事件: 1月26日晚,世联行公告非公开发行股票(二次修订稿)和非公开发行股票中募集资金用于补充流动资金的补充公告。 点评: 世联行公告非公开发行股票(二次修订稿)及募集资金用于补充流动资金的补充公告,主要细化了补充流动资金用途;还对一些基本情况进行了更新,主要包括投资项目的具体情况、华居天下的基本情况等。 符合我们之前对公司再融资持续推进的判断。在本次计划募集的资金中,用于O2M平台建设的资金4亿元。用于补充流动资金的金额为7.43亿元。本次公告对于补充流动资金的部分进行了详细阐述,其中用于扩展代理销售业务的资金为4.57亿元(占计划总投资额的100%),用于顾问策划业务的拓展资金为3504万元(占计划总投资额的100%),用于房地产资产服务业务的拓展资金为2.5亿元(占计划总投资金额的36%)。募集资金的投向明晰的展示了公司未来发展的方向和战略,如若增发成功将极大促进公司业务的快速发展:lP2P平台加速推出。我们在2015年1月19日的点评报告《P2P平台将加速推出,四季度代理销售数据创历史新高》中指出,工信部的最新政策将加速公司P2P平台的推出。而工信部最新的政策扫清了P2P平台推出的最主要障碍,加速公司P2P平台推出。 资产管理业务将是公司未来长期布局的重要业务类型。公司将投入拟募集资金2.5亿元于资产服务行业,在增发成功的前提下,公司拟在未来3年进入北京、上海、广州、深圳等20个城市重点拓展资产服务业务。世联行通过2012年并购青岛雅园涉足资产服务业务,2013年11月份合并安信行,进一步增强了在资产管理业务领域的实力。公司拟投入高端公寓的资产服务业务60个,产业园的资产服务业务6个,写字楼的资产服务业务4个,商场的资产服务业务2个。该类资产服务业务不仅能使得公司取得资产管理业务收入,同时打开了资产服务增值业务的空间。 世联行代理销售的市占率提升正在逐步兑现,而小贷业务在资产证券化、与其他公司合作扩大资本金等方式下,规模有望进一步扩大。工信部的最新政策如我们预期加速公司P2P平台的推出。未来随着物业管理业务的持续做大相关附加服务提供的想象空间也值得关注。互联网对于房地产销售端的整合无疑将持续深入的进行,而世联行基本可以认为是A股中参与这一整合竞赛的唯一选手,同时与其他代理公司相比,世联行的管理层在贴近互联网和金融探索方面无疑反应是相对较为迅速的。预期2014-2016年EPS分别为0.50、0.63和0.75元,对应PE为40、32和27倍,我们看好世联行在小贷业务及其他与房地产销售密切相关的业务方面的持续发展能力,维持“增持”评级。 风险提示:基本面复苏不达预期风险。

事件: 2015年1月21日晚,国兴地产公告调整非公开发行股票方案的公告,调整本次非公开发行股票的认购价格(从6.21元/股提高至8.02元/股),并基于公司发展的资金需求情况取消了补充流动资金部分的募投投向,募集金额由14.9亿元调整为10.5亿元。大股东仍然以现金全额认购增发股份。 投资要点 增发价格有所提升,但大股东仍然全额现金认购,进一步体现了大股东对于公司的未来发展的信心。考虑大股东持有公司的成本,国兴地产当前股价(9.9元/股)具有较高的安全边际。本次增发价格由6.21元/股提升至8.02元/股,大股东仍然不改初衷,将以10.5亿元现金全额认购本次增发的1.3亿股(国兴地产当前总市值仅17.92亿元)。结合此前两次财信地产持股成本:1)2010年12月,财信集团从北京融达(原第一大股东)受让国兴地产3602万股,转让价格为9元/股,收购总价为3.24亿元,此次转让后,财信集团持有国兴地产19.9%的股份,为公司的第二大股东。2)2013年8月,财信地产受让财信集团此前获得的国兴地产股份,转让价格为9.2元/股,总价款为3.31亿元。