拟20亿元现金收购海润公司45%股权，增厚项目开发的归母利润。公司公告，控股子公司珠海华晖房地产（华发股份持股75%）拟以现金方式收购华发集团持有珠海海润公司45%股权，交易对价20.01亿元，收购完成后珠海华晖房地产持有海润公司100%股权。 海润公司主要开发华发城建国际海岸花园项目，批准建面86万方；截至2023年10月末，海润公司货币资金40.2亿元，预收账款35.6亿元，公司项目利润率可观（23年1-10月公司报表结算毛利率58%），未来预收账款进入结算后有望持续增厚上市公司归母利润水平，同时巩固和提高在珠海区域市场份额。此外，公司公告，为避免同业竞争，华发集团将华发国际海岸花园14#、20#、21#项目、华发国际海岸花园9#、10-a#、10-b#项目等托管给上市公司，轻资产模式有效增厚公司利润。 23M1-M10销售1,121亿、同比+33%，排名升至第14、土储布局核心一二线城市。根据克而瑞数据，2023M1-M10公司实现销售金额1,121亿元，同比+33%；销售面积353万方，同比+23%，位列克而瑞销售榜单第14位，较22年末提升4位；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。2023Q1-Q3公司积极通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式获取土地资源，新增拿地352万方，同比+177%，拿地销售面积比108%，均布局在上海、广州、深圳、成都、杭州等一二线城市。截至2023Q3末，公司在建1,241万平，公司坚持4+1全国性战略布局，已进驻近50个城市，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资渠道多元化、股权融资顺利完成。公司公告，截至2023Q3末，公司货币资金537亿元，同比+33.3%；剔预后资产负债率为65%，净负债率64%，现金短债比2倍，稳居三道红线绿档。公司前三季度通过发行中票、超短融、ABS等方式合计募资88亿元，此外，公司向特定对象公开发行A股股票已经完成，发行股份6.35亿股，认购总金额51.2亿元。公司具备多渠道融资优势，持续助力公司逆势积极扩张。 投资分析意见：收购少数权益增厚归母利润，销售靓眼、融资通畅，维持“买入”评级。 华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到少数股东损益增长略超预期，我们维持公司23-25年归母净利润预测为26.5、29.3、33.6亿元，现价对应23/24PE为8.4/7.6X，看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性

商业地产先发布局，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产、近年来实现快速成长，初步实现全国化扩张，成为了我国商业地产的中坚力量，并预计公司将充分受益十四五期间我国“推行国内大循环”+“扩内需、促消费”的新发展格局，乘风广阔消费市场。公司发展商业地产战略坚定，并具备开业快、回报高、现金流稳定等特点，在最为困难的 2019年，商业资产规模仍快速增长。截至 20H1末，公司开业+储备商业广场达 139座（其中开业 63座），规模及运营均排名行业前列；2019年可租面积达 349万方，对应 16-19年 CAGR达 70%，2019年租管费达 41亿元、对应 16-19年 CAGR 达 121%，预计公司后续每年新拓展商业广场数量将超 30个，因而预计 2020-22年可出租面积CAGR 达 30%、租管费 CAGR 达 38%，料未来增长潜力十足。 高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长公司 2019年实现销售 2,708亿元，对应 02-19年 CAGR 达 47%，其中 15-19年 CAGR 高达 61%，远高于行业 TOP30平均 CAGR 的 40%，行业排名也从默默无闻提升至 2019年全国第八，打造了“高周转+高成长”的典范。截至20H1末，公司可售面积 8,415万方，存销比约 3.5倍，其中一二线及长三角三四线占比达 71%，可售充裕、结构合理。在“三道红线”融资新规下，行业将从杠杆驱动转向运营驱动之际，公司提前降杠杆，并及时调整战略方向，战略重心由规模转向利润。2020年中，一方面公司做稳销售，10M2020销售 1,909亿元、同比-14%，完成全年计划 2,500亿元的 76%，另一方面积极扩张，10M2020拿地 819亿元、同比+31%，预计借助“稳销售+多拿地”等积极措施和商住协同发展优势，公司住宅开发业务将获更稳健而持续增长。 评级修复、低杠杆赋予扩张弹性，估算每股 NAV71元、现价折价 51%公司 2019年杠杆水平显著下降。至 20Q3末，净负债率 43%、长短债比 2.2倍、现金短债比 2.1倍，优于行业平均水平；19年经常性收入/利息支出已提升至 72%，并预计 21-22年将突破 100%。惠誉、标普、中诚信、联合资信、穆迪等先后恢复公司评级展望至稳定，近期标普进一步上调评级展望至正面。 公司最困难阶段料已经过去，20H1融资成本为 6.85%，预计后续也将有改善。 在融资新规下，公司低杠杆也赋予较强的逆势扩张弹性。估值方面，随着后续公募 Reits 的逐步推进和商管企业的陆续上市，公司商业地产的价值也有望得到进一步显性化提升。根据分部估值法，我们测算公司 NAV 为：住宅开发重估增值 955亿元+商业持有重估增值 256亿元+归母净资产 384亿元=1,595亿元，对应每股 NAV 为 70.7元/股，现价较之折价 51%。 投资建议：商业优质成长标杆，乘风广阔消费市场，重申“强推”推荐新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司 20-22年每股盈利预测分别为 6.98、8.72、10.45元，对应 20/21PE 分别仅 5.0/4.0倍，19A 股息率高达 4.9%，我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略，维持目标价 47.64元，对应20/21PE 为 6.8/5.5倍、相当于每股 NAV 折价 33%，重申“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

