中房置业股份有限公司
审 计 报 告
众环审字（2021）0800102号
目 录
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审计报告
财务报表
合并资产负债表 1
合并利润表 3
合并现金流量表 4
合并股东权益变动表 5
资产负债表 7
利润表 9
现金流量表 10
股东权益变动表 11
财务报表附注 13
审 计 报 告
众环审字（2021）0800102 号
中房置业股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了中房置业股份有限公司（以下简称“中房股份公司”）财务报表，包括 2020 年
12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量
表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
中房股份公司 2020 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2020 年度合并及公司的经营成
果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于中房股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我
们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、与持续经营相关的重大不确定性
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注三（二）所述，中房股份公司截至 2020
年 12 月 31 日累计未分配利润为-454,906,762.23 元，目前无后续房地产开发项目，且中房股份
公司的重大资产重组事项尚在推进中，这些情况表明存在可能导致对中房股份公司持续经营
能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。
四、强调事项——退市风险
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十四、6 所述，中房股份公司 2020 年度
净利润为-50,846,025.53 元且营业收入为 10,903,961.89 元，满足上海证券交易所对其股票实施
退市风险警示。本段内容不影响已发表的审计意见。
五、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
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见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）房屋出售是否为关联方交易
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
请参见财务报表附注五 23、附注七 23。 我们执行了以下程序：
2020 年 11 月，中房股份公司全资子公司新疆
1.了解和评价管理层与收入确认相关的
中房置业有限公司（以下简称新疆中房）与上海强
关键内部控制的设计和运行有效性；
荣国际物流有限公司（以下简称强荣物流）签订了
2.检查协议、销售发票、销售回款凭证、
《乌鲁木齐市房产转让合同书》，新疆中房出售其
不动产产权变更回执等，结合函证等程
所属的新疆兵团大厦裙楼四层 01 号房，面积为 950
序验证该笔交易是否真实发生；
平方米，房产证号为乌沙依巴克区字第 2009314692
号，转让价格为 11,096,000.00 元。中房股份公司本 3.我们取得了管理层提供的关联方关系
次出售部分投资性房地产，增加确认 2020 年度营 清单并与此次房屋的购买方强荣物流
业收入 10,567,619.05 元，增加 2020 年度利润总额 提供的关联方进行核对；
5,878,265.48 元。 4.对该笔房屋的销售价格与同类产品市
由于净利润是中房股份公司的关键业绩指标 场价格进行比价，判断交易价格是否公
之一，通过此次房屋出售使中房股份公司增加本年 允；
净利润，从而存在管理层为了达到特定目标或期望 5. 访谈强荣物流相关人员，了解该笔房
而操纵利润的风险，我们将中房股份公司此次出售 屋交易的必要性和公允性。
房屋是否为关联方交易确认识别为关键审计事项。
（二）资产重组费用
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
请参见财务报表附注七、25 我们执行了以下程序：
2020 年 3 月，中房股份公司与辽宁忠旺精制投 1. 了解和评价管理层与费用确认相关
资有限公司、国家军民融合产业投资基金有限责任 的关键内部控制的设计和运行有效性；
公司进行资产重组，中房股份公司 2020 年度计入 2. 对公司管理层及本次资产重组的独
管理费用—聘请中介机构费 43,205,533.03 元，其中 立财务顾问执行访谈程序，了解资产重
与资产重组相关的中介费用 41,797,633.03 元。 组的进展；
由于重组费用占中房股份公司 2020 年营业总
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关键审计事项 在审计中如何应对该事项
成本的 55.09%，对中房股份公司的利润影响重大， 3. 检查与本次资产重组相关的中介合
我们将中房股份公司资产重组费用确认识别为关 同，关注各项业务内容及付款条件，验
键审计事项。 证重组费用是否记录在恰当的会计期
间。
六、其他信息
中房股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括中房股份公司 2020 年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
七、管理层和治理层对财务报表的责任
中房股份公司管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，
使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或
错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中房股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相
关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中房股份公司、终止运营
或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中房股份公司的财务报告过程。
八、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准
则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
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我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能
涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重
大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对中房股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性
得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请
报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我
们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中房股份公
司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
（六）就中房股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
中房置业股份有限公司
2020 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
中房置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原名为长春长铃实业股份有限公
司，系经长春市经济体制改革委员会长体改（1993）30号文批准以长春汽油机总厂（后改制
为长铃集团有限公司）部分资产发起设立的股份有限公司。公司A股于1996年3月18日在上海
证券交易所挂牌交易。
经财政部财企[2003]108号文件批准，长春长铃集团有限公司（后改名为长铃集团有限公
司）将其持有本公司51.78%的股权分别转让给中国房地产开发集团公司（以下简称“中房集
团”）29.78%，转让给上海唯亚实业投资有限公司22%。相应的股东股权转让过户手续已于2003
年8月29日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司（以下简称“中国结算上海分公司”）
办理完毕。
2006年8月3日，吉林省高级人民法院委托拍卖公司拍卖了上海唯亚实业投资有限公司持
有本公司22%的股权，天津中维商贸有限公司以1.355亿元拍得该股权。股权过户手续已于2006
年11月23日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕，天津中维商贸有限公司
成为本公司的第二大股东。
2012年12月6日，兰州铁路运输中级法院依据（2006）兰铁中刑初字第38号刑事裁定书依
法划转了本公司第一大股东中房集团持有的本公司34,587,789股无限售流通股，用以支付其
应付兰州铁路局1.376594亿元案款。划转完成后，中房集团持有本公司股份109,799,224股，占
公司总股本18.96%，仍为本公司的第一大股东。兰州铁路局取得本公司股份34,587,789股，占
公司总股份的5.97%，加上其之前持有11,000,000股，共计持有本公司股份45,587,789股流通股，
占公司总股份的7.87%。股权过户手续已于2012年12月6日在中国结算上海分公司办理完毕，
兰州铁路局成为本公司的第三大股东。2013年，兰州铁路局出售其持有本公司股份4,189,923
股流通股，出售后共持有本公司股份41,397,866股流通股，占公司总股份的7.15%；2020年6月
11日，本公司收到中国结算上海分公司转发的《股权司法冻结及司法划转通知（2020司冻
0611-01 号）》及兰州铁路运输中级法院协助执行通知书（（2006）兰铁中刑初字第 38 号），
中国结算上海分公司将冻结于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记结算系统证
券待清偿账户1(甘肃证券有限责任公司)内的本公司 42,717,491 股无限售流通股扣划至中国
铁路兰州局集团有限公司（原兰州铁路局，以下简称“兰州铁路局”），划转完成后，兰州铁
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
路局共计持有本公司股份84,115,357股流通股，持股比例由 7.15%上升至 14.52%，成为本公
司的第二大股东。
2013年5月公司第一大股东中房集团通过公开征集受让方的方式协议转让给嘉益（天津）
投资管理有限公司所持本公司的全部股份（109,799,224股，占本公司总股本的18.96%)。2016
年5月，嘉益（天津）投资管理有限公司通过上海证券交易所交易系统增持公司股份2,983,585
股，占公司总股本的0.51%。本次增持后，嘉益（天津）投资管理有限公司持有公司股份
112,782,809股，占公司总股本的19.47%。截至2020年12月31日，嘉益（天津）投资管理有限公
司为本公司的第一大股东。
本公司上市时股本总额为14,455万股，1997年配股2,421.1224万股，以资本公积转增
11,813.2857万股，2001年以资本公积转增19,795.6916万股，2006年12月21日根据本公司第五次
临时股东大会表决通过的股权分置改革方案，以资本公积向全体流通股股东每10股转增4.6
股，共转增9,434.3928万股。截至2020年12月31日，本公司的股本总额为57,919.4925万股。本
公司的控股股东为嘉益（天津）投资管理有限公司（以下简称“嘉益公司”）。
1、 本公司注册地、组织形式、统一社会信用代码和总部地址
本公司组织形式：股份有限公司
本公司注册地址：中华人民共和国北京市
本公司统一社会信用代码：9111000024383849XF
本公司总部办公地址：北京市海淀区苏州街18号院4号楼4212-3房间
2、 本公司的业务性质和主要经营活动
本公司及子公司统称为“本集团”，本集团主要经营范围：房地产开发；物业管理；房地
产管理咨询；房屋租赁；房地产经纪；商品房销售；房屋销售；销售动力机械、激光打印机、
数字照相机、数字式扫描仪、调制解调器；销售汽车（小轿车除外）、机械电器设备；制造
动力机械、激光打印机、数字照相机、数字式扫描仪、调制解调器。经销摩托车，农业机械，
园林机械，电动工具，五金机电，通信产品，金属材料，建材，中小型汽油、柴油发电机组
和水泵机组及上述产品的零配件，咨询服务，电子产品销售，电子产品及网络系统集成研发
及“四技”服务。经济信息咨询；家居装饰；建筑材料、钢材、百货、工艺美术品、针纺织品、
五金、交电、化工材料、机械电器设备、家具、家用电器批发兼零售。工业、商业、基础建
设投资咨询；日用百货、针纺织品、服装鞋帽、办公用品、家用电器、五金交电、农副土特
产品、机电产品、工艺美术品、家具、炊具、钟表、玉器的销售。（企业依法自主选择经营
项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3、 母公司以及集团最终母公司的名称
本公司母公司为嘉益（天津）投资管理有限公司，嘉益（天津）投资管理有限公司的最
终控制方是呼健。
4、 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表于2021年4月1日经公司第八届第六十四次董事会批准报出。
二、合并财务报表范围及其变化情况
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团纳入合并范围的子公司共 3 户，详见本附注八“在其他
主体中的权益”。本集团本年合并范围与上年相比未发生变化。
三、财务报表的编制基础
1、 编制基础
本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布
的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006
年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披露规
定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具
和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关
规定计提相应的减值准备。
2、 持续经营能力存在重大疑虑
本集团截至 2020 年 12 月 31 日累计未分配利润为-454,906,762.23 元，且公司目前无后续
房地产开发项目，这些情况表明本集团持续经营能力可能存在重大疑虑。
针对公司上述持续经营能力存在的重大疑虑，本集团拟采取以下措施进行改善：（1）积
极推进与辽宁忠旺精制投资有限公司、国家军民融合产业投资基金有限责任公司的资产重组
事项，重组完成后本集团的主营业务将转为工业铝挤压业务；（2）加大投资性房地产的销售
及出租力度，控制成本支出维持本集团的正常运营。
本集团管理层认为公司营运资金较为充足，通过采取以上改善措施，能够维持本公司在
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
未来 12 个月持续经营。因此本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
四、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团
2020 年 12 月 31 日的财务状况及 2020 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注
的披露要求。
五、重要会计政策和会计估计
1、 会计期间
