郑康豪入主深国商,公司开始重放光彩。公司股权几经更迭,去年8月终于尘埃落定,潮汕商人郑康豪获得公司控制权,目前共间接持有深国商14.81%股份。郑康豪家族在深圳商界享有盛誉,旗下皇庭地产集团97年起步,实力雄厚,土地储备规划总建筑面积高达500万平米。 以商业地产开发和商业经营为主业。公司目前主要有三块资产:深圳福田区晶岛购物中心,股权比例60%,总建面13.8万平米;林业,现储备林地35万亩,协议190万亩;龙岗坂田村10万平米工业用地。2010年9月,新一届董事会成立后,公司制定并明确了以商业地产开发和商业经营为主业的新的发展战略。 晶岛项目地处CBD黄金地段,堪称深圳铺王。项目地理位置十分优越,位于深圳CBD核心,北倚深南大道、市民中心,南接会展中心,东、西清一色高档写字楼与五星级酒店。所在地为交通枢纽,地铁1、4号线在此交汇,距3号线仅200米;广深港高铁近在咫尺并通过地下人防商业街直达。项目堪称深圳铺王,升值潜力十分巨大。 招商工作初见成效,力争年底前开业。截至4月26日,晶岛项目招商工作已初见成效,大约有30家公司签订意向书,成功签约面积近2万平米,此外与一些国际知名品牌商家也在紧密商谈之中。政府主管部门对项目开业时间非常重视,希望能赶得上给8月中旬深圳大运会献礼。据2010年报披露,公司争取项目年内实现开业运营。 晶岛项目合理价值区间50-60元/股。若出售,保守估计,每股净值将达到50元左右;若出租,综合PE、DCF估值,项目价值至少60元/股。综合以上两种情况,晶岛国际购物中心的价值枢纽在50-60元/股。 林业同样值得期待,想象空间十分巨大。公司共营造桉树速生丰产原料林面积12万亩,已储备林地资源35万亩,与当地政府签订合作开发林地协议面积190万亩。①若35万亩储备林地全种,5年一轮成熟,每亩熟林按0.3万元净利润计,折合每股收益0.95元。②如190万亩协议林地全种,每股收益则可高达5.16元! 价值被严重低估,目标价55元,首次给予公司“买入”评级。预计11-13年公司营业收入分别为0.84亿元、14.75亿元、16.47亿元,净利润分别为0.07元、2.31元、2.71元,对应PE分别为282X、8X、7X。综合商业与林业两者估值,公司合理价值区间应在55-65元/股。目前股价仅20元,上涨空间将十分巨大!!

公司已升华为一家以职业管理团队经营的开发企业。2010年10月,芦清云女士控股的北京智平投资斥资3亿元,收购宫晓冬先生持有的海南耀博50%股权和乾通实业8%股权。收购完成后,芦清云女士和侯莹女士成为亿城股份的共同实际控制人,目的是成为公司长期战略财务投资者。 近年来,公司结算规模、利润率常剧烈波动,原因是公司项目偏少所致。2008年,苏州新天地项目开始进入结算期,公司毛利率走低并一直在徘徊在40%以下,但随着未来苏州胥口花园洋房替代性入市,公司毛利率将会出现明显回升。 受政策调控影响,西山公馆项目施工进展慢于预期,2010年未能按计划推盘入市。上年全年,公司共实现销售金额约22亿元,仅上年同期的一半,主要来自于西山华府南区、新天地2期、新天地3期、其他项目的销售。 2011年一季度,公司销售金额2-3亿元,来自于新天地3期与天津山水颐园。2011年,公司计划推盘量规模较大,主要包括:西山公馆10万平米、青龙湖燕熙华府10万平米、山水颐园10万平米、苏州胥口2地块共15万平,可售资源价值约100亿元,但由于下半年销售出现爆发式增长可能性并不大,我们保守估计11年销售回款40-50亿元。 为解决土地储备问题,在“双聚焦”战略下,2011年1月公司与唐山市政府协议大城山片区一、二级联动开发,现有500亩土地已经基本被锁定,公司还继续谋求附近1000亩土地的一二级联动。根据政府规划,该片区定位高端,容积率大约1.0,物业类型为花园洋房,这将给公司带来100亿元左右的收入规模,可贡献净利润20亿元。 