发展战略清晰市场地位有望进一步上升。公司设定清晰的发展战略,坚决贯彻“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构设计。公司在战略布局、产品创新、品牌形象、激励机制等关键维度上锻造了差异化的竞争优势,核心竞争力进一步加强,有力巩固公司市场地位。 业绩增速领跑行业盈利能力相对理想。公司近期发布2019年业绩预告,预计全年实现归属净利34亿,同比增53%;扣非净利33.5亿,增长36%。 地产主业高速增长进入千亿规模。公司2019年实现销售面积1095.30万平米,同比增长36.63%;实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,其中权益销售金额为715.40亿元。销售规模破千亿,同时增长速度理想。从公司近5年销售情况观察,销售面积年复合增长率达50%;销售金额年复合增长率达53.4%,增速领跑行业。 物管业务分拆上市有利于进一步发展壮大及价值发现。2019年10月,公司分拆下属控股子公司蓝光嘉宝服务在香港联交所主板公开发行H股股票并上市成功。物管公司分拆于港股上市,一方面有利于运用H股平台融资,进一步发展壮大公司物管业务;另一方面,物管业务的估值发现也有利于母公司整体价值的提振。 分红维持高水平股息率理想。预测公司2019年归属净利润34亿,对应每股收益约1.13元,以30%分红率测算,每股派息0.34元,对应当前股价股息率超5%,具备较好吸引力。 总结与投资建议:公司提出“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的顶层战略架构,构筑起“A+H股”双资本平台,并通过股权激励及引进外部优秀人才激发公司活力及提升竞争优势。另一方面,公司拿地及开工保持较快节奏,为销售规模进一步提升奠定基础。公司提速发展,今明两年经营目标顺利完成预期仍较高。预测公司2019年——2020年EPS分别为1.13元和1.62元,对应当前股价PE分别为5.5倍和3.8倍,估值便宜,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。房地产调控超预期;流动性边际改善不达预期;公司销售及发展未如预期。

整体观点:我们看到公司近年实现持续较快的发展,销售规模进入千亿队列,行业排位持续提升。业务布局也从区域集中逐步走向全国,基本形成“两横、两纵、三集群”布局,并预计在布局区域内持续做大做强。公司业务范围也从房地产逐步拓展至产业园、康旅、酒店、物业、商管及地产金融,主辅协同发展,将持续推进公司的利润及业绩上升。另外公司多年来分红率均维持较高水平,积极回报股东。预测公司2019年分红率25%的情况下,当前股息率达约5.8%,具备较好的吸引力。预测公司2019年——2020年EPS分别为2.09元和2.46元,对应当前股价PE分别为4.2倍和3.5倍,估值便宜,维持“推荐”评级,建议积极关注。 业绩保持较高增速持续为股东创造价值。2010年公司归属净利润为10.21亿,同比增长67.56%;到2018年归属净利润达到75.65亿,为8年前7.5倍,年复合增长率达28%。实现理想的增长。公司发布2019年业绩预告,全年实现营业收入709.52亿,同比增长25.88%;归属净利润91.02亿,同比上升20.32%。 销售规模达千亿级别行业地位持续上行。2011年全年公司签约销售面积仅181万平米,签约销售金额113.22亿;到2019年公司签约销售面积及签约销售金额分别达1098.07万平米及1153.56亿元,分别为2011年的6倍和10.2倍,年复合增长率分别达25.27%和33.66%。公司实现销售规模持续快速增长。根据克而瑞销售排行榜,公司2019年销售金额排名21位,行业地位持续向上。 估值便宜股息率吸引投资价值凸显。2019年业绩预告,全年实现归属净利润91.02亿,基本每股收益2.09元。对应当前股价PE约4.2倍,大幅低于行业整体PE水平,公司估值便宜。公司自上市以来每年均进行现金分红,并且现金分红总额实现逐年提升。我们测算公司2019年股利支付率为25%的情况下,对应当前股价股息率约5.8%,具备较好的吸引力。良好的股息率将有力支撑公司股价。 风险提示。销售增长放缓,行业景气度回落。

整合后优势更为突出 实现1+1>2。中粮旗下两平台实现整合,发挥协同效力,提升整体优势。公司定立发展目标,力争2021年在现有32个城市基础上进一步拓展至45-50个城市;大悦城商业项目未来三年开业项目10个;住宅销售力争实现三年签约破千亿等,未来提速发展值得期待。 定增募资顺利完成 太平人寿成第二大股东。近日公司发布公告,已向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司等两名发行对象非公开发行股份360,443,001股,每股6.73元的价格,完成24.26亿配套资金募集。定增募集配套资金有利于公司资产负债结构进一步优化,降低资产负债率、提升资金实力及抗风险能力,为后续发展提供支持。太平人寿成为中粮集团后的第二大股东,后续与大悦城控股实现战略合作,协同共赢预期提升。 经营销售理想 规模加速提升可期。公司2019年前三季度实现营业收入223.32亿,同比增长68.28%;归属净利润24.35亿,同比增长达47.08%。公司前三季度业绩增幅四成七,令人满意。前三季度,公司签约销售面积209.1万平米,增长111.19%;签约销售金额达441.02亿,增长45%,销售增幅领跑行业。 积极加速土储获取 发展动力充足。公司当前累计进入城市合计32个,并且公司计划未来三年进入城市45-50个,重点进驻一二线和有产业支撑的强三线城市。公司整体区域布局良好,并且积极提速发展可期。截止2019年三季末,公司累计持有建筑面积约1600万平米,其中76%为销售型,24%为持有型;总销售货值达2700亿元。土地储备相对充裕,可支撑后续较快的开发销售增长。 总结与投资建议。公司纳入国企改革“双百企业”名单;与大悦城地产资产重组顺利落地;同时近几年积极拓展土储布局,实现发展提速。资产整合后,公司结合两个上市平台优势,提升效益及竞争力值得期待。业绩持续较快增长,并以较高的分红率水平持续回报投资者可期。预测公司2019年--2020年EPS分别为0.63元和0.71元,对应当前股价PE分别为11.5倍和10倍,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。流动性收紧,房地产销售及业务发展低于预期。

