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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证券...>>

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万科A 房地产业 2020-05-01 26.90 45.00 64.35% 26.77 -0.48%
32.02 19.03%
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一季度业绩同比+11%,利润率略降、已售未结充裕2020Q1,公司营业收入477.7亿元,同比-1.2%;归母净利润12.5亿元,同比+11.5%;每股基本收益0.11元,同比+8.9%;地产结算收入393.6亿元,同比-6.4%;地产结算面积 316.2万平,同比+ 1.8%;毛利率和归母净利率为31.3%和2.6%,同比分别-3.8pct 和+0.3pct;三费费率为12.5%,同比+0.4pct;投资收益1.1亿元,同比+153%。2019年末公司预收账款5,950亿元,同比+3.1%;并表已售未结面积4,580万平,同比+6.8%;并表已售资源金额为 6,599亿元,同比+8.3%,覆盖19年地产结算金额1.87倍,锁定未来业绩释放。 Q1销售额1,379亿元、同比-8%,拿地/销售面积比28%、拿地谨慎2020Q1,公司销售金额1,378.8亿元,同比-7.7%;销售面积884.8万平,同比-4.3%;销售均价15,583元/平,同比-3.6%。Q1公司拿地面积246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,423元/平米,同比-15.3%。Q1公司拿地额/销售额比7.9%,拿地面积/销售面积比27.8%,拿地均价/当年销售均价比28.4%,较上年的37.8%下降9.4pct。Q1新开工面积708.8万平,同比- 30.5%,占全年开工计划的 24.3%(19年同期 28.2%),主要由于疫情影响;竣工面积 242.6万平,同比+ 8.9%,占全年竣工计划的7.3%(19年同期7.2%)。截至2019年末,公司未结算面积1.7亿平,其中71%位于一二线。 财务稳健、负债低位、融资成本下行,物业拓展加速、估值可观2020Q1末,公司资产负债率84.2%,同比-0.5pct;净负债率仅34.3%,同比-10.5pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。2019年末,商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平;物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,作为物业管理行业龙头,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2020-05-01 16.54 25.27 47.00% 17.00 -1.62%
19.49 17.84%
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20Q1营收+171%、业绩-80%,主要源于投资收益同比大幅下降 20Q1公司实现营业收入118.0亿元,同比+171.2%;归母净利润5.4亿元,同比-79.5%;扣非归母净利润53.4亿元,同比-79.5%;毛利率和净利率分别为25.6%和4.6%,分别-8.1pct和-55.8pct;三项费用率12.2%,同比-6.2pct,其中销售和管理费用率分别-2.1pct、4.3pct;基本每股收益0.03元,同比-90.6%。公司营收大增但业绩大降主要源于:1)公司投资性收益1.5亿,同比-95.6%,主要系去年同期公司转让乐艺置业、商启置业股权后获取扣税后净收益22.3亿元;2)公司结转毛利率大幅下降;3)公司少数股东损益占比19.0%,同比+17.5pct。剔除高波动的投资性收益影响后,归母净利润同比+34.4%。 20Q1销售361亿、同比-5%,预收、竣工增长保障20年结转稳增 20Q1公司销售金额361.1亿元,同比-4.7%,完成全年计划销售额2,500亿元的14.4%;销售面积148.6万方,同比-21.4%;累计销售均价24,310元/平米,较19年+28.9pct;在新冠疫情影响下,公司1季度销售额同比仅个位数下降,好于之前市场预期。考虑到公司连续4年实际新开工均高于年初计划、1季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20年销售计划或将顺利完成。同时考虑到:1)公司20年计划竣工面积1,100万方,同比+10%;2)19年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)20Q1末公司预收账款达1,005.7亿,同比+42.9%;将共同保障20年结转规模稳定增长。 