公司公布11年8月销售数据。8月实现签约面积52.9万平米,签约金额60.2亿元,同比降36%和12%,环比增13%和19%。新增项目4个,建面135万平米,土地款36.7亿元。 投资要点:8月销售面积和销售金额同比下降,环比回升。8月公司实现销售面积52.9万平米,同比降36%,环比增13%;销售金额60.2亿元,同比降12%,环比增19%。8月销售均价11375元/平米,同比涨39%,环比涨5%。公司6月销售破百亿创新高,7月销售环比回落,本月有所回升。 1-8月累计销售面积440.5万平米,同比增12%;累计销售金额505.4亿元,同比增57%,销售增速远远高于全国水平。1-8月销售均价11473元/平米,同比涨40%。 销售面积的增加和销售均价的大幅提升,使得销售金额同比大幅增57%。 8月公司逆市大量拿地,新增项目4个,位于武汉、合肥、上海,新增规划建面135万平米,土地款36.7亿元,楼面地价2707元/平米。1-8月新增规划建筑面积630万平米,土地款153.4亿元,平均楼面地价2433元/平米,拿地成本低于2010年11%,成本低廉,储备充足,继续保持低成本高毛利的竞争优势。1-8月,在持续调控下全国住宅土地市场持续降温,溢价率及楼面地价持续下降。由于推出面积增速远低于计划供应面积增速,年底前推地量将大幅增加。住宅地价将继续下行。公司快速销售回款充足,正在择机加速拓展,逆市拿地摊薄成本,为公司未来业绩增长打下坚实的基础。 毛利率持续走高,中报毛利率如我们预期大幅提升,上半年结算均价8727元/平米,毛利率达42.5%,较10年大幅提高8个百分点。而1-8月销售均价11473元/平米,同比涨40%,较上半年结算均价涨31%。维持对11年全年毛利率大幅提升的判断,业绩持续提升无忧。 公司快速开发快速销售、以销定价的策略为公司在目前深度调控的状态下赢得了较好的销售业绩。而且高杠杆的利用使公司货量充足,在市场回暖时公司销售将取得快速的增长。我们判断公司11年全年销售金额有望超过840亿元,同比增长24%,业绩仍将遥遥领先于行业(我们预计11年行业增速在0%以上),是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。上半年末688亿元预收款锁定今年全年业绩和明业绩的一半。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV12.6元,当前股价RNAV86折交易,未来6个月合理价格为16.2元,再次推荐。 风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险.

11年8月,公司实现销售面积96万平方米,同比增长5%,环比上升22.8%;销售金额104.8亿元,同比下降12.6%,环比上升15.4%;单月销售均价10917元/平米,同比下降16.7%,环比下降6%。新拓展项目5个。 投资要点: 8月销售情况回暖,销售面积和金额环比上涨;销售面积同比小幅增长,以价换量,均价同比环比有所下跌。8月实现销售面积96万平米,销售金额104.8亿元,同比增长4.9%和下降12.6%,环比上升22.8%和15.4%。销售均价1.09万元,同比降16.7%,环比降6.0%。 1-8月累计销售面积和销售金额同比大幅增长,远超行业水平。在行业调整中,公司靓丽的销售业绩得益于公司合理的市场、价格定位和销售策略。1-8月累计实现销售面积739.6万平米,同比增长51.7%;累计实现销售金额852.1亿元,同比增长49%。1-8月累计销售金额近去年全年销售金额的79%,若保持目前的销售节奏,全年仍有望实现1400亿元的销售业绩计划。1-8月销售均价11521元,同比跌1.8%。 8月新增项目5个,共获取权益建面82.7万平米,平均楼面地价2715元,略低于7月。本月新增项目分别位于北京、太原、合肥、西安,其中在北京获取了两个项目,且北京丰台郭公庄项目位置优越,而楼面地价不足万元,成本较为低廉。 1-8月新增项目38个,权益建面787.6万平米,楼面地价2510元,比10年平均拿地成本低7%,继续保持低成本的竞争优势。1-8月累计地价/累计销售额为0.23,去年同期为0.53,扩张步伐趋向稳健。公司快速销售、控制成本,蓄势待发,为下半年土地市场调整时大量购入优质价廉资源做好充分的准备。 在行业调整中,公司市场份额、资源扩张能力不断提升,龙头地位更加凸显。公司合理定位,快速销售,发展刚需普通住宅中小户型,我们认为未来三四线城市限购对公司的影响有限,公司实现持续高增长无忧。积极参与保障房建设有望获得融资机会。一旦本轮行业调控效果显现,政策适度放松,公司的业绩将会有更好的表现。期待接下来楼价地价带来公司低价优质资源超预期增长的投资性机会。 维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元。RNAV10.2元的判断,股价对应PE分别为9/7/5倍。目前股价近8折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被严重低估,再次推荐。