滚动开发策略启动结转利润改善可期。公司前三季度共实现营业收入106.63亿元,同比增长38.83%;实现利润总额23.15亿元,同比增长198.3%;归属于上市公司股东的净利润17.97亿元,同比大幅增长167.97%。其中上半年公司扣非后归属净利润出现亏损,三季度业绩出现明显改善。利润大幅增长,主要由于会计政策变更以及房地产结转带来。公司作为国企践行社会责任积极,拿到棚改项目后,保证保障房先开工,商品房后开工,优先保障安置居民的利益。前期由于保障房先建设先竣工入住,进入结转,而商品房没进入结转,出现结转错配,导致上半年财报上单个项目出现暂时性的结转亏损。而三季度随着商品房的结转,地产收获了近5个亿的利润。目前公司吸取了经验,后续会更好的利用分地块出让,滚动开发策略,带来更好的现金流及结转收益。 前三季度公司实现销售面积49.3万平米,同比下降9.4%;实现销售金额100.2亿,同比增长9.4%。四季度可销售货值充裕,全年销售增速有望进一步上升。其中望坛项目进展良好,预计2020年可销售货值充裕,按当前市场情况预判,充足的可售货量能带来稳定的销售。我们认为,公司项目储备充裕,能支撑后续房地产开发业务的持续提速发展。另外通过滚动开发也能更好的保障公司未来现金流及结转业绩的改善。 棚改标杆京内外持续拓展。棚改已经成为公司地产开发业务的主要模式。通过棚改切入也能更好的避开二级市场直接拍地的激烈竞争。公司棚改项目8个,总规划建筑面积687.96万平方米,总投资额预计1034亿元。公司以总资产收益率最大化为目标稳健推进棚改项目。其中怀柔03街区项目作为北京市唯一一个两年内完成的棚改项目,也是公司第一个实现二级入市的棚改项目。除了环京区域,京外也实现持续的拓展。公司地产开发的京外项目有16个,主要分布在天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等省会及重点地区。公司未来考虑项目时,仍以固有区域继续深耕为主,寻求有利润的项目而不盲目扩大区域布局。如当前进入的青岛、重庆、成都等,以及新进入的保定,公司将会持续跟踪有机会的项目。公司获取项目层面,有赖于大股东的资源及影响力、国企的品牌效应,与地方政府签署项目时,一期完成理想,预计后续仍会有较好的合作机会。 融资渠道通畅综合平均成本较低。公司将继续拓宽融资渠道,扩大融资规模,保持资产负债率基本稳定。截止三季报资产负债率为76.62%,在行业中处于中等水平。公司明年到期的58亿公司债,预计通过借新还旧方式去完成。而从当前利率水平预判,明年发债利息有可能比前期发债利率(4.4%)要下降。公司整体融资成本较低,截止18年年末平均融资成本5.07%。 股权投资持续发力。公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光三家上市公司,分别占该公司股权比例4.18%、1.67%和0.37%。公司间接持有的南微医学年内完成科创板IPO发行,实现较大的增值收益。另外公司拥有二十一世纪空间,后续也有上市的预期。公司有专业的团队,持续跟踪优秀企业项目,股权投资方面预计后续还将继续发力,总的投资方向是瞄准Pre-IPO;未来如果科创板的战略投资放开,还可争取战略配售优质项目。股权投资对公司整体业绩能有积极的提升作用。2018年公司获得现金分红1.21亿元。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册,ABN业务取得进展,获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。 我们预计,公司后续持续增加投资性股权可期。优质项目分红、成功上市带来增值收益、成熟企业股权出售等,也将能持续为公司股权投资业务带来良好的收益。 商业文旅养老积极推进。经营性物业近年持续增长。公司当前持有商业地产面积约26万平米。海兴大厦竣工,预计明年进入出租,将提升整体租金金额。租金收入实现持续提升,且收入相对稳定,也能平滑整体业绩。预计2019年租金收入达到2个亿。当前经营性物业公允价值估值偏低,未来也有增值的空间与潜力。 文旅地产方面,公司目前已经落地黄山、海南三亚、云蒙山三个项目。养老地产也是未来积极发展的一个方向,将与养老产业链企业、保险公司等战略合作,在项目开发运营、资金、资源等方面进行优势互补,探索适合中国国情的养老地产盈利模式。 住总并入集团后续资源整合值得期待。11月13日,公司收到控股股东城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司合并重组的通知》,经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究,并报北京市委、市政府批准,北京市国资委决定对城建集团与北京住总集团有限责任公司实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给城建集团,并由城建集团对其行使出资人职责。我们认为,城建集团承若公司作为其旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台,持续在房地产业务方面优先支持公司,协助公司做大做强主营业务。未来住总房地产开发资源并入公司预期较高。 另外公司确立房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块,为更好配合发展需要及体现主营现状,决定11月22号起更名为“城建发展”。公司后续国企改革进一步激发活力,三大业务协同发展实现持续较快增长值得期待。 总结与投资建议:公司作为京城棚改标杆企业,通过棚改获取丰富优质资源;京外项目也实现积极推进;住总并入集团,后续整合地产资源进一步做大做强值得期待。另外股权投资表现理想,价值上升将提升业绩贡献度;商业文旅养老等产业持续发展也值得期待。更名为“城建发展”也体现公司未来三大主业协同发展提升的强烈需求。预测公司2019年--2020年EPS分别为1.07元和1.19元,对应当前股价PE分别为7倍和6.5倍,估值偏低,给予“推荐”评级。 风险提示:棚改推进缓慢房地产销售不达预期;股权投资受市场影响收益波动较大。

