业绩高增长,合作占比提升致归母净利润增速不及营收。16年实现营收132.99亿元(+60.1%),归母净利润10.18亿元(+49.7%),归母扣非净利润10.07亿元(+62.0%),归母净利增幅低于营收增幅主要系少数股东损益显著增加所致:综合毛利率32.3%(+2.7个pc),净利率7.7%(-0.8个pc),少数股东权益4.1亿元(15年-0.2亿元)。三费率7.3%(-1.3个pc),其中管理费用占比3.2%(-1.2个pc)。 销售额大幅增长,行业地位显著提升。16年全年实现销售金额357.3亿元(+168.6%),由15年行业八十强进一步提升至四十强,行业地位显著提升,销售面积167.7万方,均价2.1万元/方(较15年小幅增长)。其中珠海大区(珠海、中山)实现销售金额233.5亿元,占比65.4%。预收款240.3亿元(+208.6%),锁定17年业绩。 稳健拿地,集中布局一、二线核心城市。16年坚持“珠海为战略大本营,上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重点”的战略,新增项目建面69.8万方,期末公司土地储备建面805.18万方(15年836.03万方),在建面积567.31万方(15年451.51万方)。积极通过合作开发、并购、城市更新等方式,降低土地成本:积极参与珠海区域“三旧”改造项目。 财务结构逐渐改善,融资成本显著下降。在手货币资金158.5亿元,扣除短债仍有47.9亿元盈余,无短期偿债压力。资产负债率80%(+0.3个pc),扣除预收账款后的负债率58.5%(-12.3个pc),净负债率184%(-71.6个pc),财务结构逐渐改善。长期信用等级上调至“AA+”,16年全年成功发行三期共计70亿元私募债(15亿元4.39%、5亿元4.8%、15亿元4.27%、15亿元4.6%、20亿元3.85%)。16年平均融资成本6.85%(15年9.17%)。 股权激励落地,持续推动国改进程。2017年1月发布限制性股票激励计划,3月完成授予,向160名激励对象授予779.5万股公司限制性股票,占比0.67%,授予价8.94元/股。股票自授予日第二年分四批解锁,要求较15年,17-20年净利润增长率不低于20%、30%、40%、50%且不低于16年(10.1亿元),净资产收益率不低于8.5%、8.8%、9.0%、9.5%(16年8.3%),主营业务占比均不低于97%(16年94%)。珠海国改稳步推进、公司股权激励计划顺利落地,利益绑定确保业绩持续增长。 粤港澳大湾区国家战略,珠海资源优势突显。16年广东省政府报告首提粤港澳大湾区概念;17年两会粤港澳大湾区进入政府工作报告、上升为国家战略;17年4月总理接见港首,再提今年将研究制定粤港澳发展规划,粤港澳三地协同合作有望达到全新高度。公司作为本地龙头,土地储备过半集中于珠海,始终受益母公司华发集团横琴岛十字门商务区一级开发带来的资源优势,预计伴随粤港澳大湾区规划落地、港珠澳大桥通车(17年4月珠海、香港连接线贯通,预计17年底建成通车),公司资源价值和区位优势将更加突出。 深耕珠海,持续受益于集团在珠海,尤其是横琴区域的独特资源优势,粤港澳大湾区规划直接受益,土地储备805.2万方近半位于大湾区,区域协同发展和土地开发价值提升可期,加之短期港珠澳大桥通车预期,土地价值重估正当时。16年销售额显著增加,快速积累可结转资源,结转毛利率已有回升,预计盈利稳定增长可持续。珠海国改标的,改革取得实质性进展:17年3月完成股票激励计划,利益绑定有助业绩持续增长。最新RNAV25.1元/股。16年分红10转增8股派8元,股息率5.36%。预测17-19年EPS1.09/1.36/1.70元,PE14/11/9倍,6-12个月目标价20元/股,调整评级至“强烈推荐”。 风险提示:粤港澳大湾区推进不及预期,政策调控致销售不及预期;新兴业务布局受阻。

销售额及利润双创新高,超预期,销售规模跃居行业第八,净利润增速高居同行业前列。16年地产开发业务跨入千亿门槛1005.5亿元,+63%,增速行业第四。房地产销售收入1203亿元+66.43%,增速行业前列,综合实力跻身行业前十。营收538.2亿+40.4%,归母净利64.9亿+35.2%,业绩增速高居行业前列,净利润率12.1%。预收款项1025亿+52.5%,锁定未来3年结算需要高增长无忧。缘于公司牢牢把握京津冀协同发展、PPP模式大力推广的重大发展机遇,实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。公司战略前瞻性和模式优越性得到充分验证。基于积极发展,保持适度增长,考虑调控客观,公司17年销售目标相对稳健1450亿+20.5%,力争有突破。产业新城发展依然集中于京津冀,因产业和人口的集聚,进入17年后,尽管调控加强,公司环京区域需求依然旺盛,住宅销售量价齐升。同时,产业新城在长三角、珠三角快速复制,预计嘉善和南京将出现百亿销售大区,2018-2019年,武汉、深圳和广州周边也将复制成功,长江经济带、长三角和珠三角等外地份额将快速上升。 业务结构大幅优化,产业园区利润超六成。16年产业园区和地产开发业务收入占比32.13%,同比+6.63个点;利润占比65.6%,同比+15.9个点;毛利高速增长同比+77.3%。产业新城业务收入和毛利占比为66.25%和35.13%,同比-7.01个百分点和-17.03个百分点,其尽管在业务结构占比中下降但收入仍然取得较好增长+27个百分点,毛利同比-10个百分点(住宅开发快速开发销售,获取适当利润为原则,结算量主要为15年低毛利低价住宅等)收入结构进一步优化,产业园区服务等利润持续提升。彰显公司产业发展领先优势和产业新城模式增长动力强劲,业务结构和业务收入持续优化,充分参与分享了我国经济产业结构调整、产业转移、与产业优化的红利。 招商引资爆发性增长,带来产业签约投资额和产业发展服务收入爆发性增长。