自贸区试点和国企改革是新一轮改革开发的重头大戏 十八届三中全会中央提出自贸区试点和国企改革两大改革措施,国企改革将对提高我国国有企业经营效率,提高我国社会资源利用的整体效率有着重要的意义,我们认为有大概率的可能是借鉴“淡马锡”模式。自贸区的试点和推广对中国经济、金融领域有着深远的影响,我们认为除了上海自贸区试点之外,其他地区自贸区试点或将陆续推进。 天津自贸区有望获批,意义重大 2007年12月,天津东疆保税港区一期封关后,天津政府就将自由贸易港区作为自己未来的发展方向,并提上议事日程。据媒体报道称,天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报。我们认为天津自贸区获批的概率极大,这对天津的城市发展有着重大的意义。 上海经验表明,自贸区和国企改革对相关个股刺激明显 从去年12月4算起至今,上海自贸区和国企改革概念各股涨幅远跑赢指数,中华企业、浦东金桥、陆家嘴、张江高科、市北高新等分别大幅跑赢沪深300指数62.65、71.31、76.69、17.29、46.32个百分点;而表现最为抢眼的是外高桥,累计涨幅高达454.6%,大幅跑赢沪深300指数440.2个百分点。 公司真正受益于天津自贸区,但股价反映得仍不够充分 公司目前土地储备主要分布在北京、天津、大连、银川等地,公司权益储备建筑面积超过200万方。值得注意的是,公司旗下海与城项目,权益60%,总建筑面积约80万方,项目处于天津东疆港保税区中央,与其他天津自贸区概念股相比,公司才是天津自贸区的真正受益者。相比其他天津自贸区概念股,公司股价反映仍不够充分,预计后续有补涨的可能。 首次覆盖,给予谨慎推荐评级 公司直接受益于天津自贸区设立,由于公司实际控制人是北京国资委,还将受益于未来可以期待的国企改革,包括有望受益于“京七条”提出的“企业利用自有用地建设自住型商品房”的利好(因为大股东北京能源投资集团就有大量工业用地)。公司基本面相对于其他同类概念股,更为扎实。我们预计2013-15年EPS分别为0.55/0.63/0.81元/股,NAVPS为11.5元/股,股价折让近50%,首次覆盖,给予谨慎推荐评级。

事项:公司11月9日晚发布了三季报业绩更正公告:因对收购浦东公司少数股权业务处理认识存在偏差,依据协议约定将评估基准日至交割日少数股东损益由公司享有的净利润164,146,502.78 元计入非经常性损益,现予以更正。更正后,前三季EPS 为0.31 元,比更正前少了0.08 元。 评论: 前10 月公司房地产销售累计签约额约73 亿元,预计全年实现签约额将突破90 亿元,增长36%。 目前公司在售的项目有南京威尼斯水城、南京天润城、南京名都汇、南京天华绿谷、无锡北塘项目、宜兴天氿御城、芜湖城市之光、上海天御国际广场、吉林绿谷庄园项目,预计2013 年11 月底前后南京朝阳山项目等项目将陆续推盘销售。 根据我们的跟踪,截至2013 年10 月31 日,公司实现签约销售金额73 亿元,预计公司第四季度可售项目和可售货量将持续增加,全年合同销售额将突破90 亿,同比增长36%。 核心项目地价低廉,受益于南京市场持续繁荣,2013 年销售毛利率有明显提升。 公司天润城、威尼斯水城两个大盘因为公司拿地时间早,因此地价十分低廉,分别为45 万元/亩、15 万元/亩,而房价几乎连年上涨,2012 年均价8500 元/平,目前已涨至9500 元/平,销售毛利率提升较明显。前期公司现金收购浦东公司16%的股权,进一步整合了资源,按照我们的测算,按照12.48 亿元的收购价格,楼面价大约2600 元,和目前南京江北实际拍卖的楼面地价相比,有明显优势。 财务状况总体稳健、安全。 截止3 季度末,公司剔除预收款后的资产负债率为66.0%,在行业内应属于相对中游水平。在手现金对一年内到期长短期负债的覆盖率为0.67,较半年末0.94 的水平有较大下降。公司目前销售和回款情况良好,随着公司逐步归还了前期成本较高的融资资金,资金成本也在逐步下降。同时公司一直以来就严格控制资金的使用成本,积极开拓各种融资渠道,融资成本在行业属于偏低水平。 南京跨江战略的最大受益者。 随着2014 年南京青奥会的到来,地铁3 号线将于2014 年上半年正式通车。江北地区与市区的交通瓶颈明显改善。而公司的威尼斯水城、天润城分别位于地铁3 号线过江之后的第一站和第二站。