事件:1.2016年7月11日,世联行发布非公开发行股票预案。本次非公开发行募集资金总额不超过20亿元,拟将募集资金全部投入到长租公寓建设项目。2.2016年7月11日,世联行发布2016年第二季度代理销售情况公告。公司2016年第二季度累计实现代理销售金额1394亿元,2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%。 点评: 定增加码长租公寓,大资管服务网络建设迈出坚实一步。本次非公开发行,公司拟以底价7.01元的价格发行不超过2.85亿股,募集资金不超过20亿元,并拟将全部募集资金投入到长租公寓建设项目上来。本项目计划在经济发达、流动性人口占比高、租房需求旺盛的部分一、二线城市,3年内完成布局,以租赁的方式,建设13万间长租公寓。在资产服务业务板块,公司目前已经在尝试推进的创新业务类型包括小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等,长租公寓与其一道构成了公司大资管服务网络的一环。公司在这一领域下一步的方向是形成包括互联网企业总部服务、创业空间运营服务和白领居住空间运营服务在内的资管全链条整合服务能力。这也符合公司“打破单一互相分割的房地产服务业务,打造多元业务交叉融合的一站式服务平台”这一战略目标。我们看好公司未来在这一领域的发展。 着力打造特色可复制的资管服务体系。在夯实传统新房代售业务的基础上,公司凭借自己对行业发展和客户需求的认知,开发创新多项包括长租公寓在内的增值服务。公司现有的长租公寓是由其全资子公司深圳红璞公寓管理有限公司运营的。公司希望凭借旗下“红璞公寓”品牌,打造特色可复制的长租公寓服务。目前公司已经在广州、武汉、南京等地运营了5家红璞公寓,积累了比较丰富的公寓运营管理经验。经公司测算,本项目投资回收期为6.01年,内部收益率为14.69%,项目本身具备相当的经济效益。 长租公寓新蓝海市场前景广阔,公司业务扩张可期。近年来,国务院出台了一系列政策和文件,支持鼓励住房租赁市场的健康发展。在消费结构升级的今天,住房租赁市场的规模化和标准化成为未来的发展趋势。根据住建部的数据,目前我国租住人口有1亿人以上,年租金已突破1万亿元。但是可以满足客户高层次需求的长租公寓市场尚处在初级阶段,随着国家鼓励政策的逐步落实,公司业务未来将有极大的发展空间。根据中国饭店协会公寓委员会统计,预计长租公寓在2016、2017年底将分别达到200万间、400万间,2020年底品牌公寓将超过1000万间。 公司传统主营业务发展势头良好。新房代销业务是公司目前最重要的营业收入来源。虽然自2013年起代销业务收入占总营业收入的比重在逐年下降,但是到2015年占比仍达到57.88%,因此代销业务的经营情况直接影响公司业绩。2016年第二季度公司累计实现代理销售金额1394亿元,2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%。相比较2014、2015年公司代销业务同比增速16.28%、25.87%,可以看到公司在这一业务领域保持了很好的增长势头。 盈利预测及评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。 移动互联战略以及产业链的深度覆盖,将助推公司快速发展,看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄,我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为6.71亿元、8.00亿元和10.12亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.33元、0.39元和0.49元,对应的2016年7月14日收盘价(8.83元)的市盈率分别为27倍、23倍和18倍,维持“增持”评级。 风险因素:房地产市场销售增速不及预期;创新业务开展情况不及预期;住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。

