事件 公司于1月19日发布公告:公司董事会通过决议,公司境内上市外资股(即B股)转换上市地以介绍方式在香港联合交易所主板上市及挂牌交易(H股)的议案,并提交公司股东大会进行表决。 评论 现状:公司目前总股本109.96亿股,其中A股96.81亿股,B股13.15亿股,B股占比11.96%。停牌前,B股股价12.5元,换算为人民币约为10元,基本等于A股10.12元的收盘价。 方案:公司拟申请将境外上市外资股(B股)转换上市地,以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易,变更为在香港联交所上市的境外上市外资股(H股)。原持有公司B股股份的投资者,可在指定时间选择申报行使现金选择权,以将其持有的部分或全部万科B股转让给提供现金选择权的第三方;也可选择继续持有并保留至股票在香港联交所挂牌上市,其继续持有的B股股份性质将变更为H股。现金选择权提供的价格为在12月25日收盘价12.5元基础上溢价5%,即13.13元,约合10.5元人民币。 香港上市规则规定,上市公司已发行股本总额一定比例须由公众人士持有,公司B股占总股本11.96%,公司计划向香港联交所申请公众持股量不低于8%的豁免,如果香港联交所未予批准或申报现金选择权的投资者占比超过3.96%,则方案将不予实施。 对公司影响正面:方案本身不直接涉及A股,但H股上市后,H股股价波动会对A股有一定影响。目前公司B股股价与A股差异不大,与中集集团B转H时B股股价为A股58.5%相比,对A股股价有一定支撑作用。公司11年市盈率目前为12.8,略低于中国海外发展11年13.6的市盈率,对股价也有很好的支撑。 看好公司长期发展:香港上市有利于公司国际化发展战略的实施,香港等境外资本市场,也能够为公司提供更广阔的业务平台,有利于提升公司知名度,加强拓展国际化业务,利好公司的长期发展。12年公司新增储备同比增长23.4%跑赢行业,逆势扩张,为未来提高市场份额提供可能。同时,由于公司在品牌和战略、管理上的优势,我们看好公司的长期投资价值。 投资建议 维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为9.9和8倍,维持公司增持评级。

销售超预期。北京市场近期体现了充分的复苏弹性,而这正是北京城建的大本营,近期公司开盘项目不断超预期。主力项目北京世华龙樾相比年初预计售价上涨了约1万元,幅度达到43%,按30万平米可售,收入增加30亿元,并且每期推出项目都有两倍以上认购率,开盘即基本能完成去化。虽然该项目要求配建保障房,但项目整体毛利率预计不低于57%。 自上而下投资逻辑的最理想标的。我们认为13年北京仍是供求最健康的区域,因为截至到2012年11月,商品房销售面积同比增长了53%,而新开工同比下滑了40%。从自上而下的角度分析,也即寻找各区域市场回暖中最受益的公司,北京城建是最理想标的。公司目前在北京尚有211万平米未结算项目,占总储备的58%,公司在13年仍有希望销售超预期。 为数不多实现逆市扩张的公司。11年销售下滑影响了开发商预期,各公司拿地普遍谨慎,但12年销售再超预期,又导致土地市场的火爆,但土地市场低点早已过去。所以在11年行业低谷时实现拿地公司的增长将更有保障,城建凭借国有背景和一二级联动的发展模式,在11年土地市场大有斩获,当年新增项目权益建面110万平米,帮助整体储备规模增长32%。 资金状况和业绩锁定率名列前茅。公司在三季度末账面现金达到55.5亿元,相比年初上升了86%,短期负债占现金余额的比重仅为9%,明显优于上市公司整体90%的水平。公司业绩锁定率也达到221%,高于地产公司整体123%的水平,北京城建未来两年业绩已完全锁定。 升值资产将得到显性化处理。公司在今年将采用公允价值计量投资性房地产,我们预计这将使公司的负债率从目前的75%下降至69%,而会计准则变化对净利润影响的波动较大,我们的盈利预测暂不考虑这部分影响。 投资建议及估值 不考虑公允价值变动收益前提下,预计12、13年eps为1.17、1.63元,市盈率为12.2、8.7倍;重估每股净资产20.33元,目前折价约30%。由于公司所投资的国信证券和锦州银行等企业具有上市预期,给予公司17.9元目标价,相当于13年11倍市盈率,建议买入。 风险 房价上涨过快导致政策加码。

