投资要点 事件:9月21号晚,融创中国(1918.HK)公告以4.41元每股参与定增认购金科股份9.07亿股,总金额40亿元。定增完成后,融创将占金科股份股权比例16.96%,成为第二大股东。 点评: 买地不如买地产股,增量资金必引爆地产股超级大行情。我们此前反复强调资产荒背景下,布局核心一二线城市地产股是最优质资产,面临巨大重估空间。险资频频举牌地产股、以及恒大产业资金面对“面粉贵过面包”的土地市场,争抢购买同行股权,无一不凸显出“买地不如买地产股”的资产配置逻辑;而融创此次公告以40亿元代价入主金科股份第二大股东,正是这一逻辑的深刻演绎。我们认为资产荒大背景下,长线、增量资金对布局核心一二线城市的地产股进行价值重估是必然趋势,地产股必有超级大行情! 金科股份是成渝区域龙头,极大受益于成渝爆发潜力和新“核心十城”布局,是资产荒背景下优质标的。金科股份目前拥有在建地产项目75个,土地储备可建面积超过1700万平方米,重点布局重庆、成都、北京、西安、青岛、济南等核心二线城市,其中在重庆的土地储备约900万方,占比超过一半。在16年5月政府公布的《成渝城市群发展规划》中,重庆被确立为成渝城市群两大核心之一,重庆地产基本面正处在爆发前夕,公司将充分受益。此外,公司进军“核心十城”(上海、天津、郑州、南京、武汉等)初见成效,2016年上半年公司新增土地储备建面249万方,完成全年计划目标的71%,其中在“核心十城”拿地占比83%。我们测算公司每股RNAV5.9元/股,股价较RNAV折价近20%,安全边际充足。公司16年半年实现营业收入和归母净利润分别为131亿元、5.8亿元,同比分别增长100%和43%,1-8月累计销售金额252.6亿元,完成全年280亿目标的90%,增长迅猛。 融创入股,强强联手,成长确定。此次融创入主第二大股东后,持股16.96%,测算第一大股东股权将稀释至24.6%。我们认为此次融创入主对公司将形成多方利好,一是增强公司资金实力,改善财务状况,助力扩张。产业资金对金科的战略入股将形成长期稳定的实力支撑。二是双方有望在战略和项目层面强强联合,共拓市场。融创的高效运营和销售实力与金科区域上的龙头优势相结合,有望显著提升市占率、项目运营效率和利润率。三是稳固公司大股东地位,降低被举牌风险。 投资建议:公司是成渝区域龙头,是资产荒背景下的优选标的!公司新核心十城布局稳步推进,土地储备丰富,RNAV5.9元/股,股价仍然折价;公司45亿定增,底价3.63元、融创认购价4.41元,提供较强安全边际。我们预期公司2016-2017年EPS为0.38和0.46元,对应PE分别为12.7和10.5倍,给予“买入”评级。 风险提示:货币政策收紧;区域热度下降

投资要点 深耕珠海、布局核心一二线城市,销售快速增长。深耕珠海、布局全国核心城市。公司作为珠海龙头企业,一方面积极巩固在珠海市龙头地位,同时积极推进“广州、上海、武汉等一、二线核心城市重点突破”的战略布局思想。截至2016年中,公司土地储备计容积率建筑面积825.44万平方米,其中珠海大本营占比约30%,一线城市(上海、广州)占比约7%,其他核心二线城市武汉、大连、南宁、苏州累计占比约30%,土地储备丰厚且结构合理。公司2015年全年实现签约销售额133亿元,而仅今年上半年公司签约销售额已达205亿元,我们预计全年有望冲刺400亿元大关。 准确把握本轮土地周期、拿地策略精准,资产荒下优选标的。公司准确把握了本轮土地周期,在时间和空间两个维度选择都非常精准:(1)时间策略看,2014、2015年公司新增项目权益建筑面积分别为132、98万平方米,而2016年以来土地市场溢价率大幅上升、地王频出,公司适时调整,拿地规模有所下降;(2)空间策略看,除深耕大本营珠海外,公司2014年新进入上海,2016年新进入苏州。目前华发股份主要布局在珠海、上海、广州、武汉、苏州等核心一二线城市,这些城市在2015年后房地产基本面快速上行,未来公司将持续收益。 每股RNAV19.2元,股价大幅低估。我们测算华发股份RNAV223.9亿元,折合每股RNAV19.2元,公司股价较RNAV折价27.2%。根据2016中报,公司在手货币现金171亿元,当前市值仅163亿元,公司价值大幅低估。 投资建议:华发股份价值严重低估,深耕珠海并布局全国核心城市,销售快速增长。公司准确把握本轮土地周期,拿地策略精准。预计2016-2018年EPS分别为0.81元、1.10元和1.52元,对应PE分别为17.2、12.7和9.2倍。维持“增持”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。