10 月底,南京市委市政府召开江北新区规划编制动员大会,江北新区发展要谋定而后动,在南京青奥会(2014 年8 月)前,江北新区要重点做好规划和拆迁工作,除了在建项目和已经出让的土地外,其余项目和土地暂时停止审批和出让。用一年时间重点做好这一片区的规划定位。 江北新区将冲刺国家级新区,并支撑南京成为国家中心城市的宏大构想。预计政府对江北地区的新规划以及地铁3 号线的建成通车,对公司江北项目的楼盘价格、销量有一定的提升作用,有助于实现公司制订的江北地区项目的销售目标。 我们认为公司毫无疑问是南京跨江发展战略的最大受益者!此次季报更正,不改我们对公司“全年销售及净利均有良好增长”的预判,维持推荐评级公司“深耕南京、立足江苏、布局全国”,未来仍将重点在长三角、珠三角及一、二线城市增加土地储备。公司在缩短开发周期、加速资金周转方面,已较过去几年更为重视。此次季报更正,不改我们对公司全年预测,也不改我们对公司明后年的判断。预计公司13-15 年EPS 为0.63/0.76/0.91 元,对应PE 为8.2/6.8/5.7x,RNAVPS 为9.8 元,P/NAV 仅为0.53,成长稳定、估值低廉,维持推荐评级。

事项: 中天城投预告前三季度净利润同比增长80%-110%,EPS0.54-0.63 元。公司还披露1-9月房地产销售金额140 亿元,同比增长近2倍。 评论: 优质资源禀赋进入加速释放期是业绩和销售高增长主因,净利符合预期、销售超预期 一、 沉淀的优质资源今年开始进入加速释放期—— 1) 核心项目未来方舟属于渔安安井片区一二级联动项目,从一级开发到二级联动,历时六年锤炼,随着南明河排污截流完成、市政道路的通车、、其他配套的完善,未来方舟已成为今明两年推动公司业绩增长的“奶牛”,保守测算:从2012 年末起算,该项目整体规划未来可结算的总面积达到700 万平(含潜在储备),货值近385亿; 2) 公司另一核心项目是贵阳金融城项目。贵阳金融城项目受益于之前公司成功开发并完成销售的大盘中天会展城先行带动,以及中央对当地的政策倾斜、地方政府对地方金融的战略布局,从启动到开始销售的速度较快,今年已开始销售。据贵阳金阳新区管委会的筑金管通字【2012】63 号文规定,金融监管机构购买公司开发的写字楼,可享受较大的销售价格及土地成本优惠,销售价格优惠也能保证公司有10%以上净利润,土地成本优惠,由管委会补贴给已购买写字楼的金融监管机构,随着未来金融监管机构的进驻,商业银行、保险、券商及相关中介、服务行业的公司势必跟随进驻,这些公司购臵写字楼则按市场价格来,也就是说,虽然金融监管机构进驻时的臵业成本不高,公司挣到的利润率也不到,但金融监管机构进来后,势必能带旺公司在金融城开发的其他写字楼项目的销售,而且根据文件规定,进驻的这些企业的员工,可低价购臵中天城投开发的配套住宅,这些企业的营业税、所得税将获得减免,员工的所得税也能减免。据我们跟踪,前三季,公司金融城项目已合同签约60 亿元,主要是地方金融机构。 二、 净利润增速符合预期,销售增速超出市场预期—— 1) 由于公司今年一季报、中报均实现高增长,加上预收款较多,股权激励计划对业绩释放的节奏也有要求,因此公司前三季净利润80%-110%的增速,没有超出市场此前预期; 2) 前三季销售140 亿,我们认为是超出市场预期的。9 月30 日媒体做的地产排行榜销售额TO50 上没有出现公司,按照榜单数据,市场认为公司销售额连一百亿都不到。我们分析公司销售额接近榜单TOP30 但却未上榜的原因是:①公司住宅销售当中一部分是外地客一次性付款,由于未采用按揭,这部分销售对公司而言没有急于备案获取按揭流动性的迫切,在预售资金监管背景下,公司或许不急于备案,因此筑房网上看不到备案数据,媒体TOP50 榜的数据基本上是来源于政府网站的网签备案数据;②金融城项目的销售,多为整售,公司对机构之间的协议,若公司不披露,也难以在政府网站上看到。 定向增发若成功实施,有利于公司长远发展 公司9 月27 日公布了定增预案,拟以不低于6.61 元/股的价格,向大股东金世旗控股等发行不超过4.53 亿股,预计募资30 亿元用于开发房地产项目。其中,公司控股股东金世旗控股承诺认购不高于最终发行数量35%的股份。按该预案,此次募资拟用于贵阳国际金融中心一期商务区项目、贵阳市云岩渔安、安井回迁安臵居住区E 组团(公租房组团)项目,以及补充流动资金。其中,贵阳国际金融中心一期商务区项目拟使用募集资金24 亿元,公租房项目拟使用募集资金3亿元。我们认为,公司攫取资源能力超强,但受制于资金制约,中报披露净负债率高达311%,若本次募资成功,将大幅改善公司的资本结构,净负债率有望降至200%,为公司打开了加杠杆获取新的优质资源的空间。 