公司目前土地款已全部交清,不存在土地款支付压力。2011年拿地方面,公司目标是聚焦唐山、放眼天津,同时关注其他市场机会。 公司价值目前被市场严重低估,市值仅50亿元,但青龙湖单独一个项目土地价值就高达50亿元左右。不考虑唐山一级土地开发,公司NAV价值9.99元/股,目前股价相对折价率高达48%,在行业中排在前列。预计2010-2012年公司主营业务收入分别为29亿元、32亿元、43亿元,净利润分别为4.6亿元、5.7亿元、6.6亿元,折合EPS分别为0.46元、0.57元、0.67元,PE分别为11X、9X、8X,公司合理价格区间8-10元/股,给予“买入”评级。

股权激励方案,彰显管理层对业绩高增长的信心。2011年1月,公司推出股权激励草案,一次性无偿授予800万份股票期权,占总股本1.24%,行权价8.14元,行权条件加权ROE不低于10%,业绩同比增50%、33%、25%,年复合增长率达到36%。 2011年公司项目进入销售高峰期。北京玫瑰东方,4月份开盘,预售证15万平,首先主推6万平,预期售价1.7万元/平米。大连玫瑰东方一期11万平在售,已售80%,二期4月开工,10月开盘。长春项目剩下10万平(高端),三期还有2万平未开。深圳玫瑰郡已售完,还剩下1600平米商铺车位;武汉荷叶山庄,已全面动工,10月开始预售,推盘6-8万平。 去年底以来,公司在通州运河核心区(通州新城)共获取5块多功能优质地块,合计总建面51万平米,预期售价不低于2万元/平米,因项目靠近规划地铁6号线(通州新城重点项目)出口,计划开发时间顺延。 通州项目储备最多,东小马村后续拿地可期。公司去年8月获得通州区梨园镇东小马村一级土地开发项目,占地面积约600亩,定位高端住宅,容积率1.0,总建面40万平米。镇政府委托公司一级开发,许诺给二级土地开发权,2012年开始拍地。 武汉、深圳未来均有大体量项目进入计划。2011年计划新开工26万平,现有项目2013年后便没有新开工量,目前扩充储备势在必行。武汉王家墩附近有一个70万平的项目,与荷叶村属一揽子项目。深圳龙华,大股东承诺注入公司一个26万平项目,采取股权收购方式,下个月做完土地手续。 公司发展战略以北京、深圳、大连及津京环渤海带为重点,结合二三线重点城市,即以已进入城市为基础继续深耕以点带面获取优势资源。 目前在通州拥有土地储备134万平米,另有40万平预计2012年收入囊中,作为通州“地主”,公司获取了区域定价权,将成为北京“世界城市战略和CBD东扩的最大受益者。预计2010-2012年公司主营业务收入分别为23.0亿元、36.8亿元、50.4亿元,净利润分别为2.8亿元、4.4亿元、6.1亿元,折合EPS分别为0.44元、0.69元、0.94元,PE分别为17X、11X、8XNAV估值11.24元/股,目前股价相对折价33%,设定目标价10元,给予“买入”评级。

荣盛发展今天公布了2010年年报:实现营业收入65亿元,同比增98%;归属母公司净利润10亿元,同比增68%;折合EPS0.71元,业绩略超预期。公司宣布拟每10股送2转1派1.0元(含税)。 主营业务收入接近翻番,主要源自于结算面积同比80%的高速增长,结算均价同比仅上涨一成。 毛利率、净利率出现双降,同比分别下滑0.6、2.9个百分点,主要原因在于,公司部分结算项目预售期为2009年上半年,成交价格偏低。但公司ROE高达24%,远高于万科、保利18%的水平。 公司高周转、低成本特点鲜明,是万科在三四线城市的“再生”模式。10年公司期间费用率5.91%,同比提升了1.8个百分点,但仍低于行业平均水平。 小步快跑,灵活定价,既保证了销售计划,又提升了项目利润。期末,公司结算产品销售价格4634元/平米,同比上涨10.4%。