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曹光亮

华泰证券

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信达地产 房地产业 2014-03-13 3.10 3.66 -- 4.11 29.25%
4.01 29.35%
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事件:信达地产昨日公布业绩快报,公司报告期内预计实现营业收入44.8亿,同比增11.8%,归属上市公司股东净利润7.0亿,同比增14.7%,每股收益0.46元,基本符合我们此前预期。 房地产业务结算收入增长较快,盈利将持续提升。报告期内,营业收入归属上市公司股东净利润均实现10%以上增长。由于结算的滞后,公13年之前已销售的合肥、绍兴、上海等地的房地产项目在13年内竣工交付导致结算收入增长。公司有望拿地到开工速度从12个月缩短到9个月左右。13年销售情况良好,1-9月份已实现销售签约面积37.4万平,销售签约金额32.3亿元,同比分别增长37.7%和40.9%,预计全年销售额有望突破40亿。 持续获取优质土地储备,总资产规模大幅增长。公司自去年下半年以来进入扩张态势,新增开发项目增多,拿地动作积极。13年共获取土地9宗,合计建面133.1万平方米,成交金额41.7亿,同比分别增长28%和60%。地价款大幅提高主要因为新增储备重点向市场更为活跃同时地价也更高的长三角区域二三线城市倾斜。2014年继续巩固优势,延续了布局长三角区域战略,年初至今已有4宗土地成交,成交金额超过10亿。 投资建议:我们认为公司未来具有较高的业绩弹性,股价被市场低估,建议投资者持有并等待催化剂的出现。理由如下:1)PB估值低:截至3月6日收盘价,信达地产2014年PB为0.69倍,估值水平处于房地产板块最低端,大幅低于板块平均1.3倍左右的PB水平;2)基本面持续改善符合预期(加杠杆,加强推盘和销售力度,项目布局更合理,提高周转率);3)公司股息收益率为2.02%,处于行业较高水平,与大中城市的房租收益率相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。围绕公司的主客观因素均给公司经营持续改善带来正面预期,维持“买入”评级,目标价4.26-5.87元。13-15年eps分别为0.46/0.53/0.63元,对应PE7.2X/6.3X5.3X。
万科A 房地产业 2014-03-11 6.84 -- -- 8.40 16.34%
8.75 27.92%
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投资要点: 万科2013年年报显示,该年度万科实现营业收入1354.2亿元,同比增长31.3%, 实现净利润151.2亿元,同比增长20.5%,合每股收益1.37元,基本符合预期。公司应股东要求调整分红策略,分红占净利润比例由2012年的16%提升至30%,实行每10股派发现金股利4.1元(含税)的分红政策,A 股股价对应股息收益率达5.7%。 分红比例大幅提升,转战H 股获得优势。2013年万科的利润分配方案为每10股派发现金4.1元,分红占净利润比例由2012年的16%大幅提高至30%,按目前股价计算,股息率达到5.6%。我们认为,当前地产市场基本面稳定而股票估值仍处于低位,万科的分红政策将有助于其吸引中长期投资者。而对于香港股市而言,其机构投资者更加看重分红比例,早在年报发布之前万科公布了其B 转H 股方案,结合此次30% 的分红比例,万科在香港资本市场上将受到热捧,同时也有助于提升其估值空间。 2013年万科以1709.4亿元再次刷新中国及全球企业房地产业务年销售额历史纪录。销售金额同比增长21.0%,其作为行业龙头老大的地位毋庸置疑。此次万科分红派息翻倍也必将为投资者注入一针强心剂,使万科转股渠道更为通畅。在拥有内地和香港两个上市公司平台之后,万科将进一步占据房企的制高点,并在全球流动性预期多变的情况下获得全球低成本资金的支持。 毛利率下降,净资产回报率有望上升。公司房地产结算毛利率为22.31%,同比下降3.53%;结算净利率为12.01%,同比下降1.07%,普遍低于预期。但同时,公司正在探索轻资产运营模式,未来更倾向于以项目合作、联合方式向外输出品牌和管理, 以轻资产支持更大的经营规模以获取更多的市场份额。这在一定程度上将改善其业务扩张模式,提高净资产收益率。 谋求海外融资与发展,开拓国际市场。2013年万科将业务领域拓展到中国之外,进入美国、香港、新加坡从事地产业开开发业务,同时成功获得两次海外低息融资,为其国际化探索进一步助力。 王者气质尽现,领先优势有望进一步扩大。我们认为未来房地产行业集中度将进一步提升,在激烈竞争过程中会出现强者恒强的局面。此次万科提高分红比例,小股操盘模式的探索,都展示了龙头企业卓悦的管理素养和向股东负责的素养。基于此,我们看好万科的未来发展,并维持增持评级。
