1．事件 公司发布了2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16.09%；公司实现归属上市公司股东的净利润36.15亿元，同比增长39.59%，扣非后归属上市公司股东的净利润为32.85亿元，同比增长27.48%；公司基本每股收益为0.68元，同比增长41.67%。 2．我们的分析与判断 （一）公司业绩表现依旧靓丽，全年业绩高增可期 2020年上半年公司实现营业收入303.06亿元，同比增长16.09%；实现归母净利润36.15亿元，同比增长39.59%。业绩增速高于营收增速的原因，主要系：1）销售费用同比减少39.9%；2）公允价值变动净收益较去年增加2.03亿元；3）对联营和合营企业的投资收益增加明显，报告期内为5.84亿元，去年同期为-1.78亿元。公司实现毛利率26.0%，较去年同期减少8个百分点，实现净利率14.1%，同比增加2个百分点。值得注意的是，报告期内公司实现竣工730万平方米，同比增加71.76%，远高于地产结算增速，下半年公司结算加速可期。报告期内，公司合同负债和预收账款达到1394.21亿元，同比增长48.34%，覆盖2019年地产结算收入的2.2倍，公司可结算资源丰富，未来业绩保障性较强。 （二）销售实现逆势增长，全国化布局趋向均衡 2020H1公司实现销售金额达868亿，同比增长6.6%；实现销售面积860万平米，同比增长2.5%，与同行业相比，受疫情影响较小，实现逆市增长。报告期内，公司在华东、重庆、西南、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、19%、12%、10%、8%，全国化布局初见成效。报告期内，公司新增土地87宗，土地购置金额达546亿元，计容建筑面积1370万平方米，新增土地储备按计容建筑面积计算二三线城市占比超85%，公司拿地积极，土储充足且资质优越。报告期末，公司总可售面积超7400万平方米，其中华东、重庆、西南、华中、华南地区占比分别为25%、25%、16%、17%、8%，与2020H1销售各区域占比相比，可售资源的全国化布局更趋均衡。 （三）金科服务分拆上市，杠杆水平逐步下降 公司在2020年4月通过了分拆金科服务到境外上市的议案，并已向港交所递交了上市申请书，公司“四位一体”协同发展战略逐步推进。报告期内，金科服务营业收入同比增长36%，净利润同比增长超80%，高成长的金科服务上市后有助于提升母公司的估值。报告期末，公司扣除合同负债后的资产负债率为46%，同比下降3个百分点，净负债率125%，同比下降22个百分点，杠杆水平进一步下降，货币资金为368亿元，有效覆盖短期有息负债。同时，中诚信、签合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。 3.投资建议 作为植根于中西部地区的地产龙头股，公司版图逐步扎实的扩展至全国，上半年销售实现逆势增长，显示出较强的抗风险能力和高成长性。公司土地储备丰富，杠杆率下降，物业服务板块分拆上市提升估值，我们看好公司未来的发展。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.33、1.71元。以8月28日10.59元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.96、6.19倍，维持“推荐”评级。 4．风险提示 行业调控政策升级，销售大幅下滑风险等。

1．事件 公司发布了2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入1463.5亿元，同比增长5%；公司实现归属上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%，扣非后归属上市公司股东的净利润为121.1亿元，同比增长3.1%；公司实现基本每股收益为1.11元，同比增长4%。 2．我们的分析与判断 （一）20H1营收及业绩同比微增，利润率趋势性下降，已售未结算资源丰富，业绩锁定性强 20H1公司实现营业收入1463.5亿元，同比+5%；归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股收益1.11元，同比增1.3%。地产结算毛利率为24%，同比下降4.2个百分点，每股净资产为16.84元，同比增长18%。三费费率为7.6%，同比下降0.7个百分点；2020上半年末公司合同负债为6151亿元，同比增8.5%；已售未结算资源金额为6953亿元，同比增11.9%，覆盖2019年地产结算金额1.9倍，未来业绩锁定性强。 （二）20年上半年销售同比降4%，公司财务状况稳健，融资成本下行 2020H1公司累计实现销售额3205亿元，同比降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点，销售面积2077万平米，同比降3.4%；销售均价1.54万/平米，同比降0.7%。公司7月份截至20H1，公司财务资金状况稳健，货币资金1942.9亿元，净负债率率为27%，处于行业低位，同比下降8.9个百分点，公司内部广泛坚持现金为王，手有余粮的原则，未来政策也会持续的坚持下去。年初至今，公司发债多项利率处于行业低位，以6月为例，先后发行8亿元期限5年利率3.2%的公司债以及15亿元期限7年利率3.45%的公司债。 （三）万科物业业绩靓丽，未来将加速拓展 2020H1,万科物业合约面积6.8亿平米，在管面积5.2亿平米；期内新签约面积0.53亿平米，其中住宅服务新签约面积0.39亿平米，非住宅新签约面积0.14亿平米。报告期内万科物业实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。万科物业的发展战略由住宅商业“两翼齐飞”升级为“三驾马车”，加快“物业城市”业务发展，新增了厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目，当前，“物业城市”业务已拓展至7个城市。未来物业业务将加速拓展，有利于提升公司估值。 