三季度销售靓丽:2013年3季度公司实现整体销售额89.02亿,同比增长60.31%,环比二季度下降0.3%。三季度销售均价(产业园区配套住宅及城市地产销售合计)为9602元,同比上升接近36%,环比上涨19%。其中(1)实现园区结算回款额15亿,同比/环比增长187%/-32%;(2)实现产业园区配套住宅签约销售额59.7亿,同比/环比增长47%/8.7%;(3)完成城市地产签约销售额13.7亿,同比/环比增长48%/18.3%。 超预期完成年内目标: 前3季度,公司累计完成销售额248亿,同比增长79.5%,基本完成全年280亿销售目标。 三季度沈阳、丰台地区开始贡献销售业绩,其中沈阳苏家屯园区孔雀城1.1期推出200套,签约销售180套,销售情况明显好于周边其他项目,实现住宅区域突破。四季度沈阳园区和镇江园区等住宅项目会陆续推盘,我们预计全年公司整体住宅签约额有望超过250亿(前三季度为197亿)。 项目拓展顺利,新增霸州和永清园区: 今年7月下旬,公司签约霸州园区项目,委托开发区域面积为14平方公里,其相当于公司目前成熟项目固安工业园区的延伸部分,进一步扩大承接北京区域市场外溢的广度和深度;10月初签约永清园区项目,委托开发区域面积为18平方公里,地处北京、天津两大城市之间,与固安、廊坊市区构筑“大三点”组团的城市群格局,属于环北京城市圈发展的核心区域。 此外,公司与中国国际电视总公司实现战略合作,共同打造国际一流的高新影视文化科技产业园区。并与10月初获得交行200亿授信额度用于产业新城业务发展。 投资建议:我们认为公司长期受益于首都二机场建设以及产业转移与京津冀大融合,其产业新城的模型符合产业升级与新型城镇化的发展趋势,多个新园区有望取得实质性进展。未来公司长期发展空间巨大,成长性可期。 维持买入-A投资评级,我们预计公司2013年至15年的收入增速分别为34%、36%、34%,净利润增速分别为38%、39%、42%,成长性突出;目前对应2013/2014年PE为12.2X和8.8X,给予6个月目标价46.5元,相当于14年12倍动态市盈率。

公司计划以不低于32.06元/股的价格发行1.9亿股,募集资金不超过60亿,其中实际控制人王文学控制的鼎基资本承诺认购本次发行数量股票的50%。公司募集资金将用于大厂4个项目以及固安、香河和无锡项目的建设。 募集资金有利于公司独特模式的加速发展 目前公司负债率为89%,剔除预收款后为38%,募集资金有利于公司提高资产质量,增强盈利能力。公司近年来加大了园区的开力度,上半年又拓展了浙江省嘉善园区和霸州2个项目,未来公司将加速深耕环北京经济区,以及加快布局长三角经济区。 公司园区+地产独特的业务模式使得公司年化ROAE超过60%,远高于行业平均水平,我们认为公司长期受益于首都二机场建设以及产业转移与京津冀大融合,其产业新城的模型符合产业升级与新型城镇化的发展趋势,多个新园区有望取得实质性进展。未来公司长期发展空间巨大,成长性可期。 股本摊薄影响有限,估值仍偏低 本次增发按1.9亿股和现有股本8.82亿股计算,约摊薄17.7%。摊薄后估值仍较低,按32.06元发行底价计算,对应公司13/14年的PE为11.5X/8.3X,我们判断增发时间可能会在2014年中期左右,2014年估值仅11.5倍,对于公司这种独特的商业模式来说是较低的。按照现有项目1~2年的结算周期计算,2015年是公司业绩的爆发期,近两年公司销售均价上涨较多,未来毛利将有持续提升。 实际控制人力挺增发,彰显发展信心 本次募集资金共60亿元,实际控制人承诺认购50%的股份,比例较大,显示出对企业极强的发展信心。 投资建议:给予公司买入-A投资评级,我们预计公司2013年至15年的收入增速分别为34%、36%、34%,净利润增速分别为38%、39%、42%,成长性突出;6个月目标价46.5元,相当于14年12倍动态市盈率。 风险提示:经济增速下滑超预期,房地产调控趋紧,再融资受限。

