主要事件 12月8日,上实集团联合柯罗尼资本在淮海路WE+众创空间共同举办了WE+旗舰店揭幕仪式及“众创未来、沪动全球--2015上海创新锋锐论坛”。 投资要点 Wework引领联合办公热潮。WeWork是一家于2010年在美国成立的房地产公司,专注于联合办公租赁市场。2015年,WeWork以100亿美元的估值完成了9.69亿美元的融资,在全球范围内也已成为估值排名第11的创业公司(数据来源:BI中文站)。WeWork的高速发展,吸引了国内众多地产商的关注。自2014年下半年开始,"众创空间"已成为热门概念。 众创空间的运营和盈利模式。从运营模式上看,WeWork主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面,并进行二次设计,将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间,之后以远高于同业的价格租给各种创业者,并在租金中获利。在日常运营中,除了为各类创业者提供办公空间(办公室、会议室、娱乐设施、生活设施)之外,WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务,如定期举办社交活动,促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流;充当中间人,为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁;完善办公空间的各类社交功能,为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。目前WeWork的盈利模式主要来自两个方面:向创业者(个人或公司)收取租金;隐形回报获利,即通过对种子公司投资等来获利。(资料来源:前瞻产业研究院。) WE+的设立。上实发展通过下属全资子公司上海实锐投资管理有限公司,与上海威加投资管理合伙企业、上海扬维投资管理合伙企业(这两家公司皆属柯罗尼资本旗下)共同出资,新设成立“上海帷迦科技有限公司”。帷迦科技(WE+)注册资本为人民币10000万元,实锐投资在帷迦科技中认缴出资人民币4500万元,占公司注册资本的45%。帷迦科技将充分整合各方股东优势资源,结合“互联网+”等相关技术手段,通过对存量物业的二次开发,采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式,为创业者提供全方位创业服务的众创空间及生态体系。 WE+的优势。在李总理“大众创业,万众创新”的号召下,国内的创业热潮奔涌,众多地产公司介入众创空间领域。在激烈的竞争下,能够坚持到最后的才是胜利者。我们认为,WE+的优势在于:1、强强联合。2、资源互补。上实集团为上海最大的国企之一,实力雄厚,更拥有地产、医药等产业资源;柯罗尼资本是一家专业的私募地产基金管理公司,成立于1991年。截至2015年3月,公司管理资本90亿美元。在2015年PERE 50的排名中,柯罗尼资本以过去5年累计募集资金64.7亿美元排名全球私募不动产股权投资基金的第7名。资源与资本的结合,不仅为WE+创造了资金和规模的优势,更为其提供了创业创投的资源和网络,而这才应该是众创空间的核心竞争力。 WE+的成绩。从2015年6月份到12月,WE+在北京、上海、杭州已经建立了7个空间,1.3万平方米,1600个工位,为创业团队服务;已经签约120个合作伙伴,为创业团队和中小企业提供财务、税务、人力资源、云数据、生活与健康、法律、投资等服务;在WE+平台里面有超过20个资金为创业团队提供创业的扶持;今后三年将在全国打造超过50个办公的空间,超过10万人的线上平台。 盈利预测与投资建议。基于WE+的体量和发展现状,其短期内对公司的盈利影响甚微,但我们看好公司在智慧办公领域的布局,以及公司转型的决心。“公司聚焦核心项目,适度多元发展”的经营方针,以及多方携手共同打造智能服务的智慧城市生态系统的战略构想值得期待,维持“推荐”评级。

