No: 560782647229
房地产估价报告
估 价 项 目 名 称 ： 华电能源股份有限公司所属位于黑龙江省哈
尔滨市道里区西八道街 12 号 1 层、2 层及 7
层办公房地产市场价值评估
估 价 报 告 编 号 ： 仁达房估字【2019】第 201901107000789 号
估 价 委 托 人 ： 华电能源股份有限公司
房地产估价机构： 北京仁达房地产评估有限公司
注册房地产估价师： 王 巧（注册号：1120180022）
张春慧（注册号：1120170002）
估价报告出具日期： 二〇一九年一月十八日
北 京 仁 达房 地 产评估 有 限 公司
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Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc: 100044
致估价委托人函
华电能源股份有限公司：
承蒙委托，我公司对贵公司所属位于黑龙江省哈尔滨市道里区西
八道街 12 号 1 层、2 层及 7 层办公房地产的市场价值进行了评估，为
估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：3388 平方米
估价对象市场价值总额：8462 万元
大写金额：捌仟肆佰陆拾贰万元整
单位建筑面积价值：24976 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 417 48980 2042
二层 1486 24010 3568
七层 1485 19208 2852
合计 3388 —— 8462
特别提示：
1. 上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费
用等。
2. 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告
书全文。
北京仁达房地产评估有限公司
法定代表人：
（签章）
二〇一九年一月十八日
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 致函第 1 页
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目 录
估价师声明 ..........................................................................................1
估价假设和限制条件 ..........................................................................2
估价结果报告 ......................................................................................5
一、估价委托人 ................................................................................... 5
二、房地产估价机构 ........................................................................... 5
三、估价目的........................................................................................ 5
四、估价对象........................................................................................ 5
五、价值时点........................................................................................ 8
六、价值类型........................................................................................ 8
七、估价原则........................................................................................ 8
八、估价依据........................................................................................ 9
九、估价方法...................................................................................... 10
十、估价结果...................................................................................... 11
十一、注册房地产估价师 ................................................................. 11
十二、实地查勘期 ............................................................................. 12
十三、估价作业期 ............................................................................. 12
估价技术报告 ....................................................................................13
一、估价对象描述与分析 ................................................................. 13
二、市场背景描述与分析 ................................................................. 16
三、估价对象最高最佳利用分析 ..................................................... 22
四、估价方法适用性分析 ................................................................. 23
五、估价测算过程 ............................................................................. 23
六、估价结果确定 ............................................................................. 37
附 件 ..............................................................................................39
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 目录
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估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准
确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或
潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估
价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行
估价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、一般假设：
1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关
法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇
有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状况
在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
6.本次评估估价对象涉及土地权属登记及房屋权属等情况均以
估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0353567 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
7.根据估价委托人提供的资料及《估价委托书》，估价对象于价
值时点未发现存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实际
情况不符，估价报告需做相应调整。
8.本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，由
于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，同
时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，同时受房产、土地
管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主管
部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估除有特殊说
明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。注册房
地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、估价委托人提
供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、权利、义务的
真实性、完整性、时效性。
9.以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。
10. 注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价
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对象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价
对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露
及难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况
最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
二、未定事项假设：
根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 2.7，根据
估价委托人提供的《估价委托书》并结合本次评估估价目的，本次评
估设定估价对象容积率为 2.7, 并以此为估价前提。
三、背离事实假设：
估价对象 1-2 层于价值时点存在租赁他项权利，因原租赁合同已
到期，承租方续期一季度，租赁期限为 2019 年 1 月 3 日至 2019 年 4
月 3 日，尚未签订续期租赁合同，考虑到剩余租期较短，且估价委托
人未能提供租赁合同，故本次评估无法考虑该租赁情况对估价结果的
影响，在此提请报告使用者注意。
四、不相一致假设：
《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号】，
证载估价对象建成年份为 1999 年。根据估价人员市场调查及《估价委
托书》，估价对象建成年份为 2000 年。本次评估以估价对象建成年份
为 2000 年进行测算，在此提请报告使用者注意。
五、依据不足假设：
无依据不足假设。
六、估价报告使用限制：
1.本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产市
场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机
构咨询后作必要修正甚至重新估价。
2.本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的房
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地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
3.本次报告估价结果中单位建筑面积价值为总价值除以建筑面
积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再乘以
建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。本
报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的总
价不影响估价结果的客观准确性。
4.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中
计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不
完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。
5.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价
师签字后方可使用。
6.未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及
任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
7.本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
8.本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内有
效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构
对此结果造成的损失不承担责任。
9.本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。
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估价结果报告
一、估价委托人
公司名称：华电能源股份有限公司
住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座
法定代表人：董凤亮
联系人：于淼
联系电话：0451-82599509
二、房地产估价机构
北京仁达房地产评估有限公司
土地资质级别：全国执业
机构注册号：A201111008
房产资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2013]069 号
法定代表人：于京博
联 系 人：刘鹏
联系电话：（010）88395886
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401
室
三、估价目的
为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象概况
估价对象为华电能源股份有限公司所属的位于黑龙江省哈尔滨市
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道里区西八道街 12 号 1 层、2 层及 7 层房地产，包括房屋建筑物及其
分摊土地使用权，总建筑面积为 3388 平方米，房地产用途为办公。
（二）权益状况
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司，至价值时点，估价对象剩
余土地使用年限为 24.4 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号
权利人 华电能源股份有限公司
共有情况 单独所有
房屋坐落 道里区西八道街 12 号 1.2.7 层
登记时间 2018 年 12 月 15 日
不动产单元号 230102 010002 GB00018 F00030024
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/市场化商品房
用途 其他商服用地/办公
面积 共有宗地面积 5122.41 ㎡/房屋建筑面积 3388.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2043 年 06 月 01 日止
房屋结构：钢筋混凝土结构 分摊土地面积：24.76 平方米；总
权利其他状况 层数：33，所在层：1.2.7；建成年份：1999 年；产权来源：继
受取得
变更登记。原证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0294400
附记
号，商品房合同签订日期：2003-06-23
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权，存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 折合日租 租金支
位置 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 金（元/㎡） 付方式
龙电大厦 上海浦发银行哈 2019.1.3-- 续期一季度，未
1290 150 3.2 季付
1-2 层 尔滨分行 2019.4.3 签租赁合同
龙电大厦 哈尔滨美联美容 2011.1.1- 本次评估范围为
5132 180 0.96 季付
3-7 层 管理有限公司 2020.12.31 其中的第 7 层
除此之外，未发现其他权利的存在。
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（三）实物状况
1. 土地实物状况
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市道里区西八道街 12 号，土地
四至为东至龙电公寓、南至西九道街、西至哈尔滨俊朗中央大酒店、
北至西八道街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
2. 建筑物实物状况
估价对象所属龙电大厦，为综合楼，该大厦建成于 2000 年，钢筋
混凝土结构建筑，总楼层为 32 层。估价对象位于地上 1、2、7 层，1
层朝北，层高 3.5 米；2、7 层为整层，朝向南北，层高 3 米。估价对
象总建筑面积为 3388 平方米，依据原始的《商品房买卖合同》，其中
1 层建筑面积 417 平方米，2 层建筑面积 1486 平方米，7 层建筑面积
1485 平方米。估价对象 1-2 层现出租给上海浦发银行哈尔滨分行作为
营业厅和办公场所使用；7 层租给哈尔滨美联美容管理有限公司作为
美容院使用。装修情况如下：
外墙面：贴墙砖；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
1-2 层：内墙面刷涂料，1 层地面铺地砖，2 层铺木地板，顶棚为
石膏板吊顶，1-2 层有内置楼梯，室内装修成新度约九成；
7 层：内墙面部分贴壁纸、部分刷涂料，地面铺木地板，顶棚为
石膏板吊顶，室内装修成新度约九成。
该写字楼配备设施设备有：电梯、网络接线、监控系统、消防栓
等设施，设施设备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
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五、价值时点
2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）
六、价值类型
本次评估的价值是估价对象在价值时点 2019 年 1 月 4 日在假设及
限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价
值。
七、估价原则
在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：
1. 独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估
价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果
不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产
估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。
2. 合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为
前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵
循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地
产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土
地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允
许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的
价格政策。
3. 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价
格的原则。
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4. 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一
供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地
产所处的区域范围。
5. 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的
合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
4. 《中华人民共和国资产评估法》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（二）技术标准
1. 《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】
2. 《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】
（三）估价委托人提供的有关资料
1. 《估价委托书》（原件）
2. 《商品房买卖合同》（复印件）
3. 《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567
号】（复印件）
4. 《租赁情况说明》（复印件）
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5. 估价委托人《企业法人营业执照》（复印件）
（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获
取的资料等
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有比较法、收益法、假
设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员
在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法
作为本次评估的基本方法。
（一）本次估价所选取方法的理由
1. 选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2. 选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1. 估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，
故未选取成本法。
2. 由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故未选取假设开发法。
（三）估价方法定义
1. 比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或
价格的方法。
2. 收益法
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收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：3388 平方米
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法
比较法 收益法
相关结果
方 法 权 重 1 0
总价（万元） 8462 4801
测算结果
单位建筑面积价值（元/平方米） 24976 14171
总价（万元） 8462
评估价值
单位建筑面积价值（元/平方米） 24976
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用等。
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签 名 签名日期
王 巧 1120180022 年 月 日
张春慧 1120170002 年 月 日
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十二、实地查勘期
2019 年 1 月 4 日
十三、估价作业期
2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日
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估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况描述与分析
1. 位置状况描述与分析
估价对象位于黑龙江省哈尔滨市道里区西八道街 12 号，南侧临西
九道街大街，北侧临西八道街，地处中央大街西侧，地理位置较好。
2. 交通状况描述与分析
估价对象临西八道街、西九道街，道路通达度较好，周边周边公
交线路有 16、23、53、64、101、118 等,交通便捷度较好；估价对象
所在项目地下车位充足，停车方便度较高。综合认为交通便捷度较好。
3. 外部配套设施状况描述与分析
（1）基础设施状况
估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。
（2）商务配套设施状况
估价对象周边有浦发银行、中国银行、中国银行农业银行、中国
工商银行、邮政储蓄银行等多个银行网点，商务设施较完善。
4. 环境状况描述与分析
估价对象周边绿化率较高，区域内街道整洁，无污染源，以商业、
办公为主，总体环境状况较好。
（二）权益状况描述与分析
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司，至价值时点，估价对象剩
余土地使用年限为 24.4 年，证载情况详见下表。
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不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号
权利人 华电能源股份有限公司
共有情况 单独所有
房屋坐落 道里区西八道街 12 号 1.2.7 层
登记时间 2018 年 12 月 15 日
不动产单元号 230102 010002 GB00018 F00030024
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/市场化商品房
用途 其他商服用地/办公
面积 共有宗地面积 5122.41 ㎡/房屋建筑面积 3388.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2043 年 06 月 01 日止
房屋结构：钢筋混凝土结构 分摊土地面积：24.76 平方米；总
权利其他状况 层数：33，所在层：1.2.7；建成年份：1999 年；产权来源：继
受取得
变更登记。原证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0294400
附记
号，商品房合同签订日期：2003-06-23
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权，存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 折合日租 租金支
位置 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 金（元/㎡） 付方式
龙电大厦 上海浦发银行哈 2019.1.3-- 续期一季度，未
1290 150 3.2 季付
1-2 层 尔滨分行 2019.4.3 签租赁合同
龙电大厦 哈尔滨美联美容 2011.1.1- 本次评估范围为
5132 180 0.96 季付
3-7 层 管理有限公司 2020.12.31 其中的第 7 层
除此之外，未发现其他权利的存在。
3. 权益状况分析
估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项
权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况描述与分析
1. 土地实物状况描述与分析
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市道里区西八道街 12 号，土地
四至为东至龙电公寓、南至西九道街、西至哈尔滨俊朗中央大酒店、
北至西八道街。
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宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对开发建设无不良
影响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。
2. 建筑物实物状况描述与分析
估价对象所属龙电大厦，为综合楼，该大厦建成于 2000 年，钢筋
混凝土结构建筑，总楼层为 32 层。估价对象位于地上 1、2、7 层，1
层朝北，层高 3.5 米；2、7 层为整层，朝向南北，层高 3 米。估价对
象总建筑面积为 3388 平方米，依据原始的《商品房买卖合同》，其中
1 层建筑面积 417 平方米，2 层建筑面积 1486 平方米，7 层建筑面积
1485 平方米。估价对象 1-2 层现出租给上海浦发银行哈尔滨分行作为
营业厅和办公场所使用；7 层租给哈尔滨美联美容管理有限公司作为
美容院使用。装修情况如下：
外墙面：贴墙砖；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
1-2 层：内墙面刷涂料，1 层地面铺地砖，2 层铺木地板，顶棚为
石膏板吊顶，1-2 层有内置楼梯，室内装修成新度约九成；
7 层：内墙面部分贴壁纸、部分刷涂料，地面铺木地板，顶棚为
石膏板吊顶，室内装修成新度约九成。
该写字楼配备设施设备有：电梯、网络接线、监控系统、消防栓
等设施，设施设备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因
素认为实物状况较好。
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二、市场背景描述与分析
（一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况
2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反
映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中求
进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问
题，推动经济持续平稳健康发展。
前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值
链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、
15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌
达到 670 亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期 2.5 个百分点，
医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加
值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业
保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时
尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王国接待游客超过 60 万人次，哈马
吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人
次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮
政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递
业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。
前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业
项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，
加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创
新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技
术合同成交额达 70.3 亿元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。
同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动
能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。
（二）房地产相关政策
●全国房地产政策
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1. 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，
因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城
市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为
促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部
现就有关事项通知如下：
①坚持调控目标不动摇、力度不放松
各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，
认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标
任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，
确保房地产市场平稳健康发展。
②加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化
情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策
措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合
理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标
纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市
要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备
案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调
发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和
人口有序流动，促进职住平衡。
③抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。
切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的
比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止
地价推涨房价。
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热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例
建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供
应，确保公租房用地供应。力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、
共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土
地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权
的国有土地可作为租赁住房用地，6 月底前，北京、上海、广州、深
圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑
州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展
租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，
6 月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
④切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化
对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用
于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强
住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
⑤大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处
捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。
要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一
起，并向社会公布，形成震慑。
⑥加强舆论引导和预期管理
各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；
加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉
打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息
等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
⑦进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体
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责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，
细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落
实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、
市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
2. 央行年内第三次定向降准，可释放约 7000 亿流动性
2018 年 6 月 24 日，中国人民银行进行第三次定向降准， 主要有
两方面内容：一是自 2018 年 7 月 5 日起，下调工行、农行、中行、建
行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份
制商业银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 5000
亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的
社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债
转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政
储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存
款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 2000 亿元，主要用于支持相
关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业
融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企
业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
●哈尔滨市房地产政策
2018 年 5 月 5 日，哈尔滨市人民政府办公厅颁布《哈尔滨市人民
政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【哈政办规
[2018]12 号】，为认真贯彻落实国家和省、市有关房地产健康发展的
决策部署，经市政府同意，现就进一步加强哈尔滨市房地产市场调控
工作通知如下：
（1）有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地
供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制
定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，
适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区
旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相
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对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，
并根据市场状况适时进行调整。
（2）实行区域性限售政策。自即日起，在主城区 6 区（道里区、
南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设
单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网
签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间
赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。
（3）提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现
有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。
此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔
滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，
或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付
款并取得资金票据的，仍执行调整前公积金个人贷款还贷能力系数。
（4）严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信
贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运
行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资
和投机购房需求。
（5）强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品
房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一
价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行
为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中
介机构，由市场监管部门依法清出市场。
（三）哈尔滨市 2018 年房地产市场总体状况
1.土地市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共推出各类用地 92 宗，共计 342.4 万
平方米，同比减少 29.79%。其中，推出住宅用地 39 宗，共计 224.1
万平方米，同比增加 44.36%；商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。
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2018 年 1-12 月，哈尔滨市共成交各类用地 73 宗，共计 275.9 万
平方米，同比减少 37.10%。其中，成交住宅用地 33 宗，共计 197.3
万平方米，同比增加 35.00%；商办用地 16 宗，共计 21.1 万平方米，
同比减少 82.97%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共收入土地出让金 153.2 亿元，同比
增长 20.30%。其中，住宅用地出让金为 141.0 亿元，同比增长 73.37%；
商办用地出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地楼面均价为 2618 元/平方米，
同比上升 49.33%。其中，住宅用地楼面均价为 2884 元/平方米，同比
上升 24.88%；商办用地楼面均价为 2125 元/平方米，同比上升 20.06%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地平均溢价率为 30.62%，比上
年同期下降 29.83 个百分点。其中，住宅用地溢价率为 34.14%，比上
年同期下降 32.72 个百分点。商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期
下降 62.53 个百分点。
2.房产市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨商品住宅销售面积为 436.86 万平方米，
同比下降 29.21%。
2018 年 12 月，哈尔滨商品住宅价格为 8417 元/平米，环比上涨
6.64%，同比下跌 17.65%。从价格段来看，单价 4000（含）-6000 元/
平方米段销售套数占比最高，较 11 月下降 5.6 个百分点，达 25.1%。
其次为 8000（含）-10000 元/平方米价格段，占比为 19.6%；从户型
面积来看，80(含)-90 平方米面积段销售套数占比最高，达 21.9%，较
11 月提高 0.3 个百分点。其次为 100(含)-120 平方米面积段，占比为
17.7%。
（四）哈尔滨市 2018 年商业办公用房房地产市场状况
2018 年，哈尔滨市共推出商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。其中，成交 16 宗，共计 21.1 万平方米，同比减少
82.97%；出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%；楼面均价为 2125 元/
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平方米，同比上升 20.06%；商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期下
降 62.53 个百分点。
三、估价对象最高最佳利用分析
（一）法律上允许
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原
则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价
对象《不动产权证书》证载用途为办公，实际用途为办公，法律上允
许。
（二）技术上可能
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上
无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要指房屋建筑工程方面
的技术。本项目规划建设为钢混结构高层综合楼，而目前施工的技术
手段完全能满足其建筑要求。
（三）财务上可行
确定房地产最高最佳使用时，还应注意财务上可行，不能通过不
经济的方式来实现房地产的最高最佳使用。即在各种可能的使用方式
中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而
能获得最大收益的使用方式。从估价对象所处区域看，为商务金融区
域，其建设成综合楼符合周边区域要求，可获得较大收益，在财务上
是可行的。
（四）价值最大化
估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现
状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益，
实现价值最大化，符合最高最佳利用原则。
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四、估价方法适用性分析
（一）估价技术思路
采用比较法、收益法分别求取估价对象的价值，再通过求取比较
法、收益法估价结果的加权平均值，确定估价对象最终房地产价值。
其中，比较法测算估价对象价值时，先以 7 层房地产为标准房地产计
算其价值，再以其为基准房，通过对楼层进行修正，得到估价对象 2
层及 1 层的房地产价值。
（二）本次估价选用的估价方法及其理由
根据《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，本次评估估价人员在认真分析所
掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估
的基本方法，主要出于以下考虑：
1．选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2．选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（三）本次估价未选取方法的理由
1．估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象商业用途的房地产价值，
所以不适合采用成本法。
2．由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，所以不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
（一）比较法测算估价对象房地产价值
比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，
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对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
计算公式：
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×房地产状况调整系数
1. 选取可比实例
根据替代原则，本次估价从估价人员掌握的交易实例中选取三个
可比实例，基本情况见下表：
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 道里区尚志大街宝捷广
道里区花圃街花圃大厦 道里区西十道街 29 号
场
建筑面积(㎡) 1900 3700 3280
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 12 月 2018 年 12 月
市场调查，企业房产，-1
市场调查，个人房产出 市场调查，个人房产出
为地下室，不计入总建筑
售，一层面积约 200 平， 售，一层面积较小约 300
面积。一层为大堂、设备
二、三、四层面积相同， 平，二、三层面积相同，
数据来源及相 间，2-7 层建筑面积相当，
交易价格 3850 万元，折 交易价格 7600 万，折合
关说明 交易价格 6500 万元，折
合单价 20263 元/平方 单价 20541 元/平方米，
合单价 19817 元/平方米，
米，可贷款，可两期付款， 可贷款，分两期付款，买
可贷款，可分两期付款，
买卖双方各付各税 卖双方各付各税
买卖双方各付各税
交易单价（元/
20263 20541 19817
建筑平方米）
2. 建立可比基础
根据估价对象状况，对可比实例交易价格进行修正，以建立可比
基础。
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 道里区西八道街 12 号 道里区花圃街花圃 道里区尚志大街宝 道里区西十道街
1.2.7 层 大厦 1-4 层 捷广场 1-3 层 29 号 1-7 层
建筑面积(㎡) 3388.00 1900.00 3700.00 3280.00
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 12 月 2018 年 12 月
交易单价（元/
待估 20263 20541 19817
平方米）
设定为“纯粹”、“干 财产范围与估价对 财产范围与估价对 财产范围与估价
净”房地产 象相同 象相同 对象相同
统一财产范围
修正系数 1 1 1
待估 20263 20541 19817
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项目名称 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
成交日一次性付清 分两期付款 分两期付款 分两期付款
统一付款方式 修正系数 0.99 0.99 0.99
待估 20060 20336 19619
常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件
统一融资条件 修正系数 1 1 1
待估 20060 20336 19619
正常税费负担下商品
正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
房价格
统一税费负担
修正幅度 0 0 0
待估 20060 20336 19619
人民币，元/建筑平方 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑
米 方米 方米 平方米
统一计价单位
修正系数 1 1 1
待估 20060 20336 19619
3. 编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
比较法比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
道里区西八道街 道里区花圃街花 道里区尚志大街 道里区西十道街 29
对象名称
12 号 7 层 圃大厦 宝捷广场 号
交易价格（元/平
待估 20060 20336 19619
方米）
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 7 月 2018 年 7 月 2018 年 7 月
交易状况 正常 正常 正常 正常
位于道里区西八道
位于道里区花圃 位于道里区尚志 位于道里区西十道
街 12 号，周边有马
街，周边有宝捷广 大街，周边有花圃 街，周边有龙电大
办公聚集 迭尔大厦、银行大
场、南光大厦等， 大厦、南光大厦 厦、马迭尔大厦、东
度 厦、建业大厦、东
办公集聚程度一 等，办公集聚程度 兴大厦等，办公集聚
兴大厦等，办公集
般 一般 程度较高
聚程度较高
周边公交线路有 周边公交线路有 周边公交线路有
周边公交线路有
区 16、23、53、64、 16、23、53、64、 16、23、53、64、
位 16、23、53、64、101、
101、118 等,停车 101、118 等,停车 101、118 等,停车
状 交通条件 118 等,停车位较充
况 位较充足，道路通 位较充足，道路通 位较充足，道路通
足，道路通达性较
达性较好，交通便 达性较好，交通便 达性较好，交通便
好，交通便捷度较好
捷度较好 捷度较好 捷度较好
基础设施
红线外七通 红线外七通 红线外七通 红线外七通
条件
有浦发银行、中国 有浦发银行、中国 有浦发银行、中国 有浦发银行、中国银
商务配套
银行、中国银行农 银行、中国银行农 银行、中国银行农 行、中国银行农业银
设施
业银行、中国工商 业银行、中国工商 业银行、中国工商 行、中国工商银行、
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
银行、邮政储蓄银 银行、邮政储蓄银 银行、邮政储蓄银 邮政储蓄银行等多
行等多个银行网 行等多个银行网 行等多个银行网 个银行网点，商务配
点，商务配套设施 点，商务配套设施 点，商务配套设施 套设施较完善
较完善 较完善 较完善
区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁，无
无污染源，以商业、 无污染源，以商 无污染源，以商 污染源，以商业、办
周边环境
办公为主，周边环 业、办公为主，周 业、办公为主，周 公为主，周边环境较
境较好 边环境较好 边环境较好 好
临街道路 临西九道街，临路 临花圃街，临路状 临尚志大街，临路 临西十道街，临路状
状况 状况较好 况较好 状况较好 况较好
所在楼层 7/32 1-4/30 1-3/30 -1-7 整栋
朝向 整层，各朝向都有 整层，各朝向都有 整层，各朝向都有 整层，各朝向都有
1485（同 1、2 层整
建筑面积
体出售，总建筑面 1900 3700 3280
(㎡)
积 3388 ㎡）
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
高约 90 米，造型一
高约 90 米，造型 高约 90 米，造型 高约 20 米，造型一
般，外墙部分玻璃
一般，外墙贴墙 一般，外墙贴墙 般，外墙贴墙砖，塑
物业外观 幕墙、部分贴墙砖，
砖，铝合金窗，物 砖，铝合金窗，物 钢金窗，物业外观条
铝合金窗，物业外
业外观条件较好 业外观条件较好 件较好
观条件较好
中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度较
公共装修
较高 较高 较高 高
中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度较
实 室内装修
较高 较高 较高 高
物
状 配备有 2 部客梯、 配备有电梯、中央 配备有电梯、中央
况 配备有电梯、中央空
中央空调、网络接 空调、网络接线、 空调、网络接线、
调、网络接线、监控
设施设备 线、监控系统、消 监控系统、消防栓 监控系统、消防栓
系统、消防栓等设
防栓等设施，设施 等设施，设施设备 等设施，设施设备