事件 公司12月份实现销售面积116.8万平方米,销售金额140.7亿元,分别比11年同期增长95%和142%,环比11月下降18.7%和17.9%;销售均价为12046元/平方米,环比上升0.98%。11月公司新增20个项目,合计需承担地价143.1亿元,新增权益建面433.8万平米。 评论 销售受签约延迟影响环比下降:公司12月实现销售116.8万平米,140.7亿元,销售金额环比下降17.9%。销售环比下降主要是由于签约延迟,12月公司推盘超230亿元,实际认购约为250亿元,去化较11月略有上升,约为61%~62%。13年1月预计推盘将在110亿元左右,考虑12月的认购量将有部分在1月签约,预计1月销售额将大幅增长。1-12月公司累计实现销售1296万平米、1412亿元,累计同比增长20.5%和16.2%,符合预期。 房价环比继续上涨。12月公司销售均价为12046元/平米,环比上升0.98%,同比增长24%。公司销售均价环比与全国趋势相符,同比受基数较低影响,增幅高于全国平均水平。12月中指全国100个城市新建住宅平均价格为每平米9715元,环比上涨0.23%,涨幅环比下降0.03个百分点;同比增长0.03%。 12月拿地创新高。12月公司新增20个项目,合计需承担地价143.1亿元,增加权益建面433.8万平米,为去年同期的6.6倍和4.4倍,环比上升123%和95%。 11、12年公司累计新增项目建筑面积分别为1825万平米和1832万平米,总量基本持平,但12年公司新增项目权益占比提升,全年新增权益建面1423万平米,承担地价415亿元,同比增长23.4%和37.6%。 根据中指数据,12年全年,全国300个城市土地出让金总额19504亿元,同比减少13%;住宅用地出让金12712亿元,同比减少14%。全国300个城市土地成交面积119595万平米,同比减少15%;住宅用地成交38281万平米,同比减少23%。 看好上半年销售同比改善空间,更看好长期投资价值:12年公司新增储备同比增长23.4%也跑赢行业,储备充足,为未来提高市场份额提供可能。12年上半年公司推盘基数较低,13年上半年公司销售的同比改善值得期待。 同时,由于公司在品牌和战略、管理上的优势,我们也更看好公司的长期投资价值。 投资建议 维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为9.9和8倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。

事件。 公司11月份实现销售面积143.6万平方米,销售金额171.3亿元,分别比11年同期增长94.6%和106.6%,环比10月上升12.8%和25%;销售均价为11929元/平方米,环比上升10.8%。11月公司新增12个项目,合计需承担64.1亿元,新增权益建面222.9万平米。 评论。 销售超出预期,再创年内新高:公司11月实现销售143.6万平米,171.3亿元,再创年内新高,仅低于11年1月的历史最高位。11月销售超出预期,一方面是公司推盘量较多,11月推盘约有180亿元,较10月增加20亿元;另一方面,10月约有20亿元的认购额在本月签约,本月实际认购约为160亿元,环比上升6.7%。1-11月公司累计实现销售1179万平米、1272亿元,累计同比增长16.1%和9.9%。11月由于推盘量较大,去化水平略有下降,为55%。12月推盘量预计与11月持平,但考虑年底信贷紧张,预计销售环比或将略有下降,预计公司全年销售在1400亿元左右。 房价环比上涨。11月公司销售均价为11929元,环比上升10.8%,这主要是由于11月产品类型和地区分布的结构不同,高价项目占比较高。11月全国房价也恢复涨势,根据中指数据,11月环比上升城市增加4个为56个,总体涨幅较10月的0.17%上升0.09个百分点;以中指研究院公布的百城房价中位数推算,11月全国百城房价上升的有49个,较10月增加了11个。 11月拿地仍然积极。11月公司新增12个项目,合计需承担地价64.1亿元,增加权益建面222.9万平米,为去年同期的5.2倍和4.1倍,环比上升8.6%和10%。1-11月公司累计新增项目990万平米,承担地价272亿元,同比下降6.2%和2.9%,占11年全年拿地量的86%额92%。 11月一线土地市场回暖。根据中指数据,11月全国300个城市推出住宅用地1351宗,5934万平米,环比增长11%,同比增加6%;住宅类用地成交583宗,2936万平米,环比减少22%,同比减少6%。尽管总量环比同比仍降,但上海、深圳和杭州等一线城市11月土地成交均创年内最高。而受到成交结构的影响,11月住宅用地均价环比上涨19%,溢价率提高1个百分点,为9%。 龙头优势不减,一季度同比看涨:四季度以来,随着土地供应旺季到来,一些优质地块也逐步投入市场,龙头公司资金上的优势使得其在拿地上更为主动,在补充储备的同时,优质的地块又将形成未来的区位优势和产品竞争力,坚定看好龙头公司的长期发展。而从短期的角度,12年一季度公司推盘基数较低,明年一季度销售的同比改善值得期待。 投资建议。 维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.5和6.9倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。

