投资要点: 2013年5月公司实现销售面积122.6万平方米,销售金额141.6亿元,同比分别上升19.6%和32.1%,环比分别上升10.7%和14.4%,销售均价为11550元,同比上升10%,环比上升3%。5月新增项目储备8个,土地权益面积共计126.7万平米,共需支付地价款36.43亿。 5月销售金额为141.6亿,同比上升32.1%,环比上升14.4%,但认购额与4月基本持平,去化速度有所下降,销售情形略显疲软,但近2周已逐渐回升。 5月销售面积和金额分别为122.6万方和141.6亿,同比分别上升19.6%和32.1%,环比分别上升10.7%和14.4%。虽然签约额环比上升14.4%,达到142亿,但实际认购额约为120亿左右,与4月大致相当,同比增幅有所回落。公司5月销售略显疲软,主要表现在:1)公司5月实际推盘量为110万方左右,与4月的105万方基本相当,低于月初预计的130万方;2)新盘认购率也由此前60%左右的水平回落至55%左右。但值得注意的是,实际公司销售最弱的是5月第2周,最近两周销售情况已经开始重新回升,表现出逐渐向好的趋势。 5月万科销售均价为11550元,同比上升10%,环比上升3%,目前销售均价与一季度基本持平,若剔除结构性因素,实际的销售价格仍处于平稳微涨态势。 6月推盘量将回升,维持13年销售额1750亿的预测。虽然5月销售略低于预期,但近2周回升趋势比较明显,市场仍处于平稳向好局面。预计公司6月推盘量将增加至130万方,销售额可达150亿左右。由于目前销售形势仍然平稳,预计公司全年推盘量约1600万方,维持全年销售额1750亿的预测。 5月权益地价款36.43亿,占销售额比例有所回落,主要因地价上涨过快,价格合理的拿地机会变少,但挖掘优质地块的积极性并未下降。万科5月共新增项目储备8个,权益建筑面积共126.7万方,总权益地价款36.43亿,占销售额比例由前月的53%回落至26%,与3月基本相当。由于13年以来土地市场价格上升较快、竞争激烈,价格合理的拿地机会不再多见,公司的拿地力度也就相应有所放缓,但挖掘优质地块的积极性并未下降。 销售形势稳定,13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。 调控格局下行业集中度提升趋势更为明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右,销售额可达1750亿,同比增长24%,预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

投资要点: 2013年4月公司实现销售面积110.7万平方米,销售金额123.8亿元,同比分别上升44.3%和66.4%,环比分别下降13.0%和18.6%,销售均价为11183元,同比上升15%,环比下降6%。4月新增项目储备11个,土地权益面积共计330.4万平米,共需支付地价款65.62亿。 4月销售金额为123.8亿,同比上升66.4%,环比下降18.6%,主要因3月加推较多后4月推盘量有所下降,但目前去化率保持稳定,销售形势稳定。4月销售面积和金额分别为110.7万方和123.8亿,同比分别上升44.3%和66.4%,增幅较3月扩大28.6和34.5个百分点,环比分别下降13.O%和18.6%。同比增速大幅提高主要是去年同期因推盘不足基数较低,而环比下降则是由于3月市场较好,公司实际推盘量比计划多出30亿左右,导致4月可推资源相对有限。公司4月推盘量实际推盘量从3月的130万方降至105万方左右,与计划基本相符,而新盘认购率仍然维持在60%左右,销售态势良好。4月公司销售均价为11183元,同比上升15%,环比下降6%,环比下降主要因4月除长珠三角及环渤海以外区域占比销量占比较高,但15%同比涨幅基本反映了今年以来的价格变化。目前销售价格整体仍在小幅上涨之中。 5月推盘量将回升,维持13年销售额1750亿的预测。继4月适当休整之后,预计5月计划推盘量将回升至130万方左右,销售额将在150亿左右,6月还将有小幅上升。