整体观点:保利地产更名为保利发展,战略升级将带来规模与利润双增长。公司业绩多年来持续较快增长,并且土储丰富、布局区域理想;地产以外两翼业务市场化能力提升,协同发展格局逐步体现,并逐步形成利润及规模新增长点。 近年拿地及新开工明显提速为后续销售规模增长奠定基础,龙头地位稳固并有望排名进一步提升。公司在行业持续调控之下,销售增速领跑行业;作为央企项目获取及融资渠道更宽广,融资成本极具优势。而激励跟投等措施也在央企中步伐领先。公司国企改革持续推进,提效增速预期强烈,看好公司未来的发展。预测2019年-2020年EPS分别为2.0元和2.45元,对应PE分别为7.2倍和5.9倍,给予“推荐”评级,建议关注。 近年拿地及新开工提速积极为规模进一步上升奠定基础。从公司近年拿地及新开工情况可以看出,公司2016年及2017年拿地及新开工规模大幅提升,为后续提速发展奠定基础。同时持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,2018年一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%。 成长性理想业绩保障度高。公司营收及归属净利六年复合增长率分别为20.8%和15.6%。2019年上半年实现营收同比增19.48%,归母净利润增长达53.28%。前三季度归属净利润增长也达三成四,账上预收账款为2018年结算收入1.96倍,全年业绩保障度极高。 负债率水平稳中有降融资成本较低极具优势。截止2019年6月末,公司扣除预收账款后资产负债率为40.46%,处于持续下降趋势中,也低于行业平均水平;净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点。有息负债综合成本仅约4.99%,融资成本较低,在行业中极具优势。 激励到位聚力增效分红率较高积极回报股东。公司将独特的军旅文化融入现代企业管理,跟投与股权激励措施在国企央企中步伐领先,改革创新焕发新活力可期。《2018-2020 年股东回报规划》提出每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于30%。未来继续保持较高分红率积极回馈股东值得期待。 风险提示。政策收紧超预期,房地产销售低于预期。

事件:金地集团(600383)公布2019年三季报显示,实现营业收入425.32亿元,同比增长26.91%;归属于母公司所有者净利润54.24亿元,同比增长3.41%;基本每股收益1.2元。 点评: 前三季度结算业绩相对平缓。2019年前三季度公司实现营业收入425.32亿元,同比增长26.91%;归属于母公司所有者净利润54.24亿元,同比增长3.41%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润53.26亿元,同比增长4.78%;基本每股收益1.2元。前三季度结算业绩相对平缓。截至2019年9月末,公司总资产3216.92亿元,较期初增长15.57%;归属于上市公司股东的所有者权益491亿元,较期初增长5.72%。 前三季销售大增超三成全年业绩保障度高。2019年1-9月公司累计实现签约面积710.3万平方米,同比上升22.44%;累计签约金额1418.4亿元,同比上升33.70%,增幅较8月末进一步上升。前三季销售金额大增超三成,领跑行业,令人满意。其中9月公司实现签约面积135.2万平方米,环比增长74.9%,同比增长46.6%;实现签约金额250.1亿元,环比增长51.9%,同比增长38.7%。期末公司预收账款855.26亿元,为18年营收的1.68倍,2019年业绩保障度高。 项目获取相对积极布局区域良好。1-9月公司新增建面741.9万平米,同比增28.3%;总地价517.8亿,同比降11.2%。拿地面积及金额分别为当期销售的1.04倍和36.5%,补库存节奏相对积极。截至二季末,公司土储约4800万平米,可满足公司3年左右的开发需要。同时一二线城市占比达八成,销售去化安全性良好,为公司未来更好发展奠定坚实基础。 负债水平合理毛利率提升。截止三季末,公司资产负债率为76.42%,较二季末下降1.44个百分点。扣除预收账款后资产负债率为49.8%;负债水平与行业平均水平相约。三费率为10.2%,较去年同期上升2.7个百分点;毛利率为41.75%,也较二季末上升2个百分点。 投资建议:公司房地产主业持续增长,销售领跑行业,龙头优势凸显。“两翼”业务与主业协同发展及提升业绩贡献度值得期待。预测19/20年EPS分别为2.1元和2.47元,对应当前股价PE仅为5.7倍和5倍,估值便宜,同时股息率理想,给予公司“推荐”投资评级。 风险提示:楼市调控;销售不及预期。