事件. 公司10月份实现销售面积127.3万平方米,销售金额137亿元,分别比11年同期增长26.8%和32.5%,环比9月上升21.2%和13.8%;销售均价为10762元/平方米,环比下降6.2%。10月公司新增7个项目,合计需承担59亿元,权益建面202.6万平米。 评论. 销售如期增长,同比增幅翻正:公司1-10月累计实现销售1035万平米、1100亿元,累计同比增长9.95%和2.41%,销售金额同比增幅翻正。10月份单月实现销售面积127.3万平方米,销售金额137亿元,销售额环比9月上升13.8%,如期增长。10月成交如期回升,且创公司月度销售额的年度新高,这主要是10月推盘较9月增加约10亿元,为160元左右,且去化率也由55%回升至60%。11月推盘预计较10月会有所减少,但12月预计推盘会高于10月水平。考虑年初以来的回暖已经消化大部分市场需求,且年底信贷也相对紧张,预计后两个月去化水平将维持稳定,后两个月销售趋势预计将于推盘趋势相符,不会超出预期。 房价恢复平均水平。10月公司销售均价为10762元,环比下降6.15%,这主要是由于9月销售结构中珠三角项目占比提升,使得9月的销售均价结构性上涨,10月销售均价与1-10月均价相比,仅上升1.3%。10月百城房价指数总体涨幅趋缓,环比上升城市减少6个为54个,总体涨幅维持9月0.17%的水平。结合我们前面对去化水平的趋势分析,同样我们预计11、12月房价波动也不会很大。 10月拿地仍然积极。10月公司新增7个项目,合计需承担地价59亿元,增加权益建面202.6万平米,为去年同期的12倍和6.4倍,环比上升34%和22%。1-10月公司累计新增项目767万平米,承担地价208亿元,同比上升5.4%和3.4%,增幅也恢复正值。 10月土地市场成交向下,价格向上。根据中指数据,10月全国300个城市推出住宅用地1119宗,4986万平米,环比增长5%,同比减少7%;成交下降,住宅类用地成交608宗,2635万平米,环比减少20%,同比减少23%。10月成交以优质地块为主,总体溢价率环比增加3个百分点,为15%,同比增加11个百分点;楼面地价1744元/平米,环比上涨17%,同比上涨49%。 大而不倒,看好长期:三季报公司有货币资金333亿元,资金充裕使公司在拿地上更具主动性,截止10月,公司累计拿地量也实现了同比正增长。销售方面,10月底累计销售额也实现了正增长,11、12月也维持较高的推盘水平,保守估计公司全年可实现1300亿元的销售额。上半年,甚至前三季度,公司在拿地和销售上未能超出预期,使得公司估值一直与行业指数走齐而未能跑赢,但从长期的角度,龙头公司在战略、品牌、规模和融资上的相对优势,都将使公司在长期竞争中处于行业的领先地位,坚定看好公司的长期发展。 投资建议. 维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.5和6.9倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。