保利地产上半年收入和利润分别为305.4亿和34.1亿,同比增长51.3%和35.7%,每股收益0.48元,ROAE为7.80%,较去年同期提高0.84个百分点,维持高位。公司房地产业务结转收入291亿,同比增长52.3%,毛利率30.91%,同比下降6.6个百分点,较去年全年下降4.33个百分点。毛利率下降的主要原因是占结算收入44%的项目为首次结算,毛利率较低。随着后续售价的提升,预计毛利率会回归合理水平。 销售低于行业整体水平:公司上半年实现签约面积和金额分别为562万平和636.4亿,同比分别增长28.4%和26.5%,低于行业商品住宅增速(面积30.4%,金额46%)。公司市场占有率1.91%,较去年同期下降0.25个百分点,较去年全年上升0.33个百分点。公司前7月销售面积和金额同比分别增长21.3%和18.8%,增速继续下降。上半年销售均价11324元/平,和去年全年11290元/平基本持平。 前7月拿地总量已占去年合计的78%:公司上半年新增20个房地产开发项目,新增容积率面积565万平,和签约面积相当。但7月单月加大了拿地力度,单月新增9块土地,容积率面积467万平,前7月合计1032万平,已占去年拿地面积的78%。平均地价2950元/平,低于去年全年平均3386元均价。公司6月末在建面积3637万平,可供公司2~3年销售。 公司财务安全性良好:上半年实现销售回笼530亿,新增银行贷款264亿,净增银行贷款94亿。除去7月11月到期的43亿“08保利债”,一年内到期的有息负债215.6亿,远低于中期账面货币资金352亿,货币资金较年初增长7.6%,剔除预收款后负债率为39%,财务安全性良好。此外今年8月发行5亿美元公司债,票面利率仅4.5%,但高于万科的2.75%。 上半年开工面积854万平,同比增长18.9%,远高于行业平均水平:新开工面积已完成年初计划的53.4%。实现竣工面积422万平,同比增长19.2%,完成年初计划的42.2%。业绩锁定性强,期末公司预收款已锁定今年全部业绩和明年部分业绩。 投资建议:买入-A投资评级,我们预计公司2013年-15年的收入增速分别为28%、28%、25%,净利润增速分别为28%、22%、29%;给予买入-A的投资评级,6个月目标价14.7元。相当于14年8倍的动态市盈率。 风险提示:经济增速下滑超预期,房地产调控趋紧

继续保持高增长. 公司2012年实现营业收入120亿元,同比增长55.03%,实现权益净利润17.83亿元,同比增长31.34%,继续保持高增长。 销售靓丽. 公司2012年销售额共计211亿元,同比增长28%,其中产业园区配套住宅144.9亿元(同比增33%)、园区开发结算回款30亿元、城市地产签约销售35.18亿元(同比增85%)。从面积来看,公司固安区域住宅销售面积达129万平方米,大厂近80万平方米,表现突出。 新拓展园区进展较快. 公司新拓展的香河、苏家屯等5个园区进展顺利,已经取地,预计沈阳苏家屯、江苏无锡及镇江地区2013年有望实现住宅的销售回款。此外,在招商引资方面公司也是硕果累累。建于2012年1月的沈阳苏家屯园区签约入园企业4家,签约投资额22亿元。文安园区新增签约入园企业11家,新增签约投资额33.8亿元。 ?2013年可售货源充足,长期发展亦可期. 公司2012年住宅业务新开工面积达285万方,大于2011年销售面积,加上2011年底未售资源,2013年可售充足。我们预计2013年公司仍将保持30%以上增长,长期发展空间也较大。产业新城的模型符合产业升级与新型城镇化的发展趋势,且园区+地产的业务受调控影响相对较小,多个新园区有望取得实质性进展,同时,公司将充分受益首都二机场的建设。 公司预收款充足,达240亿元,业绩锁定极强。我们预计2013-2014年每股收益分别为2.67、3.39元,继续看好。 风险提示. 限购范围扩大是新一轮调控的重点之一,若公司主要所在的环北京区域纳入限购,公司的销售可能会受到影响。此外,公司的招商引资业务受宏观经济影响较大,若经济出现大幅下滑,招商引资业务增长可能放缓。

