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信达地产 房地产业 2013-09-18 3.64 3.62 -- 3.65 0.27%
3.65 0.27%
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公司发布2宗拿地公告:2013年9月12日,公司全资子公司宁波信达中建置业有限公司以竞买方式取得宁波市东钱湖07-7地块,成交价为95,920.20万元,地块面积为137,520平方米,土地用途为城镇住宅用地,容积率1.5,楼面地价为4650元/平米。 宁波市东钱湖区域是宁波市的新区,周边以高档住宅项目为主,信达此次拿地价格和中海地产同日在周边拿地的价格相当。根据1.5的容积率和周边现有产品推算,我们预计项目有望被打造成洋房+别墅的形式。按照周边在售楼盘15000元左右的均价,考虑到公司各项费用,我们预计该项目的毛利率水平为41%左右。 此外,公司全资子公司安徽信达12日购得芜湖市镜湖区棠桥小学以北1322号宗地地块,成交价为71,260万元,地块总面积为119,595.4平方米,土地用途为居住、商业、办公,容积率<2.0,楼面地价2979元/平米。该地块属于芜湖主城区镜湖区,周边配套成熟,商业氛围浓厚,唯一在售新盘是信达地产下属的荷塘月色项目,该项目尚未开盘,预计开盘价8000元左右。测算公司该地块未来的毛利率水平为24%.。 公司今年以来一共获取土地5宗,合计建面72.7万方,地价款合计30.3亿元,截止目前,拿地面积达到去年122万方的59.6%,地价款和去年全年持平。公司总体布局重点仍在长三角区域,土地储备约占公司总土地储备60%,贡献了2012年全年收入的50%以上。此次补充优质土地资源,有利于强化公司在长三角区域的优势,也为公司未来的发展奠定良好的支撑。 我们预计公司2013年和2014年分别实现收入46和49亿元,同比增速为15%和7%,实现EPS为0.45和0.48元/股。重申看好公司的主要理由:1)PB估值低;2)公司基本面改善符合预期(加杠杆,加强推盘和销售力度,提高周转率),公司2013年中期预收账款31.1亿元,较2012年底增长43.4%;3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。综上所述,维持“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:中国经济和行业出现系统性风险、公司销售和资源整合低于预期
招商地产 房地产业 2013-09-18 27.80 -- -- 25.87 -6.94%
25.87 -6.94%
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招商地产发布公告:拟以非公开发行A股的方式向大股东蛇口工业区购买其持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权,同时向不超过10名符合条件的特定对象非公开发行A股募集配套资金不超过16.22亿元。本次交易标的资产的评估价格为48.6亿元,发行价格不低于24.23元/股,总发行股份数量合计预计不超过2.48亿股,交易完成后,公司总股本不超过19.6亿股,大股东蛇口工业区的持股比例进一步增加。 点评:本次资产注入为公司补充优质稀缺的蛇口区土地资源,增强公司盈利能力。本次交易完成后,上市公司取得了海上世界住宅一期及其配套用地女娲广场和艺术文化中心的土地,合计12.76万方,总地价48.6亿元。海上世界位于深圳西海岸,蛇口半岛南端,总建面100万方,是招商局是集“商务办公,休闲娱乐、餐饮、酒店、购物、居住”等为一体的国际滨海新城。目前在售的住宅项目伍兹公寓售均价为6万/平米,而公司此次获取的住宅楼面地价为29054元/平米,盈利能力可观。按照公司披露的信息,海上世界住宅一期预计2017年竣工,女娲广场和艺术文化中心预计2016年竣工,因此短期对公司的盈利状况并无影响。但此次优质稀缺地块的注入,有力地补充了公司土地资源,增加了未来几年的可售货量,提升公司的盈利能力。 本次收购大股东旗下资产,是继2012年之后的又一次动作。此次招商地产取得了蛇口工业区在海上世界片区的所有住宅地块以及达到交易条件的商业项目的控股权,解决了长期以来在该片区存在的大股东同业竞争的问题。 招商地产上半年实现销售面积136.1万平米,销售金额199.7亿,同比分别增长16.3%和24%。其中,销售金额已经完成全年销售目标400亿的一半。我们预计公司全年可售货值在730亿元以上,且下半年推盘量将有所放大,超额完成全年销售目标概率较大。土地投资方面,公司下半年表现积极,仅9月单月分别获取天津、杭州、苏州等多城市的地块,预计公司全年土地投资达到200亿元。 维持增持评级。我们维持对公司2013、2014年EPS2.54元和3.24元的预测,对应PE分别为11.1X和8.7X。公司周转逐步加快,销售表现良好,业绩保障度高(期末拥有预收账款308亿),未来仍有大股东前海、漳州等土地资产注入的预期。 风险提示:此次交易尚需得到股东大会、国资委和中国证监会批准。