公司信誉经得起历史检验 自金世旗正式入驻以来,公司在完成年度销售计划方面,除2011 年有落差外,其他年份均达标甚至超额完成。罗玉平董事长率领的金世旗集团及旗下的中天城投在历史上为贵阳的经济和民生做出了重大贡献,承担大盘开发已深受当地政府和百姓信任,从实业经营层面看,公司的信誉是经过历史检验的!2013 年是向上的重大拐点,维持“推荐”评级 公司大股东股权质押比例高、市值管理动力足,在坚持自身特征和尊重自身实际的基础上向行业标杆企业学习,7 月份推出了股权激励计划,弥补了长期激励不足的问题,有利于促进长期可持续发展。公司努力探索和尝试在其他省市开展房地产项目开发,先后深入京、沪、宁、苏、汉等城市进行市场调查,为实施“走出去”战略奠定了坚实基础,目前已在南京迈出异地扩张的实质性步伐。由于沉淀资源近两年陆续进入销售和结算,2013 年是公司向上的重大拐点,预计13/14/15 年EPS 为0.81/1.01/1.30 元,对应PE 为8.6x/6.9x/5.3x(盈利预测及估值见附表),不考虑潜在矿业的NAV为12.48元,P/NAV 为0.56 倍,维持推荐评级。

净利同增40%,EPS2.01元,业绩符合预期,分红送股超预期 上半年公司实现营收87.84亿元,同增98.5%;营业利润23.35亿元,同比增长40.26%;归属母公司净利17.7亿元,同增40%;EPS2.01元,基本符合我们预期。整体毛利率水平较去年全年提升1个百分点。10送5股派1.5元(含税),分红方案超预期。 双轮驱动确保业绩高增长:地产销售畅旺,园区拓展逆风飞扬 上半年,公司销售额共计159.09亿元,较上年同期增长92.35%,完成全年280亿销售计划的57%。其中产业新城业务销售额共计127.21亿元(含园区开发业务结算回款34.45亿元,产业园区配套住宅签约销售额92.76亿元,111.42万方),城市地产及其他业务签约销售额31.88亿元。报告期内,公司园区内新开工配套住宅面积高达211.4万方,城市地产业务新开工56.7万方,新拓展了浙江省嘉善园区12平方公里,投资运营的园区新增签约入园企业28家,新增签约投资额102.4亿元,期末公司储备开发用地规划建筑面积463万平方米。 财务依旧稳健,货币资金宽裕,业绩锁定性高 财务依旧稳健,资金宽裕:①公司期末剔除预收款后的资产负债率38%,较去年末提升6个百分点,净负债率68%,较去年末提升21个百分点,主要因短借和一年内到期非流动负债增加较快;②期末货币资金余额87.4亿,较去年末增加32亿,为短期借款+一年到期非流动负债的1.46倍,短期偿债能力无虞。业绩锁定性高:期末预收款297亿,在锁定2013年业绩之后,还锁定2014年业绩(预计增长31%)超100%,业绩高增长无忧。 赢在模式,未来高增长仍可期,维持推荐评级 公司始终坚持产业新城开发模式不动摇,把握趋势,顺势而为,目前固安、大厂建设全面提速;无锡、苏家屯启动建设;廊坊、天津武清等地城市地产销售也逐步进入稳定阶段;而公司在北京周边的项目也不断地受益于北京房价大涨的带动效应及北京调控的挤出效应。我们认为公司赢在推动产业升级的良好实践以及产业新城的独特业务模式,报告期内公司顺应文化产业发展的大趋势,与中国国际电视总公司签订战略合作框架意向书,反映出公司招商引资能力在进一步加强,也为市场对公司未来发展的判断打开联想的空间,我们看好公司的发展前景,预计13-15年EPS为2.65/3.39/4.41元,维持推荐评级。

业绩大增,与业绩预告基本一致 上半年公司实现营业收入21.58亿元,同比增长380.89%,归属上市公司股东净利润4.12亿元,同比增长878.8%,EPS为0.405元,与公司业绩预告基本一致。 我们早在2月即向市场揭示公司的华丽转身,此后股价表现抢眼 我们早在2月7日即撰写深度报告《ST三农的华丽转身》,详细地向投资者揭示了公司的华丽转身。自我们2月7日发表深度报告以来,公司股价累积涨幅高达57%,大幅跑赢地产指数68个百分点、跑赢沪深300指数74个百分点。 上半年销售业绩平淡,新推楼盘主要集中在下半年 公司上半年实现销售金额35.93亿元。根据我们跟踪,截至7月底销售额已超40亿元,距全年120~150亿销售目标有些遥远,原因是上半年新推楼盘较少(以去年已开盘的老项目为主)。预计下半年将有150亿元货值新盘入市,按60%去化率计,全年销售额有望超130亿元。 