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丁晨

中泰证券

研究方向: 房地产行业

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华发股份 房地产业 2011-09-02 10.01 4.22 79.66% 9.97 -0.40%
9.97 -0.40%
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2011年上半年业绩适度增长,基本符合预期。报告期内公司实现营业收入31.61亿元,比上年同期增长39.17%;实现营业利润总额4.19亿元,同比增长6.93%;实现归属于母公司所有者的净利润2.90亿元,同比增长6.29%;每股收益0.355元。 2011年业绩锁定性强。截至期末,公司预收账款50.94亿元,已锁定0.93元的EPS,预计其中多数将在今年结算,因此今年业绩已基本锁定。 资金面:短期偿债压力增加,但资金充裕度仍较高。总体来说资金面在行业内仍显宽裕。 有利因素:公司本期末存货资金配比虽然比期初提高了0.5个百分点,但依然保持3.76的行业内较低水平,显示货币资金充裕度仍较高。 不利因素:公司期末资产负债率比年初上升了3个百分点,同时由于一年内到期非流动负债达到18亿,比年初增长104%,短期偿债压力有所增加。 总体来说,与其他房企相比,公司资金压力并不大,地价款基本支付完毕,货币资金仍有38个亿,同时预计今年签约销售额也将比去年有所增长(去年70亿)。而公司也将继续积极拓宽融资渠道,如信托和地产基金。 预计公司今年签约销售将保持温和增长。今年公司在珠海主要推华发新城6期(其中商都10多万平自持,已与华润签约,由华润经营,公司负责物业)和蔚蓝堡(两个项目总共50多万平),以及世纪城尾盘。 异地项目主要是中山生态城(5万方左右),包头华发新城尾盘,大连华发新城。今年全年公司计划推盘80万方左右,预计今年签约销售额会比去年有所增长(去年70多亿),预计全年可达80亿(上半年约销售28个亿),约比去年增长15%。 未来看点之一:异地二三线城市品牌加速复制进行中。公司从2004年开始走出珠海,异地扩张。今年以来公司在重庆、沈阳、盘山、大连共新增建面75万方,平均楼面地价仅977元/平,同时近期与沈阳市沈北新区人民政府签署合作框架协议,成为为沈阳市沈北新区保障性住房及土地一级开发项目的第一优先合作伙伴。当前公司项目储备近700万方,分布于8个城市(包括珠海、中山、包头、南宁、沈阳、大连、辽宁盘山和重庆,土地储备分别占比32%、22%、8%、9%、9%、11%、8%和1%)。目前在大连和包头的品牌复制已获得成功,两地的华发新城持续热销,已步入收获期。今明两年预计公司将在保持财务稳健基础上继续深耕已进入的8个城市。同时据了解,关于异地扩张,公司将更多的考虑合作拿地和股权收购方式以控制成本。 未来看点之二:珠海仍有拓展空间,重点在于西部新城和横琴岛,公司在珠海的市场份额将仍有所提升。 公司作为珠海的区域龙头,目前市场占有率已达20%以上,而凭借着大股东优势、资金优势和多年来在当地积累的产品口碑,后续仍有广阔的拓展空间。 关于横琴岛,共106万平方公里,除去山地,可建设面积40-50万平方公里,定位于商贸旅游文化创意产业等,目前已投入100多亿BT方式进行基础设施建设,目前主要是吸引产业集聚,已有相关税收优惠政策出台,也有企业签约进入,预计5年内横琴岛建设可以初步见效。而2020年政府规划横琴岛常住人口达到20万(目前仅几千人),这部分新增人口将给珠海的住房市场带来刚性需求。公司大股东已经参与到横琴和湾仔交界区域的十字门商务区开发,根据同业竞争的承诺,公司有望参与后续二级开发项目。 关于西部新城,三灶和斗门是目前土地出让量最大的区域,已有诸多开发商进入,公司已在斗门有40万平的权益储备。西部新城目前已开始产业集聚,签约对象主要是大型央企,据了解,珠海政府目前对西部新城的支持力度要大于横琴岛,所以预计西部新城的开发推进速度要比横琴更快。 