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袁豪

上海申银

研究方向: 房地产业

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工作经历: 登记编号:A0230520120001,曾就职于中银国际证券、华创证券<span style="display:none">。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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万科A 房地产业 2020-10-13 28.16 45.00 60.71% 29.86 6.04%
32.73 16.23%
详细
9月销售545亿元、同比+11%,累计同比+4%、料全年销售稳增 9月公司实现签约金额545.4亿元,环比下降7.1%、同比增长10.7%;实现签约面积371万平,环比下降12.3%、同比增长15.7%;销售均价14,701元/平,环比增长5.9%、同比下降4.4%。1-9月公司累计实现签约金额4,927.6亿元,同比增长3.6%,较1-8月提高0.8pct;累计实现签约面积3,264.8万平,同比增长6.6%,较1-8月提升1.1pct;累计销售均价15,093元/平,同比下降2.8%,较1-8月下降0.2pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增;并且在一二线市场销售平稳的背景下,我们预计公司2020年销售或将稳增。 9月拿地176亿元,对应拿地额/销售额比32%、拿地仍偏谨慎 9月公司在土地市场获取苏州、烟台等城市的16个住宅项目和1个物流项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。9月公司新增建面293.2万平,环比增长16.1%、同比下降31.1%;对应总地价176.2亿元,环比增长11.5%、同比下降2.1%;平均楼面价6,009元/平,环比下降4%、同比增长42%。9月公司拿地/销售金额比达32.3%;拿地/销售面积比79%;拿地/销售均价比40.9%。1-9月,公司新增建面1,913万平,同比下降39.2%;对应总地价1,174亿元,同比下降39.3%,拿地均价6,136元/平,同比下降0.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比23.8%;拿地/销售面积比58.6%;拿地/销售均价比40.7%。按销售均价1.51万元/平估算公司1-9月累计新增货值2,888亿元,低于同期销售金额4,928亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售稳增,拿地偏谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.87、4.34、4.87元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
保利地产 房地产业 2020-10-13 16.14 21.50 54.57% 16.76 3.84%
18.01 11.59%
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9月销售503亿、同比+37%、销售高增,1-9月3,674亿、同比+6% 9月公司销售金额503.2亿元,环比+14.6%,同比+36.7%,较上月-8.2pct;销售面积347.4万平,环比+23.1%,同比+27.8%,较上月-14.8pct,优于我们高频跟踪的45城9月成交面积同比+12.3%;销售均价14,484元/平,环比-6.9%,同比+7.0%。1-9月累计销售金额3,673.8亿元,同比+5.9%;累计销售面积2,444.1万平米,同比+6.6%;累计销售均价15,031元/平,较19年均价+1.6%。公司9月销售金额创全年次高,单月同比涨幅连续3个月高增,并推动累计同比涨幅进一步扩大。鉴于公司土储充裕、布局结构优异,疫情控制后项目开工恢复,4季度推盘料将更为积极,预计公司全年销售保持稳定增长。 9月拿地额同比+48%、9月拿地额/销售额36%,拿地继续偏积极 9月公司在深圳、广州、厦门、郑州、长沙、南昌、太原等15城共获取16个项目,对应新增建面404.0万平,环比+10.4%,同比+89.7%,其中新增权益建面占比82.6%,环比+23.5pct;对应总地价191.8亿元,环比-13.8%,同比+48.2%,拿地额占比销售额38.1%,较上月-12.6pct;平均楼面价4,748元/平米,环比-22.0%,较19年拿地均价-18.0%,主要源于在孝感、佛山、大同新增地块楼面价较低。1-9月公司共新增建面1,981.7万平,同比+32.6%;对应地价1,313.9亿元,同比+32.0%;平均楼面地价6,630元/平,较19年+14.5%;拿地额占比销售额为35.8%,较19年+2.1pct。1-9月公司拿地继续注重均衡布局,并保持在省会和一二线城市拿地力度。 投资建议:销售保持高增,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.61、2.91、3.27元,对应20/21年PE分别6.1/5.5倍,19A股息率达5.1%,维持目标价21.50元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-10-12 14.68 20.02 75.61% 14.94 1.77%
16.05 9.33%