事件:公司发布2016年半年度报告,报告期实现营收9922.85万元,同比增长3.45%;实现归母净利润4.32亿元,同比增长2864.71%;基本每股收益0.38元。 点评: 公司业绩超预,全年业绩无忧。此前我们预计公司16年业绩大幅增长的逻辑持续兑现。公司上半年实现营收9922.85万元,同比增长3.45%;实现归母净利润4.32亿元,同比增长2864.71%。这主要源于公司计划在报告期内出售部分神州长城股票,投资收益较上年同期大幅上升。持续受益于深圳房地产基本面上行,公司商品住宅累计成交数量与销售金额均创历史同期新高。公司主力项目全景花园在2016年上半年仍属于预售,是公司未来1-2年主要业绩来源,截至6月底全景花园项目已经实现签约销售金额35.72亿元。公司项目将持续受益于深圳房地产基本面上行,我们预计未来两年将实现现金回流约90亿元,缴纳银行借款和税费后约剩余40亿现金,将为公司转型提供充分保障。 有序减持神州长城股权,投资收益将大幅增厚公司业绩。根据中报显示,公司持有神州长城A股股份将下降至1.15亿股,约占神州长城总股份的6.79%。报告期减持收益大致5.86亿元。截止2016年9月7日神州长城股票收盘价11.88元每股计算,上述神州长城股份的市值为13.69亿元。一旦减持完成将为公司未来发展提供充裕现金流。 股权激励将管理层利益与股东利益形成了有效绑定。公司限制性股票激励共授予44名激励对象1580万股限制性股票,将逐渐在2016-2018年解锁。通过股权激励计划,公司管理层利益与股东利益形成了有效绑定。 投资建议:预期公司全年业绩将大幅增长,主力项目将持续受益于深圳房地产基本面上行,内在价值大幅提升。同时公司减持神州长城股份计划有序实施。华联控股2016、2017年EPS分别为1.70、2.10元,对应PE分别为5.4、4.4倍。维持买入评级。

投资要点 事件:光明地产发布2016年中报,2016年上半年实现营业收入47.81亿元,同比下降9.36%;实现归属于母公司所有者的净利润为1.42亿元,同比增长4.62%;基本每股收益为0.11元。 点评: 业绩符合预期,净利润稳中有升。2016年上半年,公司实现营业收入47.81亿元,同比小幅下降9.36%,主要因上年同期包含重组前公司下属海博出租、思乐得公司、安吉海博、海博投资、海博宏通和光明海博投资等业务,而本期不再包含;实现归属于母公司所有者的净利润为1.42亿元,同比增长4.62%。上半年公司销售表现良好。实现签约面积83.74万平方米,同比去年同期增长128.80%,公司签约金额为84.62亿元,同比增长149.84%。公司上半年公司在上海等地共新增土地储备面积32.80万平方米,坚持精耕上海,拓展经济发达和人口导入型的省会中心城市战略,伴随着一二线城市土地市场持续火热,公司获取土地已经大幅升值。 整合物流资源,布局升级转型。公司是上海第二大冷链企业,运营冷库4万吨以及在建西虹桥项目6万吨,每年交货值占上海的2/3;同时公司拥有洋山物流园区保税库165亩、6万方常温库。上半年,公司积极推进军工路冷库的“停库转型”工作,取得了冷库如期停库,提前关停市场,如期处置液氨的三个节点的实现。在物流业务上,推进“板块化经营”,以“自贸区供应链”和“西虹桥冷链园”为未来发展重点,积极推进供应链板块以及冷链城配板块整合。伴随业务整合不断深度,未来将不断为公司创造盈利增长点。 公司股价较RNAV大幅折价,具有较强安全边际。目前公司在建项目主要分布在长三角区域,上海、江苏、浙江三地占比达81.3%。公司项目主要以住宅项目为主,可售资源充足。测算公司RNAV为每股15.2元,当前股价较RNAV大幅折价近40%,为股价提供了较强安全边际。集团公司在崇明拥有大量优质土地,将充分受益于崇明撤县市区;上市公司也有望在未来通过解决同业竞争获取大股东优质地产资源支持。此外,公司在养老地产上的探索为长远发展奠定基础。 投资建议:光明地产上半年业绩符合预期,净利润稳中有升,未来将长期受益于光明集团雄厚实力的支持,地产+冷链物流双轮驱动,前景极为广阔。公司地产业务储备丰富,前期获取的土地已大幅升值,RNAV为每股15.2元,为股价提供了极强安全边际。预计公司2016-2017年EPS分别为1.06、1.21元,对应PE9.4、8.2倍,维持“增持”评级。 风险提示:地产销售复苏不及预期。

