥股份有限公司
住 所：福州市杨桥路 118 号宏扬新城福州建福大厦
法定代表人：郑盛端
注册资本：叁亿捌仟壹佰捌拾柒万叁仟陆佰陆拾陆圆整
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实收资本：叁亿捌仟壹佰捌拾柒万叁仟陆佰陆拾陆圆整
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：货车维修（汽车二类：仅限福建水泥股份有限公司炼石水泥厂，有效期至
2017 年 11 月 15 日）；建筑材料制作及技术服务（仅限分支机构经营）；对宾馆、旅游、房
地产的投资；物业管理；对外贸易。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部
门的许可后方可经营）
（二）被评估单位：福建省三达水泥有限公司
1．公司基本情况
企业名称：福建省三达水泥有限公司
住 所：福州市闽侯县荆溪乡厚屿村
法定代表人姓名：薛武
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：柒仟陆佰伍拾壹万圆整
实收资本：柒仟陆佰伍拾壹万圆整
经营范围：水泥制造，水泥机械维修；化工产品，建筑材料，普通机械的批发、零售。
（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）
营业期限：自 1999 年 9 月 29 日至 2049 年 9 月 28 日
2、历史情况简介、公司股东及持股比例情况
福建省三达水泥有限公司前身系福建省三达水泥粉磨厂，该厂成立于 1999 年 9 月，取
得福建省工商行政管理局核发的注册号为 3500001002091 号的《企业法人营业执照》，公司
注册资本为 7,075 万元人民币。
2011 年福建省三达水泥粉磨厂实施了公司制改制，2011 年 10 月 25 日经福建省工商行
政管理局核准，更名为福建省三达水泥有限公司，重新颁发了注册号为 350000100023509
号的《企业法人营业执照》，变更后注册资本 7,651 万元；由福建省建材（控股）有限责任
公司独资组建，属有限责任公司（法人独资），经福建省国资委授权，由福建省建材（控股）
有限责任公司实施国有资产管理。
目前，福建省三达水泥有限公司将房屋建筑物、机器设备等整体资产，租赁给福州炼
石水泥有限公司经营，每年收取租金。同时将生活区内闲置的锅炉房、浴室和土地出租给
福建省建筑材料工业科学研究所，每年收取租金。
福建省三达水泥有限公司的母公司为福建省建材（控股）有限责任公司，最终控制人
为福建省能源集团有限责任公司。
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福建省三达水泥有限公司设有总经理办公会，对公司重大决策和日常工作实施管理和
控制。
截止 2013 年 3 月 31 日，股东出资额及出资比例为：
（1）股东：福建省建材（控股）有限责任公司，出资额 76,510,000.00 元，出资比例 100%。
3、近三年资产、财务、经营状况
福建省三达水泥有限公司近三年的资产、负债及经营状况如下：
单位:人民币元
行
2011-12-31 2012-12-31 2013-3-31
资 产 次
流动资产： 1
货币资金 2 24,684,221.38 24,771.93 304,303.73
交易性金融资产 3
短期投资 4
应收票据 5
应收账款 6
预付账款 7
应收股利 8
应收利息 9
其他应收款 10 12,000,000.00 37,570,000.00 37,673,871.78
应收补贴款 11
存货 12
待摊费用 13
一年内到期的非流动资产 14
其他流动资产 15
流动资产合计 16 36,684,221.38 37,594,771.93 37,978,175.51
非流动资产： 17
可供出售金融资产 18
持有至到期投资 19
长期债权投资 20
长期应收款 21
长期股权投资 22
股权分置流通权 23
投资性房地产 24 39,644,153.73 37,961,530.07 50,749,394.85
固定资产原价 25 48,966,588.64 48,966,588.64 48,966,588.64
减：累计折旧 26 46,044,919.56 46,599,471.91 46,717,700.50
固定资产净值 27 2,921,669.08 2,367,116.73 2,248,888.14
减：固定资产减值准备 28
固定资产合计 29 2,921,669.08 2,367,116.73 2,248,888.14
在建工程 30
工程物资 31
固定资产清理 32
生产性生物资产 33
油气资产 34
无形资产 35
其中：土地使用权 36
开发支出 37
商誉 38
合并价差 39
长期待摊费用（递延资产） 40
递延所得税资产 41
递延税款借项 42
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其他非流动资产（其他长期资产） 43
其中：特准储备物资 44
非流动资产合计 45 42,565,822.81 40,328,646.80 52,998,282.99
资产总计 46 79,250,044.19 77,923,418.73 90,976,458.50
行
2011-12-31 2012-12-31 2013-3-31
负债和所有者权益 次
流动负债： 1
短期借款 2
交易性金融负债 3
应付股利 4
应付票据 5
应付账款 6
预收账款 7
855,464.