本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司
以人民币为记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企
业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1） 同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性
的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业
控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对
被合并方控制权的日期。
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内
出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件
而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相
关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述
情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则
解释第 5 号的通知》（财会[2012]19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十
一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5“合并财务报表的编制方法”（2）），判断
该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附
注四、13“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公
允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
5、 合并财务报表的编制方法
（1） 合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响
该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进
行重新评估。
（2） 合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并
范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期
期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并
且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益
及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属
于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股
东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少
数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该
部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、15“长期股权投资”或本附
注四、9“金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为
一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交
易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长
期股权投资”（详见本附注四、15“长期股权投资”（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原
因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的
享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时
一并转入丧失控制权当期的损益。
6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安
排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集
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团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安
排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、15“长期股权投资”（2）②“权
益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及
按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出
份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独
所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自
共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中
归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确
认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期
限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
8、 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产的分类、确认和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款
或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
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本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公
允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计
算的利息收入计入当期损益。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计
入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从
其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行
后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2） 金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其
他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融
负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套
期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用
风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益
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的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当
期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损
益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的
影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财
务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计
量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3） 金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额
计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进
行会计处理。
（4） 金融负债的终止确认
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金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融
负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确
认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终
止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5） 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当
前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融
资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定
其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市
场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方
最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金
流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资
产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7） 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团
发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的
交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，
作为利润分配处理。
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9、 金融资产减值
本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项
融资、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对合同资产及部分财
务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1） 减值准备的确认方法
本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一
般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同
资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自
初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损
失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包
括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2） 信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确
认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情
况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变
化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3） 以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对
方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义
务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同
的组别，在组合的基础上评估信用风险。
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（4） 金融资产减值的会计处理方法
期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值
准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额
确认为减值利得。
（5） 各类金融资产信用损失的确定方法
①应收票据
本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于
应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行
商业承兑汇票 以原始应收款项的账龄作为信用风险特征。
②应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团按照相当于整个存续期内的预期
信用损失金额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款，本集团选择始终按照相当
于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
应收账款：
组合 1 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
③其他应收款
本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12
个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他
应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
组合 1 本组合为日常经常活动中应收取的各类押金、质保金等应收款项。
组合 2 本组合以其他应收款项的账龄作为信用风险特征。
10、 存货
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（1） 存货的分类
存货主要包括库存材料、低值易耗品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发
产品等。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发
项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
（2）存货的确认：本集团存货同时满足下列条件的，予以确认：
①与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
②该存货的成本能够可靠地计量。
（3）存货取得和发出的计价方法：本集团取得的存货按成本进行初始计量，开发产品
发出时，采用个别计价法确定其实际成本；非房地产开发产品发出时，采用加权平均法计价
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法核