南国置业 房地产业 2013-08-29 9.29 -- -- 10.02 7.86%
10.02 7.86%
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公司发布半年报:上半年实现营收6.89亿元,较去年同期增加645%;归属于母公司所有者的净利润1.17万元,较去年同期增长926.80%。实现EPS0.12元。收入的大幅增长来自荆州南国城市广场和大武汉家装二期项目的结算。公司预计1-9月净利润为1.6亿元-1.8亿元,同比增长1200%-1400%。 和中国水电合作迈出实质性的第一步。公司与中国水电地产达成协议,双方以向中国水电全资子公司成都中水电海赋房地产有限公司增资1.5亿元的方式,共同开发成都泛悦国际项目,这是公司和中国水电地产合作的第一个项目,也是公司跨区域扩张的第一步。考虑到中国水电地产在全国拥有的800万方丰富的项目储备,公司有望依托水电丰富的资源和资金优势,加快跨区域扩张的步伐。 推盘节奏导致上半年销售平平,维持全年可实现35-40亿元销售额的判断。从销售商品提供劳务收到的现金角度衡量,公司上半年实现销售5.32亿元,较去年同期下滑58%,我们认为,主要是上半年推盘较少所致。2013年全年来看,公司的可售项目充足,汉口城市广场一期、悦公馆、荆州一期、西汇二期等项目预计都将进入销售,预计可售金额在40-45亿元。公司主打家装市场商铺和区域商业综合体中的商业、公寓项目,产品定位明确,有较好的区域品牌影响力,维持对公司全年可实现销售35-40亿元(同比增长20%左右)的判断。 新开工积极,未来高增长仍可期。公司上半年公司新开工面积38.9万方,主要为楚雄广场和荆州南国城市广场二期项目,完成2013年计划新开工面积60.5万平米的64.3%,是2012年全年13.9万方的新开工面积的2.8倍。充足的新开工为公司后继的销售和结算打下坚实基础。公司4月份获取武汗昙华林12.7万方土地,预计下半年在土地市场上仍会较为积极。 杠杆水平将不断提升。公司上半年资产负债率为69.1%,去除预收后的资产负债率为64.1%,较2012年底均有所提高。考虑到中国水电入驻后对公司的支持力度将不断加大,规模扩张提速,预计公司未来仍将提升杠杆水平。 看好公司的成长性,给予“增持”评级。预计公司2013和2014年分别EPS0.68和0.91元,PE分别为13.6X和10.2X。给予“增持”评级。风险提示:新股东入驻后文化、经营理念融合的风险,房地产调控收紧的风险。
信达地产 房地产业 2013-08-28 3.43 3.62 -- 3.77 9.91%
3.77 9.91%
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投资要点: 公司公布半年报。2013年公司实现收入13.8亿元,归属上市公司股东的净利润为2.3亿元,同比分别增长0.01%和23.6%。实现EPS0.15元,同比增长25%。 加快周转,销售改善明显。公司今年以来逐步加强了集中采购的力度,并且开始推进产品标准化建设,将拿地到开工速度从12个月缩短到9个月左右。我们此前提出,这些举措均有利于公司整合资源,加快周转,带动销售。上半年的销售情况证实我们的判断。公司上半年累计实现房地产销售面积25.9万平米,同比增长55.4%,销售金额22.9亿元,同比增长65.9%。销售面积完成2012年全年的59.7%,销售金额完成60.8%。期末预收账款31.1亿元,较2012年底增长43.4%新开工大幅提升,财务安全,仍有加杠杆空间。 上半年公司完成新开工63.22万方,是去年同期19.3万平的3.3倍,已实现今年计划新开工100万方目标的63%,大幅提升的新开工规模为未来两年的销售打下坚实基础。期末公司在手现金20亿元,短期借款和一年内到期的流动负债为25.1亿元,现金对短期负债的覆盖率为79.7%,较2012年底的82.5%略有降低,资产负债率65.9%,扣除预收后的资产负债率为51.1%。仍有较好的加杠杆空间。报告期内,公司发布拟发行不超过28亿元债券的预案,将有助于增强公司财务安全性,优化负债结构和提升杠杆。 土地储备充足。2013年至今,公司通过公开市场招拍挂获取合肥、宁波和重庆的三块土地,金额13.6亿元,新增建面28.18万平米,拿地金额占2012年全年拿地支出的45%左右。截止上半年,公司储备建面合计386万平米,足够未来3-4年的开发。 重申看好公司的主要理由:1)PB估值低:截至昨日收盘,信达地产2013年PB为0.72倍,估值水平处于房地产板块的最低端,大幅低于房地产板块平均1.8左右的PB水平。按照我们测算其9.5%的ROE水平,合理PB为1.38倍,对应股价为5.87元。2)公司基本面改善符合预期(加强推盘和销售力度,加杠杆、提高周转率),假设其PB水平逐步恢复到房地产板块平均1.8倍PB,则其长期股价有望稳定在7.6元一线。3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。可作为个人客户房产的替代物来配置,优化个人资产结构。综上所述,维持“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:中国经济和行业出现系统性风险、公司销售和资源整合低于预期