代理业务增速提升。上半年公司代理销售额和代理收入增速均超过2014年,占公司营收比重逐步下降。上半年公司实现已结算代理销售额1358.17亿元,同比增长19.36%;实现代理收入11.15亿元,同比增长17.17%。代理收费平均费率0.82%,和去年同期基本持平。公司代理业务占比58.62%,较去年同期下降9.22个百分点。由于公司战略调整,报告期公司新增签约代理项目面积同比下降了31.93%。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2521亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约18.2亿元的代理费收入。 顾问策划业务小幅回落。受市场需求下滑影响,上半年公司顾问策划业务实现收入1.94亿元,同比下降19.13%。公司顾问业务执行合约数449个,较上年减少125个,单个合约的平均收入同比增长3.4%。 资产服务增速回落,金融服务和互联网业务实现快速增长。上半年年公司资产和金融服务业务分别实现业务收入1.79亿元、1.76亿元,同比分别增长33.7%、116.7%。上半年公司实际在管的全委托项目68个,较去年同期增加了12个。公司金融服务业务的增长主要来源于家圆云贷。上半年,家圆云贷放贷金额11.14亿元,实现收入1.76亿元。金融服务业收入占比由去年同期的5.75%提升至9.2%。上半年互联网+业务实现收入2.43亿元。 盈利预测和投资评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。移动互联战略以及产业链的深度覆盖,将助推公司快速发展,看好公司的长期投资价值。按照最新股本计算,我们预计公司2015年至2017年每股收益分别为0.39元、0.49元和0.62元,对应2015年8月26日收盘价(11.39元)的市盈率分别为29倍、23倍、18倍,维持“增持”评级。 风险因素:房地产市场销售增速不达预期。

事件:公司发布2015年中报,上半年公司实现营业收入423.45亿元,同比增长24.55%;归属于母公司股东的净利润49.5亿元,同比增长29.5%;基本每股收益0.46元/股。 点评: 销售延续反弹趋势,实现稳健增长。1-7月份,公司累计实现签约面积667.86万平方米,签约金额857.05亿元,与去年同期相比分别增长20.09%和19.44%,增速均创年内新高。公司7月份实现签约面积83.12万平方米,签约金额96.63亿元,同比分别增长51.39%和46.06%。7月份销售虽然环比增速有所下降,但同比依然保持较快反弹。 拿地保持谨慎。上半年公司新增容积率面积390万平方米,总获取成本101亿元,同比分别下降35%和53%,公司权益占比达82%,平均楼面单价2598元/平方米,较去年3485元/平方米的土地成本下降了25%。1-7月份,公司新增土地计容积率建筑面积合计444.88万平米,同比下降30.8%,公司今年以来拿地偏谨慎。 财务持续改善,毛利率小幅回升。报告期末,公司资产负债率77.47%,和去年末相比减少0.42个百分点。扣除预收款项后,其他负债占总资产的比例为42.55%,和年初相比下降4.36个百分点。报告期内,公司主营业务毛利率为36.24%,其中,房地产结算毛利率为35.78%,分别与去年同期增长2.44和3.51个百分点。 盈利预测和投资评级:按照公司最新股本计算,我们预计公司2015~2017年每股收益分别为1.36元、1.64元、1.93元,对应2015年8月24日收盘价(7.72元)的市盈率分别为6倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。 风险因素:销售回升不达预期。

事件:公司发布2015年中报,上半年公司实现营业收入502.7亿元,比上年增长22.7%;归属于母公司股东的净利润48.5亿元,同比增长0.8%;基本每股收益0.44元/股,同比增长0.5%。 点评: 销售回升逐步提速。公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米,销售金额1099.6亿元,同比分别上升9.9%和9.0%。 公司7月份当月销售金额创年内新高。7月份,公司销售面积181.5万平方米,销售金额238.5亿元,同比分别增长32.8%和79.1%。1~7月份,公司累计实现销售面积1084.1万平方米,销售金额1338.1亿元,同比分别增长13.2%和17.1%,销售回升逐步提速。 拿地节奏加快。上半年公司新增加开发项目26个,总建筑面积为688.1万平方米,其中按公司权益计算的规划建筑面积约507.5万平方米,较2014年同期增长92.2%。截至报告期末,规划中项目按公司权益计算的建筑面积合计3678.3万平方米,保持在两年以上的开发水平。公司合并报表范围内有1948.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2303.3亿元,较上年末分别增长16.7%和18.4%。 公司积极拓展新业务。报告期内,公司明确了万科物业的市场化发展方向,并将在物业业务中引入事业合伙人机制。公司积极拓展消费地产、产业地产,以及地产延伸业务。公司成立了万科物流地产发展有限公司,目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目,物流地产进入开发运作阶段。 财务状况良好。报告期末,公司持有货币资金446.1亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为38.86%,较2014年底减少2.59个百分点。公司净负债率为15.76%,继续保持在行业较低水平。 盈利预测和投资评级:万科对政策的把控能力、融资能力以及管理能力继续保持行业领先水平,新业务的拓展有利于公司盈利能力的回升,我们预计公司2015~2017年每股收益分别为1.7元、2.13元、2.51元,对应2015年8月14日收盘价(14.95元)的市盈率分别为9倍、7倍、6倍,维持“买入”评级。 风险因素:销售回升不达预期。