投资要点 业绩大幅增长。报告期内,公司实现营业收入14.7亿元,同比增长104.5%;实现归属于上市公司股东的净利润4.4亿元,同比增长3561.8%。年初至报告期末,公司实现营业收入52.34亿元,同比增长318.93%,实现归属上市公司股东的净利润7.61亿元, 同比增长2010.96%。 为配合公司战略转型,加强并推动相关产业布局。苏宁环球传媒共计出资约合2.42亿元人民币,共获得6,807,474股REDROVER股份,占其总股本20.17%,为REDROVER 第一大股东。本次REDROVER部分股权收购完成后,苏宁环球传媒亦完成了对REDROVER董事会的改组工作。改组后的董事会由5名董事组成,苏宁环球传媒已任命其中3名,掌握了董事会的控制权,成为实际控制人。本次收购事件只是苏宁环球在文化产业链布局的其中一环,接下来仍将致力于产业链布局的完善,在多渠道IP获取、游戏及衍生品开发等其他产业链环节持续发力,并将进一步加快进度。为配合公司战略转型,加强并推动相关产业布局,2015年9月20日,公司全资子公司苏宁环球传媒有限公司与韩国株式会社REDROVER)签署《上海赤焰行者科技有限公司合资合同》共同出资设立上海赤焰行者科技有限公司。 优异的业绩为公司转型奠定了良好的基础。公司优异的业绩为其战略转型提供了良好的基础。预测公司2015-2017年每股收益分别为0.36元、0.42元和0.48元。以2015年10月29日收盘价9.59元计算,对应各年的PE 分别26.90X、22.95X 和19.90X。公司可售资源充足,既可为转型提供资金支持,又可保障转型期的利润,公司转型的大文体方向未来发展空间广阔,前景值得期待。维持“推荐”评级。

投资要点 业绩大幅增长。报告期内,公司实现营业收入37.64亿元,同比增长609.33%;实现归属于上市公司股东的净利润3.2亿元,同比增长556.9%。报告期末,南京江北新区获批国家级经济开发区,提振南京江北房地产市场加速增长。区域竞争力大幅提升,将显著提升公司旗下地产项目的收益。下半年,公司位于江北的“天润城”和“威尼斯水城”项目将加推新盘,充分分享政策红利。 转型工作有序推进。大文化领域:公司下属全资子公司苏宁环球传媒与韩国株式会社REDROVER签订了《股份转让协议》。苏宁环球传媒共计出资约合2.42亿元人民币,共获得6,807,474股REDROVER股份,占其总股本20.17%,为REDROVER第一大股东。 今年6月,苏宁环球传媒与韩国OCON成功签署《战略合作框架协议》。鉴于目前中国动漫市场良好发展契机,公司将依托上述两家公司成熟的动漫影视IP开发制作能力,优化整合资源,迅速切入动漫产业,完成传媒产业布局,初步构建完善自身文化产业体系。 7月,公司全资子公司苏宁环球教育与和睿资本签署《合作备忘录》。通过双方战略合作,依托和君集团在教育等领域的专业及平台优势,同时结合公司既有资源及渠道,可加快在上述领域内优质项目的获取,通过公司资源整合,立足于教育领域,进一步加速促进公司大文体领域合理布局及良性发展。 大健康、大金融领域:今年7月,苏宁环球与长城国融及吾九鼎分别签署《战略合作协议》。通过双方战略合作,依托长城资产及昆吾九鼎在健康、金融资产等领域的专业及平台优势,将大幅增加公司在上述领域获得优质项目的机会。 优异的业绩为公司转型奠定了良好的基础。公司优异的业绩为其战略转型提供了良好的基础。预测公司2015-2017年每股收益分别为0.36元、0.42元和0.48元。以2015年8月7日收盘价10.33元计算,对应各年的PE分别28.97X、24.72X和21.44X。鉴于公司可售资源充足,既可为转型提供资金支持,又可保障转型期的利润,公司转型的大文体方向未来发展空间广阔,前景值得期待。维持“推荐”评级。

投资要点 出身豪门。公司的控股股东为上实地产发展有限公司,实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。 近年来业绩表现一般。2011年以来,公司的营收增速表现一直差强人意,年度平均增速3.2%;归属于母公司股东的净利润平均增速为45.36%,扣非后归属母公司股东的净利润平均增速为12.13%。 战略规划,立志革新。在房地产行业加快市场化转型的背景下,公司力图通过精耕细作、区域聚焦、多元发展的方式不断提升公司品牌竞争力。公司的金融地产、文化地产、养老地产项目体现了公司产业整合、主业转型的布局;另一方面,公司致力于围绕房地产主业,合理利用以“云计算、移动互联网、物联网、大数据”为核心的“互联网+”相关技术,通过定向增发等方式,积极寻求优质合作伙伴,多方携手共同打造智能服务的智慧城市生态系统。 盈利预测与投资建议。近年来,公司略显沉寂。从目前的一系列举动来看,公司立志革新。公司对未来的发展制定了较为可行和值得期待的蓝图,但在业绩的改善和经营效率的提升方面,公司还需要付出更多的努力和实质行动。整体来看,“公司聚焦核心项目,适度多元发展”的经营方针,以及多方携手共同打造智能服务的智慧城市生态系统的战略构想仍然值得期待,给与“推荐”评级。