投资要点 会议嘉宾:泰禾集团董事副总裁葛总、董事会秘书洪总 会议主持:兴证地产首席分析师阎常铭 会议纪要: 泰禾集团董事会秘书 洪总: 2016上半年,公司还是坚决贯彻“扎根福建本土,深耕一线城市”的前瞻布局,发展非常迅猛。公司不断加码以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区和以深圳为中心的珠三角地区的布局。2016上半年新进入了苏州、佛山、东莞等一些热点二线城市。公司除通过招拍挂获取资源外,还通过收购、合作等方式增加土地储备,共获取了11个优质项目,分布于北京、上海、深圳、苏州等核心城市,为公司后续持续快速发展奠定良好基础。上半年持续贯彻高品质、高周转、控成本、增效益的经营策略。上半年实现主营业务收入66.18亿元,同比增长58.87%。在战略投资并购方面和项目合作方面,以及项目储备方面,公司做了很多工作。 上半年公司新增土地储备建筑面积212万平米,权益建筑面积154万平米。报告期末,公司拿地未开工建面接近500万方。 公司充分发挥上市公司融资功能,多方筹集资金。上半年公司完成了20亿中票、私募30亿元、小公募45亿元的发行,基本都是替换原有融资,优化债务结构,降低了融资成本。公司今年有息负债成本下降明显,去年平均成本在10%以上,今年中期下降到8%左右,还有进一步下降空间。目前公司还在推进非公开发行和私募债,有信心按期完成融资计划。 公司整体品牌战略继续高举高打,泰禾院子、泰禾广场都深入人心。目前泰禾院子产品已经布局9城14院子,其中有5个是合作开发项目,显示了公司强大的品牌影响力。合作伙伴包括信达地产、华发股份、大名城等上市公司,也有北科建等知名国企。泰禾广场在福州、泉州运营都比较好,而且在北京昌平获取了一个商业地产项目,未来公司会推出首个布局一线的北京泰禾广场。 公司上半年结算金额中住宅占比在40%左右,商业占比在60%左右;结算面积 看住宅占45%左右,商业占比55%左右。上半年实现净利润7.75亿元,同比增长36.87%;总资产首次突破千亿,净资产达到173亿元。泰禾发展比较迅猛,公司从13年到现在的发展速度在行业内是比较快的。泰禾在未来大的发展战略上形成了“地产+金融+健康+文化”四大产业多元发展的布局。 泰禾集团董事副总裁 葛总。 泰禾现在有四大业务板块,一是地产,二是金融,三是医疗,四是文化旅游。我们董事长围绕这四个板块提出围绕人们的衣食住行、吃喝玩乐、生老病死,围绕一个人的全生命周期提供泰禾独具特色的产品和服务。 地产这块大家比较了解,我们专注在一线城市,专注在高端,这么多年的开发和建设,我们积累了很多高端客户和服务高端客户的经验和心得。我们现在希望给这些高端客户提供住宅以外的其他服务,比如医疗、金融服务。所以今年6月份,泰禾投资收购了香港的大新寿险和澳门人寿两张保险牌照,这个正在香港保监审批过程中,我们预计会在年底完成审批。另外今年三月份泰禾投资收购了美国的阿莱恩斯,专门做医学影像、疼痛管理、肿瘤治疗之类的医疗上市公司。这些收购和并购都围绕着金融和健康板块服务做准备。 金融这块,我们出发点是围绕保险牌照来做文章。大家都知道近几年香港和大陆的保单都卖的很好。就是因为国内客户在健康有这方面的需求。围绕着泰禾的健康、地产,我想我们可以给客户提供更多金融方面的需求,而且客户对健康的需求有保险公司的保单来做支撑,这是双赢的。既给客户解决健康问题,也为我们的医疗、保险板块的业务发展,带来了很多客户的资源。

投资要点 事件:公司公告半年报,2016年上半年公司实现营业收入124.52亿元,同比增加66.33%;实现归母净利润9.38亿元,同比增长1.82%。 点评: 业绩符合预期,销售大增保障业绩。2016年上半年公司实现营业收入、归母净利润分别为124.52亿、9.38亿元,同比分别增长66.33、1.82%,归母净利润增速低于营收增速,主要系少数股东损益增加所致。公司销售大幅增长,为业绩提供保障。报告期内,公司实现签约金额319.49亿元,同比上升151.17%,其中公司及控股子公司签约金额282.44亿元,完成年度计划的86.97%,合作项目共实现签约金额37.05亿元,完成年度计划的104.81%。公司由此将全年销售目标由之前的360亿元大幅调高至527亿元,我们认为公司将大概率完成这一目标。