公司全年商品房销售面积195万平米,合同金额103亿元,同比分别增长36.5%和69.5%,销售均价达到5282元/平米,预计11年毛利率可得到进一步提升。 期末,公司新取得项目704万平米,平均楼面地价1093元/平米,超过年初650-700元/平米计划区间值。截至日前,公司已在京沪、京广高铁沿线布局15个城市,土地储备总建面超过1700万平米,可以满足公司未来三年左右的开发需要。 严格的行权条件,彰显了管理层对公司的信心。2010年7月,公司2009年度股权激励方案获批,行权条件是09-12年每年扣除非经常性损益净利润增速不低于35%,每年ROE不低于15%。 2011年计划新开工409万平米,竣工187万平米,销售135亿元,新获取500万平项目资源,较上年实际完成额增长15%、55%、41%、-29%。 期末预收款74亿元,占2011年预测收入的90%,业绩锁定程度较高。预计11-13年主营业务收入分别为82亿元、111亿元、150亿元,EPS分别为1.00元、1.35元、1.83元,目前股价对应2011年PE13倍,维持公司“买入”评级。

营业收入同比大增62%,主要源自于结算面积(同比增33%)与结算均价(同比增23%)的上升。 公司坚持高周转经营策略,下半年及时增加推货量,扭转不利局面,全年销售面积同比增16%,销售额同比增34%,销售均价12375元/平米,同比增16%。 费用控制有所提高,盈利能力稳中有升:销售、管理费用率下降0.7个百分点至6.8%,毛利率、净利率分别提升为38.1%、16.0%,ROE16.6%,同比提高1.1个百分点。随着上海、西安高毛利项目结算比例的提高,预计11年公司盈利能力将进一步得到改善。 负债结构合理,资本开支可控。期末,在手现金136亿元,短期与一年内到期长期借款50亿元,短期还款压力较小;净负债率54.4%,同比提高6.2个百分点,安全可控。 项目开发方面,公司积极进取以实现规模增长。2010年,公司新开工面积380万平米,比上年增加168%;竣工面积147万平米,比上年增加47%。 项目拓展方面,公司稳健且谨慎,全年共获取14个项目、368万平米土地储备,完成115亿元投资额,较2009年18个项目、523万平米土地、206亿元出现了较大幅度下滑。期末,公司土地储备达到1688万平米,权益土地储备1443万平米。 2011年,公司计划新开工面积284万平米,较上年计划数下降27%,计划竣工面积220万平米,较上年计划数增长15%。若计划竣工面积全部实现结算,均价12375元/平米,结算收入约270亿元。 期末预收款189亿元,占2011年预测收入的70%,业绩锁定程度比万科、保利、滨江低。预计11-13年主营业务收入分别为274亿元、398亿元、557亿元,EPS分别为0.82元、1.23元、1.65元,目前股价对应2011年市盈率8倍,具有很好的安全边际,维持公司“买入”评级。

评述 2010年公司营业收入大幅增长,主要受益于商品房结算收入和土地转让收益的增长,同比增幅分别达到26%、185%。 受益于09年以来的地价、房价上涨,公司盈利能力出现大幅上升。其中,房产销售毛利率增加9.2个百分点至40.7%,土地开发转让增加11.5个百分点至59.4%,综合毛利率增加11.8个百分点达到47.0%,连续三年上升。预计,2011年结算项目的毛利率还会进一步得到提升。 2010年,公司商品房销售面积91万平米,同比增23%,合同销售金额134亿元,销售增幅处行业中游偏下,但规模上仍达到了历史最高纪录。 稳步推进全国发展战略,化解单一市场风险。公司大本营北京是2010年以来政策调控的风暴眼,为规避政策风险,公司已经新进入12个二、三线城市。公司经营策略是“北京项目做品质,异地项目高周转”。