事件: 公司发布7月份销售简报:2015年7月,公司实现签约面积83.12万平方米,签约金额96.63亿元。2015年1-7月份,公司累计实现签约面积667.86万平方米,签约金额857.05亿元。 点评: 销售延续反弹趋势。1-7月份,公司累计实现签约面积667.86万平方米,签约金额857.05亿元,与去年同期相比分别增长20.09%和19.44%,增速均创年内新高。公司7月份实现签约面积83.12万平方米,签约金额96.63亿元,同比分别增长51.39%和46.06%。7月份销售虽然环比增速有所下降,但同比依然保持较快反弹。 拿地保持谨慎。7月份,公司新增土地占地面积16.63万平米,略低于去年同期;新增土地计容积率建筑面积45.95万平米,同比增长13.9%。1-7月份,公司新增土地计容积率建筑面积合计444.88万平米,同比下降30.8%,公司今年以来拿地偏谨慎。 盈利预测和投资评级:按照公司最新股本计算,我们预计公司2015~2017年每股收益分别为1.36元、1.64元、1.93元,对应2015年8月10日收盘价(9.82元)的市盈率分别为7倍、6倍、5倍,维持“买入”评级。 风险因素:销售回升不达预期。

点评: 销售金额增速创新高。公司7月份当月销售金额及年初以来累计销售金额同比增速均创年内新高。7月份,公司销售面积181.5万平方米,销售金额238.5亿元,同比分别增长32.8%和79.1%。1~7月份,公司累计实现销售面积1084.1万平方米,销售金额1338.1亿元,同比分别增长13.2%和17.1%。 拿地节奏逐步加快,整体稳健。伴随销售回升,公司今年以来拿地节奏较上年明显加快,但和2013年相比下滑幅度依然较大。7月份,公司新增土地占地面积94.9万平米,创2014年1月份以来新高;新增土地计容积率建筑面积156.4万平米,为2月份以来新高。1-7月份,公司新增土地计容积率建筑面积合计856.55万平米,同比增长78.5%。 盈利预测和投资评级:万科对政策的把控能力、融资能力以及管理能力继续保持行业领先水平,并将充分受益于行业回暖,按照公司最新股本计算,我们预计公司2015~2017年每股收益分别为1.7元、2.13元、2.51元,对应2015年8月4日收盘价(14.79元)的市盈率分别为9倍、7倍、6倍,维持“买入”评级。 风险因素:销售回升不达预期。