3．投资建议万科公司多元化业务成绩斐然，地产主业稳健，新业务发展势头良好，行业标杆地位进一步巩固，基于对公司项目的结算节奏的推算，我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为3.92、4.46元。以8月28日27.57元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7倍、6.2倍，市净率1.7倍。我们继续维持对万科A“推荐”评级。 4．风险提示疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件 公司发布了 2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入 736.8亿元，同比增长 3.59%；公司实现归属上市公司股东的净利润 101.2亿元， 同比增长 1.69%，扣非后归属上市公司股东的净利润为 97.2亿元，同比 增长 0.46%；公司实现基本每股收益为 0.85元，同比增长 1.37%。 2．我们的分析与判断 （一） 利润率微降， 2020H1营收同比+3.6% 20H1公司实现营业收入 736.8亿元，同比+3.6%； 归母净利润 101.2亿元，同比增长 1.7%；每股收益 0.85元，同比增 1.3%。营业利润率为 23.6%，同比微降 0.4个百分点，加权平均净资产收益率为 6.2%，同比下 降 1.7个百分点。每股净资产为 13.7元，同比增长 4.5%。中期业绩增速 偏低的原因： 1）公司上半年竣工规模偏少导致结算较少，营业收入同比 增长较少； 2）结算项目利润率微降； 3） 2019年同期业绩基数高。 19H1高毛利、高权益占比项目集中结算，归母净利润同比增 59%，基数高。 （二）20年上半年销售同比降 11%，拿地同比增 54% 2020H1公司累计实现签约金额 2245.4亿元，同比-11%；累计签约面 积 1492万平米，同比-8.8%；累计销售均价 15047元/平米，较 19年增 1.7%。拿地方面， 20H1拿地地价 820亿元，同比增 54%，拿地态度积极。 公司土地储备充裕，主要布局于一二线城市和核心城市，布局结构优异， 疫情后销售恢复迅速，推盘节奏正常，预计 20年全年销售仍能保持平稳 增长。 （三） 多元化低成本融资优势凸显卓越资管能力 作为央企龙头房企，公司构建了以银行贷款为主，股权融资、直接 债务融资、资产证券化为辅的多元化融资体系。凭借央企信用优势，在 各大银行授信重组。 20H1实现销售回笼 2023亿元，回笼率 90.1%，资产 负债率为 77%，扣除预收账款后的资产负债率为 66%，处于行业较低水 平，资产结构稳健。 继续发挥央企龙头卓越的融资和资管优势。 3．投资建议 公司发展战略已经升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与 不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。基于对公司项目的结算节 奏的推算，我们预计公司 2020-2021年的每股收益分别为 2.76、 3.24元。 以 8月 24日 16.48元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为 5.9倍、 5倍，市净率 1.4倍。我们继续维持对保利地产“推荐”评级。 4．风险提示 疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件公司发布了 2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入 296.9亿元，同比增长 27.3%；公司实现归属上市公司股东的净利润 20.5亿元，同比增长 56.2%，扣非后归属上市公司股东的净利润为 17.5亿元，同比增长 43%；公司实现基本每股收益为 0.55元，同比增长 54%。 2．我们的分析与判断 （一）2020H1营收及归母净利均同比高增长20H1公司实现营业收入 296.9亿元，同比+27.3%；归母净利润 20.5亿元，同比增长 56.2%；每股收益 0.55元，同比增 54%，营收及业绩均实现同比高增。营业利润率为 10.89%，同比微升 1.2个百分点。每股净资产为 6元，同比增长 20%。中期业绩增速高增的原因：1）2020H1竣工面积 527万平米，同比高增 303%，致结算收入 208.3亿元，同比增35.1%；2）结算毛利率 19.4%，同比下降 4个百分点；3）20H1合并报表范围内已售未结算的合同负债 1247.5亿元，毛利率水平高于上半年结算资源。 （二）疫情下 20H1仍实现合同销售金额同比微增2020H1公司累计实现合同销售金额 813.9亿元，同比+0.2%；销售面积 609.1万平米，同比-5.7%；二季度，疫情得到控制后，公司实现销售金额 598亿元，同比增 18.9%，销售面积 445.5万平米，同比增 12.9%。 20H1公司平均销售价格 13360元/平米，高于去年全年水平。拿地方面，20H1新增项目 45个，规划建面 689万平米，新增项目平均地价 4400元/平米，低于去年全年的 5200元/平米。截止上半年末，公司共有 418个项目，在建项目规划建面合计 3144万平米，未开工项目建面 1267万平米，在全部 4411万平米可竣工资源中，一二线城市占比 35%，三四线城市占比 65%。 （三）费用管控水平持续改善，偿债保障度提高20H 公司销售费用率 2.36%，同比下降 1.19个百分点；管理费用率4.59%，同比下降 1.07个百分点。2020年 6月末公司有息负债 781.4亿元，较 2019年末增加 10.7%，绝对金额在行业可比公司中保持低位。有息负债结构更加均衡，现金余额 281.5亿元较 2019年末增加 10.8%，现金短债比 1.19较 2019年末增加 13.3%，偿债保障度进一步提高。 3．投资建议公司近年来成长性较好，业绩持续高增长，已售未结算资源丰富叠加竣工周期的到来将高度锁定公司未来业绩，我们预计公司 2020-2021年的每股收益分别为 1.88、2.43元。以 8月 24日 9.99元的收盘价计算， 对应的动态市盈率分别为 5.3倍、4倍，市净率 1.8倍。我们继续维持对中南建设“推荐”评级。 4．风险提示疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。