公司现有项目权益总建面达到1200万平米,其中北京450万平米,A股地产公司中储量最为丰富。 公司费用控制能力还有待提高,销售、管理费用率达到9.8%,较上年下降了1.3个百分点,但仍处行业高位;负债水平有较大幅度上升,净负债率提高57.9个百分点,达到76.7%,远高于行业30-50%的平均水平。 调控常态化之下,公司对市场持谨慎乐观态度。2011年经营目标:竣工100万平米,较上年实际完成额下降10%,销售面积177万平米,接近上年完成额的2倍。 公司业绩锁定较高,期末预收款74.5亿元,占2011年预测收入的83%。预计11-13年主营业务收入分别为89亿元、116亿元、162亿元,EPS分别为1.62元、2.03元、2.74元,目前股价对应2011年市盈率10倍,对2011年NAV值有38%的折让,具有良好的安全边际,我们设定公司目标价20元,维持“买入”评级。

评述 2010年收入增幅高于净利润,原因在于新城时代广场、阳光海岸属于合作项目,实现部分利润为少数股东权益所致。 2010年,公司累计销售额116亿元,创下公司历史新高,顺利完成年初董事会设定的100亿目标,占杭州市主城区市场份额达到10%,进一步强化了区域市场领先地位。 期末,在手现金39亿元,而短期借款与一年内到期长期借款合计7.3亿元,短期还款压力很小;资产负债率79.9%,若剔除预收账款,真实资产负债率仅38.0%,同比降2.3个百分点;净负债率37.5%,同比降21.6个百分点,销售良好是公司负债水平行业偏低的主因。 随着业务半径的扩大,公司规模效应显现,费用控制、盈利能力进一步改善。期末,管理费用率、销售费用率同比分别下降1.12、0.79个百分点;毛利率、净利率同比分别提高3.0、0.9个百分点;加权ROE同比提高4.55个百分点。 公司作为杭州区域龙头,仅次于绿城,08年起布局浙江各地级市,经验复制取得成功。期内新获取9个项目,新增权益总建面119万平米,其中杭州以外6个项目,总建面94万平米。现有项目18个,权益总建面360万平米,可供未来3-5年开发所需。 严厉调控之下,2011年公司对市场持谨慎态度,全年销售目标100亿元,与2010年相若。同时,拿地方面,公司计划新增土地储备100亿元,较上年计划下降了9%。 公司业绩锁定很高,期末预收款124亿元,占2011年预测收入的140%。预计11-13年主营业务收入分别为87亿元、117亿元、170亿元,EPS分别为1.08元、1.45元、2.09元,目前股价对应2011年市盈率10倍,对2011年NAV值有40%的折让,估价处行业较低水平,我们设定公司目标价15元,维持“买入”评级。

2010年业绩每股0.92元,符合预期. 华发股份公布了2010年年报,公司年内实现营业收入58.75亿元,同比增长46.6%;实现净利润7.52亿元,同比增长10.6%,基本每股收益0.92元,符合预期。公司宣告拟每10股派发现金红利1.00元(含税)。 评述. 2010年公司主营业务收入同比增幅46.6%,净利润同比增幅仅10.6%,净利润增幅大大低于主营业务收入主要原因在于华发新城5期进入结算,该地块楼面地价3600元/平米,为2006年珠海地王,从而导致项目毛利率较低。 2010年公司楼宇实现销售面积51.5万平米,同比增长13%,销售金额73.0亿元,同比增长49%,销售业绩行业内属一般水平。期末预收账款54.4亿元,占2011年预测收入的80%,业绩锁定性较高。 管理半径扩大、费用比例降低,全国化战略下公司管控能力突出。公司2010年管理费用率3.2%,同比下降了0.74个百分点;销售费用率为2.2%,同比下降了0.42个百分点,三年来呈持续下降趋势。 公司财务状况稳健,10年土地款支付压力较小,资本开支可控,未来财务风险有限。