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事件: 金地公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额258亿元,同比增长3.2%;实现签约面积124万平方米,同比下降8.3%。1-9月,公司累计实现签约金额1,700.5亿元,同比增长19.9%;实现累计签约面积823.5万平方米,同比增长15.9%;1-9月,公司新增建面676.9万平方米,同比下降8.8%;总地价542.2亿元,同比增长4.7%。 点评: 9月销售258亿、同比+3%,累计同比达+20%、料全年销售快增 9月公司实现签约金额258亿元,环比增长19.1%、同比增长3.2%;实现签约面积124万平米,环比增长15.3%、同比下降8.3%;销售均价20,806元/平,环比增长3.2%、同比增长12.5%。1-9月公司累计实现签约金额1,700.5亿元,同比增长19.9%,较1-8月降低3.6pct;累计实现签约面积823.5万平米,同比增长15.9%,较1-8月下降5.7pct;累计销售均价20,647元/平,同比增长3.4%,较1-8月提升1.9pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,可售保持充裕状态,助力公司全年销售快增。 9月拿地金额46亿元,拿地/销售金额比18%、拿地仍较谨慎 9月公司在土地市场获取东莞、天津等城市的6个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。9月公司新增建面81万平米,环比增长56.3%、同比增长96%;对应总地价45.8亿元,环比增长102.8%、同比增长270%;平均楼面价5,658元/平,环比增长29.8%、同比增长88.8%。9月公司拿地/销售金额比17.8%;拿地/销售面积比65.3%;拿地/销售均价比27.2%。1-9月,公司新增建面676.9万平米,同比下降8.8%;对应总地价542.2亿元,同比增长4.7%,拿地均价8,010.1元/平,同比增长14.8%。1-9月,公司拿地/销售金额比31.9%;拿地/销售面积比82.2%;拿地/销售均价比38.8%;按销售均价2.06万元/平估算1-9月累计新增货值1,394亿元,低于同期销售金额1,700亿元,拿地较谨慎。 投资建议:销售平稳略增,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.45元、2.81元和3.24元,对应20PE为5.9倍,现价对应股息率高达4.6%,维持目标价20.02元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-09-16 15.92 26.40 127.78% 16.15 1.44%
16.15 1.44%
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事件: 9月9日,招商蛇口公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额268.1亿元,同比+48.5%;实现签约面积110.4万平方米,同比+18.7%。点评: 8月销售268亿、同比+49%,1-8月1,604亿、同比+16%,增速继续扩大8月公司销售金268.1亿元,环比+17.3%、同比+48.5%;销售面积110.4万平,环比+6.0%,同比+18.7%,优于我们高频跟踪的45城成交面积同比+17.0%;销售均价24,275元/平,环比+10.6%,同比+25.0%。1-8月累计销售金额1,603.8亿元,同比+15.7%,较上月+4.9pct,完成全年计划销售额的64.2%;销售面积711.9万平,同比-2.4%,较上月+3.1pct。1-8月累计销售均价22,529元/平,较19年+19.5%;公司8月销售继续靓丽,连续四个月实现了单月同比两位数以上增长,并创年内新高。考虑到公司项目布局以一二线城市为主,并且可售货值充裕,预计20年销售仍将持续快增。 8月拿地53亿,同比-48%,拿地/销售额比20%,拿地有所放缓 8月公司土地市场新获取长沙、大连、太仓等3城共3个项目,合计新增建面63.5万方,环比-46.7%,同比-58.1%;对应地价52.9亿,环比-39.3%,同比-47.8%;拿地面积权益占比66.1%,较上月-0.1pct;楼面价8,326元/平,同比+24.5%,主要源于大连项目楼面价较高;拿地额占比销售额19.7%,较上月-18.4pct。1-8月新增规划面积842.8万平,同比+22.5%;总地价780.9亿元,同比+41.3%;拿地面积权益占比59.4%,较19年+6.3pct;拿地额占比销售额48.7%,较19年+7.3pct;平均楼面地价9,266元/平,较19年楼面均价+29.0%;公司1-8月公司拿地整体较为积极,并且拿地区域继续集中于城市圈及重点一二线城市。 投资建议:销售表现靓丽,拿地有所放缓,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市料也将逐步增厚公司估值。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.3倍、较每股NAV35.20元折价54%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
保利地产 房地产业 2020-09-15 16.60 21.50 54.57% 17.38 4.70%
18.01 8.49%