公司目前账面现金316.4亿元,较年初增长120.5亿元;预收账款315.7亿元,较年初增长82.6亿元,业绩锁定性极强。 土储资源丰富,价值大幅低估。截至2016年中,公司持有房地产储备项目共21个,在建面积1031万平米,其中43%在京内;待开发土地规划计容建筑面积约312万平米,其中28%在京内。公司在现有土地储备面积绝大多数为早年获取的土地储备,地价成本较低,受益于一线房地产基本面持续复苏,内在价值大幅增厚。我们测算公司每股RNAV19.9元,当前股价折价36%,具有较强的安全边际。 高股息率吸引长线资金入场,资产荒大背景下优选标的。公司6月初发布了未来三年股东回报规划,对2016年至2017年每年度的利润分配按每股不低于0.60元进行现金分红,按照8月24日收盘价12.69元/股测算,股息率高达4.7%,位居地产板块首位。报告期安邦人寿通过参与定增持有公司4.58%股权,君康人寿新进买入公司股权至3.6%,险资持股充分反映了对公司长期投资价值的认可。此外,公司大股东6月底发布了增持公告,计划未来6个月内增持不超过4484万股,不低于800万股,增持价不超过13元,充分显示了大股东对于公司未来的发展信心。 携手商务园开发商,积极布局金融投资。2016年4月,首开和亿达中国在北京签订《战略合作框架》,积极拓展商务园运营和开发。上半年公司子公司首开盈信公司完成了对中信并购投资基金(深圳)合伙企业(有限合伙)全部4亿元认缴款的出资;并出资6000万元,作为有限合伙人加入深圳市信中龙成投资合伙企业(有限合伙)投资康龙化成(北京)新药技术有限公司,积极布局金融投资领域。 投资建议:首开股份业绩符合预期,公司深耕北京,坐拥优质土地项目资源,受益地产基本面复苏。目前每股RNAV19.9元,当前股价折价36%,具有极强的安全边际。公司承诺股息率较高,险资持股彰显投资价值,是资产荒背景下优选标的。预计公司2016-2017年实现EPS为0.98和1.21元,对应PE分别为13.0和10.5倍,维持增持评级。 风险提示:地产销售复苏不及预期。

投资要点 事件:公司发布2016年中报,2016年上半年,公司实现营业收入140.87亿元,同比上升74.2%;归属于母公司净利润7.78亿元,同比上升49.4%。 点评: 业绩大幅增长,投资战略优异。受益于本轮地产周期正确土地投资策略,2016年上半年公司实现营业收入140.87亿元,同比上升74.2%;归属于母公司净利润7.78亿元,同比上升49.4%。房地产项目结算面积119.16万平方米,同比上升66.2%;结算收入127.29亿元,同比上升78.5%。截至报告期末,公司已销售未结算资源进一步增加,已销售尚未结算签约面积约525万平方米,已销售尚未结算签约金额约737亿元。报告期内,受上半年结转项目中低毛利项目占比较上年同期有所增加影响,公司房地产业务毛利率为22.67%,较上年同期下降3.59个百分点,这仅是结构性因素,不影响趋势。 销售高速增长,未来业绩无忧。2016年1-7月,金地集团累计实现签约面积336.8万平方米,同比增长64.2%;累计签约金额520.7亿元,同比增长93.6%。公司在城市和土地投资上的布局前瞻,目前在手货值充足,我们预计全年公司销售大概率超过850亿元。公司在产品定位上专注于首次置业和首次改善群体,提供总价相对更低、性价比更高、能满足其更长生命周期需求变化的住宅产品。 内在价值大幅低估,资产荒背景下的优选标的。从未结算面积看金地集团在一线、二线、三线城市占比约分别21%、60%、19%,近年来伴随一二线城市市场热度持续提升,公司充分享受土地储备和存货升值的巨大红利。我们测算公司RNAV 为830亿元,折合每股RNAV 为18.4元,当前股价较每股RNAV 折价约32%,安全边际极强,是当前资产荒背景下的优选标的。 股息率高居行业前列,符合长线资金审美。近年来金地集团股分红比率大幅提升,已经从2010年的10%大幅提升到2015年的59.1%。以当前股价计算,公司股息率高达3.34%,位居地产板块第二。我们认为受益于业绩高增长和分红比率维持高位,公司股息率仍有上升空间,对以保险资金为代表的长线资金吸引力较强。截至2016年中报,生命人寿和安邦系分持股比例分别为29.92%、20.49%,位列第一二大股东。我们认为当前时点保险资产荒背景下,更加凸显公司“低估值+高股息率”的投资价值。 投资建议:公司业绩大幅增长,准确把握本轮地产周期拿地时间战略和空间战略,逆周期精准扩张,为销售和业绩高增长打下坚实基础:公司城市布局坚持“一线+核心二线”,内在价值大幅低估,股息率高居地产板块前列,是资产荒背景下的优选标的。预计2016、2017年金地集团EPS 分别为1.09、1.50元,对应PE 分别为11.6倍、8.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期;货币政策收紧。