期末公司资产负债率67.8%,若扣除预收款,真实资产负债率41.0%,同比下降了3.9个百分点;短期及一年内到期借款12.2亿,同比下降29.8%,在手现金43亿元,短期偿债压力进一步降低。2010年购地款5.2亿元,同比下降86%。 公司已成功进入包头、大连、中山、沈阳、南宁等二三线城市,并相继在重庆、武汉和成都成立了公司,区域布局正有序铺开。截止2010年底,公司拥有在建项目及拟建项目的可建筑面积合计超过700万平米,可供未来3-5年开发所需。 《横琴总体发展规划》使横琴的开发上升到了国家战略高度,而今年3月份《粤澳合作框架协议》的签订,将助推珠海新一轮经济腾飞,作为区域龙头,公司必将充分受益。 预计公司2011--2013年主营业务收入分别为67亿元、81亿元、101亿元,净利润分别为8.7亿元、10.5亿元、13.2亿元,合计EPS分别为1.07元、1.28元、1.62元,对应2011年动态PE为10X,对2011年净资产值有30%的折让。公司估值水平较低,未来将充分受益于粤港澳区域经济繁荣,我们给予公司“买入”投资评级,目标价14.5元。

评述 年度销售目标已达到,但规模偏小。2010年公司实现合同销售面积38.76万平米,合同销售金额50.42亿元,相对于目前150亿市值,销售规模偏小。 2010年销售规模过小,导致公司负债水平偏高。期末,在手现金25.9亿元,而短期借款与一年内到期长期借款合计仅27.7亿元,短期还款压力较大;资产负债率70.0%,同比下降了5.7个百分点,剔除预收账款后,真实资产负债率63.2%,同比提高了11.2个百分点,主要是销售额过小所致;净负债率大幅提升至76.5%,提高了43.5个百分点,行业中负债水平偏高。 盈利能力出现下滑。期末毛利率36.3%,同比下降3.8个百分点,净利率12.9%,同比下降5.3个百分点,ROE回落到32.1%,原因主要在于开发成本上升与管理费用率大幅提高所致。 公司资源储备丰富,主要分布在经济最为活跃的沿海地区。公司现拥有项目总建面1030万平米,其中权益总建面774万平米,规模上属行业第二梯队龙头企业。2010年,公司新增土地储备面积超过400万平米,归属公司的权益面积超过260万平米,这为公司可持续发展奠定了基础。 公司定位于城市区域价值的创造者,未来五年,将立足精品住宅开发,在净利润稳定增长前提下,大力发展区域性综合地产。在发展新项目方面,公司将以上海、杭州、南京、苏州、无锡等长三角中心城市为核心。2011年公司计划新开工148万平米,较上年实际完成额增长41%,计划竣工交付49万平米,较上年实际完成额下滑12.5%。 公司项目进展慢于预期,我们预计公司11-13年主营业务收入分别为87.2亿、113.3亿、147.3亿,EPS分别为0.70元、0.93元、1.22元,目前股价对应2011年市盈率12倍,对2011年NAV值有46%的折让,市场估价过低,我们给予公司“买入”的投资评级。 相关研究报告

事件. 金地集团公布2011年1-2月份销售数据:实现销售面积16.86万平米,销售金额23.36亿元,分别比2010年同期增长127.5%和189.8%。 评述. 2011年1-2月份,公司累计实现销售面积16.86万平米,同比增长127.5%;销售金额23.36亿元,同比增长189.8%;累积成交均价13855元/平米,同比增长27.4%。公司1-2月份销售表现与行业标杆企业金地比肩,好于保利,总体而言开年以来公司销售业绩跑赢大市。 2011年3-4月新推或加推盘项目包括:广州荔湖城、珠海伊顿山、北京仰山、天津格林世界、南京自在城、杭州自在城、上海天境、武汉圣爱米伦、武汉澜菲溪岸、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区。3-4月份,公司将进入新一轮推盘小高峰。 