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事件: 9月 10日,保利地产公布 8月销售数据, 8月实现签约金额 439.1亿元,同比 +44.9%;实现签约面积 282.2万平方米,同比+42.6%。 8月新增建面 365.8万 平方米,同比+159.7%;总地价 222.7亿元,同比+79.8%。 点评: 8月销售 439亿、 同比+45%, 1-8月 3,171亿、同比+2%, 淡季销售靓丽 8月公司销售金额 439.1亿元,环比-9.7%,同比+44.9%,较上月-34.9pct; 销 售面积 282.2万平,环比-12.4%,同比+42.6%,较上月-29.3pct, 优于我们高 频跟踪的 45城 8月成交面积同比+17.0%;销售均价 15,560元/平,环比+3.1%, 同比+1.7%。 1-8月累计销售金额 3,170.6亿元,同比+2.3%;累计销售面积 2,096.6万平米,同比+3.7%;累计销售均价 15,122元/平,较 19年均价+2.3%。 公司 8月销售表现继续靓丽, 单月同比涨幅连续两个月高增,并推动累计同比 涨幅年内首次由负转正。 鉴于公司土储充裕、 布局结构优异, 疫情控制后项目 开工恢复,下半年推盘将更为积极,预计公司全年销售保持稳定增长。 8月拿地额同比+80%、 8月拿地额/销售额高达 51%, 拿地转向积极 8月公司在北京、 广州、 成都、 郑州、 大连、 东莞等 17城共获取 19个项目, 对应新增建面 365.8万平,环比+60.7%,同比+159.7%,其中新增权益建面占 比 59.1%,环比-10.8pct; 对应总地价 222.7亿元,环比+179.4%,同比+79.8%, 拿地额占比销售额 50.7%,较上月+34.3pct; 平均楼面价 6,087元/平米,环比 +73.8%, 较 19年拿地均价+5.1%,主要源于在北京、广州、郑州新增地块楼 面价较高。 1-8月公司共新增建面 1,577.7万平,同比+23.1%;对应地价 1,122.1亿元,同比+29.6%;平均楼面地价 7,112元/平,较 19年+22.8%;拿地额占比 销售额为 35.4%,较 19年+1.8pct。 1-8月公司拿地继续注重均衡布局, 并保持 较大一二线拿地力度。 投资建议: 淡季销售靓丽,拿地转向积极, 维持“强推”评级 公司积极变革始于 16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前 三,显露央企龙头气魄;激励方面, 17年推出大力度跟投方案,领衔央企最 高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成, 保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势; 16-19年,公司积极 拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维 持公司 2020-22年每股收益预测为 2.62、 2.92、 3.28元,对应 20/21年 PE 分别 6.4/5.7倍, 19A 股息率达 4.9%,维持目标价 21.50元,维持“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
阳光城 房地产业 2020-09-14 7.90 10.00 76.99% 8.39 6.20%
8.39 6.20%
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引入险资战投泰康系、 占比 13.53%, 入驻 2位董事、分红提升至 30% 9月 9日,泰康人寿及泰康养老与公司第二大股东上海嘉闻签订股份转让协议, 上海嘉闻将所持公司 5.54亿股、合计 13.53%的股份转让至泰康人寿及泰康养 老; 转让单价为 6.09元/股, 总转让价款 33.78亿元。 其中泰康人寿受让 8.53% 股份( 3.50亿股)、泰康养老受让 5.00%股份( 2.05亿股) ;加上泰康资产管 理的保险资管产品持股 0.07%后,泰康系合计持股 5.55亿股,占比 13.61%。 公司为泰康提供 2个董事席位,并修改公司章程,保证公司每年现金分红不低 于可分配利润 30%。 在 345融资新规之下,泰康入股公司表明了对公司长远价 值的认可; 并且预计泰康后续将为公司提供资源支持,推动相关业务战略合作, 进一步拓展公司融资渠道,优化债务结构、资金成本。 十年业绩承诺+员工持股, 控股股东、泰康、管理层三方绑定,助力成长 公司做出长达 10年的业绩承诺,即以 2019年归母净利润 40.2亿元为基数: 1) 2020-24E 每年年均复合增速不低于 15%且 5年累积归母净利润不低于 340.59亿元,即 2020-24E 业绩 CAGR 至少 18.13%; 2) 2025-27E 业绩 CAGR10.0%; 3) 2028-29E 业绩 CAGR5.0%。 如公司未完成业绩承诺,则阳光集团将以当期 期末承诺归母净利润数减当期期末归母净利润数之差对公司进行现金补偿。 此 外,公司成立核心管理层绑定计划,将成立员工持股计划承接上海嘉闻 8,000万股、占比公司目前总股本 1.95%( 18年 7月出台期权激励占比 8.52%) ; 其 中总裁认购 30%、其余董事及核心管理层 40%、预留 30%;总裁设置 5年锁 定期,其余董事及核心管理层 4年锁定期,解锁后三年内按 20%、 30%、 50% 比例逐步解锁。 因此,公司形成控股股东、泰康、管理层的三方绑定。 并且, 控股股东阳光集团承诺不减持;若协商一致减持,泰康拥有优先购买权。 前 7月销售 1,080亿、同比+2%, 拿地/销售面积比 105%、权益比 72% 公司 7月累计销售金额 1,080亿元,同比+1.8%,权益比例 65%;销售面积 837万平,同比-0.2%;销售均价 1.29万元/平,同比+2.1%; 2020年销售目标 2,000+ 亿元,同比高于-5%。 公司 7月累计拿地积极, 拿地金额 505亿元,权益比例 72%;拿地面积 879万平;拿地均价 5,743元/平;拿地/销售金额比 47%,拿 地/销售面积比 105%,拿地/销售均价比 45%,主要由于在温州、杭州等二线 城市拿地。 截至 2020H1末,公司土储可售面积 4,994万平,按照 1.2万元/平 估算可售货值 6,184亿元,覆盖 2019年销售额 2.9倍;平均土储成本 4,431元 /平,占比当期销售均价 36%,整体成本可控。 投资建议: 引入战投泰康, 承诺十年业绩, 重申“强推” 评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七 载 70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面 变革料也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆、引入战投泰康 后将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。 考虑到公司长期稳 定的发展, 我们维持公司 2020-21年每股收益分别为 1.33和 1.78元,并将 2022年调整为 2.05元(原 2.14元) , 现价对应 20年 PE 为 5.6倍,维持目标价 10.00元, 重申“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-09-11 10.06 13.00 100.00% 10.43 3.68%