事件:中国铁建(601186)公布2019年三季报显示,实现营业收入5613.56亿元,同比增长14.59%;归属于母公司所有者净利润146.88亿元,同比增长16.15%;基本每股收益1.04元。 点评: 三季度业绩增长一成六。2019年前三季度公司实现营业收入5613.56亿元,同比增长14.59%;归属于母公司所有者净利润146.88亿元,同比增长16.15%;基本每股收益1.04元。今年以来公司业绩增幅持续提升,三季度归属净利润增速较二季末上升0.22个百分点。截至2019年9月末,公司总资产10284.25亿元,较期初增长12.07%;归属于上市公司股东的所有者权益1836.19亿元,较期初增长8.08%。 三季度新签订单增幅明显。前三季度集团新签合同11152.34亿元,为年度计划的67.18%,同比增25.07%。增速较二季度提高7.07个百分点。分季度看,Q1/Q2/Q3增幅分别为6.3%/28%/40.3%,增幅也持续明显上升。其中,国内业务新签合同10165.86亿,占新签合同总额91.15%,同比增24.71%;海外业务新签合同额986.47亿元,占新签合同总额的8.85%,同比增长28.97%。截至2019年9月末,未完合同额29446.1亿元,同比增长9.80%,订单保障倍数近4倍。后续业绩持续较快增长值得期待。 工程承包新签合同增幅超三成行业集中度提升。前三季度集团工程承包板块新签合同额9518.9亿元,占新签合同总额的85.35%,同比增长30.30%。工程承包新签合同增幅较大。非工程承包板块新签合同额1633.4亿元,占新签合同总额的14.65%,同比增长1.39%。其中:勘察设计咨询新签合同额117.6亿元,同比减少25.83%;工业制造新签合同额141.6亿元,同比减少10.90%;物流与物资贸易新签合同额666.4亿元,同比增长5.64%;房地产开发业务新签合同额609.78亿元,同比增长5.26%。房地产新签合同增幅平稳;勘察设计咨询业务处于行业前端且体量较小,出现波动属于正常现象。 盈利预测与投资建议:公司新获取订单增幅持续提升,成绩亮眼。政策支持基建投资对公司业务形成利好;行业集中度提升,后续获取订单有望持续上升;手上订单充裕,预计可持续平稳释放业绩。预测公司2019年--2020年EPS分别为1.5元和1.7元,对应PE分别为6.3倍和5.6倍,估值便宜,给予公司“推荐”投资评级。 风险提示:基建投资增速低于预期;新签订单获取缓慢。

事件: 保利地产( 600048)公布 2019年三季报显示,实现营业收入 1117.94亿元,同比增长 17.77%;归属上市公司股东净利润 128.33亿元,同比增长34.08%;基本每股收益 1.08元。 点评: 前三季度结算业绩增长三成四 令人满意。 公司 2019年前三季度实现营业收入 1117.94亿元,净利润 175.74亿元,归属上市公司股东净利润128.33亿元,分别同比增长 17.77%、 30.51%和 34.08%; 业绩增长三成四,令人满意; 基本每股收益 1.08元。 毛利率为 35.89%,较去年同期增长 3.18个百分点。 销售增速理想 龙头地位巩固。 2019年前三季度公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长 14.20%,其中一二线城市的签约金额占比 75%; 实现签约面积 2293.78万平方米,同比增长 13.29%。 公司销售增速明显高于行业整体,也在龙头房企中增速领前。截止 9月末,公司账上预收账款达 3829亿, 同比增长 20.6%, 为 2018年结算业绩的 1.96倍, 全年业绩保障度极高。 开发进度提升 为持续发展奠定坚实基础。 前三季度,公司累计新拓展项目 84个,新增容积率面积 1493万平方米,总拓展成本 996亿元,其中一二线城市拓展金额占比 76%。公司新开工面积 3675万平方米,竣工面积 1723万平方米,在建面积 11852万平方米,分别同比增长 11.5%、46.9%和 42.7%。公司开发进度较快,后续可销售资源充裕。截至三季度末,公司已覆盖国内外 108个城市,共有在建拟建项目 666个,总建筑面积 24772万平方米,待开发面积 7654万平方米,为公司的持续发展奠定坚实基础。 回笼率进一步上升 负债结构合理。前 9月公司实现销售回笼 3098亿元,回笼率达到 89.34%,回笼率较去年同期提升 3.62个百分点。截至报告期末,公司总资产 9752.00亿元,净资产 1985.09亿元,资产负债率为79.64%;扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为 40.38%,负债结构较为合理。 两翼业务加速市场化 形成新利润增长点可期。 公司提出“一主两翼”发展战略,坚定聚焦房地产开发主业的同时,加速培育两翼产业市场化能力。 2019年前三季度,保利物业分拆上市工作稳步推进,于 2019年9月 17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》(证监许可[2019]1669号);保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过 210个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计 14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 盈利预测与投资建议: 预计公司2019—2020年EPS分别为1.98元和2.45元, 对应当前股价PE分别为7.5倍和6倍,估值便宜。 公司国企改革积极推进,提速发展可期。 维持“推荐”评级。 风险提示: 楼市政策收紧,销售低于预期。

事件:万科A(000002)公布2019年三季报显示,实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属上市公司股东净利润182.4亿元,同比增长30.4%;每股基本盈利1.63元。 点评: 2019年前三季度结算业绩增长三成。2019年前三季度,集团实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属上市公司股东净利润182.4亿元,同比增长30.4%;每股基本盈利1.63元。其中房地产业务结算面积为1455万平方米,贡献营业收入2125.7亿元,同比分别增长13.6%和26.9%。第三季度集团实现营业收入845.9亿,同比增长20.8%;归属净利润64亿,同比增长31.6%。业绩增长理想。 销售平稳增长业绩保障度高。1-9月本集团累计实现合同销售面积3061.6万平方米,合同销售金额4756.1亿元,同比分别增长5.5%和10.2%,增幅分别较二季末上升0.1个百分点和0.6个百分点。第三季度房地产业务实现合同销售面积911.5万平方米,合同销售金额1416.1亿元,同比分别增长5.2%和11.6%。