信达地产 房地产业 2014-02-24 3.33 3.66 -- 3.65 7.04%
4.01 20.42%
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投资要点: 事件:公司今日股价涨停,收于3.53元,涨幅9.97%。 点评: 间接受益“新余额宝”概念。余额宝推出两款保险理财产品,其中一款为天安人寿的天安安心盈B 款,之前已被抢购一空。随后,天安人寿追加的3亿元保险理财产品今日下午13点开卖后30分钟再次抢光。公司持股7.7%的领锐资产管理公司为天安人寿大股东,持股20%,从而公司间接持股天安人寿1.5%,因此公司在此前价值被严重低估的情况下,间接受益“新余额宝”概念涨停。 公司经营面动作更加积极,存持续改善动力。我们之前提到的公司基本面自从13年出现改善迹象:1)周转步伐加快。公司有望拿地到开工速度从12个月缩短到9个月左右。2)提高杠杆水平提高。公司净负债率较低位置,公司将通过加杠杆手段提升ROE 水平,实际上公司已提交28亿元的债券预案,有望今年获得实质进展。3)新开工面积13年同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源。此外,自去年底信达资管港股上市后,信达地产作为大信达投资及资产管理业务中的重要环节,其市值管理亦受到集团的高度关注,未来背靠大信达的资源优势,公司或将在融资端(与大信达的房地产基金加强合作)和大信达房地产项目退出时的获取成本上获益。同时, 今年初以来公司在土地市场动作积极,除了在已进入区域持续深耕外(安徽、辽宁连拍两地),在竞争激烈的一线城市如北京积极拓展。种种因素均体现出公司管理层积极进取的态度,公司业绩在主客观因素的正面刺激下未来大概率持续改善。 公司盈利预测和评级:由于结算的滞后,公司经营改善在利润表上将在15年获得体现,我们预计公司13/14年分别实现收入46/49亿元,同比增速为15%/7%,实现EPS 0.45/0.48元/股。重申看好公司的主要理由,详见深度报告《信达地产:遭遇双重误会的潜力股》:1)PB 估值低(仅0.75,合理水平为1.3);2)公司基本面改善符合预期(加杠杆,加强推盘和销售力度,项目布局更合理,提高周转率);3) 公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,与大中城市的房租收益率相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。同时,围绕公司的主客观因素均给公司经营持续改善带来正面预期,未来公司债的顺利发行以及大信达的资源支持可成为公司股价的催化剂。综上所述,维持“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:公司销售和资源整合低于预期
金科股份 房地产业 2014-01-27 8.30 -- -- 9.54 14.94%
9.84 18.55%
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布局三四线城市洋房专家。公司整体布局以三四线城市为主,布局上以重庆为中心的中西部60%,长三角和环渤海各占20%,重庆地区则遵循10 年进入重庆辖区的30个区县的1030 战略。近年扩张较快,同时极具创新设计能力,多个产品系列获得设计大奖,提升公司品牌价值。 公司估值一直低于同体量增速类比公司的30%左右,市场担忧集中于:(1)公司占比较高的三、四线城市(尤其是重庆区县市场)业务,其单个市场容量及利润空间有限,且市场共识三四线总体库存压力较大,对公司项目的去化和利润率或受影响;(2)公司过快的扩张速度给财务的稳健性带来安全隐忧。再加上公司去年前三季度销售低于预期,销售目标降低,融资方案缩水等负面因素更加深了误解,导致公司被严重低估,其估值低于行业同体量业绩增速的公司30%左右。我们分析认为之前前三季度销售主要受推盘量掣肘,导致增速低于市场预期,这跟公司之前的拿地周期和重庆市场特点有关,公司实际推盘去化率整体高达近70%。随着公司去年四季度的推盘量大增,全年销售更是超了调低前的年初计划,实现40%的涨幅。部分回应了市场释疑。这也是昨日其估值修复程度超行业平均的原因。背后深层的原因是公司进入的大多出城市均处于正处于诺瑟姆曲线的城镇化快速提升阶段的前期,背后是经济进入工业化速度的加快推进人口开始大量进入城市,同时重庆土地改革试点在保留农民土地所有的前提下鼓励其进城的政策、以及二环八射的交通改善对于重庆这种山区带来的边际效应亦比较明显。 我们认为市场的担忧未来将继续证伪,迎持续估值修复。以重庆为例,(1)区县市场库存无忧:库存高企通常源于过去几年激进的土地出让速度远超出市场容量和消化速度,我们分析公司进入的区县市场情况来看,年成交面积占其当年土地出让建面的比例基本均超80%以上。(2)空间上,可获量价双重提升。 投资建议:我们认为基本面上,公司未来三年迎业绩持续高增长期,2013~2015 年复合增速40%以上。盈利预测:2013-2015 年综合收入分别为147.4/198.2/270.4 亿,EPS 分别达1.43/1.79/2.28 元,对应PE5.5X/4.4X/3.5X。NAV 为17.35 元,较7.92元的股价折价超50 %。仍存有较大的修复空间,维持“增持”评级。风险提示:限售股解禁持续减持带来短期波动;地方房地产调控范围及力度超预期
