事项:公司公布三季报,报告期实现营业收入37.95亿元,同比增长74.18%,归属上市公司股东净利润6.19亿元,同比增长49.96%。实现EPS0.70,每股净资产8.79元。业绩符合预期。 平安观点: 结算规模大幅增加,项目利润率有所下降:由于公司2012年销售同比增长54%,使2013年结算规模大幅增长,三季度收入同比增长56.64%。 但销售毛利率由于项目降价效应及土地成本上升有较大下滑,三季度单季销售毛利率为35.48%,同比下降26.41%。预计四季度毛利率仍处于下降通道。 受政府限价等政策影响,公司销售速度放缓:截止三季度末,公司共有二级开发项目18个,权益可结算土地储备约500万m2,其中68%均位于北京市。由于下半年北京房价同比大幅上升,政府出台限价等政策使公司推盘速度放缓。从销售商品、提供劳务收到现金的口径看,前三季度销售54.33亿元,同比下降23%,其中三季度单季同比下降50%。由于9月北京市一手商品房价格上涨幅度仍领先于全国70个大中城市,四季度公司依然将受到供给的政策限制,全年销售预计将同比下滑10%-20%。世华龙樾、世华泊郡等具备现房销售条件的楼盘预计将在四季度起到主要销售作用。 土地获取依然积极,增加北京区域项目储备:三季度,虽然公司销售放缓,但实际需求依然旺盛使公司在土地市场依然态度积极。三季度再次获取北京市两幅地块,未计权益的土地总结为23.9亿元,较上半年整体拿地金额增加52%。今年以来公司共获取四幅二级开发项目和一个一级开发项目,均位于北京区域。 盈利预测:预计公司2013-2015年营业收入分别为79.2、101.6和135.3亿元,EPS分别为1.53、1.93和2.32元。当前股价对应PE7.0x、5.5x和4.6x。测算每股NAV19.6元/股,当前股价折让45%。同时考虑公司2013年销售及业绩均有较大弹性,首次覆盖给予推荐评级。 风险提示:房价大幅上升有调控收紧的风险。

投资要点 事项:公司公布三季报,报告期实现营业收入111.80亿元,同比增长36.51%,实现净利润6.02亿元,同比下降15.14%。实现EPS0.52元,报告期末每股净资产5.96元。业绩略低于预期。 平安观点: 降价效应使毛利率下滑超出预期:报告期,公司建筑施工业务实现收入62.5亿元,同比增长26.6%。房地产结算收入49.3亿元,虽然由于结算规模增加同比增长59%,但由于结算项目主要为2011年下半年-2012年上半年降价楼盘如镇江、盐城项目,使报告期房地产业务毛利率降至43%,净利润率降至12.4%,同比下降6个百分点,致净利润出现下滑。 销售平稳,四季度新推盘保障全年140亿元销售目标完成:截止三季度末,公司实现销售额95.76亿元,同比增长23%,完成全年140亿元销售目标的70%。由于公司主要布局为三四线城市,四季度为传统销售旺季,公司四季度将新推盘60亿元,加之存量货值在售,预计将完成全年140亿元销售目标,同比增长27%,销售水平领先于全国三四线城市。 土地拓展有所进展,转型城市深耕:公司前期项目开发优势集中与三四线城市城市综合体大盘项目开发,但随着管理半径增加及三四线城市需求增长放缓,公司在土地拓展方面转变为城市深耕策略。三季度,公司在江苏昆山、常熟获取三幅土地,新增权益建面102万m2,总土地价款30亿元,土地获取谨慎,当前任务仍以现有资源去化为主。 资金压力有所缓解:截止报告期末,公司剔除预收款后的资产负债率为77.0%,负债率仍处高位,随着销售平稳拿地谨慎,短期偿债压力略有缓解,在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例为110%,较上半年提高24个百分点。 盈利预测:预计公司2013-2015年营业收入165.7、174.0、205.1亿元,EPS分别为1.07、1.31和1.71元。股价对应PE分别为8.0x、6.6x、5.0x。 每股NAV为16.5元/股,目前股价相对折让48%,估值安全给予推荐评级。 风险提示:房价快速上升可能会造成政策收紧风险。