目前国五条落地后政策预期渐趋稳定,市场供需逐渐恢复,预计全年推盘量约1600万方,维持全年销售额1750亿的预测。 4月权益地价款65.62亿,占销售额比例明显上升,公司拿地依然积极。万科4月共新增项目储备11个,权益建筑面积共330.4万方,总权益地价款65.62亿,占销售额比例由前月的21%上升至53%,较前期明显上升,公司积极挖掘优质地块的态度未变。 销售形势稳定,13年货量充分,龙头开发商优势突出,维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确,龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右,销售额可达1750亿,同比增长24%,预计2013年和2014年,公司每股EPS分别为1.40元和1.68元公司RNAV为14元,目前股价对应PE分别为8X、7X,P/RNAV为72%,维持“买入”评级。

业绩略低于预期,主要因降价项目参与结算导致利润率下滑。金科公布一季报,公司2013年一季度实现收入31.7亿元,实现净利润3.75亿元,同比分别上升56.5%、16.4%,每股收益为0.32元,略低于我们预测的0.4元。收入增长速度明显快于利润增长速度,主要是由于长三角及北京地区的降价项目陆续参与结算,导致毛利率下降。13年一季度公司毛利率为34.3%,较12年全年下降1.6个百分点,较去年同期下降了5.6个百分点,净利率也较去年同期下降了4.1个百分点。由于降价项目仍在陆续进入结算周期,预计今年毛利率和净利率仍将小幅下降至31%、10.4%左右。 一季度销售额和销售单价平稳增长,二季度推盘增加,维持13年销售额240亿,其中房地产销售额230亿的预测。公司一季度签约销售额37亿,同比增长64%,销售单价7300元,同比上升了19%。目前三四线市场销售相对稳定,受国五条影响波动较小,预计今年销量和价格均将保持平稳增长态势。随着公司12年获取的大量土地进入销售阶段,预计公司13年新推盘量可达250亿,其中二季度可达70-80亿(一季度约为30亿),产品结构也将有所改善。维持对13年销售额240亿的预测,其中房地产销售额230亿。 保持积极扩张,杠杆率有所提升,负债结构优化。继12年大举拿地863万方以后,公司一季度在重庆长寿区拿地88.88万方,地价款11.56亿,楼面地价1300元。由于扩张积极,公司继续采用高杠杆策略,净负债率由12年末的126%提高到130%,在行业中相对偏高。但要注意到,公司一季度偿还12亿利率为13.8%的信托借款,同时新获取信托借款共计20.5亿元,借款期限均为2年,平均融资成本为11%,以长期低息资金替代了短期高息资金,长短期负债比从12年末的0.92上升至1.26,负债结构得以优化。 业绩锁定度高,销售快速增长,维持买入评级。公司目前有预收账款184亿,为我们预计的13年结算收入的117%。维持对公司13年销售额240亿和13、14年EPS1.41、1.70元的预测,分别对应9X、7XPE,维持“买入”评级。

长三角再落一子,条件优厚,公司项目获取能力凸显。华夏幸福新增嘉善合作开发项目,项目委托区域总面积约为12平方公里,项目计划用8-10年时间完成开发,委托服务期限为18年。与此前项目类似,嘉善项目的收益方式主要分为2部分,其中第一部分收益较此前项目有所提高:1)土地整理和基础设施建设按总投资成本加成15%支付土地整理费和建设费(此前各项目均按10%加成);2)按委托区域内当年入区项目新增固定资产投资额的45%支付产业发展服务费。我们认为,公司在经济发达的长三角地区,以相对优厚的条件获取区域开发项目,体现了公司项目获取方面的强大竞争优势。 未来上海外溢需求和本地内生需求须并重,全面验证产业新城模式能力。未来这一区域的需求将包含上海外溢需求和本地内生需求两部分,这也将能全面验证公司的产业新城能力:1)能否通过区域规划、合理定价和配套设施建设,在临港新城、奉贤、昆山等众多区域的竞争中吸引更多的上海外溢需求;2)能否通过产业园区发展提升当地经济,吸引更多的就业人口,培育内生的本地需求,并逐步提升房价。