利润率服从行业，结算质量强于市场。保利 21年实现营收 2850亿元，同比增长 17.2%，营业利润 496.7亿元，同比下降 5.0%，归母净利润273.9亿元，同比下降 5.4%。预计分红规模 69.4亿元，分红率 25%。 21年公司地产结算金额 2608亿元，同比增长 15.2%，结算面积增长6.3%，结算均价 11861元/平，同比增长 8.4%（当期销售均价高于结算 35%）。21年末未结算面积 1.95亿平，覆盖结算 6.5年。利润增速低于收入主因是毛利率的回落，21年公司整体毛利率 26.8%，较 20年回落 5.8pct，华东利润率见底回升，其他境内区域保持在 26%以上。 销售去化表现逆势提升。21年保利实现销售 5349.3亿元，同比增长6.4%，回笼率连续 3年保持在 94%左右。考虑滚存的货值去化率为73%，基本持平 20年， 22年公司具备 6000亿元的推货能力，考虑滚存，按 21年去化率估计，可实现 5821亿元销售，同比增长 8.8%。 投资大踏步前进，相对优势显著。21年保利拿地金额 1857亿元，拿地力度 35%，投资节奏稳定。21年权益占比 72%，较 20年增长 7个百分点。在 21年集中供地表现中，保利整体投资金额排名第二（771亿），三批次拿地金额排名第一（274亿）。与主流房企拿地力度对比，保利拿地力度领先 6pct，22Q1领先 25pct。 盈利预测与投资建议：22-23年 EPS 分别为 2.38元/股、2.58元/股。 预计 22-23年归母净利润分别为 285亿元、309亿元，同比分别增长4%、8%，对应 7.7xPE、7.1xPE。当前市值对应 22年归母净资产（下同）的 PB 为 1.0x，考虑地产公司在手土储及未结算资源，NAV 约为归母净资产的 1.8x，考虑到当前市场景气度资产存在折价，按照归母净资产 1.4x 估计，对应公司合理价值 25.73元/股，维持“买入”评级。 风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。

央企物管旗舰，定位招商局保值增值平台。 19年末，公司历时 9个月 的中航善达重大资产重组顺利实施，在资产重组后，招商积余制定了 “12347”发展战略，同时完成了组织架构调整，设立两大事业群（物业 BG、资管 BG），未来或将推进城市公司的融合。 2020年是招商蛇口 的资管年，根据蛇口年报，积余计划成为招商局资产保值增值平台、蛇 口旗下轻资产运营服务平台以及招商蛇口产业数字化标兵。 融合融效，物管业务业绩高增长。 物业管理方面， 上半年物管实现收入 35.9亿元，合并口径收入同比下降 3%， 物业收入确认口径的变化导致 单位面积收入的下滑以及利润率水平上升，上半年物业毛利率 11.2%， 较 19年上升 1.4个百分点，上半年共实现物管净利润 2.56亿元，可 比口径同比增长 37%，净利润率为 7.1%，其中中航、招商物业分别为 7.55%、 6.63%。 三季度方面， 根据三季度业绩公告， 公司前三季度物 管归母净利润同比多增 2.5-3亿元，根据我们测算， 约为 4.3亿元，同 比增长 55%，增速高于上半年。 其中招商物业前三季度实现扣非归母 净利润 1.57亿元，完成业绩承诺（ 20年 1.82亿元）的 82%。 聚焦城市运营，物业管理拓展新方向。 招商积余累计获取 5个城市运 营项目，除坪山项目外，其他 4个项目每年中标金额为 1.48亿元，管 理总面积约 1.8亿平米。实现“政府主导、社会参与、源头治理”。 预计 20-21年 EPS 分别为 0.49元/股、 0.62元/股。 我们预计 20、 21年归母净利润分别为 5.2亿元、 6.6亿元，低基数增速分别为 82%、 27%，对应 20年 51xPE， 21年 40xPE。合理价值方面，参考可比公 司及公司历史估值水平， 给予公司 21年合理估值 50倍 PE，对应合理 价值为 31.20元/股， 给予“买入”评级。 风险提示。 物业外拓进展不及预期；社会用工成本上升，利润率下行。