事项:公司公布三季报,报告期实现营业收入172.4亿元,同比增长66.73%,归属上市公司净利润29.0亿元,同比增长80.11%,实现EPS0.40元。利润增长符合此前业绩快报中70%-90%的范围,符合预期。 平安观点: 房地产业务结算致业绩大幅增长:公司报告期业绩的大幅增长主要来自于房地产业务,由于去年起全国一二线城市房地产市场显著回暖,公司预收账款资源充足,三季度随着深圳纯水岸,武汉东湖及上海浦江项目进入结算,业绩实现大幅增长。 房屋销售良好,预计全年大概率完成销售目标:我们测算截止3季度末公司房地产业务签约销售约170亿元,完成年度目标220亿元的77%。四季度,预计将有深圳纯水岸15期(预计可售货值30亿元),北京华侨城项目(23亿元)以及上海浦江项目(10亿元)新增可售货值,随一二线城市需求回暖,公司项目蓄客状况良好,因此将大概率完成全年销售计划。 期末公司预收账款较半年末上升26.5%为114.16亿元。 旅游业务稳步发展,四季度异地拓展为主要看点:前三季度,公司旅游业务稳步发展,我们测算接待游客数同比增长约8%。随着公司现有旅游综合项目开发接近尾声,战略上公司将进入更广大的三四线城市,由此将打开未来3-5年业务新的增长点。截止目前,公司已与顺德、宁波、重庆、福州、深圳大鹏等城市区域签订合作框架协议,10月初福州项目已举行签约仪式,我们判断年内完成土地实质获取的概率较大,四季度公司异地项目拓展将为主要看点。 盈利预测及投资建议:我们预计公司2013-2014年收入为288和356亿元,预计EPS分别为0.64和0.76元,对应PE9.5x和8.0x。测算公司NAV9.12元/股,目前股价折让34%,折让比例较高,价值低估,维持“推荐”评级。 风险提示:若房价快速上升则政策有收紧的可能

公司聚焦商业地产:阳光新业地产股份有限公司于2006年与新加坡政府产业投资公司(GICRE)旗下RecoShie公司签订战略协议,引入国际战略投资者。公司战略也以此为界点转向商业地产项目的持有、开发、招商和运营,同时还进行已有住宅项目的开发与销售。 拟收购大股东物业,实现资产价值的再增长:目前上市公司共有5个并表控股商业物业,均已进入成熟运营阶段,预计未来可稳定贡献年稳定租赁收入约2.5亿元左右。而公司更大规模商业物业资源为目前参股及受托管理的18个商业物业,其大多为原家世界集团资产,2007年由大股东收购。 公司日前发布公告拟与大股东就共同持有的部分商业地产项目权益进行交易。根据公告内容,公司共计划增加12个商业项目权益,计划减少1个项目权益。关联交易完成后,公司战略将更加转向商业物业的持有经营,租赁收入也将打开增长空间,同时,公司商业地产的规模也将进入行业前列。我们预计公司将对12个项目在未来2-3年进行分批改造,目前拟收购项目年贡献租金约1.5-2亿元,按照先前经验计算,改造完成后,收入有望达到3-4亿元,使目前公司的租金收入增长150%。 综合开发项目为公司补充现金流:公司目前共拥有四个综合开发项目,北京阳光上东、成都锦尚(阳光新业中心)、天津杨柳青(鹭岭)及天津辛庄项目(阳光波士顿)。其中北京阳光上东为尾盘,其余三个项目均未进入结算。截至2012年末,公司共有未结算建筑面积101.4万m2,其中约60%为纯居住属性。未来相当长一段时间内公司仍保持适当的住宅地产开发比例,利用住宅地产现金周转较快的特点为商业地产提供资金支持。 盈利预测及投资建议:在不考虑收购物业带来影响的假设下,我们预计公司2013-2015年营业收入分别为8.3、14.3和18.0亿元。三年对应EPS分别为0.19、0.29和0.42元,目前股价对应PE为29x、19x和13x。由于公司对投资性房地产采用成本法记账,而实际项目处于北京市核心地段,目前的会计方法未能完全体现出公司商业物业价值,因此我们认为目前1.5倍的PB水平具备估值安全边际。同时测算公司NAV为9.27元/股,目前股价折让39%,因此首次覆盖给予推荐评级。 风险提示:若房价大幅上升,则调控有收紧的可能。