应付职工薪酬 1,101,496.85 188,356.98
8 18
其中：应付工资 9 685,604.00 912,786.00
应付福利费 10
应交税金 11 500,725.67 369,627.67 574,290.10
其中：未交税金 12
应付利息 13
其他应交款 14
其他应付款 15 201,700.00 187,000.00 3,000.00
一年内到期的非流动负债 16
其他流动负债 17
流动负债合计 18 1,557,889.85 1,658,124.25 765,647.08
非流动负债： 19
长期借款 20
应付债券 21
长期应付款 22
专项应付款 23
预计负债 24
递延所得税负债 25
递延税款贷项 26
其他非流动负债 27
其中：特准储备基金 28
非流动负债合计 29
负债合计 30 1,557,889.85 1,658,124.25 765,647.08
所有者权益（或股东权益） 31
实收资本（股本） 32 76,510,000.00 76,510,000.00 76,510,000.00
国家资本 33
集体资本 34
法人资本 35 76,510,000.00 76,510,000.00 76,510,000.00
其中：国有法人资本 36 76,510,000.00 76,510,000.00 76,510,000.00
集体法人资本 37
个人资本 38
外商资本 39
资本公积 40 384,065.99 384,065.99 14,121,941.66
减：库存股 41
盈余公积 42
一般风险准备 43
未确认投资损失 44
未分配利润 45 798,088.35 -628,771.51 -421,130.24
其中：现金股利 46
外币报表折算差额 47
少数股东权益 48
所有者权益合计 49 77,692,154.34 76,265,294.48 90,210,811.42
负债和所有者权益总计 50 79,250,044.19 77,923,418.73 90,976,458.50
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行
2011 年度 2012 年度 2013 年 1-3 月
项 目 次
一、营业总收入 1 5,400,000.00 5,400,000.00 1,359,000.00
其中:营业收入 2 5,400,000.00 5,400,000.00 1,359,000.00
其中:主营业务收入 3
其他业务收入 4 5,400,000.00 5,400,000.00 1,359,000.00
二、营业总成本 5 4,199,807.02 6,642,584.63 1,260,193.80
其中:营业成本 6 2,277,946.90 2,200,411.73 856,292.62
其中:主营业务成本 7
其他业务成本 8 2,277,946.90 2,200,411.73 856,292.62
主营业务税金及附加 9 297,000.00 74,745.00
销售费用 10
管理费用 11 1,954,543.70 4,175,410.26 328,734.85
其中:业务招待费 12 15,720.00
研究与开发费 13
财务费用 14 -32,683.58 -30,237.36 421.33
其中:利息支出 15
利息收入 16 34,091.02 31,499.12 183.30
汇兑净损失 17
资产减值损失 18
其他 19
加:公允价值变动收益 20
投资收益 21
其他业务利润 22
三、营业利润 23 1,200,192.98 -1,242,584.63 98,806.20
加:营业外收入 24 0.01 109,440.07
其中:非流动资产处置利得 25
非货币性资产交换利得
（非货币性交易收益） 26
政府补助（补贴收入） 27
以前年度损益调整 28
减:营业外支出 29 697.89 185,632.61 605.00
其中:非流动资产处置损失 30
非 货 币 性 资 产 交 换损 失
（非货币性交易损失） 31
债务重组损失 32
四、利润总额 33 1,199,495.09 -1,428,217.23 207,641.27
减：所得税费用 34 401,406.74 -1,357.37
清产核资净损失调整
加：未确认的投资损失 35
五、净利润 36 798,088.35 -1,426,859.86 207,641.27
备注：上述表中的数据由福建省三达水泥有限公司提供， 2011 年会计报表经福建华
兴会计师事务所有限公司审计，2012 年会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
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福州分所审计，2013 年 1-3 月会计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）福州分
所审计，并出具 XYZH/2012FZA1039 号审计报告，审计意见类型为无保留意见。
4、委托方与被评估单位之间的关系
委托方：福建省建材（控股）有限责任公司系被评估单位控股股东。
委托方：福建水泥股份有限公司系拟收购方。
（二）委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本
次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。
二、评估目的：本次评估目的是为福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让
涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值提供参考。该行为系依据福建省能源
集团有限责任公司“闽能改[2013]25 号”《福建省能源集团有限责任公司关于深化省建材