3Q20业绩同比+11% 、预收款高覆盖，股东结构多元稳固3Q20，公司营收 477.3亿元，同比+10.5%；归母净利润 44.37亿元，同比+11.5%；扣非后归母净利润 40.68亿元，同比+0.6%；基本每股收益 0.83元，同比+12.2%；净资产收益率为 15.4%，同比-1.6pct；毛利率和归母净利率为 25.2%和 9.3%，同比分别-4.9pct 和+0.1pct；三费费率为 8.9%，同比-1.0pct。2020Q3末，公司预收款达 1,539亿元，较 20H1末+10%，可覆盖 19年地产营收 2.4倍，有望助力公司业绩持续高增。公司股东结构稳固且多元化，报告期末，金科控股及其一致行动人、红星集团、阳光保险、香港中央结算公司、员工持股计划分别持股比例达 29.98%、11.00%、4.98%、4.44%、4.14%。 3Q20销售 额 同比+17% 、逆市 快 增， 拿地积极，20年销售额计划 同比+18%3Q20，公司销售金额 1,473亿元，同比+17%，实现逆市增长，全年销售目标完成率达 67%；销售面积 1,421万平米，同比+14%；销售均价 1.04万元/平米，同比+3%。3Q20，公司拿地金额达 740亿元，权益拿地金额 433亿元，新增计容建面 1,995万平米，拿地/销售金额比 50%、拿地/销售面积比 140%，拿地积极，拿地均价 3,709元/平米，拿地均价/销售均价比 36%。截至 20H1末，公司总可售面积超 7,400万方，同比+32%，相当于 2019年销售的 4.1倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。2020年销售目标 2,200亿元、同比+18%，计划新开工 3,600万平、同比+14%，估算计划竣工 2,076万平，同比+72%，显示公司销售和业绩均更具弹性。 金科智慧服务通过港交所聆讯，物管高成长新星起航，望增厚公司市值20Q3末，资产负债率、净负债率分别为 83.7%、112.2%，分别同比-0.2、-32.1pct，分别较 20H1末-0.3、-12.4pct；今年以来，中诚信、联合评级、大公国际相继上调公司债券信用评级至 AAA。作为“四位一体”协同发展战略的重要组成，近期金科智慧服务通过港交所聆讯。据金科智慧服务招股书数据，19年末，金科服务在管面积约为 1.21亿平米，同比+34%；合同面积约为 2.49亿平米，同比+31%；合约面积/在管面积达 2.06倍；19年，金科服务营收 23.3亿元，同比+52.8%；归母净利润 3.6亿元，同比+123.5%。20H1，金科服务营收同比+36%；净利润同比+80%。考虑到金科服务高成长性，分拆上市后有望获得主流物管公司高估值溢价，并有望增厚金科股份市值。 投资建议： 业绩稳增 、 销售 快增 ，物业 上市 临近 ， 维持 “ 强推 ”评级16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，目前公司正值业绩释放期。此外，金科服务上市在即，优质物管价值料将逐步体现。考虑到疫情影响公司结算节奏，我们下调 2020-22年每股收益预测分别至 1.31、1.65、1.97元（原预测值为 1.35、1.69、2.10元），维持目标价 13.00元，对应 20/21年 PE 为 9.9/7.9倍，维持 “强推” 评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

3Q20营收同比-20%、业绩同比-68%，利润率高位下行3Q2020公司营业收入 178.0亿元，同比-20.3%；归母净利润 7.6亿元，同比-67.7%；扣非归母净利润 7.4亿元，同比-49.3%；每股基本收益 0.18元，同比-70.0%。毛利率和归母净利率为 43.8%和 4.3%，同比分别-4.6pct 和-6.6pct。三费费率 13.0%，同比-0.7pct，其中财务费率-1.6pct；投资收益-7.3亿元，主要由于联营合营项目计提减值，而去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益基数较高。2020Q3末预收账款 406亿元，同比+28.1%，覆盖 2019年地产结算额 1.5倍。 克而瑞显示 3Q20销售额 581亿，租金下降源于北京二次疫情影响克而瑞数据显示，3Q20公司销售额 581亿元，销售面积 236万平，销售均价2.5万元/平。2020H1末公司已售未结面积 558万平，同比+105.5%，覆盖 2019年结算面积 5.8倍。持有型物业方面，IP 租金 20.3亿元，同比-24.0%；酒店收入 1.7亿元，同比-60.9%。2020H1末公司开业 10个大悦城购物中心及 1个祥云小镇，GLA 合计 85万平，出租率 91.4%，租金 10.9亿元；并且期内新增2个轻资产项目（长沙和鞍山）；储备大悦城 8个、春风里 3个和祥云小镇 2个。2020H1末公司在北京、上海等城市持有 5栋写字楼、GLA 合计 21万平，并轻资产拓展中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。 拿地积极、拿地/销售面积比达 151%，“商业+住宅”整合优势显现3Q2020公司拿地积极，拿地面积 357万平，权益比例 67%；拿地金额 120亿元，拿地均价 3,361元/平；对应拿地/销售面积比达 151%，拿地/销售均价比仅 14%。公司拿地能级有所下沉，但“商业+住宅”模式仍具有较强拿地成本折价优势，如武汉、重庆等城市拿地均有商业协同效应，拿地隐含毛利率较高。 2019年末，公司未竣工面积（包括商业）1,896万平，其中 80%位于一二线。 