业绩简评 公司前三季度实现营业收入88.5亿元,同比上升21.2%;净利润13.8亿元,同比下降23.9%;每股收益0.46元,符合预期。 经营分析 毛利率净利率均同比下降:前三季度公司毛利率为34.4%,同比下降12.6个百分点,单季度毛利率30.3%,较上半年下降7.1个百分点;归属母公司股东的净利率15.6%,下降9.2个百分点。毛利率下降主要是房地产业务的结算毛利率同比下降;净利率下降还有合作项目结算增加使得少数股东权益占比提升的原因。 融汇如期热销,商业地产再度发力。1-9月,公司累计实现销售77.5万平米,131亿元,同比增长70%和50%;其中商务地产销售53.5亿元,住宅77.5亿元。三季度公司实现销售33.2万平米,66.6亿元;其中商务地产31.4亿元,月坛项目预售约实现20亿元;住宅销售35.1亿元,主要新推有北京融汇和天津融府项目。融汇项目如期热销,一期推出500套全部售罄,四季度预计推出二期。此外预计四季度公司还将推出天津融府高层项目和金融街融景城写字楼项目,继续看好公司四季度的销售前景,保守估计公司全年销售额可达150亿元以上。 金融街西扩进展实质。报告期内公司通过公开投标方式获得北京西城区月坛南街两地块,合计土地3.47万平米,可售建面21万平米,平均楼面地价30305元/平米,合计地价款63.7亿元。预计该项目未来售价可达6万元,总货值为126亿元。尽管该项目投资额较高,但公司以往商业地产开发多采取定制模式,回款较快,且三季度该项目已经实现预售额20亿元,对公司资金上压力不大。 资金状况稳健:公司目前持有现金139.7亿元,是短期借款与一年内到期长期借款的102%,短期偿债压力不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为50.9%,其中有息负债率42.4%,净负债率为77.7%,长期财务状况稳健。 业绩完全锁定:公司年底有预收款141.8亿元,与前三季度已结算收入合计是12年预计地产收入的2.46倍,业绩已经完全锁定。 投资建议 维持对公司原有的盈利预测,预计公司12-13年每股收益分别为0.78和0.99元,动态市盈率为7.5和6倍,维持公司增持评级。

业绩简评 公司前三季度实现营业收入313.1亿元,同比增长43.5%,净利润38.2亿元,同比增长10.2%,每股收益0.54元,基本符合预期。 经营分析 盈利水平顺势下降:前三季度公司实现毛利率38.5%,同比下降1.4个百分点,单季度毛利率37%,较上半年下降2.3个百分点,毛利率下滑与行业整体趋势相符;净利率12.2%,同比下降3.69个百分点。净利率高于毛利率主要是财务费率和少数股东权益占比增加。 单季销售低于预期,全年达千亿仍可期待。三季度公司实现销售面积231.4万平米,253.3亿元,销售金额环比下降28.5%,同比增长42.2%,单季销售低于预期。1-9月累计实现销售669.2万平米,756.3亿元,销售金额同比增长32%。中期我们估算公司下半年合计推盘在570亿元以上,三季度推盘估算不到280亿元,即四季度推盘预计环比三季度略升,如果销售能够与三季度持平,则全年销售可达1009亿元。 拿地开工仍显谨慎:三季度公司仅新增2个项目,均位于北京大兴且都为合作项目,合计建筑面积50.5万平米,是上半年拿地总量的15%。尽管三季度公司在拿地数量上较为谨慎,但拿地质量较高,两项目合计金额44.6亿元,是上半年总量的56%,其中大兴生物医药基地地块楼面地价较10年拿的同区地块下降10%。公司目前储备充足,总规划容积率建面储备达6385万平米,放缓拿地有利于公司集中资源开拓市场和获取优质地块。 开工上公司也较为谨慎,1-9月累计开工958万平米,同比下降9.77%,但公司储备充足,在建3274万平米,同比增长33.7%,不必担心公司未来的成长空间问题。 充分发挥资源优势:国有企业在融资和拿地上是具有相对优势的,公司也制定了相应的发展战略以充分发挥资源优势:凭借拿地优势,公司制定了重心放在土地更为稀缺的一、二线城市的发展战略,全年新增9个项目中,有7个位于省会以上城市;财务上凭借融资优势,公司推行高杠杆策略以获取高回报和高增长。此外,上半年公司还完成股票期权的授予工作,完善了公司的治理结构。根据公司符合自身特点的发展战略和治理水平的提升,我们看好公司的长期发展。