竣工带动业绩平稳增长，已售未结资源充足。 20Q3蓝光发展实现营业 收入 155.7亿元，同比+16.7%，主要受益于竣工提速， 归母净利润 13.1亿元，同比增长 3.3%。 20Q1-3公司实现营业收入 313.8亿元，同比 增长 12.5%，归母净利润 26.7亿元，同比增长 5.4%，公司前三季度 总体实现平稳增长，截至 20Q3公司账面预收账款为 738亿元，对营 收覆盖倍数为 1.88x，已售未结资源较为充足。 开工高增推动销售扩张，成都、华东成土投重点。 销售方面， 20Q3公司实现销售金额 282亿元，同比增长 12.7%，主要受益于开工面积 的快速增长， Q3开工同比增长 51%。 20Q1-3销售金额 662亿元，同 比下降 7.4%，对应回款率为 54%，高于 19全年回款水平（ 52%）。 土地投资方面， 20Q3公司拿地金额 82亿元，同比低基数下增长 131%， 成都区重新成为公司投资重点。 20Q3公司金额口径拿地力度为 29%， 较20H1大幅下降38pct， Q1-3拿地力度为51%，较19全年上升20pct。 有息负债减少成功降档，杠杆结构略有改善。 截至 20Q3公司账面有 息负债 707亿元，同比下降 1.0%。 20Q3公司成功实现降档，由三道 踩线转为两道踩线：净负债率由20H1的105.6%下降8.0pct至 97.6%， 回到安全区间（ 100%以下）。杠杆结构方面，截至 20Q3公司杠杆乘 数为 11.0x，较 20H1下降 0.6x，其中财务杠杆、经营杠杆分别下降 0.3x，经营杠杆占比略有提升，杠杆结构小幅改善。 预测 20-21年业绩分别对应 PE3.8x、 3.0x。 预计公司 20-21年归母净 利润为 40/50亿元， 对应 PE3.8x/3.0x。我们维持公司合理价值 8.61元/股，对应 20年 6.5xPE，“买入”评级。 风险提示。 行业基本面景气程度不断下降，新进入城市去化放缓，影 响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。

合联营收益助推业绩高速增长，利润率明显改善。20Q3单季度南建设实现营收162亿元，同比下降8%，归母净利润16亿元，同比增长72%，增速较20H1扩大16pct。20Q1-3公司实现营业收入同比增长12%，归母净利润同比增长63%。截至20Q3公司预收账款规模为1267亿元，对营收规模覆盖接近1.8倍，已售未结资源充足。利润率方面，Q3公司实现整体毛利率提升，费用率有所改善，非并表项目贡献突出。 量价齐升带动销售规模增长，单季度土投力度下降。销售方面，20Q3单季度公司销售金额同比增长27%，增速较Q2提升8pct，Q1-3销售金额同比增长10%，销售目标完成率63.5%。回款方面，公司Q3单季度现金流量表回款率为46%，Q1-3回款率为48%，高于19年同期18pct，回款水平有所改善。土地拓展方面，Q3公司拿地金额198亿元，同比增长36%，投资仍集于长三角、环渤海等传统优势区域。 Q3公司金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为32%，较20H拿地力度37%有所下降，Q1-3公司全口金额口径拿地力度35%。 有息负债小幅上升，杠杆结构略有改善。截至20Q3公司账面有息负债808亿元，较20H1增长3%，总资产、存货则均增长6%，资产积累速度高于有息负债增速。截至20Q3公司仍是两道踩线，但标有所改善。杠杆结构方面，截至20Q3公司杠杆乘数为13.9x，较20H1下降0.3x，经营负债占比有所提升，杠杆结构略有改善。 预计预计20-21年年EPS分别为1.91元/股、2.51元元/股股。预计20-21年归母净利润为72/95亿元，对应20-21年4.7xPE、3.5xPE。维持合理价值为11.49元/股，对应20年合理估值6.0xPE，维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面景气程度不断下降，新进入城市去化放缓。公司地产结算进度不及预期。新冠疫情对行业影响超预期。