信达地产 房地产业 2013-12-20 3.29 3.66 -- 3.29 0.00%
3.75 13.98%
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公司公告在嘉兴新增一项目:南湖区2013-05号地块,成交总价为人民币76,850万元,地块总面积为104,133平方米。容积率为2.0-2.5,用地性质为住宅用地。 项目毛利率水平较高。该项目位于嘉兴市南湖新区,东至南江路,南至望湖路,西至规划道路,北至南溪路。按照最大规划容积率2.5估算其楼面地价约为2952元/平米。参照该区域周边楼盘目前约8500元/平米的售价,若2015年首次开盘,按5%的年价格涨幅测算该项目的毛利率可达近40%。可增厚公司NAV约0.16元,增幅2.8%。 项目处市场高关注区域,保证未来去化。嘉兴市房地产市场走势呈现典型的三、四线城市特点:总体供需较为平衡,住宅的量价走势较为平稳,客户对于住宅的综合品质要求更高。公司此前在嘉兴的信达南郡、翰林府第,以及近期刚开盘的信达香格里项目均获得市场热销,以其较高的建筑质量和设计水平积累了良好口碑。根据当地机构的调查,嘉兴本地客户购房约40%看中地段优势,25%选择房价,10%选择周边商业配套,环境质量和交通各占8%,7%选择学校教育。而对于地段的选择,很多市民看好南湖区的风水人文,调查对象中,超半数(约52%)的客户选择南湖区,而南湖区中绝大多数新增供给来自市政府重点打造的城市副中心南湖新区,即该项目所在区域,项目未来的销售去化具有较高保证。 新增储备布局重点向长三角倾斜。截至目前,公司今年共获取土地7宗,合计建面101.8万平米,地价款合计49.6亿元,虽然拿地建面仅达到去年122万平米的83%,但地价款已同比增长60%,平均建面地价3768元/平米,同比增长约45%。主要因为新增储备重点向市场更为活跃同时地价也更高的长三角区域二三线城市倾斜,该区域已占公司总土地储备60%以上,今年已贡献其收入及利润50%以上。此次补充优质资源,有利于公司在最具经济活力的长三角区域持续深耕,进一步巩固优势。 公司盈利预测和评级:我们预计公司13/14年分别实现收入46/49亿元,同比增速为15%/7%,实现EPS0.45/0.48元/股。重申看好公司的主要理由,详见深度报告《信达地产:遭遇双重误会的潜力股》:1)PB估值低(仅0.7,合理水平为1.3);2)公司基本面改善符合预期(加杠杆,加强推盘和销售力度,项目布局更合理,提高周转率);3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,与大中城市的房租收益率相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。综上所述,维持“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。风险提示:公司销售和资源整合低于预期
保利地产 房地产业 2013-12-12 8.86 -- -- 8.83 -0.34%
8.83 -0.34%
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事件:公司公布2013年11月销售和拿地数据。 点评: 土地储备持续向一二线集中。公司11月单月新增土地储备57.58万平,环比降63.9%, 地价款达到53.72亿元,环比增99.4%。虽然面积上远低于下半年以来各月,但是分布上持续向一二线集中(北京2块、杭州1块、合肥2块),9330元/平米的楼面地价处年内第二高点。1-11月累计新增土地储备1718万平,同比增75.3%,累计土地价款525亿元,同比增54.8%,单价3058元/平米,同比降11.7%。累计新增储备面积70%位于房价走势良好、去化速度较快的一二线市场,该比例较三季度末进一步上升5个百分点,一二线市场购地金额占比已高达90%,整体项目质量较高。 销售量跌价升,全年计划完成在望。公司11月单月实现签约销售面积75.04万平米, 同比下跌23.3%,同比略增3.1%;得益于销售均价13816元/平米的全年高点(环比增12.0%,同比增15.6%),仍实现销售金额103.68亿元,环比下跌14.0%,同比增19.1%。销售量跌价升,整体增速较前两月放缓。