产业发展服务收入是产业新增落地投资额的30%-45%(转化率)作为政府给公司的收入回报。截止至16年6月,产业新城签约投资额累计超2500亿元。16年签约投资额大幅增长,产业发展服务收入获得73%的高增长。16年签约落地投资在复制过程中优化,且新增的东莞、江门、嘉善等产业新城项目的产业基础条件更好,同时公司在拓展产业新城时也带着产业去拓展,因此带来16年产业签约投资额爆发性增长,达到1120亿元,综合转化率预计30%,将在3年内完成转化。截止16年底预计公司累计签约投资额超过3000亿元,2011-2015年政府已对公司完成结算的产业发展服务收入为386亿元,对应900亿元签约投资额,扣除900亿元,我们估算,尚余超过2000亿元的签约投资额,对应不低于600亿元产业发展服务收入将在未来3-5年内体现,相当于16年产业发展服务收入的6倍,且毛利高达93%-95%,1将直接大幅增厚公司未来的利润。随着公司大范围产业新城和产业小镇复制落地,该部分投资带来的产业发展服务收入将持续高增长并超预期。 经营能力持续强化,经营性现金流稳步上升;多元融资促融资成本进一步降低:负债稳定,结构优化,偿债能力增强稳健;高比例现金分红回馈股东。1、16年公司经营性现金流增加4.21个百分点。早期开发的固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二三梯队园区也开始回流现金,模式优势显现,可持续发展能力得到印证。2、融资成本下降14%(7.92%降到6.97%),抓住融资成本低的时间窗已发行公司债225亿元和ABS现金收益权23亿元,17年初成功发行境内首单园区PPP资产证券化产品7.06亿元,得到国务院、财政部、发改委和证监会的认可推动,这是公司实现PPP融资领域的重要实践,更是国家层面和资本市场对公司又一次重要认可,尚余80亿元ABS计划在相关部门审核中。3、16年底,公司资产负债率84.78%,净负债率66.5%,债务结构更加优化,新增长期借款230亿元,长短期偿债能力增强。4、10股派现6.6元,现金分红占16年归母净利的30%,股东利益与公司发展均衡。 业务高速发展。1、产品线更加丰富,“产业新城+产业小镇”双产品线布局。顺应国家特色小镇、加快区域创新发展战略,推进新型城镇化.推动资源、项目、产业整合融合,加快产业集聚创新和升级,公司提出打造全球产业小镇引领者的创新战略。南京溧水会展小镇拉开华夏幸福产业小镇新产品线的序幕。香河机器人、霸州足球、永清幸福创新、任丘中医文化、任丘白洋淀水乡风情等小镇入选河北首批特色小镇培育名单。公司的产业小镇10平方公里以内,未来计划发展目标200-300个,从拓展合作到收入并见到利润只需2-3年。2、产业新城快速复制,首次进入珠三角,国际业务加速落地,印尼项目正式开工。产业新城模式紧跟国家战略,重点布局经济热点及潜力区域。已签署正式合作协议的产业新城项目超过30个,包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。巩固环京及京津冀区域优势,环京150公里半径内受托面积超2500平方公里。加快长江经济带布局,首获珠三角等其他重点区域,16年北京、上海、南京、合肥、武汉、成都、重庆、深圳、广州等重点城市或其周边项目。国际化布局初见成效。首座国际产业新城落地印尼,完成印度、越南、埃及等一带一路沿线重要国家的产业新城布局。已进入全球5个城市,印尼项目已开工。公司在产业新城快速复制过程中,从战略角度对人才储备做了充分的准备。17年公司将在产业新城小镇方面做扎实,为未来储备做准备。3、轨道交通+产业新城,平台模式重大升级。中标“廊涿固保“城际铁路项目,成国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。已成立主业公司,建设有序开展。该项目为京津冀城际线网的重要组成部分,将促进沿线区域产业协同,京津冀协调发展。公司将统筹开展铁路、产业新城等的建设和全线产业布局,促进铁路良性运营、加速区域发展,最大化创造并提升沿线区域的整体价值。城际铁路将与北京、石家庄、廊坊、保定等大中城市的无缝对接,公司已在铁路沿线布局,固安、永清、霸州、白洋淀、任丘、雄县、文安等产业新城项目将极大受益。项目业主公司可享受国家、河北省当前及以后出台的促进铁路建设发展的各项支持政策措施;将获得沿线土地综合开发收益和铁路运营补贴;将获得廊坊、保定市政府支持,有望参与沿线地区新增产业新城项目建设,夯实公司在京津冀一体化战略规划。4、PPP模式获得认可,产业新城大有可为。“固安产业新城项目和南京溧水区产业新城项目”入选20个部委发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》。标志着公司与地方政府以PPP机制打造可持续发展的产业新城,获得20个部委全面认可。固安PPP模式被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。“固安新城PPP项目供热收费计划”成为国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,也是发改委和证监会首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。5、深挖产业护城河,战略投资与合作提升产业发展能力。投资控股珠三角产业招商促进专家“伙伴房地产经纪公司“并与其在能力、产业、载体和品牌的协同方面展开深度合作;战略投资“深圳城市空间规划建筑设计公司“,强化其在城市规划编制以及落地管理方面的综合能力;与全球领先的选址咨询和招商引资顾问“美国康威国际“战略合作,嫁接和聚拢国际优势产业资源,提升产业发展服务能力尤其是国际招商能力。资本融合战略合作促进产业发展服务能力升级,使产业发展优势更为领先。6、龙头驱动+创新驱动+孵化驱动,促进区域产业升级。 坚持“产业优先“战略,提升产业创新驱动能力,促进委托开发区域产业升级,主要包括龙头驱动、创新驱动和孵化驱动。