施，设施设备较完善
设备较完善 较完善 较完善
层高 正常层高 正常层高 正常层高 正常层高
由专业物业公司 由专业物业公司
物业管理 由专业物业公司管 由专业物业公司管
管理，服务水平较 管理，服务水平较
水平 理，服务水平较好 理，服务水平较好
好 好
空间布局合理，便 空间布局合理，便 空间布局合理，便 空间布局合理，便于
空间布局
于使用 于使用 于使用 使用
房屋成新
8 成新 8 成新 8 成新 8 成新
率
权 产权性质 完善 完善 完善 完善
益 有租户，租约至
状 出租情况 2020 年底，租金比 空置，无租户 空置，无租户 有租户，年底到期
况 市场租金偏低
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4. 编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异，确定可比实例各因素的相应指
数，详见下表：
比较法比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
道里区西 道里区花圃 道里区尚志 道里区西十
对象名称 八道街 12 街花圃大厦 大街宝捷广 道街 29 号 ——
号7层 1-4 层 场 1-3 层 1-7 层
交易价格（元/
待估 20060 20336 19619 ——
平方米）
估价对象与可比案例的交易时间
交易日期 100 100 100 100 相近，因此确定估价对象与可比实
例该因素指数均为 100；
可比实例均为正常交易，故不予修
交易状况 100 100 100 100
正，交易情况指数均为 100；
分为高、较高、一般、较低、低五
个级别，以估价对象该因素指数为
办公聚 100，各可比实例与之相比，每上
100 95 95 100
集度 升或下降一个级别，则指数增加或
减小 5，确定可比实例 1、2、3 该
因素指数分别为 95、95、100；
分为好、较好、一般、较差、差五
交通条 个级别，估价对象与各可比实例该
100 100 100 100
件 因素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例该因素一
基础设
100 100 100 100 致，因此确定估价对象与可比实例
区 施条件
位 该因素指数均为 100；
状 分为完善、较完善、一般、较不完
况
善、不完善五个级别，估价对象与
商务配
100 100 100 100 各可比实例该因素一致，因此确定
套设施
估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五
周边环 个级别，估价对象与各可比实例该
100 100 100 100
境 因素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五
临街道 个级别，以估价对象该因素指数为
100 100 102 98
路状况 100，各可比实例与之相比，每上
升或下降一个级别，则指数增加或
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
减小 2，确定可比实例 1、2、3 该
因素指数分别为 100、102、98；
根据楼层对其价值的影响，以估价
所在楼 对象该因素指数为 100，可比实例
100 106 106 103
层 1、2、3 该因素指数分别为 106、
106、103；
估价对象与各可比实例该因素一
朝向 100 100 100 100 致，因此确定估价对象与可比实例
该因素指数均为 100；
根据建筑面积对其价值的影响，以
建筑面 估价对象该因素指数为 100，可比
100 103 99 100
积(㎡) 实例 1、2、3 该因素指数分别为
103、99、100；
估价对象与各可比实例该因素一
建筑结
100 100 100 100 致，因此确定估价对象与可比实例
构
该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五
物业外 个级别，估价对象与各可比实例该
100 100 100 100
观 因素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例公共装修
公共装
100 100 100 100 及成新相近，因此确定估价对象与
修
可比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例室内装修
室内装
100 100 100 100 及成新相近，因此确定估价对象与
实 修
物 可比实例该因素指数均为 100；
状 将设施状况分为完善、较完善、一
况
般、较不完善、不完善五个等级，
设施设
100 100 100 100 估价对象与各可比实例该因素一
备
致，因此确定估价对象与可比实例
该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例层高相近，
层高 100 100 100 100 因此确定估价对象与可比实例该
因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五
物业管 个级别，估价对象与各可比实例该
100 100 100 100
理水平 因素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
分为合理、较合理、一般、较不合
理、不合理五个级别，估价对象与
空间布
100 100 100 100 各可比实例该因素一致，因此确定
局
估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
估价对象与各可比实例房屋成新
房屋成
100 100 100 100 率相近，因此确定估价对象与可比
新率
实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例该因素一
产权性
100 100 100 100 致，因此确定估价对象与可比实例
质
权 该因素指数均为 100；
益
状 根据出租情况对其价值的影响，以
况 出租情 估价对象该因素指数为 100，可比
100 102 102 102
况 实例 1、2、3 该因素指数分别为
102、102、102。
修正系数(∏) 0.9452 0.9641 0.9713 三个可比实例比较价格较为接近，
可比实例比较价格 18961 19606 19056 故本次估价选取三者的简单算术
比准权重 1/3 1/3 1/3 平均数为比较法最终结果
比较价值（元/平方米） 19208 ——
建筑面积（平方米） 1485 ——
比较总价（万元） 2852 =比较价值×建筑面积÷10000
根据对区域内同类房地产市场的
第二层评估单价
24010 调查，确定第二层单价为七层单价
（元/平方米）
的 125%
第二层建筑面积（平方米） 1486 ——
=第二层评估单价×第二层建筑面
第二层评估总价（万元） 3568
积÷10000
根据对区域内同类房地产市场的
第一层评估单价 调查，确定第一层单价为二层单价
48980
（元/平方米） 的 2 倍，且一层面积较小，单价调
整 102%
第一层建筑面积（平方米） 417 ——
=第一层评估单价×第一层建筑面
第一层评估总价（万元） 2042
积÷10000
=第一层总价+第二层总价+第七层
评估总价（万元） 8462
总价
（三）收益法测算估价对象房地产价值
收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即
预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值
的方法。
1. 计算公式
A 1 +
A(1 + ) 1
V= [1 ( )]+ [1 ] + V′
Y 1+Y Y(1 + Y)
(1 + Y)()
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其中：V——房地产在价值时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率（折现率）
g——净收益逐年递增的比例
n——房地产的收益年限
t——收益递增年限
V'——剩余建筑物价值折现
测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
2. 租金水平的确定
（1）7 层租金水平的确定
根据估价委托人提供的《租赁情况说明》，估价对象于价值时点存
在租赁权，租约期内租金水平以《租赁情况说明》确定，租约期外租
金水平以估价人员对周边房地产市场行情的调查及预测确定。
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产日租金水平在 2-2.6 元/平方米，估价人员从掌握的
租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象于价值时点的日
租金水平为 2.4 元/平方米，考虑周边房地产市场上升的行情，按每年
2%的递增比率，上涨 2 年，故租约期结束后起始日租金水平为 2.5 元/
平方米。租金内涵不包括物业费、水、电、暖等费用。
市场租金案例
建筑面积 日租金（元/ 统一为含税租金
项目名称 所在楼层 调查到租金内涵
（㎡） 平方米） （元/㎡/日）
企业出租，不含增值
花圃大厦 1-4 层 1900 2 税，出租企业按简易计 2.1
税方式缴纳
东七道街哈威 正常税费负担，含税租
4层 2100 2.6 2.6
广场 金
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建筑面积 日租金（元/ 统一为含税租金
项目名称 所在楼层 调查到租金内涵
（㎡） 平方米） （元/㎡/日）
企业出租，不含增值
尚志大街宝捷
1-3 层 3700 2 税，出租企业按简易计 2.1
广场
税方式缴纳
租金条件指数表
日租金（元 区位修 实物修 日比较租
项目名称 物业名称 区位状况 实物状况
/平方米） 正指数 正指数 金（元/㎡）
钢混结构高层
位于花圃
可比实例 建筑，成新度
花圃大厦 2.1 街，区位状 90 100 2.3
一 较高，实物状
况一般
况较好
钢混结构高层
临近中央
可比实例 东七道街 建筑，成新度
2.6 大街，区位 100 100 2.6
二 哈威广场 较高，实物状
状况好
况较好
钢混结构高层
位于尚志
可比实例 尚志大街 建筑，成新度
2.1 大街，区位 90 100 2.3
三 宝捷广场 较高，实物状
状况一般
况较好
钢混结构高层
道里区西 临近中央
建筑，成新度
估价对象 八道街 12 待估 大街，区位 100 100 2.4
较高，实物状
号7层 状况好
况较好
（2）1-2 层租金水平的确定
估价对象 1-2 层于价值时点存在租赁他项权利，因原租赁合同已
到期，承租方续期一季度，租赁期限为 2019 年 1 月 3 日至 2019 年 4
月 3 日，尚未签订续期租赁合同，考虑到剩余租期较短，且估价委托
人未能提供租赁合同，故本次评估不考虑该租赁情况对估价结果的影
响。
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产一层日租金水平在 5-8 元/平方米，估价人员从掌握
的租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象一层于价值时
点的日租金水平为 5.9 元/平方米。租金内涵不包括物业费、水、电、
暖等费用。
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项目名 日租金（元 区位修 实物修 比准租金
物业名称 区位状况 实物状况
称 /平方米） 正指数 正指数 （元/㎡）
普通装修，
可比实 西十二道街 临中央大
6.2 110 实物状况 100 5.6
例一 37-1 号 街，区位好
较好
普通装修，
可比实 西十二道街 临中央大
6.5 110 实物状况 100 5.9
例二 45 号 街，区位好
较好
距离中央
可比实 西十五道街某 毛坯，实物
4.5 大街较远， 80 90 6.3
例三 门市 状况一般
区位较差
靠近中央 普通装修，
估价对 道里区西八道
待估 大街，区位 100 实物状况 100 5.9
象 街 12 号 1 层
较好 较好
用平均租金算多层商业均价
楼层 面积（平方米） 比例 日租金（元/㎡） 总租金（元）
1 417 1 5.9 2460.3
2 1486 0.5 3.0 4458
合计 1903 —— —— 6918.3
1-2 层平均租金 —— —— 3.6
3. 收益法估价测算汇总表
收益法估价测算汇总表（7 层）
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2021.1.1- 2032.1.1-
项目 说明
号 2020.12.31 2031.12.31 2043.6.1
年房地产有效
1 350.4 839.57 1007.48 1=(2)-(3)+(4)。
毛收入
根据估价委托人提供的有关资料，估价
对象存在租约限制,租约期内为固定租
金 0.96 元/平方米日；租约期结束后
租金根据市场租金进行预测，依据估价
人员对估价对象所在区域同类物业市
日租金(元/平 场的调查，经测算确定其于价值时点租
⑴ 0.96 2.5 3
方米日) 金水平为 2.4 元/平方米日，预计自价
值时点起 12 年市场租金每年增长 2%，
之后保持稳定，故确定估价对象于租约
期结束之日租金水平为 2.5 元/平方米
日。租金内涵不包括物业费、水、电、
暖等费用。
年房地产潜在 按 365 天/年计算，如第一年 0.96×
⑵ 350.4 912.5 1095
毛收入 365=350.4 元/平方米，后续各年同理
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序 2019.1.4- 2021.1.1- 2032.1.1-
项目 说明
号 2020.12.31 2031.12.31 2043.6.1
计算。
空置造成的租 指房屋在出租过程中遇到没有出租出
⑶ 0.00 75.00 90.00
金损失 去的空置期,按 30 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存
款利率测算,如第一年租赁保证金利息
⑷ 其他收入 0.00 2.07 2.48
收入为 0.96×60×1.5%×(365-30)÷
365=0 元/平方米，以后各年同理计算。
2 年运营费用 66.17 124.69 247.12 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的
修缮费用，按建筑重置成本的 0.3%测
⑴ 维修费 12.00 12.00 12.00 算，重置成本根据成本法估算为 4000
元/平方米，则 4000×0.3%=12 元/平方
米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的
费用,按有效毛收入的 1%测算，如第一
⑵ 管理费 3.50 8.40 10.07
年 350.4×1%=3.5 元/平方米,以后各
年同理计算
包括增值税及附加，增值税根据《关于
全面推开营业税改征增值税试点的通
知》(财税[2016]36 号）、《财政部税
务总局关于调整增值税税率的通知》
【财税〔2018〕32 号】进行计算，增
值税=销项税额-进项税额；出租不动产
税率为 10%，则销项税额=年房地产有
⑶ 增值税及附加 0.00 0.00 102.31 效毛收入÷1.10×10%；进项税额由购
入房地产价款产生，税率为 10%，即进
项税额=收益价值÷1.10×10%，在进项
税额大于或等于销项税额期间，增值税
为 0，直至进项税费抵扣完为止。进项
税扣完之后增值税及附加=（年房地产
有效毛收入-其他收入）÷ 1.1*10%*
（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产
⑷ 房产税 38.23 91.36 109.64
有效毛收入的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实
际占用的土地面积为计税依据，依照规
城镇土地使用
⑸ 8.89 8.89 8.89 定税额 24 元/平方米计算征收,该项目
税
容积率为 2.7,则每建筑平方米为 24÷
2.7=8.89 元。"
印花税可按扣减其他收入后的年房地
⑹ 印花税 0.35 0.84 1.01 产有效毛收入的 0.1%计算，如第一年
为(350.4-0)×0.1%=0.35 元/平方米，
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序 2019.1.4- 2021.1.1- 2032.1.1-
项目 说明
号 2020.12.31 2031.12.31 2043.6.1
以后各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产
避免意外损失而向保险公司支付的费
⑺ 保险费 3.20 3.20 3.20
用，可按年房屋现值的 1‰计,即 4000
×0.8×1‰=3.2 元/平方米。
年租金净收益
3 284.23 714.88 760.36 3=1-2。
(A)
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬
率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风
险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性
补偿－投资带来的优惠
无风险报酬率取价值时点同期国家一
4 报酬率(Y) 5.0% 5.0% 5.0%
年期存款利率 1.5%；投资风险补偿、
管理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资
带来的优惠合计为 3.5%。
报酬率 R＝1.5%＋3.5%＝5%。租约期内
由于风险相对较低，故租约期内报酬率
下调 0.5%，为 5%。
净收益逐年递 结合该区域房屋租售的调查及预测情
5 0% 2% 2%
增比率(g) 况确定。
可获收 剩余土地使用年限短于建筑物剩余经
6 益年限 2 10 12.4 济寿命，根据“孰短原则”，以剩余土
（年
n 地使用年限作为可获收益年限。
）
递增年 结合该区域房屋租售的调查及预测情
7 0 10 0
限（t） 况确定。
单位：元/平方米，第一段 284.23÷
(5%-0%)×｛1-［(1+0%)÷(1+5%)］^0｝
+284.23÷5%×(1+0%)^0÷(1+5%)^0×
租金收 ［1-1÷(1+5%)^(2-0)］=528.5 元/平
分段
8 益价值 528.5 5438.99 3843.8 方米，第二段｛÷(0%-0%)×｛1-［(1+0%)
单价
折现 ÷(1+0%)］^0｝+÷0%×(1+0%)^0÷
(1+0%)^0×［1-1÷(1+0%)^(-0)］｝
/(1+0%)^2=元/平方米,以后各段同理
计算。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标
和建筑市场价格走势，结合估价对象的
剩余建 单价 建筑结构、设备安装及装修水平等实际
9 筑物价 （V' 424.67 情况，确定估价对象建筑物于土地使用
值折现 ） 权终止之日的建筑重置成本为 4400 元
/平方米。根据估价人员实地查勘，估
价对象维护状况较好，故预测至土地使
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项目 说明
号 2020.12.31 2031.12.31 2043.6.1
用权终止之日，仍能正常使用，并遵循
谨慎原则，确定其成新率为可正常使用
的最低成新率 40%。并结合该区域房屋
租售的调查情况，采用安全利率加风险
调整值方法确定建筑物的报酬率 Y'为
6%。
单价 =租金收益价值折现之和+剩余建筑物
10236
收益价 （V） 价值折现
10
值 单位：万元,可收益建筑面积为 1485
总价 1520
平方米。
收益法估价测算汇总表（1-2 层）
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2033.1.4-
项目 说明
号 2032.1.3 2043.6.1
年房地产有效
1 1208.97 1578.38 1=(2)-(3)+(4)。
毛收入
根据估价委托人提供的有关资料，没有租约限制。
依据估价人员对周边房地产市场行情的调查及预
测，确定估价对象房地产于价值时点出租租金水
日租金(元/平
⑴ 3.6 4.7 平为 3.6 元/平方米日。增值税进项税额抵扣完
方米日)
后阶段，起始租金为 3.6×［(1+2%)^13］=4.7 元
/平方米日。租金内涵不包括物业费、水、电、
暖等费用。
年房地产潜在 按 365 天/年计算，如第一年 3.6×365=1314 元/
⑵ 1314 1715.5
毛收入 平方米，以后各年同理计算。
空置造成的租 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置
⑶ 108.00 141.00
金损失 期,按 30 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存款利率测
算,如第一年租赁保证金利息收入为 3.6×60×
⑷ 其他收入 2.97 3.88
1.5%×(365-30)÷365=2.97 元/平方米，以后各年
同理计算。
2 年运营费用 172.95 377.48 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，
按建筑重置成本的 0.4%测算，重置成本根据成本
⑴ 维修费 16.00 16.00
法估算为 4000 元/平方米，则 4000×0.4%=16 元/
平方米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按有
⑵ 管理费 12.09 15.78 效 毛 收 入 的 1% 测 算 ， 如 第 一 年 为 1208.97 ×
1%=12.09 元/平方米，以后各年同理计算。
包括增值税及附加，增值税根据《关于全面推开
⑶ 增值税及附加 0.00 160.28
营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36
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序 2019.1.4- 2033.1.4-
项目 说明
号 2032.1.3 2043.6.1
号）、《财政部税务总局关于调整增值税税率的
通知》【财税〔2018〕32 号】进行计算，增值税=
销项税额-进项税额；出租不动产税率为 10%，则
销项税额=年房地产有效毛收入÷1.10×10%；进
项税额由购入房地产价款产生，税率为 10%，即进
项税额=收益价值÷1.10×10%，在进项税额大于
或等于销项税额期间，增值税为 0，直至进项税费
抵扣完为止。进项税扣完之后增值税及附加=（年
房 地 产 有 效 毛 收 入 - 其 他 收 入 ） ÷ 1.1*10%*
（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产有效毛收入
⑷ 房产税 131.56 171.76
的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实际占用的
城镇土地使用 土地面积为计税依据，依照规定税额 24 元/平方
⑸ 8.89 8.89
税 米计算征收,该项目容积率为 2.7,则每建筑平方
米为 24÷2.7=8.89 元。
印花税可按扣减其他收入后的年房地产有效毛收
⑹ 印花税 1.21 1.57 入的 0.1%计算，如第一年为(1208.97-2.97)×
0.1%=1.21 元/平方米，以后各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损
⑺ 保险费 3.20 3.20 失而向保险公司支付的费用，可按年房屋现值的
1‰计,即 4000×0.8×1‰=3.2 元/平方米。
年租金净收益
3 1036.02 1200.90 3=1-2。
(A)
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋
管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优
惠
4 报酬率(Y) 5.0% 5.0%
无风险报酬率取价值时点同期国家一年期存款利
率 1.5%；投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流
动性补偿及投资带来的优惠合计为 3.5%。报酬率
R＝1.5%＋3.5%＝5%。
净收益逐年递
5 2% 2% 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
增比率(g)
可获收 剩余土地使用年限短于建筑物剩余经济寿命，根
6 益年限 13 11.4 据“孰短原则”，以剩余土地使用年限作为可获
n 年 收益年限。
递增年
7 13 11.4 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
限（t）
租金收 单位：元/平方米，第一段 1036.02÷(5%-2%)×｛1-
分段
8 益价值 10842.74 5973.89 ［(1+2%)÷(1+5%)］^13｝+1036.02÷5%×
单价
折现 (1+2%)^13÷(1+5%)^13×［1-1÷
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序 2019.1.4- 2033.1.4-
项目 说明
号 2032.1.3 2043.6.1
(1+5%)^(13-13)］=10842.74 元/平方米，第二段
｛1200.9÷(5%-2%)×｛1-［(1+2%)÷(1+5%)］
^11.4｝+1200.9÷5%×(1+2%)^11.4÷
(1+5%)^11.4×［1-1÷(1+5%)^(11.4-11.4)］｝
/(1+5%)^13=5973.89 元/平方米。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标和建筑市场
价格走势，结合估价对象的建筑结构、设备安装
及装修水平等实际情况，确定估价对象建筑物于
土地使用权终止之日的建筑重置成本为 4400 元/
剩余建 单价
平方米。根据估价人员实地查勘，估价对象维护
9 筑物价 （V' 424.67
状况较好，故预测至土地使用权终止之日，仍能
值折现 ）
正常使用，并遵循谨慎原则，确定其成新率为可
正常使用的最低成新率 40%。并结合该区域房屋租
售的调查情况，采用安全利率加风险调整值方法
确定建筑物的报酬率 Y'为 6%。
单价
收益价 17241 =租金收益价值折现+剩余建筑物价值折现
10 （V）
值
总价 3281 单位：万元,可收益建筑面积为 1903 平方米。
4、收益法测算结果汇总
由上文测算得到收益法测算结果为：
估 价 对 象 价 值 = 估 价 对 象 7 层 价 值 + 估 价 对 象 1-2 层 价 值
=1520+3281=4801 万元
六、估价结果确定
（一）估价结果确定过程
采用不同估价方法测算估价对象的价值，结果如下：
项目 估价方法 测算结果（万元）
比较法 8462
估价对象
收益法 4801
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。两
种方法求取的房地产价值各有特点，从不同的角度说明了估价对象价
格水平的高低。比较法从市场角度出发，从实际交易角度体现其房地
产价值，收益法从租金收益的角度体现其房地产价值，估价对象周边
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市场交易活跃，成交价格透明度较高，且该区域同类物业的租售比失
调，因而比较法评估结果更接近估价对象房地产价值，故本次评估选
取比较法结果为最终评估价值，即估价对象评估价值=8462 万元。
单位建筑面积价值=评估总价值×10000÷建筑面积=8462×10000
÷3388=24976（元/平方米）
（二）估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：3388 平方米
估价对象市场价值总额：8462 万元
大写金额：捌仟肆佰陆拾贰万元整
单位建筑面积价值：24976 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 417 48980 2042
二层 1486 24010 3568
七层 1485 19208 2852
合计 3388 —— 8462
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、买方交易税费及其他应付费用等。
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附 件
1.估价委托书（复印件）
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘照片
4.《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567
号】（复印件）
5.可比实例位置示意图和外观照片
6.专业帮助情况和相关专业意见
本次估价没有专业帮助，未依据相关专业意见。
7.估价委托人营业执照（复印件）
8.房地产估价机构营业执照（复印件）
9.房地产估价机构资质证书（复印件）
10. 注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
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附件 2 估价对象位置示意图
附件 3 估价对象实地查勘照片
所在楼外观 临路状况
一层室内现状（一） 一层室内现状（二）
二层室内现状（一） 二层室内现状（二）
七层室内现状（一） 七层室内现状（二）
附件 5 可比实例位置示意图和外观照片
一、 可比实例位置示意图：
二、 可比实例外观照片：
案例 1 案例 2 案例 3
No: 524135506400
房地产估价报告
估 价 项 目 名 称 ： 华电能源股份有限公司所属位于黑龙江省哈
尔滨市道里区西八道街 12 号 3-6 层办公房地
产市场价值评估
估 价 报 告 编 号 ： 仁达房估字【2019】第 201901107000785 号
估 价 委 托 人 ： 华电能源股份有限公司
房地产估价机构： 北京仁达房地产评估有限公司
注册房地产估价师： 王 巧（注册号：1120180022）
张春慧（注册号：1120170002）
估价报告出具日期： 二〇一九年一月十八日
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致估价委托人函
华电能源股份有限公司：
承蒙委托，我公司对贵公司所属位于黑龙江省哈尔滨市道里区西
八道街 12 号 3-6 层办公房地产的市场价值进行了评估，为估价委托人
拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
建筑面积：5950.72 平方米
单位建筑面积价值：18414 元/平方米
估价对象市场价值总额：10958 万元
大写金额：壹亿零玖佰伍拾捌万元整
（货币种类：人民币）
特别提示：
1. 上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费
用等。
2. 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告
书全文。
北京仁达房地产评估有限公司
法定代表人：
（签章）
二〇一九年一月十八日
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目 录
估价师声明 ..........................................................................................1
估价假设和限制条件 ..........................................................................2
估价结果报告 ......................................................................................5
一、估价委托人 ................................................................................... 5
二、房地产估价机构 ........................................................................... 5
三、估价目的........................................................................................ 5
四、估价对象........................................................................................ 5
五、价值时点........................................................................................ 7
六、价值类型........................................................................................ 8
七、估价原则........................................................................................ 8
八、估价依据........................................................................................ 9
九、估价方法...................................................................................... 10
十、估价结果...................................................................................... 11
十一、注册房地产估价师 ................................................................. 11
十二、实地查勘期 ............................................................................. 11
十三、估价作业期 ............................................................................. 12
估价技术报告 ....................................................................................13
一、估价对象描述与分析 ................................................................. 13
二、市场背景描述与分析 ................................................................. 15
三、估价对象最高最佳利用分析 ..................................................... 22
四、估价方法适用性分析 ................................................................. 22
五、估价测算过程 ............................................................................. 23
六、估价结果确定 ............................................................................. 31
附 件 ..............................................................................................35
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 目录
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估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准
确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或
潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估
价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行
估价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、一般假设：
1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关
法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇
有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状况
在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
6.本次评估估价对象涉及土地登记及房屋权属登记等情况均以
估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0295183 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
7.根据估价委托人提供的资料及《估价委托书》，估价对象于价
值时点不存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实际情况
不符，估价报告需做相应调整。
8.本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，由
于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，同
时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师
无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次
评估除有特殊说明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料
复印件。注册房地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、
估价委托人提供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、
权利、义务的真实性、完整性、时效性。
9.以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。
10. 注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价
对象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价
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对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露
及难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况
最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
二、未定事项假设：
根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 2.7，根据
估价委托人提供的《估价委托书》并结合本次评估估价目的，本次评
估设定估价对象容积率为 2.7, 并以此为估价前提。
三、背离事实假设：
无背离事实假设。
四、不相一致假设：
无不相一致假设。
五、依据不足假设：
无依据不足假设。
六、估价报告使用限制：
1.本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产市
场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机
构咨询后作必要修正甚至重新估价。
2.本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的房
地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
3.本次报告估价结果中总价值为单位建筑面积价值乘以建筑面
积并以“万元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的总价再除
以建筑面积返算单价，由于取整位数不同，单值会产生细微误差。本
报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的单
价不影响估价结果的客观准确性。
4.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中
计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不
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完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。
5.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价
师签字后方可使用。
6.未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及
任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
7.本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
8.本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内有
效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构
对此结果造成的损失不承担责任。
9.本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。
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估价结果报告
一、估价委托人
公司名称：华电能源股份有限公司
住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座
法定代表人：董凤亮
联系人：于淼
联系电话：0451-82599509
二、房地产估价机构
北京仁达房地产评估有限公司
土地资质级别：全国执业
机构注册号：A201111008
房产资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2013]069 号
法定代表人：于京博
联 系 人：刘鹏
联系电话：（010）88395886
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401
室
三、估价目的
为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象概况
估价对象为华电能源股份有限公司所属的位于黑龙江省哈尔滨市
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道里区西八道街 12 号 3-6 层房地产，包括房屋建筑物及其分摊土地使
用权，总建筑面积为 5950.72 平方米，房地产用途为办公。
（二）权益状况
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0295183 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司，至价值时点，估价对象剩
余土地使用年限为 24.4 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0295183 号
权利人 华电能源股份有限公司
共有情况 单独所有
房屋坐落 道里区西八道街 12 号 3-6 层
登记时间 2018 年 10 月 27 日
不动产单元号 230102 010002 GB00018 F00030025
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/市场化商品房
用途 其他商服用地/办公
面积 共有宗地面积 5122.41 ㎡/房屋建筑面积 5950.72 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2043 年 06 月 01 日止
房屋结构：钢筋混凝土结构 分摊土地面积：384.64 平方米；
权利其他状况 总层数：32，所在层：3-6；建成年份：2000 年；
产权来源：继受取得
附记 变更登记。原证号：里 00060103。使用面积：4393.62 平方米。
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不
动产权第 0295183 号】及《估价委托书》，估价对象于价值时点不存在
抵押权，存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 折合日租 租金支
位置 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 金（元/㎡） 付方式
哈尔滨美联 本次评估范
龙电大厦 2011.1.1-
美容管理有 5132 180 0.96 季付 围为其中的
3-7 层 2020.12.31
限公司 第 3-6 层
除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况
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1. 土地实物状况
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市道里区西八道街 12 号，土地
四至为东至龙电公寓、南至西九道街、西至哈尔滨俊朗中央大酒店、
北至西八道街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
2. 建筑物实物状况
估价对象所属龙电大厦，为综合楼，该大厦竣工于 2000 年，钢筋
混凝土结构建筑，总楼层为 32 层。估价对象位于第 3-6 层，层高 3
米，朝向南北，根据《房屋面积测量报告》各层建筑面积如下：
所在楼层 建筑面积（平方米）
3层 1509.23
4层 1528.25
5层 1456.62
6层 1456.62
合计 5950.72
估价对象现出租给哈尔滨美联美容管理有限公司使用，分别用作
健身房和美容院。装修情况如下：
外墙面：贴墙砖；
室内为现租户重新统一装修：内墙面部分贴壁纸、部分刷涂料，
地面部分地砖、部分木地板，顶棚为石膏板吊顶，室内装修成新度约
9 成。
该写字楼配备设施设备有：电梯、网络接线、监控系统、消防栓
等设施，设施设备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
五、价值时点
2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）
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六、价值类型
本次评估的价值是估价对象在价值时点 2019 年 1 月 4 日在假设及
限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价
值。
七、估价原则
在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：
1. 独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估
价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果
不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产
估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。
2. 合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为
前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵
循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地
产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土
地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允
许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的
价格政策。
3. 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价
格的原则。
4. 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一
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供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地
产所处的区域范围。
5. 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的
合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
4. 《中华人民共和国资产评估法》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（二）技术标准
1. 《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】
2. 《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】
（三）估价委托人提供的有关资料
1. 《估价委托书》（原件）
2. 《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0295183
号】（复印件）
3. 《租赁情况说明》（复印件）
4. 《房屋面积测量报告》（复印件）
5. 估价委托人《企业法人营业执照》（复印件）
（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获
取的资料等
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九、估价方法
根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有比较法、收益法、假
设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员
在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法
作为本次评估的基本方法。
（一）本次估价所选取方法的理由
1. 选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2. 选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1. 估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，
故未选取成本法。
2. 由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故未选取假设开发法。
（三）估价方法定义
1. 比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或
价格的方法。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
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十、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
建筑面积：5950.72 平方米
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法
比较法 收益法
相关结果
方 法 权 重 1 0
单位建筑面积价值（元/平方米） 18414 9807
测算结果
总价（万元） 10958 5838
单位建筑面积价值（元/平方米） 18414
评估价值
总价（万元） 10958
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签 名 签名日期
王 巧 1120180022 年 月 日
张春慧 1120170002 年 月 日
十二、实地查勘期
2019 年 1 月 4 日
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十三、估价作业期
2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日
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估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况描述与分析
1. 位置状况描述与分析
估价对象位于黑龙江省哈尔滨市道里区西八道街 12 号，南侧临西
九道街大街，北侧临西八道街，地处中央大街西侧，地理位置较好。
2. 交通状况描述与分析
估价对象临西八道街、西九道街，道路通达度较好，周边周边公
交线路有 16、23、53、64、101、118 等,交通便捷度较好；估价对象
所在项目地下车位充足，停车方便度较高。综合认为交通便捷度较好。
3. 外部配套设施状况描述与分析
（1）基础设施状况
估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。
（2）商务配套设施状况
估价对象周边有浦发银行、中国银行、中国银行农业银行、中国
工商银行、邮政储蓄银行等多个银行网点，商务设施较完善。
4. 环境状况描述与分析
估价对象周边绿化率较高，区域内街道整洁，无污染源，以商业、
办公为主，总体环境状况较好。
（二）权益状况描述与分析
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0295183 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司，至价值时点，估价对象剩
余土地使用年限为 24.4 年，证载情况详见下表。
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不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0295183 号
权利人 华电能源股份有限公司
共有情况 单独所有
房屋坐落 道里区西八道街 12 号 3-6 层
登记时间 2018 年 10 月 27 日
不动产单元号 230102 010002 GB00018 F00030025
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/市场化商品房
用途 其他商服用地/办公
面积 共有宗地面积 5122.41 ㎡/房屋建筑面积 5950.72 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2043 年 06 月 01 日止
房屋结构：钢筋混凝土结构 分摊土地面积：384.64 平方米；
权利其他状况 总层数：32，所在层：3-6；建成年份：2000 年；
产权来源：继受取得
附记 变更登记。原证号：里 00060103。使用面积：4393.62 平方米。
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不
动产权第 0295183 号】及《估价委托书》，估价对象于价值时点不存在
抵押权，存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 折合日租 租金支
位置 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 金（元/㎡） 付方式
哈尔滨美联 本次评估范
龙电大厦 2011.1.1-
美容管理有 5132 180 0.96 季付 围为其中的
3-7 层 2020.12.31
限公司 第 3-6 层
除此之外，未发现其他权利的存在。
3. 权益状况分析
估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项
权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况描述与分析
1. 土地实物状况描述与分析
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市道里区西八道街 12 号，土地
四至为东至龙电公寓、南至西九道街、西至哈尔滨俊朗中央大酒店、
北至西八道街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
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水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对开发建设无不良
影响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。
2. 建筑物实物状况描述与分析
估价对象所属龙电大厦，为综合楼，该大厦竣工于 2000 年，钢筋
混凝土结构建筑，总楼层为 32 层。估价对象位于第 3-6 层，层高 3
米，朝向南北，根据《房屋面积测量报告》各层建筑面积如下：
所在楼层 建筑面积（平方米）
3层 1509.23
4层 1528.25
5层 1456.62
6层 1456.62
合计 5950.72
估价对象现出租给哈尔滨美联美容管理有限公司使用，分别用作
健身房和美容院。装修情况如下：
外墙面：贴墙砖；
室内为现租户重新统一装修：内墙面部分贴壁纸、部分刷涂料，
地面部分地砖、部分木地板，顶棚为石膏板吊顶，室内装修成新度约
9 成。
该写字楼配备设施设备有：电梯、网络接线、监控系统、消防栓
等设施，设施设备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因
素认为实物状况较好。
二、市场背景描述与分析
（一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况
2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反
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映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中求
进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问
题，推动经济持续平稳健康发展。
前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值
链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、
15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌
达到 670 亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期 2.5 个百分点，