我们认为:1)价格便宜,有利吸引上海外溢需求。 项目位于嘉善县南部,紧邻嘉善高铁及沪昆高速,紧邻上海行政边界,距上海松江新城约40公里,距上海市中心约70-80公里。目前嘉善项目周边房价约在7000元左右,其他类似的可承接上海外溢需求的地区,如上海临港新城、上海奉贤区和苏州昆山市等,房价都在10000元左右,而距项目最近的上海主要住宅区松江新城的房价约在16000元左右。整体来看,目前嘉善的房价相对便宜,在吸引上海外溢需求方面具有竞争优势。2)期待产业发展带动本地需求内生增长。由于长三角地区城市群经济发展相对均衡,嘉善距上海也嫌稍远,更长期来看,上海外溢需求恐有瓶颈,本地需求培育至关重要。目前嘉善经济发展要弱于周边其他市县,11年嘉善县人均GDP为8.4万,而昆山市却为14.7万,发展当地经济和培育区域价值,也符合城镇化政策导向和地方政府发展经济的诉求。华夏幸福统筹、灵活、市场化的园区运作模式,能更好地提升当地的投资效率、吸引企业和就业人口,进而培育本地的房地产市场需求。 嘉善项目凸显公司项目获取能力,产业新城能力有望带动区域未来需求及价值提升,维持买入评级。嘉善项目紧邻上海,条件优厚,公司项目获取能力凸显。而公司产业新城的成功经验和卓越能力,能更好地吸引上海外溢需求、培育本地需求,提升区域价值。预计嘉善项目商住开发用地面积为3-4平方公里,总货量在500万方以上,有望从14年进入销售、15年贡献逐步业绩。维持13、14年2.65元和3.41元的盈利预测,目前PE分别为10X、8X,维持买入评级。

业绩增速符合预期,利润率下降较多与结算结构中低毛利项目占比较大有关,预计全年利润率将在31%左右。金地公布一季报,公司2013年一季度实现收入42.5亿元,实现净利润1.87亿元,同比分别上升143.9%、19.7%,每股收益为0.04元,与我们一季报前瞻中的预测一致。收入增长速度明显快于利润增长速度,主要是由于长三角及北京地区的降价项目陆续参与结算,导致毛利率下降。一季度公司毛利率为26.4%,分别较12年全年和12年一季度下降和5.6和13.6个百分点,净利率为4.4%,分别较12年全年和12年一季度下降和5.9和4.6个百分点。利润率下降较多,主要由于本期结算项目中,低毛利项目占比相对较大。预计全年随着结算项目结构逐渐均匀,毛利率将回升至31%左右,但仍未超过12年32%的水平。 12年重塑运管体系,13年周转提速+结构改善,有望迎来销售拐点,维持410亿销售预测。1)一季度销售顺利,已完成我们预计的销售额的21%。公司一季度签约销售面积65.4万方,销售额86.4亿,同比分别增长56.8%和88.2%,销售单价13211元,同比增长20%,销售率维持在较好水平。2)拿地大幅增加,周转提速+结构改善使公司有望在今年出现销售拐点,维持410亿销售预测。公司前期勾地项目进入签约阶段,一季度新增权益土地储备181万方,权益地价款69亿,已超过去年全年水平,未来还有80亿左右权益土地开支计划。 由于大部分项目已提前进行规划,周转速度可以加快,去年下半年及今年上半年所获取项目均有望在年内推出,且新推项目的中小户型占比将提升至80%。 预计公司13年推盘量为400亿,其中二季度约为120亿,较一季度40亿左右的推盘量明显增加,目前正逐月增加。预计13年销售额410亿。3)由于拿地开工积极,负债水平有所提升。公司一季度净负债率由12年末的43%上升至57%,现金覆盖短期债务的倍数也有所下降,但在历史上仍处于平均水平附近。 近期拿地大幅增加,推盘弹性充分,公司有望在13、14年分别迎来销售拐点和业绩拐点,维持增持评级。公司近期拿地大幅增加,由于周转提速、结构改善,公司推盘弹性充分,有望在13年出现销售拐点、14年出现业绩拐点。 维持对公司13年销售额410亿和13、14年EPS0.78、0.91元的预测,分别对应9X、8XPE,维持“增持”评级。