(1)龙头驱动:与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作,以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚;(2)创新驱动:加快推进与清华大学等科研院所的“产学研”合作模式,搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台;(3)孵化驱动:与太库科技创业发展有限公司达成战略合作搭建创新孵化平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10余个孵化器,公司下属企业苏州火炬创新创业孵化管理有限公司旗下火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局。 中央设立“雄安新区”,这是继京津冀一体化、设立通州副中心后,又一重大举措。 只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升。“雄安新区”将承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能,包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。是疏解首都人口,转移非首都职能与产业(首都科技创新,雄安科技产业化),加速京津冀一体化进程,远景目标将是京津冀一体化,构筑大北京战略,降低经济发展成本,保持经济可持续发展的重要举措。雄安新区定位与其他新区不同,定位级别比肩深圳特区、浦东新区。“雄安新区”启动区lOOkm2、中期200km2、远期2000km2,与深圳特区早期近400km2、现今近2000km2,浦东新区早期500余km、现今1200km2相当,将构筑发展铁三角京津冀(北京、天津、雄安)、长三角(上海、南京、杭州)、珠三角(广州、深圳、珠海)预计“雄安新区”的设立将大大加速北京、天津、雄安之间区域城市化进程,只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升,已在京津冀布局的开发商都会因新区发展的发展持续获得红利。 华夏幸福河北成长起来的企业,将深度受益“雄安新区”的设立。公司是国务院唯一认可的产业新城运营商,环京布局超2500km2产业新城项目,“廊涿固保”城际铁路沿线多城市均有布局。公司在“涿州、固安、大厂、香河、永安、霸州、任丘、文安”等环北京地区深入布局,强烈看好其长期发展。公司作为国务院唯一认可的产业新城运营商,经营开发实力和竞争优势领先行业,即使公司部分在雄安区域内的产业新城项目有变更都难改变公司极大受益“雄安新区”发展带来的辐射效应。 新区的发展建设,产业引进都需要具有引进产业具开发实力的强大公司支持,况且华夏幸福是河北成长起来的企业,其成功的产业新城运营模式、布局和能力均证明其具有与其他开发商竞争的优势和实力,独有产业新城运营模式难以替代,雄安新城的建设运营需要公司这样的产业新城运营商。我们认为,雄安新城的发展短中长期都利好华夏幸福。(4月4日华夏幸福发布关于媒体报道“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”的澄清公告。1.“白洋淀科技城”和“雄县产业新城“项目尚处于规划定位阶段;2.尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;3.截至目前,公司在白洋淀科技城委托区域和雄县委托区域尚未取得住宅建设用地,尚未进行任何房地产项目的开发建设;4.相关协议的履行对公司2017年度的财务报表不会产生重大影响。)

投资要点: 费用控制持续好转,净负债率大幅下降。16年综合毛利率24.9%,同比降2.5个百分点,主要由于高权重结算项目江北置业毛利率较低仅为23.3%;净利率5.5%,同比降0.3个百分点。三费费率连续三年下降至7.1%,同比降4.1个百分点;净负债率较年初下降24个百分点至73%;预收账款约82.3亿元,锁定17年80%业绩; 资金充裕,在手资金达101.8亿元。 房地产业务销售均价与结算均价差异大,预期1-3年进入结算期后盈利能力将显著好转。公司16年结算面积132万方(+31.2%);结算收入91.7亿元(+38.7%),结算均价6947元/平(+5.8%);销售面积108万方(+4.1%);销售金额112.9亿元(+33_2%),销售均价10443元/平(+27.9%),预期当16年销售项目进入结算期后,房地产业务毛利率将出现显著提升。预计17年公司销售收入129.8至135.5亿元,同比增15%-20%。截至16年末,公司在武汉及湖北其他城市持有待开发土地面积232万方(一12.5%),待开发建面715万方(一6.8%),销售存量约64万方(一32.6%),持有型物业约15.5万方(+6.1%)。16年新开工61.83万方,竣工面积131.97万方,公司预计17年新开工达150万方(+142.6%),货量充足,预计销售将再上台阶。 增持计划进展顺利,为股价提供安全垫。基于对公司未来发展的信心,母公司福星集团计划自16年10月24日起八个月内,通过深交所允许的方式增持公司股票约4700万股,占目前股本的4.95%。2016年10月28日至12月30日,母公司增持3339.4万股,占股本3.52%,增持均价12.38元/股;增持后母公司持股占比23.04%,并承诺增持计划完成之日起六个月内不减持。 作为二线城市的第一梯队,武汉将持续受益一线需求外溢以、良好区域中心发展前景以及超强人口集聚能力带来长期需求提升,公司作为武汉龙头凭借其丰厚超低成本土地储备,未来开发价值凸显,极具竞争优势。目前公司RNAV22.3元/股,增持均价12.38元/股,提供高安全边际,预计17-19年营业收入114、128、139亿元,对应增速8%.12%、9%,三年复合增速10%;17-19年EPS为0.84、1.00、1.14元,三年复合增速23%,对应PE16、13、12倍,6-12月目标价15.8元,对应17年PE19倍,维持“推荐”评级。 风险提示:政策调控带来市场波动,智慧社区推广不达预期,金属制品业务亏损等。