11年上半年实现营业收入7.5亿元,同比增长78%,完成全年目标的43%;成本费用6.7亿元,同比增长154%,占全年控制目标的49%;利润总额0.83亿元,净利润0.62亿元,EPS0.06元,同比下降49%,完成全年目标的31%。上半年成本费用增幅明显高于收入,主要原因是国贸3A开业后折旧、摊销及财务费用较高。上半年折旧、摊销、财务费用共计2.8亿元,占成本费用的41%。预计下半年成本费用基本固定,而国贸3A的逐步运营成熟将带来租金收入的较快增长,完成全年业绩目标可期。 11年上半年国贸3A写字楼出租率达55%,较10年底提高15个百分点,预计全年3A写字楼出租率将超过70%,公司注重选择优质客户,因此3A写字楼出租率的提升比商城慢;写字楼招租顺序是由低层向高层,而低层租金水平相对较低,因此3A写字楼目前租金水平较低,与一二期接近,但这也意味着3A写字楼的租金水平将随着出租率的提高而迅速上升,租金收入提升空间巨大。预计在接近满租状态下3A写字楼平均租金将超过400元/平米/月,比当前水平高10%以上。 国贸3A商城今年正式开业后,上半年平均出租率就达到68%,超出我们的预期,预计全年平均出租率超过80%。但商城人气的提升需要时间,目前客流量仍不够多,租金水平也低于一二期商城。上半年国贸商城平均租金792元/平米/月,较10年下降7%。公司推出了一系列宣传推广活动、并通过引入更多品牌商铺提供更多样选择来吸引消费者。预计随着客流量的增加,3A商城的租金水平将逐步提高。 国贸大酒店已成为公司新的主要收入来源,贡献公司上半年收入的21%,仅次于写字楼和商城,但收入增长潜力仍待充分释放。国贸大酒店客房平均房价2162元,平均入住率仅43%,仍有很大的提升空间,酒店品牌、知名度和顾客群的建立需要时间。目前酒店仍处于亏损状态,毛利率为-12%。 公司财务状况良好,现金持续增加。11年上半年末资产负债率54%,与去年底基本持平;货币资金3亿元,较10年底增长23%;无短期借款;长期借款32.8亿元,与去年底持平;应付债券10亿元。随着租金收入的持续增长,经营性现金流入将极为充沛,公司有能力逐步降低有息负债,并为3B适时开工做准备。 作为租赁物业开发经营龙头,我们看好公司短中长期增长潜力和竞争优势。短期内国贸3A逐步运营成熟将带来收入较快增长。中长期内,公司物业地处CBD最核心地段,增值潜力巨大,租金水平将持续提升,折旧摊销和财务费用的逐步下降也将加速毛利率的提升,而且3B地块预留了下一个跨越的空间。预计11-13年EPS0.22、0.39、0.49元,RNAV17.5元。6个月合理估值14元,RNAV8折,再次推荐。

投资要点:我们在5月3日率先在业内发布报告推荐并看好公司的持续增长,期间最多涨幅为57%。随着行业调控升级和深化,公司将继续保持以量定价策略快速销售。维持公司11-12年EPS0.68元、1.01元,RNAV8折,投资价值低估,6-12个月合理目标价15元的判断,继续给予“推荐”评级。 公司EPS0.25元,ROE6.4%。11年上半年实现营业收入9.28亿元,同比下降0.7%,其中大连玫瑰东方实现收入6.38亿元,长春华业玫瑰谷2.32亿元,深圳华业玫瑰郡0.43亿元;归属于上市公司股东的净利润1.62亿元,同比上升60%;综合毛利率和净利率为35.5%和17.4%,分别较上年同期上升了12.1和6.6个百分点。三项费用率5.9%,较上年同期上升了1个百分点。 销售业绩稳步增长。11年上半年预收款项余额9.94亿元,较年初增长2.5%。北京华业东方玫瑰、大连华业玫瑰东方销售情况良好,业绩锁定。北京华业东方玫瑰项目目前已推出A4#、A6#、A7#、A9#等房源共9.78万平米,均价为1.5-1.6万元/平米,销售情况符合预期。后续还将推出A5#楼盘2.4万平米房源,计划今年完成这12万平的销售目标,拉开业绩释放序幕,为公司未来三年业绩高增长和全国大规模扩展奠定基础。 