1．事件公司发布2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；公司实现归属上市公司股东的净利润1.79亿元，同比增加110.66%，扣非后归属上市公司股东的净利润为1.69亿元，同比增长114.61%；公司基本每股收益为0.17元，同比增加32.47%。 2．我们的分析与判断 （一）重组助力业绩增长，疫情对公司影响逐渐消退报告期内，公司实现营业收入38.68亿元，同比增加49.88%；实现归母净利润1.79亿元，同比增加110.66%。公司业绩的增长主要系将招商物业纳入公司并表范围和物管业务的稳定增长，将招商物业纳入2019H1的基数后，可比口径下营业收入同比减少7.78%，归母净利润同比增加8.6%。公司2020Q1的归母净利润为0.59亿元，2020Q2的归母净利润为1.2亿元，二季度公司业绩翻倍，显示出疫情对公司业绩的影响已逐渐消退。 （二）物管拓展稳步挺进，非住宅物业市场领先地位凸显报告期内，公司物业管理业务实现营业收入35.87亿元，占营收的92.75%，较上年同期增长71.57%，主要系招商物业并表、公司在管物管项目收入增加以及本年度新拓展物业管理项目增加。其中，基础物管实现营业收入29.40亿元，同比增加51.89%，专业化服务实现营业收入6.47亿元，同比增加317.47%。公司物业管理业务在管项目1315个，管理面积约1.72亿平方米，分别较年初增加117个、0.19亿平方米。报告期内新签年度合同额（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）11.27亿元，其中非住宅业务9.38亿元，占比83.23%，显示出公司在非住宅物业市场中的优异拓展能力和领先地位。报告期内，公司物业管理业务的毛利率为11.23%，同比增加0.41%，公司盈利能力逐步改善。 我们认为我们认为随着未来公司专业化服务的占比提升，深耕区域提升密度，科技赋能降低成本，预计毛利率存在较大的改善空间。 （三）资管业务受疫情冲击致收入下降，未来发展可期报告期内，公司资产管理业务实现营收1.85亿元，占公司营业收入的4.78%，同比下降41.56%，主要是受疫情影响，购物中心、酒店出租及其它持有型物业收入减少。随着疫情防控的常态化，公司资管业务客流量已逐步回升，截至2020年6月度，客流量恢复到上年同期的80%。报告期内，公司九方资管在管购物中心13个，管理面积近100万平方米，其中自营项目4个，受托管理招商蛇口项目4个，轻资产管理输出项目5个。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.35万平方米，总体出租率为95%。其中，购物中心及商业的平均出租率有所下降，主要因疫情影响部分商铺退租。我们认为资管业务受到疫情的冲击只是暂时的，公司作为招商蛇口持有资产运营的承载平台，未来将逐步承接招商蛇口的资产运营业务，在母公司的支持下，资管业务发展可期。 （四）组织变革统筹管理，融合融效促进发展公司在明确了“12347”发展战略后，加速推进组织变革，融合融效。报告期内，公司总部完成了组织架构调整，整合了招商积余、招商物业、中航物业三总部职能，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心/部门，实现总部对业务的统筹管理，提升管理效率、服务品质和业务规模。 3．投资建议公司作为A股唯一一家具有央企背景的机构物业龙头，具有稀缺性和资源优势，未来毛利率改善空间大；机构物业市场空间广阔，并具有议价能力强、缴费率高等优点，为公司未来发展提供优势条件。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为6.28亿元、8.54亿元、11.24亿元，对应的每股收益分别为0.59元/股、0.81元/股、1.06元/股，以8月25日的收盘价31.1元计算，对应的市盈率分别为52.7倍、38.4倍、29.3倍。我们认为公司未来还有很大的发展空间，维持“推荐”评级。 4．风险提示重组后组织架构调整进程不及预期，新签项目拓展不及预期，人工成本上升等风险。

1.事件公司发布 2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入 476.45亿元,同比增长 19.90%;公司实现归属上市公司股东的净利润 27.58亿元,同比降低 12.90%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 26.25亿元,同比降低 6.47%;公司基本每股收益为 0.94元,同比降低 11.4%。 2.我们的分析与判断 (一)少数股东损益占比增加导致业绩下降2019年公司实现营业收入 476.45亿元,同比增长 19.90%;实现归母净利润 27.58亿元,同比降低 12.90%。营收增长而业绩下降的原因主要为:1)由于合作项目结算增加,导致少数股东权益增长 252.14%,占比由 20.22%提升至 51.08%;2)投资收益同比-91.31%。公司盈利能力提升,毛利率为 37.34%,同比提升 4.76个百分点,净利率 11.83%,同比提升1.8个百分点。三费费率为 10.6%,较上年减少 0.2个百分点,主要系销售费用率和管理费用率分别降低 0.06、0.82个百分点。截止到报告期末,预收账款为 631.44亿元,覆盖同期营收 1.3倍,为未来业绩提供有力保障。 (二)销售圆满完成全年计划,竣工提速报告期内公司实现销售金额 1013.44亿元,同比增长 0.61%,完成全年计划 100.3%(全年计划销售金额 1010亿元);公司实现签约面积 441.50万平方米,同比增长 8.99%,完成全年计划 115.1%。