同时财信地产受让北京融达1810万股,转让价格为9.2元/股,总价款为1.67亿元,此次转让后财信地产共持有国兴地产29.9%的股份,成为公司的第一大股东。 募资投向方面的变更客观上使得国兴地产的增发预案顺利实施的可能性大幅提升。公司公告基于公司发展的资金需求情况取消了补充流动资金部分的募投投向,募集资金10.5亿元全部投向国兴〃北岸江山东区住宅项目的开发。从2013年8月国兴地产公告非公开增发预案和2014年3月证监会受理该方案以来,地产再融资的条件也发生了巨大变化,不再需要国土部进行审核。我们认为这都将促进国兴地产增发的进度明显提升。 增发如果成功,国兴地产周转速度将明显提升。目前国兴地产在重庆开发“国兴北岸江山”的大盘项目,该项目位于重庆市江北区嘉陵江北岸北滨路中段,是两江新区的成熟地区。总建筑面积160万平方米,该项目于2008年开始获取,楼面地价约755元/平米(按东区估算),具有较高的毛利率。该项目2011年开始开发,2012年和2013年分别实现销售面积9.1万平米和12万平米,分别实现销售金额6.2亿元和9亿元,对应实际存货周转率仅为13.3%和16.2%,大幅低于行业主流地产公司的周转速度。加速周转的主要瓶颈在于资金的缺乏,当前销售收入有限,单靠项目销售进行滚动开发,难以实现快速开发。 而半年报末公司资产负债率为82%(行业平均为76%),净负债率为136%(行业平均为100%),且由于公司净资产规模仅4.28亿元,难以进一步取得银行信贷支持,进一步加杠杆的开发的空间有限。我们认为如果此次增发能够成功,按此前募集资金计划国兴地产能成功募集净额10.5亿元则将有效补充公司开发资金,加速地产项目快速开发。 财信地产先后以近5 亿现金收购国兴地产股权成为第一大股东,并计划以现金10.5 亿元认购公司增发股权,我们认为这些动作体现了财信地产对国兴地产这一上市平台的重视。大股东持股价格及增发价格与当前股价基本接近,公司当前股价具备较强的安全边际。且随着江北项目逐步进入结算,结算利润明显提升,2014 年前三季度实现EPS 为0.23 元(2013 年同期为亏损0.14 元),我们预计国兴地产2014-2016年的EPS 分别为0.61、0.76 和0.88 元,对应PE 分别为16、13 和11 倍,我们给予其“增持”评级。

事件:工业和信息化部1 月13 日发布通告称,上海自贸区将放开在线数据处理与电子商务类业务,外资股权比例可至100%。该试点工作由上海市通信管理局组织实施。 世联行1 月19 日发布2014 年第四季度代理销售情况,2014 年第四季度累计实现代理销售金额 1,160 亿元,比去年同期增长19.96%。2014 年 1-12 月份公司累计实现代理销售金额 3,218 亿元,比去年同期增长1.35%。公司于2014 年12 月、10 月、11 月分别实现史上最高的代理销售金额。 点评: 工信部政策有助于世联行P2P 平台加速推出,对于公司战略转型的推进和投资者信心的维护都有着重要的意义。由于之前的政策不允许外资控股电信增值服务类公司,而世联行大股东是港资企业,所以算为外资企业,P2P 业务的开展因此受到了一定程度的限制,审批程序较复杂。而工信部最新的政策扫清了这一障碍,预期公司P2P 平台推出将可能加速。我们看到去年下半年在全景网投资者关系互动平台上众多投资者非常关心世联行P2P 平台的推出时间点,所以P2P 平台的加速推出对于公司战略转型的推进和投资者信心的维护都有着重要的意义。 四季度代理销售数据创历史新高,预期2015 年代理销售金额同比增长10%-20%之间。受益于930 政策和降息政策,公司2014 年12 月、10 月、11 月分别实现史上最高的代理销售金额。