1、公司2010年销售创下新高 2010年公司销售业绩创新历史记录,2010年公司共实现销售面积51.47万平,实现销售金额73.04亿元,销售均价达到14190元/平。公司的销售主要集中在珠海华发新城、珠海华发世纪城、华发水郡、中山华发生态庄园、包头华发新城、大连华发新城等项目,其中大部分将在今年结转贡献业绩。 2、土地拓展向珠海外的其他城市纵深,权益土地储备近600万平 2010年公司在大连竞得两宗地块,新增规划建筑面积26.04万平。2011年公司还在旅顺和重庆获得两个项目,其中重庆是公司首次进入。另外公司经过充分的市场调研,准备大规模进军中西部核心城市,已经相继在武汉和成都成立了公司,择机获取优质项目。 3、粤澳合作框架协议签订带来珠海未来发展空间 公司作为珠海本地的龙头,虽然面临万科、保利地产、招商地产、中信地产、格力地产在珠海的竞争,但目前还是保持珠海地区市场份额的绝对领先。今年3月6日《粤澳合作框架协议》签订后,澳门和珠海两地的联系将更加紧密,横琴岛将成为未来招商引资的主要平台。而华发集团在横琴岛拥有187万建面的土地储备,未来是否注入上市公司也一直是资本市场所关注的焦点,我们将持续关注该项目的后续进展。 4、财务状况良好,2011年业绩锁定性较高 2010年底,公司所持有的货币资金达到43亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和12亿元。公司2010年底预收账款达到54.39亿元,这其中的大部分将在今年结算,今年业绩已经基本锁定。 5、投资建议 业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS 分别为1.06元、1.27元及1.40元。公司2011年的RNAV 为19.17元,但由于公司业绩体现速度较慢,无法给予太高溢价。我们给予公司11年14倍的PE 估值,目标价14.8元,维持公司股票“审慎推荐—A”评级。

事件: 公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入507.14亿元(YOY3.75%),实现房地产结转面积452.1万平(YOY-25.3%),结转收入500.3亿元(YOY3.6%),实现净利润72.83亿元(YOY36.65%),EPS为0.66元,公司业绩略超我们的预期;公司推出了每10股派1元的分配方案。 评论: 1、公司2010年销售超千亿,创下历史记录 2010年公司销售业绩创新历史记录,实现销售签约面积897.7万平,签约金额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%,销售均价12049元/平,同比增长26%。其中北京、深圳两个城市销售超百亿,上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州等六个城市销售超50亿元,全国市场占有率达到2.1%。 2、土地拓展向二三线城市纵深,权益土地储备超3500万平 2010年公司新增加项目87个,权益占地面积约941万平(对应规划建筑面积约2215万平),获取的土地均价为2775元/平。截至2010年末,公司规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平。2010年,公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。 目前公司已进入了46个城市,公司项目布局更趋广泛。 3、2010年竣工面积未达预期,2010年新开工面积超千万平 2010年公司完成开工面积1248万平(YOY46%),受亚运会、世博会等偶然因素影响,全年公司实际竣工442万平,略低于年初计划。万科竣工面积未达预期,也和公司精装修住宅比例提高有关,2010年万科新开工面积中装修房比例达到93%。2011年万科计划新开工1329万平(YOY6%),竣工面积729万平(YOY65%)。

2010年业绩符合预期:公司2010年主营收入14.6亿(YOY123%),归属母公司利润2.69亿元(YOY152%),EPS0.36元(我们预测EPS0.34元); 毛利率31.9%,净利率(扣除非经常性损益)11.6%,主要结算了京投快线阳光花园项目,该项目住宅部分基本售罄,商业部分已出租。三项费用率合计13.5%,主要是因为公司新设公司导致管理费用大幅增加; 成为京投公司“地铁+物业”模式的载体,抢占北京轨道物业先机:大股东京投公司将与公司合作共同竞标,公司持股不低于51%,除自有资金外的资金可有京投公司提供,年利率不超过12%,抢占北京轨道交通上盖及沿线物业开发;京投公司是北京市轨道交通投融资主体,加之北京土地市场不再“价高者得”,京投公司“地铁+物业”具备了制度基础,而此举则意味着公司成为京投公司“地铁+物业”模式的载体; 武广国际项目进展顺利:项目占地40.4万平米,规划建面达107万平米。目前已完成230亩拆迁,并计划2011年3月开工,预计2012年开始贡献业绩; 北京潭柘寺小城镇整体开发项目值得期待:项目规划总建面接近200万平米,为加快城镇化进程,公司已与潭柘寺政府签约参与相关土地流转工作; 财务有压力,但风险较小:公司资产负债率75%,扣除预售账款之后的资产负债率为65.5%,净负债率119%,其中长短期贷款总额41亿元,财务压力较大。但大股东提供了15亿元短期贷款,扣除后的净负债率为48.7%; 业绩预测与投资评级:预计2011-2013年EPS为0.46元、0.61元和0.80元,RNAV5.33元。2011年20倍PE对应9.2元。维持“审慎推荐-A”评级; 风险提示:长沙武广国际城的项目进度可能受到市场影响。