10.43 3.68%
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事件: 2020年 9月 9日, 金科股份公布, 2020年 8月公司实现合同销售金额 191亿 元;实现合同销售面积 180万平米; 合同销售均价 10,611元/平米。 2020年 1-8月, 公司累计实现合同销售金额 1,239亿元; 累计实现合同销售面积 1,201万 平米; 合同销售均价 10,316元/平米。 点评: 首次公布月度销售,前 8月销售 1,239亿, 20年销售额计划同比+18% 9月 9日,公司首次公布月度销售数据, 2020年 8月,公司实现合同销售金额 191亿元;实现合同销售面积 180万平;合同销售均价 10,611元/平。 20年 1-8月,公司累计实现合同销售金额 1,239亿元,全年销售目标完成率达 56%;累 计实现合同销售面积 1,201万平;合同销售均价 10,316元/平。 2020年,公司 销售目标 2,200亿元、同比+18%, 计划新开工 3,600万平、同比+14%,估算 计划竣工 2,076万平,同比+72%,显示公司销售和业绩均更具弹性。 20H1拿地积极,金科服务拟分拆上市,物管高成长新星起航 2020H1, 公司拿地金额达 546亿元,新增计容建面 1,370万平,拿地/销售金 额比 63%、拿地/销售面积比 159%,拿地积极,拿地均价 3,985元/平,同比+44%, 源于拿地能级上移,新增土储建面二三线城市占比 85%。 20H1末,公司总可 售面积超 7,400万平,同比+32%,相当于 2019年销售的 4.1倍,并形成“二 三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。此外,金科服务发行 H 股申请 材料已获中国证监会受理, 2020H1,金科服务营收同比+36%;净利润同比 +80%。考虑到金科服务高成长性,分拆上市后有望获得主流物管公司高估值 溢价,并有望增厚金科股份市值。 投资建议: 首次公布月度数据, 全年销售目标积极,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控 杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩 比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,目前公司正 值业绩释放期。此外,金科服务上市在即,优质物管价值将逐步体现。我们维 持 2020-22年每股收益预测分别为 1.35、 1.69、 2.10元,考虑到金科服务拟分 拆上市,按主流物管公司平均 21PE38倍,估算对公司市值增厚或超 30%,维 持目标价 13.00元,对应 20/21年 PE 为 9.6/7.7倍,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金地集团 房地产业 2020-09-10 14.60 20.02 75.61% 15.89 8.84%
16.05 9.93%
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事件: 金地公布公司 8月销售数据, 8月公司实现签约金额 216.7亿元,同比增长 31.6%;实现签约面积 107.5万平方米,同比增长 39.1%。 1-8月,公司累计实 现签约金额 1,442.4亿元,同比增长 23.5%;实现累计签约面积 699.4万平方米, 同比增长 21.6%; 1-8月,公司新增建面 595.9万平方米,同比下降 14.9%;总 地价 496.4亿元,同比下降 1.8%。 点评: 8月销售 217亿、同比达+32%, 累计同比达+24%、料全年销售快增 8月公司签约金额 216.7亿元,环比增长 3.5%、同比增长 31.6%;签约面积 107.5万平,环比增长 0.5%、同比增长 39.1%;销售均价 20,158元/平,环比增长 3%、 同比下降 5.3%。 1-8月公司累计签约金额 1,442.4亿元,同比增长 23.5%,较 1-7月提高 1.3pct;累计签约面积 699.4万平,同比增长 21.6%,较 1-7月提升 2.7pct;累计销售均价 20,619元/平,同比增长 1.5%,较 1-7月下降 1.2pct。 我 们维持主流房企 20Q3销售金额同比增长有望超 20%的判断,并且考虑到房企 全年销售计划完成约束或将预示 20Q4销售仍将保持稳增。并且,在一二线市 场销售平稳的背景下,公司 2019年拿地较积极,料 2020年可售将继续保持充 裕状态, 可售丰富助力公司全年销售快增。 8月拿地金额 27亿元, 拿地/销售金额比 10%、拿地略显谨慎 8月公司在土地市场获取昆明、温州等城市的 3个项目,拿地仍聚焦一二线和 环都市圈。 8月公司新增建面 51.8万平;对应总地价 22.6亿元;平均楼面价 4,360元/平。 8月公司拿地/销售金额比达 10.4%;拿地/销售面积比 48.2%;拿 地/销售均价比 21.6%。 