负债率下行、融资成本低位，引入太平人寿和工银、助力公司发展2020Q3末，资产负债率 77.8%，同比-1.1pct；净负债率 97.0%，同比-28.1pct； 现金短债比 2.6倍、大幅提升；2020H1末融资成本 5.14%，8月发债 20亿/5年/3.78%，处于行业低位。2019年定增完成，成功引入太平人寿和工银瑞信，定增价格为 6.73元/股，两家战投持股比例分别为 6.61%和 1.80%，合计 8.41%； 未来太平人寿将与公司开展全面战略合作，料将推动公司更有质量发展。 投资建议：业绩下降、拿地积极，商住协同优势显现，维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆，卡位一二线核心资产，拥有极强的招商、运营和品牌力，历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势，积极拿地之后也推动销售持续快增，核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司 2020-22年 EPS 预测分别为 0.47、0.58、0.70元，现价对应20PE 为 9.8倍，低于定增价 6.73元，鉴于业绩仍然偏弱，我们下调目标价至6.00元（原目标价 8.14元），维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

3Q20年年营收同比-5%、业绩同比-8%，源于疫情影响竣工节奏后移3Q2020公司营业收入404.4亿元，同比-4.9%；归母净利润49.9亿元，同比-8.0%；基本每股收益1.11元，同比-7.5%。地产结算收入356.0亿元；地产结算面积218.2万平。毛利率和归母净利率分别为38.1%和12.3%，同比分别-3.6pct和-0.4pct；三费费率为9.5%，同比-0.7pct，其中财务费率-1.4pct；合联营企业投资收益21.9亿元，同比+30.1%。2020Q3末预收账款1,054亿元，同比+23.2%，覆盖19年地产结算收入1.84倍。 3Q20销售1,701亿、同比+20%，拿地/销售面积比比120%、拿地积极3Q2020公司销售金额1,701亿元，同比+19.9%；销售面积824万平，同比+15.9%；销售均价2.06万元/平，同比+3.4%。3Q2020公司拿地积极，拿地面积988万平，同比-9%；拿地/销售面积比120%；其中华东、东北和华南区域拿地分别占比34%、18%和14%；一二线城市占比约60%。3Q2021公司新开工面积1,151万平，同比-3.4%；竣工面积511万平，同比-3.9%，主要由于疫情影响；开竣工分别完成修订后全年计划的90%和47%，其中中期修订后全年竣工同比+17.3%，全年结算量仍有保障。2020H1末，公司布局全国65城，总土储5,866万平，相当于2019年销售的5.4倍、土储丰富，权益比例51%。 财务保持稳健、融资成本下行，IP成长加速、租金收入同比+38%截至2020Q3末，公司资产负债率78.4%，同比+2.0pct；净负债率67.0%，同比+6.8pct。年初至今公司发债多项利率处于行业低位，10月发行30亿/3.95%/5年公司债，8月发行20亿/3.83%/3年中票。2020Q3末公司融资总额1,056亿元，同比+18.9%；2020H1末平均融资成本4.86%，处于行业低位。3Q2020公司IP租金收入10.9亿元，同比+37.8%，其中厂房占比29%，同比+27.3pct；GLA127万平，其中厂房占比48%；租金/IP公允价值2.6%，其中厂房4.4%。 投资建议：业绩暂降，销售靓丽，拿地积极，维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一，30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下，公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线，预收款高覆盖1.5倍，保障未来业绩稳定释放。考虑到公司今年结算利润率或将有所下行，我们略调整公司2020-22年每股盈利预测为2.34、2.81和3.24元（原为2.45、2.81、3.24元），对应20PE为5.9倍，现价对应股息率高达4.9%，维持目标价18.83元，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

3Q20营收1,174亿亿、同比+5%，绩业绩132亿亿、同比+3%，利润率略下行3Q20公司营业收入1174.0亿元，同比+5.0%；归母净利润132.0亿元，同比+2.9%；扣非归母净利润128.7亿元，同比+5.0%；基本每股收益1.11元，同比+2.9%；毛利率和净利率分别为34.0%和11.2%，同比分别-1.9pct、-0.2pct；三项费用率合计8.3%，同比-0.6pct，其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.3pct、-0.1pct、-0.3pct；投资收益24.9亿元，同比+54.8%，源于合作项目密集进入结转期；公司营收、业绩同比略增，源于竣工交付增速放缓、结转毛利率下降、公允价值变动收益-0.08亿元（同比减少5.1亿）以及少数股东损益占比28.0%（同比+1.1pct）；3Q20加权平均净资产收益率8.1%，同比-2.1pct。 3Q20销售3,674亿亿、同比+6%，充裕预收、积极竣工助力全年业绩稳增3Q20公司签约金额3,673.8亿元，同比+5.9%，销售回笼3,317.4亿元，同比+7.1%，回笼率90.3%，同比+1.0pct；签约面积2,444.1万平，同比+6.6%。销售均价15,031元/平，较19年均价+1.6%。3Q20公司新开工面积3,839万平，同比+4.4%，完成全年计划89.3%；竣工面积2,203万平，同比+27.9%，完成全年计划64.8%；在建面积1.4亿平，同比+18.3%。考虑到：1）20Q3末预收账款3,801.1亿，可覆盖19年营收161.1%；2）20年全年计划竣工3,400万平，同比+14.4%，并且19年结算竣工比仅59.4%，创09年来新低，20年或能持平略增；综合助力全年业绩保持稳增。 