未来看点之三:中高端产品优势。公司产品以中高端为主,皆为精装修户型,适应港粤澳庞大的改善型需求和度假需求。公司非常注重产品品质的提升,拥有自己一级资质的设计公司,尤其注重小区园林设计和房屋设计。因此在产品品质上在珠海当地及异地享有较好的口碑。 当前主要风险:外地客户占比大,若珠海及中山全市限购对公司项目销售冲击较大。以珠海为例,珠海房价09年至10年上半年涨幅较大(50%-60%),今年以来涨幅虽不大(约1-2%),但房价绝对值已较高,根据住建部刚出台的五条标准,珠海,甚至周边中山等地很有可能成为下一步限购扩大的对象。当前公司项目储备在珠海和中山两地的占比超过五成。根据我们实地调研,了解到目前珠海本地楼盘50%-60%为外地客户,其中港澳人士占比10%-20%。因此若珠海全市限购,那么对市场冲击很大;但如果仅老城区限购或小户型限购,那么无论对公司还是珠海市场影响较为温和。 估值与投资建议:我们预计公司2011-2013年EPS分别为1.05、1.42和1.79,对应当前股价PE分别为10倍、7倍和6倍;净利润增长率分别为14%、36%和26%;RNAVPS为18.16元,目前股价相对于RNAVPS折价43%,折价率较高。公司在外延式增长方面,异地和珠海本地均有广阔的拓展空间,在内涵式发展方面,中高端产品品牌优势也是亮点,但近期由于对于限购扩大的担忧可能压制公司估值修复。我们给予公司“增持”评级,目标价区间为11.80-12.71元。
鲁商置业 房地产业 2011-08-30 7.75 8.67 168.14% 8.15 5.16%
8.15 5.16%
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投资要点上半年结算资源有限,业绩同比负增长,低于预期,但签约销售尚好。 报告期内,公司实现营业收入3.40亿元,实现利润总额3366.80万元,实现归属于母公司所有者的净利润2628.65万元,分别比去年同期减少28.12%、45.89%和37.40%,基本每股收益0.0263;结算来源主要来源于青岛银座地产的一山一墅及青岛动感世代项目、临沂凤凰城和济南银座晶都国际项目,净利润分别占比41%、24%和32%,上半年交房较少导致业绩低于预期。 签约销售基本符合预期,实现了同比大幅增长。公司实现合同销售额26.32亿元,同比增长75.47%。 扩张战略持续。上半年公司仍然坚持“山东+X”的扩张战略,继续在省内核心城市青岛竞得午山村庄改造项目,新增土地储备地上面积71.24万平米,楼面地价7018元/平,该项目是继燕儿岛之后在青岛的又一大型综合体项目,将使得公司依然能在竞争激烈的青岛市场持续保持较高的市场份额。该项目计划今年完成拆迁,明年年底达到预售条件,预计毛利可达40%以上。 未来两年处于资源加速变现时期,周转率将达到极致。公司今年计划所有项目全面开工,上半年新开工70万平,主要为哈尔滨项目,全年计划达到220万平,比去年增长20%以上,主要开工期集中在三季度。 同时加速推盘,去年新获得的哈尔滨项目和济宁项目都计划在四季度推盘,实现当年开工当年销售,周转率达到了极致。公司今年推货值预计可达155亿,多数集中在9月以后,若保守假设50%-60%的去化率,那么公司完成80亿的销售额问题不大,相比去年销售额增速33%,其中青岛当前可售的四个项目预计将贡献40亿的销售额,占比50%。 成长的烦恼:杠杆提升,资金压力较大。 公司从去年开始处于快速扩张期和加速开工期,2010年至今土地储备翻番,截止上半年未付地价款88亿,其中预计今年尚需支付的30-40亿,预计2011年资金需求量或达150亿。 杠杆率显著提升。资产负债率达到91%,比期初提升了1.5个百分点;扣除预收账款的实际负债率60%,与年初基本持平;净负债率120%,比期初的43%大幅提高。 大股东护航,融资能力依然较强。公司快速扩张带来资金面偏紧,但背靠国资背景较强的鲁商集团,公司仍有强大的融资能力支撑。