全年代理销售金额也从前3 个季度的负增长到全年1.35%的正增长。根据我们对于行业基本面复苏贯穿2015 年全年的判断,考虑世联行持续并购整合的外延式扩张因素之后,预期世联行2015 年代理销售金额规模在3540-3862亿元之间,同比增速在10%-20%左右。 世联行代理销售的市占率提升正在逐步兑现,而小贷业务在资产证券化、与其他公司合作扩大资本金等方式下,规模有望进一步扩大。工信部的最新政策有望加速公司P2P 平台的推出。未来随着物业管理业务的持续做大相关附加服务提供的想象空间也值得关注。互联网对于房地产销售端的整合无疑将持续深入的进行,而世联行基本可以认为是A 股中参与这一整合竞赛的唯一选手,同时与其他代理公司,世联行的管理层在贴近互联网和金融探索方面无疑反应是相对较为迅速的。预期2014-2016 年EPS 分别为0.50、0.63 和0.75 元,对应PE 为30、24 和20 倍,我们看好世联行在小贷业务及其他与房地产销售密切相关的业务方面的持续发展能力,维持“增持”评级。 风险提示:基本面复苏不达预期风险。

事件: 2015年1月10日,招商地产公告了2014年12月经营数据:公司实现签约销售面积88.71万平方米,同比增加215.94%;签约销售金额110.83亿元,同比增加166.72%。2014年,公司累计实现签约销售面积364.28万平方米,同比增加32.92%;签约销售金额510.49亿元,同比增加18.18%。近期公司在苏州、南京、成都、深圳、沈阳、重庆、北京等地获得了8宗土地。 点评: 12月招商地产实现销售金额110亿元,创历史高位,同比增长167%,2014年全年招商地产实现销售金额510亿元,同比增长18%,完成全年500亿的销售目标,超市场预期,符合我们的预期。我们是从2014年7月市场对招商地产最悲观的时候,独家推荐招商地产的,其中主要逻辑之一在于我们提前预判,认为招商地产无论从动机还是能力上都一定能够完成全年500亿的销售目标。 招商地产近期拿地力度明显加强。2014年10月以来,招商地产每月均有获取土地。2014年12月招商地产共获取土地8宗,全部位于一二线城市,全口径土地投资金额达到155亿元,权益口径土地投资金额为63亿元。2014年公司全口径拿地金额占销售金额比重65%,权益口径拿地金额占销售金额的比重为43%,明显高于其他3家龙头企业的拿地力度。 投资建议:我们认为政策放松背景下,基本面复苏将贯穿2015年全年。短周期内,无论是银行将同业存款纳入存款口径、直接融资占比持续上升、经济下行银行贷款风险偏好降低都是地产长周期将持续上行大逻辑在小周期内的映射,基本面将持续上行,贯穿2015年全年。在这一背景下,我们看好招商地产持续取得相对收益,而作为今年拿地金额占销售金额比重最高的龙头公司,2015年公司销售弹性十足,且未来存在较多的催化剂,招商地产当前仍是我们重点推荐的地产公司。预期公司2014-2016年EPS分别为1.73、1.95、2.46元,对应PE分别为14.5倍、12.8倍和10.2倍,对应2014年PB为2.1倍。我们维持公司“增持”评级。 风险提示:行业销售复苏弱于预期

1月13日晚,华夏幸福公告了2014年1-12月经营数据:公司整体实现销售面积581万平米,同比增长66%,实现销售金额513亿元,同比增长37%。其中产业新城开发建设业务公司实现销售额431亿元,同比增长38%。城市地产及其他业务实现销售额82亿元,同比增长31%。 点评: 华夏幸福2014年完成销售金额513亿元,销售面积581万平米,同比分别增长36.95%和66.33%,其中住宅业务(包含产业园配套住宅销售签约销售额和城市地产签约销售额)完成销售金额430.25亿元,同比增长45.72%。