3Q20拿地额/销售额36%、、拿地渐转积极，负债率下行，财务结构优化3Q20新增建面1,982.0万平，同比+32.8%；对应地价1,314.0亿元，同比+31.9%；平均楼面地价6,630元/平，同比-0.6%，其中在38个核心城市拿地金额占比83%；3Q20拿地/销售额占比35.8%，同比+7.0pct；拿地/销售面积比81.1%，同比+16.0%；拿地/销售均价比44.1%，同比持平；公司拿地略转积极，并在成本可控下加大了一二线拿地力度。截至20H1末公司未结转土储约1.1亿平，同比+3.5%，可覆盖19年销售面积3.5倍，其中重点38个核心城市占比约58%，土储较为优异。20Q3末资产负债率77.9%，净负债率70.9%，分别同比-1.7pct、-11.4pct，现金短债比1.9倍，长短债比3.7倍，财务报表持续优化；公司20H1有息负债综合成本仅4.84%，较19年-0.11pct，继续保持行业最低水平。 投资建议：业绩略增，拿地转好，报表优化，维持“强推”评级公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。但考虑到公司竣工交付增速有所放缓，我们小幅下调2020-22年每股收益预测分别至2.57、2.88、3.22元（原值2.61、2.91、3.27元）对应20/21年PE分别6.1/5.5倍，19A股息率达5.2%，维持目标价21.50元，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期，房地产调控政策超预期收紧

3Q20营收同比+9%，业绩同比+2%，预收账款覆盖率达212%。 3Q2020，公司实现营业收入3,209亿元，同比+9.1%；实现归母净利润120.4亿元，同比+1.9%，较2020H1提升12.7pct；归母扣非后净利润120.1亿元，同比+16.2%；基本每股收益0.99元/股，同比+2.1%；毛利率和归母净利率分别为14.2%和3.7%，较上年-0.2pct和-0.3pct；三项费用率合计5.3%，同比-0.3pct； 加权平均净资产收益率16.0%，同比-0.7pct。疫情背景下，公司围绕主要产业板块，努力推动创新转型，着力提高产业发展能级与核心竞争力，结转规模总体平稳。2020Q3末，公司预收账款达4,125.5亿元，较20H1末+4.9%，可覆盖19年地产营收212%，预收款高覆盖有望助力业绩释放。20Q3末，公司资产负债率和净负债率分别为88.6%、183.4%，分别同比+0.3pct和+10.4pct。 3Q20销售额同比-7%，较20H1收窄14pct，拿地/销售均价比27%。 3Q2020，公司实现销售金额2,179亿元，同比-7.1%，较2020H1收窄14pct；销售面积1,760万平米，同比-16.8%；销售回款1,974亿元，回款率约91%；新开工2,476万平米，同比-30%；竣工面积1,086万平米，同比+0.6%。前三季度公司销售降幅较20H1大幅收窄，预计四季度随着开工和推盘的恢复，销售有望逐步修复。3Q20，公司权益拿地建面约2,196万方，同比-16%，权益拿地金额约731亿元，对应楼面价3,329元/平米，拿地/销售均价26.9%，隐含较强毛利率表现。公司土储长三角区域占比较高，有望深度受益长三角一体化；并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局，包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储，推动长三角土储增厚。 上海国资拟转17.5%股份，绿地启动二次深度混改，拟引入实力战略股东。 7月26日，公司公告，为进一步深化国资国企改革，优化国资布局结构调整，完善公司股权结构，上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，转让比例合计不超过总股本的17.5%。本次股份转让完成后，预计公司仍无控股股东及实际控制人，但控制权结构可能发生较大变化。假设转让比例达17.5%，完成后上海国资合计持股比例将降至28.87%，将略低于公司员工持股平台格林兰持股29.13%，公司国资改革进一步深化，员工积极性有望提升，并仍继续保有国资背景。 投资建议：业绩略增，高预收覆盖，维持“强推”评级。 绿地控股销售排名行业前列，近两年来公司重抓回款卓见成效，有效推动负债率的改善；公司积极解决低利润率弊病，严控拿地成本，并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力。考虑到疫情影响公司竣工工期及结算，我们下调公司2020-22年每股收益预期至1.33、1.46、1.60元（原预测值为1.46、1.68、1.93元），对应20/21PE为4.7/4.2倍，19A股息率高达6.4%，鉴于公司启动二次深度混改，拟引入实力战略股东，维持目标价9.74元，对应20PE6.7倍，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

3Q20营收同比+12%，业绩同比-10%，预收款覆盖率1.3倍 3Q2020，公司实现营业收入436.6亿元，同比+12.4%；实现归母净利润44.0亿元，同比-9.9%；实现基本每股收益1.01元，同比-9.8%。毛利率和归母净利率分别为28.8%和10.1%，分别同比-2.5pct和-2.5pct；三费费率为9.6%，同比-0.2pct。截至2020H1末，公司预收账款799亿元，同比-9.5%，可覆盖19年地产营收1.3倍。 3Q20销售737.1亿元、同比+9%，20年目标销售1,210亿，对应同比+5% 3Q2020，公司实现销售面积671.4万平，同比+6.0%；销售金额737.1亿元，同比+8.7%；销售均价1.10万元/平，同比+2%；2020年公司计划签约金额1,210亿元，同比+5%。2019年，公司新开工面积达944.3万平，完成年度计划的99.0%；竣工面积为632.3万平，完成年度计划的73.5%，同比+2.7%。