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曹旭特

申港证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 证书编号:S1660519040001,曾就职于国金证券、东兴证券<span style="display:none">。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

20日
短线
16%
(第231名)
60日
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40%
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最新买入评级

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20日短线评测 60日中线评测 推荐
理由
发布机构
最高价* 最高涨幅 结果 最高价* 最高涨幅 结果
万科A 房地产业 2011-02-11 7.70 -- -- 8.33 8.18%
8.89 15.45%
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事件 公司1月份实现销售面积165.4万平方米,销售金额201亿元,分别比10年同期增长216.1%和220.8%。1月份公司新增项目12个,增加权益建筑面积274.3万平米。 评论 销售额高企主要源于认购签约时间差:公司1月份单月销售面积165.4万平米,销售额201亿元,分别为10年全年数据的18.4%和18.6%;销售均价12152元/平方米,环比10年12月上升0.28%,同比10年1月上升1.53%。10年12月房地产市场销售良好,11年1月份略有回落,而公司1月份销售数据环比10年12月有140%的增幅,与行业趋势不符。分析原因,应当是12月份认购部分于1月份签约导致。 新增项目地价较低:公司1月份新增项目12个,权益建筑面积274.3万平米,公司需承担地价款66.6亿元,新增权益建筑面积和地价款分别为公司10年全年数据的12.4%和11.2%;楼面地价2428元,较10年全年新增项目平均楼面地价下降9.6%。 区域转移与横向扩张。虽然国家出台了调控政策,但土地价格短期并未出现调整,尤其一线城市地价仍然坚挺,所以公司拿地更聚焦于有潜力的二三线城市,本月新增项目中二三线城市占比达到89%。此外,公司目前资产规模已经非常庞大,单纯纵向扩张已经难以满足增长需求,公司加大了横向扩张的步伐,本月拿地开始首次介入芜湖和秦皇岛市场。 动如脱兔的行业龙头:公司的主要投资看点在于对销售和拿地节奏的把握上。公司10年不俗的销售业绩证明了公司对市场节奏的判断能力,同时也帮助公司回流了大量资金,并且目前公司储备丰富,我们认为未来公司在有能力判断节奏的同时也有能力把握节奏,业绩将继续领跑行业。 投资建议 预计公司10-12年每股收益分别为0.62、0.82和0.95元,动态市盈率为13、9.8和8.4倍。在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司的抗风险能力和积极周转的销售策略,继续维持公司买入评级。
华业地产 房地产业 2011-01-25 3.39 4.96 16.93% 3.38 -0.29%
4.18 23.30%
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事件 华业地产1月19日的董事会审议通过公司首期股权激励计划草案。本次激励计划拟授予激励对象800万份股票期权,占公司总股本的1.24%;计划分三个行权期,各期可行权比例分别为40%、30%和30%;行权价格确定为8.14元。行权条件为11-13年公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率不低于10%,扣除非经营性损益后的净利润较10年增长率分别不低于50%、100%和150%。 评论 行权条件高,增强高速增长确定性:公司行权条件设定为11-13年公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率不低于10%,扣除非经营性损益后的净利润较10年增长率分别不低于50%、100%和150%。