业绩简评 公司前三季度实现营业收入117.4亿元,同比增长80.7%,净利润9.2亿元,同比增长91.9%,每股收益0.21元,基本符合预期。 经营分析 毛利率向下,净利率向上:前三季度公司实现毛利率32.9%,同比下降6.3个百分点,单季度毛利率29.6%,较上半年下降6个百分点;净利率7.85%,同比上升0.46个百分点。从半年报的趋势看,公司毛利率下降主要是高端产品受调控影响较大,使得结算结构中低毛利产品占比提升。净利率逆势上升主要是由于销售增速低于结算增速,且公司加强费用控制,管理费率和销售费率合计下降6.5个百分点,而合作项目增多对净利率的影响与政府奖励基金增加相抵消。 四季度销售仍值得期待:三季度公司实现销售面积77.3万平米,88.6亿元,销售金额环比下降0.11%,同比增长4.5%。1-9月累计实现销售190.9万平米,223.2亿元,销售金额同比增长13.1%。7、8月公司推盘较少,均不足20亿元,9月才有所提升,单月推盘约为60亿元。预计四季度,公司将推盘80~90亿元,与三季度总体规模持平,据此估计,公司全年销售预计可达310亿元。 拿地积极:公司上半年无新增项目,三季度公司积极拿地,新增项目6个,位于沈阳、余姚、西安和北京,合计建面199.5万平米,权益建面140.8万平米,是11年拿地的1.65倍。三季度公司新增项目合计需承担地价42.5亿元(考虑收购价款),距离公司全年100亿元的拿地计划还有很大空间,预计四季度公司拿地仍将维持积极态势。 发挥优势,拓宽海外融资渠道:公司在房地产金融相关领域一直较为重视,这也是公司的优势所在。三季度,公司创A股地产公司先例,首次发行海外债券,债券由公司全资子公司辉煌商务的全资子公司金地国际发行,并成功募集资金12亿元。三季度辉煌商务还收购香港星狮地产56.05%股权,进一步拓宽海外融资平台。

事件 公司9月份实现销售面积105万平方米,销售金额120.4亿元,分别比11年同期下降2.8%和3.8%,环比8月上升0.6%和6%;销售均价为11467元/平方米,环比上升5.5%。9月公司新增9个项目,合计需承担43.9亿元,权益建面166.2万平米。 评论 销售低于预期,去化略有下降:公司1-9月累计实现销售908万平米、963亿元,累计同比增长7.9%和下降0.78%。9月份单月实现销售面积105万平方米,销售金额120亿元,销售额环比8月上升6%,绝对量有所增长但低于预期。尽管9月公司推盘量较8月增加近40亿元,约为150亿元,但去化率下降,仅为55%左右。9月成交低于预期与行业整体趋势相符,根据我们的测算,9月重点城市销售额环比8月下降6.3%。 我们认为销售低于预期一方面是年初以来的回暖已经消化大部分市场需求,而房价经过一轮回暖重回高位,进一步上涨的预期减弱,潜在需求集中释放动力不足。另一方面,8月以来限购政策在执行层面逐步收紧,按揭贷款优惠也逐步回收,进一步限制了需求的释放。10月,去化率水平预计维持在9月水平,但推盘较9月有所增加,预计绝对额仍可实现增长。 房价微升源于结构性因素。9月,公司销售均价为11467元,环比上升5.5%。主要是珠三角项目占比提升,均价结构性上涨。根据中指研究院百城房价指数,9月百城房价环比上升0.17%,升幅继续收窄,房价上涨城市为60个,较8月减少3个。9月成交低于预期也使得未来房价继续上涨的风险减弱,但考虑年初以来的销售回暖使得大部分公司完成全年销售业绩的压力减小,未来房价大幅度下降的可能性也不大。 9月拿地继续增加。9月公司新增9个项目,合计需承担地价43.9亿元,增加权益建面166.2万平米,同比下降36%和13%,环比上升21%和20%。1-9月公司累计新增项目465万平米,承担地价149亿元,同比下降24%和19%,是11年全年拿地量的63%和64%。 9月全国住宅用地推地量与推地质量齐升。根据中指数据,9月全国300个城市推出住宅用地1054宗,4736万平米,环比增长12%,同比减少14%;成交微升,住宅类用地成交637宗,2988万平米,环比增加1%,同比减少28%。9月住宅用地推出优质地块,总体溢价率首次超过去年同期,为13%,同比环比均上升7个百分点;楼面地价1596元/平米,环比上涨29%,同比上涨10%。 还是看市场份额提升:9月公司销售额环比上升6%,跑赢我们测算的45个城市合计销售额下降6%的增速。而根据中房信三季度房企排行榜中的测算,前三季度排行榜前10位和前20位公司的市场占有率较11、10年分别上升1.5、3.6个百分点和2.1、4.8个百分点。而目前,龙头公司资金凭借销售和融资上的相对优势,资金也相对宽裕,在拿地上更具优势,而拿地上的优势又会在未来成为产品区位上的优势,进一步提升市场份额。我们坚定看好龙头公司的发展前景。 投资建议 维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.2和6.7倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。