算。
（5） 期末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本
高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
①可变现净值的确定方法：
确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负
债表日后事项的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照
成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计
量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价
格为基础计算。
②存货跌价准备通常按照单个存货项目计提。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
（6） 存货的盘存制度：本集团采用永续盘存制。
（7）维修基金：本集团根据京建物[2009] 836号《北京市住宅专项维修基金管理办法》，
按各开发产品总投资的2%提取公共设施专用基金计入“在建开发产品”；在办理房屋入住手续
前，多层住宅按100元/平方米，高层住宅按200元/平方米向业主收取住宅专项维修基金。
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11、 合同资产
本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无
条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合
同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、9、金融资产减值。
12、 持有待售资产和处置组
本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用
一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时
满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在
当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出
售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置
的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资
产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处
置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，
其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值
准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减
该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以
下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有
待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在
划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额
内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各
项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用
持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转
回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组
中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为
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持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）
划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折
旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
13、 长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集
团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
核算，其会计政策详见附注四、8“金融工具”。
共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的
财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
（1） 投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成
本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分
别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方【股东权益/
所有者权益】在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步
取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
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对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股
权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益
性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股
权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成
本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实
施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2） 后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用
权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投
资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权
投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
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份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确
认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集
团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交
易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本
集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取
得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产
构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及
合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计
处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投
资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部
分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、“合并财务报
表编制的方法”（2）中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
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计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将
原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被
投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合
收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转
当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处
置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投
资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结
转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的
所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
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在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
14、 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团
持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用
于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权
一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
15、 固定资产
（1） 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本进行初始计量。
（2） 各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各
类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
运输设备 年限平均法 5 0.00 20.00
办公及电子设备 年限平均法 3-5 0.00 20.00-33.33
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本
集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
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（3） 固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
（4） 其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能
可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定
资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发
生改变则作为会计估计变更处理。
16、 在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定
可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后
结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
17、 借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发
生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
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符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超
过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
18、 无形资产
（1） 无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使
用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑
物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资
产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准
备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予
摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿
命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2） 研究与开发支出
本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段
的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
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无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3） 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、19“长期资产减值”。
19、 长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产
及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债
表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商
誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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20、 合同负债
合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团
向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团
在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
21、 职工薪酬
本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。
其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、
工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本