高速扩张,杠杆飚升 上半年扩张十分积极:新增113万平土地储备,拿地金额93亿元,拿地金额/销售金额比值达2.58,期间公司将全年拿地额度由年初的50亿元提升至110亿元。高速扩张的代价是净负债率大幅提升、短期偿债压力也加大:①期末公司资产负债率80.02%,扣除预收账款的资产负债率60.29%,比去年末提升5个百分点;②净负债率191.07%,比去年末提升26个百分点;③货币资金对短期借款和一年内到期的非流动负债覆盖率为0.39,而12年底是3.43。 业绩锁定性高,高速扩张已点燃市场情绪,维持“谨慎推荐”评级 报告期末账上预收款46.69亿元,已锁定2013年业绩的165.97%,业绩锁定性高。公司采取房地产+氟化工的双轮驱动模式,在半年报已披露:预计氟化工业务在今下半年将投产并贡献业绩。公司今年以来扩张如此积极,已点燃市场做多的情绪,我们认为高速扩张已使公司具备一定高增长的基因,尽管杠杆飙升增加了财务风险。预计13/14/15年的EPS0.71/1.02/1.40元,对应的PE为18/12/9X,NAV为13.67元,维持“谨慎推荐”评级。

收入增长56%,EPS0.25元,基本符合预期 2013年上半年公司实现营业收入10.72亿元,同比增长55.71%;实现归属于上市公司股东的净利润1.04亿元,同比增长145.33%。EPS为0.25元,基本符合我们的预期。业绩大增的主要原因是:1)本报告期代理业务收入同比增长71.34%,确保了盈利的增长;2)2012年上半年公司盈利基数偏低。 代理销售额同比大增、占有率持续提升,其它业务稳步提升 继去年成为代理销售额首次超2000亿元的代理商后,今年公司再接再厉报告期内公司已实现代理销售额达1346亿元,同比增长62.76%,我们预计公司全年的代理销售额有望冲击3000亿大关,而公司市占率亦由年初的3.3%进一步提升至目前的4.0%,距离公司15年市占率7%的目标又更进一步。另在报告期内公司其它业务均实现稳步增长,顾问策划业务实现同增11.72%,资产服务(+16.19%)和金融服务亦分别为公司贡献4550万和3407万营业收入。 代理费用率保持稳定,未结算代理收入超10亿元 2013年上半年的平均费率与去年下半年基本持平,费率均为0.84%,随着公司市占率的提升以及品牌价值的提升,预计公司的代理费率在下半年仍将保持稳定。因代理销售额与最终结算代理费用收入一般存在约6个月的时滞,截止目前报告期末,公司未结算的代理销售额已经增加至1458亿元,预计将在未来3-9个月内为公司带来超10亿元的代理收入。 财务稳健,充裕的货币资金为外延扩张奠定基础 财务稳健,资产负债率仅22.06%,较年初大幅下降13个百分点,期末货币资金超过8亿元,而有息负债为0,充裕现金支持公司全国布局的进一步深化以及向房地产服务的其他领域延伸。公司此次还披露拟用7800万元收购北京安信行物业管理公司60%的股权,此举有利于公司增加经常性服务收入在营收中的比例,也有利于提升公司的抗周期能力。 涉足养老地产,看好公司未来发展,维持“推荐”评级 8月19日公司与台湾恒安照护集团签署战略合作协议,预示着公司将进入养老产业,我们看好公司未来的发展,预测13/14/15年公司EPS分别为0.60/0.73/0.95元,对应PE为20.7/17.1/13.1x。维持“推荐”评级。

上半年业绩基本符合预期 上半年华业实现主营收入8.41亿,同比增长28.1%;营业利润2.04亿,同比增长54%;归属母公司股东净利润1.49亿元,同比增长56.3%。EPS为0.105元,与我们7月2日专题《地产股2013年中期业绩预览及年报前瞻:业绩锁定性高,增长仍是主基调》所预测的0.09元接近。上半年公司毛利率较去年全年提升2.72个百分点。 上半年销售好,全年有望达到34亿 上半年公司共实现房地产签约销售20.66亿元。其中北京通州华业〃东方玫瑰家园贡献16亿元,长春华业〃玫瑰谷贡献约1亿元,大连华业〃玫瑰东方贡献约3.66亿元。我们认为下半年公司可售货量足,预计全年销售额可达34亿元。 短期财务安全性好,货币资金相对充裕 报告期末,公司资产负债率77%,较去年末提升7个百分点,扣除预收账款的资产负债率为65%,较去年末提升4个百分点,净负债率131%,偏高,但公司有息负债主要为长期借款,从短期来看,公司期末货币资金达25.79亿元,是短期借款+一年内到期非流动负债的10.98倍,短期财务安全性好。 