截至9月底,合并报表内有4474.3万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6362.4亿元,较年初分别增长20.6%和19.9%,金额为2018年全年营业收入的2.13倍,业绩保障度高。 新开工进度回升竣工符合预期。1-9月集团新开工面积3243.4万平方米,占全年开工计划的89.9%;竣工面积1640.1万平方米,同比增长5.5%,占全年计划竣工面积的53.3%。三季度新开工进度提升,而预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 项目获取稳健整体资源充足。第三季度集团新增62个开发项目,总建筑面积约1479万平方米,权益规划建筑面积约1155.3万平方米;前三季度累计新增116个开发项目,总建筑面积约2832.1万平方米,权益规划建筑面积约2042万平方米,为前三季结算面积的1.4倍。按权益投资金额计算,其中81%位于一二线城市,布局区位理想。截至9月底,在建项目总建筑面积约1.05亿平方米,权益建筑面积约6275.4万平方米;规划中项目总建筑面积约5594.2万平方米,权益建筑面积约3629.4万平方米。此外,集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约341.4万平方米。 资金状况稳健。集团坚持以现金流为基础的真实价值创造,保持财务、资金状况的稳健性。截至9月底集团持有货币资金人民币1072.4亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币590.8亿元。有息负债中,74.0%为长期负债。期内成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券,发行规模25亿元,票面利率3.55%。截至9月末,集团存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。报告期内计提存货跌价准备11.4亿元。 盈利预测:预测2019年--2020年EPS分别为3.68元和4.35元,对应当前股价估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策及流动性收紧导致销售低于预期。

重组落地竞争优势更为突出。2019年初完成重大资产重组,形成“A 控红筹”架构,成为中粮集团唯一地产业务平台,公司发展步入新阶段。 公司业绩持续较快增长成长性良好。公司近年业绩实现持续快速增长。净利润及归属净利润分别从2014年的9亿和6亿上升至2018年的20亿和13.89亿,四年复合增长率分别为22%和23.3%。重组后公司力争实现三年销售型业务签约破千亿的目标。截止2019年6月末,公司账上预收账款为267.86亿,约为2018年全年结算的1.9倍,业绩保障度极高。 拿地开发积极经营规模提升值得期待。截至目前公司已进入30个城市。预计整体土储货值约6400亿,权益货值达4800亿左右,同比增长达约263.62%。公司储备充裕,为销售持续提升奠定基础。计划未来3-5年新增土地储备超过6000万平方米,持续提升经营规模值得期待。 利润率持续上升融资成本极具优势。公司销售毛利率多年均维持在较高水平,并呈现逐步向上趋势;销售净利率也持续明显提升,令人满意。公司净负债率从2018年末的183.33%下降至2019年中期末的118.2%,负债水平明显降低。加权平均融资成本约4.58%,在行业中具备较大优势。 分红率提升引入战投可期。公司国企改革将加速推进。具体措施上,引入战略投资者及加速推进员工持股等绩效激励工作,提升公司经营效率及发展动能值得期待。2018年公司分红率为31%,按照股东回报计划,未来公司分红率维持较高水平可期。 总结与投资建议。从公司拿地及开发进度可以看出,公司近三年在积极提速发展,销售规模也在持续扩大。而公司纳入国企改革“双百企业”名单;与大悦城地产资产重组也顺利落地,未来加大市场化改革,提速增效,引入战略投资者等,并结合两个上市平台优势,整合资源提升效益及竞争力预期极高。公司发展及业绩有望持续较快提升,同时未来以较高的分红率水平持续回报投资者可期。预测公司2019年--2020年EPS分别为0.68元和0.78元,对应当前股价PE分别为9.8倍和8.6倍,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。流动性收紧,房地产销售及业务发展低于预期。

事件: 中国铁建( 601186)公布 2019年中报显示,实现营业收入 3529.34亿元,同比增长 14.23%; 归属于上市公司股东净利润 92.84亿元,同比增长15.93%;基本每股收益 0.65元。 点评: ? 上半年业绩增长一成六 表现理想。 2019年上半年公司实现营业收入3529.34亿元,同比增长 14.23%;归属于上市公司股东净利润 92.84亿元,同比增长 15.93%; 扣非归属净利润 85.26亿, 同比增长 19.36%; 基本每股收益 0.65元。 公司上半年业绩增长理想。 ? 各业务盈利增长均符合预期。公司营业收入中,工程承包业务为 3109.68亿,同比增长 16.39%,毛利率为 7.61%;勘察设计咨询业务收入 76.84亿,同比增长 9.37%,毛利率为 31.95%;工业制造业务收入 89.87亿,同比增长 21.48%,毛利率为 22.94%;房地产开发业务收入 98.34亿,同比下降 0.78%,毛利率为 28.44%,增加 5.76个百分点;其他业务收入344亿,同比增长 8.78%,毛利率为 12.2%,增加 1.29个百分点。期内房地产开发业务毛利较上年增长较高,主要是由于毛利较高的楼盘销售额增加所致。而房地产开发业务利润总额较上年同期增长 134.89%,达到24.53亿,主要是由于毛利率提高及对合作开发房地产项目确认的投资收益增加所致。另外工业制造利润总额增长也达 30.9%。 ? 二季度新签合同额增幅大幅提升。 2019年上半年集团新签合同额 7186亿元,为年度计划的 43.30%,同比增长 18.01%,增幅较一季度大幅提升。 