1-8月,公司新增建面 595.9万平,同比下降 14.9%; 对应总地价 496.4亿元,同比下降 1.8%; 拿地均价 8,330元/平,同比增长 15.5%。 1-8月,公司拿地/销售金额比达 34.4%;拿地/销售面积比 85.2%;拿地/销售均 价比 40.4%。 按销售均价 2.06万元/平估算公司 1-8月累计新增货值 1,228亿元, 低于同期销售金额 1,442亿元,拿地较谨慎。 投资建议: 销售高增, 拿地谨慎, 重申“强推” 评级 金地集团作为老牌龙头房企之一, 30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去 均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保 持积极之下,公司 2020年销售弹性更佳。 2019年末公司主要土储面积 82%位 于一二线,预收款高覆盖 1.5倍,保障未来业绩稳定释放。 我们维持公司 2020-22年每股盈利预测为 2.45元、 2.81元和 3.24元,对应 20PE 为 6.0倍, 现价对应 股息率高达 4.6%, 维持目标价 20.02元,重申“强推”评级。 风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-09-09 34.20 47.64 8.03% 37.72 10.29%
37.72 10.29%
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事件: 9月6日,新城控股公布8月销售数据,8月公司实现签约金额206.1亿元,同比-15.9%;实现签约面积204.5万平方米,同比-10.8%。 点评: 8月销售206亿、同比-16%,累计同比-19%,预计20Q4销售将有所改善 8月公司签约金额206.1亿元,环比-1.7%、同比-15.9%;签约面积204.5万平,环比+3.4%、同比-10.8%;销售均价10,074元/平,环比-4.9%、同比-5.7%。1-8月,公司累计签约金额1,390.8亿元,同比-18.9%,较前值+0.5pct,完成全年销售计划的55.6%;累计签约面积1,280.0万平,同比-14.7%,较前值+0.7pct;累计销售均价10,866元/平,同比-5.0%。受推盘影响,8月公司销售增速继续略有回落。但鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来拿地重启并趋于积极,预示后续推盘料将低位逐渐回升,并预计20年4季度销售将有所改善。 1-8月拿地/销售额比47%,拿地保持积极,并能级上移、成本可控 8月公司在天津、重庆、苏州、长沙、昆明等9城共新增10个项目,新增建面226.0万平,环比-7.2%;对应地价81.2亿元,环比-1.0%(去年同期无新增拿地);拿地额占比销售额39.4%,较上月+0.3pct;拿地面积占比销售面积110.5%,较上月-12.6pct;拿地权益89.0%,较上月-8.1pct,平均楼面价3,596元/平,环比+6.7%,主要源于公司在省会城市拿地占比提升。1-8月,公司新增建面1,754.6万平,同比-8.6%;对应总地价653.6亿元,同比+4.5%;拿地额占比销售额47.0%,较上年的24.7%上升22.3pct,拿地面积占比销售面积高达137.1%,拿地保持积极;平均楼面价3,725元/平,较上年+21.0%,拿地均价占比销售均价34.3%,较19年+6.6pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:销售阶段性偏弱,拿地保持积极,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20H1末开业及在建综合体项目达139座;此外公司19年推出新激励方案,承诺业绩稳定高增,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司结转毛利率有所下降,我们维持公司20-22年每股盈利预测6.98、8.72、10.45元,对应20/21年PE分别仅4.9/3.9倍,对应19A股息率5.0%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2020-09-07 9.40 13.23 89.81% 10.20 8.51%
10.45 11.17%
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8月销售203亿、同比+34%,累计同比+8%、料全年达成+15%销售目标8月公司签约金额202.7亿元,环比增长13.9%、同比增长34.2%;实现签约面积157.2万平,环比增长28.1%、同比增长37.7%;销售均价12,894元/平,环比下降11.1%、同比下降2.5%。1-8月公司累计签约金额1,194.7亿元,同比增长7.6%,较1-7月提高4.2pct;累计签约面积889.1万平,同比增长2.1%,较1-7月提升5.6pct;累计销售均价13,435元/平,同比增长5.5%,较1-7月下降1.5pct。我们维持主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%的判断,并且考虑到房企全年销售计划完成约束或将预示20Q4销售仍将保持稳增。在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 8月拿地/销售面积比7%、拿地谨慎,累计拿地/销售面积比101%、拿地积极8月公司在土地市场获取常州1个项目,拿地聚焦环都市圈城市。8月公司新增建面10.7万平;对应总地价6.6亿元;平均楼面价6,139元/平。8月公司拿地/销售金额比3.2%;拿地/销售面积比6.8%;拿地/销售均价比47.6%。1-8月,公司新增建面895.9万平,同比增长36.9%;对应总地价392.4亿元,同比增长10.9%,拿地均价4,379元/平,同比下降19%。1-8月,公司拿地/销售金额比32.8%,较上年的26.1%提升6.7pct;拿地/销售面积比100.8%,较上年的62.8%提升38pct;拿地/销售均价比32.6%,较上年的41.6%下降9pct;按销售均价1.34万元/平估算公司1-8月累计新增货值1,201亿元,略高于同期销售金额1,194亿元,拿地略显积极。 投资建议:销售高增,拿地谨慎,重申“强推”评级中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元,现价对应20-22年PE仅为5.1/4.0/3.3倍,考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-09-04 27.60 45.00 60.71% 29.56 7.10%