招商地产 房地产业 2013-08-27 27.80 -- -- 27.80 0.00%
27.80 0.00%
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公司公布2013 年半年报: 上半年公司实现营业收入161.3 亿,扣非后归属母公司净利润22.2 亿,同比分别增长60.1%和81.4%,实现EPS1.49 元。房地产结算收入的大幅增长是收入上升的主要来源。良好的费用控制(三项费用率3.58%,去年同期为5.69%)和佛山依云上城项目减值准备的冲回(1.82 亿元)是利润增速超过收入增速的主要原因。 报告期内,房地产结算面积96.38 万平米,收入149.7 亿元,同比分别增长58%和66%。结算均价为15532 元/平,同比增长5.4%。受长三角区域低毛利率项目结算影响,整体毛利率水平同比下滑近5 个百分点至47.7%。 销售超全年目标概率较大。1-6 月公司实现销售面积136.1 万平米,销售金额199.7亿,同比分别增长16.3%和24%。其中,销售金额已经完成全年销售目标400 亿的一半,由于中高端项目占比较高,上半年销售均价为14673 元/平米,较去年同期提升6.4%,和2012 年全年均价基本持平。我们预计公司全年可售货值在730 亿元以上,且下半年推盘量将有所放大,超额完成全年销售目标概率较大。 下半年有望在土地市场上更加积极。上半年公司加快区域拓展,积极补充二、三线城市(昆明、大连、宁波、镇江、佛山和苏州)的储备资源,进一步扩大全国布局。上半年合计新增建面133.24 万平米,权益建面108.59 万平米,同比上升9.7%,权益占比为81.1%,权益地价款约为47.2 亿, 完成全年购地计划(超200 亿)的23.6%,也仅占上半年销售额的23%左右,考虑到公司现金充裕,负债水平低,下半年有望在土地市场上有更好的表现。 财务安全。期末公司持有现金234.6 亿,为短期借款和一年内到期借款总和(146.5亿)的1.6 倍。剔除预收款后资产负债率为46.4%,资金状况良好,仍有较好的杠杠提升空间维持增持评级。预计公司2013、2014 年EPS 分别为2.54 元和3.24 元,对应PE 分别为11.1X 和8.7X。公司周转逐步加快,销售表现良好,业绩保障度高(期末拥有预收账款308 亿),维持对公司的增持评级。 风险提示:政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。
金地集团 房地产业 2013-08-20 6.99 -- -- 6.94 -0.72%
6.94 -0.72%
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金地集团公布半年报。公司上半年实现收入87.9亿元,同比增长35.9%,扣非后净利润2.76亿元,同比下滑40.18%,EPS0.07元,较去年同期0.11元下降36.4%。毛利率的大幅下滑是公司利润增长显著低于收入增速的主要原因。 后期毛利率水平有望逐季抬升。上半年,公司共结算61.3万平米房地产项目,收入82.3亿元,均价为13426元,毛利率为27.2%,较去年同期和去年全年分别下降8.9个百分点和4.8个百分点。随着2010年以来的低毛利率项目逐步进入结算,公司从2012年一季度以来,毛利率呈现逐步下行态势(从2012年Q1的40%到2013年Q1的26.4%)。我们认为公司单季度毛利率已经位于底部区域,随着结算结构的改变,下半年有望逐季提高,2013年全年毛利率将维持在去年32%左右的水平。 结构调整促销售:公司通过调整产品结构,提高刚需产品所占比重,达到可售资源的进一步优化,今年新增可售面积中,144平米以下的占比80%,有力地带动了销售。上半年销售面积达到150.1万平米,金额197.2亿元,同比分别增长32.2%和46.5%。销售均价13138元/平米,同比提升11%。考虑到公司全年700亿元左右的可售资源在上下半年的分布大致为4:6,按照目前的去化率水平,完成全年400亿元销售的难度不大。 土地/新开工大幅提升,资金安全度高。上半年公司新获取土地可售面积合计493万平米,是去年全年拿地面积242万方的2倍,大幅高于过去3年232万方的平均水平。