事项:公司今日公布发行股份购买资产并募集资金预案,拟以26.92元/股的发行价发行约1.81亿股,募集金额约48.6亿元,向大股东蛇口工业区购买其持有海上世界住宅一期等资产。同时拟以24.23元/股非公开募集资金不超过16.2亿。 平安观点: 资产注入符合预期,集团和大股东再次传递支持公司发展信心。根据公告,本次定向增发购买的土地包括海上世界住宅一期、女娲广场和文化艺术中心,合计占地面积12.76万平米,成交总价约48.6亿。自去年年底注入船后广场等合计26万平建面后,集团及大股东再次以实际行动表明支持公司发展的战略意图。海上世界综合体项目作为“再造新蛇口”的重点项目,本次资产注入是对去年年底资产注入的延续,为实现海上世界综合体的整体开发又迈出重要一步。同时,本次资产注入也符合大股东蛇口工业区“根据招商地产的开发计划和经营需要,蛇口工业区将持续注入土地等优质资产以支持招商地产的发展”的承诺,持续向市场传递支持公司发展的信心。 标的资产优质,超过95%的成交金额为住宅项目。本次注入的海上世界住宅一期建面16万平,成交价46.5亿,住宅项目成交额占总成交金额的95%以上。该项目平均楼面价2.9万/平,较去年2期注入时2.25万/平的楼面价溢价29.1%。我们认为主要原因是:1、本次1期项目地位位置更加优越、更临近海边。2、今年以来土地市场持续火热,深圳平均地价较去年已有所上涨。3、本次注入土地容积率较低(2.07)小于先前2期的2.8。4、本次资产注入以发行股份购买,相比于现金收购产生的合理溢价。整体来看,本次交易价格仍相对合理。我们判断随着鲸山觐海逐步进入销售尾声,海上世界住宅项目有望于明年入市,考虑到项目地理位置优质,参考周边鲸山觐海的6-7万的均价,预计售价7万/平以上,毛利率在45%以上,仅本次注入的1期项目将增加公司未来净利润21.7亿。但考虑到项目在2016年才开始结算,本次增发将首先摊薄公司近两年业绩,在2016年开始逐步贡献利润。我们认为在优质土地日益匮乏的深圳,大股东对公司持续的稀缺资源注入,将为维持公司的较高毛利率水平提供有力支撑。 集团后续储备资源仍然值得期待。若本次资产注入顺利完成,将进一步打开集团及大股东优质资源资产注入的预期和想象空间。除本次注入的资产外,集团及大股东在太子湾、前海及漳州工业区仍持有大量土地。考虑到前海土地确权进展一直相对缓慢,我们判断符合“再造新蛇口”整体规划,位于海上世界综合体周边的太子湾(总建面170多万平,商住建面约10多万平米)最有可能成为下一个资产注入的标的。 销售持续高增长、财务状况优质、拿地布局合理将持续支撑公司高速发展。公司上半年实现销售额199.7亿,同比增长24%,预计下半年新推货量超250亿,整体可售量500亿,全年有望实现销售额450亿(+24%)。公司中报净负债仅25.6%,远低于行业超60%的平均水平,杠杆提升空间潜力巨大,同时本次增发将进一步改善公司的资金面状况。未考虑本次资产购买,公司年内已新增土地272.4万平,总地价158.6亿,新拓展宁波、昆明、大连、南宁、宁波等五个强二线城市,累计进入城市24个,全国布局进一步合理。 维持公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为2.6元和3.12元,对应PE为10.9倍和9.0倍。短期来看,公司销量增长确定、拿地布局合理、积极搭建香港融资平台,经营状况持续转好,本次资产注入将进一步增强公司的盈利能力。长期来看,集团后续储备资源丰富,未来资产注入仍存想象空间。维持公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

事项:保利公布8月销售简报,8月单月实现签约金额85.0亿,签约面积77.2万平。 平安观点: 销售中规中矩,9月同比有望延续回升。公司8月实现签约金额85.0亿,签约面积77.2万平,同比分别持平和上升2.3%,环比7月分别上升23.1%和23.3%,符合我们先前对公司8月销售同比改善的判断。8月单月销售均价11009元/平,较2012年均价(11290元/平)下降2.5个百分点。尽管公司8月销量因7月低基数因素环比大幅回升,但传统淡季引发的推盘相对不足,使得8月仍是年内仅优于2月春节和7月的销售低点。随着金九银十传统旺季的来临,预计公司9、10月推盘量将有所增加,加上公司去年下半年基数并无明显提升,我们判断9月公司销售同比仍有望延续改善。 价格走势平稳依旧,维持全年销售额1250亿的判断。公司1-8月累计签约金额790.5亿,同比增16.5%,累计签约面积701.9万平,同比增18.8%。平均销售均价11262元/平,与2012年均价(11290元/平)基本持平,价格走势依旧保持平稳。公司年内推货以刚需为主,整体去化达80%。