2020年公司计划销售回款968亿元，同比+12.6%；计划新开工面积926.0万平，同比-2%；计划竣工面积887.3万平，同比+40%。考虑到公司2020年计划竣工积极，2020年结算有望稳步增长。 3Q20拿地/销售面积比90%、拿地/销售均价比37%，负债率稳步下降 3Q2020，公司拿地面积602万平，同比-31%，权益比例84%；拿地金额246.6亿元，同比-5%；拿地均价4,098元/平，同比+37%；拿地金额/销售金额33%；拿地面积/销售面积90%；拿地均价/销售均价37%。截至2020H1末，公司土地储备建筑面积约4,036万平，土储结构合理、并较为充足。截至2020Q3末，公司资产负债率和净负债率分别为82.5%、88.2%，分别同比-1.2pct和-10.4pct，负债率稳步下降。 投资建议：业绩短期承压，销售稳步增长，维持“强推”评级 公司持续秉承快周转策略，已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。20H1末公司土储约4,036万方，充分保障未来开发需要，且多元化拿地方式有效控制成本；同时公司产业园区拓展迅速，为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.52、2.90元和3.24元，目前股价对应20/21年PE仅3.1/2.7倍，19年对应股息率达6.1%，维持目标价13.50元，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

3Q20营收+96%、 业绩-57%， 主要源于毛利率及投资收益同比大幅下降 3Q20公司实现营业收入 501.2亿元，同比+96.2%；归母净利润 21.9亿元，同 比-57.0%； 扣非归母净利润 21.0亿元，同比-58.1%； 毛利率和净利率分别为 24.3%和 4.4%，分别-11.7pct 和-15.6pct；三项费用率 8.9%， 同比-6.0pct， 其中 销售、 管理、财务费用率分别-1.8pct、 -1.8pct、 -2.4pct； 基本每股收益 0.19元， 同比-68.3%。 公司营收大增但业绩大降主要源于： 1） 公司结转毛利率大幅下 降； 2）公司投资性收益 7.6亿，同比-84.2%，主要系去年同期转让乐艺置业、 商启置业 51%股权后收益以及剩余股权按照公允价值重新计量确认投资收益 合计 29.7亿元； 3）公司少数股东损益占比 35.7%，同比+23.1pct。 3Q20销售 1,902亿、 同比+17%， 预收、竣工增长助力全年结转稳增 3Q20公司销售金额 1,901.8亿元，同比+17.4%，完成全年计划销售额 2,500亿 元的 76.1%； 销售面积 821.3万方，同比-1.4%； 销售均价 23,156元/平米，较 19年+22.8pct；销售表现优于同行。 考虑到公司连续 4年实际开工均高于年初 计划、 20年积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及项目布局以供需关系 较为紧张的一二线城市为主，预计 20年销售计划顺利完成难度不大。 同时鉴 于： 1）公司 20年计划竣工 1,100万方，同比+10%； 2） 19年结转竣工比 69.7%， 同比-29.9pct，已竣工未结算资源丰富； 3） 20Q3末公司预收账款达 1,536.3亿， 同比+14.0%，可覆盖 19年营收 157.3%； 将共同助力 20年结转规模稳增。 3Q20拿地/销售额 51%， 拿地保持积极， 前海土地整备完成后报表优化 3Q20公司新增建面 1,144.8万方，同比+37.8%；对应拿地金额 973.6亿元，同 比+56.0%；拿地额权益占比 65.2%，较 19年+12.0pct；拿地/销售额比 51.2%， 同比+5.8pct；平均楼面地价 8,504元/平米， 同比+18.4%；公司拿地积极扩张， 并集中于城市圈及重点一二线。 截至 20H1末，公司总未竣工面积 5,398万方， 可覆盖 19年销售面积 4.6倍，土储资源充裕。 财务方面，公司 20H1平均融资 成本 4.78%， 较 19年-0.14pct； 20Q3末， 公司资产负债率和净负债率分别为 68.0%、 36.8%，分别同比-7.6pct、 -25.6pct， 负债率下降源于前海土地整备完 成后资产规模明显增厚。 此外， 公司报告期拟收购南油集团 24%股权，进一步 增厚前海资源股权比例， 增强盈利能力。 投资建议： 业绩下降，销售稳增，报表优化，维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐 拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+ 非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值料将进一步提 升。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也有望逐步增厚估值。 但 鉴于公司结转毛利率低于预期以及投资性收益下降，我们下调公司 20-22年每 股收益预测分别至 1.92、 2.21、 2.54元（原值 2.23、 2.56、 2.95元）， 20PE 为 8.0倍、较每股 NAV35.20元折价 57%，维持目标价 26.4元，维持“强推”评 级。 风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