32.73 18.59%
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事件: 万科公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额587.2亿元,同比增长33.1%;实现签约面积422.9万平方米,同比增长52.5%。1-8月,公司累计实现签约金额4,382.2亿元,同比增长2.8%;实现累计签约面积2,893.9万平方米,同比增长5.6%;1-8月,公司新增建面1,619.5万平方米,同比下降40.5%;总地价997.5亿元,同比下降43.1%。 点评: 8月销售587亿元、同比+33%,累计同比+3%、料全年销售稳增 8月公司实现签约金额587.2亿元,环比下降0.5%、同比增长33.1%;实现签约面积422.9万平方米,环比增长7.3%、同比增长52.5%;销售均价13,885元/平,环比下降7.3%、同比下降12.7%。1-8月公司累计实现签约金额4,382亿元,同比增长2.8%,较1-7月提高3.5pct;累计实现签约面积2,893.9万平方米,同比增长5.6%,较1-7月提升5.3pct;累计销售均价15,143元/平方米,同比下降2.6%,较1-7月下降1.6pct。我们维持主流房企20Q3销售额同比增长有望超20%的判断,并且考虑到房企全年销售计划完成约束或将预示20Q4销售仍将保持稳增。在此背景下,我们预计公司2020年销售或将稳增。 8月拿地158亿元,对应拿地额/销售额比27%、拿地谨慎 8月公司在土地市场获取合肥、宁波等城市的13个住宅项目和3个物流项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。8月公司新增建面252.5万平;对应总地价158亿元;平均楼面价6,257元/平。8月公司拿地/销售金额比达26.9%;拿地/销售面积比59.7%;拿地/销售均价比45.1%。1-8月,公司新增建面1,619.5万平,同比下降40.5%;对应总地价997.5亿元,同比下降43.1%,拿地均价6,160元/平,同比下降4.4%。1-8月,公司拿地/销售金额比22.8%;拿地/销售面积比56%,;拿地/销售均价比40.7%;按销售均价1.51万元/平估算公司1-8月累计新增货值2,445亿元,低于同期销售金额4,382亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售连续高增,多元精彩纷呈,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.87、4.34、4.87元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商积余 房地产业 2020-08-26 32.15 43.00 107.13% 32.68 1.65%
32.68 1.65%
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20H1营收同比+50%、业绩同比+111%,物管收入占比93%,业务聚焦物管 2020H1,公司实现营收38.7亿元,同比+49.9%,备考口径同比-7.8%;实现归母净利润1.79亿元,同比+110.7%,备考口径同比+10.4%;扣非后归母净利润1.69亿元,同比+114.6%,备考口径同比+5.2%;基本每股收益0.17元,同比+32.5%。物业管理业务营收35.9亿元,同比+71.6%,占比营收92.8%,业务结构进一步聚焦;资产管理业务营收1.9亿元,同比-42%,占比营收4.8%,资管业务收入下降主要源于疫情影响。其他业务实现营收1.0亿元,同比-45%,占比营收2.5%。我们认为,疫情之下,2020H1公司物业管理业务仍业绩超市场预期,表明公司积极聚焦物管主业,并加快组织架构调整,助力公司融合融效发展。20H1,公司总部完成了组织架构调整,以“大物业+大资管”为主线,设立物业、资管两大事业群和九个职能中心/部门,本次组织架构大调整将助力公司融合融效发展,充分激发组织活力,推动更有质量的成长。 20H1物管业绩同比+38%、物管业绩超预期大增,后续望量质齐升 2020H1,公司物业管理业务实现营收35.9亿元,同比+71.6%,备考口径同比-2.5%;其中,基础物业管理收入、专业化服务收入分别为29.4、6.5亿元,分别同比+51.9%、+317.5%。物业管理毛利率为11.2%,同比+0.4pct;其中基础物业、专业化服务毛利率分别为10.9%、12.6%,分别同比+0.6、-4.3pct。19H1,招商物业净利润0.8亿元+中航物业净利润1.05亿元,物业管理业绩合计1.85亿元,20H1,招商物业净利润0.95亿元+中航物业净利润1.6亿元,物业管理业绩合计2.55亿元,备考口径同比+38%,物业管理业绩超预期大增。20H1,招商物业、中航物业净利率分别为6.6%、7.5%,分别同比+1.5、+2.3pct,利润率逐步修复,目前公司物管利润率较行业仍具提升空间,考虑到后续公司费用率望改善,预计物管业务利润率望逐步修复,业绩望实现量质齐升。 20H1末在管1.72亿平、较19年末+12%,非住宅占比50%,规模稳步提升 2020H1末,公司在管项目1,315个,管理面积达1.72亿平,较19年末+12.4%,管理规模稳步增长。