公司年初计划全年新推货值不少于1000万平米,加上年初250亿的存货,按公司上半年80%去化估计,预计全年销售额在1250亿左右,同比增长23%。 拿地积极,布局回归一、二线。公司8月新增项目6个,对应建面254.1万平米,需支付地价54.0亿,延续了7月加速拿地的势头。新增项目除韶关地块外,其余均位于为一、二线城市,土地资源继续向中心城市聚焦。受韶关地块楼面价较低影响(780元/平米),8月新增项目平均拿地楼面价仅为2418元/平米,较2012均价(3386元/平)下降28.6%。1-8月公司累计新增建面1286万平,远大于公司同期销售面积,持续保持扩张。累计总权益拿地支出284.3亿,为公司同期签约金额的36.0%,仍低于2012年全年的39.8%。公司上半年末在手货币资金351.6亿,为短期负债和一年内到期非流动负债总和(258.6亿)的1.36倍,加上公司8月成功发行5亿美元公司债,充足的现金为公司持续保持扩张奠定基础。 维持公司“推荐”评级。预计公司2013-2014年EPS分别为1.55元和1.97元,对应PE为6.7倍和5.3倍。短期来看,公司定位刚需,踏上千亿台阶后仍保持较快增长,中长期来看,公司将持续受益行业集中度的提升。维持公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

事项:金地公布8月销售简报,8月实现签约金额40.3亿,签约面积33.2万平。1-8月累计签约金额264.3亿,签约面积204.0万平米。 平安观点: 推盘增加叠加低基数致销量大幅回升。公司8月实现签约金额40.3亿,签约面积33.2万平,同比分别增长80.7%和68.5%,环比7月分别上升50.9%和60.4%,回升明显。我们认为推盘大幅回升是销量同环比大幅增长的主因,8月公司整体推盘达50亿,为7月推盘量(20亿)的2.5倍,推盘大幅增加叠加低基数导致8月同环比大幅增长。8月销售均价12139元/平米,环比下降5.9%,但仍高于2012年均价(11870元/平)2.3个百分点。1-8月公司累计签约金额264.3亿,签约面积204.0万平米,同比分别增长44.8%和31.1%,销售均价12956元/平,较2012年均价上涨9.1%。 9月依然值得期待,维持全年销售430亿的判断。公司当前主流项目从拿地到预售周期已缩短到11个月以内,按此推算去年下半年新增的余姚澜悦、沈阳滨河左岸、沈阳锦城等项目将陆续入市。公司9、10月计划销售推盘项目达到32个,环比增加7个,预计9月整体推盘量有望达60亿,销售表现依然值得期待。但考虑到8月较高的基数及去年9月为年内销售次高点,预计9月同环比增速将有所下滑。全年来看,公司上半年存货260亿,下半年计划新增货值240亿,总可售货值达500亿,考虑到上半年存货中大于144平米产品占住宅产品的比重达75%,按45%的去化保守估计,仍维持全年销售额430亿,同比增长26%的判断。 拿地有条不紊,新开工大幅增加。报告期内公司新增西安新华路二期项目,对应建面37.6万平,需支付地价6.83亿。1-8月公司累计新增建面543万平,为2012年全年的2.2倍,需支付权益地价164亿,占同期销售金额的62%,较2012年全年提升49个百分点,提速明显。全年来看,公司当前资金状况良好,上半年末持有货币现金176亿,为短期负债和一年内到期非流动负债总和(111亿)的1.6倍,预计后续公司仍将保持适度土地投资力度。公司半年报上调全年新开工至667万平,较原计划增长16.6%,同比增长133.2%。上半年公司已实现新开工377万平,完成全年新开工计划的57%,为2012年全年的132%。拿地新开工双提速将为公司未来1-2年的销售增长和业绩释放提供保障。 维持公司“推荐“评级。预计公司2013-2014年EPS分别为0.81元和0.99元,对应PE为7.9倍和6.4倍。公司当前产品结构持续改善,拿地开工双提速,后续可售和销量均有保障,维持公司“推荐”评级。 风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。