投资要点 业绩有波动,整体仍稳健。公司近几年的营业收入和净利润增速波幅较大,毛利率有所下滑,但仍保持在较高的水平。公司非公开发行如能顺利实施,将有效改善公司财务结构,降低资产负债率。 可售资源充足。基于对房地产市场的研判,过去3年多的时间里,公司一直未新增土地储备,并始终坚持降杠杆策略。由于新业务的培育需要时间,因此,近几年公司的主要收入来源仍在房地产业务。公司的房地产项目主要分布于南京、吉林、芜湖、宜兴、上海等地,可售资源充足。 战略转型:大文体、大健康、大金融。公司收购了苏宁文化产业有限公司作为公司转型大文化产业的整合平台,通过投资英皇影业有限公司电影制作、与江苏省广播电视集团共同投资文化产业投资基金、与南京艺术学院合作投资苏宁环球影业投资有限公司等一系列举动,正逐步完善大文化产业布局。 盈利预测与投资建议。预测公司2015-2017年每股收益分别为0.46元、0.54元和0.63元。以2015年5月27日收盘价计算,对应各年的PE分别43.4X、37.0X和32.1X。鉴于公司的房地产项目成本较低,且可售资源充足,既可为转型提供资金支持,又可保障转型期的利润;另一方面,公司转型的大文体方向未来发展空间广阔,前景值得期待。从目前的市场环境来看,我们认为公司股价还有进一步上涨空间,给与“推荐”评级。

事件:公司发布了2013年1季报。2013年1季度,公司实现营业收入23.72亿元,同比增长30.76%;实现归属于上市公司股东的净利润2.98亿元,同比增长33.45%;基本每股收益0.16元,加权平均净资产收益率3.57%。 投资要点 业绩平稳增长。报告期内,公司实现营业收入23.72亿元,同比增长30.76%,增速较去年同期提高了13.12个百分点;公司业绩连续多年平稳增长。 筹资能力强。扣除预收帐款后的负债率为43.06%,较年初回落了1.55个百分点。筹资活动产生的现金流量净额12.68亿元,较上年同期增加了11.93亿元;短期偿债能力方面,公司短期债务比率100.69%。整体来看,公司财务稳健,短期资金基本能覆盖债务,且筹资能力较强。 拿地积极,周转快。截止1季度末,公司预收款项达146.33亿元,同比增长53.34%。公司周转迅速,销售情况良好。1季度,公司销售商品、提供劳务收到的现金39.27亿元,同比增长87.45%;在拿地方面,公司仍然保持积极的态度。1季度,公司购买商品、接受劳务支付的现金49.12亿元,同比增长107.96%。 估值与预测。公司2012年实现每股收益1.14元。我们预测公司2013年至2014年的每股收益分别为1.51元和1.98元,4月19日收盘价为15.82元,对应公司2012-2014年的市盈率分别为13.84倍、10.48倍和7.98倍。鉴于公司较好的成长性,给与“推荐”评级。 风险提示.政策调控超预期的风险;销售受阻的风险

事件: 公司今日发布2012年业绩快报:公司实现营业总收入为13.08亿元,较上年同期增长32.77%,主要原因系公司主营业务中的技术产品和服务在实施“跨区域、跨领域”的发展过程中成效明显,主营业务收入持续稳健增长。营业利润为2.43亿元、利润总额为2.49亿元、归属于上市公司股东的净利润1.94亿元,较上年同期分别增长48.37%、45.00%和41.46%,主要原因系公司三大主营业务在营业收入增长的同时以成本为中心的内部管理与控制更趋合理,主营业务毛利率均得到较好的提升,公司盈利能力同比大幅度增强。 公司2013-2014年EPS预计为1.32、1.75元,对应的2013年PE为16.70倍,维持“强烈推荐“评级。 投资风险:短期涨幅大技术面调整可能异地扩张不利