合联营收益助推业绩高速增长，利润率明显改善。20Q3单季度中南建设实现营收162亿元，同比下降8%，归母净利润16亿元，同比增长72%，增速较20H1扩大16pct。20Q1-3公司实现营业收入同比增长12%，归母净利润同比增长63%。截至20Q3公司预收账款规模为1267亿元，对营收规模覆盖接近1.8倍，已售未结资源充足。利润率方面，Q3公司实现整体毛利率提升，费用率有所改善，非并表项目贡献突出。 量价齐升带动销售规模增长，单季度土投力度下降。销售方面，20Q3单季度公司销售金额同比增长27%，增速较Q2提升8pct，Q1-3销售金额同比增长10%，销售目标完成率63.5%。回款方面，公司Q3单季度现金流量表回款率为46%，Q1-3回款率为48%，高于19年同期18pct，回款水平有所改善。土地拓展方面，Q3公司拿地金额198亿元，同比增长36%，投资仍集中于长三角、环渤海等传统优势区域。 Q3公司金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额）为32%，较20H拿地力度37%有所下降，Q1-3公司全口金额口径拿地力度35%。 有息负债小幅上升，杠杆结构略有改善。截至20Q3公司账面有息负债808亿元，较20H1增长3%，总资产、存货则均增长6%，资产积累速度高于有息负债增速。截至20Q3公司仍是两道踩线，但指标有所改善。杠杆结构方面，截至20Q3公司杠杆乘数为13.9x，较20H1下降0.3x，经营负债占比有所提升，杠杆结构略有改善。 预计预计20-21年年EPS分别为1.91元/股、2.51元/股股。预计20-21年归母净利润为72/95亿元，对应20-21年4.7xPE、3.5xPE。维持合理价值为11.49元/股，对应20年合理估值6.0xPE，维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面景气程度不断下降，新进入城市去化放缓。公司地产结算进度不及预期。新冠疫情对行业影响超预期。

非并表项目结算带动业绩快速增长。20年 Q3单季度阳光城营收同比增长 46.5%，归属净利润同比增长 29.0%，增速较 20H1扩大 11.5pct。 20年前三季度营收同比增长 18.9%，归属净利润同比增长 21.6%，三季度竣工结算加速，业绩增速进一步提升。Q3单季度毛利率同比下降12.1pct，投资收益大幅增长是公司业绩增长的核心原因。 Q3销售增速小幅下降，土地投资力度收缩。销售方面，20Q3单季度公司实现销售金额 572亿元，同比下降 5%， 20Q1-3公司实现销售金额 1472亿元，同比下降 2%，当前销售完成率为 66.9%。土地拓展方面，Q3公司拿地金额 80亿元，同比下降 18%，金额口径拿地力度（拿地金额/销售金额，下同）为 14%，较 20H 下降 29pct， Q1-3公司全口径金额口径拿地力度 43%， 18、19年则分别为 35%、31%。 有息负债下降，杠杆结构改善。截至 20Q3公司账面有息负债 1101亿元，较 20H1下降 2.0%，总资产规模增长 16%，存货规模增长 13.7%，依靠周转能力的表现，公司实现了稳定负债规模的同时保证增长所需的资源。从三道红线考核标来看，截至 20Q3公司仍是两道踩线，但标有一定改善：扣除预收账款的资产负债率为 79.2%，较 20H1）9.2pct 小幅上升 ；净负债率为 1.0pct，高出红线（ 113.2%，较20H1下降 1.8pct，现金短债比 1.43x，且较 20H1改善 0.15x。 预计 20-21年业绩分别为 1.33元/股、1.66元/股。预计 20/21年归母净利润 55/68亿元，对应 5.2x、4.2x20/21，考虑公司历史 年 PE 为平均估值水平，我们维持合理价值为 10.80元/股，对应 20年 8.1XPE估值，给予“买入”评级。 风险提示。疫情影响公司项目销售；行业景气度下行影响公司销售及工程进度；公司地产结算进度不及预期；土地投资力度下降。