公司公布一季报:1季度公司实现营业收入38.6亿元,同比增长52.05%,实现净利润4.86亿元,同比增长67.06%,实现EPS 0.07元,净利润处于业绩快报范围内。 销售好转,现房结算促业绩增长。一季度从公司销售商品、提供劳务收到现金口径看获得现金流65.8亿元,同比增长116%,除旅游业务增长约10%以外,地产项目销售仍处于持续好转中,我们预计公司一季度认购金额约50-60亿元,完成我们全年240亿元预测的25%左右。由于销售项目中深圳、上海等现房占比较大,因此销售好转促使结算业绩增长。由于一季度公司尚未实质获取土地,因此仍保持经营性现金流入11.6亿元,同比增长234%。 地产可售量充足,政策影响仍需观察。公司2013年地产业务计划可售面积为168万平方米,同比增长10%。虽然武汉项目推盘产品均价有较大下降,但深圳欢乐海岸别墅项目(剩余24亿货值)及北京项目(22亿货值)的补充使整体销售均价仍保持23000元/m2的水平。但由于公司中高端项目占比较高,因此地产政策的变数依然是影响公司地产销售的最重要因素。目前北京及上海区域对预售价格的监管使北京华侨城和苏河湾项目受到预售严厉监管,即使政策不对实际售价产生影响,但仍将拉长预售审批时间,因此加速去化仍是公司未来的一大挑战。 负债率高位,公司对异地扩张的成本控制将异常谨慎。一季度现金正流入使偿债能力和资产负债率压力减少,现金对一年内到期的长短期负债比例由年初1.24提升至1.37,剔除预售款后资产负债率下降1个百分点至66%。我们预计年内公司将大概率实现土地获取,而由于地价支出较高负债率仍将维持高位,因此判断公司对新项目的成本控制将异常谨慎。 东部华侨城折旧将进入平稳期仍是看点。我们预计2013年全年接待人次有望达到2700-2800万人次,收入有望实现10%左右的增长幅度,一季度旅游业务平稳运营。更值得注意的是,东部华侨城自2013年将进入折旧平稳期,折旧费用减少约3亿元,增加EPS 0.04元。 盈利预测及建议:预计公司2013-2014年收入288和358亿元,维持预计EPS分别为0.64和0.78元,对应PE9x和7x。维持增持评级。 风险提示:地产调控政策若严格执行将会对产销售造成压力。

公司公布一季报,业绩延续高增长态势。1-3月公司实现营业收入23.72亿元,实现净利润2.98亿元,同比分别增长30.8%和33.5%,实现EPS0.16元。公司同时预计2013上半年净利润变动幅度为20%-40%,净利润区间为10.1亿元-11.7亿元。 一季度利润率保持平稳,费用率大幅增加。2012年销售大幅增长为2013年提供充足结算资源,一季度结算收入同比上升31%。但降价效应尚未在利润率中体现,销售毛利率36.47%,较去年一季度略下降0.7个百分点,与去年全年利润率基本持平。由于项目增加及公司管理半径不断扩大一季度公司销售费用及管理费用分别增长41%和46%,一季度净利润率与去年同期基本持平为12.9%。由于预售账款充足,预计2013年结算收入依然将维持30%以上的增长,降价影响将在下半年结算中逐步体现。 销售开局良好,期待城市深耕迈上新台阶。1季度公司实现销售商品提供劳务现金39.27亿元,同比上升87.47%,完成全年235亿元回款计划17%。虽低于全国性龙头公司万科、保利25%左右的完成度,但考虑到公司所在中小城市销售更具季节特性,因此一季度市场需求依然旺盛,销售开局良好,期末预收账款也增长至146.32亿元,覆盖我们预计全年未结算收入的92%。我们预计公司全年销售额为250-260亿元,同比增长38%。2013年公司廊坊及沈阳地区可售量将有大幅增长,公司看好城镇化下中小城市发展,我们认为区域分公司的成长将带来城市深耕迈上新台阶。 扩张意愿积极,负债率略有上升。公司2013年开工计划大幅增长100%,预计全年新开工535万m2。同时一季度公司土地获取积极,共获取计容积率建面75万m2,同比上升69%,土地价款22亿元,同比增长379%,扩张意愿积极,因此一季度经营性现金流流出22亿元,同比翻倍。 年末公司现金对一年期长短期负债比例降至0.46,较去年末0.78的水平有所下降,剔除预收款后的资产负债率为65.0%,较去年末略下降0.5个百分点,财务基本稳健。 盈利预测:我们预计公司2013-2015年营业收入分别为182.9、243.2和305.6亿元,EPS分别为1.51、2.00和2.57元,对应PE为10x,7x和6x,给予增持评级。 风险提示:更严厉的调控可能使公司销售受到影响。