通过测算,我们认为只要达到净利润的增长率条件,ROE达标问题不大;而公司净利润增长率条件相当于11-13年的复合增长率需达到35.7%,目前主要地产公司的激励计划中行权条件最高的苏宁环球复合增长率约为34.8%。同时,公司以10年为基期又变相提高了管理要求,因为公司10年的业绩预增幅度达到了126%-144%。按照公司行权条件,11-13年公司每股收益预计分别为0.65、0.86和1.08。 激励计划提升公司治理水平:草案拟激励对象包括公司董事(不包括独立董事)、公司高级管理人员、公司中层管理人员及下属分子公司管理人员和业务核心人员,合计72人,其中6名高管占股票期权授予总量的41.25%。股权激励常被用作改善公司治理水平的措施,我们认为此次激励计划有助于公司高层管理人员与股东利益趋于一致,提升公司管理效率,有利于公司未来发展。 公司业绩进入高速增长通道:公司目前状况可以用“小公司、大项目”来形容,通州和武汉荷叶山庄项目规模均在80万平米左右,我们预计两个大盘项目的销售总收入约为203亿元,而公司目前的净资产仅为22亿元。并且项目土地以收购方式获得,地价低,毛利率可达到50%以上。我们认为对于规模较小地产公司而言,高盈利的大盘项目将会帮助公司业绩实现跳跃式增长,公司业绩未来将进入高速增长通道。 投资建议 预计公司10-12年每股收益分别为0.43、0.88、1.72元,目前动态市盈率分别为17.2、8.4和4.3倍。公司重估每股净资产12.4元,目前折价率达到40%。由于公司处于高速增长期,赋予公司11年13-14倍市盈率比较合理,目标价格11.4-12.3元,建议买入。
冠城大通 电子元器件行业 2010-11-04 6.31 7.52 42.14% 6.65 5.39%
6.65 5.39%
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事件 公司在北京明顿道的写字楼实现整体销售,面积约为0.6万平米,每平米售价3万元,回款约1.8亿元。 本次销售价格高于预期,我们前期盈利预测中仅按每平米一万八测算。该项目尚有3万平米写字楼和3.4万平米商业待售,预计仍将采取整体销售方式,如果能够按照目前价格出售,还能实现回款19.2亿元。 锁定未来两年业绩:公司的三季报显示账面预收款为59亿元,考虑本次整售实现的1.8亿元,以及已经整售但尚未体现在报表中的C区写字楼实现的7.2亿元,公司已售未结算收入达到68亿元。我们预计公司10年四季度和11年合计需要结算的收入是64亿元,也即目前公司未来两年业绩已全部实现。 表面的平淡和实际的销售潜力。公司的主力项目北京太阳星城在二、三季度基本没有推盘,所以公司的市场表现也很平淡。但对公司价值的认识更应关注其项目的销售潜力,我们认为即使在目前市场环境下,该楼盘一经推出仍会取得不错销售成绩。因为近期开盘的红玺台项目,目前在售价格已经达到每平米5.4万元,而公司上一期项目的销售价格仅为每平米3.8万,但公司项目的地理位置更为优越,并且能够为子女落户北京重点中学人大附中。所以我们认为公司后期项目一旦达到销售条件,如果不提价就会取得不错销售成绩,而即使按照前期销售价格,公司毛利率也能达到66%左右。在销售的空白期,正是价值低估值得买入的时机。 所处区域市场已经历调控的检验。在九月底出台的二次调控会引起市场的担心,但对北京市场的影响环比变化不大。因为二次调控有三个重点,一是限制购房套数;二是买房需要提供纳税或社保证明;三是暂停第三套房贷,但北京在四月份即已经开始执行上述政策,但在三季度北京市场同样明显回暖,已经经历了调控的检验,所以我们不担心公司未来经营会受二次调控而产生过多负面影响。 在北京的持续发展看收购海科健进程。公司在北京尚未销售项目约46万平米,市场会担心公司未来在北京发展的可持续性。我们认为公司在北京的潜在开发资源主要应关注其参股28%的海科健公司。海科建属海淀区国资房企,承担海淀西北部土地一级开发职能,对北京这种外地企业很难介入的城市而言,土地一、二级市场联动恐怕是拿地的最实用方式,公司已经公告继续收购其21%股权,如果进展顺利,将合计拥有海科建49%股权,海科健有望成为公司未来拿地的潜在途径。 投资建议 预计公司10-11年每股收益分别为0.76和1.15元,目前市盈率13.4和8.9倍,公司重估净资产为14.2元,目前折价幅度约28%,估值比较安全,并且上述估值已得到预收款的保证,维持公司买入建议,目标价格13.8元,对应于11年12倍市盈率。