年报业绩低于预期,主要因前期降价项目进入逐渐参与结算及芜湖项目计提了减值准备。苏宁环球今日公布12年年报及13年一季报,2012年公司实现营业收入44.1亿元,净利润为8.6亿元,同比上升20.2%、9.7%,基本每股收益0.42元,低于我们预测的0.51元。2013年1季度营业收入16.2亿元,净利润为2.8亿元,同比上升90.2%、28.7%,基本每股收益0.14元,与我们预测的0.12元基本一致。年报业绩低于预期的主要原因是:1)结算进度略慢于预期;2)11、12年的降价项目逐渐参与结算,导致毛利率下降了3.6个百分点;3)芜湖项目计提了1906万减值准备。 12年销售翻倍,公司13年货量充分,江北供给较12年增加50%左右,我们认为公司13年100亿的销售计划完成概率较大,同比增长50%,一季度销售额已超过20亿。公司12年销售面积88.7万平方米,同比增长165.6%;销售额66.4亿元,同比增长124.5%,销售均价7486元,较11年8860元的销售均价下降了15.5%,一方面是由于江北的天润城及威尼斯水城价格在12年上半年有所下降,但目前已恢复至8000以上;另一方面是由于芜湖、宜兴等地的楼盘在12年入市,价格偏低。公司13年计划推盘量为151亿,其中约有100亿在江北市场,较12年增加50%左右,加上80亿存货,公司13年可售量计划为232亿。由于公司货量充分,我们认为公司100亿销售额计划完成概率较大,同比增长50%。若市场环境稳定、上海长风项目销售顺利,则销售额有望超计划完成。公司一季度签约销售额已超过20亿,占公司计划销售额的20%。 收缩投资降低负债,公司资金状况明显趋好。公司11、12年均未新增二级土地储备,12年在销售回款增长107.6%的情况下,经营性现金流出仅增加13.3%,实现了20.6亿的经营性现金净流入。目前,公司净负债率已从高点时99%下降至66%,资金状况明显趋好。 资源富裕型公司,看好公司长期资源价值和近期变现盈利能力,13年销售有望超百亿,增速达50%,维持增持评级。苏宁环球是典型的资源富裕型公司,而随着目前房地产市场的回暖,资源的变现能力和盈利能力都将逐步增强,预计13年公司销售额将超100亿,增幅达50%。由于前期降价影响,适度下调公司13年盈利预测至0.53元(原预测为0.61元),预计14年EPS为0.69元,对应13、14年PE分别为11X、9X。目前账面预收款为59.2亿,已全部覆盖我们预测的13年的结算收入。由于上海长风项目毛利在50%左右,且已是准现房,如销售进度顺利,则业绩有望超预期。维持增持评级。

转让资产为瑞嘉相对优质成熟物业,评估增值率不高,但考虑港股发行兑价均存在一定的折让,我们认为整体兑付合理。此次转让的资产,为招商全资子公司瑞嘉下属公司的部分项目,累计未售面积为154万平米,对应的净资产规模为9亿元,约占招商2012年底净资产的3.6%,占项目储备的15%左右。 项目评估价值合计为21.9亿,相当于2.4X净资产。考虑到获取项目中如广州金山谷,佛山依云水岸和上城等项目均为2007年前获取的项目,我们认为,项目的实际评估价值应高于该水平,约在4X净资产左右,加上27.7亿的股东借款,重估净资产值为57.7亿,较49.6亿元折价15%,我们认为,该定价相对于港股目前主流公司的折价水平并不低,因此,定价基本合理。 方案选择将视乎于东力港股股价走势。东力此次公布的方案中,有两个备选的方案:东力按照1.61元的折股价将嘉瑞发行永久存续可换股证券或者东力向股东配售融资,方案选择将视乎于未来东力股价的走势,若股价好于1.61元,则实行配售。未来香港投资者对于东力平台未来的前景的判断将绝对其是否给予一定溢价和最终方案选择。 资产注入完成,有助于为公司港股融资再迈一步。就东力的资产注入速度而言,已经显著超越了此前市场的预期。从去年4月收购东力到此次注入方案公布仅1年左右的时间,显示了招商对于东力港股平台的重视程度和未来发展的愿景。东力资产注入完成之后,未来将利用港股低成本的融资方式加大发展力度,对于招商中长期的发展利好,维持招商2013年-2014年2.59元、3.52元的业绩预测,对应市盈率10X、7.7X,公司业绩锁定度较高,且年复合增速35%,是四大龙头中的成长股,维持增持评级。