同比增长幅度均大幅超越行业平均水平和可比公司水平,位居行业前列。在北京区域基本面回暖趋势明显的背景下,我们认为华夏幸福2015年销售仍可保持较好的成长性,销售利润率也会相对2014年有所提升。公司四季度完成销售金额137.49亿元,销售面积162.84万平米,同比分别增长9%和39%。公司产业园区结算回款额全年为75.83亿元,同比增长0.08%。整体来看超额完成年初制定的500亿销售目标。 公司住宅主要销售区域仍然是传统的固安、大厂和廊坊,我们认为公司未来业务重点仍然是围绕环北京区域布局,是京津冀一体化的最大受益者。公司2014年共获取土地面积232万平米,土地投资金额70亿元,主要位于环北京区域的京津冀地区,持续加大环北京区域的布局,我们统计,公司2014年共获取7块园区,其中6个位于北京或者环北京区域,公司的原有布局和新的拓展策略决定了公司将持续成为京津冀一体化的最大受益者。 全年在园区获取和招商等方面有显著进展:1)与京东战略合作及电商产业园入区;2)签订保定白洋淀科技城委托开发正式协议,是切合京津冀战略的又一重要布局;3)对外投资设立廊坊空港投资开发有限公司,实质性切入廊坊空港新区开发,增大北京新机场临空经济区受益广度与深度。4)清华大学战略合作及合作建立“清华大学-华夏幸福XIN产业技术联合研究中心”。 华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售实现变现。公司分布于“环北京”区域,是京津冀一体化的主要受益标的。我们看好公司在“大北京”区域的高速增长能力。我们预计华夏幸福2015-2017年EPS分别为2.73元、4.01元和4.91元,对应PE分别为16、11和9倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业销量复苏低于预期、京津冀区域政策弱于预期。

投资要点 事件: 2015年1月12日晚,保利地产公告了2014年业绩快报:保利地产2014年实现营业收入1089亿元,同比增长18%,实现归属于母公司净利润122亿元,同比增长13%。2014年EPS为1.14元,同比增长13%。 点评: 2014年业绩略低于市场预期。保利地产2014年EPS增速仅有1.14元/股,低于市场预期。实现主营业务收入1089亿元,增速为18%。净利润率(归属于母公司净利润/营业收入)为11.2%,较2013年的净利润率下降0.4个百分点。我们分析业绩不达预期最主要原因是公司一些高毛利率项目没有实现当期结算。而没有结算的部分很可能会在2015年实现当期结算。 保利地产目前的瓶颈为融资能力,我们分析公司有意愿进行再融资并且为之进行相应的努力和安排(详见《保利地产积极探讨实施再融资的可行性点评》)。保利地产净负债率高达130%,是龙头公司中净负债率最高的,公司投资能力优异,融资能力的突破有利于公司持续发挥其优异的投资能力。 保利地产2014年实现预售收入1376亿元,同比增长9.1%。2014年公司拿地金额占销售金额比重30%,尽管比去年有所降低,但是相对同类公司来讲已经比较进取,预期保利地产2015年货量较为充足,估算公司全年总可售货量2500亿元,其中包括存货500亿元和新推货量2000亿元,按照去化率65%,预期全年销售增长20%左右。 投资建议:保利地产是本轮周期中土地投资时间战略和空间战略综合执行最优秀的公司,公司未来仍可维持较好的成长速度,而当前公司较高的负债率水平带来的融资能力上的瓶颈制约着公司优异投资战略和能力的进一步体现,所以保利地产可能的再融资将对于公司未来成长带来极大的利好。预期公司2015年和2016年EPS分别为1.3、1.57元,对应PE分别为8倍、6.6倍,对应2015年PB为1.5倍。我们维持公司“增持”评级。 风险提示:行业销售复苏弱于预期