华业地产 房地产业 2010-11-04 3.48 4.96 16.93% 3.68 5.75%
3.80 9.20%
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揭开高增长序幕。对于资产规模尚未面临瓶颈的地产公司而言,如果能够有效拓展若干高盈利的大盘项目,即会帮助公司业绩实现跳跃式增长。华业地产目前总资产78 亿,净资产21.8 亿,规模增长瓶颈尚未对公司构成限制。而公司在北京通州和武汉荷叶山庄获得项目毛利率都在50%以上,并且都属于规模在80 万平米左右的大盘项目,为公司持续快速增长奠定了基础,预计公司10-12 年净利润增速分别为138%、104%、96%。 获得了低成本用地只是一种表象,能够获得上述用地的原因是公司灵活的拿地方式。公司当前项目主要通过三种方式获得:收购股权、公开市场招挂拍和大股东注入,其中以股权收购模式获取项目的比例最高,是降低拿地成本主要方式。因为公司收购项目的出让方往往由于自身原因没有能力开发而造成搁置,并且获取时间较早,原始购买成本较低。出让方虽然以较低价格卖地但仍有较大获利空间,所以公司能够以低于市场价格成功拿地,这也是公司的核心竞争力。 低成本保证灵活销售策略。公司在北京通州项目占比达到42%,通州的长期发展潜力是市场共识,只是目前房价存在一定程度的透支。但公司项目地价低,有较高的价格调整空间,如果公司采取较灵活的销售策略仍能取得较快去化速度。公司获得的东方玫瑰项目楼面地价仅为2513 元/平米,项目售价11000 元/平方米以上,即可获得50%的毛利率,而目前周边价格为1.6-1.8 万,公司有充分的调价空间以保证去化速度和仍旧较高的盈利水平。 投资建议。预计公司10-12 年每股收益分别为0.43、0.88、1.72 元,目前动态市盈率分别为18.6、9.1 和4.7 倍。公司重估每股净资产12.7 元,目前股价有37%折价,在同行业公司中低估。由于公司处于高速增长期,赋予公司11 年13-14 倍市盈率比较合理,目标价格11.4-12.3 元,建议买入。
大连友谊 批发和零售贸易 2010-11-02 8.93 9.43 77.44% 9.98 11.76%
9.98 11.76%
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业绩简评: 公司前三季度实现净利润同比增长45%,实现每股收益0.9元,略超预期,主要原因在于地产项目结算面积超出预期。 经营分析: 盈利水平明显上升。前三季度公司毛利率39%,较去年同期上涨12.4个百分点,较中期提高9个百分点。主要原因是盈利水平较高的一品星海项目参与结算,提升了整体毛利率。 净利率提升幅度落后于毛利率。与毛利率大幅提升不同,公司净利率提高了1.5个百分点。主要原因是由于公司本期结算房地产收入和项目毛利水平的提高导致公司营业税金及附加同比增长165%,占营业收入比重提高了6.7个百分点所致。 主推楼盘基本售罄。公司报告期主要销售项目是大连的一品天成,该项目规划以小户型为主,推出后取得不错销售成绩,其住宅部分建筑面积16万平米,推盘比例约为80%,已推出项目全部售完,毛利率约为41%拓展资源取得实质进展。报告期内公司通过股权收购方式获得大连东港的商业综合体项目,总建筑面积22.5万平米,其中商业2.5万平米,公寓3.5万,住宅16.3万平米。楼面地价为6701元/平方米。预计公司项目开盘价格将不低于每平米1.9万元,可实现42%的毛利率水平,在土地市场未出现明显调整的环境下获得如此高盈利项目已属难得。 估值水平有望提升。土地储备不够丰富一直是抑制公司估值水平的重要原因,而东港项目的获取将有望改变这一情况。剔除项目中2.5万平米商业项目,住宅部分尚有20万平米可售,保守估计可实现38亿元销售收入,实现净利润6.1亿元,折算成每股收益2.56元。持续发展得到保证后,公司的估值水平也有望得到提升。 锁定未来两年业绩。报告期末公司预收款余额16.6亿,合每股7元,扣除预计于四季度结算的1.3亿,余额为11年估算的地产业务营业收入的105%,公司未来两年业绩已全部实现。 公司主要业务在大连,我们看好大连房地产市场,因为当地拆迁力度的加大将会释放刚需。不完全统计,09年大连拆迁户数为5178户;10年传统老城区西岗的旧改项目动迁人口即达到10万人,需要新建住宅500万平米,相当09年销量的50%。拆迁形成的刚需对当地房地产市场将构成最有力的支撑。 投资建议: 预计10-11年每股收益1.05和1.31元,动态市盈率分别12.7和10.2倍。由于公司住宅和商业物业已比账面明显升值,公司重估净资产值达到19.6元,目前折价47%。考虑公司业绩较为确定,赋予公司10年15倍市盈率是合理的,目标价格15.8元,建议买入。