结算提速节奏依然落后，利润水平维持高位。根据公司三季报，20Q3公司营收205.64亿元，同比增长2.6%，营业利润57.26亿元，同比增长36%，归母净利润20.1亿元，同比增长12.1%。上半年竣工规模511万方，完成调整后目标的47%（19年同期为61%），竣工交付体量更多集中在了Q4。利润率水平方面，公司Q3整体毛利率及扣税毛利率分别为39.2%、29.6%，较20H1回升2.2pct、0.2pct。 销售量价齐升，有望超额完成全年目标。20Q1-3公司累计实现销售金额1701亿元，同比增长20%（面积+16%，均价+3%），单季度销售金额684亿元，同比增长22%，销售完成进度高于主流房企平均水平，若四季度完成去年同期等量销售，全年销售有望接近2400亿元。 拿地态度谨慎，深耕核心区域。20Q1-3公司总拿地金额649亿元，总拿地建面785万方，金额及面积口径拿地力度分别为38%，95%，较19年分别回落8pct、38pct。前三季度公司加大了华南、华东的投资力度，金额占比分别从19年的7%、27%上升至12%、41%。 财务结构良好。截至20Q3公司有息负债规模稳定，现金短债比100.4%，净负债率74.4%，扣除预收账款的资产负债率69.9%。 预计20-21年年EPS分别为2.48元/股、2.70元/股。股。金地集团去年三季度业绩基数较高，今年由于疫情整体竣工节奏将会更加靠后，由此导致了业绩负增长，全年公司竣工计划增长19%，结合1-3季度的利润率表现，我们认为全年业绩依然具备维持两位数增长的能力。我们预计20-21年归母净利润分别为112亿元、122亿元，同比增长11%、9%，对应2020年5.4XPE，2021年4.9XPE，我们维持合理价值16.83元/股不变，维持“买入”评级。 风险提示。风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。

营收业绩双修复，期间费用率大幅下降。公司披露20年三季报，20Q3实现营收46.5亿元，同比增长21.4%，归母净利润6.6亿元，同比增长104%，扣非归母净利润4.0亿元，同比增长6.4%。20Q3营收增长主要是地产结算加快，结算金额41亿元，同比+31%，持有型业务收入5亿元，同比-23%。营收结构的变化和地产毛利率下降导致公司20Q3扣税毛利率同比-8.3pct达到30.5%。公司加强费用管控、降低融资成本，期间费用率同比-5.0pct，此外公司少数股东损益占比大幅下降，对冲了毛利率下滑的影响，扣非归母净利率8.7%，同比-1.2pct。 销售高速增长，土地投资较为谨慎。20Q3公司销售金额107亿元，同比大幅增长48%，我们在金融街深度报告《蛰伏三载，蓄势待发》所提及的逻辑，公司17-19年大幅加大拿地力度和开工力度，在新进城市储备了大量的开工未售土储，具备短期销售快速增长的能力，这一预测在公司20Q3销售中得到充分印证。20年上半年公司没有新增拿地，Q3也仅获取3宗地块，拿地较为谨慎，但公司土储仍然丰富，截至2020年6月底，公司未结算储备建面1723万方，总货值3963亿元，储备资源丰富，足以支持未来2-3年销售的增长。 。杠杆结构有所优化。截至20Q3，公司扣除预收账款资产负债率74.6%，现金短债比0.55，净负债率200%，杠杆结构中经营杠杆有所提升，公司拿地力度下降全年经营性现金流净额也已回正。 预计预计20/21年年EPS分别为1.21/1.46元。预计20-22年公司归母净利润分别为36/44/47亿元，当前市值对应20/21年PE分别为5.5/4.6倍。考虑到公司持有的优质且充足的土储，公司具备增长机遇，我们维持公司合理价值10.31元/股，对应20年8xPE，给予“买入”评级。 风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期，平均租金及出租率下滑。

业绩释放节奏加快，前三季度扣非净利润增长四成。根据公司三季报，前三季度公司营业收入700.91亿元，同比增长137.1%，归母净利润47.36亿元，同比增长26.9%，扣非净利润42.7亿元，同比增长39.21%，Q3营收323.54亿元，同比增长158.9%，归母净利润15.32亿元，同比增长34.5%，结算节奏加快。 销售降幅持续收窄，拿地权益比例提升。根据经营公告，销售方面，Q3单季度销售金额655.3亿元，同比下降13%，较20H1增速收窄7个百分点。20Q1-3公司累计实现销售金额1630.5元，同比下降18%，完成进度略低于行业平均，关注公司四季度销售表现。拿地方面，Q3公司拿地金额234亿元，前三季度累计拿地金额730.18亿元（权益91%），拿地权益较过去三年（70%左右）有明显回升，20Q1-3累计拿地力度为45%。投资方向来看，公司前三季度加大了贵阳、重庆、昆明等西部二线的投资力度，整体拿地质量维持稳定。 新开8座吾悦广场，出租率逐步回升。公司累计运营吾悦广场70座，前三季度租金收入34.4亿元，同比上涨23%，19年前开业项目租金同比下降12%，1-3季度租金分别收入6.1、8.6、8.7亿元，稳步增长。 负债端表现稳健，短债占比下降。截至20Q3公司有息负债908.5亿元，短债占比从Q2的43%下降至37%，现金短债比为167%，净负债率52%，扣除预收账款的资产负债率为78%。 预计20-21年业绩分别为7.1元/股、8.5元/股。预计20-21年归母净利润分别为160亿元、192亿元，同比增长27%、20%，当前股价对应PE分别为4.6x、3.8x，基于公司基本面表现，维持合理价值为46.08元/股不变，维持“买入”评级。 风险提示。景气程度不断下降，商业项目租金收入及竣工不及预期。