业绩向好,同比大幅增长。上半年泰禾集团实现营业收入66.18亿元,同比增长58.87%;实现归属于上市公司股东的净利润7.75亿元,同比增长36.87%。根据CRIC数据,上半年公司实现签约销售162亿元,签约销售面积90.3万平米。上半年公司结算毛利率、净利率分别为26.76%、11.74%,同比分别下降7.90、1.34个百分点,主要是受结算结构影响导致。截止2016年6月底,公司预收账款为185亿元,同比增长35.1%,将在未来逐渐结转为公司业绩。 投资拿地专注一二线核心城市,布局优质资源。上半年公司投入土地款57.20亿元,通过招拍挂、收购及合作开发方式共获取11块土地,新增土地储备主要位于北京、上海、深圳等一线城市及苏州等二线发达城市。上半年公司新增土地储备建筑面积212.0万平方米,目前公司土地储备面积451.1万平米。近年来公司在布局上主要专注在北上深以及福州、厦门、南京等主要核心城市,持续布局优质资源。 品牌优势逐渐树立,“大金融”产业链初步形成。目前泰禾院子产品已经进入九个热点城市,共计十四个院子系项目正在建设,其中,五个院子系项目为合作开发项目,实现品牌输出,彰显公司强大的品牌影响力。在多元化业务方面,公司完成收购福建一卡通,介入第三方支付领域,进一步完善了商业管理平台。 投资建议:公司准确把握土地投资时机及区位,布局核心一二线城市,属于优质资源。公司将充分受益于一二线核心城市房价上涨,未来业绩将大幅提升。同时公司在金融和投资业务上持续加码布局,对房地产主业形成有效协同。预计2016至2018年EPS1.64、2.55、3.95元,对应PE分别为13.2、8.5、5.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:房地产成交回升不及预期。

点评: 巩固增量入口,保持代理业务国内绝对龙头。2016年1-6月世联行实现营业收入26.95亿元,同比增长40.71%;实现归属于母公司所有者的净利润2.03亿元,同比增长24.42%。世联行2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,同比增长33.76%。服务继续聚焦于核心城市和大客户,公司上半年销售金额突破百亿的城市数量为9个,新进百亿城市分别为武汉、珠海、厦门、惠州、东莞、济南。世联行持续巩固增量入口,代理业务保持国内的绝对龙头地位。 扩大存量入口,积极布局存量交易和长租公寓业务。公司积极布局存量交易市场。除了原有的基础物业管理服务外,公司还切入小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等,逐步聚焦房地产存量市场。上半年社区管家累计落地21个地区,累计进驻逾120个小区。大资管板块实现营收3.76亿元,小样社区和红璞公寓已经落地八个城市,完成了从0到1的突破。公司7月10日公告拟投资24.79亿元用于长租公寓项目,其中通过定增募资20亿元,未来拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的一二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓,实现存量服务从1到100的规模飞跃。 金融业务强化风控,互联网+业务实现链接式快速增长。公司上半年实现金融服务业务2.6亿元,同比增长47.32%,主要来源于家圆云贷产品的收入。上半年家圆云贷产品的放贷共计2.43万笔,放贷金额为16.5亿元,同比分别增长84.17%、47.69%,平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元下降到6.78万元,贷款风险进一步降低。公司1-6月互联网+业务实现营收5.7亿元,同比增134.36%,保持三位数的增长,与交易、金融和资管开展叠加业务,链接经纪人逾7万人,链接集房会员累计超200万,在执行项目达到547个,未来市场空间巨大。 投资建议:世联行始终以开放的心态与各行业强者联手,沿着快速扩大入口、持续深化服务、坚定地向存量服务转型的战略勇敢前行。暂不考虑增发,预计2016-2018年EPS为0.35、0.45和0.52元,对应PE分别为25.5、19.9和17.2倍,维持公司“买入”评级。 风险提示:房地产市场成交增长不及预期。