事件:我们近期拜访了福星股份。 投资要点 业务重点在地产。2007年,公司房地产业务收入首次超过金属丝绳及其制品业,公司所属行业也变更为“房地产业”。 自此,房地产业务成为公司业务重点和主要的收入来源。未来公司的业务重点也仍然在房地产行业。 区域选择上仍重点关注武汉。在开发了孝感、恩施和咸宁等项目之后,公司发现外地项目的盈利能力明显低于武汉。 因此,在区域选择上,公司未来仍将重点关注武汉。 计划加大持有型商业物业比重。目前公司以商品房开发和销售为主,持有型物业比重非常小。公司计划加大持有型商业物业比重,计划5年内持有商业物业100万平方米。 明后年为结算高峰期。公司销售情况良好。尤其是今年七月、八月和九月,取得了历史最好的销售业绩。十月份销售额虽有所回落,但仍好于历史同期水平。截至10月底,公司销售额已达55亿元左右,预计全年销售额将不低于去年全年水平。根据公司项目进度,明后年将迎来结算高峰期。 金属制品行业受经济影响较大。根据半年报数据,公司金属制品业营业收入同比下降4.03%,已是2010年报以来连续3年下滑。毛利率为12.81%,自2008年以来持续下滑。 估值与预测。公司2011年实现每股收益0.73元。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为0.84元和1.16元,11月15日收盘价为7.42元,对应公司2011-2013年市盈率分别为10.12倍、8.80倍和6.38倍,给与“推荐”评级。 风险提示.政策调控超预期的风险;销售受阻的风险

估值与预测。公司2011年实现每股收益0.31元。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为0.46元和0.60元,11月14日收盘价为5.02元,对应公司2011-2013年的市盈率分别为16.39倍、10.93倍和8.41倍。鉴于公司未来两年内较好的成长性,给与“强烈推荐”评级。 风险提示.政策调控超预期的风险;销售受阻的风险

全年增长无忧.和往年类似,今年第四季度仍然是公司的竣工高峰。因此,四季度也将是公司的结算高峰,公司全年增长无忧。 财务稳健.截至报告期末,公司持有货币资金333.1亿元,足以覆盖短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元。公司的净负债率为37.7%,较中期有所上升,但仍然在行业内处于较低水平。 第四季度推盘量大。1-9月公司的销售面积同比增长7.9%。预计第四季度的推盘量将处于较高水平。 把握节奏,合理拿地。公司较为准确的预判了土地市场的供应节奏,把握机会,合理新增了土地资源。未来公司会在审慎的原则下,立足自住需求的产品定位,继续关注可能的项目发展机遇。 估值与预测。公司2011年实现每股收益0.88元。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.11元和1.37元,8月6日收盘价为8.4元,对应公司2011-2013年的市盈率分别为9.55倍、7.57倍和6.13倍。给与“推荐”评级。 风险提示.政策调控超预期的风险;销售受阻的风险

投资要点 净利率持续下滑.分行业来看,公司房地产业务毛利率同比下降了4.01个百分点,建筑材料业毛利率同比下降了7.35个百分点,酒店和商业毛利率分别同比提高了3.21个百分点和7.05个百分点。整体来看,作为公司主要收入来源的房地产业利润率下滑,尤其是净利率从去年开始持续下滑。 短期偿债压力较大.截至报告期末,公司持有货币资金19.14亿元,虽创公司有史以来的新高,但仍远低于短期借款和一年内到期的长期借款的总和33.62亿元,显示公司短期偿债压力较大。

风险提示.政策调控超预期的风险;销售受阻的风险 估值与预测. 公司2011年实现每股收益0.88元。公司报告期末预收帐款占上年度营业收入的比重为182.31%,业绩锁定度高。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.11元和1.37元,8月6日收盘价为8.76元,对应公司2011-2013年的市盈率分别为9.95倍、7.89倍和6.39倍。给与“推荐”评级。