投资要点 事件:2015年1月8日,保利地产公告了2014年12月经营数据:2014年12月,公司实现签约面积131.69万平方米,同比增长26.57%;实现签约金额172.64亿元,同比增长21.64%。2014年1-12月,公司实现签约面积1066.61万平方米,同比增长0.21%;实现签约金额1366.76亿元,同比增长9.09%。近期公司在青岛、南京、莆田、乌鲁木齐和鹤山等地获得了6宗土地。 点评: 12月保利地产实现销售金额173亿元,创历史新高,同比增长22%,2014年全年保利地产实现销售金额1367亿元,同比增长9%,符合下半年我们和市场预期,但低于年初预期。12月份销售均价有所上升,主要是一线城市销售回暖导致成交结构发生变化所导致。我们认为低于年初预期最主要原因是保利地产没有持续地进行降价促销。与其它主要公司月度销售均价在2、3季度较低不同的是,保利地产整体销售均价阶段性的变动并不明显,所以保利地产在降价力度方面应该是相对较轻,这为其2015年有更多的可售货量,获得相对更高的利润率打下了基础。 保利地产本轮土地投资时间战略把握较好。2014年公司拿地金额占销售金额比重30%,尽管比去年有所降低,但是相对同类公司来讲已经比较进取,预期保利地产2015年货量较为充足,估算公司全年总可售货量2500亿元,其中包括存货500亿元和新推货量2000亿元,按照去化率65%,预期全年销售增长20%左右。 保利地产本轮土地投资空间战略把握较好。由于目前一线城市和核心二线城市基本面复苏超预期,且可持续性强,所以在一线城市和核心二线城市拿地较多的公司获益较大。保利地产2014年在一线城市拿地金额占整体销售金额比重46%,相较过去几年明显提升,在同类公司中也是处于较高水平。公司2014年在广州获得的黄浦区、番禺区等7个地块均非常优质。我们根据宏观和微观层面的数据判断,一线城市和核心二线城市房价在2015年均会有不同程度的涨幅,基本面复苏将贯穿全年,因此预期公司2015年销售利润率将保持在较高水平。而2014年下半年公司在国家政策导向确定的情况下缩小降价幅度,停止一味的以价换量,也为公司2015年的销售量和利润率会有较好表现打下了基础。因此我们估算公司2015年销售毛利率可以达到34%。 投资建议:保利地产是本轮周期中土地投资时间战略和空间战略综合执行最优秀的公司,公司未来仍可维持较好的成长速度,而当前公司较高的负债率水平带来的融资能力上的瓶颈制约着公司优异投资战略和能力的进一步体现,所以保利地产可能的再融资将对于公司未来成长带来极大的利好。预期公司2014-2016年EPS分别为1.24、1.45、1.86元,对应PE分别为8.5倍、7.6倍和5.5倍,对应2014年PB为1.8倍。我们维持公司“增持”评级。 风险提示:行业销售复苏弱于预期。

投资要点 2015年1月8日晚,金地集团公告2014年12月经营数据。2014年12月公司实现签约面积85.5万平方米,签约金额115.7亿元;2014年1-12月公司累计实现签约面积389.0万平方米,累计签约金额490.4亿元。公司近期新增项目4个。 点评: 金地集团2014年实现销售金额490亿元,同比增长8.9%,符合我们的预期,略超市场预期。12月份销售均价有所上行,主要是成交结构因素所导致。公司在华南区域的天悦湾等新推刚需产品持续热销。在市场温和复苏、一线和核心二线城市基本面复苏可能超预期的情况下,金地在一、二线城市的主要布局策略将持续受益。12月份均价有所上行,但据我们判断并不是公司主动涨价的因素,应该是成交结构发生变化所导致。 金地集团2014年拿地时间策略相对较好。