集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提
存计划及设定受益计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成
本或当期损益。设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支
付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务
日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认
条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行
会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
22、 预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承
担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计
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量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同
变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失
超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情
况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。对于出售部分业务的重组义务，只有
在本集团承诺出售部分业务（即签订了约束性出售协议时），才确认与重组相关的义务。
23、 收入
收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含
劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确
了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的
支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布
或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制
权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履
约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内
按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即
取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本
集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，
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当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单
项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹
象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品
的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给
客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，
即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得
商品控制权的迹象。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）销售商品收入
房地产销售在满足以下条件时确认收入：
1）房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，客户取得相关商品或服务控
制权；
2）履行了合同规定的义务，价款已经收取或确信可以取得；
3）具有经购买方认可的销售合同及其结算单。
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
的房地产销售，公司在该段时间内按履约进度确认收入。
（2）房屋出租合同
公司按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金已经取得或确信可以取得，确认为
营业收入的实现。
24、 政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者
身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相
关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统
的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损
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失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
25、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规
定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所
得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2） 递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时
性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税
暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他
所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资
产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差
异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的
应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得
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税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和
税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3） 所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所
得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值
外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4） 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延
所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
26、 租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可
能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1） 本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初
始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2） 本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初
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始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
（3） 本集团作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未
确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始
直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债
和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
（4） 本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁
款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和
与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额
分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
27、 其他重要的会计政策和会计估计
（1） 终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分且已被本集团处置或划分为持有待
售类别的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；②
该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联
计划的一部分；③该组成部分是专为了转售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注四、12“持有待售资产和处置组”相关描述。
28、 重要会计政策、会计估计的变更
（1） 会计政策变更
①执行新收入准则导致的会计政策变更
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财政部于 2017 年 7 月 5 日发布了《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》（财
会[2017]22 号）（以下简称“新收入准则”）。经本公司董事会决议通过，本集团于 2020 年 1 月 1
日起开始执行前述新收入准则。
新收入准则为规范与客户之间的合同产生的收入建立了新的收入确认模型。为执行新收
入准则，本集团重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面。根据新收入准则
的规定，选择仅对在 2020 年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数进行调整。首次执行的
累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2020 年 1 月 1 日）的留存收益及财务报表其他相
关项目金额，对可比期间信息不予调整。
上述修订的新收入准则未对本集团的财务状况和经营成果产生重大影响。
②其他会计政策变更
本集团在 2020 年度无其他会计政策变更。
（2） 会计估计变更
本集团在 2020 年度无会计估计变更事项。
29、 重大会计判断和估计
本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定
性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）收入确认
如本附注五、23、“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估
计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履
约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会
发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；
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确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。
本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当
期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
（2）金融资产减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要
做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断
和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、
技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
（3）存货跌价准备
本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）长期资产减值准备
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也
进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来
资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
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（5）折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法
计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以
前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（7）所得税
本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定
性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定
结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税
产生影响。
六、税项
1、 主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按 6%、3%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的
增值税 进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的 25%计缴
自用房产按房产原扣减值减除 30%后的余额的 1.2%计缴；出租房屋
房产税
按租金收入的 12%计缴。
2、 税收优惠及批文
无。
七、合并财务报表项目注释
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以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2020 年 1 月 1
日，“年末”指 2020 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2019 年 12 月 31 日，“本年”指 2020 年度，“上
年”指 2019 年度。
1、 货币资金
项 目 年末余额 年初余额