保利今日公布2013年一季报,公司一季度实现营业收入74.4亿元、净利润7.4亿元,同比分别增长51.2%、35.6%,基本每股收益0.10元,与我们一季报前瞻中预测的0.13元基本一致。 财务费用率高于去年同期主要因竣工结算滞后导致利息费用化比例较高,进而导致净利率下降幅度高于毛利率,全年利润率将相对稳定。公司一季度毛利率为35.6%,较12年全年36.2%的毛利率下降0.6个百分点;净利率9.9%,较去年同期下降1.0个百分点。净利率下降幅度高于毛利率降幅,主要原因是由于部分已竣工项目结算滞后,利息费用化比例偏高有关。但随着这部分项目结算完毕,未来利息资本化比率及财务费用率都将回归正常,预计全年毛利率、净利率将大体稳定在36%、12%左右。 一季度签约销售额同比增长107%,在重点上市公司中处于较高水平,公司13年货量充分,维持全年销售额1300亿的预测。公司一季度签约销售面积285.2万方,同比增长98.2%,签约销售额307.6亿,同比增长107%,已完成我们预计的全年1300亿销售额的23.6%,在上市公司中处于较高水平,龙头优势突出。公司12、13年开工量分别为1410万方和1600万方,13年货量充分,维持对13年销售额1300亿的预测,同比增长28%。 拿地整体较为积极,地价控制得力。保利一季度继续积极补充土地储备,共新增权益建筑面积351万方,总权益地价款98.7亿,占销售额的32%,整体仍较为积极,对合肥、武汉、沈阳、青岛等二线城市的土地储备补充较多,平均2810元,低于12年3386元的平均水平,楼面地价控制得力。 业绩确定性高,公司快速增长,维持买入评级。公司目前有预收款1096亿,是我们预计的13年结算收入的116%。我们预计公司13年销售收入1300亿,龙头公司优势突出。维持13、14年EPS1.53元、2.03元的预测,对应PE为8X、6X,维持买入评级。

万科今日公布2013年一季报,公司一季度实现营业收入140.00亿元、净利润16.14亿元,同比分别增长35.32%、15.61%,基本每股收益0.15元。 毛利率较12年有所回升,主要因一季度结算项目中高毛利产品占比较多,但全年看毛利仍将有小幅下降。公司一季度毛利率为37.1%,较12年全年36.6%的毛利率上升0.5个百分点,主要是因为公司历来一季度结算产品中一线城市占比相对较高,从而拉高了平均毛利率。但实际上,公司今年一季度的毛利率较去年同期下滑了4.7个百分点,由于降价项目仍在陆续进入结算周期,预计今年毛利率仍将有小幅下降,预计在33%左右。 公司一季度销售额同比增长40.5%,五月起推盘逐渐增加,维持全年销售额1750亿的预测。公司一季度签约销售额436.5亿,同比增长40.5%。公司推盘量从5月起逐月增加,二季度计划推盘量预计在400万方左右,预计上半年销售额总计可达880亿左右。由于公司下半年推盘量将超过上半年,全年可售量约为2400亿,我们认为全年1750亿的销售大概率可以达成。 投资拿地相对积极,杠杆率有所提升。万科一季度继续积极补充土地储备,共新增权益建筑面积513万方,总权益地价款142亿,占销售额的32%,略高于12年占比。但由于目前土地市场价格上升较快、竞争激烈,公司在3月的拿地态度较年初已相对平和。由于积极拿地扩张,公司一季度经营性现金净流出23.8亿,而净负债率也由12年末的38%上升至50%,杠杆率有所提升。 5月起推盘渐增,预计全年销售1750亿,业绩锁定度高,维持“买入”评级。 预计公司13年可售量在2400亿,销售额1750亿。公司一季度有已售未结资源1695亿,2013年业绩基本全部锁定。维持13、14年EPS1.40元、1.68元的预测,目前股价对应PE分别为8X、7X,维持“买入”评级。