其中,京内项目销售面积 145.71万平方米,占比 35%,京外项目销面 265.79万平方米,占比 65%。报告期内,公司权益新开工面积、开复工面积、竣工面积分别为 286.09、1130.50、335.10万平方米,分别较上年增长 13.45%、5.72%、37.64%。报告期内,公司通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式,新增土地 16宗,新增规划计容面积 260.5万平方米。 (三)杠杆水平微升,融资渠道多元化截至报告期末,公司持有货币资金 252.45亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的非流动负债)的覆盖比例为 0.98倍;公司资产负债率为 80.92%,同比下降 0.66个百分点,净负债率 169.82%,同比增加 4.49个百分点。公司拥有多元化融资渠道,报告期内累计新增融资约 493.36亿元,以银行贷款、信托贷款和中期票据为主,占比分别为 43.06%、25.11%和 13.17%,并且伴随有债权融资计划、公司债、短期票据和超短期票据等融资方式,公司累计归还各类筹资 457.47亿元,当期净融资规模 45.87亿元。公司多年保持 AAA 级企业主体评级,整体平均融资成本 5.49%,比去年末上升 13个基点,仍保持在行业低3.投资建议公司深耕北京市场,并积极进行京外扩张,土储主要分布在一二线,结构优异,销售稳健。 我们预计公司 2020、2021年的每股收益分别为 1.18、1.47元。以 4月 16日 7.03元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 5.96、4.78倍,低于行业均值,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 4.风险提示政策调控风险,房价大幅下跌风险等。

1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;公司实现归属上市公司股东的净利润123亿元,同比增长17%;公司基本每股收益为1.5元,同比增长16.56%。公司2019年度分红派息预案:以2019年12月31日股本总数为基数,每10股派送人民币3.0元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)业绩持续增长,风控能力进一步增强。 2019年公司实现营业收入600亿元,同比增长25%;实现归母利润123亿元,同比增17%。公司总资产达3796亿元,同比增28%。公司销售毛利率56.58%,保持行业领先地位,得益于公司商业模式带来的低成本资源获取和高溢价市场销售的显著优势。剔除预收账款的资产负债率为56.53%,较2018年降低2.22个百分点。公司ROE为19.3%,较2018年增长0.3个百分点,体现了良好的竞争力和盈利性。 (二)销售同比高增长,拿地积极。 2019年,公司销售面积252.1万方,同比增22.3%;销售金额862.6亿,推动19年末公司预收账款增至700.3亿元,同比增56.6%,覆盖同期营收的104%,业绩保障能力进一步增强。2019年新增计容建面1208万平米,拿地/销售面积比为479.2%,拿地积极并成本较低。 (三)产融结合持续深化,资金保障坚实有力。 公司综合运用直接融资、发行债券、REITS、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元,平均融资成本4.56%,业内较低。公司所属企业参与管理或出资的各类基金共7只,总规模44.3亿元,同比增长82.1%,有效撬动社会资本,服务公司主业发展。 3.投资建议。 华侨城A(000069)是地产板块中旅游+地产的特色标的,拿地积极、业绩靓丽,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为1.75、2.05元。以4月29日6.43元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.7倍、3.2倍,市净率0.8倍。公司巩固低成本土地获取优势,杠杆率下降,融资渠道多样融资成本相对较低,我们继续维持对华侨城A“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。

1.事件公司发布2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.55%;公司实现归属上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.40%,扣非后归属上市公司股东的净利润为144.43亿元,同比增长36.43%;公司基本每股收益为4.75元,同比增长25.33%。 2.我们的分析与判断 (一)业绩稳步增长,盈利能力稳健2019年公司实现营业收入1052.10亿元,同比增长25.55%;实现归母净利润146.12亿元,同比增长24.40%。分区域看,环京区域实现收入579.79亿元,同比增长0.49%,环北京以外区域实现收入467.19亿元,同比增长81.74%,比重由上年同期的30.82提升至44.62%。公司毛利率为43.7%,同比提升2.1个百分点,净利率14.0%,同比基本持平。公司降费增效成果显著,管理费用率同比下降1.95个百分点,销售费用率同比下降0.45个百分点。截止到报告期末,预收账款为1252.85亿元,覆盖同期营收1.2倍,为未来业绩提供有力保障。 (二)异地复制卓有成效,京外销售比重上升报告期内公司房地产业务实现销售额1431.72亿元,其中产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元,其他业务(物业、酒店)销售额34.00亿元。公司签约销售面积1184.19万平万米。