事件:公司发布2014年报,2014年公司实现营业收入为117.59亿元,同比增长13.26%;归属于母公司股东的净利润为8.29亿元,同比减少41.21%;基本每股收益0.61元/股。 点评: 房地产销售稳健增长,代建业务发展顺利。2014年公司累计实现销售金额157亿元,其中代建业务销售金额为32.4亿元,实现了房地产业务的稳健增长。自2011年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来,代建总规模达到160多亿,累计签约代建管理费9亿元。代建业务是公司目前重点发展的业务之一,公司预计未来将占公司地产业务30%以上。 海外布局落地。2015年2月签订海外投资意向协议,意向投资美国纽约和西雅图的地产项目,向布局海外市场迈出第一步。公司以安全为准绳,将以一个战略投资的角色与当地龙头开发商合作,进行国际化资产配置,以获得稳定现金流。 试水互联网+。公司计划以不超过年度净利润的额度对新兴产业进行投资,目前初探互联网投资。2015年3月公司以自有资金人民币1亿元通过增资扩股方式投资杭州沃安供应链管理有限公司,该公司主要业务为互联网电子产品生产和销售。公司将在充分发挥自身优势的基础上进行互联网投资运作,积极培育新兴产业。 维持“买入”评级。我们预计公司2015~2017年每股收益分别为0.73元(下调42.5%)、0.93元(下调41.1%)、1.17元,对应2015年4月30日收盘价(15.28元)的市盈率分别为9倍、7倍、5倍,维持“买入”评级。 风险因素:销售增速不达预期。

事件:公司发布2014 年报,2014 年公司实现营业收入208.51 亿元,较上年增长54.43%;归属于母公司股东的净利润为16.48 亿元,同比增长28.22%;基本每股收益0.73 元/股。 点评: 销售小幅增长,拿地节奏放缓。公司2014 年实现销售面积154.07 万平米,签约额205.91 亿元,同比分别增长9.35%、10.82%。公司全年新增6 个项目,新增建面85.9 万平米,较上年减少55%。2014 年,公司完成新开工面积252.4 万平米,同比增长44.7%;公司完成竣工200.8 万平米,同比增长5.7%。截至报告期末,公司持有房地产项目46 个,规划建筑面积1849.5 万平米。2015 年公司全部项目计划销售面积173.53 万平米,销售签约额290.68 亿元,销售回款273.20 亿元。 保障房开发建设进展较快。2014 年,公司京内多个保障项目开始销售,全年销售保障房面积29.7 万平米,签约额22.1 亿元,同比分别增长139.5%、145.6%。截止2014 年末,公司在建拟建保障房规划建筑面积约98 万平米,其中京内约84 万平米。 短期现金压力显现。报告期末,公司的资产负债率83.47%,较年初增加0.26 个百分点;公司扣除预收账款后的资产负债率为64.2%,和年初相比增长2.8 个百分点;公司持有现金116.4 亿元,少于短期借款及一年内到期非流动负债209.5 亿元,短期现金压力显现。 盈利预测:我们预计公司2015 年至2017 年归属母公司净利润分别为21.03 亿元(下调17.9%)、26.71 亿元(下调14.5%) 和30.85 亿元,按照最新股本计算,预计公司2015 年至2017 年每股收益分别为0.94 元、1.19 元和1.38 元,对应2015 年4 月9 日收盘价(12.72 元)的市盈率分别为14 倍、11 倍、9 倍,维持“增持”评级。 风险因素:销售增速不达预期。

事件:公司发布2014年报,2014年公司实现营业收入173.24亿元,同比增长7.8%;归属于母公司股东的净利润9.08亿元,同比下降7.74%;基本每股收益0.78元/股。 点评: 房地产销售欠佳,拿地规模明显缩减。2014年公司房地产板块实现销售金额210亿元,同比增长1%;实现销售面积322万平米,同比增长约22%。2014年公司新增项目17个,新增计容可建规模570万平米,同比下降35.2%。公司的项目拓展将逐步向省会城市和二三线区域中心城市回归,向有效益的现金流项目回归。同时加大科技产业园地产、文化旅游地产、健康产业地产项目的拓展力度。2015年计划完成300亿元销售金额。 “地产+新能源”双主业协同发展。2014年公司通过并购方式成功收购优质风能发电项目。未来将以风力发电、光伏发电为抓手,密切关注国内国际市场,通过收购和自主开发,加快优质项目布局速度,力争实现新能源业务的高速发展,将新能源业务打造成为企业新的利润增长点,形成“地产+新能源”双主业协同发展的新局面。 短期资金压力较大。报告期末,公司的资产负债率83.96%,较年初减少0.13个百分点;公司扣除预收账款后的资产负债率为56.6%,较年初增加2.5个百分点;公司持有现金75.3亿元,低于于短期借款和一年内到期非流动负债的总和110.4亿元,短期资金压力较大。 盈利预测和投资评级:我们预计公司2015年至2017年归属母公司净利润分别为10.29亿元(下调35.8%)、14.11亿元(下调24.9%)和16.4亿元,按照最新股本计算,预计公司2015年至2017年每股收益分别为0.75元、1.02元和1.19元,对应2015年4月1日收盘价(26.78元)的市盈率分别为36倍、26倍、23倍。由于公司PE相对较高,下调评级至“增持”。 风险因素:房地产销售和新能源业务增速不及预期。