业绩增速基本符合预期,毛利率维持稳定。荣盛发展今日公布一季报,公司2013年一季度实现收入23.7亿元,实现净利润3.0亿元,同比分别上升30.8%、33.5%,每股收益为0.16元,与我们一季报前瞻中的预测一致。13年一季度毛利率为36.5%,从12年下半年起一直维持稳定。我们认为,虽然12年销售均价有8%的下降,但由于增值税减少及新老项目结算的平滑作用,13年毛利率将基本维持在35%左右。公司一季度净利率为12.6%,低于去年全年的16.0%,主要是由于一季度结算量相对较少,而费用支出的季节性较弱,导致费用率,特别是管理费用占比较高所致。实际上公司一季度的净利率较去年同期回升0.3个百分点。 公司一季度销售回款39亿,全年245亿的销售计划料能完成。公司一季度销售回款39亿,已完成13年245亿计划销售额的15.9%(12年一季度销售占全年11.6%),同比增长87.5%。公司13年可售货量约为600万方,13年还有535万方新开工,货量弹性充分,245亿的销售计划大概率能够实现。 投资拿地继续积极扩张,杠杆率有所提升,但负债结构仍较理想。继12年拿地489万方以后,公司一季度继续积极投资,经营性现金流出同比增加值96.5%。公司一季度拿地77万方,地价款22亿,较12年四季度增加40%,特别是成都、南京等二线城市的土地储备有所增加。由于积极拿地扩张,公司一季度净负债率由12年末的98%上升至119%,杠杆率有所提升,但长短期负债比为1.04,仍处于11年以来的较高水平。 全年销售有望快速增长,维持盈利预测和增持评级。目前公司有预收账款146亿,为我们预计的13年营业收入的80%,业绩锁定度较高。同时公司13年可售量充分,销售有望快速增长。维持对公司13、14年的盈利预测为1.52、1.98元,分别对应10X、8XPE,维持“增持”评级。

毛利高达80.4%,主要因收入结构中招商引资占比较高。毛利率大幅提升及去年同期基数较低共同促成了一季报业绩的高增长,为全年业绩提供支撑。1)今年一季度毛利率从去年同期的30.7%大幅提升至80.4%。与去年一季度相同,绝大多数为园区业务收入,房地产结算极少。不同的是,去年约7亿的园区结算收入中,毛利在30%左右的土地整理和基础设施建设收入在6亿以上,占比约90%,而毛利近100%的招商引资业务结算不足1亿,但今年12.2亿的结算收入中,招商引资业务达到9亿以上,占比约80%,从而导致一季报毛利率大幅提升近50个百分点。今年的土地整理及基础设施建设及剩余的招商引资收入将主要在二季度结算,预计全年的园区业务结算收入增长将相对平稳,总收入约40亿,招商引资和土地整理基建的收入各在20亿左右。2)虽然今年一季度利润增速很高部分与去年基数较低有关,但我们认为,今年一季度9亿左右的招商引资收入(我们预计全年在20亿左右,以完成45%)及0.53元的业绩(我们预计13年为2.65元,已完成20%),有利于进一步打消资本市场对公司招商业务持续性的顾虑,也为全年的业绩提供了有力支撑。 一季度销售额70亿(房地产58亿),均价回升显著,维持对12年销售额285亿(房地产245亿)的预测。2012年一季度公司房地产签约销售面积73.2万方,同比增加83%,销售额57亿元,同比增加153%,销售均价从去年同期5714元回升至7126元,同比上升了38.4%。公司2013年仍然会受益于北京外溢效应,且由于不存在限价的问题,维持全年房地产销售额245亿,包括园区在内的整体销售额285亿的预测。 新园区再下两城,业绩锁定度高,估值低,维持买入评级。13年以来公司再度拓展了武汉黄陂、河北永清的园区,同时地产销售形势继续向好,维持13年整体销售额285亿的预测。公司现有预收款243亿,为我们预计结算收入的1.44倍,即使不考虑园区结算收入,13年业绩也已经完全锁定,维持13、14年2.65元和3.41元的盈利预测,目前PE分别为10X、8X,维持买入评级。