环北京以外区域的销售额为828.09亿元,同比增长9.51%,所占比重由上年同期的46.46%提升至57.84%,环北京以外区域的销售面积比重由上年同期的54.15%提升至63.68%,继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长点。 (三)财务表现稳健,销售回款加快报告期内,公司资产负债率为83.9%,同比下降2.7个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为56.5,同比提升3.5个百分点。公司货币资金429.63亿元,偿债能力充分保障。报告期内公司销售回款持续增长,并伴随着河北市场解封,实现经营活动现金流943.78亿元,同比增加19.89%。 3.投资建议公司的产业新城业务具备鲜明的核心竞争力,异地复制成果显著,平安入股之后,公司融资环境和结构进一步改善和优化。我们预计公司2020、2021年的每股收益分别为5.95、7.12元。以4月27日22.72元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.8、3.2倍,低于行业均值,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 4.风险提示:政策调控风险,房价大幅下跌风险等。

(一)业绩平稳向好,杠杆率下降明显 2019年公司实现营业收入976.7亿元,同比增长10.64%;实现归母利润160.3亿元,同比增5.2%。公司毛利率34.65%,同比降低4.84个百分点,净利率19.31%,同比降低0.85个百分点。三费率由2018年的6.3%提升至2019年的6.9%。全面摊薄的净资产收益率为18.8%,同比降低2.3个百分点。公司资产负债率为63.19%,同比降低11个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为47.36%,同比减少9.11个百分点。公司业绩整体来看平稳向好,杠杆率下降明显,经营稳健。 (二)开发主业同比较高增长,资源获取精准积极 2019年全年累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%;累计实现签约销售面积1169.44万平米,同比增加41.35%。拿地方面,2019年,公司新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市;全年共获取79个项目,权益地价523亿元。其中,海门市国际邮轮城项目的获取,是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后,公司通过港城联动获取优质资源的又一成功案例。 (三)布局湾区亮点频出,转型运营服务效果显著 公司响应国家南海自由贸易区战略,积极参与建设以深海科技产业生态为核心的三亚深海科技城,精心打造博鳌乐城国际医疗旅游先行试验区;以将漳州开发区打造成为宜居宜业的滨海新城区为目标,开发双鱼岛、泛信息技术产业园、高端制造园等业态,促进海西经济区的经济发展。2019年报告期内,公司收购中航善达,12月16日,中航善达更名招商积余(001914.SZ)并在深交所上市,通过此次收购,公司实现了对招商局集团、航空工业集团两大央企集团物业板块的市场化整合,创造了央企资源整合的又一创新型范例。截至2019年末,招商积余物业管理面积1.53亿平米,其中非住宅物业管理面积0.76亿平米,住宅类物业管理面积0.77亿平米。招商积余已成为A股物业管理龙头企业,机构类物业管理领先企业与央企物业管理旗舰平台。 (四)多渠道控制融资成本 2019年,招商蛇口先后分两次完成公司债券56亿元的发行,发行利率最低为3.58%;完成三次超短期融资券的滚动发行,发行利率最低为2.8%,发行成本均为同期同行业市场最低利率。2019年公司的综合资金成本为4.92%,融资成本控制得力。 投资建议 2020年,公司的经营目标是计划实现销售额2500亿元,实现新开工面积1100万平米,竣工面积1100万平米。基于对公司项目的结算节奏的推算,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为2.25、2.61元。以4月21日16.61元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.3倍、6.4倍,市净率1.7倍。公司稳健经营,稳定分红,长期价值凸显,我们继续维持对招商蛇口“推荐”评级。 风险提示 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。

1.事件公司发布了 2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入 634.2亿元,同比增长 25.09%;公司实现归属上市公司股东的净利润 100.75亿元,同比增长 24.4%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 90.4亿元,同比降 29.39%;公司基本每股收益为 2.23元,同比增长 24.58%。公司2019年度分红派息预案:以 2019年 12月 31日总股本 4,514,583,572股为基数,每 10股派送人民币 6.7元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)业绩同比增 24%,杠杆率下降明显2019年公司实现营业收入 634.2亿元,同比增长 25.09%;实现归母利润 100.75亿元,同比增 24.4%,前值为 18.4%。基本每股收益 2.23元,同比增 24.6%。公司毛利率 40.5%,同比降低 2.2个百分点,净利率 24.5%,同比增长 0.4个百分点。三费率由 2018年的 8.1%提升至 2019年的 9.9%。 全面摊薄的净资产收益率为 20%,同比增长 1.4个百分点。公司资产负债率为 75.4%,同比降低 0.7个百分点;投资收益 59.8亿元,同比增 46.3%。 2019年末,公司预收账款 840亿元,覆盖地产结算收入 1.46倍,公司业绩保障性强,整体来看平稳向好,杠杆率下降明显,经营稳健。 (二)销售同比高增长,计划竣工面积高保障业绩2019年全年累计实现签约销售金额 2106亿元,同比增加 29.7%;累计实现签约销售面积 1079万平米,同比增加 22.9%。销售均价 1.95万元/平米,同比增长 5.5%。2019年新开工面积 1631万平米,同比增 5%,竣工面积 925万平米,同比增 38%。2020年,计划新开工面积 923万平米,计划竣工面积 1158万平米,同比增长 25.2%,较高的竣工面积能够保障业绩结算的稳定增长。 (三)拿地积极,布局合理投资拿地方面,2019年公司获取土地 113宗,进一步扩大投资布局,新进入 11个城市,全年土地投资总额 1200亿元,新增了 1688万平米的总土地储备。土储布局合理,深耕一二线城市的同时,适当布局人口汇聚能力强和市场容量较大的三四线城市,一线、二线、三四线的投资占总投资额的占比分别为 10%、55%、35%。截至 2019年末,公司已进入全国 61个城市,总土储约 5233万平米,权益土地储备约 2802万平米。 (四)融资渠道多样化,债务期限结构合理截至 2019年 12月末,公司有息负债合计人民币 947.58亿元,其中,银行借款占比为 49.8% ,公开市场融资占比为 47.56%,其他融资占比为2.64%。债务融资加权平均成本为 4.99%。公司长期负债占全部有息负债比重的 63.01%,债务期限结构合理。 (五)金地物业管理规模扩张提速2019年,金地物业管理规模扩张提速,合同管理面积突破 2.1亿平米,同比增长 40%,服务全国 160座城市,1000余个项目。第八次获得中国物业服务百强服务质量领先企业,获得 2019年中国物业服务品牌价值榜单第 2名,中国房地产 500强首选物业管理公司 10强等。 3.投资建议基于对公司项目的结算节奏的推算,我们预计公司 2020-2021年的每股收益分别为 2.65、3.15元。以 4月 23日 13.24元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 5倍、4.2倍,市净率1.1倍。公司稳健经营,杠杆率下降,融资渠道多样融资成本相对较低,稳定分红,物业服务业务稳定扩张提速,长期价值凸显,我们继续维持对金地集团“推荐”评级。 4.风险提示疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。

(一)业绩表现靓丽,盈利能力持续改善 2019年公司实现营业收入391.94亿元,同比增长27.17%;实现归母净利润34.59亿元,同比增长55.53%。报告期内公司业绩增长主要系:1)房地产项目结转的收入增加,房地产营业收入为364.15亿元,同比增长27.83%;2)盈利能力持续提升,公司毛利率为28.33%,净利率10.61%,分别较2018年增加0.58、2.51个百分点。公司的经营业绩显著提升,盈利能力持续改善。受到销售规模高增的推动,公司实现预收账款达到681.59亿元,同比增长33.66%,覆盖同期地产结算收入的1.9倍,公司可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (二)销售突破千亿,土储资源充裕 报告期内公司房地产业务实现销售面积1095.30万平米,同比增长36.63%,销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,其中合并报表权益销售金额715.40亿元,权益销售面积798.44万平方米。从销售区域来看,华东及华中区域销售额占比最高,分别为25.70%、21.69%,同比增速分别为24.74%、65.19%;成都区域销售额同比下降34.16%,占比为18.64%。 公司土地资源充裕,报告期内公司新增土地48宗,总建筑面积约1121万平方米,其中新一线和二线占比60%、强三线占比40%。截至报告期末,公司土地储备1173万平方米,项目资源满足公司持续发展需要。 (三)物管子公司分拆上市,助推公司加速发展 2019年10月,公司分拆下属子公司蓝关嘉宝服务(2606.HK)在港交所主板挂牌上市,构筑“A+H”双资本平台,助推公司加速发展。2019年,蓝关嘉宝服务实现营业收入21.04亿元,实现净利润4.46亿元。期末在管面积约7172万平方米,同比增长18.32%,合约面积约11693万平方米,同比增长58.83%。蓝关嘉宝服务在2019年中国物业服务百强名单中位列第11位,随着行业集中度提升,未来业绩有望更上一层楼。 (三)财务结构稳健,杠杆水平不断下降 公司财务杠杆水平不断下降,截至2019年12月31日,公司资产负债率为80.62%,较上年下降1.42个百分点,扣除预收账款后的资产负债率为67.94%,较上年下降2.04个百分点,净负债率为79.20%。公司通过多种金融资本运作手段,持续优化负债结构,报告期内,公司获得公司债发行批文29亿元,私募债发行批文20亿元,美元债发行批文4.5亿美元,并成功发行公司债25亿元、私募债7亿元、美元债7.5亿美元、中票9亿元、短期融资券6亿元。 投资建议 公司业绩表现靓丽,盈利能力持续改善,销售突破千亿,土储资源丰厚,财务杠杆不断下降,物管板块分拆上市加速公司发展。我们预计公司2020年业绩及销售均保持稳健增长,预计公司2020-2022年的每股收益分别为1.65、1.95、2.21元。以4月16日6.16元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.73、2.23、2.79倍。参照可比公司估值水平,公司2020年的动态市盈率为3.72倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们维持“推荐”评级。 风险提示 政策调控风险,房价大幅下跌风险等。