商写商城运营稳定，国贸公寓重装开业。 公司披露 2020年三季报， 实 现营收 22.3亿元，同比下滑 14.1%，归母净利润 6.1亿元，同比下滑 17.1%。营收业务分拆来看，酒店业务受客流量大幅下滑影响，收入同 比下降 3.0亿，占营收下滑的 81.7%， 但 3季度跌幅已收窄。写字楼 （ 租金同比下滑 2.9%）和商城（ 租金同比下滑 2.4%）均保持了较为 稳定的运营状态， 其中写字楼和商城租金水平环比二季度均有所恢复， 写字楼出租率有所下滑而商城出租率持续提高。疫情“大考”下体现 了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力，未来更看好经营的稳定性。 国贸公寓重装开业租金水平大幅提高 71%， 4季度将贡献租金收入。 毛利率维持高位，经营性现金流创历史新高。 20年公司计划实现利润 总额 10.0亿元， 前三季度已实现 8.2亿元，完成 82%。 单季度来看， 酒店跌幅收窄，商城同比转正，公寓重装开业，仅写字楼有滞后影响 有所下滑但影响不大，随着全国和北京疫情逐步控制，公司经营环境 将逐步改善， 政策也支持消费恢复，公司全年业绩目标可期。 20Q3公 司实现经营性现金流净流入 5.2亿元，创上市以来单季度历史新高。 预计公司 20、 21年 EPS 分别为 0.82、 1.09元/股，维持“买入”评 级。 预计 2020-2022年公司归母净利润分别为 8.2/11.0/12.0亿元，当 前 EV 对应 20年 5.6X EV/EBITDA， 21年 4.8X EV/EBITDA。我们认 为当前公司估值已处于较好的价值水平，一方面公司逐步发展成一个 纯现金流高分红企业，具有估值提升的空间，另一方面公司当前估值 也低于历史估值中枢水平（ 13X EV/EBITDA）， 处于历史低位。 随着疫 情好转和公寓竣工， 公司估值具备修复空间， 我们给予公司 20年 10X EV/EBITDA 估值， 对应合理价值为 19.10元/股， 维持“买入”评级。 风险提示。 新冠肺炎疫情发展超预期， 平均租金及出租率下滑。

竣工节奏加快，业绩平稳释放。根据公司三季报，三季度实现营业总收入437.76亿元，同比增长7.6%，归母净利润同比增长7.0%，扣非业绩增长22%。非经常性损益主要为招商积余股价变动所导致的交易性金融资产价格波动。从竣工来看，Q3竣工990万方，同比增长78%，3季度竣工大部分将在4季度贡献结算增长，竣工节奏加快。 销售增速提速，回款率改善。根据三季报，公司三季度销售金额1428.4亿元，同比增长51.7%，1-3季度累计销售金额3673.8亿元，同比增长5.9%，量增价稳，全年销售有望接近5000亿元。回款方面，前三季度并表回款率55%，较上半年上升4pct，回款水平有所改善。 拿地区域结构更加均衡，开工规模高增长。根据经营公告，Q1到3季度金额口径拿地力度分别为49%、31%、35%，力度基本维持平稳。 区域结构来看，保利加大了华北拿地占比，区域投资更加均衡。公司获取土地质量较高，20Q1-3公司拿地静态毛利率为38%，较19年上升3.6pct。公司储备资源充沛，三季度开工973万方，同比+25%。 财务状况稳健。截至20Q3公司有息负债较二季度持平，现金短债比为191%，净负债率71%，扣除预收账款的资产负债率为67%。 预计预计20-21年年EPS分别为2.58元/股、3.04元/股。股。保利三季度整体经营与业绩表现良好，销售表现改善突出，并将会延续到四季度，在负债端表现良好的同时，公司稳定拿地力度，且部分旧改和并购项目有较好的利润率，结合公司竣工及资源情况，预计20、21年的归母净利润分别为309亿元、364亿元，增速分别为11%、18%，对应2020年5.9XPE、2021年5.0XPE。我们维持合理价值20.90元/股不变，维持“买入”评级。 风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期