3Q20营收同比+52%、业绩同比+137%，组织架构调整， 推动高质量发展 3Q2020，公司实现营收 59.7亿元， 同比+52.5%；实现归母净利润 3.27亿元， 同比+136.6%； 扣非后归母净利润 3.02亿元， 同比+146.0%；基本每股收益 0.31元， 同比+48.8%。 公司业绩变动主要源于： 1）招商物业自 19年 12月起纳入 公司合并报表范围，招商物业和中航物业的物管业务稳步发展，公司物业管理 业务本期归母净利润同比增加 2.5-3.0亿元； 2）公司资产管理业务受疫情影响 下滑，本期归母净利润同比下降 0.8-1.0亿元，目前经营正逐步恢复。目前公 司物管利润率较行业仍提升空间，考虑到后续公司费用率望改善，预计物管业 务利润率望逐步修复，业绩望实现量质齐升。此外，公司总部完成了组织架构 调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业、资管两大事业群和九个职能 中心/部门，本次组织架构大调整料将助力公司融合融效发展，充分激发组织 活力，推动更有质量的成长。 估算 3Q20物管业绩 3.9-4.4亿元、累计同比+46-65%、单季度同比+68-130% 3Q2019， 中航物业净利润 1.41亿元（ 19Q3为 0.36亿元），同时根据招商物 业 19H1净利润为 0.82亿元以及 19/11/19至年底净利润为 0.39亿元，我们估 算 3Q19招商物业净利润为 1.27亿元（ 19Q3为 0.44亿元），那么 3Q19中航 物业+招商物业净利润合计为 2.67亿元（ 19Q3合计为 0.80亿元）。 考虑到 3Q20物业管理业务归母净利润同比增加 2.5-3.0亿元，同时鉴于 3Q19招商物业尚未 并表，那么我们估算 3Q20招商积余物管业绩为 3.91-4.41亿元，同比增长 46%-65%，其中 20Q3物管业绩为 1.35-1.85亿元，同比增长 68%-130%， 物管 业绩持续高增。疫情之下， 20Q3公司物业管理业务仍保持高增长，表明公司 积极聚焦物管主业，并加快组织架构调整，助力公司融合融效发展。 物业规模稳步提升、并聚焦于非住宅领域，集团合作增加、支持力度加大 2020H1末，公司在管项目 1,315个，管理面积达 1.72亿平，较 19年末+12.4%， 管理规模稳步增长。 其中， 1）住宅、非住宅分别为 8,603、 8,590万平， 分别 占比 50.0%、 50.0%， 分别较 19年末+12.4%、 +12.8%； 2）来自控股股东、第 三方分别占比 40.4%、 59.6%。 2020H1，公司新签约项目 194个， 净增加管理 面积达 1,927万平，新签年度合同额 11.27亿元，其中非住宅业务 9.38亿元， 占比 83.23%，保持非住宅领先优势。 7月， 公司依托于集团资源， 先后与日 照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合 作，将陆续组建合资公司开展业务运营。 9月，公司与集团下属子公司中国外 运签署《采购服务协议》，集团支持力度加大。公司实际控制人招商局集团在 交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源，未来通过深化与 招商局集团的业务协同，有望为公司业务开拓提供新的增量空间。 投资建议： 物管业绩持续高增，集团支持力度加大，重申“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联 合，目前在管面积达 1.72亿平，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招 商局集团背景，在大股东招商蛇口的全力认可和支持下，预计后续业绩有望实 现量质齐升。我们维持 2020-22年每股收益预测为 0.59、 0.86、 1.12元，考虑 到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位，维持目标价 43.0元， 重申“强推” 评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期

9月销售240亿、同比-9%，1-9月1,631亿，同比-18%，销售有所改善 9月公司签约金额239.7亿元，环比+16.3%、同比-8.6%；签约面积228.2万平，环比+11.6%、同比+2.2%；销售均价10,504元/平，环比+4.3%、同比-10.6%。1-9月，公司累计签约金额1,630.5亿元，同比-17.5%，较前值+1.4pct，完成全年销售计划的65.2%；累计签约面积1,508.2万平，同比-12.5%，较前值+2.2pct；累计销售均价10,811元/平，同比-5.8%。公司9月销售增速有所改善，并且鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低，可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来拿地重启并趋于积极，预示后续推盘料将低位逐渐回升，并预计20年4季度销售将继续有所改善。 1-9月拿地/销售额比44%，拿地保持积极，并能级上移、成本可控 9月公司在重庆、长沙、贵阳、常州等7城共新增7个项目，新增建面203.9万平，环比-9.7%，同比+2,735.5%；对应地价70.6亿元，环比-13.1%，同比+6,033.4%；拿地额占比销售额29.5%，较上月-10.0pct；拿地面积占比销售面积89.4%，较上月-21.1pct；拿地权益97.6%，较上月+8.6pct，平均楼面价3,461元/平，环比-3.7%，同比+116.3%，主要源于在一二线城市拿地占比提升。1-9月，公司新增建面1,958.5万平，同比+1.7%；对应总地价724.2亿元，同比+15.6%；拿地额占比销售额44.4%，较上年的24.7%上升19.7pct，拿地面积占比销售面积高达129.9%，拿地保持积极；平均楼面价3,698元/平，较上年+20.1%，拿地均价占比销售均价34.2%，较19年+6.6pct，源于公司加大一二线布局推动。 投资建议：结转高增、销售改善、拿地积极，维持“强推”评级 住宅开发方面，公司销售保持稳增，土储依然丰富，并近期拿地持续恢复；商业地产方面，公司更加聚焦并发展迅猛，20H1末开业及在建综合体项目达139座；此外公司19年推出新激励方案，承诺业绩稳定高增，绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司结转毛利率有所下降，我们维持公司20-22年每股盈利预测6.98、8.72、10.45元，对应20/21年PE分别仅4.9/3.9倍，对应19A股息率5.0%，估值处于行业较低水平，同时鉴于公司商业地产先发优势、以及融资、拿地逐渐恢复，维持目标价47.64元，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