控股公司改革重组的决定》文件。
三、评估对象和评估范围：评估对象为福建省三达水泥有限公司申报的股东全部
权益。评估范围为截止 2013 年 3 月 31 日福建省三达水泥有限公司申报的经信永中和会计
师事务所（特殊普通合伙）福州分所审计后的资产和负债。
单位:人民币元
资 产 行次 2013-3-31
流动资产： 1
货币资金 2 304,303.73
交易性金融资产 3
短期投资 4
应收票据 5
应收账款 6
预付账款 7
应收股利 8
应收利息 9
其他应收款 10 37,673,871.78
应收补贴款 11
存货 12
待摊费用 13
一年内到期的非流动资产 14
其他流动资产 15
流动资产合计 16 37,978,175.51
非流动资产： 17
可供出售金融资产 18
持有至到期投资 19
长期债权投资 20
长期应收款 21
长期股权投资 22
股权分置流通权 23
投资性房地产 24 50,749,394.85
固定资产原价 25 48,966,588.64
减：累计折旧 26 46,717,700.50
固定资产净值 27 2,248,888.14
减：固定资产减值准备 28
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 14 页 共 28 页
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固定资产合计 29 2,248,888.14
在建工程 30
工程物资 31
固定资产清理 32
生产性生物资产 33
油气资产 34
无形资产 35
其中：土地使用权 36
开发支出 37
商誉 38
合并价差 39
长期待摊费用（递延资产） 40
递延所得税资产 41
递延税款借项 42
其他非流动资产（其他长期资产） 43
其中：特准储备物资 44
非流动资产合计 45 52,998,282.99
资产总计 46 90,976,458.50
负债和所有者权益 行次 2013-3-31
流动负债： 1
短期借款 2
交易性金融负债 3
应付股利 4
应付票据 5
应付账款 6
预收账款 7
应付职工薪酬 8 188,356.98
其中：应付工资 9
应付福利费 10
应交税金 11 574,290.10
其中：未交税金 12
应付利息 13
其他应交款 14
其他应付款 15 3,000.00
一年内到期的非流动负债 16
其他流动负债 17
流动负债合计 18 765,647.08
非流动负债： 19
长期借款 20
应付债券 21
长期应付款 22
专项应付款 23
预计负债 24
递延所得税负债 25
递延税款贷项 26
其他非流动负债 27
其中：特准储备基金 28
非流动负债合计 29
负债合计 30 765,647.08
所有者权益（或股东权益） 31
实收资本（股本） 32 76,510,000.00
国家资本 33
集体资本 34
法人资本 35 76,510,000.00
其中：国有法人资本 36 76,510,000.00
集体法人资本 37
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个人资本 38
外商资本 39
资本公积 40 14,121,941.66
减：库存股 41
盈余公积 42
一般风险准备 43
未确认投资损失 44
未分配利润 45 -421,130.24
其中：现金股利 46
外币报表折算差额 47
少数股东权益 48
所有者权益合计 49 90,210,811.42
负债和所有者权益总计 50 90,976,458.50
备注：上述表中的数据由福建省三达水泥有限公司提供，经信永中和会计师事务所（特
殊普通合伙）福州分所审计，并出具 XYZH/2012FZA1039 号审计报告，审计意见类型为无保
留意见。
四、价值类型及其定义：
1.本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值类型。
2.价值定义表述：所谓市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任
何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
3.价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，
确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日：
本次评估基准日为 2013 年 3 月 31 日
确定评估基准日的相关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项
目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及企业一致商定，确定本项目资产评估基准日
为 2013 年 3 月 31 日。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准有效的价格标准和利
率、汇率、税率。
六、评估依据 ：
（一）经济行为依据
1.资产评估业务约定书；
2.与评估目的相对应的经济行为文件。（福建省能源集团有限责任公司闽能改（2013）
25 号文件）。
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 16 页 共 28 页
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（二）主要法律法规依据
1.《国有资产评估管理办法及实施细则》；
2.《企业会计准则》、《企业会计制度》；
3. 其他有关法律法规。
（三）评估准则和指导意见
1.《资产评估准则——基本准则》及《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企
［2004］20 号）；
