市北高新：非公开发行股票募集资金使用的可行性分析报告2015-10-21
证券代码：600604 900902 证券简称：市北高新 市北B股 上市地点：上交所
上海市北高新股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用的
可行性分析报告
上海市北高新股份有限公司
二〇一五年十月
上海市北高新股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用的可行性分析报告
为实现园区东扩，提高上市公司资产规模和质量，增强核心竞争力，公司拟
非公开发行股票募集资金。公司董事会对本次非公开发行股票募集资金使用可行
性分析如下：
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过27亿元，其中市北集团以其所持欣
云投资49%的股权参与认购，其余部分由其他特定对象以现金进行认购。
欣云投资49%股权的预估值为5.61亿元（最终作价以经公司董事会讨论通过
的资产评估机构出具的并经国有资产监督管理部门确认的评估值为基础，经公司
和市北集团协商后确定），预计本次非公开发行可募集的现金不超过21.39亿元
（含发行费用），最终募集现金的规模将根据欣云投资49%股权的最终作价相应
调整。本次非公开发行募集资金将以增资欣云投资方式全部用于14-06地块项目
的开发及运营。公司本次非公开发行募集资金的投资项目情况如下：
项目名称 拟投入募集资金（万元）
14-06 地块项目 21.39
合计 21.39
本次发行募集资金净额将不超过项目资金需要量。若本次实际募集资金不能
满足上述全部项目投资需要，资金缺口由公司自筹解决。如本次募集资金到位时
间与项目实施进度不一致，公司可根据实际情况以其他资金先行投入，募集资金
到位后依相关法律法规的要求和程序对先期投入予以置换。
二、本次募集资金投资项目情况
（一）市北集团以持有 49%股权的欣云投资认购非公开股份
1、欣云投资概况
（1）基本情况
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公司名称： 上海市北高新欣云投资有限公司
企业类型： 有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
注册地址： 上海市闸北区江场三路238号1203室
法定代表人： 张弛
公司成立日期： 2015年3月17日
注册资本： 人民币165,000万元
工商登记号： 310108000592650
实业投资，资产管理，投资管理，投资咨询，企业形象策划，物业管理，
停车场管理，在闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元14-06地块从
经营范围：
事房地产的开发、建造、出租、出售。 【依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动】
（2）欣云投资主营业务
欣云投资作为公司的主要开发主体之一，主要从事闸北区市北高新技术服务
业园区N070501单元14-06地块从事房地产的开发、建造、出租、出售。
（3）股权及控制关系
①主要股东及持股比例
截至目前，本公司和市北集团分别持有欣云投资51%和49%的股权。
②原高管人员的安排
本次非公开发行完成后，欣云投资高管人员结构不会因本次非公开发行而发
生重大变动。
（4）资产权属及对外担保、负债情况
①资产权属
截至2015年9月30日，欣云投资的主要资产为货币资金和存货。其中存货主
要为土地使用权。上述主要资产由欣云投资合法取得，权属无争议。
②对外担保
截至2015年9月30日，欣云投资无对外担保情况。
③负债情况
欣云投资最近一期无负债情况。
（5）欣云投资财务情况
截至本预案出具之日，相关审计工作正在进行，公司未经审计的2015年9月
30日的财务报告的主要财务数据及财务指标如下：
①简要合并资产负债表
单位：万元
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项目 2015年9月30日
资产总额 110,000.00
负债总额 -
股东权益总计 110,000.00
②简要合并利润表
单位：万元
项目 2015年9月30日
营业收入 -
营业利润 -
利润总额 -
净利润 -
注：欣云投资于2015年3月成立，尚未正式开展生产经营。
③简要现金流量表
单位：万元
项目 2015年9月30日
经营活动现金流量净额 -4,050.28
投资活动现金流量净额 -
筹资活动现金流量净额 4,100.57
现金及现金等价物净增加额 50.29
2、目标股权资产的评估与作价
截至本预案出具之日，欣云投资49%股权相关审计、评估工作正在进行中，
初步确定欣云投资净资产预估值为11.46亿元，其49%股权的预评估值为5.61亿
元。本次发行股份收购目标资产的定价，将根据拟购买资产经公司董事会讨论通
过的资产评估机构出具的并经国有资产监督管理部门备案确认的资产评估结果
为基础确定，资产评估结果将在发行预案补充公告中予以披露。
