保利今年各项经营指标仍保持高增长:年内公司推售货量保持了较好的销售情况,按金额计的签约销售率接近85%。新开工面积目前拿到开工证的是700万平方米,到年底实际估计要达到900万平方米,今年较大的开工量,为2011年充足的货量提供了保障。公司今年总资金支出为708亿元,资金总收入为880亿元,没有资金压力。 保利对行业的看法是:长期不悲观,短期不乐观,2011年市场为价量有波动,整体平稳。基于中国经济的快速增长和城镇化的快速推进,公司仍然坚定看好行业中长期发展,但也认为行业调控政策短期内不会转向,通胀、货币紧缩、产业结构调整都会对行业带来不利影响,保障房加大供应也将影响行业供应结构。2011年行业总体平稳发展为主,不排除会有所波动。 面对未来的行业前景,保利仍然将自己定位为成长型公司,争取3-5年再造一个保利地产,公司仍将继续坚持快速开发周转的模式。

结论和投资建议:(1)福星商业项目的入市和热销以及政府回购贺家村福星城项目,预计2010年公司房地产销售收入可达50亿左右,超过我们此前35亿的预测;(2)销售回款的增加以及其他城中村拆迁项目的陆续推进,使得公司扩张速度继续加速,中性预测下,公司2010年,2011年和2012年的销售收入分别为46亿、67亿和85亿;(3)由于结算相对滞后且出于保守的原则,地产结算收入分别为24亿,31亿和60亿,远低于头一年的销售。考虑到公司钢丝绳这块的业务,未来三年公司的结算收入分别为42亿,62亿和88亿,对应的利润为公司的净利润为4.96亿,6.27亿和8.27亿,对应每股EPS为0.7元,0.88元和1.26元。从土地储备的情况来看,目前公司已经获取的土地项目达到450万平米,RNAV为14元左右,若考虑公司已经签订协议的项目450万平米或可保守认为它为一项期权,公司RNAV有进一步提升的空间。 我们认为,公司模式独特,未来成长性在区域类的房地产公司中较为显著,且风险可控,而目前股价对应估值较为便宜,对应10年、11年和12年的PE分别为15倍、12倍和8倍,P/RNAV为0.77倍,且EPS和RANV均有进一步提升的空间,维持买入评级。 关键假设点:2011年和2012年房价增速分别为0%和5%。 有别于大众的认识:(1)市场担忧,项目即便签订协议,也未必能够获得,我们认为,前期介入和政府支持使得项目获取概率大;(2)市场担忧,拆迁进度不可控,导致资金积压和沉淀严重。我们认为,城中村拆迁较旧改更易拆迁,且公司已获项目拆迁进度均符合预期;(3)市场担忧,市场较为集中,产品同质性强,互相竞争导致单盘去化速度低于预期,而另一方面,扩张速度较快,资金链出现问题。我们认为,只要公司在资金预测时,不要过分高估资金当年的现金流回款情况,资金安全问题就不大。 股价表现的催化剂:销售超预期,新增土地项目。 结论的风险:行业下行风险。