其中,国内业务新签合同额 6460亿元,占新签合同总额的 89.89%,同比增长 19.59%,增长理想;海外业务新签合同额 726.732亿元,占新签合同总额的 10.11%,同比增长 5.55%。 ? 新签合同中,工程承包板块新签合同额 6118.924亿元,占新签合同总额的 85.14%,同比增长 23.14%。其中,城市轨道及房建工程新签订单增幅较大,分别为 27.53%和 60.62%。城市轨道新签合同额增幅较大的原因是随着城镇化步伐加快,多个城市轨道交通规划获批;房建工程新签合同额增幅较大的原因是本集团紧跟国家发展战略,在棚户区改造和城乡老旧小区改造工程上加大了经营开拓力度,并取得了一定的成果。 截至报告期末,未完合同额 2.94万亿元,同比增长 12.59%。为 2018年全年结算收入的近 4倍,业绩持续平稳释放预期高。 ? 利润率提升 偿债能力有保障。 上半年,公司销售毛利率及销售净利率 均较上年有所提升。但同时公司负债率水平也有所上升。上半年公司资产负债率为 78.44%, 较上年末提升 1.03个百分点。 毛利率及净利润率分别为 9.8%和 2.92%,分别较上年末上升 0.02个百分点和 0.2个百分点。 评级机构对公司主体信用评级为 AAA,评级展望稳定,债项信用评级为 AAA。公司 EBITDA利息保障倍数为 4.65倍,较上年同比增长 6.65%,贷款偿还率为 100%。 总结与投资建议: 公司2019年上半年业绩增长达一成六, 增长理想;二季度新签合同增幅较一季末大幅上升,表现好于行业整体; 在手订单充裕,订单保障比近4倍,创下历史新高。 公司首先受益国家基建稳增长带来的利好。当前基建融资环境回暖,公司现金流出现环比改善预期高。 预测公司19年——20年EPS分别为1.5元和1.7元,对应当前股价估值便宜,给予“推荐”评级。 风险提示: 新签订单不及预期,现金流改善缓慢。

公司业务构成。公司当前业务主要分为,工程承包、房地产、勘察设计咨询、工业制造、物流与物资贸易及其他业务,在高原铁路、高速铁路、高速公路、桥梁、隧道和城市轨道交通工程设计及建设领域,确立了行业领导地位。2018年整体收入中工程承包占比高达82.5%;房地产占总收入4.8%。公司近3年毛利率持续上升,后续维持较高毛利率可期。 工程承包订单获取改善。2018年工程承包订单增长率较低,但从2019年上半年获取订单情况可以看出,工程承包订单增长大幅扩大,达到23.14%;其中铁路新签合同额增长18.58%,大幅改善非常明显。 房地产开发持续较快发展。2018年集团房地产板块销售业绩同比实现较大幅度增长,全年实现销售金额934.55亿元,逼近千亿门槛,同比增长达36.61%;实现销售面积664.10万平方米,同比增长达28.38%。截至2018年末,已在65个国内城市,进行235个项目的开发建设。建设用地总面积约2139万平方米,规划总建筑面积约6988万平方米,已形成以一、二线城市为重点,部分发展潜力较好的三、四线城市为补充的梯次布局。 订单获取持续上升业绩保障度高。公司近五年新签订单复合增长率13.12%。从公司近期订单获取情况观察,2018年前三季度获取订单增速持续下滑,但四季度开始新签订单增速转跌为升,并且在2019年上半年增速持续上升,情况令人满意。截止2018年底,公司未完成合同金额约2.4万亿,同比增长13%,为2018年结算收入的约3.28倍,业绩保障度高。近年手上合同订单金额持续提升,六年复合增长率为8.4%。未完成合同金额为当期结算收入倍数逐年上升,未来业绩持续平稳增长预期强烈。 业绩持续增长为股东创造价值。公司2012年到2018年营收六年复合增长率7.08%;净利润复合增长率达14.8%;归属净利润增长率为12.5%;净利润、归属净利润复合增长率均达两位数,业绩保持平稳较快增长。 盈利预测与投资建议。公司手上订单充裕,预计可持续平稳释放业绩。预测公司2019年--2020年EPS分别为1.5元和1.7元,对应当前股价PE分别为6.2倍和5.4倍,估值便宜,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。基建投资增长缓慢,订单获取低于预期。

事件: 华发股份( 600325)公布 2019年中报显示,实现营业收入 142.24亿元,同比增长 50.84%;实现净利润 16.55亿元,同比增长 24.94%;归属于上市公司股东净利润 13.83亿元,同比增长 2.84%;基本每股收益 0.66元。 点评: ? 上半年结算业绩平稳 股利支付超预期。 2019年上半年公司实现营业收入 142.24亿元,同比增长 50.84%;实现净利润 16.55亿元,同比增长24.94%;归属于上市公司股东净利润 13.83亿元,同比增长 2.84%;基本每股收益 0.66元。 公司拟向全体股东每 10股派发现金红利人民币 2元(含税), 股利支付超预期。 ? 销售金额同比增长超七成 全年业绩保障度极高。 公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。公司投资布局聚焦于粤港澳大湾区、环渤海经济区、长江中下游地区,其中珠海为公司战略大本营,北京、上海、广州、深圳、武汉、苏州、南京、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。 上半年实现签约销售金额 435.90亿元,同比增长 72.18%; 签约销售面积 179.05万平方米。其中:珠海区域销售达到 153.98亿元,与去年同期相比增幅明显;华东区域销售金额突破 168.73亿元,销售业绩大幅增长;华中区域、华南区域、北方区域、山东区域等区域合计实现销售金额 113.19亿元。 其中新开工面积 338.86万平方米;竣工206.86万平方米;在建面积 1,158.48万平方米,同比增长 45.39%。 截至报告期末,公司总资产为 2,053.67亿元,比上年度末增长 12.71%。 截止 6月末,公司账上预收账款达 508.25亿,较年初增长 30%,超过 2018年全年结算的 2倍,全年业绩保障度极高。 ? 项目拓展稳步推进。 公司通过公开竞购、合作开发、城市更新等多种方式,以较低溢价斩获一批优质项目。报告期内,公司成功获取土地(合并口径)计容建筑面积合计约 97.2万㎡。新增土地储备位于上海、天津、武汉、珠海等多个城市,区域布局进一步优化。公司城市更新业务稳步发展,除珠海区域多个项目已取得更新前期主体资格外,公司已在广州、深圳、中山、江门等重点城市大量梳理并研究更新项目,力求异地区域多点开花。 ? 负债率偏高 融资成本较低具备优势。 上半年,公司销售毛利率及销售净利率均较上年明显提升。但同时公司负债率水平也有所上升。上半年公司资产负债率为 82.82%, 较上年末提升 0.48个百分点。 扣除预收账款后负债率为 58%,负债水平在行业中相对偏高。 其中账上现金 235.41 亿, 为短期借款与一年内到期长债的 65%, 短期资金仍较紧张。 而公司信用评级被上调为“ AAA”,为公司开展资本市场融资、改善资金资本结构、实现可持续发展提供坚实保障。 推进多元化业务布局 业务取得新突破。 上半年公司围绕城市产业集群发展,聚焦住宅及创新人居建设的同时,全面推进市场化和配套类业务发展,精心培育新兴产业,转型升级步伐加快。产业配套类业务向产业链上下游再次延展。商业板块推进招商工作,招商业绩突出。阅潮书店新增 2家社区店,推进形成“ 1+12”连锁商业模式;设计公司联合华发中建共同组建装配式设计所;营销公司抢抓机遇,开拓客源,销售业绩稳步增长;优生活公司稳步推进长租公寓业务落地。 盈利预测: 上调公司全年盈利预测, 预计公司19—20年EPS分别为1.32元和1.6元, 对应股价估值便宜, 维持“推荐”评级。 风险提示: 楼市政策收紧,销售低于预期。

事件:万科A(000002)公布2019年半年报显示,实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%;每股基本盈利1.06元。 点评: 2019年上半年业绩增长近三成符合预期。2019年上半年,集团实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%;每股基本盈利1.06元。同比增长24.9%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期上升0.59个百分点。房地产业务的结算毛利率为28.3%,较2018年同期提高1.0个百分点。 销售平稳增长龙头地位稳固。2019年上半年集团实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办占比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;房地产业务的结算均价为15715元/平方米。截至报告期末,集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6,215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。 新开工进度放缓竣工符合预期。上半年实现新开工面积1953万平米,同比下降15.9%,占全年开工计划54.1%(2018年上半年:65.5%);实现竣工1060万平米,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年:34.9%)。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 项目获取稳健整体资源充足。上半年获取新项目54个,总规划建面1372.8万平米,权益规划建面941.8万平米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。截至期末集团在建项目和规划中项目总建筑面积约15340.2万平米。其中在建项目总建筑面积约9867.6万平米,权益建筑面积约5869.2万平米;规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3423.5万平方米。此外,集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。 负债水平合理资金流动性相对充裕。截至期末集团财务、资金状况稳健,持有货币资金1,438.7亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%。有息负债为人民币2253.2亿元,较年初减少人民币358.9亿元,占总资产比例为14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期有息负债合计666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。其中银行借款占比59.2%,应付债券占比25.7%,其他借款占比为15.1%。持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。 物业服务发展良好。上半年万科物业实现营收52.8亿元,增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。同时,万科物业大力拓展服务内容,从业主利益出发,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。 地产以外业务持续提升。集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求,提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。租赁住宅业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至报告期末,租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率为91%。