公司16年实现营业收入128亿元,受益陆金发并入同比+69_3%,归母净利润26.5亿元,同比+22.3%,EPS0.79元,略低于此前预期0.81元,每10股派现3.94元。 投资要点: 利用低成本融资窗口充裕资金,负债率小幅上升。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,有息负债总额264.78亿元,同比增92.9亿元,占总资产33%:净负债率117%(+23个百分点,主要由于举债收购集团金融业务所致),资产负债率75%(+6个百分点)。货币资金51.5亿元,同比增164.9%,预收账款51.7亿元(锁定17年35%业绩),同比增10.8%。投资净收益减少、转让项目导致净利率下降。毛利率47.2%(一7.4个百分点),净利率20.7%(-13个百分点,主要由于投资净收益同比减少6.2亿元以及东方汇广场部分建筑转让产生营收18.75亿元,归母净利润2.7亿元拉低了净利率),三费费率7.6%,同比大幅降低9.5个百分点。 房产销售营业收入56.2亿元,同比增156%,超额完成年初计划132%,毛利率43%,增加1.13个百分点。16年公司各类出售型住宅物业实现销售收入42.27亿元,各类住宅物业合同销售面积10万方,合同金额34.6亿元,在售项目去化率100%。持有在营物业面积164万方,同比增10万方,在建面积177.2万方(一31.8%);竣工建面33.8万方(+30%),新开工15.7万方(一73.8%)。房产租赁表内收入28.8亿元,表外7.6亿元,超额完成计划11%、6%,营收同比增22%,毛利率83.3%,减少0.2个百分点。金融业营业收入18.2亿元,同比降6.73%,毛利率57.4%,增加3.47个百分点。 收购苏州绿岸95%股权,总金额为85.3亿元,获得苏州市高新区地块,规划总建面108.41万方,其中住宅66.4万方,增厚公司住宅储备,目前仍在收购进展中。 公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业30%左右,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,并将持续受益集团资产证券化率的提升:RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为140、158、172亿元,同比增速分别为9%、13%、9%,三年复合增速为10.3%:17-19年最新摊薄EPS为0.97、1.2、1.33元,三年复合增长19.2%.对应当前股价PE23、19、17倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升、以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级,16年分配预案拟10股派现3.94元,股息率约1.76%,现金红利共13.2亿元,占归母净利润50%,适合追求稳定高回报的长期投资者。 风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。

增持计划彰显公司发展信心。公司实际控制人黄伟先生于2017年3月9日通过上海证券交易所交易系统增持公司1894万股,占公司总股本比例的0.22%,本次增持后黄伟先生拥有公司52.31%的股份。基于对公司未来持续稳定发展的信心,黄伟先生计划自本次增持之日起6个月内累计增持公司股数不少于3亿股,不超过10亿股,即不少于公司总股本的3.49%,不超过总股本的11.63%。资金来源于实际控制人自有资金和金融机构融资等方式,其中自有资金拟不少于15亿元。 深耕长三角,储备丰富,成本低廉,满足未来5-8年开发需求,将广泛受益城市群发展带来的消费需求与升级。公司目前开发项目总建面约2195万方,权益建面2039万方,权益比例高达93%,主要分布在长三角、京津冀城市群内核心城市,货值超3200亿元,受益一二线稀缺盈利提升、三四线政策支持持续放量;土地储备主要分布在上海、启东、温州平阳,规划建面约497万方;海涂开发土地面积约600万方;租赁建面约7.4万方,15年租赁收入3017万元,同比降1.02%;整体融资成本约8.56%。根据克而瑞数据,16年销售面积103.7万方,同比增5.8%;销售金额147.9亿元,同比增35.7%;销售单价14263元/平,同比增28%。 投资转为权益法核算,16年净利润高增长。公司合计持有中信银行H股23.20亿股,为中信银行的第二大股东。16年11月16日,公司推荐的董事已进入中信银行董事会,公司对中信银行已有重大影响。因此对中信银行的投资转为权益法核算,调整长期股权投资的账面价值,导致的净利润大幅增长,预计16年归母净利润同比增加370%-420%;若剔除更改影响,预计16年度净利润同比持平。根据增长区间推断公司16年归母净利润54.6-60.4亿元,EPS0.63-0.70元/股。 借助杠杆增持,后续市值管理动力强。《杭州2号定向资产管理计划》是金融机构基于实际控制人的个人信用及增信措施,给予其80亿元资金使用额度,该资管计划作为实际控制人增持的资金来源之一,实际控制人将严格遵守增持后六个月内不减持的规定,鉴于资管计划存续期三年,不排除根据市场情况在存续期内减持上市公司股份。如果出现触及补仓线的情形,实际控制人将使用自有资金追加保证金、补充质押、提前还款等措施应对上述风险,不会主动通过二级市场减持募集所需追加的保证金。实际控制人借助杠杆增持充分体现其对公司未来股价的看好,增持后市值管理动力强,但仍需考虑不可抗力等因素,无法达到补仓要求,以致被平仓的风险。 本次实际控制人大手笔增持反映其对公司发展的信心及对上市公司自身价值的判断;本次增持价格约4.56元/股,激励计划股票期权行权价格5.58元/股,员工持股价格5.29元/股,回购计划价格不超5.2元/股,RNAV9.7元/股均提供高安全边际。预计16-18年营业收入122/149/181亿元,三年CAGR15.8%;16-18年EPS为0.63/0.43/0.54元,三年CAGR61.3%,对应当前股价PE8/12/10倍,6-12月目标价7元,对应16年PE11倍,给予“推荐”评级。 风险提示:短期内市场波动剧烈,销售结算不达预期,增持不及预期等。