公司公布2012年年报。2012年全年实现营业收入134亿元,归属母公司所有者净利润21.4亿元,同比分别增长41.2%和39.7%,实现EPS1.15元,比业绩预告略高0.02元。全年毛利率下滑1.2个点至36.4%,ROE29.91%提升1.7个百分点。 2012降价走量求周转,深耕城市见成效。全年合同销售面积及金额分别同比增长73%和60%。单城市销售金额同比上升31.3%,2012年全年销售均价为5769元/m2,同比下降7.8%,目前部分楼盘价格已有所回升,但仍未超过前期高点,因此平价走量仍将是公司2013年大方向。销售高速增长保障了公司业绩远超行业增速,2012年房地产结算面积及收入同比分别增长30%和41%,结算均价依然维持高位,同比上升了8.5%,结算毛利率下降1.2个百分点,但尚未体现出价格下降的影响。 2013扩张积极备货充足,销售额预计250亿元。全年贷款融资96.83亿元,超出年度计划的28%,加之销售回款167亿元,超出年初计划10%,资金情况已有了大幅改善。因此下半年公司大举拿地,全年土地合同金额约62亿元,同比上升258%,购置土地建筑面积489万平方米,同比上升195%,土地均价上升21%至1200元/平方米,占目前销售均价的22%,成本控制良好。公司计划2013年拿地规模不超过650万m2,较2012年600万m2的上限进一步提高,计划新开工面积345万m2,同比上升29%,扩张意愿依然积极。 经过两年在1700万平方米规模平台上的休整,公司年末土地储备达到1940万平方米的水平,规模再上一个台阶。正如2007-2008年在500万m2平台休整后换来09-10年的规模爆发,站上2000万m2的平台后,无论销售规模或管控半径都对公司提出了更高的挑战。2013年公司计划销售回款235亿元,同比增长41%,按回款比例计算销售金额有望达到250-260亿元,增速继续领跑行业。 资金压力高位下移,负债率略有上升:年末公司现金对一年期长短期负债比例提升至0.78,虽依然偏紧但较年初0.52的水平已有大幅提升,剔除预收款后的资产负债率为65.5%,较年初提升3个百分点。随着销售回暖及偿债压力降低,公司2013年融资需求略有下降,预计全年贷款融资额89.35亿元,同比下降8%。 盈利预测:我们预计公司2013-2015年营业收入分别为182.9、243.2和305.6亿元,EPS分别为1.51、2.00和2.57元,对应PE为8x,6x和5x,给予增持评级。

公司今日公布2012年年报:2012年公司实现营业收入253.0亿,同比增长67.4%;实现归属上市公司股东净利润33.2亿,同比增长28.0%;实现EPS1.93元/股,略超我们1.91元/股的预期。2012年利润分配预案为每10股派现金股利3元(含税)。 13年可售760亿,销售超目标确定性高。12年公司实现销售面积247.5万平米、销售金额363.8亿,同比分别增长106.3%和73.3%,大幅超过年初210亿的销售目标。销售面积在招保万金中占比快速提升至9.1%,较2011年上升3.3个百分点。公司销售快速增长主要得益公司经营策略的改变,大幅加快项目周转速度及更加灵活的定价策略。13年公司预计可售货值为760亿,其中12年存货280亿,今年新推货值480多亿(上半年200亿,下半年280亿),其中深圳150亿左右。我们认为公司充足的可售资源及较强的增长意愿,全年超400亿销售目标为大概率事件。 13年新开工高增长,拿地依旧积极。12公司新开工235万平米,较2011年下降20%,但仍处于较高水平。13年公司计划新开工405万平米,较12年增长73%。我们认为13年新开工计划高增长主要为解决当前库存大户型占比过高(60%),补充中小户型库存。拿地方面,报告期内公司新增项目18个,对应建面391万平米,较2011全年增长37%,增速显着大于万科(2.6%)和金地(-10.9%),新进入常州、哈尔滨、毕节等城市,期末公司总项目资源超1200万平米。我们认为土地储备是公司实现18年千亿目标的保障,预计13年公司在土地市场的积极态势仍将延续。 结算毛利率仍处高位,预收充足。报告期内公司实现结算面积136.1万平米,同比增长82%。结算毛利率为51%,同比下降5个百分点,仍处于行业较高水平,主要为结算招商雍景湾、招商观园等高毛利项目。我们认为随着公司早期高毛利项目逐步结转,预计公司13年结算毛利率仍将下降,但结算面积的高增长有望对冲毛利率下滑对公司业绩的影响。期末公司预收账款284.6亿,同比增长69%,为12年房地产开发收入231.2亿的1.2倍,基本锁定13年业绩。 维持公司“增持”评级。预计公司2013-2015年EPS分别为2.45元/股、3.12元/股和4.06元/股,对应PE分别为9.5倍、7.5倍和5.8倍,维持公司增持评级。风险提示:调控政策趋紧带来的行业超预期调整等风险。