其中,1)住宅、非住宅分别为8,603、8,590万平,分别占比50.0%、50.0%,分别较19年末+12.4%、+12.8%;2)来自控股股东、第三方分别占比40.4%、59.6%;3)分区域来看,深圳、江苏、北京、山东、四川合计占比42.8%。2020H1,公司新签约项目194个,净增加管理面积达1,927万平,新签年度合同额11.27亿元,其中非住宅业务 9.38 亿元,占比 83.23%,保持非住宅领先优势。公司加大与地方国资平台开展合资合作,先后与日照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合作,将陆续组建合资公司开展业务运营。此外,公司实际控制人招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的业务资源,未来通过深化与招商局集团有限公司的业务协同,有望为公司业务开拓提供新的增量空间。 投资建议:物管业绩超预期高增,利润率逐步修复,维持“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,目前在管面积达1.72亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,预计后续业绩有望实现量质齐升。我们维持2020-22年每股收益预测为0.59、0.86、1.12元,考虑到公司双重稀缺性和集团内高度战略定位,维持目标价43.0元、对应2020年PS4.3倍,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。
中南建设 建筑和工程 2020-08-26 10.06 13.23 89.81% 10.20 1.39%
10.25 1.89%
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20H1营业收入同比+27%、业绩同比+56%,业绩承诺持续兑现 2020H1公司营收296.9亿元,同比+27.3%;归母净利润20.5亿元,同比+56.2%;扣非归母净利润17.5亿元,同比+43.3%;基本每股收益0.55元,同比+54.1%;房地产业务结算收入208.3亿元,同比+35.1%。公司毛利率和归母净利率分别为17.3%和6.9%,同比分别-2.6pct和+1.3pct;其中地产毛利率19.4%,同比-4.0pct,主要由于部分历史项目结算;建筑毛利率11.1%,同比-0.84pct,主要受完工项目结构的影响。公司三费费率为8.4%,同比-0.9pct,其中管理费率和销售费率分别同比-1.2pct和-1.1pct。公司曾在2018年7月和2019年5月连续两次公布股权激励计划,两次合计激励股票期权占比总股本高达10%,并且承诺2018-21年业绩分别为20/40/70/90亿元,彰显强烈发展信心。 20H1销售814亿元、同比持平,H1拿地/销售面积比113%、积极扩张 2020H1公司销售金额813.9亿元,同比+0.2%,公司年初计划全年销售同比+15%(对应2,255亿元),目前完成全年计划的36%;销售面积609.1万平米,同比-5.7%;销售均价1.34万元/平,同比+6.3%。2020H1公司拿地建面688.5万平,对应总地价303.8亿元,拿地均价4,412元/平;公司拿地/销售金额比37%,较上年26%提升11pct;拿地/销售面积比113%,较上年64%提升49pct;拿地/销售均价比33%,较上年41%下降8pct;总体公司上半年拿地积极扩张、并成本控制得当。截至2020H1末,公司合计418个项目,在建项目建面3,144万平,未开工项目建面1,267万平,合计未竣工面积4,411万平,其中一二线面积占比35%、三四线占比65%。 负债率大幅下行、结构优化,预收款锁定达2.4倍、助力后续结算快增 2020H1末,公司资产负债率89.5%,同比-1.7pct;净负债率147.2%,同比-38.4pct;现金短债比1.19倍,同比+0.14pct;有息负债余额781亿元,同比+14.0%,并且19年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.5倍;其中短债占比30%,较2019年末下降4.0pct;银行贷款、非银和债券类分别占比47.5%、22.5%和30.0%,其中非银占比较2019年末下降4.4pct。4月和6月公司分别发行ABS20亿/2年/7%和中票12亿/4年/7.2%,融资成本有所下行。此外,2020H1末,公司预收账款高达1,247亿元,同比-2.8%,毛利率水平高于2020H1结算资源,覆盖2019年地产结算收入2.42倍,助力未来业绩快速增长。 投资建议:业绩大增,拿地积极,重申“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元,现价对应20-22年PE仅为5.3/4.2/3.5倍。考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
绿地控股 房地产业 2020-08-26 8.12 9.74 64.81% 8.12 0.00%
8.12 0.00%