20Q1拿地217亿,同比+99%,拿地额/销售额60%,拿地更趋积 极20Q1公司新增建面325.9万方,同比+223.2%;对应拿地金额217.2亿元,同比+98.9%;拿地面积权益占比54.6%,较19年+1.4pct;拿地/销售额比60.2%,较19年+32.6pct;平均楼面地价6,667元/平米,较19年楼面均价-7.2%;公司Q1拿地更趋积极,并且注重成本控制。19年末,总未竣工4,912万方,可覆盖19年销售面积4.2倍,土储资源充裕。财务方面,公司19年平均融资成本4.92%,较18年略升0.07pct;20Q1末,资产负债率和净负债率分别为63.7%、32.4%,分别-10.2pct、-24.3pct,负债率下降源于前海土地整备完成后资产规模明显增厚。公司长短债比1.7,现金短债比1.3,债务结构较为健康。 投资建议:业绩暂降,预收稳增,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.8倍、较每股NAV35.20元折价51%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-05-01 30.90 45.45 34.51% 32.80 1.27%
37.14 20.19%
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20Q1业绩3亿,同比+32%,20年计划竣工翻番、高预收助力业绩稳增 20Q1公司实现营收70.9亿,同比+63.8%,归母净利润2.7亿,同比+32.0%;扣非净利润2.2亿元,同比+33.4%;对应每股收益0.12元,同比+33.3%;毛利率和归母净利率分别为39.1%和3.8%,较上年+0.6pct和-0.9pct;三费占比24.3%,同比+1.7pct,其中销售、财务费用分别占比9.8%、2.8%,分别同比+1.4pct、+2.1pct;公司营收高增主要源于一季度公司结转面积80.4万方,同比+60.6%;投资性收益0.48亿,较去年同期多增0.74亿,源于Q1合联营企业交付同比增加。业绩涨幅小于营收源于公司持有的苏州银行股票公允价值变动亏损0.48亿(去年同期为0)、营业外收入同比-40.2%以及少数股东损益占比7.7%,同比+2.2pct;鉴于20年计划竣工翻番,以及20Q1末合同负债2,173亿,同比+54.5%,覆盖19年营收达2.5倍,保障业绩继续稳增。 20Q1销售310亿、同比-34%,疫情下销售暂弱,租金9亿、同比+5% 20Q1公司销售金额309.8亿元,同比-33.7%,完成年初计划销售额2,500亿的12.4%,克尔瑞销售排名居行业第十二;实现销售面积285.8万平,同比-31.2%;销售均价10,839元/平,同比-3.6%。此外,公司Q1已出租面积342.1万方,同比+43.6%,对应租金收入9.1亿,同比+5.2%,完成20年计划租管费55亿元的16.6%,考虑到20年计划新开业吾悦广场约30座,全年计划完成难度不大。20年计划新开工1,665万方、同比-48%、但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,以及20年新增拿地可转化开工,预计20年实际开工仍优于计划。同时鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值充裕,在购房需求延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 20Q1拿地转向积极、并成本控制再优化、土储仍充裕,负债情况健康 土储方面,20Q1公司新增建面392.8万平,同比-38.7%;对应总地价56.0亿元,同比-75.2%;拿地面积/销售面积比达137%,较2019年的103%提升34pct,公司自19年12月开始拿地策略开始转向积极;平均楼面价1,425元/平米,较上年-53.7%,拿地均价占比销售均价13.1%,较19年-14.5pct,拿地成本继续优化。公司19年末可租售面积约7,519万方,对应货值达8,370亿元,覆盖19年销售金额3.1倍,货值仍较为充裕。财务方面,20Q1末,公司资产负债率87.0%、同比+1.5pct;净负债率为34.2%、同比大降26.5pct;19年公司平均融资成本6.73%,较18年+0.26pct,略有上行。 投资建议:业绩持续靓丽,拿地转向积极,商业租金稳增,维持“强推” 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅3.9/3.0倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-05-01 15.65 19.53 22.83% 15.26 -2.49%
18.70 19.49%