公司业绩有爆发潜力. 公司三季度末预收账款为32亿元,至少可以为公司贡献1.2元以上的每股收益。将在未来几年结算。公司业绩有爆发潜力。我们预计公司今年销售额近20亿元,明年公司唯亭与富丽华三期将开售,业绩稳定性较强。 管理层MBO,有望迎来新的发展篇章. 11月6日,公司公告,公司控股股东大连友谊集团的控制人发生变更,控股股东大连友谊集团的第一大股东一方地产,将持有的34.4%大连友谊集团股权转让给大连嘉威德投资有限公司,成交价1.88亿元。 嘉威德主要由大连友谊管理团队组建,转让完成后,嘉威德将持有友谊集团51%股权,成为大连友谊实际控制人。 这一事项将在11月23日召开的股东大会进行审核。 收购成功后,公司管理层成为上市公司的实际控制人。无论从管理和业务发展上都将更上一层楼。但这将是渐进的过程。 目前估值合理,未来值得期待. 我们预计公司2012-2013年每股收益分别为0.73、1.03元,对应11月20日收盘价市盈率分别为9.2、6.5倍,我们计算公司NAV为9.55元,比6.68元的股价高出43%。 从公司目前所处行业水平及成长性来看,我们认为公司合理估值水平为2012年PE10倍,目标价7.3元。目前股价合理。 公司日前启动了管理层收购,收购完成后,未来发展值得期待。 风险提示. 销售低于预期。

签订廊坊生态文化艺术新区(西区)项目. 日前,公司与廊坊市政府签订廊坊生态文化艺术新区(西区)项目,该项目占地8.65平方公里,位于廊坊市区北、广阳区南尖塔境内,是河北距离北京最近的区域之一,今后也是廊坊市新的行政中心。公司主要负责区域的一级开发及配套工程项目建设,配套工程类似于BT模式。此外,政府将支持公司对南、东、北尖塔进行城中村改造。公司在该区域土地资源获取上有优势。 新区项目加快京冀相融步伐,前景远大. 艺术新区项目位于廊坊北部,毗邻北京,是廊坊市政府在2012年8月15日启动的重要项目,该项目宗旨是加快河北融入京津冀都市圈。项目总面积36.7平方公里,由市民服务中心片区、文体中心片区、会展中心片区、运动休闲片区4个功能区组成。公司此次签订的项目是该新区的西区部分。2012年起,生态文化艺术新区将先期重点实施市民服务中心项目、“梦廊坊”文化产业园项目等7个方面的工程项目。毫无疑问,京冀融合的步伐将进一步加快。 公司将极大受益,继续推荐. 首先,公司负责的西区部分,未来将是廊坊的新行政中心,土地价值可见一斑。保守假设有30%的用地用来建设住宅,该区域将有近2.6平方公里(260万方)的住宅建设用地,市区容积率预计至少为2,如果公司获得全部二级开发权,预计至少将带来近400亿销售额;其次,艺术新区项目离北京非常近,随着配套及各功能区建设的逐步完善,北京对廊坊的经济带动力会更加强劲,而公司目前大多数的园区及地产业务都在廊坊区域,公司整体价值得到提升。 最后,政府支持公司在南、北、东尖塔进行城中村改造,该区域将有60多万平方住宅用地可做二级开发,公司在以后的拍地上也会有较大优势。 我们继续推荐,长期持有分享成长,维持目标价30.3元。 风险提示. 公司销售与招商引资低于预期。