事件:公司发布2014 年报,2014 年公司实现营业收入为1463.9 亿元,比上年增长8.1%;归属于母公司股东的净利润157.5 亿元,同比增长4.2%;基本每股收益1.43 元/股,同比增长6.6%。 点评: 销售稳健增长,拿地速度明显放慢。2014 年,公司实现销售面积 1806.4 万平方米,销售金额 2151.3 亿元,同比分别增长 21.2%和 25.9%。公司全国市场占有率由2013 年的2.09%提升至2.82%。公司拿地较为谨慎,2014 年新增加开发项目41 个,按万科权益计算的占地面积约206 万平方米,对应的规划建筑面积约591 万平方米,同比下降72.5%。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 3801 万平方米,较2013 年下降15%。 盈利能力继续下滑,期待创新。由于土地成本持续上升、需求增速下滑,住宅开发的盈利空间逐步收窄。公司的销售毛利率和净利率自2010 以来持续下滑。2014 年,公司的毛利率、净利率分别为29.94%、13.18%,和2013 年相比分别下滑1.53、0.33 个百分点,和2010 年相比分别下滑10.76、4.25 个百分点。公司将自身未来十年的业务版图归纳为: “三好住宅”+“城市配套服务商”,公司未来投资回报的增速能否超越销售规模的增速,关键在于是否能够有效创新, 我们拭目以待。 财务状况良好。报告期末,公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 41.5%,较2013 年下降4.1 个百分点, 继续保持在行业较低水平。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有 1670 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 1946 亿元,较上年末分别增长 16.2%和19.9%。 盈利预测和投资评级:万科对政策的把控能力、融资能力以及管理能力继续保持行业领先水平,未来盈利能力的提升将取决于是否能够有效创新,我们预计公司2015~2017 年每股收益分别为1.7 元、2.13 元、2.51 元,对应2015 年4 月1 日收盘价(13.72 元)的市盈率分别为8 倍、6 倍、5 倍,维持“买入”评级。 风险因素:销售回升不达预期

事件:公司发布2014年报,2014年公司实现营业收入33.08亿元,同比增长29.07%;归属于母公司股东的净利润3.94亿元,同比增长23.9%;基本每股收益0.52元/股。 点评: 代理业务发展势头良好。2014年公司实现已结算代理销售额2593.83亿元,同比增长16.98%;实现代理收入21.66亿元,同比增长16.28%。代理收费平均费率0.84%,和2013年持平。2014年公司新增签约代理项目面积14720万平米,同比增长72.66%。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2312亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约16.9亿元的代理费收入。新增签约面积的大幅增长为未来代理业务收入的增长提供了坚实保障。 顾问策划业务小幅回落。2014年公司顾问策划业务实现收入4.67亿元,同比下降1.38%。公司顾问业务年度执行合约数1120个,较上年增加78个,单个合约的平均收入同比下降8.3%。公司认为,2014年为了确保代理销售规模的增长,重点加强了现楼代理业务的拓展,而现楼代理业务营销策划服务的需求较弱,因此影响了顾问业务总体增长水平。 资产服务、金融服务业务实现快速增长。2014年公司资产和金融服务业务分别实现业务收入3.07亿元、2.69亿元,同比分别增长132.3%、285.71%。公司资产服务业务快速扩张,2014年实际在管的全委托项目60个,是2012年的6倍。公司金融服务业务的增长主要来源于家圆云贷。2014年,家圆云贷放贷金额19.7亿元,实现收入2.45亿元,占金融服务业务收入的90.83%。 盈利预测和投资评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。移动互联战略以及产业链的深度覆盖,将助推公司快速发展,看好公司的长期投资价值。我们预计公司2015年至2017年归属母公司净利润分别为5.64亿元(上调0.9%)、7.11亿元(下调6.3%)和8.99亿元,按照最新股本计算,预计公司2015年至2017年每股收益分别为0.74元、0.93元和1.18元,对应2015年3月24日收盘价(36元)的市盈率分别为49倍、39倍、31倍,维持“增持”评级。 风险因素:房地产市场销售增速不达预期