3、股权资产注入上市公司的必要性及发展前景
公司拥有“市北高新”核心品牌，以上海市以及南通市为核心发展区域，制
定了“以上海‘四个中心’和闸北区服务业综合改革试点区建设为契机，按照闸
北区‘南高中繁北产业’的发展战略，以‘加快科技化步伐、打造国际化园区’
为主线，围绕‘做强功能、做深内涵、做大产业’，着力提高自主创新能力，着
力发展总部经济，着力提升服务核心竞争力。加快市北园区转型步伐，加快市北
（南通）科技城的开发建设，走产业集聚、资源整合、结构优化的创新之路。此
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外，公司也将结合园区的创新驱动、转型发展，探讨向产业投资等新的业务领域
涉足的可能性，为公司持续盈利、稳定增长奠定基础”的发展战略。
作为公司园区东扩发展战略的运作平台，欣云投资在市北高新园区内拥有优
质土地和项目。截至目前，欣云投资拥有待建土地总面积约20万平方米。
目前，公司持有欣云投资59%的股权，市北集团持有其余49%的股权。本次
非公开发行完成后，公司将持有欣云投资100%的股权。在欣云投资面临快速发
展及经营模式优化之际，本次交易将有助于上市公司独享欣云投资快速发展带来
的成果，促进公司净利润水平的提高，有利于实现上市公司全体股东利益最大化。
综上，欣云投资49%股权的注入将进一步提升公司的盈利能力，有利于实现
公司战略发展目标，有利于股东价值的进一步体现。
（二）14-06 地块项目概况
1、14-06地块项目概况
项目名称：闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元14-06地块项目
项目实施主体：欣云投资
土地面积：49,981.80平方米
建筑面积：209,557.52平方米（地上建筑面积：127,344.08平方米；地下建筑
面积82,213.44平方米）
项目类型：商业办公
项目总投资：326,870.01万元
项目基地位于闸北区市北高新技术服务园区内，距离城市中心区5公里。园
区周边交通发达，南边临近中环高架，西边临近地铁1号线和7号线，是办公和商
住的理想场所。
项目区位图
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项目效果图
2、项目实施的必要性和可行性
（1）项目实施的意义和必要性
①有助于公司抓住建设科创中心带来的机遇，快速发展壮大
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近年来，上海在推进科技创新、实施创新驱动发展，“牢牢把握世界科技进
步大方向、全球产业变革大趋势、集聚人才大举措，努力在推进科技创新、实施
创新驱动发展战略方面走在全国前头、走到世界前列，加快建设具有全球影响力
的科技创新中心”是长期发展战略。市北高新园区作为上海市闸北区全面参与上
海科创中心建设的核心功能区，在经济发展的同时不断提升区域创新能力，既要
联手培育、引进数家有科技含量的龙头企业，打造起市北高新标志性的产业支撑，
又要提供众创空间，发掘一批有带动力的领军创新人才，在重点技术领域形成关
键突破。
本次非公开募投项目14-06地块项目地处市北高新园区东区内，紧靠中环大动
脉，为市北高新园区产业载体扩容、打造创业创新服务平台、开拓集智创新、便
捷创业、灵活就业的新途径，提供充足的园区产业载体及其配套设施。随着市北
高新园区的发展，周边的配套商办、住宅区域也将进一步受益。该项目的开发，
将有利于公司园区抓住建设科创中心的重大历史机遇，为进一步打造大众创业、
科技创业文化氛围提供坚实基础。
②符合市北高新园区的发展规划
市北高新园区是闸北区重要的产业基地，已形成创业孵化、总部经济、通信
电子、研发设计和服务外包等产业的集聚发展。根据《上海市服务业发展“十二
五”规划》，明确将市北高新园区作为中环现代服务业集聚带的重要板块之一，
加快推进产业结构调整和转型升级，重点转型发展研发设计、信息服务、科技服
务、现代物流等高技术服务业和生产性服务业，打造服务长三角和全国的新高地。
市北高新园区作为闸北“北产业”的重要支撑，凭借占据上海黄金中轴区的地理
优势，拥有上海中心城区唯一的国家级开发区、上海首个国家高技术产业基地、
上海云计算产业基地等得天独厚的商业环境，牵引着巨大的商务辐射能力。
目前市北高新园区内已经集聚了约2800家企业，其中包括科勒、晶澳太阳能、
TESCO、DEKRA、德凯达企业管理（上海）有限公司、尚泰投资咨询（上海）
有限公司和爱生雅（中国）投资有限公司等13家跨国地区总部。目前市北高新园
区已经形成了一定的产业集聚效应，扎实推进生产性服务业向总部型、研发型转
型升级，初步形成了“以总部经济为主导、以软件信息服务业、检验检测服务业、
人力资源服务业、节能环保服务业、金融衍生服务业为特色、以打造创业平台、
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创业孵化为着力点”的产业发展新格局和集聚效应，随着产业集聚的进一步发展，