库存现金 13,938.25 123,691.03
银行存款 157,819,870.19 184,281,154.82
合 计 157,833,808.44 184,404,845.85
2、 应收账款
（1） 按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内
1至2年
2至3年
3 年以上 1,560,529.32
小 计 1,560,529.32
减：坏账准备 1,560,529.32
合 计
（2） 按坏账计提方法分类列示
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准
备的应收账款
按组合计提坏账
准备的应收账款 1,560,529.32 100.00 1,560,529.32 100.00
其中：
组合 1：账龄组合 1,560,529.32 100.00 1,560,529.32 100.00
合 计 1,560,529.32 —— 1,560,529.32 ——
（续）
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年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准
备的应收账款
按组合计提坏账
准备的应收账款 1,560,529.32 100.00 1,560,529.32 100.00
其中：
组合 1：账龄组合 1,560,529.32 100.00 1,560,529.32 100.00
合 计 1,560,529.32 —— 1,560,529.32 ——
确定该组合的依据详见附注五、9。
①组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1至2年
2至3年
3 年以上 1,560,529.32 1,560,529.32 100.00
合 计 1,560,529.32 1,560,529.32 ——
（3） 坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 收回或转 转销或核 年末余额
计提 回 销 其他变动
坏账准备 1,560,529.32 1,560,529.32
合 计 1,560,529.32 1,560,529.32
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本集团按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 1,231,865.32 元，占应收账
款年末余额合计数的比例为 78.94%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 1,231,865.32
元。
3、 预付款项
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（1） 预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账 龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,036,546.67 100.00 1,023,538.29 100.00
1至2年
2至3年
3 年以上
合 计 1,036,546.67 —— 1,023,538.29 ——
（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
本集团按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为 1,036,546.67 元，占预付
账款年末余额合计数的比例为 100.00%。
4、 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 6,311,120.35 6,829,307.28
合 计 6,311,120.35 6,829,307.28
（1） 其他应收款
①按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 266,720.35
1至2年
2至3年 6,413,800.00
3 年以上 137,040,813.25
小 计 143,721,333.60
减：坏账准备 137,410,213.25
合 计 6,311,120.35
②按款项性质分类情况
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款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 52,901,220.71 52,901,220.71
武汉证券有限责任公司清算款 78,238,360.67 78,238,360.67
甘肃证券有限责任公司利息 2,697,796.80 2,697,796.80
代垫款 2,668,053.81 2,668,053.81
代扣代缴社会保险费及住房公积金 124,798.16 117,602.62
押金 6,552,400.00 6,643,800.00
其他 538,703.45 603,285.92
小 计 143,721,333.60 143,870,120.53
减：坏账准备 137,410,213.25 137,040,813.25
合 计 6,311,120.35 6,829,307.28
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
预期信用损 信用损失（未发 信用损失（已发
失 生信用减值） 生信用减值）
2020 年 1 月 1 日余额 137,040,813.25 137,040,813.25
2020 年 1 月 1 日余额在
本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 369,400.00 369,400.00
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 137,410,213.25 137,410,213.25
④坏账准备的情况
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本年变动金额
类 别 年初余额 收回或转 转销或核 其他变 年末余额
计提 回 销 动
坏账准备 137,040,813.25 369,400.00 137,410,213.25
合 计 137,040,813.25 369,400.00 137,410,213.25
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
款年末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 合计数的比 年末余额
例（%）
武汉证券有限责任
公司破产管理人 清算款 78,238,360.67 5 年以上 54.44 78,238,360.67
上海奥华工贸公司 往来款 18,000,000.00 5 年以上 12.52 18,000,000.00
深圳缘诺实业有限
公司 往来款 16,360,000.00 5 年以上 11.38 16,360,000.00
长春长铃酒花制品
有限公司 往来款 6,904,710.71 5 年以上 4.80 6,904,710.71
上海昌瑞企业发展
有限公司 往来款 6,300,000.00 5 年以上 4.38 6,300,000.00
合 计 —— 125,803,071.38 —— 87.52 125,803,071.38
5、 存货
（1） 存货分类
年末余额
项 目 存货跌价准备/合同履约
账面余额 成本减值准备 账面价值
原材料 7,347.50 7,347.50
房地产开发产品 684,220.14 684,220.14
合 计 691,567.64 691,567.64
（续）
年初余额
项 目 存货跌价准备/合同履约
账面余额 成本减值准备 账面价值
原材料 7,347.50 7,347.50
房地产开发产品 684,220.14 684,220.14
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年初余额
项 目 存货跌价准备/合同履约
账面余额 成本减值准备 账面价值
合 计 691,567.64 691,567.64
注：房地产开发产品为企业尚未销售的车位。
6、 其他流动资产
项 目 年末余额 年初余额
预缴税金 105,119.49 101,880.67
留抵税额 140,330.52 92,356.20
待认证进项税 2,413,533.78
理财产品 50,000,000.00
合 计 2,658,983.79 50,194,236.87
7、 其他债权投资
（1） 其他债权投资情况
本年公允价值
项 目 年初余额 应计利息 变动 年末余额
国债 134,226,712.07 134,226,712.07
减：一年内到期的其
他债权投资
小计 134,226,712.07 134,226,712.07
减值准备 134,226,712.07 134,226,712.07
合 计
（续）
累计公允价 累计在其他综合收益
项 目 成本 值变动 中确认的损失准备 备注
国债 134,226,712.07
合 计 134,226,712.07
（2） 减值准备计提情况
减值准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
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整个存续期预 整个存续期预期
未来 12 个月 预
期信用损失（未 信用损失（已发
期信用损失
发生信用减值） 生信用减值）
2020 年 1 月 1 日余额 134,226,712.07 134,226,712.07
2020 年 1 月 1 日余额在
本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 134,226,712.07 134,226,712.07
注：国债134,226,712.07元为公司于2003年通过甘肃证券有限责任公司购买的国债，后因
欠库的原因，被中国证券登记结算有限责任公司上海分公司转移占有。公司于2005年4月7日
向甘肃省高级人民法院提起诉讼，控告甘肃证券有限责任公司、甘肃证券有限责任公司兰州
和政路证券营业部及深圳市慧真科技开发有限公司对本公司计 137,659,400.00 元的投资资
金未尽谨慎保管义务，并未经本公司同意随意处置本公司资产。公司于2008年10月收到甘肃
省高院（2005）甘民二初字第20号民事判决书，判决书驳回本公司的全部诉讼请求，公司计
提减值准备134,226,712.07元。
8、 长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权
投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动
一、合营企业
上海夏达投资管理
50,000,000.00 14,152,264.98
中心（有限合伙）
小计 50,000,000.00 14,152,264.98
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本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权
投资 投资 的投资损益 收益调整 益变动
二、联营企业
长春长铃酒花制品
有限公司
上海夏达投资管理
中心（有限合伙）
小计
合计 50,000,000.00 14,152,264.98
（续）
本年增减变动
减值准
被投资单位 宣告发放现金 计提减值 年末余额
其他 备
股利或利润 准备
一、合营企业
上海夏达投资管理
-64,152,264.98
中心（有限合伙）
小计 -64,152,264.98
二、联营企业
长春长铃酒花制品
有限公司
上海夏达投资管理
64,152,264.98 64,152,264.98
中心（有限合伙）
小计 64,152,264.98 64,152,264.98
合计 64,152,264.98
注：①长春长铃酒花制品有限公司已于 2004 年被吊销营业执照停止经营。2002 年末公
司账面对其的投资成本为 600.00 万元，损益调整-600.00 万元，账面价值为 0.00 元。自 2003
年开始该公司已无生产经营场所、无生产人员。
②公司于 2016 年 5 月 27 日与上海惊破天资产管理有限公司（以下简称惊破天）签署了
《上海夏达投资管理中心（有限合伙）合伙协议》。协议约定，公司以变更已设立的合伙企
业（基金）股权的形式投资设立并购基金。设立的合伙企业（基金）的名称为上海夏达投资
管理中心（有限合伙）（以下简称上海夏达）。上海夏达成立时间为 2015 年 8 月 26 日，原注
册资本 5,000 万元。经上海夏达原股东进行股权转让以及增资，上海夏达现注册资本变更为
10,000 万元，普通合伙人惊破天认缴出资 5,000 万元，公司认缴出资 5,000 万元，并于 2025
年 8 月 31 日前交齐。公司于 2016 年 7 月 19 日及 7 月 28 日分别出资 50 万元、450 万元，惊
破天于 2018 年 1 月 12 日及 2 月 28 日分别缴纳出资 1000 万元、100 万元，公司于 2018 年 4
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
月 18 日出资 4500 万元，惊破天于 2019 年 9 月 23 日出资 3850 万元。截至 2020 年 12 月 31 日，
上海夏达实收资本 29600 万元，其中公司实缴出资 5000 万元，实际出资比例为 16.89%。根
据合伙协议约定，合伙企业的利润和亏损，由合伙人依照实缴出资比例分配和分担。
9、 其他权益工具投资
（1） 其他权益工具投资情况
项 目 年末余额 年初余额
山东龙口长铃摩托车有限公司 211,853.66 211,853.66
小计 211,853.66 211,853.66
减值准备 211,853.66 211,853.66
合 计
10、 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 合 计
一、账面原值
1、年初余额 42,813,436.92 42,813,436.92
2、本年增加金额
3、本年减少金额 10,103,249.32 10,103,249.32
（1）处置 10,103,249.32 10,103,249.32
4、年末余额 32,710,187.60 32,710,187.60
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 22,402,609.07 22,402,609.07
2、本年增加金额 1,571,996.70 1,571,996.70
（1）计提或摊销 1,571,996.70 1,571,996.70
3、本年减少金额 5,652,534.04 5,652,534.04
（1）处置 5,652,534.04 5,652,534.04
4、年末余额 18,322,071.73 18,322,071.73
三、减值准备
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项 目 房屋、建筑物 合 计
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 14,388,115.87 14,388,115.87
2、年初账面价值 20,410,827.85 20,410,827.85
11、 固定资产
项 目 年末余额 年初余额
固定资产 4,444,410.23 5,517,262.01
固定资产清理
合 计 4,444,410.23 5,517,262.01
（1） 固定资产
① 固定资产情况
项 目 运输工具 办公及电子设备 合 计
一、账面原值
1、年初余额 13,179,405.98 1,670,903.15 14,850,309.13
2、本年增加金额 3,378,000.00 327,755.00 3,705,755.00
（1）购置 3,378,000.00 327,755.00 3,705,755.00
3、本年减少金额 4,510,000.00 4,510,000.00
（1）处置或报废 4,510,000.00 4,510,000.00
4、年末余额 12,047,405.98 1,998,658.15 14,046,064.13
二、累计折旧
1、年初余额 8,270,988.70 1,062,058.42 9,333,047.12