医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加
值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业
保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时
尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王国接待游客超过 60 万人次，哈马
吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人
次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮
政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递
业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。
前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业
项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，
加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创
新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技
术合同成交额达 70.3 亿元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。
同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动
能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。
（二）房地产相关政策
●全国房地产政策
1. 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，
因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城
市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为
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促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部
现就有关事项通知如下：
①坚持调控目标不动摇、力度不放松
各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，
认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标
任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，
确保房地产市场平稳健康发展。
②加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化
情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策
措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合
理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标
纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市
要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备
案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调
发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和
人口有序流动，促进职住平衡。
③抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。
切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的
比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止
地价推涨房价。
热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例
建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供
应，确保公租房用地供应。力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、
共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
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热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土
地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权
的国有土地可作为租赁住房用地，6 月底前，北京、上海、广州、深
圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑
州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展
租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，
6 月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
④切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化
对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用
于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强
住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
⑤大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处
捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。
要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一
起，并向社会公布，形成震慑。
⑥加强舆论引导和预期管理
各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；
加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉
打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息
等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
⑦进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体
责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，
细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落
实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、
市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
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2. 央行年内第三次定向降准，可释放约 7000 亿流动性
2018 年 6 月 24 日，中国人民银行进行第三次定向降准， 主要有
两方面内容：一是自 2018 年 7 月 5 日起，下调工行、农行、中行、建
行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份
制商业银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 5000
亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的
社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债
转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政
储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存
款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 2000 亿元，主要用于支持相
关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业
融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企
业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
●哈尔滨市房地产政策
2018 年 5 月 5 日，哈尔滨市人民政府办公厅颁布《哈尔滨市人民
政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【哈政办规
[2018]12 号】，为认真贯彻落实国家和省、市有关房地产健康发展的
决策部署，经市政府同意，现就进一步加强哈尔滨市房地产市场调控
工作通知如下：
（1）有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地
供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制
定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，
适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区
旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相
对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，
并根据市场状况适时进行调整。
（2）实行区域性限售政策。自即日起，在主城区 6 区（道里区、
南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设
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单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网
签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间
赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。
（3）提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现
有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。
此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔
滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，
或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付
款并取得资金票据的，仍执行调整前公积金个人贷款还贷能力系数。
（4）严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信
贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运
行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资
和投机购房需求。
（5）强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品
房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一
价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行
为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中
介机构，由市场监管部门依法清出市场。
（三）哈尔滨市 2018 年房地产市场总体状况
1.土地市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共推出各类用地 92 宗，共计 342.4 万
平方米，同比减少 29.79%。其中，推出住宅用地 39 宗，共计 224.1
万平方米，同比增加 44.36%；商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共成交各类用地 73 宗，共计 275.9 万
平方米，同比减少 37.10%。其中，成交住宅用地 33 宗，共计 197.3
万平方米，同比增加 35.00%；商办用地 16 宗，共计 21.1 万平方米，
同比减少 82.97%。
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2018 年 1-12 月，哈尔滨市共收入土地出让金 153.2 亿元，同比
增长 20.30%。其中，住宅用地出让金为 141.0 亿元，同比增长 73.37%；
商办用地出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地楼面均价为 2618 元/平方米，
同比上升 49.33%。其中，住宅用地楼面均价为 2884 元/平方米，同比
上升 24.88%；商办用地楼面均价为 2125 元/平方米，同比上升 20.06%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地平均溢价率为 30.62%，比上
年同期下降 29.83 个百分点。其中，住宅用地溢价率为 34.14%，比上
年同期下降 32.72 个百分点。商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期
下降 62.53 个百分点。
2.房产市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨商品住宅销售面积为 436.86 万平方米，
同比下降 29.21%。
2018 年 12 月，哈尔滨商品住宅价格为 8417 元/平米，环比上涨
6.64%，同比下跌 17.65%。从价格段来看，单价 4000（含）-6000 元/
平方米段销售套数占比最高，较 11 月下降 5.6 个百分点，达 25.1%。
其次为 8000（含）-10000 元/平方米价格段，占比为 19.6%；从户型
面积来看，80(含)-90 平方米面积段销售套数占比最高，达 21.9%，较
11 月提高 0.3 个百分点。其次为 100(含)-120 平方米面积段，占比为
17.7%。
（四）哈尔滨市 2018 年商业办公用房房地产市场状况
2018 年，哈尔滨市共推出商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。其中，成交 16 宗，共计 21.1 万平方米，同比减少
82.97%；出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%；楼面均价为 2125 元/
平方米，同比上升 20.06%；商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期下
降 62.53 个百分点。
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三、估价对象最高最佳利用分析
（一）法律上允许
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原
则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价
对象《不动产权证书》证载用途为办公，实际用途为办公，法律上允
许。
（二）技术上可能
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上
无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要指房屋建筑工程方面
的技术。本项目规划建设为钢混结构高层综合楼，而目前施工的技术
手段完全能满足其建筑要求。
（三）财务上可行
确定房地产最高最佳使用时，还应注意财务上可行，不能通过不
经济的方式来实现房地产的最高最佳使用。即在各种可能的使用方式
中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而
能获得最大收益的使用方式。从估价对象所处区域看，为商务金融区
域，其建设成综合楼符合周边区域要求，可获得较大收益，在财务上
是可行的。
（四）价值最大化
估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现
状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益，
实现价值最大化，符合最高最佳利用原则。
四、估价方法适用性分析
（一）本次估价选用的估价方法及其理由
根据《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，本次评估估价人员在认真分析所
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掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估
的基本方法，主要出于以下考虑：
1．选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2．选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1．估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较
法和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途房地产价值，
所以不适合采用成本法。
2．由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改
扩建的规划，所以不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
（一）比较法测算估价对象房地产价值
比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
计算公式：
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×房地产状况调整系数
1. 选取可比实例
根据替代原则，本次估价从估价人员掌握的交易实例中选取三个
可比实例，基本情况见下表：
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称
道里区花圃街花圃大厦 道里区尚志大街宝捷广场 道里区西十道街 29 号
建筑面积(㎡) 1900 3700 3280
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 12 月 2018 年 12 月
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项目名称 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
市场调查，企业房产，-1
市场调查，个人房产出
市场调查，个人房产出售， 为地下室，不计入总建筑面
售，一层面积约 200 平，
一层面积较小约 300 平，二、 积。一层为大堂、设备间，
二、三、四层面积相同，
数据来源及相 三层面积相同，交易价格 2-7 层建筑面积相当，交易
交易价格 3850 万元，折
关说明 7600 万，折合单价 20541 元 价格 6500 万元，折合单价
合单价 20263 元/平方
/平方米，可贷款，分两期 19817 元/平方米，可贷款，
米，可贷款，可两期付款，
付款，买卖双方各付各税 可分两期付款，买卖双方各
买卖双方各付各税
付各税
交易单价（元/
20263 20541 19817
平方米）
2. 建立可比基础
根据估价对象状况，对可比实例交易价格进行修正，以建立可比
基础。
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 道里区西八道街 12 号 道里区花圃街花圃 道里区尚志大街 道里区西十道街
3-6 层 大厦 1-4 层 宝捷广场 1-3 层 29 号-1-7 层
共有宗地面积
建筑面积(㎡) 5122.41 ㎡/房屋建筑 1900.00 3700.00 3280.00
面积 5950.72 ㎡
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 12 月 2018 年 12 月
交易单价（元/
待估 20263 20541 19817
平方米）
设定为“纯粹”、“干 财产范围与估价对 财产范围与估价 财产范围与估价
净”房地产 象相同 对象相同 对象相同
统一财产范围
修正系数 1 1 1
待估 20263 20541 19817
成交日一次性付清 分两期付款 分两期付款 分两期付款
统一付款方式 修正系数 0.99 0.99 0.99
待估 20060 20336 19619
常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件
统一融资条件 修正系数 1 1 1
待估 20060 20336 19619
正常税费负担下商品
正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
房价格
统一税费负担
修正幅度 0 0 0
待估 20060 20336 19619
人民币，元/建筑平方 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑 人民币，元/建筑
米 方米 平方米 平方米
统一计价单位
修正系数 1 1 1
待估 20060 20336 19619
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3. 编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
比较法比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
道里区西八道街 道里区花圃街花圃 道里区尚志大街宝 道里区西十道街 29
对象名称
12 号 3-6 层 大厦 捷广场 号
交易价格（元/
待估 20060 20336 19619
平方米）
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 12 月 2018 年 12 月
交易状况 正常 正常 正常 正常
位于道里区西八道
位于道里区西十道
街 12 号，周边有马 位于道里区花圃 位于道里区尚志大
街，周边有龙电大
办公聚集 迭尔大厦、银行大 街，周边有宝捷广 街，周边有花圃大
厦、马迭尔大厦、
度 厦、建业大厦、东 场、南光大厦等， 厦、南光大厦等，
东兴大厦等，办公
兴大厦等，办公集 办公集聚程度一般 办公集聚程度一般
集聚程度较高
聚程度较高
周边公交线路有 周边公交线路有 周边公交线路有 周边公交线路有
16、23、53、64、 16、23、53、64、 16、23、53、64、 16、23、53、64、
101、118 等,停车 101、118 等,停车 101、118 等,停车 101、118 等,停车位
交通条件
位较充足，道路通 位较充足，道路通 位较充足，道路通 较充足，道路通达
达性较好，交通便 达性较好，交通便 达性较好，交通便 性较好，交通便捷
捷度较好 捷度较好 捷度较好 度较好
基础设施
红线外七通 红线外七通 红线外七通 红线外七通
条件
区
位 有浦发银行、中国 有浦发银行、中国 有浦发银行、中国 有浦发银行、中国
状 银行、中国银行农 银行、中国银行农 银行、中国银行农 银行、中国银行农
况
业银行、中国工商 业银行、中国工商 业银行、中国工商 业银行、中国工商
商务配套
银行、邮政储蓄银 银行、邮政储蓄银 银行、邮政储蓄银 银行、邮政储蓄银
设施
行等多个银行网 行等多个银行网 行等多个银行网 行等多个银行网
点，商务配套设施 点，商务配套设施 点，商务配套设施 点，商务配套设施
较完善 较完善 较完善 较完善
区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁，
无污染源，以商业、 无污染源，以商业、 无污染源，以商业、 无污染源，以商业、
周边环境
办公为主，周边环 办公为主，周边环 办公为主，周边环 办公为主，周边环
境较好 境较好 境较好 境较好
临西九道街、西八 临花圃街、尚志大
临街道路 临花圃街、友谊路， 临西十道街，临路
道街，临路状况较 街、西头道街，临
状况 临路状况较好 状况一般
好 路状况好
所在楼层 3-6/32 1-4/30 1-3/30 -1-7 整栋
朝向 整层，各朝向都有 整层，各朝向都有 整层，各朝向都有 整层，各朝向都有
实
物 建筑面积
状 5950.72 1900 3700 3280
(㎡)
况
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构
高约 90 米，造型一
高约 90 米，造型一 高约 90 米，造型一 高约 20 米，造型一
般，外墙部分玻璃
般，外墙贴墙砖， 般，外墙贴墙砖， 般，外墙贴墙砖，
物业外观 幕墙、部分贴墙砖，
铝合金窗，物业外 铝合金窗，物业外 塑钢金窗，物业外
铝合金窗，物业外
观条件较好 观条件较好 观条件较好
观条件较好
中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度
公共装修
较高 较高 较高 较高
中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度 中档装修，成新度
室内装修
较高 较高 较高 较高
配备有 2 部客梯、 配备有电梯、中央 配备有电梯、中央 配备有电梯、中央
中央空调、网络接 空调、网络接线、 空调、网络接线、 空调、网络接线、
设施设备 线、监控系统、消 监控系统、消防栓 监控系统、消防栓 监控系统、消防栓
防栓等设施，设施 等设施，设施设备 等设施，设施设备 等设施，设施设备
设备较完善 较完善 较完善 较完善
层高 正常层高 正常层高 正常层高 正常层高
物业管理 由专业物业公司管 由专业物业公司管 由专业物业公司管 由专业物业公司管
水平 理，服务水平较好 理，服务水平较好 理，服务水平较好 理，服务水平较好
空间布局合理，便 空间布局合理，便 空间布局合理，便 空间布局合理，便
空间布局
于使用 于使用 于使用 于使用
房屋成新
8 成新 8 成新 8 成新 8 成新
率
产权性质 完善 完善 完善 完善
权
益 有租户，3-7 层租
状
况 出租情况 约至 2020 年底，租 空置，无租户 空置，无租户 有租户，年底到期
金比市场租金偏低
4. 编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异，确定可比实例各因素的相应指
数，详见下表：
比较法比较因素条件指数表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
道里区西八 道里区花圃 道里区尚志 道里区西十
对象名称 道街 12 号 街花圃大厦 大街宝捷广 道街 29 号 ——
3-6 层 1-4 层 场 1-3 层 -1-7 层
交易价格
待估 20060 20336 19619 ——
（元/㎡）
估价对象与可比案例的交易时
交易日期 100 100 100 100 间相近，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
可比实例均为正常交易，故不予
交易状况 100 100 100 100
修正，交易情况指数均为 100；
分为高、较高、一般、较低、低
五个级别，以估价对象该因素指
数为 100，各可比实例与之相比，
办公聚集
100 95 95 100 每上升或下降一个级别，则指数
度
增加或减小 2，确定可比实例 1、
2、3 该因素指数分别为 95、95、
100；
分为好、较好、一般、较差、差
五个级别，估价对象与各可比实
交通条件 100 100 100 100 例该因素一致，因此确定估价对
象与可比实例该因素指数均为
100；
估价对象与各可比实例该因素
基础设施
100 100 100 100 一致，因此确定估价对象与可比
条件
实例该因素指数均为 100；
分为完善、较完善、一般、较不
完善、不完善五个级别，估价对
商务配套
100 100 100 100 象与各可比实例该因素一致，因
设施
区 此确定估价对象与可比实例该
位 因素指数均为 100；
状
况 分为好、较好、一般、较差、差
五个级别，估价对象与各可比实
周边环境 100 100 100 100 例该因素一致，因此确定估价对
象与可比实例该因素指数均为
100；
分为好、较好、一般、较差、差
五个级别，以估价对象该因素指
数为 100，各可比实例与之相比，
临街道路
100 100 102 98 每上升或下降一个级别，则指数
状况
增加或减小 2，确定可比实例 1、
2、 该因素指数分别为 100、102、
98；
根据楼层对其价值的影响，以估
价对象该因素指数为 100，可比
所在楼层 100 105 105 102
实例 1、2、3 该因素指数分别为
105、105、102；
估价对象与各可比实例该因素
朝向 100 100 100 100 一致，因此确定估价对象与可比
实例该因素指数均为 100；
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
根据建筑面积对其价值的影响，
建筑面积 以估价对象该因素指数为 100，
100 108 105 105
(㎡) 可比实例 1、2、3 该因素指数分
别为 108、105、105；
估价对象与各可比实例该因素
建筑结构 100 100 100 100 一致，因此确定估价对象与可比
实例该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差
五个级别，估价对象与各可比实
物业外观 100 100 100 100 例该因素一致，因此确定估价对
象与可比实例该因素指数均为
100；
估价对象与各可比实例公共装
修及成新相近，因此确定估价对
公共装修 100 100 100 100
象与可比实例该因素指数均为
100；
估价对象与各可比实例室内装
修及成新相近，因此确定估价对
室内装修 100 100 100 100
象与可比实例该因素指数均为
实 100；
物
状 将设施状况分为完善、较完善、
况 一般、较不完善、不完善五个等
设施设备 100 100 100 100 级，估价对象与各可比实例该因
素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例层高相
层高 100 100 100 100 近，因此确定估价对象与可比实
例该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差
五个级别，估价对象与各可比实
物业管理
100 100 100 100 例该因素一致，因此确定估价对
水平
象与可比实例该因素指数均为
100；
分为合理、较合理、一般、较不
合理、不合理五个级别，估价对
空间布局 100 100 100 100 象与各可比实例该因素一致，因
此确定估价对象与可比实例该
因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例房屋成
房屋成新
100 100 100 100 新率相近，因此确定估价对象与
率
可比实例该因素指数均为 100；
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3 因素调整说明
估价对象与各可比实例该因素
产权性质 100 100 100 100 一致，因此确定估价对象与可比
权 实例该因素指数均为 100；
益
状 根据出租情况对其价值的影响，
况 以估价对象该因素指数为 100，
出租情况 100 102 102 102
可比实例 1、2、3 该因素指数分
别为 102、102、102。
修正系数(∏) 0.91 0.9177 0.9341 三个可比实例比较价格较为接
可比实例比较价格 18255 18662 18326 近，故本次估价选取三者的简单
比准权重 1/3 1/3 1/3 算术平均数为比较法最终结果
比较价值（元/平方米） 18414 ——
建筑面积（平方米） 5950.72 ——
比较总价（万元） 10958 =比较价值×建筑面积÷10000
（三）收益法测算估价对象房地产价值
收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即
预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值
的方法。
1. 计算公式
A 1 +
A(1 + ) 1
V= [1 ( )]+ [1 ] + V′
Y 1+Y Y(1 + Y)
(1 + Y)()
其中：V——房地产在价值时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率（折现率）
g——净收益逐年递增的比例
n——房地产的收益年限
t——收益递增年限
V'——剩余建筑物价值折现
测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
2. 租金水平的确定
根据估价委托人提供的《租赁情况说明》，估价对象于价值时点存
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在租赁权，租约期内租金水平以《租赁情况说明》确定，租约期外租
金水平以估价人员对周边房地产市场行情的调查及预测确定。
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产日租金水平在 2-2.6 元/平方米，估价人员从掌握的
租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象于价值时点的日
租金水平为 2.4 元/平方米，考虑周边房地产市场上升的行情，按每年
2%的递增比率，上涨 2 年，故租约期结束后起始日租金水平为 2.5 元/
平方米。租金内涵不包括物业费、水、电、暖等费用。
市场租金案例
建筑面积 日租金（元 统一为含税租
项目名称 所在楼层 调查到租金内涵
（㎡） /㎡） 金（元/㎡/日）
企业出租，不含增值税，出
花圃大厦 1-4 层 1900 2 2.1
租企业按简易计税方式缴纳
东七道街哈
4层 2100 2.6 正常税费负担，含税租金 2.6
威广场
尚志大街宝 企业出租，不含增值税，出
1-3 层 3700 2 2.1
捷广场 租企业按简易计税方式缴纳
租金条件指数表
日租金（元 区位修 实物修 日比较租
项目名称 物业名称 区位状况 实物状况
/㎡） 正指数 正指数 金（元/㎡）
钢混结构高层
位于花圃
可比实例 建筑，成新度
花圃大厦 2.1 街，区位状 90 100 2.3
一 较高，实物状
况一般
况较好
钢混结构高层
临近中央大
可比实例 东七道街 建筑，成新度
2.6 街，区位状 100 100 2.6
二 哈威广场 较高，实物状
况好
况较好
钢混结构高层
位于尚志大
可比实例 尚志大街 建筑，成新度
2.1 街，区位状 90 100 2.3
三 宝捷广场 较高，实物状
况一般
况较好
钢混结构高层
道里区西 临近中央大
建筑，成新度
估价对象 八道街 12 待估 街，区位状 100 100 2.4
较高，实物状
号 3-6 层 况好
况较好
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3. 收益法估价测算汇总表
收益法估价测算汇总表
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4-20 2021.1.1- 2032.1.1-
项目 说明
号 20.12.31 2031.12.31 2043.6.1
年房地产有效
1 350.4 801.97 962.37 1=(2)-(3)+(4)。
毛收入
根据估价委托人提供的有关资料，估价对象
存在租约限制,租约期内为固定租金 0.96
元/平方米日；租约期结束后租金根据市
场租金进行预测，依据估价人员对估价对象
所在区域同类物业市场的调查，经测算确定
日租金(元/平
⑴ 0.96 2.5 3 其 于 价 值 时 点 租 金 水 平 为 2.4 元 / 平 方
方米日)
米日，预计自价值时点起 12 年市场租金
每年增长 2%，之后保持稳定，故确定估价
对象于租约期结束之日租金水平为 2.5 元/
平方米日。租金内涵不包括物业费、水、
电、暖等费用。
年房地产潜在 按 365 天 / 年 计 算 ， 如 第 一 年 0.96 ×
⑵ 350.4 912.5 1095
毛收入 365=350.4 元/平方米，后续各年同理计算。
空置造成的租 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的
⑶ 0.00 112.50 135.00
金损失 空置期,按 45 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存款利
率测算,如第一年租赁保证金利息收入为
⑷ 其他收入 0.00 1.97 2.37
0.96×60×1.5%×(365-45)÷365=0 元/平
方米，以后各年同理计算。
2 年运营费用 66.17 120.18 237.13 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮
费用，按建筑重置成本的 0.3%测算，重置
⑴ 维修费 12.00 12.00 12.00
成本根据成本法估算为 4000 元/平方米，则
4000×0.3%=12 元/平方米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,
⑵ 管理费 3.50 8.02 9.62 按有效毛收入的 1%测算，如第一年 350.4
×1%=3.5 元/平方米,以后各年同理计算
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序 2019.1.4-20 2021.1.1- 2032.1.1-
项目 说明
号 20.12.31 2031.12.31 2043.6.1
包括增值税及附加，增值税根据《关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
[2016]36 号）、《财政部税务总局关于调
整增值税税率的通知》【财税〔2018〕32
号】进行计算，增值税=销项税额-进项税额；
⑶ 增值税及附加 0.00 0.00 97.73 出租不动产税率为 10%，则销项税额=年房
地产有效毛收入÷1.10×10%；进项税额由
购入房地产价款产生，税率为 10%，即进项
税额=收益价值÷1.10×10%，在进项税额大
于或等于销项税额期间，增值税为 0，直至
进项税费抵扣完为止。
按不含增值税和其他收入的年房地产有效
⑷ 房产税 38.23 87.27 104.73
毛收入的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实际占
城镇土地使用 用的土地面积为计税依据，依照规定税额
⑸ 8.89 8.89 8.89
税 24 元/平方米计算征收,该项目容积率为
2.7,则每建筑平方米为 24÷2.7=8.89 元。"
印花税可按扣减其他收入后的年房地产有
效 毛 收 入 的 0.1% 计 算 ， 如 第 一 年 为
⑹ 印花税 0.35 0.80 0.96
(350.4-0)×0.1%=0.35 元/平方米，以后各
年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产避免
意外损失而向保险公司支付的费用，可按年
⑺ 保险费 3.20 3.20 3.20
房屋现值的 1‰计,即 4000×0.8×1‰=3.2
元/平方米。
年租金净收益
3 284.23 681.79 725.24 3=1-2。
(A)
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补
偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投
资带来的优惠
无风险报酬率取价值时点同期国家一年期
4 报酬率(Y) 5.0% 5.0% 5.0% 存款利率 1.5%；投资风险补偿、管理负担
补偿、缺乏流动性补偿及投资带来的优惠合
计为 3.5%。
报酬率 R＝1.5%＋3.5%＝5%。租约期内由于
风险相对较低，故租约期内报酬率下调
0.5%，为 5%。
净收益逐年递 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确
5 0% 2% 0%
增比率(g) 定。
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序 2019.1.4-20 2021.1.1- 2032.1.1-
项目 说明
号 20.12.31 2031.12.31 2043.6.1
可获收 剩余土地使用年限短于建筑物剩余经济寿
6 益年限 2 10 12.4 命，根据“孰短原则”，以剩余土地使用年
（年
n 限作为可获收益年限。
）
递增年 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确
7 0 10 0
限（t） 定。
单位：元/平方米，第一段 284.23÷(5%-0%)
×｛1-［(1+0%)÷(1+5%)］^0｝+284.23÷
5%×(1+0%)^0÷(1+5%)^0×［1-1÷
租金收
分段 (1+5%)^(2-0)］=528.5 元/平方米，第二段
8 益价值 528.5 5187.23 3666.26
单价 ｛÷(0%-0%)×｛1-［(1+0%)÷(1+0%)］^0｝
折现
+÷0%×(1+0%)^0÷(1+0%)^0×［1-1÷
(1+0%)^(-0)］｝/(1+0%)^2=元/平方米,以
后各段同理计算。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标和建
筑市场价格走势，结合估价对象的建筑结
构、设备安装及装修水平等实际情况，确定
估价对象建筑物于土地使用权终止之日的
剩余建 单价 建筑重置成本为 4400 元/平方米。根据估价
9 筑物价 （V' 424.67 人员实地查勘，估价对象维护状况较好，故
值折现 ） 预测至土地使用权终止之日，仍能正常使
用，并遵循谨慎原则，确定其成新率为可正
常使用的最低成新率 40%。并结合该区域房
屋租售的调查情况，采用安全利率加风险调
整值方法确定建筑物的报酬率 Y'为 6%。
单价 =租金收益价值折现之和+剩余建筑物价值
9807
收益价 （V） 折现
10
值 单位：万元,可收益建筑面积为 5950.72 平
总价 5836
方米。
六、估价结果确定
（一）估价结果确定过程
采用不同估价方法测算估价对象的价值，结果如下：
项目 估价方法 测算结果（元/平方米）
比较法 18414
估价对象
收益法 9807
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。两
种方法求取的房地产价值各有特点，从不同的角度说明了估价对象价
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格水平的高低。比较法从市场角度出发，从实际交易角度体现其房地
产价值，收益法从租金收益的角度体现其房地产价值，估价对象周边
市场交易活跃，成交价格透明度较高，且该区域同类物业的租售比失
调，因而比较法评估结果更接近估价对象房地产价值，故本次评估选
取比较法结果为最终评估价值，即估价对象评估单位建筑面积价值
=18414 元/平方米。
评估总价值=单位建筑面积价值×建筑面积÷10000=18414×
5950.72÷10000=10958 万元
（二）估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
建筑面积：5950.72 平方米
单位建筑面积价值：18414 元/平方米
估价对象市场价值总额：10958 万元
大写金额：壹亿零玖佰伍拾捌万元整
（货币种类：人民币）
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、买方交易税费及其他应付费用等。
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附 件
1.估价委托书（复印件）
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘照片
4.《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0295183
号】（复印件）
5.《房屋面积测量报告》（复印件）
6.可比实例位置示意图和外观照片
7.专业帮助情况和相关专业意见
本次估价没有专业帮助，未依据相关专业意见。
8.估价委托人营业执照（复印件）
9.房地产估价机构营业执照（复印件）
10. 房地产估价机构资质证书（复印件）
11. 注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
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附件 2 估价对象位置示意图
附件 3 估价对象实地查勘照片
所在楼外观 临路状况
室内现状一 室内现状二
室内现状三 室内现状四
室内现状五 估价师现场照
附件 5 可比实例位置示意图和外观照片
一、 可比实例位置示意图：
二、 可比实例外观照片：
案例 1 案例 2 案例 3
No:477560022011
房地产估价报告
估 价 项 目 名 称 ： 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小
区 C 栋 1 层 1 号商业房地产市场价值评估
估 价 报 告 编 号 ： 仁达房估字【2019】第 201901107000857 号
估 价 委 托 人 ： 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
房地产估价机构： 北京仁达房地产评估有限公司
注册房地产估价师： 王 巧（注册号：1120180022）
张春慧（注册号：1120170002）
估价报告出具日期： 二〇一九年一月十八日
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致估价委托人函
华电能源股份有限公司：
承蒙委托，我公司对华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 C 栋 1 层 1 号商业房地
产的市场价值进行了评估，为估价委托人拟处置估价对象而了解其市
场价值提供参考依据。
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：268.00 平方米
单位建筑面积价值：21001 元/平方米
估价对象市场价值总额：563 万元
大写金额：伍佰陆拾叁万元整
（货币种类：人民币）
特别提示：
1. 上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费
用等。
2. 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告
书全文。
北京仁达房地产评估有限公司
法定代表人：
（签章）
二〇一九年一月十八日
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目 录
估价师声明 ..........................................................................................1
估价假设和限制条件 ..........................................................................2
估价结果报告 ......................................................................................5
一、估价委托人 ................................................................................... 5
二、房地产估价机构 ........................................................................... 5
三、估价目的........................................................................................ 5
四、估价对象........................................................................................ 5
五、价值时点........................................................................................ 7
六、价值类型........................................................................................ 7
七、估价原则........................................................................................ 8
八、估价依据........................................................................................ 9
九、估价方法........................................................................................ 9
十、估价结果...................................................................................... 10
十一、注册房地产估价师 ................................................................. 11
十二、实地查勘期 ............................................................................. 11
十三、估价作业期 ............................................................................. 11
估价技术报告 ....................................................................................12
一、估价对象描述与分析 ................................................................. 12
二、市场背景描述与分析 ................................................................. 14
三、估价对象最高最佳利用分析 ..................................................... 20
四、估价方法适用性分析 ................................................................. 21
五、估价测算过程 ............................................................................. 22
六、估价结果确定 ............................................................................. 29
附 件 ..............................................................................................33
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估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准
确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或
潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估
价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行
估价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、一般假设：
1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关
法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇
有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状况
在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
6.本次评估估价对象涉及土地权属登记及房屋权属等情况均以
估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0301093 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
7.根据估价委托人提供的资料及《估价委托书》，估价对象于价
值时点不存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实际情况
不符，估价报告需做相应调整。
8.本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，由
于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，同
时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，同时受房产、土地
管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主管
部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估除有特殊说
明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。注册房
地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、估价委托人提
供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、权利、义务的
真实性、完整性、时效性。
9.以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。
10.注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价对
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象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价对
象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及
难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况最
终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
二、未定事项假设：
根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 5.38，根据
估价委托人提供的《估价委托书》并结合本次评估估价目的，本次评
估设定估价对象容积率为 5.38, 并以此为估价前提。
三、背离事实假设：
估价对象于价值时点存在租赁他项权利，承租人为哈尔滨市王献
臣中医皮肤病专科医院，租赁期限至 2022 年 1 月 11 日，租约面积
807.57 平方米，包括 C 栋 1 层和-1 层。因租约租金为整体租赁的平均
租金，各部分租金无法分割，故本次评估无法考虑该租赁情况对估价
结果的影响，在此提请报告使用者注意。
四、不相一致假设：
无不相一致假设。
五、依据不足假设：
无依据不足假设。
六、估价报告使用限制：
1.本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产市
场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机
构咨询后作必要修正甚至重新估价。
2.本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的房
地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
3.本次报告估价结果中总价值为单位建筑面积价值乘以建筑面
积并以“万元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的总价再除
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以建筑面积返算单价，由于取整位数不同，单值会产生细微误差。本
报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的单
价不影响估价结果的客观准确性。
4.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中
计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不
完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。
5.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价
师签字后方可使用。
6.未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及
任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
7.本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
8.本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内有
效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构
对此结果造成的损失不承担责任。
9.本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。
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估价结果报告
一、估价委托人
公司名称：华电能源股份有限公司
住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座