公司公布业绩快报:2012年全年公司实现营业收入226.2亿元,同比增长30.58%,实现净利润38亿元,同比增长19.79%,实现EPS0.52元。其中四季度实现收入122.8亿元,占全年的54%,由于四季度主要为房地产结算业务贡献收入,净利润上升至17.9%,较1-3季度上升2.3个百分点。全年净利润率16.82%,较2011年下降1.52个百分点,由于利润率下降全年ROE较2011年下降0.41个百分点,为21.17%。 地产销售增长带动结算增长,旅游收入增长稳健:随着一二线城市房地产市场在三月份转暖后,公司销售也好于预期,我们预计公司全年签约销售金额为205亿元(认购金额接近250亿元),同比增长26%,顺利完成年初200亿元销售目标。由于年初公司账面预收款仅31亿元,因此全年地产结算主要依靠当年销售,我们估算地产结算收入为170亿元,同比增长40%左右。但旅游业务略低于预期,全年接待游客2600万人,同比增长约10%,增长略低于预期的主要原因是上半年北京上海等地天气状况较差影响入园人数。同时由于东部华侨城加速折旧,拉低旅游业务利润率,使全年整体利润率同比下降。 2013年地产可售货量充足,天津欢乐谷开业推动旅游业务持续增长:随2012年公司现金流大幅改善,开工符合计划,2013年可售货量依然充足。我们预计全年新推货值200-300亿元,滚存货值250亿元,总货值同比增长约10%。虽然货值绝对量增长并不大,但由于2013年一二线城市持续复苏,公司整体去化率水平有望由2012年的50%得到提升,货值的分布依然以深圳为大本营,上海、成都、天津、武汉等也有一定增长。旅游业务方面,武汉华侨城今年将全年运营及天津欢乐谷开业都将推动旅游业务收入持续增长。 预计2013-2014年EPS0.64、0.78元,NAV折让较高。我们预计公司2013-2014年收入288和339亿元,预计EPS分别为0.64和0.78元,对应EPS10x和8x。测算公司NAV10.13元/股,目前股价折让31%折让比例较高,维持增持评级。 风险提示:若房价大幅上涨调可能导致调控加码。

公司公布2012年业绩快报:2012年公司实现营业收入13.99亿元,实现净利润4.27亿元,同比分别增长68%和37%,实现eps0.74元,其中四季度实现eps0.52元,占全年的70%。净利润率下滑7个百分点至30.5%。ROE至19.57%,较2011年提升2.87个百分点。 国际电子总部进入结算期,业绩加速释放。公司于2012年8月底公告协议出售国际电子总部项目3号地块2#楼A座及B座地上建筑,标的房屋建筑面积共约6.92万m2,预估总价款为13.84亿元人民币,折算销售均价2万元/m2。至此,国际电子总部在建的3#地块已全部预售完毕,1#楼分别于2011年售予联发科集团和北京电信公司,销售均价在1.8-2万元/m2之间。工业地产的客户付款会根据建造工期分为3-4次,从签约到最终结款一般需要2-3时间。随着国际电子总部入结算,公司业绩也将迎来加速释放期。同时IT产业园C4工业厂房(4万m2,货值6亿元)也将于2012-2013年结算。因此公司收入自2012年起进入快速增长期。但由于结算毛利率低于出租等业务,因此结算量增加使公司净利率有所下滑。 资金安全,估值合理。园区类地产销售不受调控政策影响加之公司国资背景使公司的财务表现极为稳健。截止2012年9月末,公司账面无长短期借款,总资产负债率为47.7%,剔除预收款后的资产负债仅为32.1%。2012年末公司每股净资产3.9元,加之地产结算及出租业务测算NAV为10.2元/股,目前股价相对折让26%。上调2013-2014年EPS0.04及0.06元至0.88和1.05元,对应PE为8.5x和7.2x。维持增持评级。风险提示:行业调控再次收紧致房价下跌超过预期。