1、公司2010年实现巨大突破,销售面积超600亿,市场占有率进一步上升 2010年公司销售业绩再创新高,实现销售签约面积688.39万平,签约金额661.6亿元,同比分别增长30.7%和52.5%,销售均价9612元/平,同比增长16.7%。其中北京、上海、广州、成都等四个城市销售超50亿元,全国市场占有率达到1.35%。 2、土地拓展给力,新开工面积达千万平,今年投资创新高 2010年保利新进福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等12个城市,完成了45个项目拓展,新增土地储备权益容积率面积1441万平,开启了以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市的新局面。截至2010年底,公司拥有在建拟建项目146个,在建面积1834万平。报告期内公司新开工面积1000万平,竣工面积达到458万平。公司没有披露今年的开工计划,但我们预计将会有一定程度的增长。 3、财务安全,业绩保障性高 公司2010年未付地价为161亿元,未付建安成本为165亿元,2011年需要支付地价和建安共272亿元,公司年末现金191亿元,再考虑预售回款,公司还将有200-300亿资金去满足项目拓展。公司年末预收账款达到515.44亿元,再考虑2011年实现的预售,2011年业绩保障度达到100%。 4、费用控制得当,规模效益显现公司实行严格的费用预算管理,逐年加大费用控制力度,各项费用都得到了较好的控制; 公司管理费用占营业收入比例由2009年度的1.99%降低至2010年的1.60%、销售费用占营业收入比例由2009年度的2.57%降低至2010年的2.24%,呈持续下降趋势,凸显公司良好的管理和规模效应。 5、商业地产逐渐进入收获期 2010年公司进一步加大商业地产经营力度,实现经营收入突破5亿元。其中广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元;佛山保利水城购物中心逐步完成品牌店的整合,提升配套服务吸引和扶持高端品牌和目标客户,招商率达到97%,实现营业收入0.45亿元;佛山保利洲际酒店于4月10日成功开业,3个月内实现正现金流,全年实现营业收入接近1亿元。 6、投资建议 业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为1.37元、1.69元及1.98元。公司2011年的RNAV为17.53元。给予公司11年12倍的PE估值,目标价16.6元,维持公司股票“审慎推荐—A”评级。

事件:公司公布了2010年财务数据,公司实现主营收入4.57亿元(YOY471.19%);实现净利润5.18亿元(YOY477.92%);公司地产销售结转较少,但源于公司转让复兴天地项目48.4761%股权而获取的净利润3.92亿元,公司实现EPS0.98元,完成了股改时的业绩承诺,公司业绩也符合我们0.96元的预期;评论:1、公司资本运作贡献2010年绝大部分利润. 公司通过转让复兴天地项目48.4761%股权,获得了净利润3.92亿元,用心可谓良苦。复兴天地项目受规划影响,目前还没有开工,该项目质地优良,但是业绩体现较慢,公司出售该项目股权可以将长期利润在短期内加以体现,顺利完成业绩承诺。2010年公司还收购了大股东汇景天地项目,该项目位于上海卢湾区鲁班路黄金地段,将在今明年贡献业绩。 2、公司今年业绩将主要由上海汇景天地项目和苏州太上湖项目贡献. 公司苏州“太上湖项目”2010年实现结转收入4.05亿元,实现预售面积1.41万平方米,取得预售收入1.60亿元,销售单价较低主要是因为在售物业产品较多为联排,均价在9000-12000元/平;上海“汇景天地”项目实现预售1.05万平方米,取得预售收入5.32亿元。汇景天地项目将是今年结转的最主要利润来源。 3、公司今年将加大非地产业务的投资,争取多条腿走路. 2010年公司收购了华泰长城期货有限公司40%的股权。今年公司还明确提出单靠房地产业务一条腿走路的状况需要改善。因此今年公司将利用自身优势,在做好房地产主营业务的同时,公司将密切关注诸如生物医药、新能源、节能环保和金融等行业,选择在适当的时间,公司将审慎地、有选择地进行尝试性的投资,并逐步培育公司的第二主业,公司计划股权投资额度在20亿人民币。 4、投资建议. 业绩预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.88元、0.91元及0.95元。公司2011年的RNAV为7.35元。维持公司股票“审慎推荐—A”评级。 5、风险提示. 公司预收账款才5.6亿,今年的业绩保障性较差。公司估值也较高。