法定代表人：董凤亮
联系人：于淼
联系电话：0451-82599509
二、房地产估价机构
北京仁达房地产评估有限公司
土地资质级别：全国执业
机构注册号：A201111008
房产资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2013]069 号
法定代表人：于京博
联 系 人：刘鹏
联系电话：（010）88395886
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401
室
三、估价目的
为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象概况
估价对象为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所属的位于
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黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 C 栋 1 层 1 号房地产，包括房
屋建筑物及其分摊土地使用权，总建筑面积为 268.00 平方米，房地产
用途为商服用房。
（二）权益状况
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301093 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301093 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 C 栋 1 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 2 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00070026
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 268.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：9.24 平方米；总层数：29，所在层：1；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
坐落 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
南岗区龙电花园小 哈尔滨市王献臣中 2017.1.12- 含地下租
807.57 18.6 年付 5000
区C栋1层1号 医皮肤病专科医院 2022.1.11 赁面积
除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况
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1. 土地实物状况
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 C 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
2. 建筑物实物状况
估价对象位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 C 栋， 栋建成于 2000
年，钢筋混凝土结构建筑，总楼层为 29 层。估价对象位于第 1 层，层
高 3 米，朝向东北。估价对象现出租给哈尔滨市王献臣中医皮肤病专
科医院使用，装修情况如下：
外墙面：石材；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
内墙面刷涂料，地面铺地砖，顶棚部分为石膏板吊顶、部分为明
铝矿棉吊顶，室内装修成新度较高；
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
五、价值时点
2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）
六、价值类型
本次评估的价值是估价对象在价值时点 2019 年 1 月 4 日在假设及
限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价
值。
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七、估价原则
在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：
1. 独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估
价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果
不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产
估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。
2. 合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为
前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵
循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地
产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土
地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允
许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的
价格政策。
3. 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价
格的原则。
4. 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一
供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地
产所处的区域范围。
5. 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
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原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的
合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
4. 《中华人民共和国资产评估法》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（二）技术标准
1. 《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】
2. 《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】
（三）估价委托人提供的有关资料
1. 《估价委托书》（原件）
2. 《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301093
号】（复印件）
3. 《租赁情况说明》（原件）
4. 估价委托人《企业法人营业执照》（复印件）
（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获
取的资料等
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有比较法、收益法、假
设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员
在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法
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作为本次评估的基本方法。
（一）本次估价所选取方法的理由
1. 选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2. 选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1. 估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，
故未选取成本法。
2. 由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故未选取假设开发法。
（三）估价方法定义
1. 比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或
价格的方法。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
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建筑面积：268.00 平方米
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法
比较法 收益法
相关结果
方 法 权 重 1 0
单位建筑面积价值（元/平方米） 21001 8182
测算结果
总价（万元） 563 219
单位建筑面积价值（元/平方米） 21001
评估价值
总价（万元） 563
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签 名 签名日期
王 巧 1120180022 年 月 日
张春慧 1120170002 年 月 日
十二、实地查勘期
2019 年 1 月 4 日
十三、估价作业期
2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日
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估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况描述与分析
1. 位置状况描述与分析
估价对象位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 C 栋，临大
成街、人和街，邻儿童公园，距离秋林商业中心约 2 公里，地理位置
较好。
2. 交通状况描述与分析
估价对象临大成街、人和街，道路通达度较好；周边公交线路有
13、31、37、89、91、202 等，周边一公里范围内有地铁 1 号线（医
大一院站），交通便捷度较好；有地面停车位，停车较方便。综合认为
交通便捷度较好。
3. 外部配套设施状况描述与分析
（1）基础设施状况
估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。
（2）商务配套设施状况
估价对象周边有中国银行、中国工商银行、中信银行、中国农业
银行等，商业配套设施较完善。
4. 环境状况描述与分析
估价对象周边绿化率较高，临儿童公园，总体环境状况好。
（二）权益状况描述与分析
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301093 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
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时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301093 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 C 栋 1 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 2 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00070026
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 268.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：9.24 平方米；总层数：29，所在层：1；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租约情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
坐落 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
南岗区龙电花园小 哈尔滨市王献臣中 2017.1.12- 含地下租
807.57 18.6 年付 5000
区C栋1层1号 医皮肤病专科医院 2022.1.11 赁面积
除此之外，未发现其他权利的存在。
3. 权益状况分析
估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项
权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况描述与分析
1. 土地实物状况描述与分析
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 C 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
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水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对发建设无不良影
响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。
2. 建筑物实物状况描述与分析
估价对象位于南岗区龙电花园小区 C 栋，C 栋建成于 2000 年，钢
筋混凝土结构建筑，总楼层为 29 层。估价对象位于第 1 层，层高 3
米，朝向东北。估价对象现出租给哈尔滨市王献臣中医皮肤病专科医
院使用，装修情况如下：
外墙面：石材；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
内墙面刷涂料，地面铺地砖，顶棚部分为石膏板吊顶、部分为明
铝矿棉吊顶，室内装修成新度较高。
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因
素认为实物状况较好。
二、市场背景描述与分析
（一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况
2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反
映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中求
进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问
题，推动经济持续平稳健康发展。
前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值
链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、
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15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌
达到 670 亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期 2.5 个百分点，
医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加
值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业
保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时
尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王国接待游客超过 60 万人次，哈马
吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人
次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮
政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递
业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。
前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业
项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，
加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创
新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技
术合同成交额达 70.3 亿元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。
同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动
能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。
（二）房地产相关政策
●全国房地产政策
1. 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，
因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城
市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为
促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部
现就有关事项通知如下：
①坚持调控目标不动摇、力度不放松
各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，
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认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标
任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，
确保房地产市场平稳健康发展。
②加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化
情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策
措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合
理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标
纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市
要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备
案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调
发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和
人口有序流动，促进职住平衡。
③抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。
切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的
比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止
地价推涨房价。
热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例
建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供
应，确保公租房用地供应。力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、
共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土
地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权
的国有土地可作为租赁住房用地，6 月底前，北京、上海、广州、深
圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑
州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展
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租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，
6 月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
④切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化
对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用
于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强
住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
⑤大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处
捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。
要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一
起，并向社会公布，形成震慑。
⑥加强舆论引导和预期管理
各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；
加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉
打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息
等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
⑦进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体
责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，
细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落
实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、
市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
2. 央行年内第三次定向降准，可释放约 7000 亿流动性
2018 年 6 月 24 日，中国人民银行进行第三次定向降准， 主要有
两方面内容：一是自 2018 年 7 月 5 日起，下调工行、农行、中行、建
行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份
制商业银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 5000
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亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的
社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债
转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政
储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存
款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 2000 亿元，主要用于支持相
关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业
融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企
业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
●哈尔滨市房地产政策
2018 年 5 月 5 日，哈尔滨市人民政府办公厅颁布《哈尔滨市人民
政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【哈政办规
[2018]12 号】，为认真贯彻落实国家和省、市有关房地产健康发展的
决策部署，经市政府同意，现就进一步加强哈尔滨市房地产市场调控
工作通知如下：
（1）有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地
供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制
定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，
适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区
旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相
对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，
并根据市场状况适时进行调整。
（2）实行区域性限售政策。自即日起，在主城区 6 区（道里区、
南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设
单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网
签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间
赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。
（3）提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现
有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。
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此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔
滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，
或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付
款并取得资金票据的，仍执行调整前公积金个人贷款还贷能力系数。
（4）严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信
贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运
行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资
和投机购房需求。
（5）强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品
房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一
价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行
为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中
介机构，由市场监管部门依法清出市场。
（三）哈尔滨市 2018 年房地产市场总体状况
1.土地市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共推出各类用地 92 宗，共计 342.4 万
平方米，同比减少 29.79%。其中，推出住宅用地 39 宗，共计 224.1
万平方米，同比增加 44.36%；商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共成交各类用地 73 宗，共计 275.9 万
平方米，同比减少 37.10%。其中，成交住宅用地 33 宗，共计 197.3
万平方米，同比增加 35.00%；商办用地 16 宗，共计 21.1 万平方米，
同比减少 82.97%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共收入土地出让金 153.2 亿元，同比
增长 20.30%。其中，住宅用地出让金为 141.0 亿元，同比增长 73.37%；
商办用地出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地楼面均价为 2618 元/平方米，
同比上升 49.33%。其中，住宅用地楼面均价为 2884 元/平方米，同比
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上升 24.88%；商办用地楼面均价为 2125 元/平方米，同比上升 20.06%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地平均溢价率为 30.62%，比上
年同期下降 29.83 个百分点。其中，住宅用地溢价率为 34.14%，比上
年同期下降 32.72 个百分点。商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期
下降 62.53 个百分点。
2.房产市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨商品住宅销售面积为 436.86 万平方米，
同比下降 29.21%。
2018 年 12 月，哈尔滨商品住宅价格为 8417 元/平米，环比上涨
6.64%，同比下跌 17.65%。从价格段来看，单价 4000（含）-6000 元/
平方米段销售套数占比最高，较 11 月下降 5.6 个百分点，达 25.1%。
其次为 8000（含）-10000 元/平方米价格段，占比为 19.6%；从户型
面积来看，80(含)-90 平方米面积段销售套数占比最高，达 21.9%，较
11 月提高 0.3 个百分点。其次为 100(含)-120 平方米面积段，占比为
17.7%。
（四）哈尔滨市 2018 年商业办公用房房地产市场状况
2018 年，哈尔滨市共推出商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。其中，成交 16 宗，共计 21.1 万平方米，同比减少
82.97%；出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%；楼面均价为 2125 元/
平方米，同比上升 20.06%；商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期下
降 62.53 个百分点。
三、估价对象最高最佳利用分析
（一）法律上允许
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原
则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价
对象《不动产权证书》证载用途为商业服务，实际用途为商业，法律
上允许。
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（二）技术上可能
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上
无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要指房屋建筑工程方面
的技术。本项目规划建设为钢混结构高层住宅楼（配底商），而目前施
工的技术手段完全能满足其建筑要求。
（三）财务上可行
确定房地产最高最佳使用时，还应注意财务上可行，不能通过不
经济的方式来实现房地产的最高最佳使用。即在各种可能的使用方式
中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而
能获得最大收益的使用方式。从估价对象所处区域看，为人口密集区，
人流量较大，其建设成住宅楼（配底商）符合周边区域要求，可获得
较大收益，在财务上是可行的。
（四）价值最大化
估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现
状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益，
实现价值最大化，符合最高最佳利用原则。
四、估价方法适用性分析
（一）本次估价选用的估价方法及其理由
根据《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，本次评估估价人员在认真分析所
掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估
的基本方法，主要出于以下考虑：
1．选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2．选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
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（二）本次估价未选取方法的理由
1．估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较
法和收益法比成本法能够更好的体现估价对象商业用途的房地产价值，
所以不适合采用成本法。
2．由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改
扩建的规划，所以不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
（一）比较法测算估价对象房地产价值
比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
计算公式：
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×房地产状况调整系数
1. 选取可比实例
根据替代原则，本次估价从估价人员掌握的交易实例中选取三个
可比实例，基本情况见下表：
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称
花园街 138-2 底商 比乐街底商（靠近大成街口） 大成三道街住宅底商
楼层 1层 1层 1层
建筑面积(㎡) 141 240 320
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
现场调查，巨业地产 现场调查，2018 年 7 月份成 现场调查，晨业地产代
数据来源及相 代理，交易价格 21986 交，成交总价 400 万，合计交 理，交易价格 18125
关说明 元/平方米，可贷款， 易价格 16667 元/平方米，买 元/平方米，可贷款，
买卖双方各付各税 卖双方各付各税 买卖双方各付各税
交易单价
21986 16667 18125
（元/平方米）
2. 建立可比基础
根据估价对象状况，对可比实例交易价格进行修正，以建立可比
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基础。
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 比乐街底商（靠 大成三道街住宅
龙电花园 C 栋 1 层 花园街 138-2 底商
近大成街口） 底商
建筑面积
268.00 141.00 240.00 320.00
(㎡)
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
交易单价（元
待估 21986 16667 18125
/平方米）
设定为“纯粹”、“干 财产范围与估价对 财产范围与估价 财产范围与估价
统一财产范 净”房地产 象相同 对象相同 对象相同
围 修正系数 1 1 1
待估 21986 16667 18125
成交日一次性付清 分两期付款 分两期付款 分两期付款
统一付款方
修正系数 0.99 0.99 0.99
式
待估 21766 16500 17944
常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件
统一融资条
修正系数 1 1 1
件
待估 21766 16500 17944
正常税费负担下商品
正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
统一税费负 房价格
担 修正幅度 0 0 0
待估 21766 16500 17944
人民币，元/建筑平方 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑 人民币，元/建筑
统一计价单 米 方米 平方米 平方米
位 修正系数 1 1 1
待估 21766 16500 17944
3. 编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
比较法比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
比乐街底商（靠近 大成三道街住宅底
对象名称 龙电花园 C 栋 1 层 花园街 138-2 底商
大成街口） 商
现场调查，2018 年
现场调查，巨业地 现场调查，晨业地产
7 月份成交，成交
产代理，交易价格 代理，交易价格
数据来源及相关 总价 400 万，合计
—— 21986 元/平方米， 18125 元/平方米，可
说明 交易价格 16667 元
可贷款，买卖双方 贷款，买卖双方各付
/平方米，买卖双方
各付各税 各税
各付各税
交易价格（元/平
待估 21766 16500 17944
方米）
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
交易状况 正常 正常 正常 正常
位于大成街龙电
花园街住宅底商， 比乐街住宅底商， 大成三道街住宅底
花园裙楼，周边多
商业繁华 临近秋林购物中 周边多为住宅小区 商，周边多为住宅小
为住宅小区配套
度 心，商业繁华度较 配套商业，商业繁 区配套商业，商业繁
商业，商业繁华度
好 华度一般 华度一般
一般
商业级别 小区级 小区级 小区级 小区级
周边公交线路有
周边公交线路有 5、
13、31、37、89、
23、26、40、202
91、202 等，周边 周边公交线路有 周边公交线路有
等，周边 500 范围
一公里范围内有 121、202、87、91 121、202、87、91
内有地铁 1 号线
交通条件 地铁 1 号线（医大 等，有地面停车位， 等，有地面停车位，
（烟厂站）,有地面
一院站）,有地面 道路通达性较好， 道路通达性较好，交
停车位，道路通达
停车位，道路通达 交通便捷度一般 通便捷度一般
性较好，交通便捷
性较好，交通便捷
度好
区 度较好
位 基础设施
状 红线外七通 红线外七通 红线外七通 红线外七通
况 条件
周边有中国银行、
周边有中国银行、 周边有中国银行、 周边有中国银行、中
中国农业银行、哈
中国工商银行、中 中国工商银行、中 国工商银行、中信银
商业配套 尔滨银行、邮政储
信银行、中国农业 信银行、中国农业 行、中国农业银行
设施 蓄银行、交通银行
银行等，商业配套 银行等，商业配套 等，商业配套设施较
等，商业配套设施
设施较完善 设施较完善 完善
较完善
区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁，
区域内街道整洁，绿
周边环境 绿化率较高，临儿 绿化率较高，环境 绿化率一般，环境
化率一般，环境一般
童公园，环境好 较好 一般
临大成街，为混合 临花园街，为混合 临比乐街，为区域 临大成三道街，为区
临街道路
型道路，人流量较 型道路，人流量较 支路，人流量一般， 域支路，人流量较
状况
大，临路状况好 大，临路状况好 临路状况一般 大，临路状况较好
所在楼层 一层 一层 一层 一层
朝向 东北 西北 东 西
建筑面积
268 141 240 320
(㎡)
建筑结构 钢混结构 混合结构 混合结构 混合结构
低档装修，成新度 低档装修，成新度 低档装修，成新度 低档装修，成新度较
室内装修
实 较高 较高 较高 高
物
状 配备有消防栓、网
配备有消防栓、网 配备有消防栓、网 配备有消防栓、网络
况 络接线等设施，设
设施设备 络接线等设施，设 络接线等设施，设 接线等设施，设施设
施设备完善度一
施设备完善度一般 施设备完善度一般 备完善度一般
般
层高 正常层高 正常层高 正常层高 正常层高
商铺类型 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
空间布局 合理 合理 合理 合理
房屋成新
8 成新 8 成新 8 成新 8 成新
率
产权状况 产权完善 产权完善 产权完善 产权完善
权 有租户，租约至
益
状 2022 年 1 月 11 日，
出租情况 空置，无租户 自用 空置，无租户
况 租金与市场租金
相当
4. 编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异，确定可比实例各因素的相应指
数，详见下表：
比较法比较因素条件指数表
可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
比乐街
花园街 大成三
龙电花园 底商（靠
对象名称 138-2 道街住 ——
C栋1层 近大成
底商 宅底商
街口）
交易价格（元/
待估 21766 16500 17944 ——
平方米）
价值时点与可比案例的交易时间相近，因此
交易日期 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均为
100；
可比实例均为正常交易，故不予修正，交易
交易状况 100 100 100 100
情况指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
以估价对象该因素指数为 100，各可比实例
商业繁
100 105 100 100 与之相比，每上升或下降一个级别，则指数
华度
增加或减小 5，确定可比实例 1、2、3 该因
素指数分别为 105、100、100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
商业级
100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
区 别
位 100；
状 分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
况
以估价对象该因素指数为 100，各可比实例
交通条
100 103 97 97 与之相比，每上升或下降一个级别，则指数
件
增加或减小 3，确定可比实例 1、2、3 该因
素指数分别为 103、97、97；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
基础设
100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
施条件
100；
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
分为完善、较完善、一般、较不完善、不完
商业配 善五个级别，估价对象与各可比实例该因素
100 100 100 100
套设施 一致，因此确定估价对象与可比实例该因素
指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
以估价对象该因素指数为 100，各可比实例
周边环
100 95 90 90 与之相比，每上升或下降一个级别，则指数
境
增加或减小 5，确定可比实例 1、2、3 该因
素指数分别为 95、90、90；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
以估价对象该因素指数为 100，各可比实例
临街道
100 100 90 95 与之相比，每上升或下降一个级别，则指数
路状况
增加或减小 5，确定可比实例 1、2、3 该因
素指数分别为 100、90、95；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
所在楼
100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
层
100；
对于房屋朝向从优到劣依次为南北向；南
向；东、南；西、南；东、西；东；西；东、
北；西、北；北,以估价对象朝向指数为 100，
将可比实例与估价对象相比，每上升或下降
朝向 100 99 102 101
一个级别，则指数增加或减小 1,根据朝向
对其价值的影响，以估价对象该因素指数为
100，可比实例 1、2、3 该因素指数分别为
99、102、101；
根据建筑面积对其价值的影响，以估价对象
建筑面
100 103 100 99 该因素指数为 100，可比实例 1、2、3 该因
积(㎡)
素指数分别为 103、100、99；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
建筑结
100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
构
100；
估价对象与各可比实例室内装修及成新相
室内装
实 100 100 100 100 近，因此确定估价对象与可比实例该因素指
物 修
数均为 100；
状
况 将设施状况分为完善、较完善、一般、较不
设施设 完善、不完善五个等级，估价对象与各可比
100 100 100 100
备 实例该因素一致，因此确定估价对象与可比
实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例层高相近，因此确定
层高 100 100 100 100
估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
商铺类 估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
100 100 100 100
型 定估价对象与可比实例该因素指数均为
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
100；
分为合理、较合理、一般、较不合理、不合
空间布 理五个级别，估价对象与各可比实例该因素
100 100 100 100
局 一致，因此确定估价对象与可比实例该因素
指数均为 100；
估价对象与各可比实例房屋成新率相近，因
房屋成
100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数均
新率
为 100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
产权状
100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
权 况
益 100；
状 估价对象与各可比实例该因素一致，因此确
况 出租情
100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
况
100。
修正系数(∏) 0.9545 1.2478 1.2059 三个可比实例比较价格较为接近，故本次估
可比实例比较价格 20776 20589 21639 价选取三者的简单算术平均数为比较法最
比准权重 1/3 1/3 1/3 终结果
比较单价（元/平方米） 21001 ——
建筑面积（平方米） 268 ——
比较总价（万元） 563 =比较单价×建筑面积÷10000
（三）收益法测算估价对象房地产价值
收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即
预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值
的方法。
1. 计算公式
A 1 +
A(1 + ) 1
V= [1 ( )]+ [1 ] + V′
Y 1+Y Y(1 + Y)
(1 + Y)()
其中：V——房地产在价值时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率（折现率）
g——净收益逐年递增的比例
n——房地产的收益年限
t——收益递增年限
V'——剩余建筑物价值折现
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测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
2. 租金水平的确定
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产一层日租金水平在 1.5-2.1 元/平方米，估价人员从
掌握的租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象一层于价
值时点的日租金水平为 1.9 元/平方米。租金内涵不包括物业费、水、
电、暖等费用。
市场租金案例
统一为含税
项目名称 楼层 建筑面积（㎡） 日租金（元/㎡） 调查到租金内涵
租金（元/㎡）
龙电花园崇德街 净租金，个人出
一层 75 1.8 2
底商 租，综合税率 12%
大成三道街 42 净租金，个人出
一层 210 1.6 1.8
号 租，综合税率 12%
大成二道街 18 净租金，个人出
一层 180 1.5 1.7
号 租，综合税率 12%
租金条件指数表
项目名 日租金 区位修 实物修 比准租金
物业名称 区位状况 实物状况
称 （元/㎡） 正指数 正指数 （元/㎡）
临崇德街， 建筑面积较小，
可比实 龙电花园崇
2 临街较好； 96 简单装修，建筑 104 2
例一 德街底商
朝西 物成新率较高
临大成三道 建筑面积适中，
可比实 大成三道街
1.8 街，临街较 96 简单装修，建筑 100 1.9
例二 42 号
好；朝西 物成新率较高
临大成二道 建筑面积适中，
可比实 大成二道街
1.7 街，临街较 96 毛坯，建筑物成 95 1.9
例三 18 号
好；朝西 新率一般
临大成街， 建筑面积适中，
估价对 龙电花园 C
待估 临街好，朝 100 简单装修，建筑 100 1.9
象 栋1层
向东北 物成新率较高
3. 收益法估价测算汇总表
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收益法估价测算汇总表
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
年房地产有效
1 638.07 738.82 1=(2)-(3)+(4)。
毛收入
根据估价委托人提供的有关资料，没有租约限制。
依据估价人员对周边房地产市场行情的调查及预
测，确定估价对象房地产于价值时点出租租金水平
日租金(元/平
⑴ 1.9 2.2 为 1.9 元/平方米日。增值税进项税额抵扣完后
方米日)
阶段，起始租金为 1.9×［(1+2%)^8］=2.2 元/平
方米日。租金内涵不包括物业费、水、电、暖等
费用。
年房地产潜在 按 365 天/年计算，如第一年 1.9×365=693.5 元/
⑵ 693.5 803
毛收入 平方米，以后各年同理计算。
空置造成的租 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期,
⑶ 57.00 66.00
金损失 按 30 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存款利率测
算,如第一年租赁保证金利息收入为 1.9×60×
⑷ 其他收入 1.57 1.82
1.5%×(365-30)÷365=1.57 元/平方米，以后各年
同理计算。
2 年运营费用 99.01 186.11 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按
建筑重置成本的 0.4%测算，重置成本根据成本法
⑴ 维修费 16.00 16.00
估算为 4000 元/平方米，则 4000×0.4%=16 元/平
方米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按有效
⑵ 管理费 6.38 7.39 毛收入的 1%测算，如第一年为 638.07×1%=6.38
元/平方米，以后各年同理计算。
包括增值税及附加，增值税根据《关于全面推开营
业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36 号）、
《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》
【财税〔2018〕32 号】进行计算，增值税=销项税
额-进项税额；出租不动产税率为 10%，则销项税
⑶ 增值税及附加 0.00 75.03 额=年房地产有效毛收入÷1.10×10%；进项税额由
购入房地产价款产生，税率为 10%，即进项税额=
收益价值÷1.10×10%，在进项税额大于或等于销
项税额期间，增值税为 0，直至进项税费抵扣完为
止。进项税扣完之后增值税及附加=（年房地产有
效毛收入-其他收入）÷1.1*10%*（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产有效毛收入
⑷ 房产税 69.44 80.4
的 12%计。
⑸ 城镇土地使用 3.35 3.35 依据当地城镇土地纳税相关文件，按实际占用的土
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序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
税 地面积为计税依据，依照规定税额 18 元/平方米计
算征收,该项目容积率为 5.38,则每建筑平方米为
18÷5.38=3.35 元。
印花税可按扣减其他收入后的年房地产有效毛收
⑹ 印花税 0.64 0.74 入 的 0.1% 计 算 ， 如 第 一 年 为 (638.07-1.57) ×
0.1%=0.64 元/平方米，以后各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损
⑺ 保险费 3.20 3.20 失而向保险公司支付的费用，可按年房屋现值的
1‰计,即 4000×0.8×1‰=3.2 元/平方米。
年租金净收益
3 539.06 552.71 3=1-2。
(A)
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管
理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠
4 报酬率(Y) 4.5% 4.5% 无风险报酬率取价值时点同期国家一年期存款利
率 1.5%；投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流
动性补偿及投资带来的优惠合计为 3%。报酬率 R
＝1.5%＋3%＝4.5%。
净收益逐年递
5 2% 0% 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
增比率(g)
可获收 剩余土地使用年限短于建筑物剩余经济寿命，根据
6 益年限 12 8.2 “孰短原则”，以剩余土地使用年限作为可获收益
n 年 年限。
递增年
7 8 0 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
限（t）
单位：元/平方米，第一段 539.06÷(4.5%-2%)×
｛1-［(1+2%)÷(1+4.5%)］^8｝+539.06÷4.5%×
(1+2%)^8÷(1+4.5%)^8×［1-1÷
租金收
分段 (1+4.5%)^(12-8)］=5390.6 元/平方米，第二段
8 益价值 5390.6 2194.32
单价 ｛552.71÷(4.5%-0%)×｛1-［(1+0%)÷(1+4.5%)］
折现
^0｝+552.71÷4.5%×(1+0%)^0÷(1+4.5%)^0×
［1-1÷(1+4.5%)^(8.2-0)］｝
/(1+4.5%)^12=2194.32 元/平方米。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标和建筑市场
价格走势，结合估价对象的建筑结构、设备安装及
装修水平等实际情况，确定估价对象建筑物于土地
剩余建 单价 使用权终止之日的建筑重置成本为 4400 元/平方
9 筑物价 （V' 596.78 米。根据估价人员实地查勘，估价对象维护状况较
值折现 ） 好，故预测至土地使用权终止之日，仍能正常使用，
并遵循谨慎原则，确定其成新率为可正常使用的最
低成新率 40%。并结合该区域房屋租售的调查情况，
采用安全利率加风险调整值方法确定建筑物的报
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序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
酬率 Y'为 5.5%。
单价
收益价 8182 =租金收益价值折现+剩余建筑物价值折现
10 （V）
值
总价 219 单位：万元,可收益建筑面积为 268 平方米。
六、估价结果确定
（一）估价结果确定过程
采用不同估价方法测算估价对象的价值，结果如下：
项目 估价方法 测算结果（元/平方米）
比较法 21001
估价对象
收益法 8182
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。两
种方法求取的房地产价值各有特点，从不同的角度说明了估价对象价
格水平的高低。比较法从市场角度出发，从实际交易角度体现其房地
产价值，收益法从租金收益的角度体现其房地产价值，估价对象周边
市场交易活跃，成交价格透明度较高，且该区域同类物业的租售比失
调，因而比较法评估结果更接近估价对象房地产价值，故本次评估选
取比较法结果为最终评估价值，即估价对象单位建筑面积评估价值
=21001 元/平方米
评估总价值=单位建筑面积价值×建筑面积÷10000=21001×
268.00÷10000=563 万元
（二）估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：268.00 平方米
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单位建筑面积价值：21001 元/平方米
估价对象市场价值总额：563 万元
大写金额：伍佰陆拾叁万元整
（货币种类：人民币）
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
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附 件
1.估价委托书及租赁情况说明（复印件）
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘照片
4.《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301093
号】（复印件）
5.可比实例位置示意图和外观照片
6.专业帮助情况和相关专业意见
本次估价没有专业帮助，未依据相关专业意见。
7.估价委托人营业执照（复印件）
8.房地产估价机构营业执照（复印件）
9.房地产估价机构资质证书（复印件）
10. 注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 33 页
附件 2 估价对象位置示意图
附件 3 估价对象实地查勘照片