1-11月累计实现签约销售面积960.32万平,同比增17.8%,实现销售金额1110.97亿元,同比增20.7%,已实现全年1200亿计划的93%,完成在望,预计12月将平稳收官。 投资建议:我们认为公司未来将持续受益于:行业集中度的不断提升;近年更多在一二线城市的布局带来的需求有保证、价格大幅增长的预期;融资优势持续领先,除了传统的信贷渠道,还有信保基金以及境外融资渠道便利条件。短期来看,全年完成1200亿计划在望,预计12月将平稳收官。展望明年,去年底到今年初土地市场上的持续补货,为明年1季度提供充足可售货量,多集中于一二线市场和相对宽松的贷款环境将有助于实现明年1季度销售高位增长。 我们预计公司13~15年EPS 分别为1.51元、1.99元和2.43元,对应PE 分别为5.9倍、4.5倍和3.7倍。股价对应NAV(18.7元)折价52%,维持“增持”评级。 风险提示:信贷额度趋紧及预售证管理趋严致销售不达预期。
深振业A 房地产业 2013-11-25 5.68 -- -- 6.10 7.39%
6.10 7.39%
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投资要点: 事件:公司中标深圳地铁集团横岗车辆段综合物业开发项目的合作开发项目,中标金额人民币86,636.84万元。公司同时决定向控股股东深圳国资委借款1亿元,借款期限为1年,按照银行同期贷款基准利率支付利息。 项目毛利率较高,提升公司价值。从深圳地铁集团的公开招标信息来看,该合作地块总占地约11.12万平方米,计容总建筑面积32.2万平方米。深圳地铁集团出让其中的住宅(22.554万平米)和商务公寓(4.1万平米)的70%权益,对应8.66亿的中标额, 平均楼面地价4643元/平米。参考该区域18000元/平米的均价,即使按照5000元/平米的综合建安,未来年涨幅5%的保守估计,2015年预售,可实现毛利率高达54%, 提升NAV0.5元/股(增幅8.5%)。 借力深圳地铁“地铁运营+上盖物业开发”模式,增长空间巨大。深圳地铁自运营以来常年亏损,靠政府补贴维持,近年欲效仿港铁“地铁运营+上盖物业开发”模式走出困境。目前,包括此次招标项目在内深圳地铁集团拥有地上盖物业土地储备建面约290万平方米,其中近60%为商品房项目。按照规划,深圳地铁总里程数2016年翻番,2030年达到目前4倍,深圳地铁或可借此持续获得大量地铁线上优质土储,公司若能藉此形成长期合作关系,将可打破公司深圳地区土地储备稀缺的桎梏,未来增长空间巨大。 大股东全面支持打开想象空间。正如我们前期所判断的,受深圳土地资源稀缺,以及公司对招拍挂土地的溢价率上限的制约,公司深圳地区拿地策略将更多依赖并购、合作、定向转让等多种途径。此次中标将有效改善公司在深圳地区可售资源不足的局面。招标企业深圳地铁集团同为深圳国资委旗下,事件背后不难发现大股东深圳国资委对深圳业的全面支持:1、招标条件中,“投标人为深圳市属国有房地产企业;企业净资产不低于20亿元人民币”的门槛排除了包括国资委旗下多数其他地产企业在内的众多竞争对手; 2、中标同时,公司还公告将向深圳国资委借款1亿元,期限1年,利率仅为同期贷款基准利率。该模式未来或在国资委持续支持下,可复制到国资委旗下其他拥有土地资源的非地产平台,进一步打开公司成长的想象空间。 盈利预测:公司突破之前拿地溢价率和资金限制的瓶颈,开拓出一条增加深圳本地项目储备的有效路径,且未来在国资委持续支持下,大概率可复制到国资委旗下其他拥有土地资源的非地产平台,未来增长空间巨大。我们预测公司2013-2015年分别可实现EPS0.53元、0.67元和0.82元,对应PE 为10.9倍、8.6倍和7.1倍,对NAV 折价10%(NAV6.34元)。维持“增持”评级。风险提示:房价上涨过快致调控持续收紧。
世联行 房地产业 2013-10-28 14.75 -- -- 14.36 -2.64%
19.85 34.58%
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短期仍以并购为主的代理销售业务未来三年市场份额力争再翻倍。代理销售业务作为公司的传统业务,近年获得快速发展,其实现的代理销售额从2007 年的287 亿升至2013 年预期的3000 亿,年复合增速47%,同比增速远高于全国房地产销售额。市场占有率从2007 年不到1%扩大至2013 年的4.2%。业务规模快速扩张主要得益于: 行业整体集中度在不断提高;公司收购扩张战略带来市场份额获得超越龙头平均水平的快速提升;优质专业化的服务相对低于行业平均的费率水平使得公司在市场拓展, 持续深耕过程中获得一定竞争优势。公司目前正处于规模快速扩张期,未来市场份额力争达到8%-10%,主要着力点将在当前市占率较低的地区,若要短期内快速实现翻番,其可能的实现方式预计仍以并购为主,辅以深耕。 具有平台优势的金融服务业务为潜在爆发点。目前公司主要的业务包括为地产业主、投资者及金融机构提供按揭代理、融资担保、小额贷款、担保赎楼、现金赎楼等。