保利地产 房地产业 2010-11-02 8.61 -- -- 9.45 9.76%
9.45 9.76%
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业绩简评: 业绩符合预期。公司前三季度净利润同比增长28%,实现每股收益0.5元,基本符合预期。 经营分析: 毛利水平略有下降。公司前三季销售毛利水平为32.4%,较去年同期下降3.3个百分点。主要原因在于结算结构有所变化,09年公司结算了广州保利中心等高盈利项目,今年此类项目的减少降低了公司的毛利水平。 三季度销售领先市场。公司1-9月销售额414亿,同比增长28%,高于全国11.2%的增长率。9月份单月销售同比增长107%,前三季度市场占有率提升至1.53%,较中期提升0.25个百分点。主要是公司合理调整了销售进度,采取错峰销售策略,抢先吸收了市场需求的阶段性释放。前期较好的销售业绩,使公司在四季度策略制定上具有主动性,可根据市场情况调整销售节奏和制定价格。 业绩保障率高。报告期末公司预收款达到468亿,预计今年四季度将结算146亿,年末余322亿元,不考虑四季度销售回款,目前预收款已达到我们预计11年公司收入的75%。 建设节奏加快。1-9月公司新开工649万平米,竣工171万平米,9月底在建1506万平米,比去年同期分别增长了67%、42%和43%,按照公司09年三季度新开工、竣工占全年比例计算,公司10年全年开工、竣工量可分别达到900万平米和538万平米。 逆势加速扩张。前三季度公司新获得项目927万平米,是公司09年底储备总量的比09年同期增长58%。目前公司在建拟建项目4231万平米,合每万股92平米,在重点公司中排名第二,高于万科。 自持物业增加。报告期公司南海保利水城和广州保利世贸中心账面价值38亿的经营物业转入投资性房地产。这部分资产能够为公司带来稳定现金流,而未来自持物业租售策略的转换也能够增加公司未来业绩的弹性。
冠城大通 电子元器件行业 2010-11-02 6.30 -- -- 6.65 5.56%
6.65 5.56%
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业绩简评 报告期公司净利润同比增长50%,实现每股收益0.31元,基本符合预期。 经营分析 地产收入占比下降。公司综合毛利率为15.8%,同比下降了1.4个百分点。在房价上涨和漆包线业务盈利回升的情况下公司综合毛利率同比出现了下滑,主要是收入结构的变化所导致,因为地产业务的毛利率会明显高于漆包线,但报告期地产收入实现结算的比例下降,使公司整体盈利水平下滑,年底随北京太阳星城等高毛利率楼盘的结算,公司毛利率将恢复增长。 销售平淡。公司在一季度末把握住了行业的短暂上升期,推出北京太阳星城项目,实现销售回款约15亿元。在调控政策出台后,公司没有新推楼盘,一是项目建设周期所限制,另外也是由于目前北京高端产品获取预售许可证的难度较大。 资金有所趋紧。由于三季度没有推出新盘实现回款,公司资金状况有所趋紧。报告期末账面现金为12.9亿元,相比年初下降了约10亿元。四季度公司南京六合和北京太阳星城将有新盘达到可售,其中太阳星城处于稀缺地段,如果公司为提升去化速度采取较灵活的销售策略,也较容易实现快速回款以改善资金链。 业绩锁定率高。期末公司账面预收账款达到59亿元,上述预收款主要来自太阳星城,该项目售价从09年9月的每平米一万七上涨至目前的三万八,所以其含金量较高,是公司未来两年业绩依然能够保持快速增长的保证。 投资建议 预计公司10-11年每股收益分别为0.76和1.15元,目前市盈率为13.4和8.9倍,并且上述估值水平有预收账款作为保证,业绩实现确定性强,建议买入。
