1月销售淡季公司仍取得销售金额同比增长48.3%不俗的业绩。1月公司实现销售金额49.3亿元,同比增48.3%,环比降45%,销售面积49.4万平米,同比增22%,环比降21%。1月销售均价9984元/平米,同比涨21%,环比降31%,均价环比大幅下降与产品销售区域、产品结构以及促销等因素直接相关。 1月新增项目5个,新增权益建面192.9万平米。新增项目分布于上海、青岛、成都、宁波慈溪和四川德阳,新增慈溪和德阳两个开发潜力大的城市,土地款59.4亿元,平均楼面地价3079元/平米,1月公司拿地成本略低于10年全年的拿地成本。单从1月的楼面地价看,似乎地价成本不低,但我们跟踪上述五城市周边的楼价以及交通情况表明,上述五城市的楼价远高于公司目前的拿地价,不存在开发风险问题。 尽管各地“新国八条”政策细则陆续出台,将大面积限购,但从过往公司一贯的快速开发快速销售,以销定价的策略来看,公司11年的销售业绩仍将超远行业平水.短期内,主要城市限购政策的执行对公司的销售会有一定的压力,但以销定价的策略将使公司在市场回暖时取得快速的增长,公司是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。维持对公司11年销售增长超30%,10-12年EPS1.08、1.39、1.84元,RNAV16.4元的判断,目前股价被严重低估,投资价值凸显,再次推荐。

投资要点:12月:淡季不淡,销售90.19亿元,与历史高点持平,环比增长32%,同比增长200%。销售面积62.2万平米,环比降5%,同比增52.3%。销售均价14498元/平米,环比涨39%,同比涨96.2%,下半年集中供应销售迅猛增长,终显公司超强的市场判断力。 10年:销售金额661.7亿元,同比增长52.5%,加上2009年298亿预售款项,今明两年业绩锁定尚余267亿元,三年盈利翻番几成定局,业绩再度超市场预期。 10年销售面积688.4万平米,同比增长31%。10年销售均价9612元/平米,同比上涨17%,与09年结算均价不到8000元相比,未来结算毛利大幅上升成定局。 12月:新增项目6个,新增权益建面154.9万平米,新增项目集中于一二线城市北京、广州、南京、绍兴和长春等,楼面地价6656元/平米,土地开发价值可期。 10年:共新增项目47个,新增权益建面1554万平米,土地出让金545亿元,楼面地价3090元/平米,楼面地价是10年销售均价32%,风控得力,盈利锁定性高。09-10年新增权益建面超2800万平米,将在未来2-3年集中释放,储备足充足推升公司业绩持续快速增加。 10年销售662亿元远超市场预期,两年业绩锁定尚有余,执行力极强的军事化管理模式3年再造一个保利几成定局。依靠实力雄厚股东高杠杆拓展,高库存运作,在市场需求强劲下,10年3季度末库存1000亿元,销售高增长可期,预计11年销售增长将超30%,公司是一线地产中业绩和估值增长弹性最大的公司。10-12年EPS1.03、1.39、1.84元,RNAV16.4元,RNAV9折交易,投资价值凸显,6个月内目标价20.9元,再次推荐。 风险提示:注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。

11月:销售金额68.3亿,同比增长95%,环比回落23%,淡季中继续赢得佳绩。 销售面积65..6万平米,环比降23%,同比增74.7%。销售均价10415元/平米,环比跌9%,同比增12%,“以量定价”价格回落在预期之中。 1-11月:销售金额571.5亿,同比增长42%,是09年全年销售金额的1.32倍,是09年全年结算收入的2.48倍,销售业绩远超市场此前的预期。1-11月累计销售面积626.2万平米,同比增长28.9%。1-11月累计销售均价9127元/平米,同比上涨9%,与09年结算均价不到8000元相比,毛利大幅提升。 11月:新增项目3个,新增权益建面100.3万平米,新增项目分布于中山、珠海和杭州,拿地成本楼面地价2554元/平米,拿地成本继续降低。 1-11月:新增项目41个,新增权益建面1398.9万平米,楼面地价2747元/平米,10年的拿地成本是10年销售均价26%,成本控制得当,未来盈利锁定性强。年底到明年上半年公司仍将在销售与拓展优质资源中寻找平衡,控制好节奏。 公司全年销售金额超过600亿元成定局,考虑09年底账面298亿元的预收款项后,到年末可供公司今明两年的结算的销售款将超过930亿元,今明两年业绩锁定后尚有余。 10年公司用优异的销售业绩,良好的风险控制以及出色市场判断和优秀的管理水平一一消除了市场对公司的诸多疑虑,再次证明了公司“做的比说的好”。公司仍将保持高增长的龙头风范,3年实现销售业绩翻番在望。 我们维持公司2010-2011年EPS1.08、1.39、1.84元。目前股价相当于11年9XPE,RNAV16.39元,相当于目前股价7.67折交易。若近期调控继续加码,上海等城市房产税试点等利空落地,有望给保利这样的行业龙头公司带来在行业整合中的加速发展的机会,未来6-12月公司合理股价应为20.9元,对应11年15XPE,提升公司评级至“推荐”评级。