京外项目占比提升及投资收益下降导致利润率大幅下降,13年影响仍将延续。 首开股份今日公布年报,公司2012年实现收入126.8亿元,净利润16.2亿元,同比分别为40.2%、-13.8%,每股收益为1.08元,与前期业绩快报基本一致。 收入大幅增加而利润下降的主要原因是:1)京外项目在结算中占比上升,及京内保障房项目结算增多,使公司毛利率大幅下降。公司12年京外项目结算面积为72万方,占比从11年的27%左右上升至31%,结算金额占比也从11年的16%上升到21%。由于目前京内项目利润率为46%,而京外项目仅为26%,京外项目占比的提升导致公司整体毛利率降至41.6%,较11年下降了12.3个百分点。此外,12年京内保障房项目结算约30万方,而11年仅3万方,也拉低了京内项目的毛利率。13年,公司计划竣工187万方,其中京外122万方,占比提到65%,竣工项目不会全部结算,但预计京外项目在结算中占比也将达到50%左右,从而使毛利率继续下降,预计将在36%左右。2)投资收益有所下降。由于首城置业、国奥、天津海景等项目贡献逐渐下降,公司12年投资收益同比下降了24%至6.7亿,占营业收入的比例则从9.8%降至了5.3%,预计13年投资收益还将有所下降。 12年销售大幅增长,京外项目占销售面积比例提升至50%左右。13年年货量充分,184亿的销售有望超额完成。12年公司销售面积为133万方,签约销售金额177亿元,同比增幅均为55%,其中京外项目销售面积66万方,占比为50%,较11年上升约10个百分点。公司13年可售面积预计为278万方,预计货值约为在340亿左右,若销售率维持在12年60%的水平,销售额即可超200亿,我们认为公司184亿的销售计划有望超额完成。 负债结构有所改善,但平均债务成本有所上行。公司12年长短期负债比从11年的1.3上升至1.8,负债结构有所改善。但由于公司信托融资比例增加(12年底占36%),公司的平均债务成本将有所上行。 公司销售良好,但利润率存在一定下降压力,维持增持评级。目前公司销售情况良好,公司13年销售计划有望超额完成,但随着京外项目占比增加,利润率存在一定下降压力。维持13、14年EPS为1.27、1.51元的预测,目前PE为7X、6X,估值相对较低,维持增持评级。

年报业绩高于预期主要因海外收壳带来的营业外收入,但降价项目进入结算周期,导致毛利率大幅下降。金地公布12年年报,公司12年实现营业收入328.6亿元、净利润33.8亿元,同比上升37.4%、12.2%,基本每股收益0.76元,高于我们预期的0.68元。超预期的主要原因是:1)公司收购星狮地产(已更名为金地商置)产生了4.5亿元负商誉,导致营业外收益大幅增加。实际上公司扣除非经常损益以后的净利润为28.3亿元,同比下降5.71%。2)公司购买理财产品获得了0.94亿投资收益。值得注意的是,公司11年以来的降价项目逐渐进入销售、结算周期,导致12年结算毛利率为32.0%,较11年下降6.7个百分点,同时上海艺华年、常州天际、深圳名峰、慈溪鸿悦、宁波东御5个项目还计提了4.4亿存货跌价准备。 资金状况大幅改善,拿地进度明显加快。公司11、12年的权益地价款分别为22.9亿、49.2亿,分别仅占销售额的7.4%、14.4%,投资大幅收缩。目前公司手持现金206亿,净负债率下降10个百分点至43.1%,长短期负债比也由1.09上升至2.18,资金状况大幅改善,为13年项目拓展做好了充足准备。公司13年拿地将发力,预计权益地价款将达到150亿,占预计销售额的37%。 公司13年前3月已拿地近80亿,进度明显加快。 开工翻倍,13、14年货量弹性充分,维持13年销售额410亿的预测。公司近期拿地明显加速,13年计划开工572万方,同比增加100%,13、14年货量弹性充分。预计公司13年新推货量为400亿,可售量达到700亿,同时中小户型占比将进一步提高到75%左右(12年为65%),维持13年销售额410亿的预测。 新项目周转加快,明年有望迎来业绩拐点,维持增持评级。由于此次存货跌价准备计提相对充分,预计公司13年毛利率基本稳定。同时新项目周转速度加快,公司有望在14年迎来业绩拐点,上调公司13盈利预测至0.78元(原预测为0.74元),预计14、15年业绩为0.91元、1.16元,对应13-15年PE分别为8X、7X、6X,估值较低,维持增持评级。