2010年8月份起,公司廓清人事变局正式步入正轨,抓住行业销售良机,逐步加大推盘量,下半年销售量出现爆发式增长,8-12月销售量达到全年的75%。根据公司新开工计划及项目进度,我们预计公司2011年销售金额可达350亿元-400亿元,同比增长幅度25%-40%。 公司目前拥有权益总建面约1500平米的土地储备,只能满足未来2-3年开发所需,预计公司2011年在拿地方面将积极而为,趁政策调控市场低迷之际增加资源拥有量。就布局而言,公司会避免一线城市竞争高价土地,深耕已进入城市继续加大二、三线城市的投资比例。 公司内涵增长优势十分明显:拥有一线品牌、良好的市场认可度;股权、债券、信托等多元化融资通路;远低于行业平均水平的管理和营销费用率;产品开发能力优异。未来几年,在保持合理的效益水平下,规模增长仍将是金地发展的战略主线。 预计公司2010-2012年主营业务收入分别为181亿元、263亿元、395亿元,归属于母公司的净利润将分别为26.6亿元、36.5亿元、55.1亿元,以目前股本计,合计EPS分别为0.60元、0.82元、1.23元,对应动态PE分别为11X、8X、7X,具备良好的安全边际,维持公司“买入”评级,目标价9.5元。

销量高位回落,但仍高于上年同期。2011年2月份,公司实现销售面积22.28万平米,同比增长3.4%,环比降幅54.9%;实现销售金额24.72亿元,同比增长70.8%,环比降幅49.8%;销售均价11095元/平米,同比上升65.2%%,环比增长11.1%。2月份因为春节因素属行业传统销售淡季,加上今年限购盛行,公司出于谨慎减少推盘量,所以销量如期出现高位回落。我们认为,随着3-4月份小阳春的到来,公司将适时增加推货量,成交料将出现明显回升。 2011年1-2月份,公司累计实现销售面积71.67万平米,同比增长15.7%;销售金额74.02亿元,同比增长55.1%;成交均价为10328元/平米,同比增长34.0%。2011年,公司将密切关注政策走向,顺应市场调整变化,坚持高周转策略不变,以确保完成年度经营计划。 公司十二五规划,确立销售超千亿、净利润超百亿。2010年,公司编制了“十二五”发展规划,提出“三个为主、三个结合”的发展战略,在资本经营与资产经营相结合和开发收入与经营收入相结合的基础上,又提出了扩大经营规模与提高开发效益相结合,确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标。 战略纵深,大力推进区域布局。2011年公司将以珠三角和长三角为据点,以省会中心城市继续全面辐射周边经济发达二、三线城市,拿地方式涵盖了公开招拍挂、旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发和一级转二级等,低成本获取项目以确保股东回报超越社会平均。 我们看好公司未来高成长性:现有可结算资源4200万平米,资源丰富且成本低廉;央企背景可助调控市道攻城略地;战略管理能力超然卓越;发展模式具有可持续性。我们维持公司11-13年1.45元、1.96元、2.73元EPS 预测,对应股价2011年PE仅9X,维持买入评级,目标价19.0元,为机构中长期配置首选标的。

2010年业绩每股0.45元,符合预期 莱茵置业今天公布了2010年年报,公司年内实现营业收入18.2亿元,同比增长62.6%;实现净利润1.6亿元,同比增长28.6%,符合预期。公司宣告拟每10股送7股派发0.78元(含税)。 评述 战略布局中国最具活力经济带,厚积而薄发。过去15年以来,公司扎根长三角,以二线城市为发展重心,成果显著。未来,公司将依靠当地培育的品牌优势继续深耕细作,以杭州、南京、南通、扬州等地为据点,并有意识地投资到一些投资价值较大、经济效益较高、市场更加活跃的长三角城市,争取成为二三线城市房地产开发的领先者。 