完成土地投资202亿元,是上半年销售额的102.4%,公司加快拿地追求规模上升可见一斑。此外,公司上调新开工规模,从年初的570万平米左右上调17%至667万方,是2012年新开工完成额286万方的2.3倍。受土地市场投资加速影响和新开工规模上升的影响,公司现金对短借的覆盖率由去年年底的2.14下降为1.59,但仍处于较好水平,去除预收后的资产负债率仅为42.5%,依旧有加杠杆的空间。 维持公司增持评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.81元和0.99元,对应PE为8.7倍和7.2倍。公司当前融资成本和净负债率均处低位,杠杠提升空间大;产品结构的持续改善加上土地投资和新开工双提速效应的逐步体现,公司明后年将迎来竣工高峰期,带动公司营收和业绩的大幅提升,维持增持评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险
中南建设 建筑和工程 2013-08-15 10.50 -- -- 10.85 3.33%
10.85 3.33%
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投资要点: 公司公布半年报,实现EPS0.42元。2013年上半年公司实现收入73.14亿元,归属上市公司净利润4.85亿元,同比分别增长42.5%和3.68%;实现EPS0.42元,同比增长5%。利润增速大幅低于收入增速主要原因为去年同期房地产业务毛利率处于历史高位(56.97%),而今年受结算结构的影响,毛利率下滑了18个百分点至38.6%。 销售稳定增长,下半年将加大推盘力度。公司上半年实现签约金额55.8亿元,同比增长3.9%,销售面积75万方,同比基本持平。销售金额上看,完成全年计划120亿元的46.5%。和去年同期相比,销售均价同比上升4.5%至7440元/平米。公司上半年新推货量不到60亿元,为全年计划值的40%左右,下半年将加大推盘力度,我们预计公司今年可售总额在220亿元左右,完成120亿元的销售目标要求去化率在52%左右,按照公司2012年61%左右的去化水平,实现目标的难度不大。 房地产结算收入大幅上升,毛利率下滑符合预期。公司房地产结算收入35.4亿元,是去年结算额17.4亿元的2倍,由于结算主要为青岛中南世纪城一期、儋州世纪城一期和寿光等低毛利率项目,结算毛利水平较2012年明显下降。我们在2012年年报点评中曾做出判断,认为当时公司房地产结算47%左右的毛利率水平不具备可持续性,预计随着下半年海门、常熟等成熟项目的结算,全年毛利率水平有望稳定在40%左右,在A股地产公司中仍然处于较好的水平。 短期资金有压力,但基本安全:公司房地产开发的拿地模式和工程业务垫资的操作方式都导致前期资金投入较高。截至6月末,货币资金对一年期到期的流动负债的覆盖率为0.87,较12年底的0.57有所转好。考虑到公司短期借款主要组成部分为建筑总承包贷款,在续贷上难度较低,借新还旧将仍旧是公司的解决之道。2013年中期去除预收账款后的资产负债率为50.45%,处于行业平均水平,资金链总体安全。 维持增持评级。目前公司预收账款180.9亿元,较2012年底的156亿元增长16%,在A股地产公司里预收锁定性优异,基本覆盖我们对公司未来2年的房地产收入预测,业绩保障度高。预计公司2013年和2014年分别实现收入158亿元和187亿元,EPS分别为1.09元和1.37元,PE为9.7X和7.7X,维持增持评级。 风险提示:政策收紧导致公司销售低于预期
信达地产 房地产业 2013-08-14 3.43 3.62 -- 3.68 7.29%
3.77 9.91%
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投资要点: 公司公布债券发行预案,公司拟按票面价格100元公开发行金额不超过28亿元,期限不超过7年的人民币债券,利率和发行品种待定。募集资金拟用于偿还公司债务,调整公司债务结构,并拟用剩余部分资金补充公司营运资金,改善公司财务状况。 点评: 1)有利于增强公司的财务安全性,截至一季度,公司在手现金17.5亿元,短期借款和一年内到期的流动负债为28.5亿元,短期借款覆盖率为61.3%,有一定的偿债压力,此次28亿元的债券发行,将有力地补充公司的现金,提高公司资金抗风险能力。 2)有利于优化债务结构。公司目前的主要融资来源为银行贷款和信托,综合融资成本为9%-10%左右,而我们预计,按照公司的资质情况,债券的融资成本不会高于7%。以较低的利率的债券来取代现有的高利率的融资,将有助于优化债务结构,降低公司的债务成本,从而改善赢利情况。 3)将提升公司的财务杠杆,进而有助于提升ROE水平。截至1季度,公司资产负债率为64.3%,去除预收之后的资产负债率为50.2%,在A股的地产公司里处于较低的水平,具有较好的加杠杆的空间。