进入业绩释放期,同比大幅增长公司由于3季度结算项目较多,且去年3季度交房较少,导致3季度业绩暴增。公司3季度实现营业收入15.62亿元,同比增长183%。实现权益净利润1.82亿元,每股收益0.34元,同比增长1600%。 1-9月,公司实现每股收益0.52元,同比增长174%。 毛利率有所上升公司3季度毛利率从23.02%升至25.1%,主要由于毛利较高的地产业务结算比重上升所致。公司三季度收入中,我们预计有12.8亿元为房地产业务收入,占到80%以上,上半年地产业务结算收入仅占全部的52%。 销售保持良好态势,四季度销售可期预计公司三季度房地产业务销售额12亿左右,前三季度销售额在40亿左右。 四季度公司仍有40亿元的货量推出,公司完全全年计划的65亿元没有问题。 经营稳健,财务状况持续好转公司经历过去两年高杠杆的快速扩张后,如今项目已进入收获期,公司也适时将经营风格调整得更加稳健。今年以来,公司高利率的信托贷款方面没有新增,信托余额大幅降低。此外,公司与多个房地产基金展开合作。资金来源渠道的扩展加上快速增长的销售,公司财务状况持续好转,资金压力不大。 股东支持不遗余力,继续看好3季报还披露了公司大股东给予公司不超过10亿元借款的信息,利率参考大股东获得的资金成本。这是在业务支持、大股东及管理层大量增持股票后又一实质性支持措施。过去的积淀使公司今年迈入业绩释放期,我们维持公司2012-2013年每股收益0.94、1.38元的预测,建议买入成长中的阳光城。 风险提示房地产行业出现极为严厉的调控政策

保持高增长. 公司如我们所期,继续保持高增长。1-3季度,公司实现营业收入69亿元,同比增长30.3%。实现净利润14.9亿元,同比增长29.01%,增速比上半年高出12.9%。1-3季度累计实现每股收益1.69元。 销售符合预期,预收账款大幅增长. 公司3季度房地产销售符合预期,保持快速增长。3季度公司房地产业务实现销售额50亿元,同比增长17.4%。1-3季度公司累计实现房地产销售额119亿元,同比增长18%。预收账款从年中的210亿元增长至3季度末的235亿元,预计将贡献每股收益4.5元。 全国化扩张,财务仍然稳健. 公司如我们预期的在向外进行模式的复制和扩张,新项目开发方面,今年以来公司在沈阳等地的招商取得不错的进展,拓展方面,公司在江苏等地为代表的长三角区域也已布下棋子,公司正在从环渤海走向全国。 尽管公司持续进行扩张,但公司的财务状况保持了一贯的稳健。3季度末公司剔除预收账款后的真实资产负债率仅为23.2%,显著低于行业水平,且持续保持经营活动正现金流。 未来的园区开发航母,仍然被低估. 我们重申公司将成长为园区开发领域的航母的观点,未来将成长为市值超. 500亿元的龙头级企业,目前市值仅174亿元,长期被低估,建议投资者买入并持有,分享成长。从短期来看,我们预计公司2012-2013年每股收益为2.3、3.1元,保持符合高增速,对应最新股价PE为8.5、6倍。公司独特的盈利模式应该享受比传统地产股更高的估值。以2013年10倍PE为准,一年目标价30.3元。 风险提示宏观经济下滑严重影响公司园区的招商引资业务。

福州市场表现尚可 前八月表现突出。福州商品房市场年消化规模在600 亿元/600 万平方米左右, 今年以来福州市场表现出色。8 月份表现比7 月份更为突出。8 月份累计销售面积增速为22%,比7 月提高7.4%;商品房销售额482.39 亿元,比7 月增长9.7%。房地产开发投资603.18 亿元,增长14.5%。 9 月有所回落,但仍处较高水平。9 月福州市场比7、8 月份稍有降温,周成交量从7 万方左右下降至5 万方,但同比去年有100%的涨幅,成交仍处于较高水平。 阳光城勇夺第一 阳光城在上半年福州地区实现销售金额、销售面积、销售套数均为第一。 本次我们调研了阳光城位于福州的三个项目,一个位于主城区(凡尔赛宫), 两个位于郊县(理想城与翡丽湾)。 总体看,位于主城区的凡尔赛宫销售较好,且后续销售无忧。郊县的两个表现各异。理想城作为老项目,客户基础较好,销售也不错。翡丽湾为新盘, 所在区域竞争也较为激烈,从蓄客情况来看,热销压力不是很大。 四季度可售仍充足,继续推荐 我们推算四季度公司仍有货值40 亿的楼盘推出。全年销售完成65 亿的计划没有任何压力。 继续推荐!看好公司的快速扩张周转的策略,预计2012-2013 每股收益分别为0.94、1.38 元,建议买入! 风险提示 房地产行业出现超预期的严厉政策。