深耕北京和核心二线城市,持续受益于大股东资源支持。2016年上半年公司签约销售54.0万平米,同比增长67%,签约销售金额70.8亿元,同比增长46%。上半年公司完成全年销售目标60%,我们预计全年公司销售额将达到140-160亿元。大股东北京城建集团在北京影响力极大,未来将给予上市公司充足的资源支持,公司获取京内项目有得天独厚的优势。公司在城市布局上坚持深耕北京、辅以核心二线城市,在京内拥有200多万平米开发资源,同时还拥有一级开发项目近300万平米,未来有望通过一二级联动方式进行开发。 内在价值大幅低估,获险资持续增持,符合资产荒主题。我们测算北京城建每股RNAV约18.5元,目前股价较RNAV折价24%,价值大幅低估。公司开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、青岛、三亚6大城市,拥有土地储备超过1000万平方米,70%以上土储布局在北京。16年上半年新增土地储备面积146.94万平方米,未来将持续受益于一线城市房价上行。 公司内在价值大幅低估,获得险资持续增持,中报显示目前大地财险持有公司1.63%股权,中国人寿持有1.35%股权,中再保险持有2.72%股权。 我们认为在资产荒大背景下,公司内在价值高、估值低、分红水平较高,将获得险资持续青睐。 “一体两翼”业务格局优势巨大,股权投资大幅增厚公司利润水平。公司始终坚持房地产开发为主,股权投资和商业地产为辅的业务格局。公司早年投资了国信证券、锦州银行等股权都已上市,每年分红可观,且可随时灵活变现。此外公司投资的世纪空间、中科招商、北科建等盈利也持续增长。公司商业地产开发规模也持续快速增长,未来将成为公司重要利润来源。 投资建议:北京城建深耕北京和核心二线城市,京内开发资源丰富,大股东未来将给予上市公司充分资源支持。公司内在价值大幅低估,每股RNAV18.5元,公司是布局核心城市价值被低估的优质地产股,获得险资持续增持,预计2016-2018年EPS分别为1.06、1.30、1.56元,对应PE分别为13.3、10.9、9.1倍,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:地产销售复苏不及预期

投资要点 北京土储资源丰富,土地成本较低。公司在北京区域未结算的项目资源480万平米,其中商品房项目资源约340万平米。其中绝大多数为早年获取的土地储备,地价成本较低。受益于一线房地产基本面持续复苏,公司1-6月,实现签约面积155万平米,同比增长95.4%,与去年全年销售额相当;实现签约金额320亿元,同比增长151.2%。预计2016全年销售将远超预期。 高股息率吸引险资入场,符合资产荒大背景。公司6月初发布了未来三年股东回报规划,对2016年至2017年每年度的利润分配按每股不低于0.60元进行现金分红,按照7月14日收盘价11.40元/股测算,股息率高达5.26%,位居地产板块首位。6月底,公司宣布40亿元定增完成,募资全部用于公司下属项目开发;其中第一大股东首开集团认购10%,险资安邦资管认购35%,我们认为险资认购充分反映了对公司长期投资价值的认可。此外,公司大股东6月底发布了增持公告,计划未来6个月内增持不超过4484万股,不低于800万股,增持价不超过13元,充分显示了大股东对于公司未来的发展信心。 携手商务园开发商,尝试多元化发展。2016年4月,首开和亿达中国在北京签订《战略合作框架》,亿达中国是中国领先的商务园运营商和开发商,公司将利用在北京地区的资源优势以及亿达在商业物业运营、管理、招商方面的优势,在北京寻找物业项目升级改造等方面的合作机会,对公司业务拓展具备较大意义。 投资建议:首开股份深耕北京,坐拥优质土地项目资源。目前每股RNAV19.9元,当前股价折价34%,具有极强的安全边际。公司承诺股息率较高,定增获得险资大笔认购,未来有望持续受益于北京地产基本面长期上行,是资产荒背景下优选标的。预计公司2016-2017年实现EPS 为0.98和1.21元,对应PE分别为13.4和10.9倍,首次覆盖给予增持评级。 风险提示:地产销售复苏不及预期。