2011年大股东鲁商集团和关联方的借款额度提高到了50亿,并提供50亿融资担保,截止目前预计仍有40亿大股东借款和担保额度,其融资成本均低于今年以来多家房企(如荣盛、中南)披露的12%以上的贷款成本和信托成本。上半年14亿新增长期借款加权资金成本7.9%,而8月初披露的大股东借款18.5亿,综合资金成本只有9.57%,兴业银行的开发+信托联合借款10.5亿综合资金成本为10.2%。 估值与投资建议:预计公司今年各项目结算进度可能低于预期,明后年进入结算高峰,因此下调今年业绩,同时上调明后两年的业绩,我们预计公司11年、12年和13年EPS分别为0.55、1.00和1.55元,净利润分别增长24%,83%和55%,对应最新股价PE为14、7和5倍,RNAVPS为10.10元,目前折价26%,(其中由于历史原因,净资产较小,新增NAV达9.02元,占比90%)。公司未来三年重点开发的青岛燕儿岛项目、青岛午山项目、哈尔滨项目、济宁项目、济南国奥城项目均是区位较好的大体量综合体项目,不仅盈利能力强,且有效分散了当前调控风险;同时公司的快速成长与其强大的融资能力相匹配,我们依然看好公司未来两年业绩的高弹性,维持“买入”评级,目标价9.09至10.10元。 风险提示:项目所在的三四线城市限购,资金面紧缩超预期。
中南建设 建筑和工程 2011-08-30 10.31 4.64 107.52% 10.13 -1.75%
10.13 -1.75%
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投资要点2011年上半年业绩符合预期,签约销售略超预期。 报告期内,公司实现营业收入48.71亿元,净利润41亿元,较上年同期分别增长22.35%和21.24%。 其中房地产开发实现营业收入19.29亿元,比上年同期上升了20.39%;毛利率37.62%,较上年同期增长2.62个百分点。建筑工程总承包实现营业收入29.15亿元,比上年同期增长了23.21%;毛利率18.68%,比上年同期增长2.52个百分点。 报告期内,公司实现销售面积41.12万平,销售金额30.06亿元,同比分别上涨了93.86%和73.22%。 公司结算面积30.42万平,结算金额19.29亿元,同比分别增长15.27%和20.39%。 今明两年业绩锁定性较强。截至2010年末,公司未结算预售款80.66亿元,约锁定1.10元的EPS,加上上半年地产结算收入19.29亿元,已是今明两年我们预测地产收入的78%。 快速成长期,资金压力显著提升,主要来自于一年内到期债务及在建项目投资快速提升,但打包拿地模式为公司在地价款支付方面减轻负担。报告期内由于公司在建项目增加较快,存货增长36%,使得存货资金配比从期初的4.62上升至6.5。同时期内有息负债较快增长,总体增长30%(短期、长期借款和一年内到期非流动负债分别增加16%、26%和78%),因此净负债率达到102%,比期初的71.3%显著提升。资金压力主要来源除了一年内到期债务快速增长之外,也来源于在建项目投资的增长(今年公司在建项目面积预计超过350万方,比去年上升40%)。但由于去年打包拿地所获土地占比50%,使得公司在地价款支付上面相对轻松(今年只需支付镇江吴江招拍挂拿地价款26亿元)。 推盘丰富,所在市场去化水平较高,全年销售或超预期。预计公司全年推货值超过110亿(包括南通新世界8亿存货),下半年推货值可达70亿,而上半年公司项目所在三四线市场去化水平较高,平均达到70%以上,因此公司完成年初70亿销售额目标无忧,我们保守估计公司销售额将达到80亿。 上半年拿地放缓,但在三四线城市扩张步伐没有停下,预计后期通过一二级联动方式低成本扩充土储。公司目前拥有二级开发项目土地储备1041万平,一级开发项目1.1万亩。今年公司的主要任务是去库存,同时在资金压力之下上半年拿地速度显著放缓,仅在淮安和营口小规模拿地。由于公司在海南儋州、江苏海门和四川南充有丰富的一级项目储备,后期极有可能通过一二级联动方式低成本获取土地,继续深耕和扩张三四线城市。 估值与投资建议:我们长期看好公司差异化拿地模式和三四线城市区域战略布局,同时股权激励也将加速业绩释放,未来三年依然处于高速成长期,依然是较好的进攻型投资标的。我们预计公司11年、12年和13年EPS分别为0.94、1.34和1.77元,净利润分别增长49%,42%和32%,对应最新股价PE为11、8和6倍,RNAVPS为17.43元,目前折价42%,维持“买入”评级,目标价13.94至14.1元。 风险提示:项目所在城市出台限购令,资金面紧缩超预期。