可售资源充裕,未来高增长无虞 根据我们测算,截止5月底公司可售资源310亿,其中通州可售货值235亿、深圳龙华45亿,项目地段优,产品好,配套齐全,且均处于未来城市扩张发展的方向上,除非中国经济出现重大危机,否则这两项目均应不愁销售。预计2013/14/15年销售额分别可达34亿/60亿/105亿,增速达30%/82%/75%,高增长无虞。 管理层动力足,维持“推荐”评级 公司大股东股权质押比例高,预计有较强的市值管理动力。管理层已实施股权激励,且如上文所述,公司可售货源足,资源优,这均将助力资源和业绩的加速释放。我们预测13/14/15年公司EPS分别为0.45/0.63/0.87元,对应PE为9.6/6.8/4.9x。RNAV为7.1元,P/RNAV为0.60,维持“推荐”评级。

收入增长131.52%,EPS0.64元,基本符合我们预期 上半年公司实现营业收入3.44亿元,同比增长131.52%,归属上市公司股东净利润4.12亿元,同比增长2027.89%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.18亿元,同比减少10.36%,EPS为0.64元,基本符合预期。净利润大幅增长的主要原因是公司报告期内转让了子公司股权,使得投资收益大幅增加所致,另外公司预告1-9月份净利润增长4600%~4800%。 上半年销售平稳增长,全年销售额有望实现40%以上增长 公司上半年实现销售金额5.66亿元,已经完成去年全年销售金额8.26亿元的68.5%,下半年除在售的“世荣名筑”和“碧水岸”的部分尾盘外,“蓝湾半岛”项目的一、二、三期预计将在10月份开始预售,届时将成为公司销售的主力楼盘,我们预计公司全年的销售额有望超12亿,实现40%以上的增长。 土地成本低廉、对外扩张刚起步 公司目前所持有土地储备均为2000年前获得,当时拿地成本极为低廉,随着珠海房地产市场的快速发展,目前该土地已升值数倍,增值幅度巨大。目前公司的战略是立足珠海、实现跨区域发展目标,继2011年公司收购世荣筑业项目取得较大成功后,公司于今年7月收购粤海投资公司100%股权,从而获得珠海市区3.6万平建面储备,另外公司已于12年在北京设立子公司,为公司在北京的拿地扩张做好前期准备工作,对外扩张的步伐或刚刚起步,后续发展值得关注。 投资收益增加致净负债率大幅下降 期末公司资产负债率42.95%,扣除预收账款的资产负债率28.81%,净负债率-24.21%,货币资金对短期借款和一年内到期的非流动负债覆盖率为3.49,较12年底下降2.34,净负债率大幅下降主要因投资收益大幅增加以及销售回款的提升导致货币资金较12年末大幅增加8亿元所致;期末账上预收款4.44亿元,以锁定2013年业绩的97.42%,业绩锁定性高。 资产注入值得期待、首次给予“谨慎推荐”评级 目前大股东持仍有世荣地产23.75%的股权,在未来条件成熟时大股东有望将这部分资产注入上市公司。预计13/14/15年的EPS0.73/0.32/0.42元,对应的PE为10/23/17X,首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。

收入增长60%,EPS 1.49元,超出市场预期 上半年公司实现营业收入161.34亿元,同比增长60.1%;营业利润43.38亿元,同比增长89.2%;实现归属母公司股东净利润25.5亿元,同比增长108.98%。EPS为1.49元,超出市场预期。超预期主要原因:(1),结算项目较多;(2)佛山依云上城项目存货跌价准备1.82亿元转回,影响EPS约0.08元;(3)确认曦城项目投资收益2.82亿元,影响EPS约0.123元。 销售增长好,扩张步伐稳健 延续上一年积极进取的发展策略,公司今年年初即采取“快建设、快去化、快入市”的“三快”方针,紧抓市场回暖周期,灵活调整推售节奏,上半年共实现销售136.05万方,199.66亿元,分别同增16.4%和23.8%。上半年成交均价14675元/平方米,较去年同期上涨约6.4%,这有望缓解市场对毛利率下滑的担忧。上半年土地市场持续升温,公司扩张步伐稳健,新增项目6个,新增土地133万方。期末公司预收款309亿元,锁定2013年业绩之后还锁定2014年业绩34%,业绩持续增长有保障 资债结构优,财务稳健 期末,公司资产负债率73%,扣除预收账款资产负债率46%,比去年同期下降1个百分点,净负债率仅为26%,较年初小幅提升,但仍远低于行业平均水平。