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20Q1营收+6%、业绩+3%,利润率保持稳定,费用率有所优化。 20Q1营业收入238.2亿元,同比+5.5%;归母净利润2.4亿元,同比+2.6%;扣非归母净利润2.3亿元,同比+14.9%;基本每股收益0.2元,同比+2.2%;毛利率和净利率分别为39.8%和10.0%,同比分别持平、-0.3pct;三项费用率合计11.0%,同比-2.9pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-1.4pct、-0.6pct、-0.8pct;投资金融资产的公允价值变动亏损0.11亿,较去年同期减少2.6亿元;少数股东损益占比34.0%,同比+3.4pct。加权平均净资产收益率1.5%,同比-0.39pct。 20Q1销售710亿、同比-35%,主要源于疫情及推盘淡季影响。 20Q1公司销售金额710.2亿元,同比-35.2%;销售面积490.2万平,同比-30.0%;销售均价14,487元/平,较19年均价-2.0%。新冠疫情影响下,公司Q1销售仍较低迷,但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季,销售占比较小,并且在当前购房需求延后但非消失背景下,预计全年销售仍将保持平稳增长。20Q1新开工面积786万平,同比-21.2%,完成全年计划18.3%;竣工面积317万平,同比+15.7%,完成全年计划9.3%。考虑到:1)20Q1末预收账款3,163..5亿,同比-2.7%,可覆盖19年营收的134%;2)计划竣工3,400万平,同比+14.4%,并且19年结算竣工比仅59.4%,创09年来新低,20年或能持平略增;因而综合助力全年业绩持续稳增。 20Q1拿地347亿、同比+114%,拿地额/销售额49%、拿地积极。 20Q1公司新增建面458.6万平,同比+60.2%;对应地价346.9亿元,同比+114.4%;平均楼面地价7,564元/平,较19年+30.6%;其中38个核心城市拿地金额和面积分别占比84.6%、68.7%。20Q1拿地/销售额占比48.8%,较19年+15.2pct,公司继续注重均衡布局,并加大了一二线拿地力度。截至20Q1末,公司待开发土储7,877万平,同比-7.8%,可覆盖19年销售面积2.5倍,其中重点布局38个核心城市占比58%,三大城市圈占比58%,土储较为优异。20Q1末公司资产负债率77.7%,净负债率71.2%,分别同比-1.2pct和-12.7pct,现金短债比2.2倍,长短债比4.1倍,财务报表继续改善;公司19年有息负债综合成本仅4.95%,同比-0.08pct,持续属行业最低水平。 投资建议:业绩略增,拿地积极,维持“强推”评级。 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元,对应20/21年PE分别6.1/5.3倍,19A股息率达5.0%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商积余 房地产业 2020-05-01 28.31 34.80 2.56% 36.18 27.80%
37.88 33.80%
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20Q1业绩-32%,疫情下非物管业务亏损致业绩暂降,成长性仍值得期待 根据备考口径数据分析,20Q1公司营业收入17.5亿元,同比-11.1%;营业成本15.4亿元,同比-7.4%;归母净利润0.59亿元,同比-32.4%;扣非归母净利润0.29亿元,同比-65.5%;基本每股收益0.056元,同比-32.1%;毛利率和净利率分别为12.3%和3.4%,同比分别-3.5、-1.1pct;三项费用率合计7.9%,同比-0.9pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.1pct、-1.0pct、+2.0pct。我们认为,公司Q1公司营收和业绩阶段性下降主要源于:1)新冠疫情导致持有物业出租及经营业务的扣非归母净利润减少4,430万元、并造成亏损,这部分是主因,估算剔除该业务影响后业绩为小幅增长;2)新冠疫情下抗疫成本增加导致公司毛利率和净利率有所下降,不过期间公司收到政府稳岗及疫情防控补贴1,222万元和“新型肺炎疫情防控”捐赠款2,000万元,应该有一定程度对冲,并且预计后续仍将有补贴进入;3)新冠疫情下公司专业化服务(增值服务)在非住宅方面可能影响更大,造成高毛利业务收入的阶段性下降。总体而言,疫情之下公司业绩主要源于非物管业务亏损造成阶段性下行,考虑到物管行业的高成长以及大股东的全力支持,预计公司成长性仍值得期待。 19年末在管1.53亿方、同比+25%,非住宅占比50%,有望实现量质齐升 2019年末,公司管理面积达1.53亿平,同比+24.9%,管理规模稳步增长。其中,1)中航物业、招商物业管理面积分别为6,729、8,537万平,分别同比+26.8%、+23.5%;2)住宅、非住宅分别为7,653、7,613万平,分别占比50.1%、49.9%,分别同比+16.0%、+35.4%;3)来自控股股东、第三方分别占比40.9%、59.1%。物业管理费总体收缴率为96.4%,其中,非住宅、住宅业务收缴率分别为97.8%、92.5%。