事件:公司发布2014年报,2014年公司实现营业收入456.36亿元,同比增长31%;归属于母公司股东的净利润为39.97亿元,同比增长10.77%;基本每股收益0.89元,基本符合预期。 点评: 销售小幅增长,拿地节奏明显放缓。2014年公司住宅业务实现销售金额490亿元人民币,销售面积389万平方米,同比分别增长9%和8%。公司2014年共获取19个项目,新增可售面积273万平方米,同比下降63.6%。报告期末,公司土地储备超过2400万平方米,其中,公司权益土地储备超过1700万平方米。 其他业务进展顺利。2014年稳盛新增人民币基金管理规模44.1亿元,较2013年增加25%,累计人民币基金管理规模近150亿元人民币。公司商业地产项目稳健发展。2014年金地商置共新增3个项目,在开发项目面积突破100万平方米,运营项目租金收入同比增长19%。 盈利能力有所回升。2014年,公司加权净资产收益率13.23%,比上年增长0.12个百分点;销售毛利率28.93%,比上年增长2.02个百分点;公司期间费用率4.96%,比上年下降2.28个百分点,达到近年新低。 财务状况稳健。报告期末,公司资产负债率67.5%,比上年减少4.5个百分点。扣除预收款项后,其他负债占总资产的比例为52.9%,较上年增加8个百分点。公司货币资金170亿元,大于短期借款和一年内到期非流动负债之和149.8元,财务状况稳健。 盈利预测及投资评级:我们预计公司2015~2017年每股收益分别为1.09元(上调1.9%)、1.27元(下调4.5%)和1.49元,对应2015年3月23日收盘价(10.42元)的市盈率分别为10倍、8倍、7倍,维持“增持”评级。 风险因素:销售增速不达预期。

事件:公司发布2014年报,2014年公司实现营业收入为433.85亿元,同比增长33.21%;归属于母公司股东的净利润42.64亿元,同比增长1.75%;基本每股收益1.66元/股。 点评: 房地产开发销售保持稳健。2014年,公司实现销售面积364.28万平方米,签约销售金额510.49亿元,同比分别增长32.92%和18.18%。2014年公司新开工面积414万平米,和上年基本持平;竣工面积277万平米,同比增长69.9%。公司在上海、广州、深圳、南京等核心城市通过招拍挂、收购等多种方式,新增项目资源610.74万平方米,其中公司权益面积466.23万平方米,和2013年基本持平。 融资创新力度加大。为进一步优化公司资本结构,公司快速启动80亿元A股可转换公司债券的发行方案,目前该方案尚处于中国证监会审核阶段。公司首次获得保险机构发行的“招商不动产债权计划”;首次获得中国银行间市场交易商协会对公司中期票据的注册批准。公司全年综合资金成本5.10%,同比下降0.13个百分点。 盈利能力小幅下滑。2014年公司加权净资产收益率14.68%,较上年下滑2.05个百分点。公司综合毛利率37.33%,同比下降4.19个百分点。 财务状况稳健。报告期末,公司资产负债率为71.16%,较年初降低2.07个百分点;公司扣除预收账款后的资产负债率为47.7%,较年初增加4.7个百分点。截至报告期末,公司持有现金229.8亿元,高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和98.57亿元,财务状况稳健。 盈利预测和投资评级:预计公司2015年至2017年每股收益分别为1.98元(下调19.5%)、2.31元(下调18.9%)和2.58元,对应3月10日收盘价(23.09元)的市盈率分别为11.64倍、10.00倍和8.95倍,维持“增持”评级。 ? 风险因素:房地产销售不达预期