其贷款利率能够高达15~24%之间。与竞争者相比,世联地产的金融业务依托于公司一手代理销售平台。其个人和机构客户的积累成为公司迅速拓展业务提供便利。目前面向业主的小额贷款,仍处于初步探索式推广、流程完善和风险防范强化阶段,该业务一旦成熟并全面铺开将成为公司业绩强力爆发点。 资产服务业务中长期提升专业品质和品牌价值。传统物业管理经营压力日益增大,盈利能力较差。而世联目标是将专业能力嫁接在物业管理基础上形成高端资产服务业务。未来公司主要集中于四类物管:写字楼、园区(总部)、高端公寓、商业综合体。此类物管因对专业能力要求较高而形成较高门槛的同时可获得相应较高的利润率水平。但是我们认为对传统物业升级到资产管理阶段,可能需要较长时间的磨合与探索, 也需要中国地产行业的进一步成熟。 盈利预测与投资建议:公司近年高举收购大旗全面提升业务的广度和深度,我们判断公司短期仍处于收购窗口期。短期主要看点仍在于代理销售业务市场份额的快速提升,未来三年从4%再实现翻倍,以及依托公司强大资源平台的金融业务的爆发。长期下,构建于物业管理基础上的高端资产服务业务的持续发展除了能给公司带来较高附加值外将有助于公司品牌价值的持续提升。我们预计公司未来三年EPS 分别为0.80、1.06 和1.33 元,对应PE19、14 和11 倍。给于“增持”评级。若公司收购与小额贷款业务有所突破,我们将进一步上调公司评级。 风险提示:收购、业务扩张步伐慢于预期。
保利地产 房地产业 2013-10-18 9.68 -- -- 9.90 2.27%
9.90 2.27%
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土地市场大幅扩张,聚焦一二线城市。公司前三季度在土地市场上积极扩张,累计新增项目43个,新增总建筑面积1501.41万平米,超去年全年水平,总地价款444.78亿元。由此,保利地产新增储备面积和购地金额同比均实现2.6倍的大幅增长,在A股上市一线地产龙头中仅次于金地集团。前三季度拿地平均楼面地价为2950元/平米,较去年全年平均楼面地价3386元/平米下降13%。公司新增储备项目中有近65%的新增储备聚焦于房价走势良好、去化速度较快的一二线市场,项目质量较高。 四季度迎推盘高峰,销售有望提速。公司1-9月实现签约销售面积787.47万平,同比增长17.7%。与同体量的其他龙头公司相比,公司前三季度销售同比增速较低。预计公司四季度为完成全年1200亿的销售目标公司会加快销售进度。从调研情况看,我们预计四季度新推货值400-450亿,整体可售货值600-650亿,为全年高峰,按照60%的去化率,可实现销售金额360-390亿,全年可达1250亿,略超年初计划。在4季度销售金额同比增速将重回20%或以上水平。 融资渠道多样化,财务整体仍处安全位置。公司期末持有货币资金351.6亿,为短期负债和一年内到期非流动负债总和(258.6亿)的1.36倍,短期偿债压力较小。剔除预收款后的资产负债率39%,较年初下降3个百分点。整体而言,虽然公司杠杆率略有提高,但财务仍然处于安全位置。公司整体资金成本仅7%左右,且融资渠道多样化,除有规模已达200亿左右的信保基金强力辅助,同时积极开拓境外资本市场融资渠道,8月成功发行五年期5亿美元的公司债,利率仅4.7%。 投资建议:长期来看,我们认为公司未来将持续受益于:(1)行业集中度的不断提升;(2)近年更多在一二线城市的核心位置布局带来的未来价格大幅增长预期;(3)融资优势持续领先。除了传统的信贷渠道,还有信保基金以及境外融资渠道便利条件;短期来看,(1)公司四季度冲量,导致销售金额增速重回20%以上水平;(2)13年在土地市场的积极动作为公司14、15年业绩提供有力保障。(3)基金持仓占比仅占公司流通市值17%,远低于万科的27%,招商的43%,金地的32%与保利龙头地位不符,机构仍旧存在加仓的空间。我们预计公司13~15年EPS分别为1.51元、1.99元和2.43元,对应PE分别为6.4倍、4.8倍和4.0倍。股价对应NAV(18.7元)折价为48%,维持“增持”评级。 风险提示:四季度信贷额度趋紧及预售证管理趋严致销售不达预期。
深振业A 房地产业 2013-10-16 4.92 -- -- 5.25 6.71%
6.10 23.98%