高杠杆运作,偿债压力增大。6月末公司持有货币资金7.98亿元,较年初下降40%,主要因为项目开发和矿业项目投入增加。一年内到期的非流动负债10亿元,短期偿债压力增大。资产负债率为71%,扣除预收账款后的负债率为59%,净负债率102%,同比分别上升4、16、42个百分点,但相比1季末微降。负债规模扩大,存在一定的财务风险。但随着销售回款的增加,适当高杠杆可能带来高收益。 11年上半年,公司取得北京通州核心区IV-05、08、09多功能用地使用权26.4万平,加之去年获取的IV-02、03号,公司在通州运河核心区拥有51.5万平米的土地储备。 加上东方玫瑰项目,公司在通州拥有134.5万平的土地储备,在北京的开发资源极其丰富(这里未计算其他城市项目)。同时,公司的600亩通州东小马村和通州李庄旧村改造项目正按部就班的进行中。依托于通州“现代化国际新城”的战略定位、未来便利的交通及完善的配套,公司发展前景广阔,高增长可期。 为增强抗风险能力,公司上半年还拓宽业务渠道投资矿产资源开发领域,在新疆托里县成立矿业公司,用于收购金矿等矿产资源的采矿权、探矿权和矿业公司股权等,打造公司新的利润增长点,保持公司业绩稳定增长,上述投资有望顺利进行。 风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。

投资要点: 毛利率大幅提升,结算面积减少。公司11年上半年 EPS0.09元,ROE3.08%。 上半年实现营业收入7.14亿元,由于结算的房地产面积减少,营业收入同比下降30.6%。归属上市公司股东净利润1.03亿元,同比上升59.8%,这主要是由于本期结算的主力项目西山华府毛利率高于去年同期结算的项目28.6%,综合毛利率提升至55.7%所致;净利率14.4%,高于去年8.2个百分点。 三项费用率由去年同期的8.3%上升至17.0%。因营销推广费用的增多致使销售费用占比增加,同比上升了3.2个百分点;管理费用占比和财务费用占比同比也分别上升了2.5和3.0个百分点。下半年,公司将加大市场营销、成本控制和资金使用的管控力度,随着下半年结算量大幅提升,管理效率提升,费用率将大幅下降。 长短期偿债风险和财务风险可控。11年上半年,公司货币资金10.64亿元,较10年底减少8.13亿元。短期借款及一年内到期非流动负债6.2亿元,货币资金余额高于短期借款和一年内到期的非流动负债之和4.44亿元,短期偿债无忧。长期借款11.85亿,较10年末增加76%(10年基数低),资产负债率63%,扣除预收账款后的负债率由去年同期的40%上升至53%,而净负债率由去年同期的-22%上升至43%,上述情况皆因公司开发及拓展资源所致。虽然负债率上升,但公司的负债水平在行业内基本处于低位,长期财务风险可控,随着下半年大量新盘入市销售,负债率将大幅下降。 面对严峻的市场形势,公司坚持加快周转的原则,快速开发销售,提升风险抵御能力和盈利能力。公司灵活把握拿地机会,加大拓展力度,上半年在苏州、大连等地低价获取多块低密住宅用地建面44万平米,开发资源增至建面250万平米,唐山一级开发用地拓展至近800亩。上述资源足够保障公司3年以上的高增长。 尚余预收款项 9.87亿元,随着下半年更多新盘的入市,年底预收款将大幅提升。 亿城新天地、天津倍幸福(即亿城山水颐园公建项目)及西山华府等项目持续销售,实现签约销售额4.6亿元。公司可售资源丰富,多个城市多盘上市。下半年西山公馆、燕西华府、亿城堂庭、苏州等项目加快销售与推盘,将有效提升业绩。 公司积极应对市场变化,灵活调整销售策略,加快周转,加大二三线城市拓展并快速复制一线城市品牌,未来3年公司业绩高增长可期。11-12年EPS0.52元、0.70元,RNAV9.0元,投资价值严重低估。6个月合理目标价6元,再次推荐。 风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。