所在楼外观 估价对象外观
室内现状（一） 室内现状（二）
室内现状（三） 室内现状（四）
室内现状（五） 估价师现场照
附件 5 可比实例位置示意图和外观照片
一、 可比实例位置示意图：
二、 可比实例外观照片：
案例 1 案例 2 案例 3
No:554831094578
房地产估价报告
估 价 项 目 名 称 ： 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小
区 E 栋 1-2 层 1 号商业房地产市场价值评估
估 价 报 告 编 号 ： 仁达房估字【2019】第 201901107000858 号
估 价 委 托 人 ： 华电能源股份有限公司
房地产估价机构： 北京仁达房地产评估有限公司
注册房地产估价师： 王 巧（注册号：1120180022）
张春慧（注册号：1120170002）
估价报告出具日期： 二〇一九年一月十八日
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致估价委托人函
华电能源股份有限公司：
承蒙委托，我公司对华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 E 栋 1-2 层 1 号商业房
地产的市场价值进行了评估，为估价委托人拟处置估价对象而了解其
市场价值提供参考依据。
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：1239 平方米
估价对象市场价值总额：1740 万元
大写金额：壹仟柒佰肆拾万元整
单位建筑面积价值：14044 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 631.94 18600 1175
二层 607.06 9300 565
合计 1239 —— 1740
特别提示：
1. 上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费
用等。
2. 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告
书全文。
北京仁达房地产评估有限公司
法定代表人：
（签章）
二〇一九年一月十八日
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目 录
估价师声明 ..........................................................................................1
估价假设和限制条件 ..........................................................................2
估价结果报告 ......................................................................................5
一、估价委托人 ................................................................................... 5
二、房地产估价机构 ........................................................................... 5
三、估价目的........................................................................................ 5
四、估价对象........................................................................................ 5
五、价值时点........................................................................................ 7
六、价值类型........................................................................................ 8
七、估价原则........................................................................................ 8
八、估价依据........................................................................................ 9
九、估价方法...................................................................................... 10
十、估价结果...................................................................................... 11
十一、注册房地产估价师 ................................................................. 11
十二、实地查勘期 ............................................................................. 11
十三、估价作业期 ............................................................................. 12
估价技术报告 ....................................................................................13
一、估价对象描述与分析 ................................................................. 13
二、市场背景描述与分析 ................................................................. 15
三、估价对象最高最佳利用分析 ..................................................... 22
四、估价方法适用性分析 ................................................................. 22
五、估价测算过程 ............................................................................. 23
六、估价结果确定 ............................................................................. 36
附 件 ..............................................................................................38
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估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确
的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3.注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜
在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价
对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估
价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、一般假设：
1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关
法律、法规。
4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇
有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5.本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状况
在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
6.本次评估估价对象涉及土地权属登记及房屋权属等情况均以
估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0303691 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
7.根据估价委托人提供的资料及《估价委托书》，估价对象于价
值时点未发现存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实际
情况不符，估价报告需做相应调整。
8.本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，由
于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，同
时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，同时受房产、土地
管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主管
部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估除有特殊说
明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。注册房
地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、估价委托人提
供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、权利、义务的
真实性、完整性、时效性。
9.以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。
10.注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价对
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象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价对
象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及
难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况最
终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
二、未定事项假设：
根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 5.38，根据
估价委托人提供的《估价委托书》并结合本次评估估价目的，本次评
估设定估价对象容积率为 5.38, 并以此为估价前提。
三、背离事实假设：
无背离事实假设。
四、不相一致假设：
无不相一致假设。
五、依据不足假设：
估价对象《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0303691 号】未登记分层建筑面积，根据估价委托人提供的《估价委
托书》，估价对象总建筑面积 1239 平方米，其中一层建筑面积 631.94
平方米，二层建筑面积 607.06 平方米。本次估价设定估价对象一层建
筑面积 631.94 平方米，二层建筑面积 607.06 平方米。如上述情况发
生变化，估价结果需做相应调整。
六、估价报告使用限制：
1.本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产市
场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机
构咨询后作必要修正甚至重新估价。
2.本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的房
地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
3.本次报告估价结果中总价值为单位建筑面积价值乘以建筑面
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积并以“万元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的总价再除
以建筑面积返算单价，由于取整位数不同，单值会产生细微误差。本
报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的单
价不影响估价结果的客观准确性。
4.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中
计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不
完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。
5.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价
师签字后方可使用。
6.未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及
任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
7.本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
8.本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内有
效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构
对此结果造成的损失不承担责任。
9.本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。
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估价结果报告
一、估价委托人
公司名称：华电能源股份有限公司
住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座
法定代表人：董凤亮
联系人：于淼
联系电话：0451-82599509
二、房地产估价机构
北京仁达房地产评估有限公司
土地资质级别：全国执业
机构注册号：A201111008
房产资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2013]069 号
法定代表人：于京博
联 系 人：刘鹏
联系电话：（010）88395886
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401
室
三、估价目的
为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象概况
估价对象为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所属的位于
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黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 E 栋 1-2 层 1 号商业房地产，
包括房屋建筑物及其分摊土地使用权，总建筑面积为 1239 平方米，房
地产用途为商服用房。
（二）权益状况
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303691 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303691 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 E 栋 1-2 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 2 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00030032
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 1239.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：56.05 平方米；总层数 30，所在层 1-2；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
坐落 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
哈尔滨长益科技 2016.12.1- 租约面积为
E 栋一层 313.56 20 年付 5000
发展有限公司 2021.11.30 使用面积
2017.10.1- 租约面积为
E 栋二层 金吉快捷宾馆 348.33 10 年付 5000
2022.9.30 使用面积
除此之外，未发现其他权利的存在。
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（三）实物状况
1. 土地实物状况
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 E 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
2. 建筑物实物状况
估价对象位于龙电花园小区 E 栋，E 栋建成于 2000 年，钢筋混凝
土结构建筑，总楼层为 30 层。估价对象位于第 1-2 层，层高 3 米，朝
向东南。总建筑面积 1239 平方米，其中一层建筑面积 631.94 平方米，
二层建筑面积 607.06 平方米。估价对象一层现出租给哈尔滨长益科技
发展有限公司作为超市和药店使用，二层现出租给金吉快捷宾馆作为
宾馆客房使用，装修情况如下：
外墙面：贴墙砖；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
一层：地面铺地砖，内墙面刷涂料，顶棚部分为石膏板吊顶、部
分为明铝矿棉吊顶，室内装修成新度较高；
二层：地面铺地砖，内墙面贴壁布，顶棚为石膏板吊顶，每间客
房均配独立卫生间，磨砂玻璃隔断，卫生间地面蒲地砖、墙面瓷砖到
顶、顶棚为石膏板吊顶，室内装修成新度较高。
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
五、价值时点
2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）
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六、价值类型
本次评估的价值是估价对象在价值时点 2019 年 1 月 4 日在假设及
限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价
值。
七、估价原则
在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：
1. 独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估
价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果
不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产
估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。
2. 合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为
前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵
循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地
产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土
地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允
许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的
价格政策。
3. 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价
格的原则。
4. 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一
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供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地
产所处的区域范围。
5. 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的
合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
4. 《中华人民共和国资产评估法》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（二）技术标准
1. 《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】
2. 《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】
（三）估价委托人提供的有关资料
1. 《估价委托书》（原件）
2. 《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303691
号】（复印件）
3. 《租赁情况说明》（原件）
4. 估价委托人《企业法人营业执照》（复印件）
（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获
取的资料等
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九、估价方法
根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有比较法、收益法、假
设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员
在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法
作为本次评估的基本方法。
（一）本次估价所选取方法的理由
1. 选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2. 选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1. 估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，
故未选取成本法。
2. 由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故未选取假设开发法。
（三）估价方法定义
1. 比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或
价格的方法。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
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十、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
建筑面积：1239 平方米
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法
比较法 收益法
相关结果
方 法 权 重 1 0
总价（万元） 1740 686
测算结果
单位建筑面积价值（元/平方米） 14044 5537
总价（万元） 1740
评估价值
单位建筑面积价值（元/平方米） 14044
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签 名 签名日期
王 巧 1120180022 年 月 日
张春慧 1120170002 年 月 日
十二、实地查勘期
2019 年 1 月 4 日
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十三、估价作业期
2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日
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估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况描述与分析
1. 位置状况描述与分析
估价对象位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 E 栋，临大
成街、人和街，邻儿童公园，距离秋林商业中心约 2 公里，地理位置
较好。
2. 交通状况描述与分析
估价对象临大成街、人和街，道路通达度较好；周边公交线路有
13、31、37、89、91、202 路等，周边一公里范围内有地铁 1 号线（医
大一院站），交通便捷度较好；有地面停车位，停车较方便。综合认为
交通便捷度较好。
3. 外部配套设施状况描述与分析
（1）基础设施状况
估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。
（2）商务配套设施状况
估价对象周边有中国银行、中国工商银行、中信银行、中国农业
银行等，商业配套设施较完善。
4. 环境状况描述与分析
估价对象周边绿化率较高，临儿童公园，总体环境状况好。
（二）权益状况描述与分析
1. 土地权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303691 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
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时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303691 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 E 栋 1-2 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 2 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00030032
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 1239.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：56.05 平方米；总层数 30，所在层 1-2；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
位置 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
哈尔滨长益科技 2016.12.1- 租约面积为
E 栋一层 313.56 20 年付 5000
发展有限公司 2021.11.30 使用面积
2017.10.1- 租约面积为
E 栋二层 金吉快捷宾馆 348.33 10 年付 5000
2022.9.30 使用面积
除此之外，未发现其他权利的存在。
3. 权益状况分析
估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项
权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况描述与分析
1. 土地实物状况描述与分析
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 E 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
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宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对开发建设无不良
影响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。
2. 建筑物实物状况描述与分析
估价对象位于龙电花园小区 E 栋，E 栋建成于 2000 年，钢筋混凝
土结构建筑，总楼层为 30 层。估价对象位于第 1-2 层，层高 3 米，朝
向东南。总建筑面积 1239 平方米，其中一层建筑面积 631.94 平方米，
二层建筑面积 607.06 平方米。估价对象一层现出租给哈尔滨长益科技
发展有限公司作为超市和药店使用，二层现出租给金吉快捷宾馆作为
宾馆客房使用，装修情况如下：
外墙面：贴墙砖；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
一层：地面铺地砖，内墙面刷涂料，顶棚部分为石膏板吊顶、部
分为明铝矿棉吊顶，室内装修成新度较高；
二层：地面铺地砖，内墙面贴壁布，顶棚为石膏板吊顶，每间客
房均配独立卫生间，磨砂玻璃隔断，卫生间地面蒲地砖、墙面瓷砖到
顶、顶棚为石膏板吊顶，室内装修成新度较高；
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因
素认为实物状况较好。
二、市场背景描述与分析
（一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况
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2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反
映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中求
进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问
题，推动经济持续平稳健康发展。
前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值
链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、
15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌
达到 670 亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期 2.5 个百分点，
医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加
值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业
保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时
尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王国接待游客超过 60 万人次，哈马
吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人
次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮
政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递
业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。
前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业
项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，
加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创
新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技
术合同成交额达 70.3 亿元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。
同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动
能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。
（二）房地产相关政策
●全国房地产政策
1. 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，
因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城
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市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为
促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部
现就有关事项通知如下：
①坚持调控目标不动摇、力度不放松
各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，
认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标
任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，
确保房地产市场平稳健康发展。
②加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化
情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策
措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合
理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标
纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市
要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备
案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调
发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和
人口有序流动，促进职住平衡。
③抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。
切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的
比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止
地价推涨房价。
热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例
建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供
应，确保公租房用地供应。力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、
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共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土
地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权
的国有土地可作为租赁住房用地，6 月底前，北京、上海、广州、深
圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑
州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展
租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，
6 月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
④切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化
对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用
于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强
住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
⑤大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处
捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。
要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一
起，并向社会公布，形成震慑。
⑥加强舆论引导和预期管理
各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；
加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉
打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息
等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
⑦进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体
责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，
细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落
实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、
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市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
2. 央行年内第三次定向降准，可释放约 7000 亿流动性
2018 年 6 月 24 日，中国人民银行进行第三次定向降准， 主要有
两方面内容：一是自 2018 年 7 月 5 日起，下调工行、农行、中行、建
行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份
制商业银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 5000
亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的
社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债
转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政
储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存
款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 2000 亿元，主要用于支持相
关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业
融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企
业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
●哈尔滨市房地产政策
2018 年 5 月 5 日，哈尔滨市人民政府办公厅颁布《哈尔滨市人民
政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【哈政办规
[2018]12 号】，为认真贯彻落实国家和省、市有关房地产健康发展的
决策部署，经市政府同意，现就进一步加强哈尔滨市房地产市场调控
工作通知如下：
（1）有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地
供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制
定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，
适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区
旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相
对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，
并根据市场状况适时进行调整。
（2）实行区域性限售政策。自即日起，在主城区 6 区（道里区、
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南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设
单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网
签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间
赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。
（3）提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现
有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。
此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔
滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，
或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付
款并取得资金票据的，仍执行调整前公积金个人贷款还贷能力系数。
（4）严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信
贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运
行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资
和投机购房需求。
（5）强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品
房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一
价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行
为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中
介机构，由市场监管部门依法清出市场。
（三）哈尔滨市 2018 年房地产市场总体状况
1.土地市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共推出各类用地 92 宗，共计 342.4 万
平方米，同比减少 29.79%。其中，推出住宅用地 39 宗，共计 224.1
万平方米，同比增加 44.36%；商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共成交各类用地 73 宗，共计 275.9 万
平方米，同比减少 37.10%。其中，成交住宅用地 33 宗，共计 197.3
万平方米，同比增加 35.00%；商办用地 16 宗，共计 21.1 万平方米，
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同比减少 82.97%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共收入土地出让金 153.2 亿元，同比
增长 20.30%。其中，住宅用地出让金为 141.0 亿元，同比增长 73.37%；
商办用地出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地楼面均价为 2618 元/平方米，
同比上升 49.33%。其中，住宅用地楼面均价为 2884 元/平方米，同比
上升 24.88%；商办用地楼面均价为 2125 元/平方米，同比上升 20.06%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地平均溢价率为 30.62%，比上
年同期下降 29.83 个百分点。其中，住宅用地溢价率为 34.14%，比上
年同期下降 32.72 个百分点。商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期
下降 62.53 个百分点。
2.房产市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨商品住宅销售面积为 436.86 万平方米，
同比下降 29.21%。
2018 年 12 月，哈尔滨商品住宅价格为 8417 元/平米，环比上涨
6.64%，同比下跌 17.65%。从价格段来看，单价 4000（含）-6000 元/
平方米段销售套数占比最高，较 11 月下降 5.6 个百分点，达 25.1%。
其次为 8000（含）-10000 元/平方米价格段，占比为 19.6%；从户型
面积来看，80(含)-90 平方米面积段销售套数占比最高，达 21.9%，较
11 月提高 0.3 个百分点。其次为 100(含)-120 平方米面积段，占比为
17.7%。
（四）哈尔滨市 2018 年商业办公用房房地产市场状况
2018 年，哈尔滨市共推出商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。其中，成交 16 宗，共计 21.1 万平方米，同比减少
82.97%；出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%；楼面均价为 2125 元/
平方米，同比上升 20.06%；商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期下
降 62.53 个百分点。
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三、估价对象最高最佳利用分析
（一）法律上允许
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原
则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价
对象《不动产权证书》证载用途为商业服务，实际用途为商业，法律
上允许。
（二）技术上可能
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上
无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要指房屋建筑工程方面
的技术。本项目规划建设为钢混结构高层住宅楼（配底商），而目前施
工的技术手段完全能满足其建筑要求。
（三）财务上可行
确定房地产最高最佳使用时，还应注意财务上可行，不能通过不
经济的方式来实现房地产的最高最佳使用。即在各种可能的使用方式
中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而
能获得最大收益的使用方式。从估价对象所处区域看，为人口密集区，
人流量较大，其建设成住宅楼（配底商）符合周边区域要求，可获得
较大收益，在财务上是可行的。
（四）价值最大化
估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现
状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益，
实现价值最大化，符合最高最佳利用原则。
四、估价方法适用性分析
（一）本次估价选用的估价方法及其理由
根据《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，本次评估估价人员在认真分析所
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掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估
的基本方法，主要出于以下考虑：
1．选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2．选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1．估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较
法和收益法比成本法能够更好的体现估价对象商业用途的房地产价值，
所以不适合采用成本法。
2．由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改
扩建的规划，所以不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
（一）比较法测算估价对象房地产价值
比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
计算公式：
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×房地产状况调整系数
1. 选取可比实例
根据替代原则，本次估价从估价人员掌握的交易实例中选取三个
可比实例，基本情况见下表：
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可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称
花园街 138-2 底商 比乐街底商（靠近大成街口） 大成三道街住宅底商
楼层 1层 1层 1层
建筑面积(㎡) 141 240 320
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
现场调查，巨业地产 现场调查，2018 年 7 月份成 现场调查，晨业地产代
数据来源及相 代理，交易价格 21986 交，成交总价 400 万，合计交 理，交易价格 18125
关说明 元/平方米，可贷款， 易价格 16667 元/平方米，买 元/平方米，可贷款，
买卖双方各付各税 卖双方各付各税 买卖双方各付各税
交易单价
21986 16667 18125
（元/平方米）
2. 建立可比基础
根据估价对象状况，对可比实例交易价格进行修正，以建立可比
基础。
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 比乐街底商（靠 大成三道街住宅
龙电花园 C 栋 1 层 花园街 138-2 底商
近大成街口） 底商
建筑面积
268.00 141.00 240.00 320.00
(㎡)
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
交易单价（元
待估 21986 16667 18125
/平方米）
设定为“纯粹”、“干 财产范围与估价对 财产范围与估价 财产范围与估价
统一财产范 净”房地产 象相同 对象相同 对象相同
围 修正系数 1 1 1
待估 21986 16667 18125
成交日一次性付清 分两期付款 分两期付款 分两期付款
统一付款方
修正系数 0.99 0.99 0.99
式
待估 21766 16500 17944
常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件
统一融资条
修正系数 1 1 1
件
待估 21766 16500 17944
正常税费负担下商品
正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
统一税费负 房价格
担 修正幅度 0 0 0
待估 21766 16500 17944
人民币，元/建筑平方 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑 人民币，元/建筑
统一计价单 米 方米 平方米 平方米
位 修正系数 1 1 1
待估 21766 16500 17944
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3. 编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
比较法比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
比乐街底商（靠近 大成三道街住宅
对象名称 龙电花园 E 栋 1 层 花园街 138-2 底商
大成街口） 底商
交易价格（元/
待估 21766 16500 17944
平方米）
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
交易状况 正常 正常 正常 正常
位于大成街龙电花 大成三道街住宅
花园街住宅底商， 比乐街住宅底商，
园裙楼，周边多为 底商，周边多为
商业繁华 临近秋林购物中 周边多为住宅小
住宅小区配套商 住宅小区配套商
度 心，商业繁华度较 区配套商业，商业
业，商业繁华度一 业，商业繁华度
好 繁华度一般
般 一般
商业级别 小区级 小区级 小区级 小区级
周边公交线路有
13、31、37、89、 周边公交线路有 5、
周边公交线路有 周边公交线路有
91、202 路等，周 23、26、40、202 等，
121、202、87、91 121、202、87、
边一公里范围内有 周边 500 范围内有
等，有地面停车 91 等，有地面停
交通条件 地铁 1 号线（医大 地铁 1 号线（烟厂
位，道路通达性较 车位，道路通达
一院站）,有地面停 站）,有地面停车
好，交通便捷度一 性较好，交通便
车位，道路通达性 位，道路通达性较
般 捷度一般
较好，交通便捷度 好，交通便捷度好
较好
区
位 基础设施
红线外七通 红线外七通 红线外七通 红线外七通
状 条件
况
周边有中国银行、 周边有中国银
周边有中国银行、 周边有中国银行、
中国农业银行、哈 行、中国工商银
中国工商银行、中 中国工商银行、中
商业配套 尔滨银行、邮政储 行、中信银行、
信银行、中国农业 信银行、中国农业
设施 蓄银行、交通银行 中国农业银行
银行等，商业配套 银行等，商业配套
等，商业配套设施 等，商业配套设
设施较完善 设施较完善
较完善 施较完善
区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整
周边环境 绿化率较高，临儿 绿化率较高，环境 绿化率一般，环境 洁，绿化率一般，
童公园，环境好 较好 一般 环境一般
临大成三道街，
临人和街，为区域 临花园街，为混合 临比乐街，为区域
临街道路 为区域支路，人
支路，人流量较大， 型道路，人流量较 支路，人流量一
状况 流量较大，临路
临路状况较好 大，临路状况好 般，临路状况一般
状况较好
所在楼层 一层 一层 一层 一层
朝向 东 西北 东 西
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
建筑面积
631.94 141 240 320
(㎡)
建筑结构 钢混结构 混合结构 混合结构 混合结构
简单装修，成新度 简单装修，成新度 简单装修，成新度 简单装修，成新
室内装修
较高 较高 较高 度较高
配备有消防栓、网 配备有消防栓、
实 配备有消防栓、网 配备有消防栓、网
物 络接线等设施，设 网络接线等设
设施设备 络接线等设施，设 络接线等设施，设
状 施设备完善度一 施，设施设备完
况 施设备完善度一般 施设备完善度一般
般 善度一般
层高 正常层高 正常层高 正常层高 正常层高
商铺类型 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商
空间布局 合理 合理 合理 合理
房屋成新
8 成新 8 成新 8 成新 8 成新
率
产权状况 产权完善 产权完善 产权完善 产权完善
权 有租户，租约分别
益
状 至 2021/11/30、
出租情况 空置，无租户 自用 空置，无租户
况 2022/9/30，租金比
市场租金偏低
4. 编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异，确定可比实例各因素的相应指
数，详见下表：
比较法比较因素条件指数表
可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
比乐街
花园街 大成三
龙电花园 底商（靠
对象名称 138-2 道街住 ——
E栋1层 近大成
底商 宅底商
街口）
交易价格（元/
待估 21766 16500 17944 ——
平方米）
价值时点与可比案例的交易时间相近，因
交易日期 100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
可比实例均为正常交易，故不予修正，交
交易状况 100 100 100 100
易情况指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
区 以估价对象该因素指数为 100，各可比实
位 商业繁华
状 100 105 100 100 例与之相比，每上升或下降一个级别，则
度
况 指数增加或减小 5，确定可比实例 1、2、
3 该因素指数分别为 105、100、100；
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
估价对象与各可比实例该因素一致，因此
商业级别 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
以估价对象该因素指数为 100，各可比实
交通条件 100 103 97 97 例与之相比，每上升或下降一个级别，则
指数增加或减小 3，确定可比实例 1、2、
3 该因素指数分别为 103、97、97；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此
基础设施
100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
条件
为 100；
分为完善、较完善、一般、较不完善、不
商业配套 完善五个级别，估价对象与各可比实例该
100 100 100 100
设施 因素一致，因此确定估价对象与可比实例
该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
以估价对象该因素指数为 100，各可比实
周边环境 100 95 90 90 例与之相比，每上升或下降一个级别，则
指数增加或减小 5，确定可比实例 1、2、
3 该因素指数分别为 95、90、90；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，
以估价对象该因素指数为 100，各可比实
临街道路