我们以50%的债券偿还公司债务,50%补充公司营运资金来测算,公司2013年的ROE水平有望从我们此前预测的9.5%提升0.2个百分点,至9.7%。 我们看好公司的主要理由在于:1)PB估值低:截至8月9日收盘价,信达地产2013年PB为0.72倍,估值水平处于房地产板块的最低端,大幅低于房地产板块平均1.8左右的PB水平。按照我们测算其9.5%的ROE水平,合理PB为1.38倍,对应股价为5.87元。2)公司正在发生的基本面改善情况(加杠杆、提高资产周转率、加强推盘和销售力度),假设其PB水平逐步恢复到房地产板块平均1.8倍PB,则其长期股价有望稳定在7.6元一线。3)公司股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。此次债券发行,预计将不对公司股息收益率有所影响。因此在股息收益率的支撑下,除机构客户配置外,推荐个人客户将其作为房产的替代物,优化个人资产结构。综上所述,给予信达地产“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:中国经济和行业出现系统性风险、公司销售和资源整合低于预期
信达地产 房地产业 2013-08-09 3.31 3.62 -- 3.61 9.06%
3.77 13.90%
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信达地产PB为0.78倍,估值水平处于房地产板块的最低端,大幅低于房地产板块平均1.8左右的PB水平。按照我们测算其9.5%的ROE水平,合理PB为1.38倍,对应股价为5.87元。若考虑公司正在发生的基本面改善情况,假设其PB水平逐步恢复到1.8倍PB,则其长期股价有望稳定在7.6元一线,给予“买入”评级。 资产负债表,遭遇双重误会:一重误会,来自会计准则入账计量偏差。信达地产年借壳上市后,从信达投资获得308万方土地储备,现在尚有155万方的待建。我们计算得出,这155万方土地较08年平均升值5倍左右。由于会计准则恪守历史成本法记账,该部分资产升值并未体现,人工调整后其每股净资产约为6.46元,对应PB为0.53倍。二重误会,来自市场错误定价。根据我们量化计算,ROE稳定在9.5%以上的公司对应合理PB应为1.38倍。而市场仅给予0.78倍的估值(见图2),严重低估公司价值。 利润表,最受关注但最不重要:尽管A股市场非常关注PE和EPS等利润表指标,但是对于房地产公司而言,利润表最不重要。在预售制度下,地产公司利润表落后于资产负债表2~3年,落后于现金流量表约1年。所以与其他行业不同的是,房地产公司的PE与其业绩增长速度(EPSG)并无显著相关性(见图3)。 现金流量表,进一步提供安全边际:信达地产股息收益率为2.0%,处于行业较高水平,并与大中城市的房租收益率大致相当。尽管其盈余质量处于行业中下水平,但考虑到其国有企业属性,我们认为信达地产面临的流动性风险可以忽略。在股息收益率的支撑下,除机构客户配置外,推荐个人客户将其作为房产的替代物,优化个人资产结构(见图4)。 公司基本面出现改善迹象:A)周转步伐加快。公司有望拿地到开工速度从12个月缩短到9个月左右。B)提高杠杆水平提高。公司净负债率较低位置,公司将通过加杠杆手段提升ROE水平。C)新开工面积13年同比增长30%,将为未来几年提供更为充足的可售货源,利润表将逐步改善,同时也为股价上扬提供催化剂。 评级与目标价:由于上述理由,我们给予信达地产“买入”评级,目标价为4.26-5.87元。 风险提示:地产行业以及中国经济出现系统性崩溃,公司自身资源整合进度低于预期
万科A 房地产业 2013-08-08 10.10 -- -- 10.50 3.96%
10.50 3.96%
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投资要点: 万科发布半年报,2013年上半年公司实现结算收入406.3亿元,同比增长34.4%;实现上市公司股东净利润45.6亿,同比增长22.3%;实现EPS元0.41。收入增速高于利润增速的主要原因为毛利率的小幅下滑,受结算资源结构、市场调整等因素影响,公司房地产业务结算毛利率下降至23.8%,较去年同期降低了2.7个百分点。 销售稳定增长,市场占有率稳中有升。上半年公司累计实现销售面积716.4万平方米,实现销售金额836.7亿元,同比分别增长18.9%和33.8%。受益于市场集中度的提升,公司市占率继续稳步提高。从销售面积上看,公司市场占有率为1.4%,销售额上看,全国占有率2.5%。 拿地谨慎。上半年公司新增加开发项目42个,权益规划建筑面积约925万平方米。平均楼面价2735/平米,略低于2012年全年2790元/平米的水平。公司延续了2011年来的谨慎投资态势,上半年新增面积/销售面积比值为1.29,低于12年水平,拿地金额/销售金额为30.2%,较2012基本持平,但仍低于2009年(38%)和2011年(55%)。