(一)业绩增速亮眼,净利率提升明显 2020年一季度公司实现营业收入76.3亿元,同比增长18.96%;实现归母利润3.97亿元,同比增57.13%,继续兑现高预期。2020年一季度,公司销售毛利率为25.1%,同比下降0.4个百分点;销售净利率为6.6%,同比上升3.1个百分点;三费率为13.2%,同比下降0.61个百分点;公司2020年一季度投资收益为7600万元,同比增长2.13亿元。公司业绩增速高于营收增速,主要是由于三费率的下降叠加投资收益的大幅增长。 截止2020年一季度末,公司预收账款1163亿元,同比增加35%,可覆盖19年营业收入的1.7倍,业绩保障性较高。 (二)疫情期间销售实现突破,积极拿地土储充裕 公司疫情期间推出系列营销措施,整合线上主流平台,推动线上销售。2020年一季度,全公司实现销售金额264亿元,同比下降12%,销售面积271万平米,同比下降14%,优于行业平均。一季度,公司新增土地26宗,计容建面302万平米,合同投资金额109亿元,权益合同金额95亿元,拿地态度积极。深耕战略效果明显,版图逐渐扩展至全国。 巩固重庆本地资源优势,重庆之外增长势头强势。截至2019年末,公司可售面积近6700万平米,重庆占比降至29%,华东、西南占比达22%、18%,布局更加合理。 (三)杠杆率持续下降,经营更加稳健 2020年一季度末,公司资产负债率为83.4%,同比下降0.5个百分点;净负债率为131.8%,同比下降23个百分点,经营更加稳健。 投资建议 作为植根于中西部地区的地产龙头股,公司版图逐步扎实的扩展至全国,土地储备丰富,拿地成本低具有比较优势,公司融资渠道多样,杠杆率可控。预计2020、2021年公司EPS分别为1.33、1.71元,对应PE分别为6.2、4.8倍,低于行业平均值,维持“推荐”评级。 风险提示 行业调控政策超预期风险,销售大幅下滑风险。

(一)上年剥离地产业务致19年业绩大幅波动,“聚焦主业”扣非归母净利润翻三倍 2019年公司实现营业收入60.78亿元,同比下降8.68%;实现归母净利润2.86亿元,同比下降66.59%,利润同比下降主要系18年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益所致,若剔除上述影响,2019年归母净利润同比增加4.26亿元,较上年同期增长334.95%。另外,公司下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益为-0.14亿元,也对公司业绩造成一定影响。分业务来看,物业管理业务实现营收51.50亿元,同比增长32.8%,占营收的84.72%;资产管理业务实现营收6.17亿元,同比下降2.35%,占营收的10.15%,主要系19年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入;其他业务实现营收3.12亿元,同比下降85.48%,占营收的5.13%,主要系公司不再从事新的房地产开发,仅销售部分遗留地产项目尾盘。公司在报告期内完成重大资产重组,聚焦物管主业,预计未来业绩将稳步增长。 (二)物管业务稳步挺进,规模效应逐步显现 报告期内,公司物业管理业务在管项目1198个,管理面积约1.53亿平方米,全年实现营业收入51.50亿元,同比增长32.8%。物业管理业务新签年度合同额22亿元,物业管理费总体收缴率为96.40%。中航物业、招商物业两个物业平台业务均稳步增长,中航物业在管项目591个,管理面积6729万平方米,其中住宅业态管理面积占比31%,非住宅业态管理面积占比69%。招商物业在管项目607个,管理面积8537万平方米,其中住宅管理面积占比65%,非住宅管理面积占比35%。报告期内重点围绕机构物业开展市场拓展,2019年新签项目涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态,更在城市服务项目取得突破。公司物管业务的毛利率为9.83%,同比减少0.78个百分点,与同行业公司比较来看,毛利率有较大的提升空间,随着重组后规模效应逐渐显现,费用率有望下降,公司盈利能力逐步改善。 (三)商业运营管理能力不断强化,持有物业业务表现稳定 截至报告期末,九方资管在管项目16个,管理面积143万平米。其中自营项目4个,受托招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目8个。由于资产重组及合约到期,深圳华强北九方、龙华九方委托管理合同在2019年12月31日结束。剔除这两个项目,累计在管项目14个,管理面积113万平米。公司拥有的出租物业包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.35万平方米,总体出租率为96%。 (四)“12347”发展战略定方向,2020年提质增效扬帆起航 公司制定了“12347”发展战略,以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵;坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则,通过七大战略举措,推动战略实施落地。2020年,公司将以打造“国内领先的物业资产管理运营商”为方向引领,全力推进公司战略转型的落地。通过两个物业平台融合融效,投资并购,探索和发展产业链延伸业务,加大研发投入,打造智慧物业平台,实现业务快速扩张。 投资建议 公司作为A股龙头物业公司,深耕机构物业,科技赋能物管,市场拓展加速进行;公司背靠两大央企,在获取机构物业的项目上具备优势,母公司招商蛇口将为公司提供稳健的项目资源;随着中航善达和招商物业的融合协作,规模效应将逐渐显现,公司盈利能力有望提升。 我们预计公司2020-2022年的每股收益分别为0.59、0.85、1.08元,以4月14日26.33元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为44.6、31.0、24.4倍。我们看好物管行业和公司未来的发展,给予首次“推荐”评级。 风险提示 公司收并购拓展能力不及预期,战略转型的推进遭遇阻力,疫情带来的拓展减速、成本增加、基层员工流失、服务品质波动等经营风险。