账面货币资金充足,超230亿元,是短期借款和一年内到期的非流动负债的1.6倍,财务状况优。充裕的货币资金以及较低的净负债率水平使公司未来进一步增加杠杠成为可能,为持续高增长预留了充足的财务空间。 境外上市平台成功搭建有望助力公司未来发展,维持“推荐”评级 去年,公司通过旗下全资子公司成惠投资有限公司成功收购香港主板上市公司东力实业控股有限公司70.18%的股份,完成境外上市平台的搭建,未来有望助力公司发展。近期公司停牌,筹划发行股份购买资产,我们认为在当前市场环境之下,资产换股的再融资模式要优于现金增发,期待公司最终方案的公布。我们预测13/14/15年公司EPS分别为2.51/3.26/

收入微增,EPS 0.34,业绩略超预期 上半年公司实现营业收入9.4亿元,同比增长1.08%,营业利润3.4亿元,同比回落3.7%,归属母公司股东净利润1.74亿元,同比回落0.72%,EPS 0.34元。因前期降价项目逐步进入结算以及结算结构变化影响,上半年公司毛利率水平较2012年下降5个百分点;上半年长期股权投资宜宾鲁能利润增长,获得投资收益6021万元,影响EPS约0.088元。 公司财务稳,资债结构优,全年业绩已基本锁定 公司资产负债率为48%,扣除预收账款后的资产负债率仅为22%,二者均远低于行业平均水平。期末公司账面货币资金14.39亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债均为0,有息负债总额不足0.8亿,完全被货币资金覆盖无偿债压力,财务安全性高。根据公司报表推算,公司上半年销售约8亿元,较去年有所下降。期末公司预收款达8.56亿元,全年业绩已基本锁定。 集团实力雄厚,未来存在整体上市预期 公司大股东鲁能集团为获批保留房地产业务的21家央企之一,实力雄厚,08年,被评为中国房地产百强企业“成长性”第3名、“规模性”第4名,2012年业绩名列中国房企销售排行榜TOP 50。目前集团土地储备超4000万方,且拥有三亚地区万亩土地一级开发权,盈利前景广阔。2010年集团拟将其中近千万方土地储备注入上市公司,但受制于房地产行业政策调控,资产注入计划暂时搁置,但公司在年报中也明确表示密切关注政策动向。因此我们认为,集团整体上市预期仍然存在,猜测近期公司停牌或与此有关。若重组取得新进展,借力大股东的资金与资源优势,公司有望跻身一线房企阵营。 期待重组取得新进展,维持“推荐”评级 综上所述,公司财务安全,经营稳定,短期安全性较高。若重组进程有新进展,公司股价将具备较大弹性。我们预测13/14/15年EPS分别为0.65/0.75/0.79元/股,对应PE倍数为12.2/10.6/10.2x,维持“推荐”评级。

资源禀赋进入释放期是中期业绩大增主因 上半年实现营收27.4亿元,增长96.73%;净利润5.05亿元,增长57.61%,扣非后净利润增长283%。中期业绩大幅增长,超出市场在7月13日(公司业绩预告日)之前的预期。项目储备厚积薄发之后,从今年开始进入大规模释放期,是中期业绩大增主因。 上半年销售大幅增长,预计全年实现年初销售目标有较大可能 实现房地产合同销售面积132万平,合同销售额约70亿元同比增幅超100%。从货量上看,公司目前储备项目资源(含潜在锁定)超2000万方,已开工未售面积超640万方,不考虑13年当年开工即可销售的部分,保守估计2013年去化率达到54%-65%即可完成207亿元的年初销售目标。从区域分析来看,公司也有较大可能完成这一目标:当地城镇化水平低,居住条件低于全国平均水平,住宅需求庞大,无论从房价收入比还是租售比看,当地楼市都较为健康,由于财政薄、经济发展水平较低,决定了政策面相对友好,并利于通过操作大盘实现政府、百姓和公司三赢,贵阳在贵州首位率高,这是近几年当地金源世纪城、中天会展城、花果园等超级大盘热卖的原因。 公司信誉经得起历史检验 自金世旗正式入驻以来,公司在完成年度销售计划方面,除2011年有落差外,其他年份均达标甚至超额完成。罗玉平董事长率领的金世旗集团及旗下的中天城投在历史上为贵阳的经济和民生做出了重大贡献,承担大盘开发已深受当地政府和百姓信任,从实业经营层面看,公司的信誉是经过历史检验的! 2013年是向上的重大拐点,维持“推荐”评级 公司大股东股权质押比例高、市值管理动力足,在坚持自身特征和尊重自身实际的基础上向行业标杆企业学习,7月份推出了股权激励计划,弥补了长期激励不足的问题,有利于促进长期可持续发展。公司努力探索和尝试在其他省市开展房地产项目开发,先后深入京、沪、宁、苏、汉等城市进行市场调查,为实施“走出去”战略奠定了坚实基础。由于沉淀资源近两年陆续进入销售和结算,2013年是公司向上的重大拐点,预计13/14/15年EPS为0.81/1.01/1.30元,对应PE为9.2x/7.3x/5.7x,不考虑潜在矿业的NAV为12.48元,P/NAV为0.59倍,维持推荐评级。