预计2010年EPS0.15元,2011年0.58元:三四季度的主要差异包括:四季度出租率预计将有所上升,四季度少了开办费而增加了利息支出,四季度收入和折旧时间匹配,我们认为四季度会好于三季度。全年业绩约0.15元; CBD商业地产市场:租金持续上涨,业主让利逐渐下降,2011年毛利率将有明显提升:CBD是外企主要聚集区,受金融危机影响最大。但2010年一季度商铺、公寓和写字楼租金陆续见底回升,免租期等业主让利有所下降; CBD写字楼市场:数据显示2010年北京优质写字楼成交量比2009年增长约50%,空置率下降到15.2%;CBD区域空置率下降到23.7%,租金同比上涨21%。CBD区域供给高峰期即将度过。考虑到租金的调整周期,2010年的租金上涨会逐步反映在公司业绩上; CBD商铺市场:CBD商铺租金2010年年初见底回升。国贸三期商城定位于高端市场,预租率超过70%,吸引了苹果等40多个高端及奢侈品牌及童装品牌;目前进展较好; CBD公寓市场:公寓租金回升慢于商铺和写字楼,于2010年第一季度见底; 收入回报率达到3.1%,RNAV折价53%:预计2011年EPS0.58元,考虑公司过往分红比率及1月21的收盘价9.34元,分红收益率达到3.1%;参考周边可比项目价格来算,公司RNAV20元。当前股价折价53%; 业绩预测与投资评级:预计2010-2012年EPS0.15元、0.58元和0.79元。 按2011年25倍PE估值,对应14.5元。维持“强烈推荐-A”的投资评级; 风险因素:存在三期A招租进度低于预期,写字楼消化进度低于预期导致写字楼租金下滑持续时间超预期的风险。

预计2010年EPS1.21元,但超预期可能性较大:超预期的因素主要来自于两个非并表项目的贡献。一是首城国际项目,如果公司今年加大结算力度,可能增加约EPS0.1元.二是国奥村项目,目前已销售完毕,2009年结算约20万平米,还剩约20万平米,可为公司贡献EPS0.54元,原预计分三年结算,但如果公司加大结算力度而分一年结算,则可增加EPS0.36元管理层第一期激励已具备行权条件,静待后续激励:根据首期现金激励计划,2010年需实现归属母公司净利9.83亿元,三季度末已完成10.62亿元。首期现金激励的30%要等到第二期激励方案达到激励条件之后才能兑现,将加速后续激励方案的推出,关注公司为此蓄势所带来的变化. 货币资金与市值接近:公司目前市值174亿,三季度末公司货币资金127亿元,10月销售约17亿元,还要加上11月的销售. 股价低估:按2010年EPS1.21元计算,当前股价隐含2010年PE12.5倍. 2011年PE10倍,公司股价被低估. 业绩预测与投资评级:保守估计2010年EPS1.21元,给予10年15倍PE,目标价18.15元。RNAV21.4元,当前股价折价29%。维持“强烈推荐-A”的投资评级. 风险提示:明后两年北京市场低迷导致销售不畅的风险。