利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。 地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。 置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。 物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。 商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。 最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。 风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。

局部调整加速重组,资产过户尘埃落定。2016年12月5日,公司发布重大资产出售草案,较之前预案局部有微调:交易对手保利地产依据协议指定为全资子公司广州金地及保利南昌;交易标的剔除贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%;交易对价由预案中的23.2亿元调整为20.3亿元。原交易对手保利地产依据协议可指定下属公司具体受让标的资产,对本次交易影响较小。原属于交易标的的贵阳中航地产、惠东康宏发展两公司为有限责任公司,其股权转让时公司的其他股东享有同等条件下的优先购买权,草案签署时公司认为取得其他股东放弃优先购买权的书面声明,为加快推进本次重组相关事宜,公司将这部分资产剔除交易范围。2016年12月21、22日、2017年2月10、14日本次交易先后获得国有资产管理机构批复、股东大会表决通过、商务部反垄断审查通过以及标的资产过户完成,交易对手除在建项目转让价款的10%(3,499.318万元)外,其余价款均已支付,本次交易几近落定。 更新资产估价,交易溢价幅度提升。2016年12月公布的新草案中,考察本次交易最终涉及的9项资产,其账面价值和评估价值均有更新:账面价值由原预案的173,653.56万元更新为新草案的165,997.58万元;评估值由原预案的195,454.73万元更新为新草案的202,963.07万元,综合溢价由12.55%大幅提升至22.27%。转让资产评估价值提升使公司获得更大的交易溢价。 转型物业资管业务,机构类物业资管静待支持。公司控股股东、实际控制人均承诺剩余项目销售、结算完毕后不再从事房地产开发业务,出让所获现金全数支持转型物业资管业务,未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。实际控制人中航集团央企背景,未来在机构类物业资管业务的项目拓展或受持续支持,资产规模与盈利能力都有充分保证。另外,不排除未来集团注入物业资管业务相关资产。 以最终出让协议计最新RNAV11.40元,部分开发业务资产出让加速现金回收,助力转型物业资管。作为集团A股上市平台,此次业务出让后政策限制不再,未来有望受益集团支持,当前市值77.4亿,PE14.2x,若转型顺利,参考物业资管类上市公司近30x的PE,价值仍处低估,同时具备一定壳价值,值得关注,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。

融创持续增持,不排除继续增持成为第一大股东。截至2017年1月24日融创中国通过二级市场新增持公司1.68亿股,占比3.14%,合计持股达23.15%。实际控制人陶红霞女士2017年1月4日完成增持计划,新增持0.42亿股,合计持股占比26.24%。2016年9月公司定增完成后,融创态度积极、公司控制人偏中性,未来不排除融创继续增持成为第一大股东。 若融创回归A股,对标金地(市值569亿元),估值有较大的提升空间。 深耕成渝城市群,大重庆龙头,2016年业绩再创新高。克尔瑞研究中心数据显示2016年公司销售面积694.9万方,同比+52.46%,排名行业第11位;销售额455.2亿元,同比+55.36%,排名行业第30位。销售均价6550.6元/方,较2015年基本持平。 加大拿地力度,土地储备充足。2016年末公司耗资122.7亿元在重庆、合肥、天津、济南等地集中拿地,计容建面合计247万方,整体楼面价约5000元/方,项目大多具备盈利空间、去化无忧。2016年全年新增土地计容建面近550万方,大幅超过350万方的计划值,现有在建、储备项目计容建面约2000万方,可供未来3-4年开发,以6500元/方计,货值达1300亿元。 融创中国入股、多次增持彰显看好公司,持有公司成本为4.63元/股。若融创增持目标为借道回归A股,有望对标金地市值(569亿元)。此外,金科自身RNAV5.96元(相当于公司价值318亿元)。预计金科16-18年EPS0.41、0.50、0.54元。当前股价具备有多重安全边际,且上有融创增持强强联合助力主业发展,或有持续增持预期。提升目标价至8元,对应17年PE16倍,自8月首次覆盖以来股价最新涨幅近49%,再次“强烈推荐”。 风险提示:2017年销售不及预期;新业务开展及外拓布局项目获取受阻。