100 105 95 100 例与之相比，每上升或下降一个级别，则
状况
指数增加或减小 5，确定可比实例 1、2、
3 该因素指数分别为 105、95、100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此
所在楼层 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
为 100；
对于房屋朝向从优到劣依次为南北向；南
向；东、南；西、南；东、西；东；西；
东、北；西、北；北,以估价对象朝向指
数为 100，将可比实例与估价对象相比，
朝向 100 97 100 99
每上升或下降一个级别，则指数增加或减
小 1,根据朝向对其价值的影响，以估价对
象该因素指数为 100，可比实例 1、2、3
该因素指数分别为 97、100、99；
根据建筑面积对其价值的影响，以估价对
建筑面积
100 110 108 106 象该因素指数为 100，可比实例 1、2、3
实 (㎡)
物 该因素指数分别为 110、108、106；
状 估价对象与各可比实例该因素一致，因此
况
建筑结构 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
为 100；
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
估价对象与各可比实例室内装修及成新
室内装修 100 100 100 100 相近，因此确定估价对象与可比实例该因
素指数均为 100；
将设施状况分为完善、较完善、一般、较
不完善、不完善五个等级，估价对象与各
设施设备 100 100 100 100
可比实例该因素一致，因此确定估价对象
与可比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例层高相近，因此确
层高 100 100 100 100 定估价对象与可比实例该因素指数均为
100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此
商铺类型 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
为 100；
分为合理、较合理、一般、较不合理、不
合理五个级别，估价对象与各可比实例该
空间布局 100 100 100 100
因素一致，因此确定估价对象与可比实例
该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例房屋成新率相近，
房屋成新
100 100 100 100 因此确定估价对象与可比实例该因素指
率
数均为 100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此
产权状况 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
权
益 为 100；
状 根据出租情况对其价值的影响，以估价对
况
出租情况 100 102 102 102 象该因素指数为 100，可比实例 1、2、3
该因素指数分别为 102、102、102。
修正系数(∏) 0.8517 1.0946 1.0701 三个可比实例比较价格较为接近，故本次
可比实例比较价格 18538 18061 19202 估价选取三者的简单算术平均数为比较
比准权重 1/3 1/3 1/3 法最终结果
比较单价（元/平方米） 18600 ——
建筑面积（平方米） 631.94 ——
比较总价（万元） 1175 =比较单价×建筑面积÷10000
第二层评估单价（元/平方 根据对区域内同类商业房地产市场的调
9300
米） 查，确定第二层单价为一层单价的 50%
第二层建筑面积（平方米） 607.06 ——
=第二层评估单价×第二层建筑面积÷
第二层评估总价（万元） 565
10000
评估总价（万元） 1740 =第一层总价+第二层总价+第三层总价
（三）收益法测算估价对象房地产价值
收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即
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预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值
的方法。
1. 计算公式
A 1 +
A(1 + ) 1
V= [1 ( )]+ [1 ] + V′
Y 1+Y Y(1 + Y)
(1 + Y)()
其中：V——房地产在价值时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率（折现率）
g——净收益逐年递增的比例
n——房地产的收益年限
t——收益递增年限
V'——剩余建筑物价值折现
测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
2. 租金水平的确定
根据估价委托人提供的《租赁情况说明》，估价对象于价值时点存
在租赁权，租约期内租金水平以《租赁情况说明》确定，租约期外租
金水平以估价人员对周边房地产市场行情的调查及预测确定。
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产一层日租金水平在 1.5-2.1 元/平方米，估价人员从
掌握的租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象一层于价
值时点的日租金水平为 1.8 元/平方米。根据估价人员市场调查，同类
型房地产二层的租金水平仅为一层的 50%，故本次评估估价对象二层
于价值时点的日租金水平为 0.9 元/平方米。租金内涵不包括物业费、
水、电、暖等费用。
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市场租金案例
统一为含税
项目名称 楼层 建筑面积（㎡） 日租金（元/㎡） 调查到租金内涵
租金（元/㎡）
龙电花园崇德街 净租金，个人出
一层 75 1.8 2
底商 租，综合税率 12%
大成三道街 42 净租金，个人出
一层 210 1.6 1.8
号 租，综合税率 12%
大成二道街 18 净租金，个人出
一层 180 1.5 1.7
号 租，综合税率 12%
租金条件指数表
项目名 日租金 区位修 实物修 比准租金
物业名称 区位状况 实物状况
称 （元/㎡） 正指数 正指数 （元/㎡）
临崇德街， 建筑面积较小，
可比实 龙电花园崇
2 临街较好； 99 简单装修，建筑 104 1.9
例一 德街底商
朝西 物成新率较高
临大成三道 建筑面积适中，
可比实 大成三道街
1.8 街，临街较 99 简单装修，建筑 102 1.8
例二 42 号
好；朝西 物成新率较高
临大成二道 建筑面积适中，
可比实 大成二道街
1.7 街，临街较 99 毛坯，建筑物成 97 1.8
例三 18 号
好；朝西 新率一般
临人和街， 建筑面积较大，
估价对 龙电花园 E
待估 临街较好； 100 简单装修，建筑 100 1.8
象 栋1层
朝向东南 物成新率较高
3. 收益法估价测算汇总表
收益法估价测算汇总表（一层）
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2021.12.1- 2030.12.1-
项目 说明
号 2021.11.30 2030.11.30 2039.3.4
年房地产有效
1 328.62 638.07 705.23 1=(2)-(3)+(4)。
毛收入
根据估价委托人提供的有关资料，估价
对象存在租约限制,租约期内为固定租
金 0.9 元/平方米日；租约期结束后租
金根据市场租金进行预测，依据估价人
日租金(元/平 员对估价对象所在区域同类物业市场
⑴ 0.9 1.9 2.1
方米日) 的调查，经测算确定其于价值时点租金
水平为 1.8 元/平方米日，预计自价值
时点起 8 年市场租金每年增长 2%，之后
保持稳定，故确定估价对象于租约期结
束之日租金水平为 1.9 元/平方米日。
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 30 页
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Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc: 100044
序 2019.1.4- 2021.12.1- 2030.12.1-
项目 说明
号 2021.11.30 2030.11.30 2039.3.4
租金内涵不包括物业费、水、电、暖等
费用。
按 365 天/年计算，如第一年 0.9×
年房地产潜在
⑵ 328.5 693.5 766.5 365=328.5 元/平方米，后续各年同理计
毛收入
算。
空置造成的租 指房屋在出租过程中遇到没有出租出
⑶ 0.00 57.00 63.00
金损失 去的空置期,按 30 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存
款利率测算,如第一年租赁保证金利息
⑷ 其他收入 0.12 1.57 1.73 收入为 0.9 ×60 ×1.5% ×(365-30) ÷
365=0.12 元/平方米，以后各年同理计
算。
2 年运营费用 58.01 95.01 174.67 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的
修缮费用，按建筑重置成本的 0.3%测
⑴ 维修费 12.00 12.00 12.00 算，重置成本根据成本法估算为 4000
元/平方米，则 4000×0.3%=12 元/平方
米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的
费用,按有效毛收入的 1%测算，如第一
⑵ 管理费 3.29 6.38 7.05
年 328.62×1%=3.29 元/平方米,以后各
年同理计算
包括增值税及附加，增值税根据《关于
全面推开营业税改征增值税试点的通
知》(财税[2016]36 号）、《财政部税
务总局关于调整增值税税率的通知》
【财税〔2018〕32 号】进行计算，增值
税=销项税额-进项税额；出租不动产税
率为 10%，则销项税额=年房地产有效毛
⑶ 增值税及附加 0.00 0.00 71.62 收入÷1.10×10%；进项税额由购入房
地产价款产生，税率为 10%，即进项税
额=收益价值÷1.10×10%，在进项税额
大于或等于销项税额期间，增值税为 0，
直至进项税费抵扣完为止。进项税扣完
之后增值税及附加=（年房地产有效毛
收 入 - 其 他 收 入 ） ÷ 1.1*10%*
（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产
⑷ 房产税 35.84 69.44 76.75
有效毛收入的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实
城镇土地使用
⑸ 3.35 3.35 3.35 际占用的土地面积为计税依据，依照规
税
定税额 18 元/平方米计算征收,该项目
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 31 页
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序 2019.1.4- 2021.12.1- 2030.12.1-
项目 说明
号 2021.11.30 2030.11.30 2039.3.4
容积率为 5.38,则每建筑平方米为 18÷
5.38=3.35 元。"
印花税可按扣减其他收入后的年房地
产有效毛收入的 0.1%计算，如第一年为
⑹ 印花税 0.33 0.64 0.70
(328.62-0.12) × 0.1%=0.33 元 / 平 方
米，以后各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产
避免意外损失而向保险公司支付的费
⑺ 保险费 3.20 3.20 3.20
用，可按年房屋现值的 1‰计,即 4000
×0.8×1‰=3.2 元/平方米。
年租金净收益
3 270.61 543.06 530.56 3=1-2。
(A)
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬
率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风
险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性
补偿－投资带来的优惠
无风险报酬率取价值时点同期国家一
4 报酬率(Y) 4.5% 4.5% 4.5%
年期存款利率 1.5%；投资风险补偿、管
理负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带
来的优惠合计为 3%。
报酬率 R＝1.5%＋3%＝4.5%。租约期内
由于风险相对较低，故租约期内报酬率
下调 0.5%，为 4.5%。
净收益逐年递 结合该区域房屋租售的调查及预测情
5 0% 2% 0%
增比率(g) 况确定。
可获收 剩余土地使用年限短于建筑物剩余经
6 益年限 2.9 9 8.3 济寿命，根据“孰短原则”，以剩余土
n 年 地使用年限作为可获收益年限。
递增年 结合该区域房屋租售的调查及预测情
7 0 5 0
限（t） 况确定。
单位：元/平方米，第一段 270.61÷
(4.5%-0%)×｛1-［(1+0%)÷(1+4.5%)］
^0｝+270.61÷4.5%×(1+0%)^0÷
(1+4.5%)^0×［1-1÷
租金收
分段 (1+4.5%)^(2.9-0)］=720.65 元/平方
8 益价值 720.65 3699.39 2137.05
单价 米，第二段｛÷(0%-0%)×｛1-［(1+0%)
折现
÷(1+0%)］^0｝+÷0%×(1+0%)^0÷
(1+0%)^0×［1-1÷(1+0%)^(-0)］｝
/(1+0%)^2.9=元/平方米,以后各段同
理计算。
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序 2019.1.4- 2021.12.1- 2030.12.1-
项目 说明
号 2021.11.30 2030.11.30 2039.3.4
根据当地房屋建筑工程技术经济指标
和建筑市场价格走势，结合估价对象的
建筑结构、设备安装及装修水平等实际
情况，确定估价对象建筑物于土地使用
权终止之日的建筑重置成本为 4400 元/
剩余建 单价 平方米。根据估价人员实地查勘，估价
9 筑物价 （V' 596.78 对象维护状况较好，故预测至土地使用
值折现 ） 权终止之日，仍能正常使用，并遵循谨
慎原则，确定其成新率为可正常使用的
最低成新率 40%。并结合该区域房屋租
售的调查情况，采用安全利率加风险调
整值方法确定建筑物的报酬率 Y'为
5.5%。
单价 =租金收益价值折现之和+剩余建筑物
7154
收益价 （V） 价值折现
10
值 单位：万元,可收益建筑面积为 631.94
总价 452
平方米。
收益法估价测算汇总表（二层）
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2022.10.1- 2031.10.1-
项目 说明
号 2022.9.30 2031.9.30 2039.3.4
年房地产有效
1 182.5 335.83 369.41 1=(2)-(3)+(4)。
毛收入
根据估价委托人提供的有关资料，估价
对象存在租约限制,租约期内为固定租
金 0.5 元/平方米日；租约期结束后租
金根据市场租金进行预测，依据估价人
员对估价对象所在区域同类物业市场的
日租金(元/平
⑴ 0.5 1 1.1 调查，经测算确定其于价值时点租金水
方米日)
平为 0.9 元/平方米日，预计自价值时
点起 8 年市场租金每年增长 2%，之后保
持稳定，故确定估价对象于租约期结束
之日租金水平为 1 元/平方米日。租金
内涵不包括物业费、水、电、暖等费用。
按 365 天/ 年计 算， 如第 一年 0.5 ×
年房地产潜在
⑵ 182.5 365 401.5 365=182.5 元/平方米，后续各年同理计
毛收入
算。
空置造成的租 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去
⑶ 0.00 30.00 33.00
金损失 的空置期,按 30 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存款
⑷ 其他收入 0.00 0.83 0.91
利率测算,如第一年租赁保证金利息收
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序 2019.1.4- 2022.10.1- 2031.10.1-
项目 说明
号 2022.9.30 2031.9.30 2039.3.4
入为 0.5×60×1.5%×(365-30)÷365=0
元/平方米，以后各年同理计算。
2 年运营费用 40.47 58.80 100.32 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修
缮费用，按建筑重置成本的 0.3%测算，
⑴ 维修费 12.00 12.00 12.00
重置成本根据成本法估算为 4000 元/平
方米，则 4000×0.3%=12 元/平方米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费
用,按有效毛收入的 1%测算，如第一年
⑵ 管理费 1.83 3.36 3.69
182.5×1%=1.83 元/平方米,以后各年同
理计算
包括增值税及附加，增值税根据《关于
全面推开营业税改征增值税试点的通
知》(财税[2016]36 号）、《财政部税务
总局关于调整增值税税率的通知》【财
税〔2018〕32 号】进行计算，增值税=
销项税额-进项税额；出租不动产税率为
10%，则销项税额=年房地产有效毛收入
⑶ 增值税及附加 0.00 0.00 37.51
÷1.10×10%；进项税额由购入房地产价
款产生，税率为 10%，即进项税额=收益
价值÷1.10×10%，在进项税额大于或等
于销项税额期间，增值税为 0，直至进项
税费抵扣完为止。进项税扣完之后增值
税及附加=（年房地产有效毛收入-其他
收入）÷1.1*10%*（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产有
⑷ 房产税 19.91 36.55 40.2
效毛收入的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实
际占用的土地面积为计税依据，依照规
城镇土地使用
⑸ 3.35 3.35 3.35 定税额 18 元/平方米计算征收,该项目容
税
积率为 5.38,则每建筑平方米为 18÷
5.38=3.35 元。"
印花税可按扣减其他收入后的年房地产
有效毛收入的 0.1%计算，如第一年为
⑹ 印花税 0.18 0.34 0.37
(182.5-0)×0.1%=0.18 元/平方米，以后
各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产避
免意外损失而向保险公司支付的费用，
⑺ 保险费 3.20 3.20 3.20
可按年房屋现值的 1‰计,即 4000×0.8
×1‰=3.2 元/平方米。
年租金净收益
3 142.03 277.03 269.09 3=1-2。
(A)
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序 2019.1.4- 2022.10.1- 2031.10.1-
项目 说明
号 2022.9.30 2031.9.30 2039.3.4
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬
率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风
险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补
偿－投资带来的优惠
无风险报酬率取价值时点同期国家一年
4 报酬率(Y) 4.5% 4.5% 4.5%
期存款利率 1.5%；投资风险补偿、管理
负担补偿、缺乏流动性补偿及投资带来
的优惠合计为 3%。
报酬率 R＝1.5%＋3%＝4.5%。租约期内由
于风险相对较低，故租约期内报酬率下
调 0.5%，为 4.5%。
净收益逐年递 结合该区域房屋租售的调查及预测情况
5 0% 2% 0%
增比率(g) 确定。
可获收 剩余土地使用年限短于建筑物剩余经济
6 益年限 3.7 9 7.5 寿命，根据“孰短原则”，以剩余土地
n 年 使用年限作为可获收益年限。
递增年 结合该区域房屋租售的调查及预测情况
7 0 5 0
限（t） 确定。
单位：元/平方米，第一段 142.03÷
(4.5%-0%)×｛1-［(1+0%)÷(1+4.5%)］
^0｝+142.03÷4.5%×(1+0%)^0÷
(1+4.5%)^0×［1-1÷
租金收
分段 (1+4.5%)^(3.7-0)］=474.35 元/平方米，
8 益价值 474.35 1821.86 961.33
单价 第二段｛÷(0%-0%)×｛1-［(1+0%)÷
折现
(1+0%)］^0｝+÷0%×(1+0%)^0÷
(1+0%)^0×［1-1÷(1+0%)^(-0)］｝
/(1+0%)^3.7=元/平方米,以后各段同理
计算。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标和
建筑市场价格走势，结合估价对象的建
筑结构、设备安装及装修水平等实际情
况，确定估价对象建筑物于土地使用权
终止之日的建筑重置成本为 4400 元/平
剩余建 单价
方米。根据估价人员实地查勘，估价对
9 筑物价 （V' 596.78
象维护状况较好，故预测至土地使用权
值折现 ）
终止之日，仍能正常使用，并遵循谨慎
原则，确定其成新率为可正常使用的最
低成新率 40%。并结合该区域房屋租售的
调查情况，采用安全利率加风险调整值
方法确定建筑物的报酬率 Y'为 5.5%。
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序 2019.1.4- 2022.10.1- 2031.10.1-
项目 说明
号 2022.9.30 2031.9.30 2039.3.4
单价 =租金收益价值折现之和+剩余建筑物价
3854
收益价 （V） 值折现
10
值 单位：万元,可收益建筑面积为 607.06
总价 234
平方米。
4. 收益法测算结果
通过以上测算，得到收益法测算结果如下：
估价对象价值=估价对象一层价值+估价对象二层价值
=452+234=686 万元
六、估价结果确定
（一）估价结果确定过程
采用不同估价方法测算估价对象的价值，结果如下：
项目 估价方法 测算结果（万元）
比较法 1740
估价对象
收益法 686
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。两
种方法求取的房地产价值各有特点，从不同的角度说明了估价对象价
格水平的高低。比较法从市场角度出发，从实际交易角度体现其房地
产价值，收益法从租金收益的角度体现其房地产价值，估价对象周边
市场交易活跃，成交价格透明度较高，且该区域同类物业的租售比失
调，因而比较法评估结果更接近估价对象房地产价值，故本次评估选
取比较法结果为最终评估价值，即估价对象评估总价值=1740 万元
单位建筑面积评估价值=评估总价值×10000÷建筑面积=1740×
10000÷1239=14044 元/平方米
（二）估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
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下：
总建筑面积：1239 平方米
估价对象市场价值总额：1740 万元
大写金额：壹仟柒佰肆拾万元整
单位建筑面积价值：14044 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 631.94 18600 1175
二层 607.06 9300 565
合计 1239 —— 1740
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用等。
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附 件
1.估价委托书寄租赁情况说明（复印件）
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘照片
4.《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303691
号】（复印件）
5.可比实例位置示意图和外观照片
6.专业帮助情况和相关专业意见
本次估价没有专业帮助，未依据相关专业意见。
7.估价委托人营业执照（复印件）
8.房地产估价机构营业执照（复印件）
9.房地产估价机构资质证书（复印件）
10. 注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 38 页
附件 2 估价对象位置示意图
附件 3 估价对象实地查勘照片
估价对象外观 一层现状（一）
一层现状（二） 一层现状（三）
二层现状（一） 二层现状（二）
二层现状（三） 二层现状（三）
附件 5 可比实例位置示意图和外观照片
一、 可比实例位置示意图：
二、 可比实例外观照片：
案例 1 案例 2 案例 3
No:574780298605
房地产估价报告
估 价 项 目 名 称 ： 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小
区 F 栋 1-2 层 1 号商业房地产市场价值评估
估 价 报 告 编 号 ： 仁达房估字【2019】第 201901107000859 号
估 价 委 托 人 ： 华电能源股份有限公司
房地产估价机构： 北京仁达房地产评估有限公司
注册房地产估价师： 王 巧（注册号：1120180022）
张春慧（注册号：1120170002）
估价报告出具日期： 二〇一九年一月十八日
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致估价委托人函
华电能源股份有限公司：
承蒙委托，我公司对华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 F 栋 1-2 层 1 号商业房
地产的市场价值进行了评估，为估价委托人拟处置估价对象而了解其
市场价值提供参考依据。
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：1717 平方米
估价对象市场价值总额：2141 万元
大写金额：贰仟壹佰肆拾壹万元整
单位建筑面积价值：12469 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 674 17914 1207
二层 1043 8957 934
合计 1717 —— 2141
特别提示：
1. 上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他
应付费用等。
2. 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估
价报告书全文。
北京仁达房地产评估有限公司
法定代表人：
（签章）
二〇一九年一月十八日
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 致函第 1 页
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目 录
估价师声明 ..........................................................................................1
估价假设和限制条件 ..........................................................................2
估价结果报告 ......................................................................................5
一、估价委托人 ................................................................................... 5
二、房地产估价机构 ........................................................................... 5
三、估价目的........................................................................................ 5
四、估价对象........................................................................................ 5
五、价值时点........................................................................................ 7
六、价值类型........................................................................................ 7
七、估价原则........................................................................................ 8
八、估价依据........................................................................................ 9
九、估价方法........................................................................................ 9
十、估价结果...................................................................................... 10
十一、注册房地产估价师 ................................................................. 11
十二、实地查勘期 ............................................................................. 11
十三、估价作业期 ............................................................................. 11
估价技术报告 ....................................................................................12
一、估价对象描述与分析 ................................................................. 12
二、市场背景描述与分析 ................................................................. 14
三、估价对象最高最佳利用分析 ..................................................... 20
四、估价方法适用性分析 ................................................................. 21
五、估价测算过程 ............................................................................. 22
六、估价结果确定 ............................................................................. 29
附 件 ..............................................................................................33
一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 目录
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估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准
确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或
潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估
价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行
估价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、一般假设：
1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3. 任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有
关法律、法规。
4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及
遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5. 本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状
况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
6. 本次评估估价对象涉及土地权属登记及房屋权属等情况均
以估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权
第 0301092 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调
整。
7. 根据估价委托人提供的资料及《估价委托书》，估价对象于
价值时点不存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实际情
况不符，估价报告需做相应调整。
8. 本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，
由于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，
同时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，同时受房产、土
地管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主
管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估除有特殊
说明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。注册
房地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、估价委托人
提供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、权利、义务
的真实性、完整性、时效性。
9. 以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。
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10.注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价
对象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价
对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露
及难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况
最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
二、未定事项假设：
根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 5.38，根据
估价委托人提供的《估价委托书》并结合本次评估估价目的，本次评
估设定估价对象容积率为 5.38, 并以此为估价前提。
三、背离事实假设：
估价对象于价值时点存在租赁他项权利，承租人为慈航天下投资
有限公司，租赁期限为 2017 年 9 月 15 日至 2022 年 9 月 14 日，租约
面积 3327.8 平方米，包括 F 栋-1 层-2 层全部、N 栋 1-2 层全部和 G
栋 1 层部分。因各部分租金无法分割，故本次评估无法考虑该租赁情
况对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。
四、不相一致假设：
无不相一致假设。
五、依据不足假设：
估价对象《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0301092 号】未登记分层建筑面积，根据估价委托人提供的《估价委
托书》，估价对象总建筑面积 1717 平方米，其中一层建筑面积 674 平
方米，二层建筑面积 1043 平方米。本次估价设定估价对象一层建筑面
积 674 平方米，二层建筑面积 1043 平方米。如上述情况发生变化，估
价结果需做相应调整。
六、估价报告使用限制：
1. 本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产
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市场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价
机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
2. 本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的
房地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
3. 本次报告估价结果中总价值为单位建筑面积价值乘以建筑
面积并以“万元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的总价再
除以建筑面积返算单价，由于取整位数不同，单值会产生细微误差。
本报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的
单价不影响估价结果的客观准确性。
4. 本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告
中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右
不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。
5. 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估
价师签字后方可使用。
6. 未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分
及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
7. 本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
8. 本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内
有效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机
构对此结果造成的损失不承担责任。
9. 本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。
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估价结果报告
一、估价委托人
公司名称：华电能源股份有限公司
住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座
法定代表人：董凤亮
联系人：于淼
联系电话：0451-82599509
二、房地产估价机构
北京仁达房地产评估有限公司
土地资质级别：全国执业
机构注册号：A201111008
房产资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2013]069 号
法定代表人：于京博
联 系 人：刘鹏
联系电话：（010）88395886
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401
室
三、估价目的
为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象概况
估价对象为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所属的位于
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黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 F 栋 1-2 层 1 号房地产，包括
房屋建筑物及其分摊土地使用权，总建筑面积为 1717 平方米，房地产
用途为商服用房。
（二）权益状况
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301092 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301092 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 F 栋 1-2 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 2 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00040035
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 1717.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：90.37 平方米；总层数 19，所在层 1-2；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
坐落 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
租赁面积包括 F 栋负 1
龙电花园小 慈航天下投 2017.9.15-
3327.8 140 季付 60000 层-2 层全部、N 栋 1-2
区 F 栋等 资有限公司 2022.9.14
层全部和 G 栋 1 层部分
除此之外，未发现其他权利的存在。
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（三）实物状况
1. 土地实物状况
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 F 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
2. 建筑物实物状况
估价对象位于龙电花园小区 F 栋，F 栋建成于 2000 年，钢筋混凝
土结构建筑，总楼层为 19 层。估价对象位于第 1-2 层，层高 3 米，朝
向西南。总建筑面积 1717 平方米，其中一层建筑面积 674 平方米，二
层建筑面积 1043 平方米。估价对象现出租给慈航天下投资有限公司作
为瑞辰国际会所使用，装修情况如下：
外墙面：涂料；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
一层为会所大堂，地面铺地砖，内墙面贴瓷砖，顶棚为石膏板造
景吊顶；二层为包间，墙面贴壁纸，地面铺木地板，顶棚为石膏造景
吊顶，室内装修成新度较高。
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
五、价值时点
2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）
六、价值类型
本次评估的价值是估价对象在价值时点 2019 年 1 月 4 日在假设及
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限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价
值。
七、估价原则
在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：
1. 独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估
价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果
不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产
估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。
2. 合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为
前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵
循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地
产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土
地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允
许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的
价格政策。
3. 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价
格的原则。
4. 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一
供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地
产所处的区域范围。
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5. 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的
合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
4. 《中华人民共和国资产评估法》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（二）技术标准
1. 《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】
2. 《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】
（三）估价委托人提供的有关资料
1. 《估价委托书》（原件）
2. 《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301092
号】（复印件）
3. 《租赁情况说明》（原件）
4. 估价委托人《企业法人营业执照》（复印件）
（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获
取的资料等
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有比较法、收益法、假
设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具
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体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员
在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法
作为本次评估的基本方法。
（一）本次估价所选取方法的理由
1. 选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2. 选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1. 估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，
故未选取成本法。
2. 由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故未选取假设开发法。
（三）估价方法定义
1. 比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或
价格的方法。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
十、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
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下：
建筑面积：1717 平方米
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法
比较法 收益法
相关结果
方 法 权 重 1 0
总价（万元） 2141 975
测算结果
单位建筑面积价值（元/平方米） 12469 5679
总价（万元） 2141
评估价值
单位建筑面积价值（元/平方米） 12469
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签 名 签名日期
王 巧 1120180022 年 月 日
张春慧 1120170002 年 月 日
十二、实地查勘期
2019 年 1 月 4 日
十三、估价作业期
2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日
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估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况描述与分析
1. 位置状况描述与分析
估价对象位于黑龙江省哈尔滨市南岗区大成街 29 号，临大成街、
人和街，邻儿童公园，距离秋林商业中心约 2 公里，地理位置较好。
2. 交通状况描述与分析
估价对象临大成街、人和街，道路通达度较好；周边公交线路有
13、31、37、89、91、202 等，周边一公里范围内有地铁 1 号线（医
大一院站），交通便捷度较好；有地面停车位，停车较方便。综合认为
交通便捷度较好。
3. 外部配套设施状况描述与分析
（1）基础设施状况
估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。
（2）商务配套设施状况
估价对象周边有中国银行、中国工商银行、中信银行、中国农业
银行等，商业配套设施较完善。
4. 环境状况描述与分析
估价对象周边绿化率较高，临儿童公园，总体环境状况好。
（二）权益状况描述与分析
1. 土地权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301092 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
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不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301092 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 F 栋 1-2 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 2 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00040035
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 1717.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：90.37 平方米；总层数 19，所在层 1-2；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
坐落 租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
租赁面积包括 F 栋负 1
龙电花园小 慈航天下投 2017.9.15-
3327.8 140 季付 60000 层-2 层全部、N 栋 1-2
区 F 栋等 资有限公司 2022.9.14
层全部和 G 栋 1 层部分
除此之外，未发现其他权利的存在。
3. 权益状况分析
估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项
权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况描述与分析
1. 土地实物状况描述与分析
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 F 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
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水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对开发建设无不良
影响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。
2. 建筑物实物状况描述与分析
估价对象位于南岗区龙电花园小区 F 栋，F 栋建成于 2000 年，钢
筋混凝土结构建筑，总楼层为 19 层。估价对象位于第 1-2 层，层高 3
米，朝向西南。总建筑面积 1717 平方米，其中一层建筑面积 674 平方
米，二层建筑面积 1043 平方米。估价对象现出租给慈航天下投资有限
公司作为瑞辰国际会所使用，装修情况如下：
外墙面：涂料；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
一层为会所大堂，地面铺地砖，内墙面贴瓷砖，顶棚为石膏板造
景吊顶；二层为包间，墙面贴壁纸，地面铺木地板，顶棚为石膏造景
吊顶，室内装修成新度较高。
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因
素认为实物状况较好。
二、市场背景描述与分析
（一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况
2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反
映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中求
进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问
题，推动经济持续平稳健康发展。
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前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值
链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、
15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌
达到 670 亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期 2.5 个百分点，
医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加
值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业
保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时
尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王国接待游客超过 60 万人次，哈马
吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人
次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮
政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递
业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。
前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业
项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，
加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创
新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技
术合同成交额达 70.3 亿元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。
同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动
能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。
（二）房地产相关政策
●全国房地产政策
1. 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，
因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城
市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为
促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部
现就有关事项通知如下：
①坚持调控目标不动摇、力度不放松
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各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，
认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标
任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，
确保房地产市场平稳健康发展。
②加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化
情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策
措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合
理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标
纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市
要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备