2.《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务
约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—机器设备》、《资产评估准则—不
动产》、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号、中评协[2011]230 号）；
3.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
4.《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
5.《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010] 214 号）；
6.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协 [2003]18 号）。
（四）权属依据
1. 福建省三达水泥有限公司公司营业执照和财务报表；
2. 被评估单位的出资证明、机动车行驶证、其他权属证明文件等；
3. 有关产权转让合同、重要资产购置合同及发票等财务资料；
4. 委托方、被评估单位承诺函；
5. 其他相关评估资料。
（五）取价依据
1. 国家有关部门发布的统计资料、技术标准、规范文件等方面的资料；
2. 企业提供的有关资产、财务、经营等方面的资料；
3. 评估人员现场清查、取证、记录等方面的资料；
4. 市场询价资料；
5．《福建省建筑工程综合预算定额》；
6．《福建省建筑安装工程费用定额》；
7.《福建省建筑工程综合单价表》；
8.《福建省建筑装饰工程预算定额》；
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 第 17 页 共 28 页
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9.《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》；
10.《福建省市政工程综合单价表》；
11.《福建省建筑工程消耗量定额》；
12.《福州市人民政府关于调整福州市征地补偿标准的通知》（榕政综〔2013〕37 号）；
13.《闽侯县人民政府关于公布闽侯县征地补偿标准的通知》（侯政文〔2011〕54 号）；
14.《闽侯县人民政府关于印发闽侯县工业用地出让最低价标准的通知》（侯政文
〔2011〕65 号）；
15.《福建省耕地占用税实施办法》；
16.《福建省工程造价管理》（2012 年）；
17．《汽贸商情》（2012 年）；
18．《中国机电产品市场价格目录》（2012 年）；
19．《计算机市场》（2012 年）；
20．《中国电子商情》（2012 年）；
21.《全国资产评估价格信息》（2012 年）；
22.《中国机电产品报价手册》（2012 年）；
（六）其他参考依据
1. 被评估单位提供的近三年会计报表、验资报告、账册与凭证；
2. 被评估单位提供的资产评估申报表；
3. 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）福州分所出具的 XYZH/2012FZA1039 号审
计报告；
4. 有关市场价格资料。
七、评估方法 ：
（一）资产评估基本方法有市场法、收益法和资产基础法（成本法）。
1、市场法
市场法指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等
权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。其使用的基本前提有：
（1）存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分；
（2）公开市场上有合理比较基础的可比的交易案例；
（3）能够收集可比的交易案例的相关资料。
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2、收益法
收益法是指通过将被评估单位预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。应用收
益法必须具备的基本前提有：
（1）评估对象的预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
（3）评估对象预期获利年限可以预测。
3、资产基础法（成本法）
资产基础法（成本法）是指在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价
值的评估思路。采用成本法的前提条件有：
（1）评估对象处于持续使用状态；
（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。
（二）评估方法的选用
由于难以收集到市场上必要的比较交易案例，无法适用市场法进行评估；故此次评估
选用资产基础法（成本法）及收益法进行评估，综合分析确定评估结论。
1. 资产基础法（成本法）
评估思路：评估人员在对企业各个单项资产和负债进行评估的基础上，分别求出各项
资产的评估值并累加求和，再扣减负债，得到净资产评估值。
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，
具体如下：
1.1.货币资金的评估：
货币资金主要是现金和银行存款。
通过盘点现金，核查银行对账单并发询证函予以核实。在核实对账单无误基础上以信
永中和会计师事务所（特殊普通合伙）福州分所审计确认后的账面值为评估值。
1.2.其他应收款的评估：
借助于历史资料和评估中调查了解的情况，具体分析了欠款数额、时间和原因、款项
回收情况、欠款人资金、信用及以往坏账损失情况后,通过核对明细账户，发询证函或执行
替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