2014年公司拿地金额157亿元,占销售金额比重为32%,相对并不保守,在降息后基本面持续复苏的背景下,基本面边际改善幅度较大。 金地集团2014年拿地区域策略比较合理,尤其是12月份在一线城市获得4块土地,与当前行业演变趋势相一致,是比较正确的。2014年公司拿地金额中一线城市土地投资占比为29%,二线城市土地投资占比为41%,在龙头之中处中间水平。但12月份公司获取了四块土地,并且都位于一线城市,显示了公司拿地策略进一步向核心城市倾斜,与我们观察和判断的基本面演变趋势相一致。正确的拿地策略将给予公司未来销售增长和提升利润率提供较好的支持。 公司目前基本面运行较好,拿地策略向一线城市倾斜,预期2014-2016年金地集团EPS分别为0.83元、1.05元和1.31元,对应PE分别为12.6、10和8.1倍,对应2014年PB为1.4倍,维持公司的“增持”评级。 风险提示:行业销售复苏弱于预期

事件: 保利地产发布股票交易异常公告,公告中指出“根据公司发展需要,公司正在积极探讨实施再融资的可行性,不排除未来三个月内通过非公开发行股票、发行可转换公司债、公开增发、发行优先股等方式实施再融资的可能性,但融资方式、时间节点及规模仍具有不确定性”。 点评: 再融资对于公司持续发展意义重大。目前制约保利地产成长的瓶颈之一就是融资能力,较高的负债水平制约着公司在基本面复苏情况下的进一步扩张。地产公司最核心的就是投资能力和融资能力,公司投资能力极为优秀,在一线和核心二线城市获取土地的投资能力较强,但目前较高的负债率使得公司投资能力无法完全发挥,所以融资能力的突破对于公司未来发展意义重大。如果成功,保利地产成长速度可以进一步提升。 保利地产本轮土地投资时间战略把握较好。2014年1-11月公司拿地金额占销售金额比重31%,尽管比去年有所降低,但是相对同类公司来讲已经比较进取,预期保利地产2015年货量较为充足,估算公司全年总可售货量2500亿元,其中包括存货500亿元和新推货量2000亿元,按照去化率65%,预期全年销售增长20%左右。 保利地产本轮土地投资空间战略把握较好。由于目前一线城市和核心二线城市基本面复苏超预期,且可持续性强,所以在一线城市和核心二线城市拿地较多的公司获益较大。保利地产2014年在一线城市拿地金额占整体销售金额比重46%,相较过去几年明显提升,在同类公司中也是处于较高水平。公司2014年在广州获得的黄浦区、番禺区等7个地块均非常优质。我们根据宏观和微观层面的数据判断,一线城市和核心二线城市房价在2015年均会有不同程度的涨幅,基本面复苏将贯穿全年,因此预期公司2015年销售利润率将保持在较高水平。而2014年下半年公司在国家政策导向确定的情况下缩小降价幅度,停止一味的以价换量,也为公司2015年的销售量和利润率会有较好表现打下了基础。因此我们估算公司2015年销售毛利率可以达到34%。 投资建议:保利地产是本轮周期中土地投资时间战略和空间战略综合执行最优秀的公司,公司未来仍可维持较好的成长速度,而当前公司较高的负债率水平带来的融资能力上的瓶颈制约着公司优异投资战略和能力的进一步体现,所以保利地产可能的再融资将对于公司未来成长带来极大的利好。预期公司2014年、2015年、2016年eps分别为1.24、1.45、1.86元,我们维持公司“增持”评级。