1.事件公司发布2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入709.12亿元,同比增长25.80%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.20亿元,同比增长20.57%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.43亿元,同比增长23.25%;公司基本每股收益为2.1元,同比增长20.69%。 2.我们的分析与判断(一)业绩及盈利能力均表现稳健2019年公司实现营业收入709.12亿元,同比增长25.80%;实现归母净利润91.20亿元,同比增长20.57%;房地产业务实现营业收入634.10亿元,同比增长26.92%。报告期内公司营业收入的增长主要因为房地产项目结转的收入增加,房地产项目结算收入为620.38亿元,同比增长24.17%。公司的盈利能力较去年同期保持稳定,公司毛利率为30.08%,同比减少1.38个百分点,净利率为13.52%,同比减少1.16个百分点。截至本报告期末,公司预收账款为890.15亿元,覆盖同期营收1.26倍,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (二)销售突破千亿,土储结构优化报告期内公司房地产业务实现合同销售面积1098.07万平米,同比增长11.66%,合同销售金额1153.56亿元,同比增长13.58%,超额完成年初计划。从销售区域来看,河北、山东、江苏三个省份销售贡献最高,分别贡献35.66%、13.66%、13.80%的销售额。公司土地资源充裕,报告期内公司新增土地102宗,规划建筑面积979.34万平方米,同比增长28.8%,购地金额302亿元,权益金额266.04亿元,新增货值超千亿元。 截至报告期末,公司土地储备3726.64万平方米。公司2019年再次进入广东地区拿地,新增土储占比8.9%,土地结构不断优化。 (三)杠杆水平下降,高股息率凸显价值截止报告期末,公司资产负债率82.45%,较去年底减少1.59个百分点,净资产负债率79.70%,较去年底下降8.16个百分点,杠杆水平下降;公司现金流状况持续改善,经营性现金流净额为21.20亿元,连续三年为正,主要系销售回款及融资金额增加。公司实现销售回款860亿元,完成年度计划的93.48%,占签约金额的74.55%,新增融资额478.03亿元。 报告期末,公司融资余额659.62亿元,同比增加46.6%,从融资结构上看,银行贷款占比51.4%,债券占比11.4%,均较去年有所提升,2020年公司计划新增融资520亿元,并进一步优化融资结构。公司高股息率吸引力凸显,2019年每股拟分红0.48元,对应分红率23%,对应2019年股息率5.8%,显著高于行业平均。 3.投资建议公司业绩及盈利能力均表现稳健,销售突破千亿,土储结构不断优化,杠杆水平下降,经营性现金流连续3年为正,公司股息率明显高于行业均值,长期投资价值凸显。我们预计公司2020年业绩及销售均保持稳健增长,预计公司2020-2022年的每股收益分别为2.51、2.92、3.45元。以4月8日8.07元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为3.22、2.76、2.34倍。参照可比公司估值水平,公司2020年的动态市盈率为3.22倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 4.风险提示政策调控风险,房价大幅下跌风险等。

房地产行业仍具有较大发展空间。2019年,全国房地产开发投资完成额为13.2万亿元,同比增长10%,增速较2018年提高0.4个百分点;房屋新开工面积22.7亿平米,同比增长8.51%。为了促进行业平稳健康发展,国家近年来加大了房地产市场的调控力度,出台了一系列宏观政策,地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。但长期来看,随着城镇化率的进一步提高,我国人均居住水平的进一步提高,房地产行业仍具有较大发展空间。 城镇化及可支配收入的不断提高是行业主要增长动力,房企毛利率整体有降低压力。土地出让金、建筑成本和人工成本的持续上升一定程度上影响了房地产发展运营,过去几年大部分主要上市房地产开发商的毛利率有一定程度的降低,整体而言,预期日后土地成本将持续攀升,对房企产生更大压力。目前融资成本处于历史相对低位,房企近年来资金压力整体有所减轻。 金科股份自2015年后进入高速增长期。金科房地产销售额从2015年的238亿元增长至2019年的1860亿元,年均复合增长率约为67%,2019年的销售额增速为56.6%,较之前有所回落。房地产销售面积逐年上升,由2013年的236万平方米增至2019年的1905万平方米,年均复合增长率约为42%,2017年至2019年的销售面积增速分别为68.9%,59.2%和42%。l金科股份拿地积极,2014年以来的拿地面积均超过当年销售面积。 公司2019年拿地面积为当期销售面积的174.4%,极高的拿地速度为公司未来的进一步扩张和收入确认带来了有效保障。此外,公司拿地均价占销售均价的比例较为稳定且基本处于50%以下,公司2019年的拿地均价为销售均价的27.4%,保证了公司在进一步发展中的盈利性。 投资建议:金科股份作为根植于中西部地区的龙头企业,在“三圈一带,八大城市群”的发展模式下,业务版图逐步稳扎稳打拓展到全国。在2018年销售金额突破千亿大关后,2019年更上一层楼,公司拿地积极,丰厚的土储为未来销售保驾护航。随着销售回款的加强以及融资结构优化,未来杠杆水平有望进一步下降,现金流连续两年为正,运营周转提速。同时,公司的物业管理板块位于行业第10位,有望成为新的业绩增长点并逐步体现在估值提升上。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为70.73亿元、91.48亿元和108.70亿元,对应的每股收益分别为1.32元/股、1.71元/股、2.04元/股,以4月7日的收盘价8.13元计算,对应的市盈率分别为6.16倍、4.75倍、3.99倍,我们认为公司未来还有很大的发展空间,给予“推荐”评级。