集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至期末集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米。其中,印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近四年发展,目前服务客户超过800家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年6月,在由中国仓储与配送协会举办的第十四届中国仓储配送大会上,万纬物流当选“2018年全国仓储地产十强企业”。上半年万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至期末万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。共运营64个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。 盈利预测:预测2019年--2020年EPS分别为3.68元和4.35元,对应当前股价估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策及流动性收紧导致销售低于预期。

事件:华夏幸福(600340)公布2019年半年报显示,实现营业收入387.3亿元,同比增长10.74%;归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.44%;基本每股收益2.78元。 点评: 2019年上半年结算业绩增长两成二。2019年上半年公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入387.30亿元,比上一年同期增长10.74%;实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元,比上一年同期增长22.44%。基本每股收益2.78元,业绩增长相对理想。截至报告期末,公司总资产4570.67亿元,归属于上市公司股东的净资产468.90亿元,分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。 预收账款及毛利率进一步上升。公司2019年上半年实现销售额645.31亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。截止期末公司预收款项1402.85亿元,为2018年全年结算的1.67倍,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。公司收入、回款同比稳健增长的基础上,降费增效措施不断深化,取得了较大成果,其中公司管理费用同比降幅为16.96%,同时公司毛利率上升至48.73%,高于2018年末7.11个百分点,持续提升公司经营质量。 短期资金压力较低融资成本具备优势。报告期末,公司资产负债率为88.12%;扣除预收账款后负债率为57.4%;期末货币资金551.85亿元,为短期借款与一年内到期长债的1.12倍,短期资金压力较低。2019年上半年公司新增融资632.55亿,其中银行贷款123.32亿元,新发行债券及债务融资工具金额167.37亿,信托、资管等其他融资金额341.85亿。期末公司融资总额1818.44亿,其中银行贷款余额504.60亿,债券及债务融资工具融资规模846.23亿,期末余额747.59亿,信托、资管等其他融资余额为566.25亿。期末公司对外担保1315.60亿。本期公司融资加权平均成本为7.23%,平均融资成本具备竞争优势。 产业新城稳步推进。公司上半年新增5个入库PPP项目,全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末,公司布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。公司各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.53亿元,同比增长8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%。报告期内公司产业服务收入118.75亿元,其中环北京以外区域产业服务收入87.74亿元,同比增长96%。 平安入股提升治理水平评级上升至AAA。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后,公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化,为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份,体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好。公司成为中国平安的重要战略协同企业,不仅优化了公司治理水平,也改善了公司的融资环境与融资结构,为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。与此同时,公司与中国平安结合各自优势,在公司相关业务领域积极展开探索与合作,寻找新的增长点,实现公司业务高质量的可持续发展。期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。 总结与投资建议:公司作出业绩承若,以17年归属净利为基数,18年、19年、20年归属净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,归属净利润复合增长率达27%。未来业绩持续较快增长预期高。预测公司2019年、2020年EPS分别为5.13元和6.95元,对应当前股价PE分别为5倍和3.7倍,估值便宜,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示:楼市政策收紧,销售低于预期。