事件 公司8月份实现销售面积104.4万平方米,销售金额113.5亿元,分别比11年同期上升8.8%和8.3%,环比7月上升8.8%和9.2%;销售均价为10872元/平方米,环比上升0.45%。8月公司新增8个项目,合计需承担36.7亿元,权益建面138.8万平米。 评论 去化水平维持稳定,销售随推盘微增:公司8月份实现销售面积104万平方米,销售金额114亿元,1-8月累计实现销售803万平米、843亿元,累计同比增长9.5%和下降0.34%。8月去化率维持在60%,销售环比微增主要是推盘量较7月略有增加,7月推盘略低于110亿元,8月略高于110亿元。9月推盘较8月预计增长35%,为150元左右,考虑旺季与市场整体推盘增加相抵消,预计9月去化水平维持稳定,即销售额增幅预计将与推盘增速相符。 8月拿地相对积极。8月公司新增8个项目,合计需承担地价36.1亿元,增加权益建面138.8万平米,较11年8月分别增加61%和67%,较7月增加20%和65%。1-8月公司累计新增项目398万平米,承担地价105亿元,同比下降18%和21%,是11年全年拿地量的61%和55%。 8月全国住宅推地量环比略降,但仍处于全年的高位。根据中指数据,8月全国300个城市推出住宅用地971宗,4035万平米,环比下降7%,同比下降16%,但高于1~6月各月水平;成交总体谨慎,住宅类用地成交603宗,2630万平米,环比减少17%,同比减少27%。7月由于高价地成交较多而基数较高,8月住宅类用地楼面价环比回落8%。下半年逐步进入推地高峰,但根据我们测算,目前行业资金好转状况仅限于缓解偿债压力,尚不能达到宽裕程度,则资金相对宽松的公司能够在拿地上取得相对优势,而公司中报现金余额达470亿元,看好公司扩张潜力。 保守估计全年销售可达1320亿元:9~12月预计公司推盘至少在480亿元以上,而公司目前可售仍有约500万平米,约580亿元,且9、10月为传统销售旺季,保守估计下半年销售与推盘比可维持在100%水平,即全年销售额保守估计可达1320亿元;若销售与推盘比可达1.1倍,则全年销售额可达1370亿元。8月房价涨幅回落,但9月销售回暖预期使得房价上涨预期加强,进而政策预期仍然很差,但我们预计短期不会有新政出台,且公司产品以刚需类型为主,不是调控针对的对象,受调控的负面影响程度较小,看好公司全年销售前景。 投资建议 维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.1和6.6倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。