事件： 10月14日，公司公布2020Q3业绩预告，2020年1-9月，公司预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元，同比增长131.32%-145.78%；2020年7-9月，公司预计实现归母净利润1.4亿元-1.6亿元，同比增长164.04%-201.41%。 点评： 20Q3业绩同比+131%-146%，组织架构调整、望推动利润率持续修复 3Q20，预计归母净利润3.2-3.4亿元，同比增长131%-146%；20Q3，预计归母净利润1.4-1.6亿元，同比增长164%-201%。公司业绩变动主要源于：1）招商物业自19年12月起纳入公司合并报表范围，招商物业和中航物业的物管业务稳步发展，公司物业管理业务本期归母净利润同比增加2.5-3.0亿元；2）公司资产管理业务受疫情影响下滑，本期归母净利润同比下降0.8-1.0亿元，目前经营正逐步恢复。目前公司物管利润率较行业仍有提升空间，考虑到后续公司费用率望改善，预计物管业务利润率望逐步修复，业绩望实现量质齐升。此外，公司总部完成了组织架构调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业、资管两大事业群和九个职能中心/部门，本次组织架构大调整料将助力公司融合融效发展，充分激发组织活力，推动更有质量的成长。 估算3Q20物管业绩3.9-4.4亿元、累计同比+46-65%、单季度同比+68-130% 3Q19，中航物业净利润1.41亿元（19Q3为0.36亿元），同时根据招商物业19H1净利润为0.82亿元以及19/11/19至年底净利润为0.39亿元，我们估算3Q19招商物业净利润为1.27亿元（19Q3为0.44亿元），那么3Q19中航物业+招商物业净利润合计为2.67亿元（19Q3合计为0.80亿元）。考虑到3Q20物业管理业务归母净利润同比增加2.5-3.0亿元，同时鉴于3Q19招商物业尚未并表，那么我们估算3Q20招商积余物管业绩为3.91-4.41亿元，同比增长46%-65%，其中20Q3物管业绩为1.35-1.85亿元，同比增长68%-130%，预计物管业绩持续高增。疫情之下，20Q3公司物业管理业务料仍保持高增长，表明公司积极聚焦物管主业，并加快组织架构调整，助力公司融合融效发展。 投资建议：物管业绩靓丽，融合融效发展，重申“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道，并深耕机构类物管，与招商物业强强联合，目前在管面积达1.72亿平，将有望成为非住宅类物管龙头，并且新增招商局集团背景，在大股东招商蛇口的全力认可和支持下，预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22年每股收益预测为0.59、0.86、1.12元，考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位，维持目标价43.0元、对应2020年PS4.3倍，重申“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。

事件： 10月13日，公司公布，公司与四川同力德、陈勇签订《关于四川民兴物业管理有限公司之股权转让协议》，将以现金9,700万元收购民兴物业100%股权。 点评： 公司以9,700万元收购民兴物业100%股权，对应19PE仅3.1倍，增厚业绩 10月13日，公司公布，公司与四川同力德、陈勇签订《关于四川民兴物业管理有限公司之股权转让协议》，公司将以支付现金9,700万元的方式收购民兴物业100%股权，标的公司19年业绩3,113万元，3Q2020业绩1,907万元，对应收购估值19PE仅3.1倍，显著低于行业平均收购估值10-15倍，一方面，体现公司优秀的投资能力和谨慎的并购态度，另一方面，为公司规模拓展打开新的方向，进一步提升公司规模的成长性，并增厚公司业绩。 标的公司深耕四川区域，聚焦金融等业态，望优势互补，提升区域竞争力 民兴物业成立于2002年，系国家一级资质物业服务企业，是中国物业管理协会常务理事单位、四川省房地产业协会物业管理专委会副会长单位、成都市物业管理协会副会长单位。以国企总部办公楼、政府行政办公楼、综合写字楼的专业物业管理为核心业务，延伸至为商业银行各支行及营业网点、大型商场、三级甲等医院、别墅、电梯公寓及多层住宅提供规范的物业管理服务，服务项目100余个，以成都市区为中心，辐射至郊县和省内12个地市州，以及重庆、云南、安徽、甘肃等省市。本次股权收购，符合公司立足西南，进行全国化布局的战略发展，以及专注于公建物业的市场定位，有利于公司聚焦优势业态，进一步扩大经营规模，提升企业市场竞争力。 签约面积近7,000万平，进军城市服务，丰富管理业态、打开新成长空间 20H1末，公司签约面积近7,000万平米，在管项目数334个。20H1新签合同总金额3.7亿元，同比增长约10%。分业态来看，公共物业、学校物业、办公物业、商住物业、航空物业收入分别占比20.7%、20.7%、23.7%、21.3%、13.7%。公司作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅业态，在学校、航空、办公等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位。此外，公司近期与青岛融源举行合资合作签约仪式，双方将就青岛李沧区基础设施建设、智慧城市建设及运营管理开展深入合作，进军城市服务领域，丰富管理业态，打开新成长空间。 投资建议：低价收购优质标的，增厚业绩、提升成长性，重申“强推”评级 新大正作为独立第三方物管公司，早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，签约面积近7,000万方，非住宅占比超70%，在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑，并前瞻性进入航空业态，服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展，有望推动公司规模加速提升。考虑并购标的对公司的业绩增厚，我们调整公司2020-22年每股收益预测分别为1.30、1.86、2.42元（原先为1.24、1.68、2.15元），对应21PE为32倍，维持目标价80.00元，重申“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期。