市北高新园区产业载体有必要进行进一步扩容，以满足日益增多的企业入驻园区
和打造新型创业创新平台的需要。
14-06地块项目的建设，有利于为市北高新园区东扩战略的开展，有利于园区
产业载体扩容，提高市北高新园区整体办公环境，提高市北高新园区发展所需人
才的吸引力，符合上海市政府对市北高新园区的发展规划，亦符合公司自身发展
战略。
③有利于公司品牌影响力提升
目前，公司主要的园区产业载体销售及租赁业务都集中在在市北高新园区
内。经过多年的开发和探索，公司积累了大量园区产业载体开发的经验，促进了
闸北区的产业升级。公司立足上海、放眼全国，积极推动与长三角地区的园区合
作，已经形成了“上海市北高新园区”、“上海市北高新南通科技城”两大品牌，
具有较高的市场认知度。
本次14-06地块项目的开发，是上海市北高新园区品牌的延伸，是公司实现闸
北区“南高中繁北产业”发展战略，“加快科技化步伐、打造国际化园区”的重
要一步，同时亦可以进一步有效增强自身品牌的影响力和辐射力。
（2）项目实施的可行性
①本项目所在的闸北区中环商办区域面临较好的发展机遇
本项目所在的闸北区中环地区是上海市打造大宁城市副中心的重要区域之
一，同时，市北高新园区亦为上海市打造科创中心的重要试点高新园区。随着以
大宁副中心为基础的周边商业不断发展以及以市北高新园区为基础的高新产业
园区产业不断升级，市北高新园区14-06地块项目完工后将有重大发展机遇。
②本项目具有较好的市场潜力
近年来，上海旧城改造力度的不断加大，市政配套设施的不断得到改善，闸
北区已经逐渐成为上海中北部的宜居之地。随着周边产业基地的建设、商业氛围
以及交通便捷程度的改善，一个位于上海中北部新兴现代化聚居区正在形成，市
北高新园区周边已经形成了北面彭浦新村、南面大宁国际社区、东面凉城社区、
西面永和社区的居住布局。
随着闸北区中环地区及市北高新园区的不断发展，市北高新园区附近商业办
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公及住宅市场将迎来进一步的发展机遇。预测至2018年，大宁城市副中心地位进
一步巩固，闸北区中环附近商业办公氛围更加浓厚。
14-06地块项目的落成可以大大提升闸北区在产业创新方面的能力，提升产业
层次及能级。同时，14-06地块项目目周边商圈的成熟、周边商业活力以及人气
度的活跃，也有利于届时14-06地块项目项目的办公楼、写字楼以及商铺销售和
租赁。因此，本项目具有较好的市场潜力。
③拥有丰富的产业配套社区开发经验和强大的园区产业集聚效应
公司在多年的市北高新园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经
验，通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务、创业孵化等综合手段为
入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善
的开发流程和开发标准。丰富的园区产业载体开发经营经验有助于公司更快更好
地完成14-06地块项目的开发。
市北高新园区目前已经形成的以总部经济为主导、以软件信息服务业、检验
检测服务业、人力资源服务业、节能环保服务业、金融衍生服务业为特色、以创
业平台创业孵化为着力点”的产业集聚效益，同时，14-06地块目标客户亦为高
新园区产业链上游的高端产业和总部类企业，以及具有良好市场前景的“互联网
+”创业企业，这些目标客户符合市北高新园区整体商业办公氛围、整体战略以
及未来发展规划。上述事实都将有助于14-06地块项目的快速销售，提升公司盈
利能力。
3、项目资格文件取得情况
本项目相关行政审批文件等正在陆续办理中。
4、经济效益评价
市北高新园区目前已经形成的以总部经济为主导、以软件信息服务业、检验
检测服务业、人力资源服务业、节能环保服务业、金融衍生服务业为特色、以创
业平台创业孵化为着力点”的产业集聚效益将有助于14-06地块项目的快速销售，
提升公司盈利能力。
本项目计划投资总额为326,870.01万元，其未来经济效益测算如下所示：
内容 指标
销售面积（万平方米） 6.72
租赁面积（万平方米） 13.08
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总收入（销售收入+租赁收入） 450,494.37
总投资（万元） 326,870.01
净利润（万元） 47,415.92
投资净利率 14.51%
三、结论
公司本次非公开发行募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及行业
发展趋势，具有良好的经济效益；对提升公司盈利能力及核心竞争力、降低财务
风险具有较为重要的意义。本次募投项目的实施可以为公司在较长时间内保持良
好发展趋势打下基础，从而为股东带来更大回报，符合全体股东的利益。公司本
次非公开发行股票募集资金使用具备可行性。
上海市北高新股份有限公司董事会
2015年10月20日
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