世茂股份 房地产业 2011-08-30 14.77 4.19 89.51% 15.03 1.76%
15.03 1.76%
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投资要点2010年上半年业绩依然保持高增长,基本符合预期。 公司实现营业收入33.2亿元,同比增长81%;实现净利润4.99亿元,同比增长24%;归属于母公司的净利润4.81亿元,同比增长75%。公司实现物业销售收入31.1亿元,同比增长76.8%;实现物业租赁收入1.2亿元;基本EPS0.41元,同比增长70.83%,扣除非正常损益EPS0.39元。 业绩增幅较大,基本符合市场预期。主要源于同比去年,结算项目相对丰富,北京、常熟、徐州、绍兴项目已陆续进入结算期。 相比全年计划,开工、施工和持有的投资性房产面积指标完成较好,销售略逊,原因在于上半年可售量依旧不足和南京住宅项目受调控影响较大。 报告期内,公司实现合同签约额27.8亿元,实现新开工面积达101万平方米,施工面积达到304万平米,公司持有的投资性房地产面积达到66万平方米;对比公司10年初公司制定经营计划,上半年完成百分比分别为35%、56%、80%、110%。 上半年各项业务全面快速推进。公司实现物业销售收入31.1,销售物业收入占总收入的94%,依然占绝对比重,但相比去年年报占比下降1个百分点,这反映公司各项业务正全面快速推进。 销售物业同比增长77.4%,结算重点是北京、常熟、徐州、绍兴项目。 经营物业面积比去年年底扩大了20%至66万平,租赁收入同比增长128%。 通过百货和院线业务提升品牌知名度和物业价值,业务虽处于培育期,但增速较快。期内百货业务收入比同比增长188%,达到4436万元,已接近于去年全年水平;公司2010年初涉院线业务,2011年上半年贡献收入达1611万元,同比增长约10倍,同时超过去年全年水平60%,2011年,公司计划当年投入运营的影院总数达到10家。 百货和院线业务随着规模扩大,毛利率快速提升,同比分别提升了16和4个百分点。 中部和环渤海区域进一步低成本扩张,区域布局进一步完善。2011年上半年公司继续通过综合体方式低成本扩张,在长沙、青岛、济南、天津拿下四个项目,新增储备105万平,平均楼面地价2716元/平,使得公司区域布局更趋完善,目前已进入20个城市,拥有27个项目,土地储备约1000万平,平均楼面地价约1712元/平,预计项目毛利率平均约50%。 财务保持稳健:资金充裕度和偿债能力尚可。 公司商业地产项目体量大,一般开发周期长于住宅,因此资金保障非常重要,目前公司资金充裕度尚可,虽然新增储备和在建项目进一步扩大,但存货资金配比却从期初2.37下降至2.06。 公司负债水平有所提升,资产负债率和净负债率分别为58.5%和33.3%,依然保持行业较低水平。 商业地产依然是调控的避风港,上半年公司项目去化率整体水平较高,远高于当前住宅项目的市场平均水平。公司项目以商业地产为主,上半年推盘19万平,签约销售17.5万平,整体去化率达到92%,远高于纯住宅项目。 下半年可售量预计翻番,全年80亿销售目标尚能完成。下半年预计推盘达35万平,主要是厦门、常熟、苏州、昆山、武汉、杭州、徐州项目。鉴于上半年开工施工计划完成情况较好,预计下半年可售量将比上半年翻番,项目销售均价预计在18000以上,因此预计公司基本上可以完成今年80亿的销售目标。 估值与投资建议:由于公司的南京、青岛、厦门等重点项目建设和结算进度目前来看有可能低于年初预期,因此我们下调公司近三年盈利预测,但我们依然持续看好公司兼顾长短期效益的城市综合体开发模式和二三线城市商业地产发展前景。我们预计公司11年、12年和13年营业收入将分别达到64亿元、106亿元和151亿元,EPS分别为0.91、1.32和1.73元,净利润分别增长22%,45%和31%,对应最新股价PE为15、10和8倍,RNAV为22.50元,目前折价40%,折价率较高,维持“买入”评级,目标价15.75至18元。