事件: 公司发布2014年三季报,前三季度公司实现营业收入为631.4亿元,同比下降0.4%;归属于母公司股东的净利润64.6亿元,同比增长4.8%;基本每股收益0.59元/股,同比增长4.8%。 点评: 销售稳健增长,拿地较谨慎。1-9月份,公司实现销售面积 1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,同比分别增长 15% 和 16%。今年以来公司拿地较为谨慎,前三季度新增加项目27个,按万科权益计算的规划建筑面积约415.2万平方米, 同比下降46%。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 3879万平方米,继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。 毛利率小幅下降,投资收益大幅增长。前三季度公司综合毛利率30.1%,同比下降2个百分点;公司实现投资收益16.3亿元,较去年同期大幅增长216.1%。公司长期股权投资的大幅增加促进投资收益快速增长。 财务状况进一步优化。报告期末,公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 41.3%,较上半年下降1.5个百分点,继续保持在行业较低水平。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有 1903.1万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 2193.7亿元,较年初分别增长 32.4%和35.1%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。 公司经营思路和方式不断创新。为了更好应对行业变化,公司在经营思路和方式上不断创新:“合伙人”制度有助于激发公司内部创业热情;商业地产项目稳步推进,产品线不断丰富;北京万科养老项目正式启动,专注养老服务。公司的一系列创新使公司发展能够做到与时俱进,继续领跑行业。 盈利预测和投资评级:我们维持前期观点,公司对行业政策的把控能力、融资能力以及管理能力继续保持行业领先水平, 兼具成长性和安全性。我们预计公司2014~2016年每股收益分别为1.66元、2.11元、2.66元,对应2014年10月27日收盘价(8.78元)的市盈率分别为5倍、4倍、3倍,维持“买入”评级。 风险因素:宏观经济增速低于预期;信贷收紧;销售下滑。

事件:公司发布2014年中报,上半年公司实现营业收入为339.99亿元,同比增长11.31%;归属于母公司股东的净利润38.22亿元,同比增长12.19%;基本每股收益0.36元/股。 点评: 房地产销售小幅增长。上半年,公司实现销售签约面积501.22万平方米,同比减少10.82%;实现销售签约金额651.39亿元,同比增长2.35%。报告期内,公司市场占有率达2.09%,较2013年提升0.55个百分点。 拿地速度保持稳健。上半年,公司共新增项目19个,新增容积率面积602万平方米,权益比例约为68%,新增权益容积率面积和去年基本持平。截至报告期末,公司共有在建拟建项目222个,规划总建筑面积11503万平方米;待开发面积4947万平方米,一二线城市占比约为78%;在建拟建项目总可售容积率面积8500万平方米,待售面积约为5010万平方米。 财务状况良好,毛利率小幅回升。报告期末,公司资产负债率79.56%,和年初相比增加1.59个百分点。扣除预收款项后,其他负债占总资产的比例为44.4%,和年初相比略增0.6个百分点。报告期末,公司货币资金389亿元,高于短期借款和一年内到期非流动负债263亿元,财务状况良好。报告期内,公司毛利率33.78%,同比增长1.2个百分点。 盈利预测及投资评级:根据公司最新股本计算,预计公司2014~2016年每股收益分别为1.28元、1.59元和1.97元,对应2014年8月25日收盘价(5.63元)的市盈率分别为4倍、4倍、3倍,维持“买入”评级。 风险因素:宏观经济增速低于预期;货币政策收紧;销售下滑。