三季报EPS0.13元,符合预期:2010年三季度,公司主营收入6.8亿(YOY4.3%),归属母公司净利润1.3亿(YOY45.8%),EPS0.13元。主要是因为三期A开业,8月初开始折旧,利息不再资本化,9月初开始计入收入,新增开办费用及其他推广费用导致营业成本同比增长超50%; 预计四季度好于三季度,全年EPS0.15元:三四季度的主要差异包括:四季度出租率预计将有所上升,四季度少了开办费而增加了利息支出,四季度收入和折旧时间匹配,我们认为四季度会好于三季度。全年业绩约0.15元; 写字楼租金有望于2011年底开始上涨:中报显示公司商城租金同比上升14%环比上升10%,写字楼租金同比下降5.1%环比下降2.8%。我们认为国贸CBD写字楼2010年仍处于消化期,2011年将持续下降,届时供给对写字楼租金上涨的抑制减弱,写字楼租金将持续上涨; 业绩预测与投资评级:预计2010-2012年EPS分别为0.15元、0.58元和0.79元。按2011年25倍PE估值,目标价14.5元。参考周边可比项目价格来算。公司RNAV20元。按现金流折现模型,7%的资本化率对应的每股价值是20元。我们认为这一估值水平显然是偏低的。维持“强烈推荐-A”的投资评级; 风险因素:存在三期A招租进度低于预期,写字楼消化进度低于预期导致写字楼租金下滑持续时间超预期的风险。

投资收益亦主要来自于地产业务:三季报公司投资收益5.38亿元,其中来自于转让中稷公司和五棵松公司的投资收益分别为2.43亿元和2.01亿元,合计4.44亿元,贡献EPS0.37元,两者都是从事房地产开发的,转让股权相当于房地产收益兑现; 销售形势良好,预计2010-2012年EPS1.19元、1.41元、1.77元,其中地产主业贡献0.73元、1.27元和1.63元:已结算收入加预售账款合计达到75.5亿元,加上已拿到预售证的首开国际公寓项目和可能下月推盘的筑年华项目,全年可结算资源总价值将超过110亿元。我们预计2011年和2012年地产主业将分别贡献EPS1.27元和1.63元; 管理层有动力释放业绩:首开股份实现管理层现金激励已无悬念,作为曾经的北京国资地产板块龙头,无论是要提高自身在北京国资系统的地位,还是仿效首开股份推出管理层激励,都需要把北京城建业绩做好; 国信证券有望2010年年底或2011年年初实现IPO:国信证券的上市进程: 原来受到收购华林证券和大股东一参一控问题的影响。目前第一个问题已经解决,大股东一参一控的问题已解决,二股东红塔集团的一参一控问题还没解决。但如果快的话,年内或明年初上会的可能性比较大; 股票估值:RNAV为20.3元。按2010年15倍PE进行估值,公司股票合理价值应在18.0元。考虑到公司每股还含有国信证券等股权价值5.8元。公司股票合理价值应为23.8元。我们暂按18.0元进行估值,维持“强烈推荐-A”的评级。 风险提示:房地产调控可能影响销售。

管理层有动力释放业绩:首开股份实现管理层现金激励已无悬念,作为曾经的北京国资地产板块龙头,无论是要提高自身在北京国资系统的地位,还是仿效首开股份推出管理层激励,都需要把北京城建业绩做好; 五棵松股权转让完成,三季度业绩靓丽:9月27日公告显示五棵松公司股权转让已完成,实现2.2亿元投资收益,公司半年报净利润为3.63亿元。根据调研,公司3季度世华水岸和首城国际等项目部分面积均已达到结算条件,三季度业绩应该比较靓丽; 每股含国信证券股权价值5元,含北科建股权价值0.8元,两公司都在积极争取IPO:公司持有国信证券3.43亿股(占比4.9%),鉴于国信证券的行业地位和规模,IPO 后总市值可能超过1000亿,而原始股本市值可能在900亿元左右,公司所持股权对应市值约45亿,对应每股价值5元。公司持有北科建公司2.8亿股,若上市后,对应市值在7.3亿元左右,对应每股价值0.8元; 业绩预测:考虑到公司管理层释放业绩动力以及公司项目的超预期销售,我们上调了公司未来3年的盈利预测,预计公司2010年到2012年的EPS 分别为1.19元、1.41元和1.77元; 股票估值:RNAV 为20.3元。按2010年15倍PE 进行估值,公司股票合理价值应在18.0元。考虑到公司每股还含有国信证券等股权价值5.8元。公司股票合理价值应为23.8元。我们暂按18.0元进行估值,调高评级至“强烈推荐-A”。