1.3.投资性房地产：房屋建筑物类按成本法评估；工业用地及配套水源地采用基准地
价系数修正法和成本逼近法估算，生活区住宅用地采用基准地价系数修正法和市场法估算。
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1.4.固定资产：房屋建筑物类和设备类按成本法评估；
1.5.负债的评估：
负债评估值根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确认。
对于负债中无需支付项目按零值计算。
2.收益法
收益法，是从收益的角度出发，将被评估单位作为一个整体，将预期收益折现求得全
部股东权益于评估基准日的价值。在具体评估时采用间接法，即先测算出企业整体价值，
再扣减带息负债得出股东权益价值。股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务现值+
非经营性和溢余资产现值
股东全部权益价值计算公式为：
N
P= ∑Ai（1+R）-N-I+Y+F
i =1
P——企业整体价值评估值
N——企业收益年限
Ai——未来第 I 年预期收益（现金流量）
R——折现率
I——付息债务价值
Y——溢余资产
F——非经营性资产
结合委估企业性质，此次预期收益采用企业自由现金流量进行测算。
八、评估程序实施过程和情况：
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方
签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。
本次评估工作开始于 2013 年 4 月 1 日，结束于 2013 年 4 月 13 日。先后经过接受委托、资
产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资
产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
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（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导企业填报有关资产评估申报明细表，为保
证所填列明细的真实与完整，要求福建省三达水泥有限公司首先进行全面清查，并由评估
人员提前参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产
有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委
估资产历史和现状，并进一步审阅填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的
核查、鉴别，对实物资产进行查看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集
有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗
漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估
报告书。
九、评估假设：
本评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立：
（一）评估前提：本次评估是以企业维持现状不变为评估假设前提。
（二）基本假设：
1.以委托方及被评估单位提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2.以国家宏观财政、经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3.以经营业务及评估所依据的税收政策、法律、法规、信贷利率、汇率变动等不发生
足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
4.以不发生地震、火灾等其他不可抗力因素为假设条件。
（三）具体假设：
1.除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被申报的账外资产和负债、抵押
或担保事项、重大诉讼或期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有完整合法权
利为假设条件。
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估报告
2.本公司在评估过程中，接受了部分由福建省三达水泥有限公司提供的评估师认为是
评估过程中不可缺少的资料，这些资料的真实性、正确性及来源合法性由福建省三达水泥
有限公司负责，评估师均假定这些资料是真实、正确及来源合法，本次评估的结果在一定
程度上依赖于这些资料的真实性、正确性及来源合法性；
3.本报告中的有关收益法预测中的具体假定条件。
3.1 公司所遵循的国家和地方的现行法律、法规、政策和国家对行业的宏观调控政策
在预测期间未发生重大变化；
3.2 公司主要经营所在地、行业形势及业务涉及地区的社会经济环境在预测期间无重
大变化；
3.3 公司的现有经营模式（包括业务范围）保持不变；生产经营计划如期实现，无重
大变化；
3.4 公司预测期内现行的信贷利率、汇率及市场行情等在预测期间无重大改变；
3.5 公司从事行业的特点及产品市场需求状况、价格状况无重大变化和重大影响；
3.6 国家税收政策及公司所在地方的税负基准及税率政策无重大改变；
3.7 公司不会受到重大或有负债的影响而导致营业成本的增长；
3.8 假设公司基准日的资本结构是合理的，并在未来的预测期内相关资产负债不发生
重大变化。
3.9 假设公司未来的预测期内不发生重大的资产并购事项和重大投资项目；
3.10 不发生人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.11 本次评估是在评估资料提供方提供的租赁合同等资料基础上进行评估，评估结论