投资要点 事件: 12月以来,世联行相继公告了非公开发行股票材料正在证监会审核过程中、今年以来代理销售额超3000亿元、拟收购青岛荣臵地顾问有限公司51%股权和公司小额贷信贷基础资产转让的公告。 点评: 非公开发行股票材料正在证监会审核过程中,增发方案的推进备受关注,增发成功对于公司发展意义重大。按照公司之前的公告等信息,如果再融资取得成功,基于大数据的O2M 平台建设项目、房地产代理业务的并购拓展、房地产资产服务业务的并购拓展都将进一步获得有力的支持。公司将在持续扩大代理销售业务规模的基础上,加快转型业务的发展步伐,未来有望实现利润更加快速的增长。 小贷业务的资产证券化持续。2014年7月以来,世联行相继与赣州远发、华润元大、平安汇通等金融机构签署协议,共出售约4.68亿元的小额贷款基础资产,在本次平安汇通相关的资产证券化之前,世联行超过小贷存量规模的30%就已经进行了证券化,而本次证券化之后,证券化的比例将有进一步提升。 当前世联行进行的资产证券化,由于世联行提供了担保,所以并未出表。随着小贷的持续证券化,公司能够快速回笼资金,进一步扩大小贷规模。我们认为,世联行的小贷本身是极为优质的资产,有着市场规模足够大、投资回报率高、违约率低等特点。同时世联行由于最接近客户,其在发放小贷的过程中相对于搜房、易居等线上公司及平安等金融公司具有明显的优势。在一定时期内,我们认为世联行仍能在小贷业务领域取得较快发展。 代理主业持续收购,提升市占率的战略持续推进。收购青岛“荣臵地”51%股权,青岛“荣臵地”公司从事地产代理业务超过12年,连续多年蝉联青岛代理行第一名,2012年进入济南,2013年,荣臵地济青两地实现百亿跨越,其中青岛区域销售额超出第二名代理公司20亿。本次世联行收购“荣臵地”51%的股权后,其代理业务将在青岛取得领先地位,进一步贯彻了公司多次表述的持续提升市占率的战略,而代理市占率的进一步提升,将有利于公司小贷业务战略的发展。 销售代理业务近期反弹明显。公司公告截至2014年12月17日,公司累计实现代理销售金额3,002亿元(2013年度累计实现代理销售金额3,175亿元)。2014年10月,公司单月实现代理销售金额超过400亿元,创历史新高。可见近期一、二线城市房地产市场的回升明显提振了公司代理销售金额,公司业绩将有直接体现。当然由于当前股价考虑了较多的新业务成分,导致公司股价相对于代理销售的弹性有所降低。 世联行代理销售的市占率提升正在逐步兑现,而小贷业务在资产证券化、与其他公司合作扩大资本金等方式下,规模有望进一步扩大。未来随着物业管理业务的持续做大相关附加服务提供的想象空间也值得关注。互联网对于房地产销售端的整合无疑将持续深入的进行,而世联行基本可以认为是A 股中参与这一整合竞赛的唯一选手,同时与其他代理公司,世联行的管理层在贴近互联网和金融探索方面无疑反应是相对较为迅速的。2014-2016年EPS 分别为0.50、0.63和0.75元,对应PE 为28、22和19倍,我们看好世联行在小贷业务及其他与房地产销售密切相关的业务方面的持续发展能力,维持“增持”评级。

投资要点 12月30日晚,华夏幸福公告,与保定市人民政府签订整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议及其补充协议。规划建设河北省白洋淀科技城是河北省委、省政府落实京津冀协同发展战略的前瞻性决策,是河北融入京津冀协同发展大局的重要载体,是保定市委、市政府在京津冀协同发展时代背景下创新发展的重大支撑。 合同履行期限为50年,委托区域占地面积约为300平方公里,先期开发建设核心区,占地面积约为35平方公里,核心区内可出让建设用地的面积占核心区总面积的比例原则上不低于60%,可出让建设用地中商业服务及住宅开发用地的比例不低于50%。同时,华夏幸福公告出资20亿元,与“廊坊控股”等设立廊坊空港投资开发有限公司,用于北京新机场临空经济区的整体开发建设。 点评: 白洋淀科技城是京津冀一体化协同发展的重要载体,华夏幸福在保定市布局彰显其卓越战略眼光,华夏幸福是京津冀一体化最主要受益者。2014年5月双方签订了框架协议,而本次协议进一步明确了双方的权利义务。