业绩增速略低于预期主要因竣工结算速度有所放慢,13年计划竣工282万方,增速达62%,为业绩提供坚实支撑。金科股份今日公布年报,2012年公司实现营业收入103.5亿元,净利润为12.5亿元,同比上升4.9%、19.7%,基本每股收益1.10元,略低于我们预测的1.20元,主要是由于:1)结算进度有所放慢,导致房地产结算收入增速较低。2012年公司竣工面积为174万方,同比增长4.8%,低于12年初计划的230万方,成为导致收入和利润低于预期的主要原因。但这也使得13竣工量相对较大,计划为282万方,同比增长62%,且大部分已经售出,可为13年结算提供坚实支撑。2)受地产调控影响,12年园林、门窗业务收入下降较多。内部抵消后,公司12年园林、门窗业务收入为1.4亿,同比下降35%。但目前房地产市场正处于持续回升之中,预计13年园林等业务收入将有20%左右增长。 12年大举拿地,13年货量充分,结构调整成效显现,预计13年销售额240亿,其中房地产销售额230亿,同比增长40%。1)公司12年新增土地储备863万方,地价款92.6亿,为当年地产销售额的56.5%,为我们覆盖公司中最高。而公司快周转风格一以贯之,大部分项目将在12、13年开工并陆续销售。 2)公司产品结构调整成效也将显现,预计13年新推盘中高层占比将达到55%,较12年提升约10个百分点,去化速度有望得以提升。3)公司13年计划开工量为365万方,预计13年新推盘量为330万方,可售货值350亿,维持对13年销售额240亿的预测(公司计划为235亿),其中房地产销售额230亿,同比增长40%。 业绩锁定度高,销售快速增长,但考虑结算进度,适度下调13、14年盈利预测至1.35元和1.58元,维持买入评级。公司目前有预收账款174.6亿,13年业绩几乎完全锁定。公司13年销售快速增长,但考虑到竣工结算进度,我们适度下调13盈利预测至1.41元(原预测为1.58元),预计14年业绩为1.70元,对应13、14年PE分别为9X、7X,维持“买入”评级。

福星股份今日公布年报,2012年公司实现营业收入62.4亿元,净利润为6.1亿元,同比上升31.2%、17.0%,基本每股收益0.86元,符合我们0.87元的预期。 结算收入增长明显,但毛利率下滑拖累净利润增长幅度相对较慢。1)2012年,公司金属业务基本保持稳定,实现营业收入19.7亿元,同比增长5.11%,毛利率稳中略有上升;2)房地产结算面积为52万平米,结算收入为42.5亿,同比增长48%,但由于同期结算的青城华府和东澜岸毛利较低,拖累公司整体利润率水平,房地产结算毛利由去年的43%下降34%,预计后续随着房价的回升以及结算产品结构的改善,房地产毛利率有望回升至36%。 收缩投资规模,改善负债结构,优化财务状况。2012年公司主要通过收缩投资以及偿付高成本的信托借款减轻还款压力。1)2012年,公司经营活动净流入转正,主要得益于公司减少了项目资本开支和投入,当期公司经营性现金流出为76亿,下降23%。这是由于公司的新开工规模由前两年的上百万方规模下降至30-40万左右,同时拆迁等成本支付进度也相应压缩。2)调整长短期负债结构,偿付高成本的信托。截至年底,公司现有74个亿的有息负债中,信托借款仅占到10个亿左右,整体资金成本控制在10%左右,预计公司2013年将进一步置换信托借款,以降低财务成本的压力。 武汉市场处于回暖之中,预计13年销售额80亿,能否超预期主要取决于姑嫂树村项目能否在年内销售。公司12年房地产销售面积73.3万方,销售收入66.8亿元,同比分别增长1.69%、1.02%。公司13年福星城、福星国际城和水岸国际等主要项目仍将持续加推,考虑到市场形势回暖,预计销售额为80亿。目前姑嫂树村项目拆迁已基本完成,即将进入开工阶段,若姑嫂树村项目今年能进入销售阶段,则销售有望超预期。 公司财务状况显著改善,姑嫂树村项目有望年内销售,维持“增持”评级。 由于前期调价导致利润率水平有所下滑,我们适度下调公司13、14年业绩分别至1.08元、1.27元(原预测为1.13、1.45元),对应市盈率为7X、6X。 估值较低,维持“增持”评级。