是在假设该等合同符合国家相关法律法规，合同的实质性内容能得到严格执行的基础上得
出。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告
中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，
本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论：
（一）、两种评估方法评估结果比较分析
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，
分别采用了资产基础法（成本法）和收益法对福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估报告
值进行了评估，其中：
1.资产基础法评估结论
本公司本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公允的方法，
采用了资产基础法（成本法）对福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值进行了评估，
福建省三达水泥有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币 90,210,811.42 元，评
估值为人民币 106,092,047.16 元，增值 15,881,235.74 元，增值率 17.60%。资产评估汇
总表如下：
单位: 人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 3,797.82 3,797.82
2 非流动资产 5,299.82 6,887.94 1,588.12 29.97
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产 5,074.94 6,562.47 1,487.53 29.31
8 固定资产 224.88 325.47 100.59 44.73
9 在建工程
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 9,097.64 10,685.76 1,588.12 17.46
21 流动负债 76.56 76.56
22 非流动负债
23 负债合计 76.56 76.56
24 净资产（所有者权益） 9,021.08 10,609.20 1,588.12 17.60
评估结论详细情况见评估明细表。
2.评估结果与账面值比较变动情况及原因：
2.1.投资性房地产评估增值 14,875,325.44 元，其中：房屋建筑物增值 2,721,802.02
元，土地使用权增值 12,153,523.42 元。系近年建筑物三材价格和人工定额相比原始投入
增长较大、评估耐用年限和财务折旧年限的差异以及近年土地价格上涨相对账面成本较大
几项原因对抵产生。
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估报告
2.2.固定资产评估增值 1,005,910.30 元，其中：房屋建筑物增值 52,996.17 元，机器
设备增值 952,914.13 元。系近年建筑物三材价格和人工定额相比原始投入增长较大、设备
使用过程中的自然磨损老化、评估耐用年限和财务折旧年限的差异几项原因对抵产生。
3. 收益法评估结果
经采用收益法评估，福建省三达水泥有限公司股东全部权益价值（净资产）账面值为
人民币 9,021.08 万元，评估值为人民币 9,033.30 万元，增值 12.22 万元。
（二）、评估结论的确定
资产基础法（成本法）评估后净资产为 10,609.20 万元，收益法评估后股东全部股权
价值为 9,033.30 万元，资产基础法（成本法）比收益法高 1,575.90 万元。差异产生原因
主要是两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法（成本法）是从企业现有账面资产的再
取得途径考虑的，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的。但收益法有较强的主观判
断，易受估价人员的喜好和偏重影响，对未来行业和企业的经营的推断有一定的不确定性。
考虑到本次评估目的是股权转让，出于稳健的原则，同时考虑到收益法预测体现的仅
仅是企业在资产租赁状态下的价值，并不是其在正常生产经营状态下所体现的价值，故在
本次评估中，选用资产基础法（成本法）评估结果作为本次评估的评估结论，即：福建省
三达水泥有限公司股东全部权益（净资产）账面值为人民币 90,210,811.42 元，评估值为
人民币 106,092,047.16 元，增值 15,881,235.74 元，增值率 17.60%。
十一、特别事项说明：
1.本次评估对象投资性房地产中厂区及水源地用地的土地证载土地使用权人为福建省
三达水泥粉磨厂，根据企业提供情况，福建省三达水泥粉磨厂 2011 年已改制为福建省三达
水泥有限公司，至评估基准日，上述两宗土地的国有土地使用证尚未办理更名，本次评估
未考虑办理权证变更应缴交的相关费用及该事项对评估结果的影响。
2.本次评估的房屋建筑物均未办理房屋所有权证，本次评估涉及的建筑面积系委托方
提供作为评估依据，未进行实地测量。今后其实际面积应以相关房屋主管部门出具的产权
证明的证载面积准，若有面积差异应相应调整评估价值，同时评估结果未考虑上述房产登
记办证应缴交的相关费用。
3.本次评估土地面积以土地证证载面积扣除委托方提供的征地补偿评估报告及相关资
料记载的被征收土地面积为准，其中厂区及生活区被征收的面积以资产占有方提供的图纸
测算结果为准，最终面积应以重新测绘办证面积为准，若有面积差异应相应调整评估值。
本次评估结果已扣除被征收土地的价值。
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估报告