2、本年增加金额 2,413,357.23 317,916.22 2,731,273.45
（1）计提 2,413,357.23 317,916.22 2,731,273.45
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项 目 运输工具 办公及电子设备 合 计
3、本年减少金额 2,462,666.67 2,462,666.67
（1）处置或报废 2,462,666.67 2,462,666.67
4、年末余额 8,221,679.26 1,379,974.64 9,601,653.90
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 3,825,726.72 618,683.51 4,444,410.23
2、年初账面价值 4,908,417.28 608,844.73 5,517,262.01
（2）暂时闲置固定资产的情况
闲置资产类别 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
办公及电子设备 58,365.00 58,365.00
合计 58,365.00 58,365.00
12、无形资产
（1） 无形资产情况
项 目 软件 合 计
一、账面原值
1、年初余额 13,000.00 13,000.00
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额 13,000.00 13,000.00
二、累计摊销
1、年初余额 13,000.00 13,000.00
2、本年增加金额
3、本年减少金额
本报告书共 82 页第55页
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项 目 软件 合 计
4、年末余额 13,000.00 13,000.00
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值
2、年初账面价值
注：使用寿命不确定的无形资产的 2020 年 12 月 31 日账面价值为 0 元（2019 年 12 月 31
日：0 元）。
13、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未确认递延所得税资产明细
项 目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 273,409,308.30 273,039,908.30
可抵扣亏损 131,615,477.06 68,666,583.75
合 计 405,024,785.36 341,706,492.05
注：公司预计近期无足够的应纳税所得额，基于谨慎性原则，未确认递延所得税资产。
（2） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 年末余额 年初余额 备注
2020 21,413.43
2021 21,408,072.95 21,408,072.95
2022 15,495,189.82 15,495,189.82
2023 30,233,772.53 30,233,772.53
2024 1,508,135.02 1,508,135.02
2025 62,970,306.74
合 计 131,615,477.06 68,666,583.75
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14、其他非流动资产
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付工程设备款 852,000.00 852,000.00 852,000.00 852,000.00
合 计 852,000.00 852,000.00 852,000.00 852,000.00
15、应付账款
（1） 应付账款列示
项 目 年末余额 年初余额
工程款 1,081,282.27 1,081,282.27
材料款 1,183,462.93 1,183,462.93
质保金 38,262.30 38,262.30
其他 1,267,899.51 1,267,899.51
合 计 3,570,907.01 3,570,907.01
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
天津中盈集团有限公司 1,170,422.01 尚未结算完成
合 计 1,170,422.01 ——
16、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 4,838,401.49 11,708,109.10 10,969,750.51 5,576,760.08
二、离职后福利-设定提
存计划 85,649.22 85,649.22
合 计 4,838,401.49 11,793,758.32 11,055,399.73 5,576,760.08
（2） 短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 2,389,486.62 10,228,591.56 9,670,537.43 2,947,540.75
2、职工福利费 203,555.26 203,555.26
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项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
3、社会保险费 395,052.45 359,204.44 35,848.01
其中：医疗保险费 368,380.64 332,817.14 35,563.50
工伤保险费 2,020.40 2,020.40
生育保险费 24,651.41 24,366.90 284.51
4、住房公积金 531,864.00 531,864.00
5、工会经费和职工教育经费 2,448,914.87 349,045.83 204,589.38 2,593,371.32
合 计 4,838,401.49 11,708,109.10 10,969,750.51 5,576,760.08
（3） 设定提存计划列示
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 81,626.24 81,626.24
2、失业保险费 4,022.98 4,022.98
合 计 85,649.22 85,649.22
17、应交税费
项 目 年末余额 年初余额
增值税 820.00 820.00
企业所得税 839,602.69 17,764,017.79
个人所得税 9,152.64 8,802.64
残疾人保障金 3,088.85
印花税 69.30
合 计 849,575.33 17,776,798.58
18、其他应付款
项 目 年末余额 年初余额
应付股利 3,042,718.48 3,042,718.48
其他应付款 8,223,165.83 8,743,043.46
合 计 11,265,884.31 11,785,761.94
（1） 应付股利
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项 目 年末余额 年初余额
法人股 1,882,440.78 1,882,440.78
普通股 1,160,277.70 1,160,277.70
合 计 3,042,718.48 3,042,718.48
注：①未流通之前的法人股股东未向公司提供办理手续，且公司无法联系，故未支付。
②股份发行至上市流通期间的个人股东未向公司提供办理手续，且公司无法联系，故未
支付。
（2） 其他应付款
①按款项性质列示
项 目 年末余额 年初余额
往来款 3,579,911.10 3,302,172.82
材料款 1,766,413.26 1,766,413.26
中介机构费用 2,221,884.09 3,100,000.00
其他 654,957.38 574,457.38
合 计 8,223,165.83 8,743,043.46
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
上海嘉恒实业发展有限公司 1,266,413.26 尚未结算完成
永清县龙虎庄华延加油站 1,000,000.00 尚未结算完成
合 计 2,266,413.26 ——
19、股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 发行 公积金 年末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 579,194,925.00 579,194,925.00
20、资本公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
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项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
其他资本公积 20,337,892.29 20,337,892.29
合 计 20,337,892.29 20,337,892.29
21、盈余公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 84,916,187.17 84,916,187.17
合 计 84,916,187.17 84,916,187.17
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。法
定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可
用于弥补以前年度亏损或增加股本。
22、未分配利润
项 目 本 年 上 年
调整前上年年末未分配利润 -404,061,426.70 -432,547,820.81
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 18.52
调整后年初未分配利润 -404,061,426.70 -432,547,802.29
加：本年归属于母公司股东的净利润 -50,845,335.53 28,486,375.59
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
年末未分配利润 -454,906,762.23 -404,061,426.70
23、营业收入和营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
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本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 336,342.84 1,571,996.70 517,314.24 6,876,811.76
其他业务 10,567,619.05 4,450,715.28 126,554,820.00 37,872,905.19
合 计 10,903,961.89 6,022,711.98 127,072,134.24 44,749,716.95
注：其他业务主要是公司之子公司新疆中房置业有限公司出售投资性房地产，其成本按
建筑面积分摊结转。
24、 税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
城市维护建设税 41,812.61 444,752.43
教育费附加 17,306.34 189,397.37
地方教育费附加 11,638.14 126,308.06
印花税 10,558.10 76,720.40
房产税 467,270.35 1,186,924.74
土地使用税 6,369.60 16,841.00
残疾人保障基金 -3,088.85 58,217.59
土地增值税 712,733.35 13,612,731.07
合 计 1,264,599.64 15,711,892.66
注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
25、 管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
聘请中介机构费 43,205,533.03 4,117,974.63
职工薪酬 11,793,758.32 10,806,301.36
租赁费 7,978,318.29 8,158,616.00
折旧费 2,731,273.45 2,887,771.40
业务招待费 2,710,566.11 1,552,953.43
差旅交通费 536,802.42 1,224,685.62
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项 目 本年发生额 上年发生额
车辆费 429,078.98 466,030.35
服务费 361,071.48 178,500.00
办公费 96,483.39 127,072.79
取暖费 91,285.48 323,341.74
其他 415,705.28 540,928.76
合 计 70,349,876.23 30,384,176.08
注：管理费用本期较上期增加 39,965,700.15 元，增幅为 131.53%，主要为本期支付的与
重组有关的中介机构费用较多所致；
26、 财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息费用
其中：财政贴息
减：利息收入 1,782,676.70 1,398,548.77
其他 18,635.16 10,852.10
合 计 -1,764,041.54 -1,387,696.67
27、其他收益
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额 损益的金额
个税手续费返还 18,751.92
返回的失业保险 2,332.36 2,332.36
合 计 21,084.28 2,332.36
28、投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 14,152,264.98 4,000,833.16
理财产品（保本浮动收益型）收益 506,289.31 1,430,162.48
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项 目 本年发生额 上年发生额
合 计 14,658,554.29 5,430,995.64
29、信用减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
其他应收款坏账损失 -369,400.00
合 计 -369,400.00
上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
30、资产处置收益
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额 损益的金额
处置非流动资产的利得（损失“-”） 580,627.86 580,627.86
合 计 580,627.86 580,627.86
31、营业外收入
计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额 损益的金额
其他 4,800,000.00
注：上年发生额其他为：2016 年 8 月，公司与辽宁忠旺集团有限公司签订《关于重大
资产重组中介费用之协议书》，协议书约定，如本次重组不成功，应由辽宁忠旺集团有限公
司承担部分中介费用。公司于 2019 年 8 月 26 日，召开第八届董事会五十三次会议，会议审
议通过了《关于终止本次重大资产重组事项的议案》，鉴于本次重大资产重组已经终止，辽
宁忠旺集团有限公司已经支付的 4,800,000.00 元的中介费用应自行承担，公司将账面计提的
应付辽宁忠旺集团的代垫中介费用转入营业外收入。
32、营业外支出
计入本年非经常
项 目 本年发生额 上年发生额 性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 1,667,697.90
其他 1,069.10 1,069.10
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计入本年非经常
项 目 本年发生额 上年发生额 性损益的金额
合 计 1,069.10 1,667,697.90 1,069.10