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投资要点: 交易价值显著:我们自7月10日推荐深振业以来,公司累计涨幅高达19%,打败沪深30013个百分点。彼时,我们更看重公司的交易价值,即公司股价与Shibor利率呈现出严格的负相关关系,而Shibor又从总体上处于下降通道(见报告《Shibor动荡时代的交易准则》)。从交易的角度看,公司的交易价值似乎仍旧显著。1)Shibor再次飙升的概率在降低。2)国有股东出于控制公司的诉求仍有增持的动力。3)公司作为深圳市地产运作平台的预期在升温。尽管从公司调研情况看,目前并无实质性动作。但该预期有利于提升市场情绪。4)机构投资者持股偏低,在公司战略转向积极的条件下,获取相对收益的概率更高。 投资价值逐渐浮现: 1)土地市场拿地较往年转向积极。从公司战略看,公司管理层变更后,在土地市场变得积极,在沉寂3年未有新增项目后,未来可售资源亟待补充。今年连夺天津、东莞和南宁等城市3块土地,计容建筑面积25.61万平,补充可售资源增幅达20%左右。另外,调研信息显示,公司确立了立足深圳的公司战略,积极开拓深圳市场。四季度公司在深圳土地市场有所斩获是大概率事件,这将有效改变公司现有土地储备主要集中在二、三线城市的境地,从而分享一线城市房价上涨的盛宴。 2)财务极为稳健,加杠杆空间较大,为增加项目储备提供有力支撑。从现有业务经营看,公司目前财务极为稳健,持有现金28.15亿,远高于年初和去年同期水平,且基本无短期带息负债、一年内到期长期负债以及高成本的信托借款,净负债率仅-13.9%。速动比例0.68,扣除预收账款的资产负债率63.8%,均优于去年同期水平。未来加杠杆的空间较大,亦给公司下半年继续增加储备,补充可售资源提供了有力支撑。 3)下半年加快新推盘,全年销售额约30亿。公司下半年将加快推盘节奏,随着长沙振业城一期(5万平)、深圳峦山谷二期(1万平)和西安振业泊墅二期(11万平)相继开盘,下半年新增货量约20亿,加上上半年剩余存量,下半年可售货值25亿左右,在70%去化率的中性假设下,下半年销售额约18亿,预计全年销售额可达30亿。 盈利预测:我们预计公司2013-2015年分别可实现EPS0.53元、0.67元和0.82元,对应PE为9.3倍、7.4倍和6.1倍。维持“增持”评级。
信达地产 房地产业 2013-09-18 3.64 3.66 -- 3.65 0.27%
3.65 0.27%
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公司发布2宗拿地公告:2013年9月12日,公司全资子公司宁波信达中建置业有限公司以竞买方式取得宁波市东钱湖07-7地块,成交价为95,920.20万元,地块面积为137,520平方米,土地用途为城镇住宅用地,容积率1.5,楼面地价为4650元/平米。 宁波市东钱湖区域是宁波市的新区,周边以高档住宅项目为主,信达此次拿地价格和中海地产同日在周边拿地的价格相当。根据1.5的容积率和周边现有产品推算,我们预计项目有望被打造成洋房+别墅的形式。按照周边在售楼盘15000元左右的均价,考虑到公司各项费用,我们预计该项目的毛利率水平为41%左右。 此外,公司全资子公司安徽信达12日购得芜湖市镜湖区棠桥小学以北1322号宗地地块,成交价为71,260万元,地块总面积为119,595.4平方米,土地用途为居住、商业、办公,容积率<2.0,楼面地价2979元/平米。该地块属于芜湖主城区镜湖区,周边配套成熟,商业氛围浓厚,唯一在售新盘是信达地产下属的荷塘月色项目,该项目尚未开盘,预计开盘价8000元左右。测算公司该地块未来的毛利率水平为24%.。 公司今年以来一共获取土地5宗,合计建面72.7万方,地价款合计30.3亿元,截止目前,拿地面积达到去年122万方的59.6%,地价款和去年全年持平。公司总体布局重点仍在长三角区域,土地储备约占公司总土地储备60%,贡献了2012年全年收入的50%以上。此次补充优质土地资源,有利于强化公司在长三角区域的优势,也为公司未来的发展奠定良好的支撑。 我们预计公司2013年和2014年分别实现收入46和49亿元,同比增速为15%和7%,实现EPS为0.45和0.48元/股。重申看好公司的主要理由:1)PB估值低;2)公司基本面改善符合预期(加杠杆,加强推盘和销售力度,提高周转率),公司2013年中期预收账款31.1亿元,较2012年底增长43.4%;3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。综上所述,维持“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:中国经济和行业出现系统性风险、公司销售和资源整合低于预期
信达地产 房地产业 2013-08-28 3.43 3.66 -- 3.77 9.91%
3.77 9.91%