继续建议买入,目标价7.8元: 我们测算公司2012-2014年业绩分别为0.78、0.9、1.08元。目前股价对应PE为7、6、5倍。重估值我们计算为9.08元,市值仅有重估值的62%。 若收购海科健股权,公司NAV将大幅增厚,业绩也更有保障。保守以2012年10倍PE为目标价,即7.8元。还有38%空间,继续建议买入。

事件:公司发布 2011年报,实现净利润13.58亿元,每股收益2.31元,对应2011年每股收益10.4倍。 招商引资业务远超预期,基本锁定业绩7.45元:2011年全年公司处在运营状态的固安、大厂、怀来三园区招商引资业务表现远超预期。2011年新增签约入园企业86家,新增签约投资额129.78亿元,其中:固安园区新增签约入园企业36家,新增签约投资额84.56亿元;大厂园区新增签约企业19家,新增签约投资额23.92亿元;怀来园区新增签约企业19家,新增签约投资额13.44亿元。 截止 2011年底,公司园区累计签约投资额481亿元。我们计算得出2011年底,公司已签约未结算的招商引资返还收入为66.4亿元(保守假设有效协议的投资额兑现到实际投资额上的比例为50%。我们假设落地投资额为投资额的80%)。这部分将贡献净利润43.8亿元,合每股7.45元。 房地产业务未结算业绩每股4.62元,2012年仍将保持高增长:公司房地产业务 2011年实现销售额130亿元,年底预收账款170亿元,这部分预计贡献净利润27.2亿元,合每股4.62元。2011年公司房地产实现销售额130亿元,2012年我们预计将达200亿元。 充分受益北京第二机场建设:近期有媒体报道,北京第二机场将在北京与廊坊交界处建造,并为世界第一大机场,拥有9条跑道(另有媒体称9条跑道不准确)。事实上,第二机场的选址目前看只有两个可能,一是大兴,二是廊坊固安,无论是在哪里建造,公司都将成为最直接的受益者,公司在固安及廊坊的大量土地及园区都将极大受益。 财务极为稳健,进入高速发展期:我们长期看好公司盈利模式的不断复制,尽管公司 2011年增长已经很快,但我们认为目前处在爆发增长前夜,且公司极为稳健的财务状况支持大规模复制(2011年底真实资产负债率24%)。公司目前签约园区已增至10个,开发规模也从3个增至10个,且原处在开发状态的3个园区也进入高速发展期。从更长远来看,公司目前的布局将充分受益北京在产业和住宅方面的溢出效应以及整个环渤海区域的经济发展,固安模式的复制将加速。 上调目标价至35.2元,建议买入并长期持有:我们认为公司将成长为园区开发领域的航母,未来将成长为市值超500亿元的龙头级企业,目前市值仅142亿元,长期被低估,建议买入并持有,分享公司成长。从短期来看,我们预计公司2012-2013年每股收益为3.2、4.8元,保持符合45%高增速,对应PE 为7.5、5倍。我们一直强调,公司独特的盈利模式应该享受比传统地产股更高的估值,且公司业务发展超预期、业绩锁定增至12.07元,我们以2012年12倍的估值水平作为公司目标价,即由2011年12月深度报告的目标价29.8元上调至35.2元。

继续建议买入,目标价12.8元: 我们预计公司2011-2013年业绩分别为1.07、1.28、1.78元(已公告2011年每股收益为1.06-1.40元),目前股价对应PE为8、6.5、5倍。 重估值我们计算为12.89元,市值仅有重估值的65%。 考虑公司较高的资产净值折让,以2012年10倍PE为目标价,即12.8元。还有57%空间,继续建议买入。