11月30日公告,融创通过子公司天津润泽、润鼎物业在二级市场再次增持3.04%,加之定增所持16.96%股份,一致行动人合计持股达20%。 投资要点: 增持凸显融创持续看好判断,未来仍有增持可能。融创主业与公司强强联合,且其持续区域聚焦和高端精品的策略与公司布局“核心十城”、“改善型、刚需型产品7:3”的战略更不谋而合。融创声明增持基于看好公司未来发展前景、认同其长期投资价值,未来12个月内不排除进一步增持或减持。结合融创此前已在重庆布局、近期收购地产业务也多布局重庆,本次增持彰显融创看好大重庆市场、看好公司价值的决心和信心,预计未来仍有可能继续增持。截至11月30日,实际控制人及其一致行动人占比25.84%,融创占比20%(增持成本5.11元/股,累计持股成本4.52元/股),合计持股达45.84%,大股东地位稳定。 融创高管入驻董事会,联合增资南宁融创,强强联合正式启程。融创提名商羽、张强先生为董事候选人。商羽、张强先生均为融创高管,商羽先生更为融创董事及成渝地区负责人。原有董事会6名董事(3董事+3独董)变为8名董事(3董事+2董事+3独董),融创在董事会将有较大话语权。成渝地区负责人入驻董事会表明融创不止于股权财务投资,预期未来有望参与日常经营与决策,同时也极大提高公司主业与融创合作的可能性。11月16日公告,出资4.9亿元同重庆融创联合增资南宁融创,开发南宁安吉南项目,公司、重庆融创各占比49%、51%。安吉南项目位于南宁高新区吉兴西路,计容建面41.34万方,以6500-7000元/方均价计,货值达27-29亿元,权益货值约14亿元。本次增资为融创入股后首个合作项目,距认购日不足一月,迅速合作开发项目表明融创借力公司开拓西南地区市场的强大决心,地产业务强强联合正式启程,未来加速合作可期。 深耕成渝城市群,大重庆龙头。融创入股主业强强联合,二级市场增持持续看好,累计持股成本4.52元,安全边际长期有效,与实际控制人持股合计近46%,大股东地位稳定。RNAV5.93元,预计16-18年EPS0.41、0.50、0.54元。股价下有估值保底,上有融创入股强强联合助力主业发展、二级市场增持持续看好以及向“幼教产业及社综服务”转型支持,提高目标价至7.7元,对应17年PE15.4倍,自8月首次覆盖以来股价最高涨幅近44%,再次“强烈推荐”。 风险提示:调控政策致Q4销售低于预期;新业务开展及外拓布局项目获取受阻。

公司公告拟以现金方式受让光大安石51%股权、安石资管51%股权,对公司转型具有重要意义,自我们7月初发表深度报告以来,公司涨幅达23%。 投资要点: 以加快转型发展步伐,增强持续经营能力,提升综合实力为目的,购买光大安石等资产。公司拟以现金出资15.4亿元,受让关联人光大安石投资持有的光大安石51%股权、安石资管51%股权,不构成重大资产重组。 随着光大安石、安石资管的注入,公司成为A股唯一房地产基金标的。光大安石拥有中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人资格,是光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人,是光大控股旗下排他性的房地产投资平台。光大安石拥有资深的房地产投资运营管理团队和操作、运营房地产项目的投资管理经验,专注于中国房地产私募股权投资近10年,已完成超过50个房地产投融资项目。安石资管主要从事对光大安石所投资的项目进行投后运营、管理服务,目前在管的房地产项目建筑面积达240余万方。光大安石与安石资管在业务推进过程中分别负责房地产投资项目的投前、投后管理,两者共同构成房地产投资管理的完整业务链,本次收购将加速公司轻资产转型,公司也将成为A股唯一房地产基金标的,极具稀缺性。 光大安石注入将提振公司盈利能力。15年末光大安石资产总额为4.7亿元,归母所有者权益3.2亿元;15年营业收入2.9亿元,归母净利润2.O亿元,归母扣非净利润2.0亿元,净利率达69%。15年末安石资管资产总额6373万元,归母所有者权益479万元;15年营业收入2327万元,归母净利润380万元,净利率16%。交易完成后,光大安石、安石资管将纳入公司合并报表范围。光大安石的注入将迅速提升公司盈利能力,借力资本市场迅速扩大资产管理规模。 自7月底光大控股成为公司第一大股东后,房地产资管业务发展迅速,股权、债权型投资多元开花,转型成效显著。本次购买光大安石等资产将使公司迅速完善资管产业链,提升公司盈利能力,交易仍需获得股东大会核准。公司RNAV17.2元/股,暂不考虑注入资产,预计16-18年营业收入为24、28、32亿元,同比增速分别为14%、16%、14%,三年复合增速为14.7%:16-18年EPS为0.47、0.60、0.71元,三年复合增长20.7%,对应当前股价PE36、28、24倍,鉴于公司转型取得重大突破,提高6个月目标价至22元,对应16年PE47倍,再次“强烈推荐”评级。 风险提示:政策调控利空行业基本面、资产购买遇阻、土地储备不足等。

公司公告三季报,2016年1-9月实现营收66.27亿元+18.47%,归母净利润6.85亿元同比-13.47%,EPS0.44元-13.73%。 投资要点: 销售稳步增长,业绩锁定增强。三季度销售面积23万方同比+44%、销售额37亿元+48%,前三季度累计销售77万方、108亿元,同比分别增59%.47%,金额接近上年全年水平,预计今年可达130-150亿元同比+12%~29%。我们估算公司开发项目可结算权益建面超400万方货值超1500亿元,其中70%位于北京,房价易涨难跌,受调控负面影响较小。9月底预收款达137亿元较年初增43%,基本锁定来年业绩。 综合毛利下降致本期净利润小幅下滑,前三季度营收66.27亿元+18.47%,归母净利润6.85亿元-13.47%,综合毛利率27.8%较上年同期下滑7个百分点、净利润率10.3%下滑4个百分点。