公司公布三季报:1-9月实现营业收入83.9亿元,归属上市公司股东净利润12.98亿元,同比分别增长37.6%和35.8%,实现EPS0.70元。其中,三季度营业收入和归属上市公司股东净利润分别为28.52亿元、4.69亿元,同比增长35%和34%,销售毛利率为38%,较上半年略升3个百分点。同时公司在公告中预计2012年全年净利润同比变劢幅度为30%-50%。 销售进度超时间点进度,同比增长40%。根据销售商品现金流测算,公司第三季度实现销售额约49.8亿元,同比增长40%。1-9月共实现销售108亿元,同比增长34%,测算认购口径签约接近120亿元,若按全年150亿元销售目标测算销售完成度领先时间进度,这主要得益于公司推盘充足以及维持较高去化率水平(我们测算三季度新推130万平米,货值约68亿元)。四季度公司货量依然充足,预计新增推盘面积70万平方米,货值40亿元左右。买地意愿增强,加速土地储备。随现金流好转,公司买地意愿增强,三季度共获取权益建面235万平方米,环比二季度增长293%,权益土地金额28亿元,楼面地价1170元/平方米,较2011年土地成本提高12%。1-9月公司共获取权益建面348万平方米,同比增长110%,权益土地金额46亿元,同比170%,楼面地价1330元/平方米,新增权益土地建面已较2011年翻倍。 业绩保障度提升,度过偿债压力高峰。截止9月末,公司账面预收款为118亿元,较6月末提高22亿元,业绩保障度进一步提升。截止9月末,公司账面现金为22.7亿元,覆盖一年内到期癿长短期账务比例为45%,较半年度提高11个百分点,公司全年偿债高峰为3、6、9月及2013年1月,因此四季度公司资金压力向好趋势未改。期末剔除预收款后,资产负债率为62%,较半年末提高2个百分比。 维持盈利预测。维持2012-2014年EPS1.11和1.52、1.98元癿盈利预测(摊薄后),对应PE为8.9x,6.5x和5.0x。维持增持评级。风险提示:若房价大幅上升,则调控有收紧风险。

公司公告与福州市签订大型文化旅游综合项目:公司18日公告,不福州市人民政府签署《戓略合作框架协议书》,拟合作建设涵及娱乐体验、生态观光、商务休闲、运劢养生、高尚社区等于一体癿国际化高水准癿文化旅游综合项目,幵预计项目总投资额丌低于100亿元人民币。 由福州开启城市型欢乐谷模式新一轮扩张,向旅游倍增计划持续迈进。从福州项目开始,公司将逐步推进城市型欢乐谷模式。由于目前一线城市和核心二线城市布局布点癿完成,公司欢乐谷主题公园癿扩张空间逐步转向更广大癿二三线城市,而这些城市总人口及辐射范围有限,无法支撑起目前20-30亿元投资觃模癿欢乐谷所要求癿门槛入园人数。因此,未来扩张癿方向将以城市型欢乐谷为主(即欢乐谷公园总投资10-20亿元,仅引入深圳等地欢乐谷最受欢迎癿大型项目,幵配以小型游乐设施)。国外经验表明,城市型欢乐谷由于配套商业较多,因而成功运营将带劢城市游客更高消费率,我们测算这种小型欢乐谷公园癿营业收入大致为2亿元,是目前大型欢乐谷公园癿一半左右,外延式扩张促使公司向旅游业务倍增计划持续迈进。 大型旅游综合项目开发模式是公司的优势。随着主题公园产品线癿日趋丰富和欢乐海岸癿成功运营,公司在大型旅游综合项目开发癿优势愈加明显。具体项目根据土地价格决定配建酒店,住宅戒欢乐海岸类产品。因为其较高癿投资觃模、良好社会效应以及央企自身管控风险较小,受地方政府欢迎,对比周转类公司以“地王“为代价拿地血拼,公司拿地优势明显。戔止2011年末,公司拥有住宅类权益土地储备866万m2,我们测算此项目大致占地2000亩。 外延式扩张带来的高额投资并不会造成短期现金流的压力,但负债水平将持续高位。公司公告项目总投资丌低于100亿元,虽然由于是大片区开发投资额度较高,考虑到项目癿开发周期在6-8年,同时地价支付具有灵活性,因此幵丌会造成短期现金流压力,但负债率水平可能将维持高位。 项目销售符合预期,维持盈利预测。戔止9月末,我们测算公司认购口径签约额已接近180亿元,全年有望完成200亿元认购,销售符合预期。预计2012年-2014年盈利预测0.49、0.63和0.78元,对应PE分别为11x、9x和7x。维持增持评级。 风险提示:若房价快速上升则调控有收紧风险。