上半年收入、利润大幅下降在预期之中,维持对全年业绩增长25%的判断。实现营业收入15.5亿元,同比减少55%;归母净利润3.1亿元,同比减少65%;EPS0.24元,同比下降68%,ROE2.93%,同比下降6.12个百分点。收入和利润大幅下降的主因是去年同期转让望京地块实现一级开发收入20.95亿元,此后公司一级开发项目基本完结,主业集中于二级开发。上半年房地产二级销售收入13.4亿元,同比增长11%,因竣工集中于下半年。11年公司计划竣工100万平米,上半年仅竣工18万平米,其余在下半年竣工,可确认的结算收入将大幅增加,业绩将集中于下半年体现。 一方面,尚余预收款115亿元,较年初增加40亿元,锁定全年业绩有余。另一方面,房地产销售毛利率持续助力业绩增长。上半年房地产毛利率58.7%,同比提升12.3个百分点,建面540万平米的京内项目将释放大量盈利,支撑公司业绩持续高增长。 我们预计公司11年房地产销售140亿元,同比略增长,考虑到其他收入应接近年初160亿元的销售目标。上半年实现销售面积38万平米,销售金额49亿元,同比均增长53%,销售回款54亿元,同比增长101%。今年公司一直采取更加灵活的销售策略,以加速资金回笼,下半年公司推盘100万平,货量约150亿元,全年有望实现销售金额140亿元。 资源储备充足,积极稳妥拓展后续项目。上半年在北京、苏州、福州和廊坊等地新增4个项目,建面103.8万平米(全年计划新增200万方)。目前储备建面增加至1450万平米,可满足公司5年年增长30%之需,其中京内约540万平米,占比为37%。 11年计划新开工381万平米,上半年实际新开工70万平米,新开工集中于下半年。 高杠杆运作,财务风险可控。资产负债率为77%,较年初略升,扣除预收账款后的负债率分别为53%,较年初下降。净负债率攀升至117%,较年初上升了41个百分点。 货币资金78亿元,低于短期借款和一年内到期长期借款的总和112亿元,缺口为34亿元,我们认为这只是暂时性的,因为销售回款集中在下半年,届时缺口将消除。 融资能力强,多元化融资缓解资金压力。公司积极参与保障房建设,将率先享受低成本融资便利,拟发行43亿元中期票据及50亿元私募债缓解资金压力。鉴于公司经营和信用评级处行业领先地位,信托融资利率为7%-10%,远低于行业15%的水平。 公司凭借“高杠杆运作+良好的政府关系+准确把握市场节奏”,高速低成本扩张取得了持续成功,有望复制万科、保利的发展之路,并持续受益于保障房建设融资。 我们持续坚定看好公司短中长期的发展。维持11-13年EPS1.12元、1.46元、1.97元,RNAV15.4元的判断(摊薄),目前股价7.6折交易,价值依然低估,6-12个月目标价15元,维持“推荐”评级。

公司公布11年7月销售数据。7月实现签约面积46.7万平米,签约金额50.6亿元,同比增4.8%和37.9%,环比降52%和55%。新增项目1个。 投资要点:7月公司销售面积和销售金额同比稳步增长,环比回落。7月公司实现销售面积46.7万平米,同比增4.8%,环比降52%;销售金额50.6亿元,同比增37.9%,环比降55%。7月销售均价10840元/平米,同比涨31.6%,环比降7%。由于公司6月销售破百亿创新高,7月销售环比回落,但仍处于同比稳步增长的状态。 1-7月公司累计销售面积387.6万平米,同比增24%;累计销售金额445.2亿元,同比增75%,销售增速远远高于全国水平。1-7月销售均价11487元/平米,同比涨41%。销售面积的增加和销售均价的大幅提升,使得销售金额同比大幅增75%,毛利率持续走高,业绩持续提升无忧。 7月公司新增项目1个,位于大连,新增规划建面31万平米,土地款13.3亿元,楼面地价4290元/平米。1-7月新增规划建筑面积493万平米,土地款116.7亿元,平均楼面地价2358元/平米,拿地成本低于2010年14%,成本低廉,储备充足,继续保持低成本高毛利的竞争优势。上半年,在持续调控下全国住宅土地市场持续降温,溢价率及楼面地价持续下降,成交面积增速远低于计划供应增速,下半年全国主要城市推地压力陡增。随着平均楼面地价的下行,公司快速销售所得的回款为下半年加速拿地做好了准备,逆市拿地摊薄成本,将为公司未来业绩增长打下坚实的基础。 尽管限购等调控政策尚未放松,但公司快速开发快速销售、以销定价的策略为公司在目前深度调控的状态下赢得了较好的销售业绩。而且高杠杆的利用使公司货量充足,在市场回暖时公司销售将取得快速的增长。我们判断公司11年全年销售金额有望超过840亿元,同比增长24%,业绩仍将遥遥领先于行业(我们预计11年行业增速在0%以上),是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV12.6元,当前股价RNAV9折交易,未来6个月合理价格为16.2元,再次推荐。 风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。