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投资要点: 公司公布半年报。2013年公司实现收入13.8亿元,归属上市公司股东的净利润为2.3亿元,同比分别增长0.01%和23.6%。实现EPS0.15元,同比增长25%。 加快周转,销售改善明显。公司今年以来逐步加强了集中采购的力度,并且开始推进产品标准化建设,将拿地到开工速度从12个月缩短到9个月左右。我们此前提出,这些举措均有利于公司整合资源,加快周转,带动销售。上半年的销售情况证实我们的判断。公司上半年累计实现房地产销售面积25.9万平米,同比增长55.4%,销售金额22.9亿元,同比增长65.9%。销售面积完成2012年全年的59.7%,销售金额完成60.8%。期末预收账款31.1亿元,较2012年底增长43.4%新开工大幅提升,财务安全,仍有加杠杆空间。 上半年公司完成新开工63.22万方,是去年同期19.3万平的3.3倍,已实现今年计划新开工100万方目标的63%,大幅提升的新开工规模为未来两年的销售打下坚实基础。期末公司在手现金20亿元,短期借款和一年内到期的流动负债为25.1亿元,现金对短期负债的覆盖率为79.7%,较2012年底的82.5%略有降低,资产负债率65.9%,扣除预收后的资产负债率为51.1%。仍有较好的加杠杆空间。报告期内,公司发布拟发行不超过28亿元债券的预案,将有助于增强公司财务安全性,优化负债结构和提升杠杆。 土地储备充足。2013年至今,公司通过公开市场招拍挂获取合肥、宁波和重庆的三块土地,金额13.6亿元,新增建面28.18万平米,拿地金额占2012年全年拿地支出的45%左右。截止上半年,公司储备建面合计386万平米,足够未来3-4年的开发。 重申看好公司的主要理由:1)PB估值低:截至昨日收盘,信达地产2013年PB为0.72倍,估值水平处于房地产板块的最低端,大幅低于房地产板块平均1.8左右的PB水平。按照我们测算其9.5%的ROE水平,合理PB为1.38倍,对应股价为5.87元。2)公司基本面改善符合预期(加强推盘和销售力度,加杠杆、提高周转率),假设其PB水平逐步恢复到房地产板块平均1.8倍PB,则其长期股价有望稳定在7.6元一线。3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。综上所述,维持“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:中国经济和行业出现系统性风险、公司销售和资源整合低于预期
金科股份 房地产业 2013-08-22 11.56 -- -- 12.50 8.13%
12.50 8.13%
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投资要点: 公司公布半年报,1-6月实现营业收入76.43亿元,实现归属于母公司所有者的净利润7.9亿元,同比分别增长103.8%和22.1%,实现EPS0.68元。 毛利水平下降因结构性调整,未来有望回升。报告期内,公司毛利率仅为29.1%,同比下降了12.3个pc,我们判断原因在于:(1)公司去年上半年调整库存结构,加快成本较高的中高端项目去化,鉴于当时市场初始回暖以刚需盘为主,公司多采取以价换量的销售策略,牺牲了部分利润。(2)公司过去的中高端项目过于专注品质,成本控制不力,致使弱市下销售阶段迫于去化回款压力定价未能同比例提升,典型如北京金科王府项目的销售初期。调整期后,产品从造“好房子”向“造好卖的房子”转型,刚需盘比例已占比70%以上,随着市场价格的快速回升(重庆商品住宅价格同比去年底转正后持续攀升至7月的7.3%),以及去年下半年在毛利水平40%左右的重庆区县销售提速,未来结算毛利水平有望回升至35%左右水平。 上半年销售受推盘量掣肘,期待下半年爆发。公司上半年实现销售金额约91亿元,同比增58.8%;其中房地产业务实现签约销售金额84.7亿元,同比增长59.2%,实现销售面积113万平方米,同比增长41%。上半年新推货量仅占全年不到30%却完成全年销售计划的近40%,新推盘去化高达近80%。由于公司去年集中于年底拿地,下半年将迎来推盘高峰,即使按照下半年新推55%,存货35%的保守去化率测算,全年销售仍可达232亿元,同比可增42%。 财务仍然稳健,再融资有望加大公司扩张步伐。上半年财务费用大增75%,源于去年以来高速扩张背后的信托借款大增。目前,公司货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)=1.67,较年初提高0.56,财务仍然稳健。随着刚需产品占比提高加快存货周转(“70/30”战略提高至“80/20”);合资合作力度加大(合资拿地占比30%);再融资开闸(公司已公布43亿预案)无疑将使得公司高速扩张下的资金压力大为减轻。公司上半年新增储备仅完成全年计划30%,新增建面/销售面积=3.1,随着下半年销售释放,再融资助力下有望加大扩张步伐。 盈利预测:我们预测公司2013-2015年综合收入分别为147.4/198.2/270.4亿元,同期EPS分别达1.43/1.79/2.28元,对应PE8.2X/6.5X/5.1X。给予增持评级。 风险提示:三四线市场高库存致去化速度低于预期。
荣盛发展 房地产业 2013-08-19 14.95 -- -- 15.68 4.88%
15.68 4.88%