◆地产销售符合预期: 根据各项目网签数据,2011年其中通州项目销售7个多亿,大连项目约5亿元,长春项目不到3亿元。加上通州项目在2011年前已销售但未结算的部分,预计2011年能实现销售收入超过20亿。 大连项目二期已于2011年9月开工,预计年中实现销售。 长春项目一直处在销售中。 武汉项目还未获得施工证,预计2012年年中取得预售证。 ◆矿业继续推进: 矿业方面继续推进。 矿业发展的资金安排可通过滚动贷款进行。类似地产开发资金安排模式。 2012年继续推进西安的鸡头山金矿取得采矿权证的办理。我们乐观估计三季度可实现投产,四季度达满产。预计2013年满产产生年净利润1.5亿元。 此外,公司仍在积极寻找矿源。 ◆看好地产+矿业双轮驱动: 公司在地产业务上获得廉价资源的能力在矿业得到复制。我们看好公司复制低价获取资源的模式。2012年值得期待。 预计房地产业务2011-2012年每股收益分别为0.7、0.99元,对应最新股价市盈率为13、10倍。重估值为10.9元。 综合业绩与重估值,我们以2012年10倍为地产业务价值。即10元。 矿业方面,根据详查报告,该矿总共可产生26亿净利润,共26年,每年1亿元,考虑该矿只是公司迈进矿业的第一步,后续矿产资源的增长将会非常快,我们给予20倍市盈率。金矿业务估值20亿元(相当于吨市值的28%,目前金矿吨市值大约为3.6亿元,20吨市值72亿元)。即每股3.1元。 公司目前合理价值为13.1元,最新股价为8.95元,公司股价被低估32%,建议买入。 ◆风险提示: 地产销售不畅,矿业进展缓慢。

维持“买入”评级: 公司可预期的未结算业绩每股10.3元,其中房地产4.35元,产业发展服务5.95元。我们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元,2011-2012完全锁定。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平,合理估值29.8元。最新股价为18.7元。 至少还有空间60%,强烈建议买入。(详情请关注我们2011年12月27日发布的深度报告《园区开发航母扬帆起航》)

事件:公司发布公告,与沈阳苏家屯地区人民政府,签订 34.8平方公里的整体开发委托协议,这是公司的固安模式,在沈阳的第二个签约项目。 此外,公司还发布2011年1-12月份经营情况简报,全年实现销售回款165亿元,其中园区结算回款36.5亿元,同比增长62.4%,地产回款额128亿元,同比增长42.5%,签约销售面积172.05万平方米,同比增长61.9%。 环渤海区域再下一城,外域复制同样可期:公司今日公告的沈阳苏家屯项目,是公司在不到9个月时间内,在沈阳地区签约的第二个项目,第一个是在2011年4月9日接受沈阳浦河新城管委会委托,对蒲河新城进行整体开发。显示出公司固安模式在北京周边以外区域也有强大的生命力。 签约条件比以往更优越:由于目前国内园区开发企业实力与公司相比,相去甚远,随着公司园区开发品牌效应的逐渐形成,公司在与政府对话的过程中地位将不断提高。目前已有所显现。我们注意到,公司此次与沈阳苏家屯人民政府签约的条件比以往其他园区要优厚,这主要体现在,与政府约定的基础设施、公共建设项目以及土地整理的加成收益比例,从以往的10%提高到15%。 2011表现优异,2012同样精彩:公司全年实现销售回款165亿元,地产回款额128亿元,同比增长42.5%。在2011年的市场环境下,表现远超行业水平,我们同样看好公司2012年的销售表现,预计房地产2012年可售货值接近300亿元,保守估计2012年房地产销售额达180亿元,同比增长40%。 维持“买入”评级:公司可预期的未结算业绩每股 10.3元,其中房地产4.35元,产业发展服务5.95元。我们预计公司2011-2013年每股收益分别为2.3元、3.2元、4.8元,2011-2012完全锁定。分别给予房地产业务2011年12倍、产业发展服务2011年15倍的估值水平,合理估值29.8元。最新股价为16.05元。 至少还有空间86%,强烈建议买入。