投资要点: 11年上半年ROE6.44%,EPS0.27元。营业收入、归属上市公司股东净利润199.9亿元和29.8亿元,同比增长19.2%、5.9%。由于第一季度结算资源主要集中在上海、广州、深圳等城市,上半年公司综合毛利率45%,远高于去年同期的39%。净利率14.9%,由于销售规模同比大幅增长,与此相关的费用的绝对规模增加导致净利率同比下降1.9%。同时销售规模的扩大使销售费用和管理费用增加,三项费用率由去年同期的8.5%上升至10.1%,但总体说来在行业内处于较低水平。 销售业绩同比高增长,市场占有率稳步提升。上半年公司实现销售面积、销售金额565.5万平米、656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%。全国市场占有率2.67%,比10年末的2.06%高出0.61个百分点。上半年实现结算面积、结算收入138.3万平米、191.7亿元,同比分别下降8.1%和上升16.5%。由于竣工在全年分布不均,随着四季度项目陆续竣工并转入结算,预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。 预收款项1071亿元,比10年底增加了327亿元,增幅达43.9%;且合并报表范围内共有1022万平米合计约1187亿元已售尚未结算的资源,11年业绩锁定无忧。 快速开发,稳步扩张,开发资源充足。上半年共实现开工面积759万平米,完成11年计划的57%。新增项目22个/权益建面423万平米,平均楼面地价2823元/平米;参与城市更新改造类项目4个/权益建面161万平米,平均楼面综合改造成本和地价约1729元/平米。新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市,截至目前累计进入城市数量已达50个,进一步巩固和强化了战略纵深优势,未来发展空间广阔。随着政策调控深入,行业土地市场降温,下半年可能会出现较好的拿地机会,公司会在谨慎投资的原则下灵活把握。 在行业资金紧张的状态下公司较强的资金实力优势尽显,经营安全稳定性高。货币资金408亿元,比10年底增加了7.8%;短期借款及一年内到期非流动负债230亿元,无短期偿债压力,资金状况良好;资产负债率78%、扣除预收账款后的负债率由10年底的40%下降至37%、净负债率由去年同期的41%下降至21%,远低于行业水平,偿债压力小,资金实力强。 公司坚持定位发展刚需普通住宅中小户型,我们认为未来三四线城市限购对公司的影响有限。合理定价快速销售策略也为公司赢得了持续获得廉价优质资源保持高增长优势的机会。预计公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,对应PE分别为9/7/5倍。RNAV10.2元,目前股价近8折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被严重低估,再次推荐。

公司8月9日公布了11年中报。 投资要点: 净利润增四成,业绩超出市场预期。实现营业收入81亿元,同比增长16%,EPS0.86元,同比增长41%,ROE7.77%,同比提高1.52个百分点。净利润增幅显著高于收入,主要原因是本期结转了北京公园1872、深圳曦城四期等高毛利率项目,结算均价高达1.62万元/平米,较去年同期上涨13%,毛利率由去年同期的42.8%提升至50.4%,印证了我们在年报点评中的判断。尚余119亿元预收款锁定11年业绩。 实现认购金额120亿元,销售超预期。上半年实现销售面积41万平米,签约销售金额68亿元,同比分别增长45%和62%;实现认购面积61万平米,认购金额120亿元,认购均价达1.97万元/平米。公司采取了更灵活的销售策略,合理定价,深圳招商观园、深圳雍景湾等“实降盘”受到了市场的热捧。签约销售金额大幅低于认购金额的主要原因是,公司6月份集中推盘,认购金额高达约50亿元,但受制于签约速度放缓,多数未能在报告期内完成签约。我们认为这种情况只是暂时,全年的签售金额与认购金额不会有太大差异,达成全年销售目标可期,甚至超额完成。 新开工进度超预期。公司将“加快项目开发进度、提升周转率”作为核心管理目标之一,采取一系列针对性的策略措施,上半年项目进度明显提升。公司计划2011年全年新开工277万平米,上半年实际新开工207万平米,完成了全年计划的75%。 财务稳健,低杠杆运作,资源拓展后劲足。