2019年,公司重点围绕机构物业开展市场化拓展,新签项目包括企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等多种业态,并在城市服务项目取得突破。中航物业、招商物业两个物业平台业务均实现稳步增长,目前公司物管利润率较行业仍有较大提升空间,并考虑到近期招商蛇口2019年业绩会上表示将对招商积余的全力支持(计划对启动组织架构大调整和中期注入持有型物业资产),预计物业管理业务利润率望逐步修复、营业收入也或将进一步提升,预计后续业绩有望实现量质齐升。 投资建议:非物管业务致业绩暂降,成长性仍值得期待,维持“强推”评级 招商积余战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,并且在大股东招商蛇口的全力认可和支持下,后续或通过组织架构改革提升人均效能、推动利润率的修复,以及物业管理资产注入提升收入规模,预计后续业绩有望实现量质齐升。考虑到新冠疫情下持有物业出租及经营业务业绩的阶段性下降,我们下调2020-22年每股收益预测至0.59、0.86、1.12元(原值0.64、0.86、1.12元),同时考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,按照2021年目标PE40倍,上调目标价至34.8元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期。
蓝光发展 房地产业 2020-04-29 5.40 8.42 57.09% 5.82 2.65%
6.29 16.48%
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20Q1营收同比-8%、业绩同比+4%,疫情影响下竣工、交付有所放缓20Q1公司营业收入53.1亿元,同比-7.9%;归母净利润5.1亿元,同比+3.8%; 基本每股收益0.15元/股,同比+3.3%;毛利率和净利率分别为30.2%和9.7%,较上年+1.2pct和+1.1pct;三项费用率合计13.3%,同比+1.1pct,其中财务和管理费用率增长较多;公司营收负增长主要源于受新冠疫情影响,竣工、交付均有所放缓。业绩正增长源于:1)因汇率变动公司衍生金融资产外汇远期合约公允价值变动收益1.3亿,同比+2,116.4%;2)少数股东损益占比1.1%,同比-7.6pct。截至20Q1末,预收账款达705.6亿元,同比+25.2%,较19年末+3.5%,可覆盖19年地产营收1.8倍,公司后续业绩释放的可持续性较强。 20Q1销售额109亿,同比-43%,疫情影响下销售、开竣工暂弱20Q1公司销售金额108.5亿元,同比-42.5%;其中,权益销售金额为80.3亿元,权益比74.0%;销售面积117.6万平,同比-43.3%;销售均价9,224元/平,同比+1.4%。其中,成都、滇渝、华中、华东、华北、华南区域销售额占比分别为18.9%、12.3%、17.0%、33.8%、7.0%、11.1%,全国化布局较为均衡。投资方面,20Q1新开工89.5万平、竣工8.4万平,分别同比-52.0%、-69.0%,分别完成全年计划8.1%、1.4%。受新冠疫情影响,公司1季度销售回款减少,项目复工和开竣工均有所延迟。但考虑到公司全年计划新开工1,100万平,计划竣工600万平,分别同比+27%、+16%,并19年竣工计划完成率129%,预计有望推动公司销售和结算稳步增长。 20Q1拿地仍偏谨慎,负债率持续优化,管理层拟增持彰显信心20Q1公司合计新增项目10个,新增计容建面98.9万方,同比-58.6%;对应拿地金额43.0亿元,同比-51.1%,拿地仍偏谨慎;拿地/销售金额比39.6%,拿地/销售面积比84.1%,较19年+8.1pct,拿地面积权益占比59.7%,较19年-15.3pct。 新增建面中,一二线占比30.1%、强三线占比69.9%。20年,公司计划土地投资总额不超过400亿元。20Q1末,公司资产负债率、净负债率分别为80.7%、92.7%,分别同比-1.4pct、-36.9pct,拿地谨慎下负债率持续优化。此外,公司董事兼总裁迟峰计划于20年5月6日起6个月内增持公司股份,增持金额不低于人民币1,000万元,彰显对公司未来发展的信心。 投资建议:业绩略增,销售暂弱,维持“强推”评级蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,带动融资通畅,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H股分拆上市,望逐步增厚公司估值。考虑到疫情对结算的影响,我们维持2020-22年每股收益预期1.68、2.03、2.42元,对应20、21年PE分别为3.4倍和2.8倍,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧务
阳光城 房地产业 2020-04-27 6.62 9.70 40.58% 7.18 5.28%
8.13 22.81%