33、所得税费用
（1） 所得税费用表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 766,638.44 17,691,053.54
递延所得税费用
合 计 766,638.44 17,691,053.54
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 -50,079,387.09
按法定/适用税率计算的所得税费用 -12,519,846.77
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 -3,538,066.25
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,079,624.77
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 15,744,926.69
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 766,638.44
34、现金流量表项目
（1） 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
利息收入 1,782,676.70 1,398,548.77
代收款项 1,111,914.96 799,509.56
其他 58,852.61 23,768.10
押金 490,000.00 243,994.20
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项 目 本年发生额 上年发生额
合 计 3,443,444.27 2,465,820.63
（2） 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
业务招待费 2,710,566.11 1,552,953.43
差旅交通费 536,802.42 1,224,685.62
支付律师、审计、评估等中介费 46,508,727.35 2,653,271.25
办公、水电、取暖费 565,128.72 859,763.49
物业费 270,000.00 269,999.50
信息披露费 610,000.00 440,000.00
财产保险、租赁费及押金 8,030,977.84 8,882,955.22
其他 1,593,347.99 1,597,883.08
合 计 60,825,550.43 17,481,511.59
35、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -50,846,025.53 28,486,289.42
加：资产减值准备
信用减值损失 369,400.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 4,303,270.15 9,421,898.47
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
益以“－”号填列） -5,915,844.56 -74,243,413.52
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,667,697.90
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）
投资损失（收益以“－”号填列） -14,658,554.29 -5,430,995.64
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补充资料 本年金额 上年金额
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列）
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,245,226.38 626,444.88
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -16,983,986.45 12,423,144.84
其他
经营活动产生的现金流量净额 -85,976,967.06 -27,048,933.65
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 157,833,808.44 184,404,845.85
减：现金的年初余额 184,404,845.85 147,979,019.56
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -26,571,037.41 36,425,826.29
（2） 现金及现金等价物的构成
项 目 年末余额 年初余额
一、现金 157,833,808.44 184,404,845.85
其中：库存现金 13,938.25 123,691.03
可随时用于支付的银行存款 157,819,870.19 184,281,154.82
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
项 目 年末余额 年初余额
三、年末现金及现金等价物余额 157,833,808.44 184,404,845.85
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
注：现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
八、合并范围的变更
本期合并财务报表范围与上期一致，未发生变更。
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
（1） 本集团的构成
主要经 注册 持股比例（%）
子公司名称 营地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
中房上海房产 房地产开发、经营、经
上海 上海 90.00 设立
营销有限公司 销摩托车、农业机械
天津乾成置业 房地产开发、商品房销 非同一控制下
有限公司 天津 天津 售、物业管理 100.00 企业合并
新疆中房置业 房屋租赁、房屋销售、 非同一控制下
有限公司 新疆 新疆 物业管理 100.00 企业合并
（2） 重要的非全资子公司
少数股东的 本年归属于 本年向少数
年末少数股
子公司名称 持股比例 少数股东的 股东分派的
东权益余额
（%） 损益 股利
中房上海房产营销有限公司 10 -690.00 1,563,449.01
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称 流动 非流动 资产 流动 非流动 负债
资产 资产 合计 负债 负债 合计
中房上海房产
营销有限公司 18,588,904.40 18,588,904.40 2,954,414.30 2,954,414.30
（续）
年初余额
子公司名称 流动 非流动 资产 流动 非流动 负债
资产 资产 合计 负债 负债 合计
本报告书共 82 页第67页
中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
年初余额
子公司名称 流动 非流动 资产 流动 非流动 负债
资产 资产 合计 负债 负债 合计
中房上海房产
营销有限公司 18,595,804.40 18,595,804.40 2,954,414.30 2,954,414.30
（续）
本年发生额 上年发生额
经营活 综合 经营活
子公司名称 营业 综合收 营业
净利润 动现金 净利润 收益 动现金
收入 益总额 收入
流量 总额 流量
中房上海房产
-6,900.00 -861.73 138.27
营销有限公司
2、 在合营企业或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例（%） 对合营企业或联
合营企业或联营企 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 营地
直接 间接 计处理方法
一、合营企业
无
二、联营企业
上海夏达投资管理 投资管理、
上海 上海 16.89 权益法
中心（有限合伙） 实业投资
（2） 重要合营企业的主要财务信息
无。
（3） 重要联营企业的主要财务信息
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项 目 上海夏达投资管理中心（有 上海夏达投资管理中心
限合伙） （有限合伙）
流动资产 280,966,142.48 52,768,725.99
其中：现金和现金等价物 479.92 283,474.46
非流动资产 128,520,000.00 114,300,000.00
资产合计 409,486,142.48 167,068,725.99
流动负债 89,538,341.29 54,973,340.05
本报告书共 82 页第68页
中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
项 目 上海夏达投资管理中心（有 上海夏达投资管理中心
限合伙） （有限合伙）
非流动负债
负债合计 89,538,341.29 54,973,340.05
少数股东权益 255,795,536.21 56,047,692.97
归属于母公司股东权益 64,152,264.98 56,047,692.97
按持股比例计算的净资产份额 54,391,126.20 56,047,692.97
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值
存在公开报价的合营企业权益投
资的公允价值
营业收入
财务费用 -3,679.69 131,005.77
投资收益 19,169,466.99 19,182,035.87
所得税费用
净利润 11,852,415.25 12,095,385.94
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 11,852,415.25 12,095,385.94
本年收到的来自合营企业的股利
注：见附注七、8、长期股权投资注②所述
十、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括股权投资、应付账款等，相关金融工具的情况说明见本附
注七相关项目。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定
本报告书共 82 页第69页
中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
的范围之内，由于本集团目前业务较少，面临变动风险较小，主要金融工具的风险分析如下：
本集团无外币资产，外汇风险较低；本集团无对外借款，利率变动风险较低；本集团目
前尚无建设项目，目前的资金足以满足本集团日常需要，流动性风险较低；本集团货币资金
存在信用评级较高的银行，流动性风险较低；本集团的长期股权投资是房屋租赁企业，相关
投资性房地产存在一定的价格变动风险，结合投资性房地产所处地理位置及当地物价情况，
这些投资性房地产贬值风险较低。
十一、 关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本公
母公司名 业务 注册资本
注册地 公司的持股 司的表决权比
称 性质 （万元）
比例（%） 例（%）
嘉益（天 天津生态城国家动漫园文
津）投资 三路 105 号读者新媒体大 投资
1,000,000.00 19.47 19.47
管理有限 厦第三层办公室 A 区 311 管理
公司 房间（TG 第 273 号）
注：①嘉益（天津）投资管理有限公司（以下简称“嘉益投资”）的控股股东百傲特（天
津）投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“百傲特”）于 2015 年 7 月 18 日召开合伙人会议，
决定解散百傲特。经全体合伙人表决通过，指定信怡投资有限公司为清算人，清算人已接管
百傲特。根据公司 2016 年 12 月 23 日公告，百傲特的清算已终止，呼健成为公司的实际控
制人。
2、 本公司的子公司情况
详见附注九、1、在子公司中的权益。
3、 本集团的合营和联营企业情况
本集团重要的合营和联营企业详见附注九、3、在合营企业或联营企业中的权益。
4、 关联方交易情况
（1） 关键管理人员报酬
项 目 本年发生额 上年发生额
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
项 目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 595.21 万元 572.03 万元
5、 关联方应收应付款项
（1） 应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款：
长春长铃酒花制品有限公司 6,904,710.71 6,904,710.71 6,904,710.71 6,904,710.71
合 计 6,904,710.71 6,904,710.71 6,904,710.71 6,904,710.71
十二、 承诺及或有事项
1、 重大承诺事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团无需要披露的重大承诺事项。
2、 或有事项
2018 年 1 月 29 日，本公司（原告）与被告谢雨轩、李家翔签署了《房屋租赁合同》，协
议约定，租期自 2018 年 2 月 14 日至 2020 年 2 月 13 日止，共计贰年，押金 36 万元整。合同
期满后，本公司不再续租，被告一直拖延，拒绝到场办理退租、收房手续，亦不退还 36 万
元押金。后被告以家具损坏为由拒不退还押金，为避免押金损失，本公司向北京市朝阳区人
民法院起诉。目前本案正在一审审理过程中。
十三、 资产负债表日后事项
截至财务报告批准报出日止，本集团无需要披露的资产负债表日后事项。
十四、 其他重要事项
1、 前期差错更正
本集团在本报告期无应披露的重大前期差错更正事项。
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
2、 重组事项
公司于 2015 年 10 月 9 日因筹划重大重组事项，根据上海证券交易所的相关规定，经公
司申请，公司股票于 2015 年 10 月 9 日起停牌。经与有关各方论证和协商，公司拟通过资产
置换及发行股份的方式购买忠旺精制持有的辽宁忠旺集团有限公司（以下简称“忠旺集团”）
100%股权并募集配套资金。鉴于公司召开 2016 年第二次临时股东大会审议未通过重大资产
重组方案中的配套融资方案，经各方讨论协商后重大资产重组方案变更为上市公司拟以其持
有的新疆中房置业有限公司 100%股权作为置出资产，与忠旺精制持有的辽宁忠旺集团有限
公司 100%股权的等值部分进行置换，拟置入资产与拟置出资产的作价差额部分由上市公司
以发行股份的方式向忠旺精制购买。公司 2016 年 3 月 22 日与辽宁忠旺精制投资有限公司（以
下简称“忠旺精制”）签订了资产置换及发行股份购买协议。
2019 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会五十三次会议，会议审议通过了《关于终止
本次重大资产重组事项的议案》。公司决定终止本次重大资产重组，与本次重大资产重组相
关的已签订的《资产置换及发行股份购买资产协议》、《利润补偿协议》及其补充协议（以下
简称“原协议”）于 2019 年 9 月 21 日期限届满后不再延期。
2020 年 3 月 20 日，公司召开第八届董事会第五十七次会议，会议审议通过公司与辽宁
忠旺精制投资有限公司（以下简称“精制投资”）、国家军民融合产业投资基金有限责任公司（以
下简称“国家军民融合基金”）签订的《资产置换及发行股份购买资产协议》，本公司拟通过资
产置换及发行股份的方式购买忠旺精制、国家军民融合基金持有的辽宁忠旺集团有限公司
（以下简称“忠旺集团”）100%股权。本次交易完成后，本公司将直接持有忠旺集团 100%股权。
本次交易具体方案如下：
（1）重大资产置换
本公司拟以持有的新疆中房置业有限公司（以下简称“新疆中房”）100%股权作为置出资
产，与忠旺精制所持有忠旺集团股权中的等值部分进行置换。
（2）发行股份购买资产
本公司拟以发行股份的方式向忠旺精制、国家军民融合基金购买置换后的差额部分。
本次交易中拟置入资产忠旺集团 100%股权作价 305 亿元，拟置出资产新疆中房 100%股
权作价 2 亿元，差额 303 亿元发行股份购买，本次发行价格为 6.16 元/股，据此计算，本公