4.评估师注意到福建省三达水泥有限公司将拥有产权的年产 45 万吨水泥粉磨生产线、
附属配套设施及厂区内土地使用权租赁给福州炼石水泥有限公司，租赁期至 2012 年 12 月
31 日。截至出报告日，上述资产仍由福州炼石水泥有限公司使用，尚未签订新的租赁合同。
5.限于客观条件，本次评估中评估师未对设备进行开机测试。
6.对被评估单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未
作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承
担相关责任。
7.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、
会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
8．虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担
保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状
态做出独立的判断。
9.除非特别说明，本评估报告中的评估值以被评估单位对有关资产拥有完全的权利为
基础，未考虑由于被评估单位可能尚未支付某些费用所形成的相关债务，我们假设上述资
产与该等负债无关。
10.本报告中的有关福建省三达水泥有限公司等描述性的文字均摘自福建省三达水泥
有限公司提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不
应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实
际情况可能不符而产生的所有责任。
11.本报告所称“评估价值”系指所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估
基准日及外部经济环境前提下，为本报告所列的目的而提出的公允估值意见。
12.评估范围只以被评估单位申报的资产为限，未考虑被评估单位可能存在的其他未申
报的资产、负债对评估结果的影响。
13.期后事项
13.1 评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之
内。无需披露而未披露的重大事项。
13.2 报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。
13.3 在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下
原则处理：
13.3.1 资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数量及金额进行相应调整；
13.3.2 资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让涉及的福建省三达水泥有限公司的股东全部权益价值评估报告
资格的资产评估机构重新确定评估值；
13.3.3 由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且
被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
上述事项，提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十二、评估报告使用限制：
1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2.评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3.评估报告未经核准或者备案，评估结论不得被使用；
4.未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于
公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
5.本评估报告的使用有效期为一年，即从 2013 年 3 月 31 日至 2014 年 3 月 30 日；
6.资产评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证；
7.当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告日：
本次评估报告出具日为 2013 年 4 月 13 日。
中国注册资产评估师:
法定代表人:
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二○一三年四月十三日
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让
涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估报告附件
闽中兴评字（2013）第 3004 号
福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
中国福州
二○一三年四月十三日
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福建省建材（控股）有限责任公司拟股权转让
涉及的福建省三达水泥有限公司的
股东全部权益价值
评估报告附件清单
1、评估业务约定书复印件；
2、与评估目的相对应的经济行为文件；
3、被评估单位评估基准日审计报告复印件；
4、产权证明复印件；
5、委托方、被评估单位营业执照复印件；
6、委托方、被评估单位承诺函复印件；
7、注册评估师承诺函；
8、评估机构资格证书、营业执照复印件；
9、签字注册资产评估师资格证书复印件。
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