投资要点 事件:公司公告限制性股票激励方案,激励数量为4200万股,占当前总股本的1.891%,其中首次授予3850万股,预留350万股,首次授予价格为6.90元/股。每期解锁的业绩条件为:2016-2018年归母净利润达到25亿元、35亿元、50亿元。解锁期为:授予日起满12个月后,在未来36个月内按40%、30%、30%比例解锁;预留部分按在2016或2017年授予,分别对应授予12个月之后36个月内按40%、30%、30%解锁或24个月内按50%、50%解锁。 点评: 解锁业绩承诺高增长,股票激励提供充足动力。此次股权激励计划每期解锁的业绩条件为:2016-2018年年归属于母公司股东净利润分别达到25亿元、35亿元、50亿元,相对2015年公司18.4亿归母净利润,对应未来三年业绩增速分别为36%、40%、43%,年均复合增速为40%,公司高增长可期!此外,本次激励方案涵盖了公司中高层管理人员和核心骨干在内的59人,管理层与上市公司利益高度绑定,激励效果到位,提供充足动力。 公司价值大幅低估,符合资产荒主题。公司目前每股RNAV为17.4元,当前股价较RNAV折价23%,具有较强安全边际。公司是首家成功实现B转A的民营房企,20多深耕长三角,如今步入收获期。公司在本轮地产周期中,土地投资时间战略和空间战略极为优异,截至2015年末公司土地储备规模建筑面积达2273万平米,其中76%都集中在长三角区域,为未来几年住宅业务销售和业绩高成长打下了坚实基础。此外商业地产开始爆发,养老+金融创新开拓新模式,想象空间巨大。公司16年上半年公司实现营业收入90.72亿元,同比增长3.96%;归母净利润8.52亿元,同比增长85.67%。 投资建议:公司此次股权激励计划承诺业绩高增长,高度绑定管理层和上市公司利益,提供充足动力。公司在本轮地产周期中,土地投资时间战略和空间战略极为优异,价值大幅低估,是资产荒背景下的优选标的。预期公司2016-2018年EPS分别为1.15 、1.59和2.19元,对应PE分别为11.7、8.5和6.1倍。维持“买入”评级。 风险提示:产地销售不及预期;货币政策收紧

皇庭广场资产极为优质,是资产荒背景下优选标的。公司是一家以自持商业为主营的地产公司,核心资产是位于深圳福田核心位置的皇庭广场,广场建筑面积8.1万平米,2015年广场日均客流已稳定在4.5万人次左右,租金收入达1.8亿元,外加管理、水电等0.56亿收入,皇庭广场全年整体营收2.4亿元,占总营业收入比重近90%。广场目前开业率64%,我们认为未来随着签约商户增加、开业率提升和租金价格上涨,公司租金收入将持续大幅提升。我们测算公司RNAV14.2元,为当前股价提供较强安全边际。公司坐拥一线核心区域优质商业物业,现金流稳定增长,符合当前资产荒主题。 “轻资产”转型提供广阔发展空间。根据公司发展战略,未来公司将以轻资产模式为导向,主要布局不动产运营管理服务,金融服务,儿童主题、娱乐主题及时尚生活方式为特色的内容服务等业务板块,将公司打造成为“中国领先的不动产综合解决方案提供商,不动产综合服务领域的领导品牌”。16年6月公司收购皇庭酒店公司,有望提升公司业绩,而且凭借对皇庭公寓、柚柑湾度假村、青青世界的经营管理服务,公司有望在管理服务、主题乐园等轻资产领域实现扩张。 加速布局金融服务,开辟新的盈利增长点。2016年公司通过股权收购同心基金股份并成为其第一大股东,间接获取了小额再贷款业务牌照,同心再贷自成立以来累计放款余额超20亿,有望为公司打造新的盈利点,并标志着公司构建皇庭国际的金融服务战略体系取得实质性突破。此外公司收购并注资取得互联网创新企业“微保公司”控股权,进军保险支付及互联网保险领域。公司在大金融领域布局初见成效,前景广阔。 投资建议:公司坐拥一线城市核心区域的优质商业资产,质地优异;目前每股RNAV14.2元,为当前股价提供较强安全边际。公司有望持续受益于深圳地产基本面长期上行,内在价值不断增厚,是资产荒背景下优选标的。公司在轻资产领域转型初见成效,空间广阔。预计公司2016-2017年实现EPS为0.48和0.77元,对应PE分别为27.9和17.4倍,首次覆盖给予增持评级。 风险提示:货币政策收紧;一线城市地产热度下降。