上半年收入增长104%,EPS0.68元,基本符合我们预期 上半年金科主营收入76.43亿元,同比增长103.8%;利润总额10.22亿,同比增长23.4%;归属上市公司股东的净利润7.9亿元,同比增长22.1%。EPS0.68元,基本符合我们预期。利润增长慢于收入增长主要因结算结构变化及前期降价跑量项目逐步进入结算,毛利率下降12.31个百分点。 上半年销售差强人意,期待下半年发力 上半年公司实现销售金额91亿,同比增长58.8%,其中房地产业务签约金额84.7亿元,同比增长59.2%,实现签约销售面积113万方,同比增长41%。上半年销售增速好有部分基数低的原因,91亿的销售额仅完成全年计划38.7%,我们分析主要原因或为推货节奏有所调整。公司根据所在市场变化及对未来市场的判断,调整全年销售目标至220亿元,同比增长25%。上半年公司拿地整体仍保持较快速度,新增土地储备建筑面积超过300万方,是销售面积的3倍,拿地金额约30亿,是销售金额的1/3,平均楼面地价约860元/平方米。公司期末预售款达182亿元,在锁定今年业绩之后,对2014年业绩锁定高达73%。 财务整体稳健,货币资金充裕 期末公司资产负债率为84%,扣除预收账款的资产负债率为53%,较去年末提升2个百分点,净负债率较去年末提升2个百分点,达130%。期末货币资金相对充裕,达109.5亿元(接近公司总市值136亿),对短期借款和一年内到期非流动负债的覆盖率高达1.68倍,较去年末提升0.57倍。相对充裕的货币资金为公司未来发展带来充足的腾挪空间。 风险提示 局部地区楼市趋冷导致公司下半年销售不达预期;政策风险 中西部龙头,力争2015年销售超过500亿,维持“推荐”评级 新一届中央领导人上台以后提出了新型城镇化发展的战略蓝图,城镇化水平较低的中西部城市城镇化进程将提速,借此机遇,公司提出2015年公司销售规模超过500亿元的战略规划,若再融资方案获批将助力该目标的实现,未来三年公司经营十分值得期待。预计13/14/15年公司EPS分别为1.37/1.72/2.17元,对应PE为8.6/6.8/5.4x,RNAV为17.9元,推荐。

上半年收入增长36%,EPS0.07,略低于我们预期 上半年主营收入97.95亿元,同增35.9%;营业利润7.86亿,同降17.3%;归属上市公司股东的净利润3.04亿元,同降40%。EPS0.07元,略低于我们预期。主要原因:①前期促销低毛利产品进入结算,毛利率同降8.85个百分点;②计提常州天际3#项目存货跌价准备9741万元,影响业绩约0.016元。 销售高增长,业绩锁定性提升 上半年公司销售150.1万方,197.2亿,分别同比增长32.2%和46.5%,大幅跑赢行业均值。其中北京格林格林、北京朗悦、南京自在城、杭州天逸、西安湖山大境等项目上半年销售额超过10亿元。受益销售高增长,期末公司预收款342亿元,较去年末增加近100亿,对全年业绩锁定超100%。 资债结构好,财务稳健,货币资金充足为发展提速奠定基础 期末公司资产负债率为72%,扣除预收账款的资产负债率为42%,较去年末降低4个百分点,净负债率因货币资金略减,带息债务有所增加而略有提升,达60%。期末货币资金高达176亿元,对短期借款和一年内到期非流动负债的覆盖率高达1.6倍。财务稳健和货币资金充足为公司发展提速奠定了坚实的基础。 金地在变,2013将是公司经营拐点年 2013年初我们即提出金地正在发生向好变化,经营提速,半年过去我们欣喜看到公司经营提速上取得诸多成就:①上半年销售高增长;②拿地加速,上半年拿地金额超200亿大于销售额,新增项目可售493万方,是上半年销售面积的3倍多;③年初计划开工同增100%,中期进一步上调,同增达133%;④不断提高产品的标准化比例以及刚需产品的占比;⑤大户型存货问题在改善,据公开数据统计,去年底已开盘未售货值约280亿,大户型占比约70%,今年中期已开盘未售货值约230亿,大户型占比降至约60%。 高管继续增持彰显对未来发展的信心,维持“推荐”评级 去年公司成功收购了星狮地产,建立了海外融资平台,未来有望助力公司发展。报告期内高管团队激励基金继续增持公司股票达751万股(累计持股达3781万股),彰显管理层对公司未来发展的信心。预计13/14/15年公司EPS分别为0.81/1.00/1.15元,对应PE为8.8/7.1/6.2x,RNAV为9.3元,推荐。