资产负债率为65%,扣除预收账款后的负债率为47%,均与年初持平;净负债率30%较年初上升16个百分点,但仍处于较低水平。货币资金90亿元,短期借款及一年内到期借款共49亿元,无短期偿债压力。融资能力强,资金成本低。依托集团持续获取低成本的外币借款;保持最佳信用评级持续获取银行最优惠利率;信托融资成本仅9%,远低于行业15%的平均水平。 三费比率仅为2.9%,同比下降0.3个百分点,费用控制水平业内一流。 集团将加大对公司的支持,预计下半年会有重大突破。1、根据工程进度,我们认为蛇口海上世界综合体项目中的住宅部分下半年可能会以现金收购的方式注入公司,建面约30万平米,体量极为可观且获利空间巨大。2、年初集团提出要发挥产业协同发展的优势,与上市公司在发展新项目方面协同作战,预计下半年会在若干二三线城市取得突破。 正如我们此前的判断,公司发展在加速,从总是低于市场预期向不断超出市场预期转变——业绩超预期、销售超预期、新开工进度超预期、集团对上市公司的支持超预期。我们相信,随着市场看法的改变,公司股价相对于RNAV的折价程度将下降,估值水平将得到提升。11-13年EPS1.52、1.98和2.51元,RNAV33元,再次“强烈推荐”。

我们预计公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,对应PE分别为9/7/5倍。 RNAV10.2元,目前股价近8折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被严重低估,再次推荐。

6月公司销售金额创月度历年新高,突破百亿元,远超市场预期,业绩靓丽,印证了我们此前提出的“高杆杠运高增长可期”的判断。6月公司实现销售面积97.6万平米,同比增42%,环比增58%;销售金额113.5亿元,同比增79%,环比增53%。 6月销售均价11634元/平米,同比涨26%,环比降3%。灵活的销售策略在全国主要城市普遍限购的环境下存货周转顺利并取得单月破百亿的优异业绩,再次证明龙头实力企业在调控中“强者恒强,竞争力持续集中”的格局。 1-6月公司累计销售面积340.9万平米,同比增28%;累计销售金额394.6亿元,同比增81%,销售增速远远高于全国水平。1-6月销售均价11575元/平米,同比涨42%。销售金额同比大幅增81%,除了销售面积的增加,也得益于销售均价的大幅提升,毛利率将持续走高,已扭转2010年结算毛利下降的格局,业绩持续提升无忧。 6月公司新增项目2个,分别位于成都和郑州,新增规划建面75万平米,土地款8.3亿元,楼面地价1113元/平米。1-6月新增规划建筑面积464万平米,土地款103.4亿元,平均楼面地价2229元/平米,拿地成本低于2010年27%,成本低廉,储备充足,继续保持低成本高毛利的竞争优势。上半年,在持续调控下全国住宅土地市场持续降温,溢价率及楼面地价持续下降,成交面积增速(130个城市实际同比增速5%)远低于计划供应增速(130个城市计划增速73%),下半年全国主要城市推地压力陡增。在大多数企业资金吃紧和地价3季度仍将下行的背景下,上半年公司快速销售回款为下半年加速拿地做好了准备,是公司逆市拿地摊薄成本的最佳时机,将为公司更长远的业绩增长打下坚实的基础。(有关对土地市场的分析详见我们6月份的土地报告)。 公司快速开发快速销售、以销定价的策略为公司在市场深度调控的状态下赢得了十分靓丽的销售成绩。我们判断公司11年全年销售金额有望超过840亿元,同比增长24%,业绩仍将遥遥领先于行业(我们预计11年行业增速在0%以上),是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV12.6元,当前股价RNAV9折交易,未来6个月合理价格为16.2元,再次推荐。

投资要点: 6月销售业绩创同比新高,销售面积和销售金额大幅上涨,同比环比上升幅度均超过30%。6月实现销售面积112.8万平米,销售金额132.3亿元,同比增长31.6%和50.9%,环比上升39.3%和46.8%。销售金额同比环比均大幅增加归功于销售面积大幅上涨的同时销售均价稳中有升。销售均价1.173万元,同比涨14.6%,环比涨5.4%。 1-6月累计销售面积和销售金额同比大幅增长,业绩靓丽,遥遥领先行业,龙头实力无人能撼。1-6月累计实现销售面积565.4万平米,同比增长76.6%;累计实现销售金额656.5亿元,同比增长78.6%。