事件:2016年1-6月金融街实现营业收入61.67亿元,同比增长25.37%;实现归属于上市公司股东的净利润7.59亿元,同比下降11.66%;基本每股收益0.25元。 点评: 屡获控股股东及险资增持、股息率较高。2014年以来,金融街屡获大股东金融街集团、险资增持。截止2016年6月末,金融街集团及其一致行动人合计持股比例达32.12%,安邦保险集团通过和谐保险和安邦人寿合计持股比例提高至29.98%。金融街基本面良好、价值低估、股息率较高,近年来公司分红力度持续提升,2015年现金分红比例高达53.1%,当前股价对应股息率为3.3%,吸引力较强。 物业租赁和物业经营收入快速增长。上半年公司将金融街部分优质项目转为投资性房地产长期持有,物业租赁和物业经营业务实现营收9.0亿元,同比增长40%;实现息税前利润5.2亿元,同比增长69%。主要原因是公司写字楼和商业物业通过精细管理运营,持续提升租金和出租率。未来公司还会持续增持北京、上海核心区域优质物业,公司物业租赁和物业经营业务将持续稳定增长。 签约销售实现快速增长,不含公允价值产生收益的净利润大幅增长。公司积极抓住市场回暖窗口期,积极加速推盘,上半年实现签约销售金额131.7亿元,同比增长110%,其中商务地产占比42.2%,住宅翟碧57.8%;销售回款105.6亿元,销售回款率80.2%。2016年1-6月金融街实现营业收入61.67亿元,同比增长25.37%;实现归属于上市公司股东的净利润7.59亿元,同比下降11.66%。利润下降主要因结算节奏和上半年无新竣工投资性房地产项目,但从不含公允价值产生收益的净利润看,公司由去年同期的0.1亿元增长到7.5亿元,有交大幅度增长。 投资建议:金融街专注于商务地产开发运营,持有82.5万平米优质核心地段商业物业,其中95%位于京津核心区位。公司精准把握拿地周期,拥有超过900万平米未结算资源,土地资源价值大幅提升。公司安全边际充足,每股RNAV21.9元,当前股价折价44.7%。预计公司2016-2018年EPS分别为0.90、0.99、1.16元,对应PE分别为13.5、12.2、10.4倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产市场成交增长不及预期。

投资要点 事件: 公司8月17日披露2016年中报,报告期内,公司实现营业收入133.18亿元,同比增长50.98%;实现归属于上市公司股东净利润3.37亿元,同比下降24.27%;基本每股收益0.1017元。 点评: 销售实现高增长,结算结构和区域差异导致利润下滑。公司上半年实现营业收入133.18亿元,同比增长50.98%;实现归属于上市公司股东净利润3.37亿元,同比下降24.27%,主要因为报告期内公司25个交房项目中淮安、营口等地9个项目毛利率为负,毛利率超过20%项目仅5个。上半年公司房地产实现预售收入158.30亿元,同比增长78.46%,平均销售价格11127元/平方米,同比增长18.37%,随着今年市场销售行情的持续,叠加公司项目布局趋于合理,预计业绩将实现平稳增长,公司大概率实现全年240亿元销售目标,但结算结构与结算区域对于利润率的影响仍将持续。 积极布局一二线,拿地策略优势凸显。2016年以来,公司调整拿地策略,收缩在江苏省外的非核心区域的业务,加快资金流转,加强核心区域业务地位,并向一线城市拓展,公司二线以上城市项目比例明显提高。公司上半年通过招拍挂方式获取南京、苏州、上海、杭州等8个项目,土地出让合同金额186亿元。从公司土地储备面积比例上来看,1-2线城市占比已经提升到39.70%,一线和核心二线城市土地楼面地价6600元/平方米。我们认为公司拿地策略精准,未来公司业绩将持续受益于一线和核心二线城市房地产基本面的持续复苏。 持续转型大数据,多业态拓展收入来源。公司从14年开始积极探索转型,寻求新的增长点,去年年底公司与控股股东共同投资上海承泰科技并以此为平台展开大数据领域的拓展。今年一季度公司大数据领域项目持续落地,在数据研发方面,上海承泰独创数据银行个人数据资产模型,建立交易标准化,积极拓展区块链技术。16年5月公司携手厦门国资设立再保险,完善保险板块大数据布局。未来看好公司在大数据类型转型业务方面持续布局,进一步丰富公司收入来源。 投资建议:公司上半年销售实现高增长,地产业务积极向一二线城市倾斜,预计全年销售目标大概率完成,业绩有望持续改善。公司在新兴领域积极布局,有望为公司带来新的盈利增长点。我们预计公司2016-2017年EPS分别为0.23、0.28元,对应PE分别为35.6和29.2倍,维持“增持”评级。 风险提示:房地产市场成交增长不及预期。