截至报告期末,公司规划中按万科权益计算的建筑面积合计4123万平方米,可满足未来两到三年的开发需求,预计公司下半年在土地市场上仍然会谨慎地寻求机会。 新开工积极,经营稳定。2013年全年公司计划新开工面积同比增长24.5%,反映了公司对于市场环境的相对乐观态度。新开工的大幅提升带来了短期现金的下降。报告期末,公司持有现金376亿,为短期借款和一年内到期长期借款总额448.5亿的0.84倍。公司资产负债率为79.6%,扣除预收账款后负债率为42.7%,低于行业平均水平,依然保持着较高的经营稳定性。 预收充足,13年业绩锁定性高。截至6月末,公司预收账款较12年底的1310亿继续增加至1594亿,且公司合并报表内尚有1603万平方米,1766亿元的已售资源未竣工结算,为公司未来的业绩体现奠定了良好基础。 维持公司“增持”评级。预计公司2013-2014年实现收入1325亿和1649亿元,同比分别增长28.5%和24.5%,EPS分别为1.41元/股和1.73元/股,对应PE分别为7倍和5.7倍。公司快周转、立足刚需/刚改的产品结构和对市场环境的较好把握为公司持续提升市场占有率提供了有利的保证。维持公司增持评级。风险提示:地产行业和中国经济出现系统性风险
南国置业 房地产业 2013-05-30 9.30 5.89 187.32% 9.62 3.44%
9.67 3.98%
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武汉市是中国中部传统的商业重镇,商业地产发展正处于传统百货向购物中心转变的大浪潮中,2012 年武汉的商业地产供需两旺,今年以来成交继续保持平稳。 中国水电入驻,打开公司发展的空间。中国水电地产目前已成为公司的实际控制人。中国水电是首批16 个准许保留地产业务的央企之一,目前地产业务营收规模仅相当于同类央企的不到1/10,做大做强的意愿强烈。南国置业作为中国水电商业地产的运作平台,已经在资金得到了实质性支持。 新开工积极,公司迎来规模扩张期。公司2013 年计划新开工面积60.5 万平米,较2012 年13.9 万平米翻了三番。计划获取土地50 万方以上,我们预计实际获取额有希望达到70-80 万方。此外,公司未来或将采取入股项目公司的方式,选择性地参与水电地产现有项目商业部分的开发,考虑到水电地产在全国拥有的800 万方丰富的项目储备,南国置业走出武汉的步伐有望加快。 销售稳健,异地复制初见成效。良好的新开工节奏为公司可售货源的充足提供了保证, 预计公司2013 年可实现销售收入35-40 亿元,同比增长20%以上。公司产品业态多样,主打家装市场商铺和区域商业综合体中的商业、公寓项目,不受限购限贷政策的影响。多年的商业项目运营经验成就了公司武汉区域大家族品牌的影响力以及良好的商户合作关系,有助于项目异地复制的成功。 和水电地产优势互补,专注于城市轨道交通站点的综合物业的开发和运营是公司未来的发展方向。公司在项目获取时一贯坚持以核心商圈和轨道交通重要节点为考量指标。目前运营的商业面积合计35.6 万方,大多位于地铁沿线和未来的换乘站点。中国水电目前正以BT模式开发深圳和成都的地铁项目,此外,武汉地铁建设也正在洽谈中,未来南国置业有望借助自身丰富的开发管理经验,专注于轨道物业的开发和运作, 和中国水电实现优势互补和共赢。 看好公司的成长性,给予“增持”评级。预计公司2013 和2014 年分别实现收入32.4 和46.4 亿元,同比增长46.7%和43.4%。实现EPS0.68 和0.91 元,PE 分别为13.5X 和10.1X。在中国水电地产入驻后,公司获得实质性的资金和项目的支持,规模扩张加快,成长性良好,给予“增持”评级,2013 年15 倍PE,目标价区间为9.5-10.5 元。风险提示:新股东入驻后文化、经营理念融合的风险,房地产调控收紧的风险。
金地集团 房地产业 2013-05-28 7.62 -- -- 8.12 6.56%
8.12 6.56%
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1-4月销售理想,预计全年销售额有望突破420亿。公司1-4月实现销售额113.7亿,同比增66%。公司当前从拿地到预售大概为12个月,按此推算公司去年下半年以来大量新拿地块将在今年下半年陆续入市,带动全年可售货值和销量的提升。但考虑到去年下半年公司销量逐步回升,基数效应将导致下半年同比增速有所回落。预计公司全年可售货值将超过700亿(300亿存货+超400亿新推),按60%的去化估计,全年销售额有望突破420亿(+23%以上)。 产品户型结构持续改善。公司自2011年下半年开始加快户型结构调整步伐,2013年大户型占比已由2011年的51%下降至35%,新增货量中小户型占比更是高达80%,产品结构持续改善。