得益于股权投资和联营合营企业分红增加,投资收益2.55亿元同比增143%,股权投资对收益的增厚得到充分体现。 棚/旧改项目丰富,有竞争力地拓展在京资源储备,并依靠此模式输出至京外项目。依托北京城建集团在京影响力、与各级政府的良好关系和上市公司自身成熟的棚旧该和房地产开发经验,公司顺利在京拓展多个棚/旧改项目。目前在东城区、丰台、怀柔、密云、顺义等进行的一级开发项目涉及建筑面积近300万方。其中望坛项目一次性招标,建面136万方,总投资预计433亿元,公司将获取该项目总开发额的15% 盈利回报,预计将为公司带来不低于40亿元净利,并将获得项目配套经营管理权以及10多万方物业持有权。项目拆迁有望2017年底完成,目前顺利推进中。值得关注 的是,棚改业务也将拓展至京外。公司拟与河南华木置业有限公司在郑州市共同出资设立一家具有独立法人资格的项目公司参与郑州棚改项目开发(暂定名北京城建郑州鹏华地产有限公司,注册资本2亿元公,公司股权占75%)。 关注公司业务层面的多元化拓展。1)首入南京、郑州。在京、津、渝、蓉、青岛、三亚之外,首入南京,9月末竞得浦口区江浦街道白马3号住宅地块,总建面9.09万方,楼面价2.24万元/平米。2)合作开发旅游地产。拟与北京市文化科技融资担保有限公司和北京渔阳旅游集团共同设立子公司开发云蒙山风名胜区域项目。项目公司名称暂定为北京云蒙山投资发展有限公司,注册资本1.38亿元,公司占比60%。 负债率小幅提升,流动性充足。3季末资产负债率81%、扣除预收款负债率60%、净负债率63%,同比分别上升12、0、7个百分点。货币资金86.5亿元超短债25.8亿元。 资产价值远大于市值,获稳定价值投资人险资等增持,对比半年报中国人寿增持至3.68%,中报其持有2.53%,中再保险等退出前十大股东。公司深耕北京,丰厚资源储备和高超的项目拓展能力极大受益京房价易涨难跌、市政府东迁和京津冀一体化发展机遇,自身长于资本运作具备加杠杆空间,股权投资屡创佳绩,集团支持产业协同,未来有望持续受益国企改革,在资源获取、激励等方面取得新的突破,沉淀蓄势厚积待发,提速发展潜力十足。在固定收益回报维持低位背景下,优质地产拥有稳定增长回报,成为险资等重点配置资产选择。公司资产价值远大于市值已被险资及公募基金发掘,并将持续被发掘。预测16-18EPS l.05/1.22/1.43元,资产估值24.8元/股,再次“强烈推荐”。 风险提示:棚改进度滞后:后续项目获取、房地产市场波动风险,股权投资风险。

公司前三季度实现营收871.4亿元(+37.5%),归母净利润71.1亿元(+9.9%,受少数股东权益占比升高影响),归母扣非净利润70.3亿元(+10.2%)。 投资要点: 预收账款锁定全年业绩,净负债率持续下降。前三季度毛利率30.1%(较15年末降3.1个百分点),净利率8.2%(较15年末降1.8个百分点,由于少数股东权益占比较年初提升3.1个百分点至29_7%)。截至三季度末,公司预收账款1761.7亿元,锁定今年及明年大部分业绩;三费费率6.4%(同比降1.3个百分点)。负债结构进一步优化,Q3未有息负债总额1013.4亿元,较年初减少187.6亿元,净负债率较年初下降38个百分点至47%。受益市场回暖,销售回笼大幅增加。前三季度实现销售回笼1496.5亿元,回笼率达95%,Q3末货币资金491.4亿元。 前三季度实现签约面积1179.9万方,同比增37.6%:签约金额1575.1亿元,同比增43.5%。签约金额已超去年全年水平,16年全年业绩高增长可期,签约金额有望超年初预期的1772亿元(+15%)至2000亿元(+30%)。公司坚持等量拓展的稳健投资策略,重点完善一二线城市布局,持续优化区域布局。1-9月公司新获得项目52个(同比增23个),新增规划建面1138.6万方(+56.4%),权益比例68%(-20个百分点),总土地款668.6亿元(+103.5%),平均楼面地价5871.8元/平方米(+30.1%)。拓展面积/销售面积的比值为96.5%(同比增11.6个百分点),土地价款/销售额的比值为42.4%(同比增12.5个百分点),土地风险总体可控。 土地储备充足,一二线城市高占比。前三季度新开工面积1278万方(+19.55%),竣工面积970万方(+33.98%),在建面积4907万方(+4.83%)。公司房地产项目覆盖国内外65个城市,共有在建拟建项目305个,总占地面积4991万方,总建面14214万方,可售面积10422万方,待开发面积5813万方,其中一、二线城市占比超过73.40%,为公司的持续发展奠定坚实基础。 公司经营增长稳定,销售火爆带来丰富现金回流,土地储备集中于极具潜力的一二线城市,全年保持两位数增长无忧:预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元,同比增速分别为15%、14%、13%,三年CAGR14%:16-18年最新摊薄EPSl.22、1.47、1.67元,三年CAGR17%,对应PE7、6、5倍,6个月目标价12元,对应16年PElO倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。