司将向忠旺精制、国家军民融合基金发行的股数分别为 4,748,096,730 股、170,734,437 股。最
终发行的股份数量以中国证监会核准的数量为准。
根据公司（甲方）与辽宁忠旺集团有限公司（乙方）签订的《关于重大资产重组中介费
本报告书共 82 页第72页
中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
用之协议书》，约定对中介机构费用的承担及支付方式：（1） 如本次重大资产重组成功，则
由甲、乙双方根据各自签署的中介机构聘用协议分别承担各自发生的中介费用；（2）如本次
重大资产重组未成功（以甲方在监管机构指定的信息披露平台公告本次重大资产重组终止为
准），则只需甲方承担中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）、中和资产评估有限公司费用。
鉴于本公司与忠旺精制、国家军民融合基金的重大资产重组事项正在有序推进中，本公司将
中介费用按照上述第（1）种方式处理。
公司严格按照《上市公司重大资产重组管理办法》及上交所《上市公司重大资产重组信
息披露及停复牌业务指引》、《上海证券交易所上市公司筹划重大事项停复牌业务指引》等法
律法规和规范性文件的有关规定，严格履行相关决策程序，及时披露相关信息。
3、 资产置换
无。
4、 年金计划
无。
5、 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为三个
经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为销售租赁业务、地产业务和其
他。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基
础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2） 报告分部的财务信息
销售租赁业 地产业
项 目 务 务 其他 分部间抵消 合计
对外营业收入 10,903,961.89 10,903,961.89
利息收入 64,472.32 1,718,204.38 1,782,676.70
对联营企业和合营企业
的投资收益 14,152,264.98 14,152,264.98
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
销售租赁业 地产业
项 目 务 务 其他 分部间抵消 合计
信用减值损失 -369,400.00 -369,400.00
折旧费和摊销费 1,577,075.58 2,726,194.57 4,303,270.15
利润总额 2,123,899.03 -52,203,286.12 -50,079,387.09
资产总额 151,671,531.29 444,174,977.73 -343,477,691.05 252,368,817.97
负债总额 5,795,718.52 194,529,699.86 -179,062,291.65 21,263,126.73
对联营企业和合营企业
的长期股权投资 64,152,264.98 64,152,264.98
长期股权投资以外的其
他非流动资产增加额
注：销售租赁业务主要是房屋出租及本期出售的投资性房地产形成。
6、 其他对投资者决策有影响的重要事项
根据上海证券交易所 2020 年 12 月新修订的《上海证券交易所股票上市规则》第十三章
退市与风险警示之第三节 财务类强制退市之 13.3.2 上市公司出现下列情形之一的，本所对
其股票实施退市风险警示：（一）最近一个会计年度经审计的净利润为负值且营业收入低于
人民币 1 亿元，或追溯重述后最近一个会计年度净利润为负值且营业收入低于人民币 1 亿元；
本集团 2020 年度净利润为-50,846,025.53 元且营业收入为 10,903,961.89 元，满足上海证券交易
所对其股票实施退市风险警示。
本集团已于 2021 年 1 月 29 日、2021 年 2 月 23 日、2021 年 3 月 27 日在上海证券交易所
网站及时披露了关于公司股票可能被实施退市风险警示的提示性公告、关于公司股票可能被
实施退市风险警示的第二次提示性公告以及关于公司股票可能被实施退市风险警示的第三
次提示性公告，本集团会严格按照上海证券交易所的《上海证券交易所股票上市规则》等法
律法规和规范性文件的有关规定，严格履行相关决策程序，及时披露相关信息。
十五、 公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
（1） 按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内
1至2年
本报告书共 82 页第74页
中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
账 龄 年末余额
2至3年
3 年以上 1,515,824.32
小 计 1,515,824.32
减：坏账准备 1,515,824.32
合 计
（2） 按坏账计提方法分类列示
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备
的应收账款
按组合计提坏账准
备的应收账款 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32 100.00 0.00
其中：
组合 1：账龄组合 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32 100.00 0.00
合 计 1,515,824.32 —— 1,515,824.32 ——
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备
的应收账款
按组合计提坏账准
备的应收账款 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32 100.00 0.00
其中：
组合 1：账龄组合 1,515,824.32 100.00 1,515,824.32 100.00 0.00
合 计 1,515,824.32 —— 1,515,824.32 ——
① 组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1至2年
2至3年
3 年以上 1,515,824.32 1,515,824.32 100.00
合 计 1,515,824.32 1,515,824.32 100.00
（3） 坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 1,515,824.32 1,515,824.32
合 计 1,515,824.32 1,515,824.32
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 1,231,865.32 元，占应收账
款年末余额合计数的比例为 81.27%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 1,231,865.32
元。
2、 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 6,307,798.16 6,752,002.62
合 计 6,307,798.16 6,752,002.62
（1） 其他应收款
①按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 263,398.16
1至2年
2至3年 6,404,400.00
本报告书共 82 页第76页
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账 龄 年末余额
3 年以上 114,138,339.09
小 计 120,806,137.25
减：坏账准备 114,498,339.09
合 计 6,307,798.16
②按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 30,264,810.71 30,264,810.71
武汉证券有限责任公司清算款 78,238,360.67 78,238,360.67
甘肃证券有限责任公司利息 2,697,796.80 2,697,796.80
代垫款 2,668,053.81 2,668,053.81
代扣代缴社会保险费及住房公积金 124,798.16 117,602.62
押金 6,543,000.00 6,634,400.00
其他 269,317.10 269,317.10
小 计 120,806,137.25 120,890,341.71
减：坏账准备 114,498,339.09 114,138,339.09
合 计 6,307,798.16 6,752,002.62
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预
期信用损失（未 信用损失（已发
期信用损失
发生信用减值） 生信用减值）
2020 年 1 月 1 日余额 114,138,339.09 114,138,339.09
2020 年 1 月 1 日余额在
本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 360,000.00 360,000.00
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预
期信用损失（未 信用损失（已发
期信用损失
发生信用减值） 生信用减值）
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 114,498,339.09 114,498,339.09
④坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 收回或转 年末余额
计提 转销或核销 其他变动
回
坏账准备 114,138,339.09 360,000.00 114,498,339.09
合 计 114,138,339.09 360,000.00 114,498,339.09
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
款项性 款年末余额 坏账准备年
单位名称 质 年末余额 账龄 合计数的比 末余额
例（%）
武汉证券有限责任公司
破产管理人 清算款 78,238,360.67 3 年以上 64.76 78,238,360.67
深圳缘诺实业有限公司 往来款 16,360,000.00 3 年以上 13.54 16,360,000.00
长春长铃酒花制品有限
公司 往来款 6,904,710.71 3 年以上 5.72 6,904,710.71
北京长远天地房地产开
发有限责任公司 押金 6,044,400.00 1-2 年 5.00
上海昌瑞企业发展有限
公司 往来款 5,000,000.00 3 年以上 4.14 5,000,000.00
合 计 —— 112,547,471.38 —— 93.16 106,503,071.38
3、 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司
投资 195,295,399.40 30,880,000.00 164,415,399.40 195,295,399.40 30,880,000.00 164,415,399.40
对联营、
合营企业 64,152,264.98 64,152,264.98 50,000,000.00 50,000,000.00
投资
合 计 259,447,664.38 30,880,000.00 228,567,664.38 245,295,399.40 30,880,000.00 214,415,399.40
（2） 对子公司投资
本年 本年 本年计提 减值准备年末
被投资单位 年初余额 增加 减少 年末余额 减值准备 余额
中房上海房产
营销有限公司 45,000,000.00 45,000,000.00 30,880,000.00
天津乾成置业
有限公司 29,244,330.12 29,244,330.12
新疆中房置业
有限公司 121,051,069.28 121,051,069.28
合 计 195,295,399.40 195,295,399.40 30,880,000.00
（3） 对联营、合营企业投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权益
投资 投资 的投资损益 收益调整 变动
一、合营企业
上海夏达投资管理
50,000,000.00 14,152,264.98
中心（有限合伙）
小计 50,000,000.00 14,152,264.98
二、其他
长春长铃酒花制品
有限公司
上海夏达投资管理
中心（有限合伙）
小计
合计 50,000,000.00 14,152,264.98
（续）
本年增减变动
减值
被投资单位 宣告发放现金 期末余额
计提减值准备 其他 准备
股利或利润
一、合营企业
上海夏达投资管理
-64,152,264.98
中心（有限合伙）
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中房置业股份有限公司 2020 年度财务报表附注
本年增减变动
减值
被投资单位 宣告发放现金 期末余额
计提减值准备 其他 准备
股利或利润
小计 -64,152,264.98
二、其他
长春长铃酒花制品
有限公司
上海夏达投资管理
64,152,264.98 64,152,264.98
中心（有限合伙）
小计 64,152,264.98 64,152,264.98
合计 64,152,264.98
注：①长春长铃酒花制品有限公司已于 2004 年被吊销营业执照停止经营。2002 年末公
司账面对其的投资成本为 600.00 万元，损益调整-600.00 万元，账面价值为 0.00 元。自 2003
年开始该公司已无生产经营场所、无生产人员。
② 公司于 2016 年 5 月 27 日与上海惊破天资产管理有限公司（以下简称惊破天）签署了
《上海夏达投资管理中心（有限合伙）合伙协议》。协议约定，公司以变更已设立的合伙企
业（基金）股权的形式投资设立并购基金。设立的合伙企业（基金）的名称为上海夏达投资
管理中心（有限合伙）（以下简称上海夏达）。上海夏达成立时间为 2015 年 8 月 26 日，原注
册资本 5,000 万元。经上海夏达原股东进行股权转让以及增资，上海夏达现注册资本变更为
10,000 万元，普通合伙人惊破天认缴出资 5,000 万元，公司认缴出资 5,000 万元，并于 2025
年 8 月 31 日前交齐。公司于 2016 年 7 月 19 日及 7 月 28 日分别出资 50 万元、450 万元，惊
破天于 2018 年 1 月 12 日及 2 月 28 日分别缴纳出资 1000 万元、100 万元，公司于 2018 年 4
月 18 日出资 4500 万元，惊破天于 2019 年 9 月 23 日出资 3850 万元，截至 2020 年 12 月 31 日，
上海夏达实收资本 29600 万元，其中公司实缴出资 5000 万元，实际出资比例为 16.89%。根
据合伙协议约定，合伙企业的利润和亏损，由合伙人依照实缴出资比例分配和分担。
4、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 14,152,264.98 4,000,833.16
理财产品（保本浮动收益型）收益 506,289.31 1,430,162.48
合 计 14,658,554.29 5,430,995.64
十六、 补充资料
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1、 本年非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益 580,627.86
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,332.36
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
本集团取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与本集团正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,069.10
其他符合非经常性损益定义的损益项目 506,289.31
小 计 1,088,180.43
所得税影响额
少数股东权益影响额（税后）
合 计 1,088,180.43
本报告书共 82 页第81页