案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调
发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和
人口有序流动，促进职住平衡。
③抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。
切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的
比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止
地价推涨房价。
热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例
建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供
应，确保公租房用地供应。力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、
共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土
地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权
的国有土地可作为租赁住房用地，6 月底前，北京、上海、广州、深
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圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑
州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展
租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，
6 月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
④切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化
对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用
于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强
住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
⑤大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处
捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。
要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一
起，并向社会公布，形成震慑。
⑥加强舆论引导和预期管理
各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；
加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉
打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息
等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
⑦进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体
责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，
细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落
实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、
市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
2. 央行年内第三次定向降准，可释放约 7000 亿流动性
2018 年 6 月 24 日，中国人民银行进行第三次定向降准， 主要有
两方面内容：一是自 2018 年 7 月 5 日起，下调工行、农行、中行、建
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行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份
制商业银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 5000
亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的
社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债
转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政
储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存
款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 2000 亿元，主要用于支持相
关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业
融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企
业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
●哈尔滨市房地产政策
2018 年 5 月 5 日，哈尔滨市人民政府办公厅颁布《哈尔滨市人民
政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【哈政办规
[2018]12 号】，为认真贯彻落实国家和省、市有关房地产健康发展的
决策部署，经市政府同意，现就进一步加强哈尔滨市房地产市场调控
工作通知如下：
（1）有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地
供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制
定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，
适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区
旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相
对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，
并根据市场状况适时进行调整。
（2）实行区域性限售政策。自即日起，在主城区 6 区（道里区、
南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设
单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网
签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间
赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。
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（3）提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现
有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。
此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔
滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，
或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付
款并取得资金票据的，仍执行调整前公积金个人贷款还贷能力系数。
（4）严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信
贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运
行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资
和投机购房需求。
（5）强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品
房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一
价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行
为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中
介机构，由市场监管部门依法清出市场。
（三）哈尔滨市 2018 年房地产市场总体状况
1.土地市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共推出各类用地 92 宗，共计 342.4 万
平方米，同比减少 29.79%。其中，推出住宅用地 39 宗，共计 224.1
万平方米，同比增加 44.36%；商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共成交各类用地 73 宗，共计 275.9 万
平方米，同比减少 37.10%。其中，成交住宅用地 33 宗，共计 197.3
万平方米，同比增加 35.00%；商办用地 16 宗，共计 21.1 万平方米，
同比减少 82.97%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共收入土地出让金 153.2 亿元，同比
增长 20.30%。其中，住宅用地出让金为 141.0 亿元，同比增长 73.37%；
商办用地出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%。
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2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地楼面均价为 2618 元/平方米，
同比上升 49.33%。其中，住宅用地楼面均价为 2884 元/平方米，同比
上升 24.88%；商办用地楼面均价为 2125 元/平方米，同比上升 20.06%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地平均溢价率为 30.62%，比上
年同期下降 29.83 个百分点。其中，住宅用地溢价率为 34.14%，比上
年同期下降 32.72 个百分点。商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期
下降 62.53 个百分点。
2.房产市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨商品住宅销售面积为 436.86 万平方米，
同比下降 29.21%。
2018 年 12 月，哈尔滨商品住宅价格为 8417 元/平米，环比上涨
6.64%，同比下跌 17.65%。从价格段来看，单价 4000（含）-6000 元/
平方米段销售套数占比最高，较 11 月下降 5.6 个百分点，达 25.1%。
其次为 8000（含）-10000 元/平方米价格段，占比为 19.6%；从户型
面积来看，80(含)-90 平方米面积段销售套数占比最高，达 21.9%，较
11 月提高 0.3 个百分点。其次为 100(含)-120 平方米面积段，占比为
17.7%。
（四）哈尔滨市 2018 年商业办公用房房地产市场状况
2018 年，哈尔滨市共推出商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。其中，成交 16 宗，共计 21.1 万平方米，同比减少
82.97%；出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%；楼面均价为 2125 元/
平方米，同比上升 20.06%；商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期下
降 62.53 个百分点。
三、估价对象最高最佳利用分析
（一）法律上允许
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原
则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价
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对象《不动产权证书》证载用途为商业服务，实际用途为商业，法律
上允许。
（二）技术上可能
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上
无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要指房屋建筑工程方面
的技术。本项目规划建设为钢混结构高层住宅楼（配底商），而目前施
工的技术手段完全能满足其建筑要求。
（三）财务上可行
确定房地产最高最佳使用时，还应注意财务上可行，不能通过不
经济的方式来实现房地产的最高最佳使用。即在各种可能的使用方式
中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而
能获得最大收益的使用方式。从估价对象所处区域看，为人口密集区，
人流量较大，其建设成住宅楼（配底商）符合周边区域要求，可获得
较大收益，在财务上是可行的。
（四）价值最大化
估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现
状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益，
实现价值最大化，符合最高最佳利用原则。
四、估价方法适用性分析
（一）本次估价选用的估价方法及其理由
根据《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，本次评估估价人员在认真分析所
掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估
的基本方法，主要出于以下考虑：
1．选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2．选取收益法的理由
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估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1．估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较
法和收益法比成本法能够更好的体现估价对象商业用途的房地产价值，
所以不适合采用成本法。
2．由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改
扩建的规划，所以不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
（一）比较法测算估价对象房地产价值
比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
计算公式：
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×房地产状况调整系数
1. 选取可比实例
根据替代原则，本次估价从估价人员掌握的交易实例中选取三个
可比实例，基本情况见下表：
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称
花园街 138-2 底商 比乐街底商（靠近大成街口） 大成三道街住宅底商
楼层 1层 1层 1层
建筑面积(㎡) 141 240 320
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
现场调查，巨业地产 现场调查，2018 年 7 月份成 现场调查，晨业地产代
数据来源及相 代理，交易价格 21986 交，成交总价 400 万，合计交 理，交易价格 18125
关说明 元/平方米，可贷款， 易价格 16667 元/平方米，买 元/平方米，可贷款，
买卖双方各付各税 卖双方各付各税 买卖双方各付各税
交易单价
21986 16667 18125
（元/平方米）
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2. 建立可比基础
根据估价对象状况，对可比实例交易价格进行修正，以建立可比
基础。
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 比乐街底商（靠 大成三道街住宅
龙电花园 C 栋 1 层 花园街 138-2 底商
近大成街口） 底商
建筑面积
268.00 141.00 240.00 320.00
(㎡)
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
交易单价（元
待估 21986 16667 18125
/平方米）
设定为“纯粹”、“干 财产范围与估价对 财产范围与估价 财产范围与估价
统一财产范 净”房地产 象相同 对象相同 对象相同
围 修正系数 1 1 1
待估 21986 16667 18125
成交日一次性付清 分两期付款 分两期付款 分两期付款
统一付款方
修正系数 0.99 0.99 0.99
式
待估 21766 16500 17944
常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件
统一融资条
修正系数 1 1 1
件
待估 21766 16500 17944
正常税费负担下商品
正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
统一税费负 房价格
担 修正幅度 0 0 0
待估 21766 16500 17944
人民币，元/建筑平方 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑 人民币，元/建筑
统一计价单 米 方米 平方米 平方米
位 修正系数 1 1 1
待估 21766 16500 17944
3. 编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
比较法比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
比乐街底商（靠近 大成三道街住宅
对象名称 龙电花园 F 栋 1 层 花园街 138-2 底商
大成街口） 底商
交易价格（元/平方
待估 21766 16500 17944
米）
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
交易状况 正常 正常 正常 正常
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
位于大成街龙电花
花园街住宅底商， 比乐街住宅底商， 大成街住宅底商，
园裙楼，周边多为
临近秋林购物中 周边多为住宅小区 周边多为住宅小
商业繁华度 住宅小区配套商
心，商业繁华度较 配套商业，商业繁 区配套商业，商业
业，商业繁华度一
好 华度一般 繁华度一般
般
商业级别 小区级 小区级 小区级 小区级
周边公交线路有
周边公交线路有 5、
13、31、37、89、
23、26、40、202 周边公交线路有
91、202 路等，周 周边公交线路有
等，周边 500 范围 121、202、87、91
边一公里范围内有 121、202、87、91
内有地铁 1 号线 等，有地面停车
交通条件 地铁 1 号线（医大 等，有地面停车位，
（烟厂站）,有地面 位，道路通达性较
一院站）,有地面停 道路通达性较好，
停车位，道路通达 好，交通便捷度一
车位，道路通达性 交通便捷度一般
性较好，交通便捷 般
较好，交通便捷度
度好
较好
区
位 基础设施条
红线外七通 红线外七通 红线外七通 红线外七通
状 件
况
周边有中国银行、
周边有中国银行、 周边有中国银行、 周边有中国银行、
中国农业银行、哈
中国工商银行、中 中国工商银行、中 中国工商银行、中
商业配套设 尔滨银行、邮政储
信银行、中国农业 信银行、中国农业 信银行、中国农业
施 蓄银行、交通银行
银行等，商业配套 银行等，商业配套 银行等，商业配套
等，商业配套设施
设施较完善 设施较完善 设施较完善
较完善
区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁， 区域内街道整洁，
周边环境 绿化率较高，临儿 绿化率较高，环境 绿化率一般，环境 绿化率一般，环境
童公园，环境好 较好 一般 一般
临大成三道街，为
临永新街，为区域 临花园街，为混合 临比乐街，为区域
临街道路状 区域支路，人流量
支路，人流量一般， 型道路，人流量较 支路，人流量一般，
况 较大，临路状况较
临路状况一般 大，临路状况好 临路状况一般
好
所在楼层 一层 一层 一层 一层
朝向 西南 西北 东 西
建筑面积
674 141 240 320
(㎡)
建筑结构 钢混结构 混合结构 混合结构 混合结构
简单装修，成新度 简单装修，成新度 简单装修，成新度 简单装修，成新度
室内装修
实 较高 较高 较高 较高
物
状 配备有消防栓、网
配备有消防栓、网 配备有消防栓、网 配备有消防栓、网
况 络接线等设施，设
设施设备 络接线等设施，设 络接线等设施，设 络接线等设施，设
施设备完善度一
施设备完善度一般 施设备完善度一般 施设备完善度一般
般
层高 正常层高 正常层高 正常层高 正常层高
商铺类型 住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
空间布局 合理 合理 合理 合理
房屋成新率 8 成新 8 成新 8 成新 8 成新
产权状况 产权完善 产权完善 产权完善 产权完善
权
益 有租户，租约至
状 出租情况 2022/9/14，租金比 空置，无租户 自用 空置，无租户
况
市场租金偏低
4. 编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异，确定可比实例各因素的相应指
数，详见下表：
比较法比较因素条件指数表
可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
比乐街
花园街 大成三
龙电花园 底商（靠
对象名称 138-2 道街住 ——
F栋1层 近大成
底商 宅底商
街口）
交易价格(元/
待估 21766 16500 17944 ——
平方米)
价值时点与可比案例的交易时间相近，
交易日期 100 100 100 100 因此确定估价对象与可比实例该因素指
数均为 100；
可比实例均为正常交易，故不予修正，
交易状况 100 100 100 100
交易情况指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级
别，以估价对象该因素指数为 100，各
商业繁华 可比实例与之相比，每上升或下降一个
100 105 100 100
度 级别，则指数增加或减小 5，确定可比
实例 1、2、3 该因素指数分别为 105、
100、100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因
商业级别 100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
区
位 均为 100；
状 分为好、较好、一般、较差、差五个级
况
别，以估价对象该因素指数为 100，各
可比实例与之相比，每上升或下降一个
交通条件 100 103 97 97
级别，则指数增加或减小 3，确定可比
实例 1、2、3 该因素指数分别为 103、
97、97；
估价对象与各可比实例该因素一致，因
基础设施
100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
条件
均为 100；
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
分为完善、较完善、一般、较不完善、
商业配套 不完善五个级别，估价对象与各可比实
100 100 100 100
设施 例该因素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级
别，以估价对象该因素指数为 100，各
可比实例与之相比，每上升或下降一个
周边环境 100 95 90 90
级别，则指数增加或减小 5，确定可比
实例 1、2、3 该因素指数分别为 95、90、
90；
分为好、较好、一般、较差、差五个级
别，以估价对象该因素指数为 100，各
临街道路 可比实例与之相比，每上升或下降一个
100 110 100 105
状况 级别，则指数增加或减小 5，确定可比
实例 1、2、3 该因素指数分别为 110、
100、105；
估价对象与各可比实例该因素一致，因
所在楼层 100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
对于房屋朝向从优到劣依次为南北向；
南向；东、南；西、南；东、西；东；
西；东、北；西、北；北,以估价对象朝
向指数为 100，将可比实例与估价对象
朝向 100 95 98 97 相比，每上升或下降一个级别，则指数
增加或减小 1,根据朝向对其价值的影
响，以估价对象该因素指数为 100，可
比实例 1、2、3 该因素指数分别为 95、
98、97；
根据建筑面积对其价值的影响，以估价
建筑面积
100 111 109 107 对象该因素指数为 100，可比实例 1、2、
(㎡)
3 该因素指数分别为 111、109、107；
估价对象与各可比实例该因素一致，因
建筑结构 100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
实 均为 100；
物
状 估价对象与各可比实例室内装修及成新
况 室内装修 100 100 100 100 相近，因此确定估价对象与可比实例该
因素指数均为 100；
将设施状况分为完善、较完善、一般、
较不完善、不完善五个等级，估价对象
设施设备 100 100 100 100
与各可比实例该因素一致，因此确定估
价对象与可比实例该因素指数均为 100；
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
估价对象与各可比实例层高相近，因此
层高 100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均
为 100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因
商铺类型 100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
分为合理、较合理、一般、较不合理、
不合理五个级别，估价对象与各可比实
空间布局 100 100 100 100
例该因素一致，因此确定估价对象与可
比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例房屋成新率相
房屋成新
100 100 100 100 近，因此确定估价对象与可比实例该因
率
素指数均为 100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因
产权状况 100 100 100 100 此确定估价对象与可比实例该因素指数
权
益 均为 100；
状 根据出租情况对其价值的影响，以估价
况
出租情况 100 102 102 102 对象该因素指数为 100，可比实例 1、2、
3 该因素指数分别为 102、102、102。
修正系数(∏) 0.8226 1.0513 1.0305 三个可比实例比较价格较为接近，故本
可比实例比较价格 17905 17346 18491 次估价选取三者的简单算术平均数为比
比准权重 1/3 1/3 1/3 较法最终结果
比较单价（元/平方米） 17914 ——
建筑面积（平方米） 674 ——
比较总价（万元） 1207 =比较单价×建筑面积÷10000
第二层评估单价（元/平方 根据对区域内同类商业房地产市场的调
8957
米） 查，确定第二层单价为一层单价的 50%
第二层建筑面积（平方米） 1043 ——
=第二层评估单价×第二层建筑面积÷
第二层评估总价（万元） 934
10000
评估总价（万元） 2141 =第一层总价+第二层总价+第三层总价
（三）收益法测算估价对象房地产价值
收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即
预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值
的方法。
1. 计算公式
A 1 +
A(1 + ) 1
V= [1 ( )]+ [1 ] + V′
Y 1+Y Y(1 + Y)
(1 + Y)()
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其中：V——房地产在价值时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率（折现率）
g——净收益逐年递增的比例
n——房地产的收益年限
t——收益递增年限
V'——剩余建筑物价值折现
测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
2. 租金水平的确定
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产一层日租金水平在 1.5-2.1 元/平方米，估价人员从
掌握的租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象一层于价
值时点的日租金水平为 1.8 元/平方米。租金内涵不包括物业费、水、
电、暖等费用。
市场租金案例
统一为含税
项目名称 楼层 建筑面积（㎡） 日租金（元/㎡） 调查到租金内涵
租金（元/㎡）
龙电花园崇德街 净租金，个人出
一层 75 1.8 2
底商 租，综合税率 12%
大成三道街 42 净租金，个人出
一层 210 1.6 1.8
号 租，综合税率 12%
大成二道街 18 净租金，个人出
一层 180 1.5 1.7
号 租，综合税率 12%
租金条件指数表
项目名 日租金 区位修 实物修 比准租金
物业名称 区位状况 实物状况
称 （元/㎡） 正指数 正指数 （元/㎡）
临崇德街， 建筑面积较小，
可比实 龙电花园崇
2 临街较好； 102 简单装修，建筑 104 1.9
例一 德街底商
朝西 物成新率较高
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项目名 日租金 区位修 实物修 比准租金
物业名称 区位状况 实物状况
称 （元/㎡） 正指数 正指数 （元/㎡）
临大成三道 建筑面积适中，
可比实 大成三道街
1.9 街，临街较 102 简单装修，建筑 102 1.8
例二 42 号
好；朝西 物成新率较高
临大成二道 建筑面积适中，
可比实 大成二道街
1.8 街，临街较 102 毛坯，建筑物成 97 1.8
例三 18 号
好；朝西 新率一般
临永新街， 建筑面积较大，
估价对 龙电花园 F
待估 临街一般， 100 简单装修，建筑 100 1.8
象 栋1层
朝向西南 物成新率较高
用平均租金算多层商业均价
楼层 面积（平方米） 比例 日租金（元/㎡） 总租金（元/天）
1 674 1 1.8 1213.2
2 1043 0.5 0.9 938.7
合计 1717 —— —— 2151.9
平均租金 —— —— 1.3 ——
3. 收益法估价测算汇总表
收益法估价测算汇总表
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
年房地产有效毛
1 436.57 503.74 1=(2)-(3)+(4)。
收入
根据估价委托人提供的有关资料，没有租约限
制。依据估价人员对周边房地产市场行情的调查
及预测，确定估价对象房地产于价值时点出租租
日租金(元/平方
⑴ 1.3 1.5 金水平为 1.3 元/平方米日。增值税进项税额
米日)
抵扣完后阶段，起始租金为 1.3×［(1+2%)^8］
=1.5 元/平方米日。租金内涵不包括物业费、
水、电、暖等费用。
年房地产潜在毛 按 365 天/年计算，如第一年 1.3×365=474.5 元
⑵ 474.5 547.5
收入 /平方米，以后各年同理计算。
空置造成的租金 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置
⑶ 39.00 45.00
损失 期,按 30 天计算。
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存款利率测
算,如第一年租赁保证金利息收入为 1.3×60×
⑷ 其他收入 1.07 1.24
1.5%×(365-30)÷365=1.07 元/平方米，以后各
年同理计算。
2 年运营费用 74.87 134.06 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
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序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，
按建筑重置成本的 0.4%测算，重置成本根据成
⑴ 维修费 16.00 16.00
本法估算为 4000 元/平方米，则 4000×0.4%=16
元/平方米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按有
⑵ 管理费 4.37 5.04 效 毛 收 入 的 1% 测 算 ， 如 第 一 年 为 436.57 ×
1%=4.37 元/平方米，以后各年同理计算。
包括增值税及附加，增值税根据《关于全面推开
营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36
号）、《财政部税务总局关于调整增值税税率的
通知》【财税〔2018〕32 号】进行计算，增值
税=销项税额-进项税额；出租不动产税率为 10%，
则销项税额=年房地产有效毛收入÷1.10×10%；
⑶ 增值税及附加 0.00 51.15
进项税额由购入房地产价款产生，税率为 10%，
即进项税额=收益价值÷1.10×10%，在进项税额
大于或等于销项税额期间，增值税为 0，直至进
项税费抵扣完为止。进项税扣完之后增值税及附
加=（年房地产有效毛收入-其他收入）÷
1.1*10%*（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产有效毛收
⑷ 房产税 47.51 54.82
入的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实际占用的
土地面积为计税依据，依照规定税额 18 元/平方
⑸ 城镇土地使用税 3.35 3.35
米计算征收,该项目容积率为 5.38,则每建筑平
方米为 18÷5.38=3.35 元。
印花税可按扣减其他收入后的年房地产有效毛
⑹ 印花税 0.44 0.50 收入的 0.1%计算，如第一年为(436.57-1.07)×
0.1%=0.44 元/平方米，以后各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外
⑺ 保险费 3.20 3.20 损失而向保险公司支付的费用，可按年房屋现值
的 1‰计,即 4000×0.8×1‰=3.2 元/平方米。
3 年租金净收益(A) 361.70 369.68 3=1-2。
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋
管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的
优惠
4 报酬率(Y) 4.5% 4.5%
无风险报酬率取价值时点同期国家一年期存款
利率 1.5%；投资风险补偿、管理负担补偿、缺
乏流动性补偿及投资带来的优惠合计为 3%。报
酬率 R＝1.5%＋3%＝4.5%。
净收益逐年递增
5 2% 0% 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
比率(g)
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序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
剩余土地使用年限短于建筑物剩余经济寿命，根
可获收益
6 12 8.2 据“孰短原则”，以剩余土地使用年限作为可获
年限 n （年
收益年限。
）
递增年限
7 8 0 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
（t）
单位：元/平方米，第一段 361.7÷(4.5%-2%)×
｛1-［(1+2%)÷(1+4.5%)］^8｝+361.7÷4.5%
×(1+2%)^8÷(1+4.5%)^8×［1-1÷
租金收益 分段 (1+4.5%)^(12-8)］=3617 元/平方米，第二段
8 3617 1467.67
价值折现 单价 ｛369.68÷(4.5%-0%)×｛1-［(1+0%)÷
(1+4.5%)］^0｝+369.68÷4.5%×(1+0%)^0÷
(1+4.5%)^0×［1-1÷(1+4.5%)^(8.2-0)］｝
/(1+4.5%)^12=1467.67 元/平方米。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标和建筑市
场价格走势，结合估价对象的建筑结构、设备安
装及装修水平等实际情况，确定估价对象建筑物
于土地使用权终止之日的建筑重置成本为 4400
剩余建筑 单价
元/平方米。根据估价人员实地查勘，估价对象
9 物价值折 （V' 596.78
维护状况较好，故预测至土地使用权终止之日，
现 ）
仍能正常使用，并遵循谨慎原则，确定其成新率
为可正常使用的最低成新率 40%。并结合该区域
房屋租售的调查情况，采用安全利率加风险调整
值方法确定建筑物的报酬率 Y'为 5.5%。
单价
5681 =租金收益价值折现+剩余建筑物价值折现
10 收益价值 （V）
总价 975 单位：万元,可收益建筑面积为 1717 平方米。
六、估价结果确定
（一）估价结果确定过程
采用不同估价方法测算估价对象的价值，结果如下：
项目 估价方法 测算结果（万元）
比较法 2141
估价对象
收益法 975
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。两
种方法求取的房地产价值各有特点，从不同的角度说明了估价对象价
格水平的高低。比较法从市场角度出发，从实际交易角度体现其房地
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产价值，收益法从租金收益的角度体现其房地产价值，估价对象周边
市场交易活跃，成交价格透明度较高，且该区域同类物业的租售比失
调，因而比较法评估结果更接近估价对象房地产价值，故本次评估选
取比较法结果为最终评估价值，即估价对象评估总价值=2141 万元
单位建筑面积价值=评估总价值÷建筑面积×10000=2141÷1717
×10000=12469 元/平方米
（二）估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：1717 平方米
估价对象市场价值总额：2141 万元
大写金额：贰仟壹佰肆拾壹万元整
单位建筑面积价值：12469 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 674 17914 1207
二层 1043 8957 934
合计 1717 —— 2141
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
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附 件
1.估价委托书及租赁情况说明（复印件）
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘照片
4.《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0301092
号】（复印件）
5.可比实例位置示意图和外观照片
6.专业帮助情况和相关专业意见
本次估价没有专业帮助，未依据相关专业意见。
7.估价委托人营业执照（复印件）
8.房地产估价机构营业执照（复印件）
9.房地产估价机构资质证书（复印件）
10. 注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
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附件 2 估价对象位置示意图
附件 3 估价对象实地查勘照片
所在楼外观 估价对象外观
一层现状 二层现状（一）
二层现状（二） 二层现状（三）
二层现状（四） 估价师现场照
附件 5 可比实例位置示意图和外观照片
一、 可比实例位置示意图：
二、 可比实例外观照片：
案例 1 案例 2 案例 3
No:508402690490
房地产估价报告
估 价 项 目 名 称 ： 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小
区 N 栋-1-2 层 1 号商业房地产市场价值评估
估 价 报 告 编 号 ： 仁达房估字【2019】第 201901107000862 号
估 价 委 托 人 ： 华电能源股份有限公司
房地产估价机构： 北京仁达房地产评估有限公司
注册房地产估价师： 王 巧（注册号：1120180022）
张春慧（注册号：1120170002）
估价报告出具日期： 二〇一九年一月十八日
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致估价委托人函
华电能源股份有限公司：
承蒙委托，我公司对华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所
属位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 N 栋-1-2 层 1 号商业房
地产的市场价值进行了评估，为估价委托人拟处置估价对象而了解其
市场价值提供参考依据。
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：3834 平方米
估价对象市场价值总额：3493 万元
大写金额：叁仟肆佰玖拾叁万元整
单位建筑面积价值：9111 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 1278 15618 1996
二层 1278 7809 998
负一层 1278 3905 499
合计 3834 —— 3493
特别提示：
1. 上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他
应付费用等。
2. 以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估
价报告书全文。
北京仁达房地产评估有限公司
法定代表人：
（签章）
二〇一九年一月十八日
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目 录
估价师声明 ..........................................................................................1
估价假设和限制条件 ..........................................................................2
估价结果报告 ......................................................................................5
一、估价委托人 ................................................................................... 5
二、房地产估价机构 ........................................................................... 5
三、估价目的........................................................................................ 5
四、估价对象........................................................................................ 5
五、价值时点........................................................................................ 7
六、价值类型........................................................................................ 8
七、估价原则........................................................................................ 8
八、估价依据........................................................................................ 9
九、估价方法...................................................................................... 10
十、估价结果...................................................................................... 11
十一、注册房地产估价师 ................................................................. 11
十二、实地查勘期 ............................................................................. 11
十三、估价作业期 ............................................................................. 12
估价技术报告 ....................................................................................13
一、估价对象描述与分析 ................................................................. 13
二、市场背景描述与分析 ................................................................. 15
三、估价对象最高最佳利用分析 ..................................................... 22
四、估价方法适用性分析 ................................................................. 22
五、估价测算过程 ............................................................................. 23
六、估价结果确定 ............................................................................. 30
附 件 ..............................................................................................34
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估价师声明
注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准
确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、
客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的
假设和限制条件的限制。
3. 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或
潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估
价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4. 注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行
估价工作，撰写估价报告。
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估价假设和限制条件
一、一般假设：
1. 在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
3. 任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有
关法律、法规。
4. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及
遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
5. 本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状
况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
6. 本次评估估价对象涉及土地权属登记及房屋权属等情况均
以估价委托人提供的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权
第 0303688 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调
整。
7. 根据估价委托人提供的资料及《估价委托书》，估价对象于
价值时点未发现存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实
际情况不符，估价报告需做相应调整。
8. 本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，
由于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，
同时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，同时受房产、土
地管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主
管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估除有特殊
说明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。注册
房地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、估价委托人
提供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、权利、义务
的真实性、完整性、时效性。
9. 以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。
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10.注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价
对象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价
对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露
及难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况
最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。
二、未定事项假设：
根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 5.38，根据
估价委托人提供的《估价委托书》并结合本次评估估价目的，本次评
估设定估价对象容积率为 5.38, 并以此为估价前提。
三、背离事实假设：
估价对象于价值时点存在租赁他项权利，承租人为慈航天下投资
有限公司，租赁期限为 2017 年 9 月 15 日至 2022 年 9 月 14 日，租约
面积 3327.8 平方米，包括 F 栋 1 层-2 层全部、N 栋-1-2 层全部和 G
栋 1 层部分。因各部分租金无法分割，故本次评估无法考虑该租赁情
况对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。
四、不相一致假设：
无不相一致假设。
五、依据不足假设：
估价对象《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第
0303688 号】未登记分层建筑面积，根据估价委托人提供的《估价委
托书》，估价对象总建筑面积 3834 平方米，其中 1 层建筑面积 1278
平方米，2 层建筑面积 1278 平方米，-1 层建筑面积 1278 平方米。本
次估价设定估价对象 1 层建筑面积 1278 平方米，2 层建筑面积 1278
平方米，-1 层建筑面积 1278 平方米。如上述情况发生变化，估价结
果需做相应调整。
六、估价报告使用限制：
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1. 本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产
市场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价
机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
2. 本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的
房地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。
3. 本次报告估价结果中总价值为单位建筑面积价值乘以建筑
面积并以“万元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的总价再
除以建筑面积返算单价，由于取整位数不同，单值会产生细微误差。
本报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的
单价不影响估价结果的客观准确性。
4. 本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告
中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右
不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。
5. 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估
价师签字后方可使用。
6. 未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分
及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，
亦不得以其他任何方式公开发表。
7. 本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。
8. 本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内
有效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机
构对此结果造成的损失不承担责任。
9. 本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。
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估价结果报告
一、估价委托人
公司名称：华电能源股份有限公司
住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座
法定代表人：董凤亮
联系人：于淼
联系电话：0451-82599509
二、房地产估价机构
北京仁达房地产评估有限公司
土地资质级别：全国执业
机构注册号：A201111008
房产资质级别：壹级
资质证书号：建房估证字[2013]069 号
法定代表人：于京博
联 系 人：刘鹏
联系电话：（010）88395886
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401
室
三、估价目的
为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象概况
估价对象为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂所属的位于
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黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 N 栋-1-2 层 1 号房地产，包括
房屋建筑物及其分摊土地使用权，总建筑面积为 3834 平方米，房地产
用途为商服用房。
（二）权益状况
1. 房地产权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303688 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303688 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 N 栋-1-2 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 6 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00110001
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 3834.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：916.65 平方米；总层数 3，所在层-1-2；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象存在租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支 保证金
租赁单位 租赁期限 备注
（平方米） （万元） 付方式 （元）
租赁面积包括 F 栋负 1
慈航天下投资 2017.9.15-
3327.8 140 季付 60000 层-2 层全部、N 栋 1-2
有限公司 2022.9.14
层全部和 G 栋 1 层部分
除此之外，未发现其他权利的存在。
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（三）实物状况
1. 土地实物状况
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 N 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
2. 建筑物实物状况