该合同履行期限为50年,委托区域占地面积约为300平方公里。先期开发建设核心区,占地面积约为35平方公里,按照合同约定预计首期核心区内商业服务和住宅开发用地面积不低于450万平方米。在京津冀一体化的战略中,保定市一直备受关注,目前保定市已经形成了以汽车及零部件、新能源及能源装备制造业为代表的先进制造业集群,具有非常好的产业基础。数据显示,2014年保定市促进了458个高端项目落地,总投资额12832亿元。白洋淀区域将成为保定的首都功能疏解和产业转移的重要载体平台。白洋淀是华北地区重要的天然湿地,为科技城提供了独特的生态环境,未来有望承接北京天津优质企业资源。而地方政府亦希望依托华夏幸福在城市规划建设等方面的优势来加快区域的发展。我们认为京津冀一体化的大背景下,华夏幸福在招商等方面能够得到明显促进,有利于保定等园区的快速成熟。当前华夏幸福在环北京区域签订协议或框架协议的园区约18个,协议面积1732平方公里,保守估计可供出售住宅面积超过200平方公里(2亿平方米),可保10年的开发所需。同时从公司协议约定的城市来看,涵盖了廊坊、张家口、保定等京津冀一体化最为核心的区域,无论从城市布局还是实际可获取的土地资源上看,华夏幸福都是京津冀一体化最主要的受益标的。 与“廊坊控股”等设立廊坊空港投资开发有限公司增大公司北京新机场临空经济区受益广度和深度,表明公司实质性的切入廊坊空港新区的开发。12月国家发改委批复了北京新机场工程,新机场工程将按2025年旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降量62万架次的目标设计。机场预计将于2019年试运转。华夏幸福所布局的廊坊固安园区在区位上紧邻机场,拥有发展临港经济的地理优势。 而与新机场配套的轨道交通线路也势必会随着新机场的建设逐步落实。投资公司设立之后,将主要用于北京新机场临空经济区的整体开发和建设,使得华夏幸福能够实质性介入廊坊空港新区的开发,也有利于加强公司与廊坊市政府的密切合作。从股东结构来看,华夏幸福相对其它五家股东的运营模式上的优势也决定了华夏幸福在运营中的主导地位,更加有利于发挥公司的优势,实现多方共赢。 北京地区成交反弹明显,市场景气度的提升将有效提升华夏幸福的成交量和价格水平,使得公司业绩有保障。11月北京成交住宅面积117万平米,环比上升30%,同比上升67%,而截止12月29日,北京12月成交面积为164万平米,环比上升约35%,同比上升40%,也即是近两月以来成交的回升极为显著。库存方面12月北京新房可售面积环比上升4%,虽然库存的绝对量仍有所上升,但由于近两月销售明显加速,库存去化月数下降到仅为9个月,房价上涨的预期再次上升。北京市场的回暖,将有效带动华夏幸福所在区域的销售回升,同时预计房价将企稳回升。北京成交数据包含保障房的数据,但是我们经过细致研究后认为,保障房需求实质上就是过往部分北京市场刚需的需求,未来由于供给结构等因素,北京房地产市场数据一定要包含保障房数据,才能真实反映整体市场的数据。保障房数据有10、11月份集中推盘,12月集中签约的情况,但不影响整体回暖的趋势。 华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售实现变现。公司分布于“环北京”区域,是京津冀一体化的主要受益标的。我们看好公司在“大北京”区域的高速增长能力。我们预计华夏幸福2015-2017年EPS分别为2.73元、4.01元和4.91元,对应PE分别为15、10和8倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:行业销量萎缩超预期、京津冀区域政策弱于预期。