1-6月累计销售金额是去年全年的60.7%,预计下半年销售业绩会更好,持续高增长可期。1-6月销售均价1.161万元,一改从今年2月以来销售均价同比下滑的趋势,同比上涨1.1%。 6月新增项目5个,分布于广州、太原、晋中、青岛和深圳,其中深圳项目为旧改项目,共获取权益建面109.1万平米,楼面地价2089元,成本低廉。1-6月新增项目27个,权益建面634.3万平米,楼面地价2456元,11年拿地成本低于10年9.4%,调控中继续保持低成本,高毛利率的竞争优势。上半年全国主要城市推地量占比少,下半年推地量将大幅上升,公司保持快速销售为下半年住宅集中上市,房价调整,土地大量上市做好了大量购入优质价廉的土地做好了准备。公司仍然维持低成本扩张高周转销售的竞争优势。 公司在行业调整中一直处于强者恒强的地位,市场份额、资源扩张能力不断提升,合理定价快速销售也为公司赢得了持续获得廉价优质资源保持高增长优势的机会。参与保障房建设有望获得融资机会。一旦本轮行业调控效果显现,政策适度放松,公司的业绩将会有更好的表现。 我们预计公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,RNAV10.2元,目前股价8.5折交易,维持未来6个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被严重低估,再次推荐。 风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。

在全国主要城市普遍实施限购政策的环境下,1-5月全国商品房销售面积、销售金额增速分别为9.1%和18.1%。而公司销售业绩远超市场,创近年新高,1-5月公司销售面积243.3万平米,同比增23%,销售金额281.05亿元,同比增82.4%,销售增速远远高于全国水平,彰显了公司强者恒强的龙头实力。1-5月销售均价11552元/平米,同比涨48%,毛利率持续走高,得益于过去两年公司在一二线城市地价加速拓展。 1-5月新增项目12个,新增规划建筑面积388.9万平米,平均楼面地价2445元/平米,拿地成本低于10年全年的拿地成本3055元/平米20%,成本低廉,储备充足。3季度,将是公司逆市拿地摊薄成本的最佳时机,将为公司未来三年业绩高增长打下坚实的基础。1-5月公司新增项目主要位于青岛、成都、德阳、上海、慈溪、合肥、通化等城市。土地款95.1亿元,平均楼面地价2445元/平米,拿地成本低于10年全年的拿地成本3055元/平米20%。行业调控使今年以来全国土地市场持续降温,溢价及楼面地价持续下降。我们预计3季度,随着全国主要城市土地大量上市,大多数企业资金吃紧,平均楼面地价仍有下行的可能,将是公司逆市拿地摊薄成本的最佳时机,将为公司未来三年业绩高增长打下坚实的基础。 高杠杆运作,库存充足,楼市调控一旦效果明显,可售资源多,高增长可期。公司保持一贯的高负债经营,一季度资产负债率81%,较10年末上升2个百分点;扣除预收账款后的负债率45%;净负债率由10年末的123%上升至162%。虽然负债水平较高,但公司今年来仍保持快速销售策略,资金回笼理想,无短期财务风险。一旦行业调整结束,高杠杆经营带来的高库存使公司可售资源十分丰富,将为公司带来更为靓丽的销售业绩,公司保持3-5年的高增长仍可期,预计6月份公司的销售金额有望创单月新高。 尽管市场仍处于调控之中,主要城市的限购政策尚未放松,但公司快速开发与销售、以销定价的策略为公司在目前深度调控的状态下赢得了优秀的销售业绩和现金流,为接下来逢低吸纳优质土地资源奠定了基础。此外,高杠杆使公司货量充足,市场一旦回暖公司的销售业绩将取得快速的增长。11年销售业绩超远行业几无悬念,公司是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元,RNAV16.2元,当前股价RNAV6.5折交易,价值被严重低估,未来6-12月合理价格为16.2元,再次推荐。 风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。