上半年业绩基本符合我们预期 上半年公司实现营收23.56亿元,同比大增105.3%;归属于母公司净利润3.42亿元,同比增加4.52%;EPS0.22元,与我们7月2日行业专题《地产股2013年中期业绩预览及年报前瞻》所预测的基本一致(我们当时的预测值是0.24元)。利润增速平淡的原因:去年同期转让华营臵业公司100%股权获投资收益。 销售超预期,预计全年同比增长20% 上半年公司销售回笼资金32.1亿元,同比增长38.3%,超出市场年初预期。可售楼盘增加誉品谷水湾、铂珏公馆、江阴中企〃上城、江阴誉品尚海荟、杭州中企御品湾等,可售面积和货值大幅增加,其中联排别墅项目南郊中华园和莫奈庄园在上海上半年别墅类销售排行榜中名列前茅;公寓项目誉品谷水湾一期开盘当日即创两小时去化过百佳绩。积极盘活存量,于年初实现上海春城大卖场的处臵。下半年可售货量充足,预计全年销售额可达65亿元,同比增长20%。 资本结构明显优化,资金成本有所降低 期末净负债率为61.9%,较期初下降33个百分点,短期偿债能力保障倍数由期初的0.47倍大幅提升至1.48倍,显示公司短期偿债能力大大提高了!与期初相比,公司通过长期换短期、低息换高息,年平均融资成本降低0.8个百分点,信托借款占整体借款比例减少3.36个百分点。 资本运作增强了发展后劲 继2010年收购上房集团40%股权后,公司在报告期内启动收购上房集团60%股权事宜,目前已全资控股上房集团。本次收购进一步解决了同业竞争问题,有利于推进主业拓展,增强发展后劲。通过收购,公司新增徐汇区小闸镇项目可售建面约33万平米,新增嘉定国际汽车城可售建面51.4万平米。 未来有望受益于涉房再融资、重组开闸,维持推荐评级 公司符合“大”股东、“小”公司特征,大股东上海地产(集团)是上海市政府土地储备的运作载体,下辖另一家非上市房企中星(集团)与公司存在同业竞争问题,在涉房再融资、重组开闸背景下,中华企业有望通过大股东实施资产重组解决上市公司面临的同业竞争问题而受益。预计13-15年EPS为0.45/0.53/0.66元,NAVPS7.8元,P/NAVPS为0.67,维持推荐评级。

EPS 0.036元,与我们预测基本一致 上半年公司实现营收8.25亿元,同比增长120.7%;归属于母公司净利0.36亿元,同比增长48.3%。EPS为0.036元,与我们在7月2日行业专题《地产股2013年中期业绩预览及年报前瞻》所预测的0.03元基本一致。 上半年销售额同比大增54%,预计全年有望实现20%增长达90亿 上半年面对较好的市场形势,公司抢抓机遇,千方百计提升销售业绩,特别是二季度以来,全面提前销售节点,15个销售节点中的6个节点都进行了提前。上半年实现合同销售额35.65亿元,同比增长54.33%。据了解,上半年新推货值仅20亿元,去年末存量约100亿元,今年下半年推盘量会很大,新推货值将达80亿元,预计全年销售额突破90亿元,增长20%。 财务状况优,未来加杠杆空间大 期末公司账面货币资金超过30亿元,较去年末增长26%,对短期借款和一年内到期的非流动负债之和的覆盖率为1.9倍,短期偿债能力高。另外受益于货币资金的提高和短长债的下降,期末货币资金对有息负债已全覆盖,为公司未来经营扩张、增加财务杠杆打开了充足空间。 大股东增持体现对公司中长期发展的信心 大股东及其一致行动人自2012年11月21日起至今年5月20日,已经累计增持公司1006.52万股,约占公司总股本1.01%。大股东首次增持以及第三次公告增持的336万股股价均在4.2元附近,高于目前价位,大股东连续增持充分彰显了其对公司后续增长充满信心。 业绩锁定性依旧维持较高水平,维持“推荐”评级 期末公司预收款高达75.98亿元,占我们对公司13、14两年营业收入预测值之和的63%。作为山东国资委下唯一的地产上市平台,大股东在资金等方面均给予公司较大力度的支持。目前公司土地储备折合建面约650万方,完全足够未来三年开发需求。我们预测13/14/15年公司EPS分别为0.45/0.55/0.68元,对应PE为9.0/7.3/5.9x,RNAVPS 7.3元,P/RNAV为0.6,维持“推荐”评级。