华发股份 房地产业 2010-11-02 11.02 -- -- 11.84 7.44%
11.84 7.44%
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业绩简评报 告期公司净利润同比下滑16%,实现每股收益0.37元,低于预期。原因在于报告期结算项目为华发新城五期,该项目于2008年宏观调控下开盘销售,所以毛利率仅为28%。随世纪城三期和华发水郡等高毛利率项目在年底的竣工结算,公司年报体现出的盈利水平将会上升至35%左右。 经营分析 销售随市场回暖。三季度公司主推楼盘为珠海华发世纪城,在四月份调控政策出台后,该楼盘去化速度也出现下降,但三季度随市场整体回暖,该楼盘销售速度也明显回升,三季度销售回款约为5个亿,售价相比年初也有约5-10%的上涨。 区域外市场进入收获期。公司08年开始进入大连和包头市场,目前上述项目一期都已推盘,开发模式和产品定位接近珠海本地的华发新城品牌。虽然上述项目的盈利水平和去化速度与珠海本地楼盘尚有一定差距,但标志公司走向异地市场取得实际进展,也将为业绩提供新增长点。 资金较为充裕。报告期末公司账面现金达到38亿元,比年初增加了9亿元,短期借款和一年内到期的流动负债仅为10亿元,短期资金有约28亿元盈余。资金盈余主要来自销售回款的增长,公司在报告期内完成销售额55亿元,同比增长了38%。 业绩保障度高。报告期末公司预收账款达到64亿元,我们预计其中的20亿将于四季度结算,按此计算公司目前已为2011年实现44亿元销售收入,占我们预测2011年收入的80%。 投资建议 预计公司10-11年每股收益为0.96和1.12元,动态市盈率12和10倍,估值处于行业内较低水平。而从经济增长潜力,交通设施改善和政策支持力度三要素分析,在全国范围内也较难找到与珠海相提并论的城市,珠海即将发生深刻变革,将是未来相当长时期区域经济热点。作为珠海地产市场的龙头公司,华发将长期受益区域经济发展,维持买入建议。
万科A 房地产业 2010-11-02 9.25 -- -- 9.66 4.43%
9.66 4.43%
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报告期公司净利润同比增长10.6%,实现每股收益0.3元,略低于预期。 业绩低于预期的原因是公司精装修项目占比的上升导致结算进度的延迟。 盈利能力提升。报告期公司净利润的增长是在收入下降24%情况下实现的,主要原因在于毛利率水平同比提升了8.6个百分点,达到38.8%,因为本报告期结算楼盘多为09年房价出现明显上涨项目,提升了公司的盈利水平。 推盘节奏科学。与平淡的结算收入形成对比的是公司的销售收入,三季度公司实现销售金额346亿元,同比增长125%,占前三季度累积销售额的48%。销售快速增长的原因是公司在三季度采取了较灵活的销售策略,并且可售资源也足够丰富。 市场占有率提升。1-9月公司累计实现销售面积601万平方米,销售金额714亿元,分别同比增长17.8%和54.8%,明显超出行业11.2%的销售额增速。前三季度公司市场占有率达到2.56%,相比09年上升了0.9个百分点,体现出公司在逆境中的扩张能力。 业绩保障度高。报告期末公司尚有784万平方米已售资源未竣工结算,合同金额约863亿元。分别为是09年和我们预计10年营业收入的1.8和1.6倍。 资金链得到缓解。报告期末公司账面现金为315亿元,短期借款和一年内到期的流动负债合计158亿元,按此计算短期资金盈余157亿元,相比中报这一口径计算出的57亿元余额上升了100亿元。现金余额上升的主要来源银行贷款的增长,三季度增加约100亿元,与短期现金余额的增加额基本一致。 积极逆势拿地。前三季度公司一直保持了较快的拿地节奏,目前共新增项目权益建筑面积1514万平米,已高出公司08、09合计获得权益建面415万平米,其中楼面地价2297元/平米,集中于二三线城市,成本与上期基本持平。 预计公司10-12年每股收益分别为0.60、0.76和0.86元,动态市盈率为15、11.8和10.4倍。考虑公司把握市场节奏能力和实现的业绩锁定率,以及而股权激励方案的提出带来估值水平的提升,继续维持公司买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名