冠城大通 电子元器件行业 2011-08-30 4.98 5.58 7.08% 4.97 -0.20%
4.97 -0.20%
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2011年上半年业绩实现高增长,源于北京项目的集中结算。 报告期内,公司实现营业收入43.30亿元,同比增长56.04%;实现主营业务收入42.30亿元,较上年同期数增长56.09%;实现利润总额5.62亿元,较上年同期数增长84.87%;实现归属于母公司的净利润4.00亿元,较上年同期数增长91.39%。实现每股收益0.54,较去年同期增长92.86%。 分项业务来看,房地产业务实现主营业务收入19.62亿元,较上年同期增长122.20%;实现净利润4.34亿元。地产业务主要结算来源是北京太阳星城B区项目(6.66万平)、C区(0.99万平)、冠城名敦道(0.82万平)和苏州冠城水岸风景(0.33万平)。公司实现漆包线业务实现主营业务收入22.68亿元,同比增长24.15%;实现净利润1,375.26万元,较上年同期减少33.24%。报告期内公司漆包线业务增收不增利,主要是由于原材料铜价格及人工成本、资金成本上升,导致漆包线整体毛利率有所下降。 2011年业绩确定性强。截至期末,公司预收账款33.85亿元,已锁定0.7元的EPS,预计其中约60%将在今年结算,因此今年业绩已基本锁定。 财务方面:资金充裕度下降,但债务结构进一步改善,尤其是短期偿债压力大幅下降。 不利因素:公司由于归还贷款和加大开工投资,使得货币资金减少了49%,因此存货资金配比从年初的5.82大幅提升至12.45,净负债率比年初提升9个百分点,达到21%,表明资金充裕度下降。 有利因素:资产负债率比年初下降了5.6个百分点,扣除预收账款的实际负债率仅为34%,与年初持平,未来负债率仍有提升空间。公司债务结构进一步改善,报告期内公司预收账款占总负债比例为50%,期内短期借款下降14%,长期借款提升71%,短期偿债压力大幅下降。 受调控影响,北京项目预售受阻,今年可预售资源较少。今年的可售资源主要是南京项目和苏州项目少量尾盘,预计为20-30万方。由于受限价影响,预计今年推出的北京中高端项目太阳星城C区可能预售受阻,预计将转为现房销售,这将在一定程度上影响公司的资金回笼。 调控背景下,我们更看好公司“大海西战略”,重点关注海西文化创意产业园项目进展。公司过去以北京为重点的区域战略和中高端住宅为主的产品结构将有所转化。后续重点关注受益于“国家海西发展规划”海西文化创意产业园项目的进展情况,该项目已列为福建省十二五规划重点项目,项目共213万平,目前已经获得近三分之一,15万一亩的地价低于周边万科项目地价70%,剩余三分之二预计将于年内获取,项目毛利预计可达60%。该项目目前处于设计规划中。 估值与投资建议:公司可结算资源相对丰富,今年北京太阳星城项目仍是结算重点,而南京大体量项目也将在今年年进入结算期。同时股权激励方案加大了公司的业绩释放动力。我们维持前提对公司的盈利预测,我们假设海西项目在2013年进入结算期,预计2011-2013年EPS分别为0.98、1.16和2.11,对应当前股价PE分别为9倍、7倍和4倍;净利润增长率分别为39%、18%和81%;RNAVPS为12.93元,目前股价相对于RNAVPS折价35%,若考虑海西创意产业园剩余项目和海科健收购项目,则RNAVPS为16.01元,折价率则可达47%。我们维持公司“买入”评级,目标价区间为10.34-11.64元。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名