投资要点 净利率持续下滑。公司业绩整体下滑。造成公司营业收入降幅收窄、净利润降幅扩大的原因在于公司盈利能力的下降:上半年,公司销售净利率为12.1%,分别较上年度和去年同期回落了0.92个百分点和4.03个百分点。 资金压力加大,资金成本增加。上半年,公司资产负债率和净负债率较年初均有较大幅度提高,短期债务比率更是较上年同期大幅增加了44个百分点。 收购少数股东权益增加土地储备。上半年公司在拿地上表现谨慎,仅通过收购少数股东权益增加了公司权益土地储备。 销售有所改善但仍不及去年。2季度,公司销售商品提供劳务收到的现金2.08亿元,环比增加了105.94%,同比增加了58.78%,表明今年2季度公司的销售情况有了明显好转。但是,今年上半年公司销售商品提供劳务收到的现金为3.089亿元,分别较年初和去年同期下降了51.26%和8.93%。 估值与预测。公司2011年实现每股收益0.19元。公司预收帐款占上年度营业收入的比重仅为14.066%,业绩锁定度非常低,因此,公司2012年的业绩依赖于公司下半年的销售情况。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为0.22元和0.28元,7月24日收盘价为3.94元,对应公司2011-2013年的市盈率分别为20.26倍、17.61倍和13.89倍。从估值来看,公司在同类公司中不具有比较优势。但公司可售及未结转资源较丰富,业绩弹性较大,给与“推荐”评级。 风险提示.政策调控的风险;销售受阻的风险

事件:公司发布了2012年五月份销售及近期新增项目情况简报。 012 年5 月份公司实现销售面积102.5 万平方米,销售金额107.2 亿元。2012 年1~5 月份,公司累计实现销售面积480.1 万平方米,销售金额492.2 亿元。 销售单价相对平稳。5月份公司销售单价为10459元/平方米,同比下降5.98%,环比增长8%,价格相对平稳。 估值与预测. 公司2011年实现每股收益0.88元。公司预收帐款占上年度营业收入的比重为170.5%,业绩锁定度高。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.11元和1.37元,6月4日收盘价为9.04元,对应公司2011-2013年的市盈率分别为10.27倍、8.14倍和6.60倍。给与“推荐”评级。 风险提示.政策调控的风险;销售受阻的风险月份有了明显提升。但1-5月份的累积销售数据与上年同期相比仍有较大差距。在持续调控的背景下,公司销售业绩在行业中仍有明显优势。 拿地依然谨慎.今年以来公司累计新增土地8个,较去年同期减少17个。今年前3个月公司连续零拿地,平了2009年2月份到4月份连续3个月零拿地的纪录。公司在拿地方面依然谨慎,购地支出远远低于往年,且在土地布局上更多位于三四线城市。

业绩低于预期.报告期内,国家对房地产调控力度不断加大,公司销售承受了较大的压力,房地产结算收入也低于预期;同时,金属制品业方面,国内需求及出口市场持续低迷,劳动力成本不断上升,资金成本高位运行,公司产品的整体销量和毛利率同比出现小幅下降。公司两大主营业务行业均受到外部环境的影响使得公司整体业绩低于预期。 短期资金压力较大. 公司整体负债率较为稳定,但短期偿债能力方面。公司短期资金缺口约为26.59亿元,短期债务比率(短期债务与可用于还债的资源之比)197.43%。整体来看,公司短期资金压力较大。 销售同比增长,但低于预期. 公司房地产业全年实现销售面积72.12万平方米,比上年度增加20.6%;实现销售收入66.15亿元,比上年度增加51.90%,但仍然低于市场预期销售水平。 估值与预测. 公司 2011年实现每股收益0.73元。公司报告期末预收帐款占营业收入的比重为92.84%,业绩锁定度较高。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为0.92元和1.21元,4月16日收盘价为9.3元,对应公司2011-2013年的市盈率分别为12.68倍、10.10倍和7.67倍。给与“推荐”评级。 风险提示.政策调控的风险;销售受阻的风险;财务风险