当前公司70%的土地储备定位首置首改,预计公司未来中小户型刚需产品将稳定在60%~70%,由定位中高端转向以首置首改的刚需产品为主。 拿地加速带动杠杠小幅提升。公司1-4月新增建面209万平,需支付权益地价83亿,占同期销售金额的73%,较2012年全年提升60个百分点,提速明显。预计全年权益拿地现金流支出将达150亿。受拿地加速影响,公司一季度末净负债率较年初上升10.4个百分点至42.8%,经营活动净现金流亦由正转负。当前公司综合融资成本仅6%~7%,净负债率仍处低位,而市场环境在不断改善,预计公司后续仍将加大杠杠。 全年毛利率仍将低位徘徊,下半年开始有望逐季回升。一季度公司毛利率延续了去年一季度以来的下滑趋势,仅为26.4%,同比下降13.5个百分点。我们认为这主要受结算2009年和2010年低毛利项目和去年年初调价换量的影响。全年来看,随着2011年项目逐步结算,下半年公司毛利率有望逐季改善,预计全年毛利率仍将维持2012年的低位水平。明年来看,我们认为随着去年年底新增优质土地逐步进入结算周期,加上新设成本管理部门的贡献逐步凸显,预计毛利率较今年将有较大提升。 维持公司增持评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.81元和0.99元,对应PE为9.7倍和7.9倍。公司当前融资成本和净负债率均处低位,杠杠提升空间大;产品结构持续改善和土地储备持续补充,后续可售货值和销量均有保障。维持增持评级。风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。
滨江集团 房地产业 2013-04-19 9.33 4.16 7.16% 9.59 2.79%
9.74 4.39%
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公司公布2012 年年报,全年实现收入64.11 亿元,扣非后净利润12.65 亿元,同比分别增长79.8%和62.4%。每股收益0.94 元。收入和利润的大幅增长来自房地产结算项目的增多,报告期内仅万家星城一个项目的结算收入达到42.6 亿元。受2012 年的以价换量影响,房地产结算毛利率为45.15%,较去年同期下降10.62 个百分点。公司分红方案为每10 股派发现金红利0.94 元。 报告期内公司实现销售额110 亿,较2011 年的45.7 亿元大幅增长140.7%,在杭州市主城区的商品房市场占有率为8.37%。主要销售项目为金色黎明一期(26.5 亿元)、凯旋门(23.5 亿元)和曙光之城(23.4 亿元)。销售的大幅增长主要在于公司把握住了杭州市场回暖的机会,推货积极并对推盘节奏有较好把握。2012 年杭州全年主城区商品房成交4.7 万套,较2011 年和2010 年分别增加102.3%和31.5%,较2009 年的历史高点仅低28.5%。公司上半年推盘以刚需项目为主,随着整体市场的好转, 下半年积极推出高端改善性项目(湘湖壹号、武林壹号等),都获得了较好的销售。我们测算,按照公司全年160 亿元左右的推盘量,去化率接近69%。 2013 年公司可售项目依然丰富,2013 年公司金色黎明二期、城市之星、湘湖一号二期等项目均有望推向市场,我们估算可售货量有望达到180 亿元左右,考虑到高端项目占比提高,预计去化率较2012 年将有所降低,若整体去化能够保持在61%以上, 销售有望继续保持增长。 2012 年土地投资谨慎,2013 年或将更加积极。期内公司通过2.1 亿元收购杭州欣盛房地产开发公司获取东方海岸项目50%股权。此外,合作获取余政储出(2012)48 号、49 号地,全年新增权益建面30.4 万方。截至期末,公司共拥有土地储备规划建面403 万平米,70%分布在杭州,其余分布在省内衢州、上虞、绍兴、金华四个城市。2013 年公司拿地计划开支50 亿元,相比2012 年实际拿地金额10.4 亿元有大幅上升。我们预计,良好的销售和现金流大幅改善将支持公司在土地市场上有更多收获。 经营效率提高,偿债能力改善。在经历了异地扩张加快和酒店开业导致的费用大幅上升之后,2012 年公司费用率回归历史平均水平。报告期内三费占比为6.09%,同比下降4 个百分点。公司在手现金 15.5 亿元,为短期借款和一年内长期借款总额的78%,较2011 年的55%有一定提高。公司去除预收帐款之后的资产负债率为35%, 净负债率水平27.5%。资金状况较为安全。 维持“增持”评级。总体来看,公司销售良好,财务稳健,业绩保障度高。截至2012底,公司预收账款172.8亿元,同比增长17.5%,完全覆盖公司2013房地产收入预测和2014年的收入预测的70%,预计公司未来2年收入分别为86.6亿元和117.9 亿元,分别增长35%和36%。EPS分别为1.28元和1.51.元。相对于目前8.92元的股价,PE分别为7.0X和5.9X,估值具有吸引力,维持“增持”评级。 风险提示:政策收紧对于公司销量的影响。