公司公告2016年三季报,1-9月营收186.86亿元同比+155.l9%,归母净利润18.41亿元同比+34.48%,稀释EPS0.359元+19.16%,ROEll.O9%降低0.16个百分点。 投资要点: 业绩兑现加速,增长大超预期。1—9月实现营收186.86亿元同比大增+155.l9%,归母净利润18.41亿元同比+34.48%,扣非净利润16.73亿元同比增43.50%,主要归功于公司房地产结算收入的大幅增长,期末预收款62亿元。公司目前在售项目主要集中于京沪汉,2015年来市场量价齐升公司项目极为收益。上半年签约销售金额95.12亿元,同比增长67.58%,预计3季度亦有不错签约额(1-9月销售商品、提供劳务收到的现金156亿元,由此推测前三季度销售额130-150亿元),全年估计180-210亿元(+20%—+40%)。房地产板块货值规模大,迎来业绩集中爆发释放期,盈利能力强成转型金控平台的有力支撑。可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方可结算资源,美国5个重要城市(洛杉矶、旧金山、索诺马、纽约、夏威夷)有300多万方的项目资源,估算全部项目货值超3000亿元。 多渠道融资支撑发展,资金充裕。期末账面货币资金286亿元,超过短期负债200亿元;资产负债率较年初上升21个百分点至104%、扣除预收款负债率98%、净负债率263%比去年同期上升29个百分点。1月份发行63亿元公司债3年期利率7.30%;3月份完成35亿元公募债发行(5年期,22亿元利率5.60%、13亿元利率5.29%),8月份完成17亿元私募债的发行(3年期,利率6.49%)近期计划注册中票28亿元。2016年定增计划融资150亿元,底价9.36元/股,方案已取获审批待下批文,若增发顺利将显著改善公司高负债现状。 金融板块全牌照金控平台持续发力,即将收购美国保险公司。经过两年多的增资、注资、购并以及新设,公司金融业务已完成证券、信托、保险、期货、资产管理以及互联网金融等平台的构建,形成以控股子公司民生证券、民生信托、亚太财险为核心的金融布局和业态分布,亚太再保险、亚太互联网人寿、民生基金等公司正处于筹备送审待批阶段,互联网金融也已注册6家公司,民金所已进行产品测试并上市。近期公告,大股东关联方、参股25%的公司亚太寰宇拟约27亿美元的现金收购Genworth金融集团(纽约证交所代码:GNW)的全部已发行股份。Genworth金融集团是一家大型综合金融保险集团,总部位于美国弗吉尼亚,主要业务包括长期护理保险、住房按揭保险、寿险和年金险,是美国最大的长期护理保险公司,也是美国最主要的住房按揭保险公司之一,截至16年6月30日,GNW总资产1,082亿美元,净资产170亿美元;16H营业收入40.21亿美元,税后净利润3.28亿美元。若交易顺利完成,GNW将成为亚太寰宇的间接全资子公司,公司有望藉此进入新的投资领域,并从中积累境外市场经验,为解决日益增长的中国老龄化问题所带来的挑战做出贡献。 在集团全力支持下,全牌照金融控股平台基本构建完成,起点高,发展快。地产价值加速释放迎来黄金期,投资正成为驱动业绩增长的新力量,三轮驱动长期高速发展。“以金融为主体、产业为基础、互联网为平台的产融一体化”的国际化企业集团基础进一步夯实。2016年是公司“三年打基础,十年创大业”的第三年,金融业综合竞争力迅速提升,在良好机制下将迅速跻身行业前列。当前合理资产价值23.4-27.3元/股,预测16-18年EPS0.53/0.67/0.87元,再次“强烈推荐”。 风险提示:房地产、金融业务发展不及预期,经济金融环境恶化等。

公司前三季度实现营业收入15.1亿元(+49.5%),归母净利润3.9亿元(+12.7%),归母扣非净利润3.7亿元(+404.9%)。 投资要点: 营收稳健增长,费用控制渐入佳境,盈利能力大幅提升。公司前三季度实现营业收入15.1亿元(+49.5%),归母净利润3.9亿元(+12.7%),归母扣非净利润3.7亿元(+404.9%,主要由于去年同期非经常性投资收益达2.7亿元导致归母扣非净利润基数较小仅为0.7亿元);综合毛利率44.7%,较15年末提升13.2个百分点;净利率25.8%,较15年末提升5.9个百分点。截至上半年末,预收账款5.3亿元,较去年同期增1.5亿元;由于上半年发行20亿元公司债,净负债率同比增5个百分点至64%;三费费率19.3%,同比降13个百分点。综合融资成本由年初4.9%降0.4个百分点至4.5%。 前三季度公司取得租金总收入4.5亿元,同比增11.3%。因收购上海檀溪置业100%股权,前三季度新增土地面积1.9万方,竣工面积13.2万方;销售面积3.8万方;销售金额6.4亿元,同比增165.2%;截至上半年末,拥有土地储备建面94.6万方,租赁建面86.1万方。 加大产业投资布局,培育打造具有全球影响力的本土科技引擎企业,间接参股蚂蚁金服。15年公司全资子公司张江浩成向上海金融发展投资基金二期(有限合伙)投资1亿元,上海金融发展投资基金二期规模12亿元,为蚂蚁金服股东,持股比例约0.47%。上半年公司投资了微电子装备公司、七牛控股、嗨修汽车、数饮公司,并通过参股枫逸基金投资天天果园,投资总额超3亿。近期全资子公司张江浩成拟作为LP投资源星胤石基金2亿元,约占基金总规模的13.33%,主投健康医疗、物联网、人工智能等领域。 公司依托于张江园区在创新要素和资源集聚的领先优势,精耕产业培育,坚定转型科技投行,尝试以基金操盘带动传统销售,不断创新商业模式,保持业绩稳步增长。RNAV25.3元/股,预计16-18年营业收入为30、38、46亿元,同比增速分别为24%、26%、22%,三年复合增速为24.2%;16-18年EPS为0.38、0.48、0.59元,三年复合增长23.7%,对应当前股价PE52、41、33倍,6个月目标价21元,对应16年PE55倍,“推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。

公司公布三季报,16年前三季度实现营收41.9亿元(+37.7%),归母净利润3.8亿元(+50.9%),归母扣非净利润3.5亿元(+43.6%)。 重点布局的城市销售回暖带动代理销售持续高增长,布局长租公寓坚定转型存量服务,创新业务保持高成长,各业务协同效应日益增强。预计16-18年营业收入68、87、111亿元,同比增速44%、28%、28%,三年复合增速33%;16-18年EPS0.3、0.38、0.44元,三年复合增速20%,对应当前股价PE 28、22、19倍,6个月目标价10元,对应16年PE33倍,维持“推荐”评级。 风险提示:政策调控带来市场波动、市场波动剧烈、创新业务发展不及预期。