业绩简评 公司上半年实现营业收入 14.2亿元,同比增长10.8%;净利润0.96亿元,同比上升6.93%;每股收益0.18元,略低于预期。 经营分析 房地产业务毛利略有下降:上半年公司毛利率为23%,较去年同期上升0.44个百分点;净利率6.76%,下降0.25个百分点。上半年毛利相对较高的房地产业务结算7.2亿元,占比较去年同期提升2.7个百分点达到50.8%,但房地产业务本身毛利率下降1.58个百分点为43%,两相抵消整体毛利率基本持平。房地产业务毛利略降主要是结算产品不同,上半年公司主要结算阳光新界,去年同期主要结算丹宁顿、白金翰宫等。 上半年销售福州排名第一。根据中房信统计,上半年公司以21.4亿元,24.9万平米的销售成绩居福州上半年销售排行榜榜首,销售金额和面积分别为第二名的1.28倍和1.92倍。领海、新界和理想城三个项目分别销售12.6、6.9和5万平米,居福州项目榜第一、六和第十位。8月初凡尔赛项目开盘,实现销售约5亿元;下半年预计南屿翡丽湾即将开盘,看好公司全年的销售增长。 横向扩张速度加快。截至到7月底,公司新进入太原、厦门和兰州三个城市,加上闽侯,公司合计获取项目95万平米,是年初总权益储备的21%,地价合计15亿元。此外公司还与福建龙岩及新罗区签订合作框架协议,共同合作开发龙岩“花漾江山”旅游综合体项目。项目扩张积极,储备丰富,有利于公司长期可持续的发展。 股权激励推出,治理管理改善明显。8月18日公司公告股权激励计划获证监会备案无异议。公司股权激励计划范围广,条件高,表现了公司对未来增长的信心。根据草案,公司激励计划覆盖97人,占比13.6%;T~T+2年净利润较基期增速不低于35%、70%和105%。除了激励计划推出改善公司治理水平外,公司的管理团队也有较大的更新,与11年激励计划草案相比,本次激励名单中的97人有48人为新增,占比达49.5%。 年内资金压力不大:公司目前持有现金10.9 亿元,是短期借款与一年内到期长期借款的139%,考虑信托为1 倍,短期偿债压力不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为44%,其中有息负债率31%,净负债率为75%。 业绩基本锁定:公司年底有预收款27 亿元,与上半年已结算收入合计是12 年预计地产收入的1.09 倍,业绩基本锁定。 投资建议维持对公司原有的盈利预测,预计公司12-13 年每股收益分别为0.82 和1.15 元,动态市盈率为10.8 和7.6 倍,维持公司增持评级。

业绩简评 公司上半年实现营业收入 14.6亿元,同比下降0.7%;净利润1.63亿元,同比下降33%;每股收益0.11元,略低于预期。 经营分析 盈利水平同比下降:上半年公司毛利率为31.6%,较去年同期上升8.8个百分点;净利率12.4%,下降8.6个百分点。分业务看,上半年房地产开发收入4.87亿元,同比增长33.8%,占比提升8.7个百分点为33.6%,但毛利下降31.6个百分点为31.7%;水泥业务收入5.5亿元,同比减少22.4,占比下降10.5个百分点为22.4%,毛利下降5.6个百分点为23.4%。地产业务毛利下降主要是结算结构不同,上半年公司主要结算B9商务楼、山水一品和维拉小镇,考虑目前公司储备预收款中68%为毛利较高的青林湾项目,预计全年毛利将高于中报水平;水泥业务毛利下降主要是水泥行业整体价格下跌,下半年随开工回升预计也将有所好转。 全年销售仍值得期待。上半年公司销售约为12.8亿元,根据新浪数据青林湾实现销售4.45万平米,6.78亿元;余姚望梅路项目实现销售约4.3亿元。下半年除继续销售青林湾外,公司还将推出余姚望湖路项目和维拉二期,预计总体量在20亿元。此外,海曙区莲桥第也有可能推出,项目总体量7.8万平米,位于宁波市中心,均价高,总货值在20亿元以上。 储备丰富且优质。上半年公司无新增项目,但公司储备丰富且优质。除下半年可能推盘项目外,公司在鄞州区和海曙区还分别有17万方和37万方的储备,总货值预计在145亿元,能够满足公司未来5年的开发需要。 资金压力略大:公司目前持有现金25亿元,是短期借款与一年内到期长期借款的48.5%;公司扣除预收账款外的资产负债率为63%,其中有息负债率41%,净负债率为154%,资金压力略大。 业绩锁定高:公司年底有预收款38.7亿元,与上半年已结算收入合计是12年预计地产收入的1.74倍,业绩高度锁定。 投资建议 维持对公司原有的盈利预测,预计公司12-13年每股收益分别为0.59和0.74元,动态市盈率为10.8和8.6倍,维持公司增持评级

维持原有盈利预测,预计公司12-13年每股收益分别为1.11和1.45元,动态市盈率为8.5和6.5倍,维持公司增持评级。

维持12-13年每股收益1.14和1.38元的盈利预测,动态市盈率为8.3和6.9倍,考虑龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持增持评级。

维持原有盈利预测,预计公司12-13年每股收益分别为1.48和1.84元,动态市盈率为6.25和5倍,维持公司增持评级。