前三季度业绩同比+54-66%，3Q销售额同比+10%、全年计划销售额+15% 公司预告，3Q2020公司实现归母净利润34.78-37.63亿元，同比+53.6%-66.2%；基本每股收益0.92元-1.00元，同比+50.8%-63.9%；Q3单季度归母净利润14.28-17.14亿元，同比+50-80%；业绩大增主要由于公司房地产业务结算规模增加。1-9月公司累计签约金额1,430.9亿元，同比增长10.1%，较1-8月提高2.5pct；累计签约面积1,070.4万平，同比增长4.5%，较1-8月提升2.4pct；累计销售均价13,365元/平，同比增长5.5%，较1-8月下降0pct。考虑到房企全年销售计划完成约束，我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且，在全国销售持续回升的背景下，公司年初至今拿地较积极，料2020年可售货值将有所增长，助力公司全年达成销售额+15%的目标。 9月拿地/销售金额比50%，累计拿地/销售金额比36%、拿地较为积极 9月公司在盐城、莆田等城市土地市场获取11个项目，拿地聚焦环都市圈城市。9月公司新增建面151.7万平，环比增长1,321.5%、同比增长57.4%；对应总地价117.5亿元，环比增长1,693.7%、同比增长89.1%；平均楼面价7,746元/平，环比增长26.2%、同比增长20.2%。9月公司拿地/销售金额比达49.7%；拿地/销售面积比83.6%；拿地/销售均价比59.5%，主要由于莆田、南通拿地。1-9月，公司新增建面1,048万平，同比增长39.6%；对应总地价510亿元，同比增长22.6%，拿地均价4,867元/平，同比下降12.2%。1-9月，公司拿地/销售金额比35.6%，较上年的26.1%提升9.5pct；拿地/销售面积比97.9%，较上年的62.8%提升35.1pct；拿地/销售均价比36.4%，较上年的41.6%下降5.2pct；按销售均价1.34万元/平估算公司1-9月累计新增货值1,404亿元，略低于同期销售金额1,431亿元。 投资建议：业绩靓丽，销售快增，维持“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励，业绩承诺已延伸至2021年，并高达90亿元，彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元，现价对应20-22年PE仅为5.0/3.9/3.3倍。考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，我们维持目标价13.23元，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

9月销售236亿、同比+25%，累计同比+10%、全年计划销售额+15% 9月公司签约金额236.2亿元，环比增长16.5%、同比增长24.9%；签约面积181.4万平，环比增长15.4%、同比增长18.0%；销售均价13,021元/平，环比增长1%、同比增长5.8%。1-9月公司累计签约金额1,430.9亿元，同比增长10.1%，较1-8月提高2.5pct；累计签约面积1,070.4万平，同比增长4.5%，较1-8月提升2.4pct；累计销售均价13,365元/平，同比增长5.5%，较1-8月下降0pct。考虑到房企全年销售计划完成约束，我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且，在全国销售持续回升的背景下，公司年初至今拿地较积极，料2020年可售货值将有所增长，助力公司全年达成销售额+15%的目标。 9月拿地/销售金额比50%，累计拿地/销售金额比36%、拿地积极 9月公司在盐城、莆田等城市土地市场获取11个项目，拿地聚焦环都市圈城市。9月公司新增建面151.7万平，环比增长1,321.5%、同比增长57.4%；对应总地价117.5亿元，环比增长1,693.7%、同比增长89.1%；平均楼面价7,746元/平，环比增长26.2%、同比增长20.2%。9月公司拿地/销售金额比达49.7%；拿地/销售面积比83.6%；拿地/销售均价比59.5%，主要由于莆田、南通拿地。1-9月，公司新增建面1,048万平，同比增长39.6%；对应总地价510亿元，同比增长22.6%，拿地均价4,867元/平，同比下降12.2%。1-9月，公司拿地/销售金额比35.6%，较上年的26.1%提升9.5pct；拿地/销售面积比97.9%，较上年的62.8%提升35.1pct；拿地/销售均价比36.4%，较上年的41.6%下降5.2pct；按销售均价1.34万元/平估算公司1-9月累计新增货值1,404亿元，略低于同期销售金额1,431亿元。 投资建议：销售持续快增，拿地较为积极，维持“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励，业绩承诺已延伸至2021年，并高达90亿元，彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元，现价对应20-22年PE仅为5.1/4.0/3.3倍，考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，我们维持目标价13.23元，维持“强推”评级。 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