估价对象位于南岗区龙电花园小区 N 栋，N 栋建成于 2000 年，钢
筋混凝土结构建筑。总楼层为 3 层，其中地上 2 层，地下 1 层。地上
层高 3 米，地下层高 2.7 米，朝向西南。估价对象位于-1-2 层，总建
筑面积 3834 平方米，其中 1 层建筑面积 1278 平方米，2 层建筑面积
1278 平方米，-1 层建筑面积 1278 平方米。估价对象现出租给慈航天
下投资有限公司作为慈航之家酒店使用，装修情况如下：
外墙面：涂料；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
一层为大堂、颜悦坊休闲养生及餐饮区域，地面部分铺地砖、部
分铺地毯，内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板造景吊顶；二层为客房，
墙面贴壁纸，地面铺地毯，顶棚为石膏板吊顶，均配有独立卫生间；
负一层为设备间及库房，水泥地面，墙面、顶棚均刷乳胶漆。室内装
修成新度较高。
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
五、价值时点
2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）
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六、价值类型
本次评估的价值是估价对象在价值时点 2019 年 1 月 4 日在假设及
限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价
值。
七、估价原则
在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：
1. 独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估
价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果
不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产
估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。
2. 合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原
则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为
前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵
循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地
产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土
地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允
许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的
价格政策。
3. 价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价
格的原则。
4. 替代原则
替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的
价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一
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供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相
同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地
产所处的区域范围。
5. 最高最佳利用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的
原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的
合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
八、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
1. 《中华人民共和国物权法》
2. 《中华人民共和国土地管理法》
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
4. 《中华人民共和国资产评估法》
5. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（二）技术标准
1. 《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】
2. 《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】
（三）估价委托人提供的有关资料
1. 《估价委托书》（原件）
2. 《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303688
号】（复印件）
3. 《租赁情况说明》（原件）
4. 估价委托人《企业法人营业执照》（复印件）
（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获
取的资料等
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九、估价方法
根据《房地产估价规范》，常用的估价方法有比较法、收益法、假
设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员
在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法
作为本次评估的基本方法。
（一）本次估价所选取方法的理由
1. 选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2. 选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1. 估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法
和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，
故未选取成本法。
2. 由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩
建的规划，故未选取假设开发法。
（三）估价方法定义
1. 比较法
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，
根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或
价格的方法。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收
益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
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十、估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
建筑面积：3834 平方米
估价结果汇总表
币种：人民币
估价方法
比较法 收益法
相关结果
方 法 权 重 1 0
总价（万元） 3493 1872
测算结果
单位建筑面积价值（元/平方米） 9111 4883
总价（万元） 3493
评估价值
单位建筑面积价值（元/平方米） 9111
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用
等。
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签 名 签名日期
王 巧 1120180022 年 月 日
张春慧 1120170002 年 月 日
十二、实地查勘期
2019 年 1 月 4 日
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十三、估价作业期
2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日
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估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）区位状况描述与分析
1. 位置状况描述与分析
估价对象位于黑龙江省哈尔滨市南岗区龙电花园小区 N 栋，临大
成街、人和街，邻儿童公园，距离秋林商业中心约 2 公里，地理位置
较好。
2. 交通状况描述与分析
估价对象临大成街、人和街，道路通达度较好；周边公交线路有
13、31、37、89、91、202 等，周边一公里范围内有地铁 1 号线（医
大一院站），交通便捷度较好；有地面停车位，停车较方便。综合认为
交通便捷度较好。
3. 外部配套设施状况描述与分析
（1）基础设施状况
估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”即通路、通电、
通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。
（2）商务配套设施状况
估价对象周边有中国银行、中国工商银行、中信银行、中国农业
银行等，商业配套设施较完善。
4. 环境状况描述与分析
估价对象周边绿化率较高，临儿童公园，总体环境状况好。
（二）权益状况描述与分析
1. 土地权益状况
估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供
的《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303688 号】，
估价对象权利人为华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂，至价值
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时点，估价对象剩余土地使用年限为 20.2 年，证载情况详见下表。
不动产权证书
编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303688 号
权利人 华电能源股份有限公司哈尔滨第三发电厂
共有情况 单独所有
房屋坐落 南岗区龙电花园小区 N 栋-1-2 层 1 号商服
登记时间 2018 年 11 月 6 日
不动产单元号 230103 003005 GB00001 F00110001
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让/其它
用途 商服用地/商业服务
面积 共有宗地面积 32347.75 ㎡/房屋建筑面积 3834.00 ㎡
使用期限 国有建设用地使用权 2039 年 03 月 04 日止
分摊土地面积：916.65 平方米；总层数 3，所在层-1-2；
权利其他状况
建成年份：2000 年
附记 ——
2. 其他权利状况
根据估价委托人提供的《估价委托书》，估价对象于价值时点不存
在抵押权。
根据《租赁情况说明》，估价对象部分租赁权，其租赁情况如下：
租约面积 年租赁费 租金支
租赁单位 租赁期限 保证金（元） 备注
（平方米） （万元） 付方式
租赁面积包括 F 栋负 1
慈航天下投资 2017.9.15-
3327.8 140 季付 60000 层-2 层全部、N 栋 1-2
有限公司 2022.9.14
层全部和 G 栋 1 层部分
除此之外，未发现其他权利的存在。
3. 权益状况分析
估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项
权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。
（三）实物状况描述与分析
1. 土地实物状况描述与分析
估价对象所在项目土地位于哈尔滨市南岗区龙电花园小区 N 栋，
土地四至为东北至大成街、东南至人和街、西南至永新街、西北至崇
德街。
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宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下
水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、
通下水、通讯、通热及通燃气）。
估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对开发建设无不良
影响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。
2. 建筑物实物状况描述与分析
估价对象位于南岗区龙电花园小区 N 栋，N 栋建成于 2000 年，钢
筋混凝土结构建筑。总楼层为 3 层，其中地上 2 层，地下 1 层。地上
层高 3 米，地下层高 2.7 米，朝向西南。估价对象位于-1-2 层，总建
筑面积 3834 平方米，其中 1 层建筑面积 1278 平方米，2 层建筑面积
1278 平方米，-1 层建筑面积 1278 平方米。估价对象现出租给慈航天
下投资有限公司作为慈航之家酒店使用，装修情况如下：
外墙面：涂料；
室内为现租户进行装修，装修情况如下：
一层为大堂、颜悦坊休闲养生及餐饮区域，地面部分铺地砖、部
分铺地毯，内墙面刷乳胶漆，顶棚为石膏板造景吊顶；二层为客房，
墙面贴壁纸，地面铺地毯，顶棚为石膏板吊顶，均配有独立卫生间；
负一层为设备间及库房，水泥地面，墙面、顶棚均刷乳胶漆。室内装
修成新度较高。
配备设施设备有：网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设
备较完善。
估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。
根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因
素认为实物状况较好。
二、市场背景描述与分析
（一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况
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2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反
映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中求
进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问
题，推动经济持续平稳健康发展。
前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值
链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、
15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌
达到 670 亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期 2.5 个百分点，
医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加
值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业
保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时
尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王国接待游客超过 60 万人次，哈马
吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人
次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮
政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递
业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。
前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业
项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，
加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创
新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技
术合同成交额达 70.3 亿元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。
同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动
能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。
（二）房地产相关政策
●全国房地产政策
1. 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，
因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城
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市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为
促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部
现就有关事项通知如下：
①坚持调控目标不动摇、力度不放松
各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，
认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标
任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，
确保房地产市场平稳健康发展。
②加快制定实施住房发展规划
各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化
情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策
措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合
理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标
纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市
要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备
案后向社会公布实施。
要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调
发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和
人口有序流动，促进职住平衡。
③抓紧调整住房和用地供应结构
各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。
切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的
比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止
地价推涨房价。
热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例
建议按不低于 25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供
应，确保公租房用地供应。力争用 3—5 年时间，公租房、租赁住房、
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共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上。
热点城市要积极探索推动供地主体多元化，在权属不变、符合土
地利用总体规划和城乡规划的情况下，非房地产企业依法取得使用权
的国有土地可作为租赁住房用地，6 月底前，北京、上海、广州、深
圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑
州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展
租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，
6 月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。
④切实加强资金管控
要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化
对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用
于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强
住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
⑤大力整顿规范房地产市场秩序
各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处
捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。
要持续保持高压严查态势，对各类违法违规行为，发现一起，查处一
起，并向社会公布，形成震慑。
⑥加强舆论引导和预期管理
各地要全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；
加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉
打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息
等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
⑦进一步落实地方调控主体责任
各地要坚决落实新发展理念，加快转变发展方式，切实落实主体
责任。住房城乡建设部将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，
细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落
实地方政府稳房价、控租金的主体责任。同时严格督查，对工作不力、
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市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。
2. 央行年内第三次定向降准，可释放约 7000 亿流动性
2018 年 6 月 24 日，中国人民银行进行第三次定向降准， 主要有
两方面内容：一是自 2018 年 7 月 5 日起，下调工行、农行、中行、建
行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份
制商业银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 5000
亿元，用于支持市场化法治化“债转股”项目，同时撬动相同规模的
社会资金参与。相关银行要建立台账，逐笔详细记录市场化法治化“债
转股”实施情况，按季报送人民银行等相关部门。二是同时下调邮政
储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存
款准备金率 0.5 个百分点，可释放资金约 2000 亿元，主要用于支持相
关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款，进一步缓解小微企业
融资难融资贵问题。金融机构使用降准资金支持“债转股”和小微企
业融资的情况将纳入人民银行宏观审慎评估。
●哈尔滨市房地产政策
2018 年 5 月 5 日，哈尔滨市人民政府办公厅颁布《哈尔滨市人民
政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》【哈政办规
[2018]12 号】，为认真贯彻落实国家和省、市有关房地产健康发展的
决策部署，经市政府同意，现就进一步加强哈尔滨市房地产市场调控
工作通知如下：
（1）有针对性地加强土地供应。落实供给侧改革政策，强化土地
供应的计划管理，加大调控力度，根据各区域房地产用地供需关系制
定差别化供地政策。对于房地产用地需求较大的哈西、松北等地区，
适当增加住宅用地供应，并加快土地供应节奏；对于香坊区等老城区
旧城改造释放的住宅用地，及时组织供应；对于商品住宅库存规模相
对较多的阿城区、利民开发区等地区，适当控制住宅和商服用地供应，
并根据市场状况适时进行调整。
（2）实行区域性限售政策。自即日起，在主城区 6 区（道里区、
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南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区）区域范围内，取消建设
单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网
签合同签订之日起满 3 年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间
赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。
（3）提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现
有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由 0.5 调整为 0.4。
此项政策实施前，申请贷款职工已与开发企业签订联机备案的《哈尔
滨市商品房买卖合同书》、交足购房首付款并取得增值税普通发票的，
或者已办理《批准存量房公积金个人贷款评估通知书》、交足购房首付
款并取得资金票据的，仍执行调整前公积金个人贷款还贷能力系数。
（4）严格执行差别化的住房信贷政策。深入贯彻落实国家住房信
贷调控政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运
行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资
和投机购房需求。
（5）强化房地产市场监管。规范房地产市场秩序，重点强化商品
房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售明码标价、一房一
价规定。加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行
为。严格房地产中介管理，对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中
介机构，由市场监管部门依法清出市场。
（三）哈尔滨市 2018 年房地产市场总体状况
1.土地市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共推出各类用地 92 宗，共计 342.4 万
平方米，同比减少 29.79%。其中，推出住宅用地 39 宗，共计 224.1
万平方米，同比增加 44.36%；商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共成交各类用地 73 宗，共计 275.9 万
平方米，同比减少 37.10%。其中，成交住宅用地 33 宗，共计 197.3
万平方米，同比增加 35.00%；商办用地 16 宗，共计 21.1 万平方米，
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同比减少 82.97%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市共收入土地出让金 153.2 亿元，同比
增长 20.30%。其中，住宅用地出让金为 141.0 亿元，同比增长 73.37%；
商办用地出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地楼面均价为 2618 元/平方米，
同比上升 49.33%。其中，住宅用地楼面均价为 2884 元/平方米，同比
上升 24.88%；商办用地楼面均价为 2125 元/平方米，同比上升 20.06%。
2018 年 1-12 月，哈尔滨市各类用地平均溢价率为 30.62%，比上
年同期下降 29.83 个百分点。其中，住宅用地溢价率为 34.14%，比上
年同期下降 32.72 个百分点。商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期
下降 62.53 个百分点。
2.房产市场
2018 年 1-12 月，哈尔滨商品住宅销售面积为 436.86 万平方米，
同比下降 29.21%。
2018 年 12 月，哈尔滨商品住宅价格为 8417 元/平米，环比上涨
6.64%，同比下跌 17.65%。从价格段来看，单价 4000（含）-6000 元/
平方米段销售套数占比最高，较 11 月下降 5.6 个百分点，达 25.1%。
其次为 8000（含）-10000 元/平方米价格段，占比为 19.6%；从户型
面积来看，80(含)-90 平方米面积段销售套数占比最高，达 21.9%，较
11 月提高 0.3 个百分点。其次为 100(含)-120 平方米面积段，占比为
17.7%。
（四）哈尔滨市 2018 年商业办公用房房地产市场状况
2018 年，哈尔滨市共推出商办用地 25 宗，共计 27.6 万平方米，
同比减少 81.34%。其中，成交 16 宗，共计 21.1 万平方米，同比减少
82.97%；出让金为 9.6 亿元，同比下降 75.82%；楼面均价为 2125 元/
平方米，同比上升 20.06%；商办用地溢价率为 0.07%，比上年同期下
降 62.53 个百分点。
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三、估价对象最高最佳利用分析
（一）法律上允许
最高最佳使用原则受到合法原则的约束，在运用最高最佳使用原
则估价时，首先要求估价对象的最高最佳用途是法律上允许的。估价
对象《不动产权证书》证载用途为商业服务，实际用途为商业，法律
上允许。
（二）技术上可能
房地产的最高最佳使用还必须得到技术上的支持，不能把技术上
无法做到的使用当做最高最佳。这里的技术主要指房屋建筑工程方面
的技术。本项目规划建设为钢混结构低层商业楼，而目前施工的技术
手段完全能满足其建筑要求。
（三）财务上可行
确定房地产最高最佳使用时，还应注意财务上可行，不能通过不
经济的方式来实现房地产的最高最佳使用。即在各种可能的使用方式
中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而
能获得最大收益的使用方式。从估价对象所处区域看，为人口密集区，
人流量较大，其建设成商业楼符合周边区域要求，可获得较大收益，
在财务上是可行的。
（四）价值最大化
估价对象已取得相关权属资料，用途、规模已经确定，故维持现
状、持续使用能在合法原则的前提下，使估价对象产生最高经济收益，
实现价值最大化，符合最高最佳利用原则。
四、估价方法适用性分析
（一）本次估价选用的估价方法及其理由
根据《房地产估价规范》要求，根据当地房地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，本次评估估价人员在认真分析所
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掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估
的基本方法，主要出于以下考虑：
1．选取比较法的理由
估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。
2．选取收益法的理由
估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用
收益法。
（二）本次估价未选取方法的理由
1．估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较
法和收益法比成本法能够更好的体现估价对象商业用途的房地产价值，
所以不适合采用成本法。
2．由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改
扩建的规划，所以不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
（一）比较法测算估价对象房地产价值
比较法是将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。
计算公式：
比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调
整系数×房地产状况调整系数
1. 选取可比实例
根据替代原则，本次估价从估价人员掌握的交易实例中选取三个
可比实例，基本情况见下表：
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称
花园街 138-2 底商 比乐街底商（靠近大成街口） 大成三道街住宅底商
楼层 1层 1层 1层
建筑面积(㎡) 141 240 320
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项目名称 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
现场调查，巨业地产 现场调查，2018 年 7 月份成 现场调查，晨业地产代
数据来源及相 代理，交易价格 21986 交，成交总价 400 万，合计交 理，交易价格 18125
关说明 元/平方米，可贷款， 易价格 16667 元/平方米，买 元/平方米，可贷款，
买卖双方各付各税 卖双方各付各税 买卖双方各付各税
交易单价
21986 16667 18125
（元/平方米）
2. 建立可比基础
根据估价对象状况，对可比实例交易价格进行修正，以建立可比
基础。
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 比乐街底商（靠 大成三道街住宅
龙电花园 C 栋 1 层 花园街 138-2 底商
近大成街口） 底商
建筑面积
268.00 141.00 240.00 320.00
(㎡)
交易日期 2019 年 1 月 4 日 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
交易单价（元
待估 21986 16667 18125
/平方米）
设定为“纯粹”、“干 财产范围与估价对 财产范围与估价 财产范围与估价
统一财产范 净”房地产 象相同 对象相同 对象相同
围 修正系数 1 1 1
待估 21986 16667 18125
成交日一次性付清 分两期付款 分两期付款 分两期付款
统一付款方
修正系数 0.99 0.99 0.99
式
待估 21766 16500 17944
常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件 常规融资条件
统一融资条
修正系数 1 1 1
件
待估 21766 16500 17944
正常税费负担下商品
正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
统一税费负 房价格
担 修正幅度 0 0 0
待估 21766 16500 17944
人民币，元/建筑平方 人民币，元/建筑平 人民币，元/建筑 人民币，元/建筑
统一计价单 米 方米 平方米 平方米
位 修正系数 1 1 1
待估 21766 16500 17944
3. 影响较大因素修正
由于估价对象建筑面积过大，根据估价人员市场调查，建筑面积
对价值影响较大且可量化，故先对建筑面积进行修正。
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项目名称 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
交易价格（元/平方米） 待估 21766 16500 17944
建筑面积(㎡) 一层 1278 141 240 320
修正系数 1 0.8 0.8 0.8
修正后单价 —— 17413 13200 14355
4. 编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表：
比较法比较因素条件说明表
比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
龙电花园 N 栋 1 比乐街底商（靠近 大成三道街住宅底
对象名称 花园街 138-2 底商
层 大成街口） 商
交易价格（元/
待估 17413 13200 14355
平方米）
2019 年 1 月 4
交易日期 2018 年 12 月 2018 年 7 月 2018 年 12 月
日
交易状况 正常 正常 正常 正常
位于大成街龙
花园街住宅底商， 比乐街住宅底商， 大成街住宅底商，周
电花园裙楼，周
商业繁华 临近秋林购物中 周边多为住宅小区 边多为住宅小区配
边多为住宅小
度 心，商业繁华度较 配套商业，商业繁 套商业，商业繁华度
区配套商业，商
好 华度一般 一般
业繁华度一般
商业级别 小区级 小区级 小区级 小区级
周边公交线路
有 13、31、37、 周边公交线路有
89、91、202 等， 5、23、26、40、
周边公交线路有 周边公交线路有
周边一公里范 202 等，周边 500
121、202、87、91 121、202、87、91
围内有地铁 1 范围内有地铁 1 号
区 交通条件 等，有地面停车位， 等，有地面停车位，
位 号线（医大一院 线（烟厂站）,有
道路通达性较好， 道路通达性较好，交
状 站）,有地面停 地面停车位，道路
况 交通便捷度一般 通便捷度一般
车位，道路通达 通达性较好，交通
性较好，交通便 便捷度好
捷度较好
基础设施
红线外七通 红线外七通 红线外七通 红线外七通
条件
周边有中国银 周边有中国银行、
周边有中国银行、 周边有中国银行、中
行、中国工商银 中国农业银行、哈
中国工商银行、中 国工商银行、中信银
商业配套 行、中信银行、 尔滨银行、邮政储
信银行、中国农业 行、中国农业银行
设施 中国农业银行 蓄银行、交通银行
银行等，商业配套 等，商业配套设施较
等，商业配套设 等，商业配套设施
设施较完善 完善
施较完善 较完善
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比较因素 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
区域内街道整
区域内街道整洁， 区域内街道整洁，
洁，绿化率较 区域内街道整洁，绿
周边环境 绿化率较高，环境 绿化率一般，环境
高，临儿童公 化率一般，环境一般
较好 一般
园，环境好
临永新街，为区
临花园街，为混合 临比乐街，为区域 临大成三道街，为区
临街道路 域支路，人流量
型道路，人流量较 支路，人流量一般， 域支路，人流量较
状况 一般，临路状况
大，临路状况好 临路状况一般 大，临路状况较好
一般
所在楼层 一层 一层 一层 一层
朝向 西南 西北 东 西
建筑面积
1278 141 240 320
(㎡)
建筑结构 钢混结构 混合结构 混合结构 混合结构
简单装修，成新 简单装修，成新度 简单装修，成新度 简单装修，成新度较
室内装修
度较高 较高 较高 高
配备有消防栓、 配备有消防栓、网
实 配备有消防栓、网 配备有消防栓、网络
物 网络接线等设 络接线等设施，设
设施设备 络接线等设施，设 接线等设施，设施设
状 施，设施设备完 施设备完善度一
况 施设备完善度一般 备完善度一般
善度一般 般
层高 正常层高 正常层高 正常层高 正常层高
商铺类型 住宅配套商业 住宅底商 住宅底商 住宅底商
空间布局 合理 合理 合理 合理
房屋成新
8 成新 8 成新 8 成新 8 成新
率
产权状况 产权完善 产权完善 产权完善 产权完善
权 有租户，租约至
益
状 2022 年 9 月 14
出租情况 空置，无租户 自用 空置，无租户
况 日，租约租金低
于市场租金
5. 编制比较因素条件指数表
根据估价对象与可比实例的差异，确定可比实例各因素的相应指
数，详见下表：
比较法比较因素条件指数表
可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
比乐街
花园街 大成三
龙电花园 底商（靠
对象名称 138-2 道街住 ——
N栋1层 近大成
底商 宅底商
街口）
交易价格（元/
待估 17413 13200 14355 ——
平方米）
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
价值时点与可比案例的交易时间相近，因此确
交易日期 100 100 100 100
定估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
可比实例均为正常交易，故不予修正，交易情
交易状况 100 100 100 100
况指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以
估价对象该因素指数为 100，各可比实例与之
商业繁华
100 105 100 100 相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
度
减小 5，确定可比实例 1、2、3 该因素指数分
别为 105、100、100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确定
商业级别 100 100 100 100
估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以
估价对象该因素指数为 100，各可比实例与之
交通条件 100 103 97 97 相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
减小 3，确定可比实例 1、2、3 该因素指数分
别为 103、97、97；
基础设施 估价对象与各可比实例该因素一致，因此确定
100 100 100 100
条件 估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善
商业配套 五个级别，估价对象与各可比实例该因素一
100 100 100 100
设施 致，因此确定估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
区
位 分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以
状 估价对象该因素指数为 100，各可比实例与之
况
周边环境 100 95 90 90 相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
减小 5，确定可比实例 1、2、3 该因素指数分
别为 95、90、90；
分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以
估价对象该因素指数为 100，各可比实例与之
临街道路
100 110 100 105 相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或
状况
减小 5，确定可比实例 1、2、3 该因素指数分
别为 110、100、105；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确定
所在楼层 100 100 100 100
估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
对于房屋朝向从优到劣依次为南北向；南向；
东、南；西、南；东、西；东；西；东、北；
西、北；北,以估价对象朝向指数为 100，将
可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个
朝向 100 95 98 97
级别，则指数增加或减小 1,根据朝向对其价
值的影响，以估价对象该因素指数为 100，可
比实例 1、2、3 该因素指数分别为 95、98、
97；
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可比实 可比实 可比实
比较因素 估价对象 因素调整说明
例1 例2 例3
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确定
建筑结构 100 100 100 100
估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例室内装修及成新相近，
室内装修 100 100 100 100 因此确定估价对象与可比实例该因素指数均
为 100；
将设施状况分为完善、较完善、一般、较不完
善、不完善五个等级，估价对象与各可比实例
设施设备 100 100 100 100
该因素一致，因此确定估价对象与可比实例该
因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例层高相近，因此确定估
层高 100 100 100 100
价对象与可比实例该因素指数均为 100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确定
商铺类型 100 100 100 100
估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
分为合理、较合理、一般、较不合理、不合理
五个级别，估价对象与各可比实例该因素一
空间布局 100 100 100 100
致，因此确定估价对象与可比实例该因素指数
均为 100；
估价对象与各可比实例房屋成新率相近，因此
房屋成新
100 100 100 100 确定估价对象与可比实例该因素指数均为
率
100；
估价对象与各可比实例该因素一致，因此确定
产权状况 100 100 100 100
权 估价对象与可比实例该因素指数均为 100；
益
状 根据出租情况对其价值的影响，以估价对象该
况 出租情况 100 102 102 102 因素指数为 100，可比实例 1、2、3 该因素指
数分别为 102、102、102。
修正系数(∏) 0.9131 1.1459 1.1026 三个可比实例比较价格较为接近，故本次估价
可比实例比较价格 15900 15126 15828 选取三者的简单算术平均数为比较法最终结
比准权重 1/3 1/3 1/3 果
比较单价（元/平方米） 15618 ——
建筑面积（平方米） 1278 ——
比较总价（万元） 1996 =比较单价×建筑面积÷10000
第二层评估单价（元/平方 根据对区域内同类商业房地产市场的调查，确
7809
米） 定第二层单价为一层单价的 50%
第二层建筑面积（平方米） 1278 ——
第二层评估总价（万元） 998 =第二层评估单价×第二层建筑面积÷10000
负一层评估单价（元/平方 根据对区域内同类商业房地产市场的调查，确
3905
米） 定负一层单价为一层单价的 25%
负一层建筑面积（平方米） 1278 ——
负一层评估总价（万元） 499 =负一层评估单价×第三层建筑面积÷10000
评估总价（万元） 3493 =第一层总价+第二层总价+负一层总价
（三）收益法测算估价对象房地产价值
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收益法是根据估价对象的未来收益求取估价对象价值的方法，即
预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值
的方法。
1. 计算公式
A 1 +
A(1 + ) 1
V= [1 ( )]+ [1 ] + V′
Y 1+Y Y(1 + Y)
(1 + Y)()
其中：V——房地产在价值时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率（折现率）
g——净收益逐年递增的比例
n——房地产的收益年限
t——收益递增年限
V'——剩余建筑物价值折现
测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用
=有效毛收入－运营费用
2. 租金水平的确定
根据估价人员市场调查，同一供需圈内，位置相近、规模类似、
用途相同的房地产一层日租金水平在 1.5-2.1 元/平方米，估价人员从
掌握的租赁实例中选取 3 个可比实例，经修正确定估价对象一层于价
值时点的日租金水平为 1.8 元/平方米。租金内涵不包括物业费、水、
电、暖等费用。
市场租金案例
统一为含税
项目名称 楼层 建筑面积（㎡） 日租金（元/㎡） 调查到租金内涵
租金（元/㎡）
龙电花园崇德街 净租金，个人出
一层 75 1.8 2
底商 租，综合税率 12%
大成三道街 42 净租金，个人出
一层 210 1.6 1.8
号 租，综合税率 12%
大成二道街 18 净租金，个人出
一层 180 1.5 1.7
号 租，综合税率 12%
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租金条件指数表
项目名 日租金 区位修 实物修 比准租金
物业名称 区位状况 实物状况
称 （元/㎡） 正指数 正指数 （元/㎡）
临崇德街， 建筑面积较小，
可比实 龙电花园崇
2 临街较好； 102 简单装修，建筑 104 1.9
例一 德街底商
朝西 物成新率较高
临大成三道 建筑面积适中，
可比实 大成三道街
1.9 街，临街较 102 简单装修，建筑 102 1.8
例二 42 号
好；朝西 物成新率较高
临大成二道 建筑面积适中，
可比实 大成二道街
1.8 街，临街较 102 毛坯，建筑物成 97 1.8
例三 18 号
好；朝西 新率一般
临永新街， 建筑面积较大，
估价对 龙电花园 F
待估 临街一般， 100 简单装修，建筑 100 1.8
象 栋1层
朝向西南 物成新率较高
用平均租金算多层商业均价
楼层 面积（平方米） 比例 日租金（元/㎡） 总租金（元/天）
1 1278 1 1.8 2300.4
2 1278 0.5 0.9 1150.2
-1 1278 0.25 0.5 639
合计 3834 —— —— 4089.6
平均租金 —— —— 1.1 ——
3. 收益法估价测算汇总表
收益法估价测算汇总表
单位:单价人民币元/平方米,总价万元
序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
年房地产有效毛
1 369.41 436.57 1=(2)-(3)+(4)。
收入
根据估价委托人提供的有关资料，没有租约限
制。依据估价人员对周边房地产市场行情的调查
及预测，确定估价对象房地产于价值时点出租租
日租金(元/平方
⑴ 1.1 1.3 金水平为 1.1 元/平方米日。增值税进项税额
米日)
抵扣完后阶段，起始租金为 1.1×［(1+2%)^8］
=1.3 元/平方米日。租金内涵不包括物业费、
水、电、暖等费用。
年房地产潜在毛 按 365 天/年计算，如第一年 1.1×365=401.5 元
⑵ 401.5 474.5
收入 /平方米，以后各年同理计算。
空置造成的租金 指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置
⑶ 33.00 39.00
损失 期,按 30 天计算。
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Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc: 100044
序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
按租赁保证金为 2 个月租金,一年期存款利率测
算,如第一年租赁保证金利息收入为 1.1×60×
⑷ 其他收入 0.91 1.07
1.5%×(365-30)÷365=0.91 元/平方米，以后各
年同理计算。
2 年运营费用 66.81 119.20 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，
按建筑重置成本的 0.4%测算，重置成本根据成本
⑴ 维修费 16.00 16.00
法估算为 4000 元/平方米，则 4000×0.4%=16 元
/平方米。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按有
⑵ 管理费 3.69 4.37 效 毛 收 入 的 1% 测 算 ， 如 第 一 年 为 369.41 ×
1%=3.69 元/平方米，以后各年同理计算。
包括增值税及附加，增值税根据《关于全面推开
营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36
号）、《财政部税务总局关于调整增值税税率的
通知》【财税〔2018〕32 号】进行计算，增值税
=销项税额-进项税额；出租不动产税率为 10%，
则销项税额=年房地产有效毛收入÷1.10×10%；
⑶ 增值税及附加 0.00 44.33
进项税额由购入房地产价款产生，税率为 10%，
即进项税额=收益价值÷1.10×10%，在进项税额
大于或等于销项税额期间，增值税为 0，直至进
项税费抵扣完为止。进项税扣完之后增值税及附
加=（年房地产有效毛收入-其他收入）÷
1.1*10%*（1+7%+3%+2%）。
按不含增值税和其他收入的年房地产有效毛收
⑷ 房产税 40.2 47.51
入的 12%计。
依据当地城镇土地纳税相关文件，按实际占用的
土地面积为计税依据，依照规定税额 18 元/平方
⑸ 城镇土地使用税 3.35 3.35
米计算征收,该项目容积率为 5.38,则每建筑平
方米为 18÷5.38=3.35 元。
印花税可按扣减其他收入后的年房地产有效毛
⑹ 印花税 0.37 0.44 收入的 0.1%计算，如第一年为(369.41-0.91)×
0.1%=0.37 元/平方米，以后各年同理计算。
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外
⑺ 保险费 3.20 3.20 损失而向保险公司支付的费用，可按年房屋现值
的 1‰计,即 4000×0.8×1‰=3.2 元/平方米。
3 年租金净收益(A) 302.60 317.37 3=1-2。
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序 2019.1.4- 2031.1.4-
项目 说明
号 2031.1.3 2039.3.4
报酬率即折现率，采用累加法确定报酬率。
公式：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋
管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的
优惠
4 报酬率(Y) 4.5% 4.5%
无风险报酬率取价值时点同期国家一年期存款
利率 1.5%；投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏
流动性补偿及投资带来的优惠合计为 3%。报酬率
R＝1.5%＋3%＝4.5%。
净收益逐年递增
5 2% 0% 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
比率(g)
剩余土地使用年限短于建筑物剩余经济寿命，根
可获收
6 12 8.2 据“孰短原则”，以剩余土地使用年限作为可获
益年限 n
（年） 收益年限。
递增年
7 8 0 结合该区域房屋租售的调查及预测情况确定。
限（t）
单位：元/平方米，第一段 302.6÷(4.5%-2%)×
｛1-［(1+2%)÷(1+4.5%)］^8｝+302.6÷4.5%×
(1+2%)^8÷(1+4.5%)^8×［1-1÷
租金收
分段 (1+4.5%)^(12-8)］=3026 元/平方米，第二段
8 益价值 3026 1260
单价 ｛317.37÷(4.5%-0%)×｛1-［(1+0%)÷
折现
(1+4.5%)］^0｝+317.37÷4.5%×(1+0%)^0÷
(1+4.5%)^0×［1-1÷(1+4.5%)^(8.2-0)］｝
/(1+4.5%)^12=1260 元/平方米。
根据当地房屋建筑工程技术经济指标和建筑市
场价格走势，结合估价对象的建筑结构、设备安
装及装修水平等实际情况，确定估价对象建筑物
于土地使用权终止之日的建筑重置成本为 4400
剩余建
单价 元/平方米。根据估价人员实地查勘，估价对象
9 筑物价 596.78
（V'） 维护状况较好，故预测至土地使用权终止之日，
值折现
仍能正常使用，并遵循谨慎原则，确定其成新率
为可正常使用的最低成新率 40%。并结合该区域
房屋租售的调查情况，采用安全利率加风险调整
值方法确定建筑物的报酬率 Y'为 5.5%。
单价
收益价 4883 =租金收益价值折现+剩余建筑物价值折现
10 （V）
值
总价 1872 单位：万元,可收益建筑面积为 3834 平方米。
六、估价结果确定
（一）估价结果确定过程
采用不同估价方法测算估价对象的价值，结果如下：
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项目 估价方法 测算结果（万元）
比较法 3493
估价对象
收益法 1872
本次评估运用比较法、收益法分别求取估价对象房地产价值。两
种方法求取的房地产价值各有特点，从不同的角度说明了估价对象价
格水平的高低。比较法从市场角度出发，从实际交易角度体现其房地
产价值，收益法从租金收益的角度体现其房地产价值，估价对象周边
市场交易活跃，成交价格透明度较高，且该区域同类物业的租售比失
调，因而比较法评估结果更接近估价对象房地产价值，故本次评估选
取比较法结果为最终评估价值，即估价对象评估总价值=3493 万元
单位建筑面积价值=评估总价值÷建筑面积×10000=3493÷3834
×10000=9111 元/平方米
（二）估价结果
我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的
有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时
点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如
下：
总建筑面积：3834 平方米
估价对象市场价值总额：3493 万元
大写金额：叁仟肆佰玖拾叁万元整
单位建筑面积价值：9111 元/平方米
（货币种类：人民币）
评估结果明细表
部位 建筑面积（平方米） 评估单价（元/平方米） 评估总价（万元）
一层 1278 15618 1996
二层 1278 7809 998
负一层 1278 3905 499
合计 3834 —— 3493
特别提示：
上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用等。
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附 件
1.估价委托书及租赁情况说明（复印件）
2.估价对象位置示意图
3.估价对象实地查勘照片
4.《不动产权证书》【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0303688
号】（复印件）
5.可比实例位置示意图和外观照片
6.专业帮助情况和相关专业意见
本次估价没有专业帮助，未依据相关专业意见。
7.估价委托人营业执照（复印件）
8.房地产估价机构营业执照（复印件）
9.房地产估价机构资质证书（复印件）
10. 注册房地产估价师估价资格证书（复印件）
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附件 2 估价对象位置示意图
附件 3 估价对象实地查勘照片
估价对象外观 一层现状（一）
一层现状（二） 一层现状（三）
二层现状（一） 二层现状（二）
二层现状（三） 负一层现状
附件 5 可比实例位置示意图和外观照片
一、 可比实例位置示意图：
二、 可比实例外观照片：
案例 1 案例 2 案例 3