三季度业绩释放， 利润率水平上升。 招商蛇口 20年 1-3季度实现营收 501.2亿元，同比增长 96%，归母净利润 21.9亿元，同比下降 57%， 19年前三季度公司由于资产处置带来的一次收益的加持投资收益贡献 较高的基数。 单季度来看，公司三季度实现收入 258亿元，同比增长 191%，公司全年竣工目标 1100万方，上半年竣工 223万方，竣工结 算的节奏明显加快。三季度公司实现归母净利润 12.8亿元，同比增长 557%，归母净利率提升至 5%，较二季度上升 2个百分点。 销售增速龙头第一，拿地力度维持高位。 公司 20年前三季度实现销售 金额 1901.8元，同比增长 17.4%， 三季度同比增长 30.2%，我们预计 全年有望实现 20%以上的增长。拿地方面，前三季度金额口径的拿地 力度 51.2%， 1-3季度拿地力度分别为 60%、 57%、 42%，前三季度 补充货值约 2152亿元，超过当期销售，拿地态度积极。区域分布来看， 前三季度深圳区域拿地占比从 5%提升至 13%，核心区占比提升。 现金短债比回升，整体财务状况稳健。 报告期末公司有息负债规模 1620.8亿元，较二季度末增长 5%，净负债率及扣除预收账款的资产 负债率分别为 40%、 59%，与二季度末基本持平，三季度公司放缓拿 地节奏加快回款，现金短债比回升至 94%。 预计 20-21年 EPS 分别为 2.09元/股、 2.28元/股。 从三季度表现来 看，招商蛇口在销售规模、投资拓展、结算业绩、费用管控等各方面均 表现出良好的能力，依托深圳区域的优质资产，公司具备长期增长机 遇。我们预计 20、 21年归母净利润分别为 166亿和 181亿，增速分 别为 3%、 9%，对应 2020年 7.3xPE， 2021年 6.7xPE。我们维持合 理价值为 23.78元/股不变，对应 20年 11xPE，维持“买入”评级。 风险提示。 可售资源去化不及预期，结算毛利率持续下行。

17年加速全国拓展，积累优质土地储备。金融街17年初进行了高层人员调整后局势稳定，开始加速向全国拓展，17-19年新进入9个城市（占20H1布局城市的60%），并采取了大幅超过龙头平均的拿地力度，在五大核心都市圈获取了大量优质土地，区域布局和城市能级布局更加均衡，也初步走出了之前过于集中少数市场的风险，产品重心也逐步转向了发展空间更广阔的住宅地产。截至20H1，公司未结算储备建面1723万方，总货值3963亿元，储备资源丰富。此外，公司18年以来还维持了较大的新开工力度，在新进入城市拥有大量开工未售土储，随着推盘的稳步进行，预计这些优质土储在未来2-3年将持续为公司贡献销售增长。 坐拥金融街核心资产，适度拓展持有型物业。公司坐拥北京金融街大批优质核心物业，地段稀缺，租金水平竞争力较强。截至20H1，公司持有型物业面积116.9万方，其中位于北京金融街的面积44.6万方，20H1租赁经营收入10.1亿元。此外，公司还有54.1万方的在建投资性房地产，随着这一批在建持有型项目的竣工，预计运营稳定后每年将贡献公司租金收入9.1亿元，此外还将贡献公允价值变动收益。 商务地产的金字招牌。20年7月金融街物业上市，公司长期在商务地产领域的深耕孕育了金融街物业在商务物业领域的突出优势。商务物业物管费较高，毛利率较高，竞争壁垒也较高，是金融街物业的核心竞争力。 值得一提的是，金融街与金融街物业属于无直接股权隶属的“兄弟公司”。 预计20/21年年EPS分别为1.21/1.46元。预计20-22年公司归母净利润分别为36/44/47亿元，当前市值对应20/21年PE分别为5.7/4.8倍。 考虑到公司持有的优质且充足的土储，公司具备增长机遇，我们维持公司合理价值10.31元/股，对应20年8xPE，给予“买入”评级。 风险提示。新进城市去化放缓，地产结算不及预期，投资物业租金下滑。