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投资要点: 事件:公司公布半年报,1-6月实现营业收入76.24亿元,实现净利润11.19亿元,同比分别增长37.6%和33.6%,实现EPS0.60元。公司同时预计2013年1-9月净利润变动幅度为20%-40%,净利润区间为15.6亿元-18.2亿元。 点评: 平价策略助推销售延续高增长态势。公司上半年实现商品房销售合同面积178.21万平方米,合同金额103.85亿元,分别同比增长53.4%和52.7%。其中,廊坊、南京、临沂、蚌埠、聊城是销售表现较好的城市。在当前三四线城市整体库存较高的背景下,公司以三四线市场为主的路线下销售仍可保持高增长态势的背后是平价促量的销售策略,上半年公司销售综合均价5827元/平米,与去年同期基本持平。 积极开工保障足够可售资源,全年销售预期可实现45%的高增长。上半年完成新开工面积335万平米,占年初计划535万平米的63%,以公司一贯快周转风格,3-4个月形成预售。我们测算全年新推货值约351亿元(600万平,5850元/平米),加上70亿存货,下半年可售约315亿元,即使在50%的去化下,全年仍可实现销售额约260亿元,同比增长45%。虽然上半年新增项目储备约147.75万平米,仅完成年初计划650万平米的22.73%,但新增信贷融资额75.61亿元,已完成年初融资计划96.83亿元的78.1%,且再融资开闸后资金面预期趋松,下半年大举扩张蓄势待发。 降价项目进入结算致毛利率略有下降,未来财务稳健性预期持续向好。公司上半年结算毛利率35.5%,同环比分别下降0.1和0.9个百分点,主要源于公司在11年底到12年初的项目降价,以及人工成本在09-11年的快速上涨。得益于公司较高的管理能力,中间费用大幅改善致净利率同环比分别增长0.6和2.5个百分点。公司半年剔除预收款后的资产负债率为67.6%,虽较一季度略升2.6个百分点,但仍基本稳健(万科67.7%)。上半年公司基本没有新增信托借款,在行业再融资已呈全面放开之势下,公司综合资金成本有望从年初10%左右持续下降至约8.5%。高扩张的同时,财务稳健性预期持续向好。 盈利预测:我们预计公司2013-2015年营业收入分别为182.9、243.2和305.6亿元,EPS分别为1.51、2.00和2.57元,对应PE为10x,8x和6x,给予增持评级。 风险提示:三四线市场高库存致去化速度低于预期。
信达地产 房地产业 2013-08-14 3.43 3.66 -- 3.68 7.29%
3.77 9.91%
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投资要点: 公司公布债券发行预案,公司拟按票面价格100元公开发行金额不超过28亿元,期限不超过7年的人民币债券,利率和发行品种待定。募集资金拟用于偿还公司债务,调整公司债务结构,并拟用剩余部分资金补充公司营运资金,改善公司财务状况。 点评: 1)有利于增强公司的财务安全性,截至一季度,公司在手现金17.5亿元,短期借款和一年内到期的流动负债为28.5亿元,短期借款覆盖率为61.3%,有一定的偿债压力,此次28亿元的债券发行,将有力地补充公司的现金,提高公司资金抗风险能力。 2)有利于优化债务结构。公司目前的主要融资来源为银行贷款和信托,综合融资成本为9%-10%左右,而我们预计,按照公司的资质情况,债券的融资成本不会高于7%。以较低的利率的债券来取代现有的高利率的融资,将有助于优化债务结构,降低公司的债务成本,从而改善赢利情况。 3)将提升公司的财务杠杆,进而有助于提升ROE水平。截至1季度,公司资产负债率为64.3%,去除预收之后的资产负债率为50.2%,在A股的地产公司里处于较低的水平,具有较好的加杠杆的空间。我们以50%的债券偿还公司债务,50%补充公司营运资金来测算,公司2013年的ROE水平有望从我们此前预测的9.5%提升0.2个百分点,至9.7%。 我们看好公司的主要理由在于:1)PB估值低:截至8月9日收盘价,信达地产2013年PB为0.72倍,估值水平处于房地产板块的最低端,大幅低于房地产板块平均1.8左右的PB水平。按照我们测算其9.5%的ROE水平,合理PB为1.38倍,对应股价为5.87元。2)公司正在发生的基本面改善情况(加杠杆、提高资产周转率、加强推盘和销售力度),假设其PB水平逐步恢复到房地产板块平均1.8倍PB,则其长期股价有望稳定在7.6元一线。3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。此次债券发行,预计将不对公司股息收益率有所影响。因此在股息收益率的支撑下,除机构客户配置外,推荐个人客户将其作为房产的替代物,优化个人资产结构。综上所述,给予信达地产“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:中国经济和行业出现系统性风险、公司销售和资源整合低于预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名