2010年,完成了年初制定的各项经营目标。公司主要项目扬州 “瘦西湖唐郡”、上海“莱茵美墅”、泰州“莱茵东郡”、扬州“莱茵北苑”项目等均取得了较好的业绩。2010年,公司实现商品房合同成交额15.11亿元,实现商品房销售回笼13.03亿元,符合公司的年初制定计划目标。 公司负债结构合理,财务体系健康。期末,公司资产负债率76.42%,扣除预收账款因素后真实资产负债率65.06%,流动比率为1.67,速动比率为0.38,负债比例尚属安全可控。 成本控制得当,费用率低于行业平均。期末三项费用率仅为5.82%,与上年基本持平,其中,销售费用率1.94%,同比下降0.38个百分点,管理费用率3.44%,同比下降0.96个百分点。 截至日前,公司现有土地储备未结算权益总建面98万平米,分布在上海、杭州、苏南等中国最具活力的经济发达城市,尽管数量上偏薄弱,仍可供2-3年开发所需。公司将从以下几方面来解决资金需求问题:有效应对市场变化发展,加大市场营销力度,促进资金回笼;积极拓展融资渠道,扩大融资规模;加强计划预算管理,保证资金有效使用。 预计公司2011-2013年主营业务收入分别为20.9亿元、25.1亿元、31.4亿元,净利润分别为3.1亿元、3.8亿元、4.7亿元,按现有股本计,每股收益分别为0.84元、1.03元、1.27元,对应PE分别为11X、8X、7X,目前股价对2010年净资产值有15%的折让。我们给予公司“推荐”的投资评级。

管理和规模效应凸显,各项费用控制合理。公司2010年管理费用率1.6%,同比下降了0.39个百分点;销售费用率为2.24%,同比下降了0.33个百分点,呈持续下降趋势。 公司财务状况稳健,10年土地款支付压力较小,资本开支可控,未来财务风险有限。期末公司资产负债率79.0%,若扣除515亿元预收款,真实资产负债率仅45.1%,同比提升了8.4个百分点;短期债务73.3亿,占比12%,同比降2.0个百分点,短期偿债压力进一步降低;在手现金191亿,较年初上升25.8%。 毛利率34.1%,同比下滑2.7个百分点,净利率15.3%,同比下滑2.7个百分点,原因在于结算单价同比下降了3.0%,即结算结构的变化导致了指标低于预期。加权ROE达到18%,同比提升了4.0个百分点,实际盈利能力进一步得到提升。 2010年公司实现销售面积688.4万平米,销售金额661.7亿元,同比分别增长30.7%和52.5%。市场份额持续提升,全国市场占有率达到1.35%,已进入城市占有率4.63%,进一步拉大了与其他公司的差距。政策调控常态化之下,国有背景企业尤其央企机遇大于挑战,市场占有率有望进一步提升。 2010年新进12个城市,新获取45个项目,新增权益总建面1440万平,已完成所有沿海一线城市布局。期末,公司可结算资源达到4195万平米,在A股地产公司中储备量仅次于保利地产。 2011年,政策调控之下,公司经营策略定位“抢销售、抢资金、抢进度”,即现金为王。期末公司合并报表范围内尚有合同金额515亿元已售未结算资源,占到我们2011年预测结算收入的102%,业绩确定性高。 预计公司2011--2013年主营业务收入分别为502、703、985亿元,净利润分别为66.5、89.8、125.1亿元,以目前股本计,EPS分别为1.45、1.96、2.73元,对应PE分别为8X、6X、5X,对2010年净资产值有25%的折让。公司为A股地产公司龙头,考虑其高周转经营策略以及规模优势,我们维持公司“买入”的投资评级。