泰康系入股成二股东，十年业绩承诺信心充足。20年9月9日晚，公司第二大股东向泰康人寿及泰康养老转让5.55亿股，占公司总股本13.53%，全部完成后泰康系成为公司第二大股东，持股13.61%。业绩承诺方面，公司以19年归母净利润为基数进行10年业绩承诺： （1）2020-2024年归母净利润年均复合增速不低于15%，同时承诺前5年累计归母净利润不低于341亿元，实际20-24年年化复合增速需达到18.1%； （2）25-29年业绩承诺为102、112、123、129、136亿元，对应前三年年均增速10%，最后两年年均增速5%。此外，公司此次业绩承诺由集团母公司兜底，期内任何一年年均业绩增速或累计总额低于承诺则由集团以现金对公司进行业绩补偿。分红方面，公司承诺未来每年分红率不低于30%，预计公司未来十年分红总额不低于283亿元，累计分红/当期市值比例为84%，投资价值及确定性较高。第三期员工持股计划出台，核心员工七年激励。根据20年员工持股计划，母公司阳光集团拟受让上海嘉闻8000万股公司股份（占总股本1.95%）进行员工持股计划，存续期7年，激励对象为以董事长、总裁朱荣斌为首的30名核心管理人员，业绩考核以19年归母净利润为基数，20-23年年均增速不低于18.5%，24-26年较前年增速分别不低于18.5%、10%、10%。本次员工股权激励条件较泰康入股的业绩承诺更高，也充分激发员工的积极性，保证十年业绩承诺的可实现性。 预计20-21年EPS分别为1.35元/股、1.76元/股。预计公司20/21年归母净利润为55/72亿元，考虑公司历史平均估值水平，维持合理价值10.80元/股，对应20年8.0XPE估值，维持“买入”评级。 风险提示。疫情影响公司项目销售；行业景气度下行影响公司销售及工程进度；公司地产结算进度不及预期；土地投资力度下降。

业绩高速增长,合联营公司贡献突出。20H1公司实现营业收入303亿元，同比增长16%，归母净利润36亿元，同比增长40%，前期在手资源充足叠加销售施工迅速恢复，业绩增速均维持稳定，疫情的影响被较好的消化。上半年合联营企业贡献投资收益5.8亿元（19H亏损1.8亿元），显著增厚业绩。20年上半年公司实现归母净利率11.9%，同比上升2.0pct。 销售拿地向东倾斜，华东区域表现突出。20H1公司实现销售金额868亿元，同比增长7%，其中华东区域首次超过重庆区域成为贡献最大的市场，东进策略取得了一定成效。土地投资方面，20H1公司拿地金额546亿元，同比增长29%，对应金额口径拿地力度为63%，较19全年上升15pct，整体投资态度更为积极。区域方面，上半年公司投资重心继续向东部沿海转移，西部投资金额占比较19全年下降12pct至30%，而对长三角的投资金额占比则提升21pct至45%。有息负债规模提升，净负债率上行。截至报告期末公司账面有息负债1106亿元，较19年末上升12%，对应净负债率125.1%，较19年末上升4.6pct，主要增长的还是银行贷款。杠杆结构方面，截至20H1公司整体杠杆乘数为12.4x，较19年末提升0.7x，权益、财务和经营杠杆均有增长，资产负债结构仍较为健康，后续增速具备较强的保障。 预测20-21年业绩对应EPS为1.39元/股、1.72元/股。预计公司20-21年归母净利润为74/92亿元，对应PE7.1x/5.8x。合理价值方面，我们给予公司20年9.0xPE合理估值（低于过去三年平均动态PE），对应合理价值12.50元/股，维持“买入”评级。 风险提示。棚改结束对三四线城市房地产市场影响，公司地产结算进度放缓，新冠肺炎疫情对地产市场影响超预期。