福星股份 房地产业 2013-04-11 7.72 -- -- 7.90 2.33%
8.49 9.97%
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公司公布2012年年报。实现收入62.4亿元,扣非后净利润6.2亿元,同比分别增长31.17%和12.31%,实现EPS0.86元,同比增长16.22%,基本符合我们的预期。房地产业务毛利率下滑是利润增速低于收入增速的主要原因。 房地产结算收入大幅增长。2012年公司结算面积52万平米,同比增长52.9%,实现收入42.5亿元,同比增加48.2%。本期结算的主要项目为青城华府(11.9亿元)、水岸国际(13亿元)和孝感福星城(9.2亿元)。整体房地产业务毛利率为34.32%,较去年同期下降8.98个百分点,主要由结算产品的结构差异所致。 2012年销售基本持平,略低于我们此前预期。公司2012年实现销售面积73.3万平米,金额66.8亿元,同比小幅增涨1.69%和1.02%,略低于我们此前70亿元的预期。按照公司全年推盘110亿元(包括存货)测算,去化率为60.7%。 受可售资源不足的制约,2013年销售仍将在70亿元关口徘徊。从经营性现金流支出的角度看,公司2012年购买商品和劳务支出仅为47.4亿元,较2012和2011年分别下滑45%和32%。我们分析主要源于公司收缩新开工规模和土地投资所致,这将制约公司2013年的可售规模,我们预计2013年可售货值和2012年基本持平或略低。 资金压力仍在。公司城中村改造的开发模式导致周转速度相对较慢,加大了资金链压力。近期公司通过转让垫资较多的姑嫂树村项目部分股权以减少资金沉淀,加快周转。截至12年底,公司资产负债率为70.9%,去除预收账款之后的资产负债率为47.9%,较2011年分别增加5个百分点和2.2个百分点。考虑到2013年可售货值的有限和公司新开工量的恢复,加强销售增加回款仍将是保证资金安全的重中之重。 公司未来两年增长点仍将来自深耕武汉提高市场份额。公司是武汉“城中村”改造的龙头企业,利用资源优势提高市占率是公司未来收入和利润的主要增长点,预计公司2013、2014年收入分别为65亿元和70亿元,EPS分别为0.97元和1.05元,对应PE为8.1X和7.5X。公司期末预收房款56.63亿元,较2011年末增加34.4%,覆盖我们2013年房地产结算收入预测值43亿的130%,业绩保障度较高。维持增持评级。 风险提示:房地产调控对公司销售的影响,拆迁进度低于预期。
福星股份 房地产业 2013-02-04 8.51 -- -- 8.91 4.70%
8.91 4.70%
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武汉市场量增价平预计将延续。充足的土地供应、20个月的库存去化周期和刚需占绝对主力是武汉房地产市场的明显特征,因此,开发商品牌、楼盘的地段和价格都成为角逐的关键。13年在双限政策不变,楼盘上市量不减的情况下,市场有望延续量增价平走势。 专注于城中村的武汉房地产龙头企业。公司多年以来专注于武汉城中村改造,城中村项目占公司土地储备的绝大部分。随着武汉二环内改造接近尾声和近年来拆迁难度的日益加大,公司未来将逐步降低城中村改造的参与力度,更多关注净地市场。 省内收缩,集中精力深耕武汉。战略上公司将逐步退出省内三、四线城市,集中力量深耕武汉市场,并通过一二级联动开发寻求向北京拓展。武汉作为湖北的中心和华中区域为数不多的人口净流入城市,房地产市场的发展仍有较大潜力。公司12年在武汉占有率约为4.3%,提升空间可观。利用现有资源深耕武汉市场,仍是公司未来两年利润的主要增长点。 推盘不足将继续制约公司13年销售表现,好转仍需等待。预计12年公司实现销售70亿元左右,基本实现年初制定的目标,较11年增长6%。受制于12年新开工的大幅降低,13年可售资源难以明显放大,预计在100万方左右。14年随着姑嫂树村、和平村以及汉阳华府等项目的大量入市,公司或将迎来销售的大幅增长,预计有希望冲击100亿元平台。 资金压力仍在,总体风险可控。12年公司通过积极的销售、支出的减少和信托债务的偿还基本实现了资金的平衡和结构优化。公司资金问题的本质在于拆迁对资金的占用以及导致进度上的不确定性,从而影响资金周转速度和融资。13年新开工规模的扩大将导致公司资金缺口由12年的14亿元上升到21亿元,考虑到拆迁款支付时间的可调节性以及前期拆迁项目逐步达到开发贷放贷条件,整体资金面风险依然可控。未来公司将一方面加强销售增加回款,一方面更多倚赖开发贷。 维持“增持”评级。预计公司2012、2013年EPS分别为0.86元和1.05元,对应PE为10.1X和8.3X,维持增持评级。风险:政策收紧,拆迁进度低于预期.
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名