2010年全年业绩每股0.98元,基本符合预期 华丽家族今天公布了2010年报,公司年内取得营业收入4.57亿元,同比增长471%,结算面积2.2万平米,实现营业外收入5.15亿元,归属于母公司的净利润5.19亿元,每股收益0.98元,基本符合我们的预期。公司宣告拟每10股送红股3.5股,派发现金红利5元(含税)。 评述 公司实现净利润5.19亿元,股改承诺兑现,业绩主要来自于股权转让。2010年公司转让上海弘圣公司48.4761%股权,为公司带来净利润3.92亿元,兑现资产重组时2009-2010年度净利润合计不低于6亿元的承诺。 公司财务状况稳健,资本开支可控,未来财务风险有限。账面现金12亿,同比增长45.7%;期末资产负债率66.5%,比上年提高了5.9个百分点;真实资产负债率59.0%,较上年下降了1.6个百分点;长期借款增加了14亿元,净负债率提升22.9个百分点,达到83.6%,但仍属可控范畴。 公司资产质地优良,三个大型地产项目实为超级利润奶牛。“华丽家族·太上湖”、“上海新天地43街坊”和“汇景天地”清一色定位高端,其中上海新天地闻名世界,售价超10万元/平米,汇景天地售价7.5万元/平米,太上湖售价2万元/平米(10年结算毛利率高达53%)。保守估计,三个项目可贡献净利润90亿元,以现有股本计,合计每股17元。 往后看,收购金叠公司剩余股权将助推11-12年业绩。考虑到公司土地储备数量偏薄弱的现状,大股东承诺,待条件成熟时,金叠公司49%的股权部分甚至全部转让给上市公司。该项目预计在2011年完全竣工,49%股权对应销售收入约50亿元,净利润不低于10亿元,收购将对公司11-12年的利润产生较大影响。 地产调控常态化,公司尝试培育第二主业。为有效平滑业绩波动,2010年公司收购华泰长城期货40%的股权,4个月便取得投资收益1000万元。2011年,公司将继续关注热门行业,选择在适当时间进行尝试性的投资。 以现有的股本计,预计公司2011、2012年EPS分别为1.30元、1.82元,对应动态PE分别为13X、9X。保守估计公司NAV21.8元,公司目前股价相对折价23%,具有很好的安全边际。设定公司未来6个月目标价20元,给予“买入”的投资评级。

事件 保利地产公布2011年1月份销售数据:实现签约面积49.38万平方米,同比增长22.34%;实现签约金额49.30亿元,同比增长48.31%。 评述 1月,公司销售量跑赢大市,共录得销售面积49.38万平米,同比增长22.3%,环比下滑20.6%。2011年开年,公司销售数据显示,1月份公司销售面积同比增幅超过20%,高于市场平均值,但环比下降约两成。新国八条限购政策涉及城市至少达到35个,预计未来两个月市场销量呈显著下滑态势,公司销售数据将受其拖累,环比进一步下降,考虑到基数原因同比数据未必很差。 1月,公司实现销售金额49.3亿元,同比增长48.3%,约50%的贡献来自于房价上涨。销售面积同比增幅为22.3%,而销售金额同比增幅达到48.3%,超过50%的差额主要来自于房价的上涨。 1月,公司项目成交均价稳定,为9984元/平米,同比增长21.2%。12月份由于成交结构的变动成交均价上窜至14498元/平米,1月重新回到10000元/平米左右水平,均价基本稳定。公司现有项目主要分布在一、二、三线城市,第三波调控政策下,预计一、三线城市房价将依然坚挺,但个别二线城市房价可能会出现适度回调,综合而言,公司品牌效应显著产品竞争力明显,房价走低的可能性很小。 高周转策略将助推公司2011年销售业绩,预计2011年销售金额同比增幅可达20-30%。城市化背景下,若遇到行业政策调控,高周转策略可将负面影响降到最低,因此对保利、万科这种高周转企业而言政策压制反而提供了低成本扩张的机会。 公司业绩锁定性超强,在行业中位列前茅。2009年底预收账款298亿元,加上2010年以来预售662亿元,是2009年结算收入的4.2倍,相当于2010年预测收入的2.7倍。维持公司10、11年1.01、1.35元EPS预测,维持买入评级,目标价19元,为机构中长期配置首选标的。