公司在前海周边蛇口区域丰厚的项目储备,且控股股东招商局集团在前海及其周边拥有巨量土地储备,“基本法”通过并实施将提速上述项目开发及集团资产的注入,是公司短中长期价值提升的重大催化因素。 若《前海合作区条例》通过,合作区的相关事务的推进将有法可依,其开发将提速。 受益于“制度红利”,前海投资价值凸现。1、“前海合作区”作为国家金融创新和对外开放的试验示范窗口,被视为中国的“曼哈顿”。前海合作区将以生产性服务业为重点,创新发展金融、现代物流、信息服务、科技服务等;承担现代服务业体制机制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作先导区、珠三角地区产业升级引领区的功能,建设粤港现代服务业创新合作示范区。2、先行先试,打造最优的经商环境。前海合作区将建立与国际通行规则接轨的商事登记制度;……;落户企业享有免征或减征营业税、减征企业所得税等;将率先落实《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》中有关先行先试的内容。 “基本法”明确土地开发利用主要采取租赁、合作等形式,严格控制土地转让,极大利好已在前海及其周边直接或间接拥有开发用地的招商局集团及招商地产。招商局集团在前海保税港区等拥有工业用地390万平米,占前海开发用地的21%,据了解招商局上述用地将根据前海规划建成商业、写字楼及住宅,招商局是除深圳市政府以外的前海最大的地王。 招商局曾对公司承诺,集团具有开发价值的用地将以合理价格给上市公司开发,避免同业竞争。“基本法”将确立前海的开发价值,未来上市公司分享集团前海用地的开发机会无悬念。此外,集团在前海腹地海上世界、太子湾等地(不考虑蛇口旧改及工业厂房用地)拥有建面174万平米综合用地,均将在近年择机以合理价格给上市公司开发。公司在蛇口也拥有综合用地建面44万平米及持有物业70.3万平米。在深圳市区开发用地日益耗竭的背景下,背靠股东的招商地产将极大地受益于前海合作区的开发建设。 公司年初一系列的管理架构、人事及发展战略的调整,经营从注重利润最大化向效益最大化转变。从抓工程进度到抓销售速度,使公司发展进入新纪元,深圳雍华府、北京1872及珑原等决定全年销售业绩的超过100亿元的三大楼盘顺利获得预售许可并火爆销售,上半年完成全年200亿元的销售目标的一半已无悬念,更多的超预期还将出现。11-13年EPS1.52、1.98和2.51元,RNAV33元,再次“强烈推荐”。

拓展与开发资金无忧,成本可控。我们依然维持4月28日《风物长宜放眼量》报告中提出的,11年通过销售回款以及贷款等渠道可解决11年公司开发发展的资金需求,公司的发展资金来源和资金成本控制无忧的判断。 提高既定产品线的复制能力和运作能力,加大二三线城市拓展并快速复制一线城市品牌。经济高增长消费力强的二三线城市土地开发价值、资金周转效率并不比一线城市低,还可避免因一线城市项目储备占用大量资金带来的财务负担。公司今年的拓展战略在原有的以环渤海经济圈为主要开发区域新增对经济实力强、市场空间大的二三线城市的发展。有计划进入太原、廊坊等城市。同时计划在二三线城市快速复制针对实惠高端的首改和再改产品一线城市成功的产品线和品牌,如“华府”和“新天地”等品牌。公司已在苏州,并计划在唐山快速复制“华府”等系列产品,维持产品的高溢价高利润水平。 11年公司一举扭转个别城市单盘上市到多个城市多盘上市格局,公司的盈利能力、抵御调控的抗风险能力迅速提升。我们预计西山公馆预售证将在近期获取,西山公馆的预售将拉开公司200万平米低廉资源业绩释放序幕。经过公司几年不余遗力的努力,趁调控之机,在多个城市拿下多个质优价廉的开发资源。11公司在4个城市推出7个项目共70亿元的货量,一改过往的单盘销售到多盘上市的格局,风险抵御能力和盈利能力迅速提升。我们预计11年竣工的西山公馆即将获取预售许可,随后,燕西华府、天津、秦皇岛、苏州等地的项目也将进入预售。 从公司11-12年的开发、竣工量的高速增长的计划来看,公司的开发资源将在3-5年内集中释放业绩,未来3-5年业绩高增长可期。当前公司未结算资源建面230万平米,平均楼面地价2500元,除11年结算的苏州新天地3期外其余售价全部在1.5万元以上,开发资源质优价廉不愿而喻。若土地市场出现较好的机会,今年公司还准备大幅增加储备。若顺利公司将在具有一线城市消费力的唐山获取800亩住宅用地。 上述资源足够公司开发5年,业绩年复合增长30-50%可期。公司11、12年计划开工95万平米和65万平米,11、12年计划竣工22万平米和58万平米,为公司近年高增长奠定了基础。 再次推荐。维持公司11-13年EPS0.80、1.17和1.46元的判断,RNAV由10.25提升至10.87元。股价RNAV5.15折交易,投资价值严重低估。 风险提示:公司项目开发销售低于预期,调控力度和时间超预期,市场低迷超预期。