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20H1营收同比+4%,业绩同比-11%,预收账款覆盖率达202% 2020H1,公司实现营业收入2,098亿元,同比+4.2%;实现归母净利润80.2亿元,同比-10.8%,较2020Q1收窄6pct;归母扣非后净利润79.7亿元,同比-10.1%;基本每股收益0.66元/股,同比-10.8%;毛利率和归母净利率分别为14.9%和3.8%,较上年-0.2pct和-0.6pct;三项费用率合计5.6%,同比+0.2pct;加权平均净资产收益率10.5%,同比-1.6pct。疫情背景下,公司围绕主要产业板块,努力推动创新转型,着力提高产业发展能级与核心竞争力,结转规模总体平稳。2020H1末,公司预收账款达3,933.6亿元,较20Q1末-2.0%,可覆盖19年地产营收202%,预收款高覆盖有望助力业绩释放。20H1末,公司资产负债率和净负债率分别为88.5%、180.3%,分别同比+0.2pct和+0.5pct。 20H1销售额同比-21%,拿地货值/销售金额120%,拿地/销售均价比24% 2020H1,公司实现销售金额1,330亿元,同比-21%;销售面积1,031万平米,同比-31%;销售回款1,257亿元,回款率约95%;新开工1,633万平米,同比-38%;竣工面积602万平米,同比+1.3%。上半年销售暂弱,主要源于疫情影响,预计下半年随着开工和推盘的恢复,销售有望逐步修复。20H1,公司权益拿地建面约1,247万方,同比-37%,对应拿地货值约1,600亿元,拿地货值/销售金额达120%;楼面价3,055元/平米,拿地/销售均价23.7%,隐含加强毛利率表现。公司土储长三角区域占比较高,有望深度受益长三角一体化;并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储,推动长三角土储增厚。 上海国资拟转17.5%股份,绿地启动二次深度混改,拟引入实力战略股东 7月26日,公司公告,为进一步深化国资国企改革,优化国资布局结构调整,完善公司股权结构,上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份,转让比例合计不超过总股本的17.5%。本次股份转让完成后,预计公司仍无控股股东及实际控制人,但控制权结构可能发生较大变化。公司股票将于7月27日复牌。假设转让比例达17.5%,完成后上海国资合计持股比例将降至28.87%,将略低于公司员工持股平台格林兰持股29.13%,公司国资改革进一步深化,员工积极性有望提升,并仍继续保有国资背景。 投资建议:回款良好、高预收覆盖、高股息率,维持“强推”评级 绿地控股销售排名行业前列,近两年来公司重抓回款卓见成效,有效推动负债率的改善;公司积极解决低利润率弊病,严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力。我们维持公司2020-21年每股收益预期为1.46、1.68、1.93元,对应20/21PE为5.6/4.8倍,19A股息率高达4.9%,鉴于公司启动二次深度混改,拟引入实力战略股东,上调目标价至9.74元,对应20PE6.7倍,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-08-26 16.48 21.50 54.57% 17.38 5.46%
17.38 5.46%
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20H1营收737亿、同比+4%,业绩101亿、同比+2%,利润率有所下行 20H1公司实现营业收入736.8亿元,同比+3.6%;归母净利润101.2亿元,同比+1.7%;扣非归母净利润97.2亿元,同比+0.5%;基本每股收益0.85元,同比+1.4%;毛利率和净利率分别为35.7%和13.7%,同比分别-4.1pct、-0.3pct;三项费用率合计8.0%,同比-0.6pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.2pct、+0.0pct、-0.4pct;投资收益21.1亿元,同比+139.0%,源于合作项目密集进入结转期;公司营收、业绩同比略增,源于竣工交付增速放缓、结转毛利率下降、公允价值变动收益2.2亿元(同比-9.2%)以及少数股东损益占比24.0%(同比+0.8pct);20H1加权平均净资产收益率6.2%,同比-1.7pct。 20H1销售2,245亿、同比-11%,充裕预收、积极竣工助力全年业绩稳增 19H1公司签约金额2,245.4亿元,同比-11.1%,销售回笼2,023亿元,回笼率90.1%;签约面积1,492.2万平,同比-8.8%。销售均价15,047元/平,较19年均价+1.7%。区域来看,珠三角、长三角销售额分别占比28%、25%,并且重点布局的38个核心城市销售额占比达76%,同比+1.0pct。20H1公司新开工面积2,866万平,同比-1.0%,完成全年计划66.7%;竣工面积1,213万平,同比+3.9%,完成全年计划35.7%。考虑到:1)20H1末预收账款3,446.5亿,可覆盖19年营收146%;2)20年全年计划竣工3,400万平,同比+14.4%,并且19年结算竣工比仅59.4%,创09年来新低,20年或能持平略增;综合助力全年业绩保持稳增。 20H1拿地820亿、同比+54%,拿地额/销售额37%、拿地渐转积极 20H1新增建面984.0万平,同比+19.1%;对应地价820.0亿元,同比+53.8%;平均楼面地价8,333元/平,同比+29.1%,其中在38个核心城市拿地金额占比86%,同比+7pct;整体溢价率22%,同比持平;拿地金额权益占比73%,同比+2pct;20H1拿地/销售额占比36.5%,同比+3.9pct,公司拿地略转积极,并加大了一二线拿地力度。截至20H1末公司未结转土储约1.1亿平,同比+3.5%,可覆盖19年销售面积3.5倍,其中重点布局38个核心城市占比约58%,土储较为优异。20H1末资产负债率77.7%,净负债率72.1%,分别同比-1.6pct、-4.6pct,现金短债比2.0倍,长短债比3.7倍,财务报表健康;公司20H1有息负债综合成本仅4.84%,较19年-0.11pct,继续保持行业最低水平。 投资建议:营收业绩略增,拿地渐转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.62、2.92、3.28元,对应20/21年PE分别6.3/5.6倍,19A股息率达5.0%,维持目标价21.50元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名