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19年业绩40亿元、同比+33%,利润率与分红率双双提升 2019年公司营业收入610.5亿元,同比+8.1%;归母净利润40.2亿元,同比+33.2%;基本每股收益0.91元,同比+37.9%;加权平均净资产收益率18.9%,同比+2.5pct;地产结算收入587.5亿元,同比+5.9%;结算面积452.6万平,同比+18.2%;毛利率和归母净利率为26.6%和6.6%,同比分别+0.5pct和+1.2pct;三费费率为9.3%,同比+2.3pct,其中销售费率和管理费率分别+1.1pct和0.8pct;投资收益8.1亿元,同比+1,393%。2019年末预收账款801亿元,同比+29.0%,覆盖地产结算收入1.36倍。此外,公司每10股派息2元,对应分红率20%,同比+12.5pct;股息率为2.9%。 19年销售2,110亿、同比+30%,拿地/销售面积比74%、权益比提至75% 2019年公司销售金额2,110亿元,同比+30%,其中内地和长三角分别占比37%和34%,克而瑞排名第13;权益销售金额1,351亿元,同比+14%;权益比例64%,同比-9pct;销售面积1,713万方,同比+35%;销售均价1.23万元/平,同比-4%。公司2020年销售目标2,000亿元,同比-5%;计划引入战略投资者、加强资源整合。2019年公司拿地金额656亿元,同比+17.0%,权益比例75%;拿地面积1,269万方,同比-4.8%;拿地额/销售额和拿地面积/销售面积分别为31%和74%,拿地总体谨慎。公司全年竣工面积529万方,同比+32.5%。截至2019年末,公司土储可售面积4,101万方,按照1.2万元/平估算可售货值5,052亿元,覆盖2019年销售额2.4倍;平均土储成本4,356元/平,占比当期销售均价35%,整体成本可控。 负债率大幅改善、结构持续优化,融资成本有所下行 截至2019年末,公司资产负债率83.5%,同比-1.0pct;净负债率135%,同比-47pct;现金短债比1.3倍,较上年提升0.5倍;短债占比有息负债比29%,较上年下降14pct;近两年资产负债表持续改善。期末融资余额1,123亿元,同比-0.3%;其中银行贷款和债券类分别占比47%和28%,同比分别+18pct和+9pct,融资结构大幅优化;整体平均融资成本7.71%,同比-0.23pct。4月公司成功发行12亿/4年/6.95%和8亿/5年/7.3%公司债,融资成本亦有所下行,并于期内首次获得主体评级提升至AAA。2019年公司平均回款率约80.20%,实现经营性净现金流入154亿元,继续保持正值。 投资建议:业绩销售高增,负债改善、结构优化,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2020-21年每股收益预测分别为1.33元、1.79元,并引入22年预测为2.15元,现价对应20年PE为5.1倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-04-23 16.52 25.27 47.00% 17.48 5.81%
20.36 23.24%
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19年营收+11%、业绩+5%,20Q1业绩-77%~-85%,源于投资收益大降。 19年公司实现营业收入976.7亿元,同比+10.6%;归母净利润160.3亿元,同比+5.2%;基本每股收益1.99元,同比+5.3%;毛利率和净利率分别为34.6%和16.4%,分别-4.8pct和-0.8pct;三项费用率6.9%,较上年+0.6pct,其中销售费用增长较多;实现投资性收益102.3亿元,同比+56.3%,其中通过转让子公司商启置业、乐艺置业、境外子公司Frontier股权获取投资性收益57.9亿元;少数股东损益15.0%,同比-6.7pct;公司业绩增速略低于营收增速,主要源于结转毛利率下降以及公司存货跌价损失20.9亿元(同比+112.3%);公司加权平均净资产收益率21.4%,同比-0.8pct;每股分红0.83元,分红率连续5年持平或超40%,对应股息率达4.9%;此外,公司发布20Q1业绩预告,预计实现业绩4-6亿,同比下降77.2%-84.8%。 19年销售2,205亿、同比+29%,预收、竣工增长及保障20年结转稳增。 19年公司实现签约金额2,204.7亿元,同比+29.3%,超额完成全年销售计划110.2%;实现签约面积1,169.4万方,同比+41.4%;累计销售均价18,853元/平米,同比-8.6%;20年公司计划完成销售额2,500亿元,对应同比+13.4%;计划新开工1,100万方,同比-26.0%。考虑到公司连续4年实际新开工均高于年初计划、1季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20年销售计划仍将顺利完成。同时考虑到:1)公司20年计划竣工面积1,100万方,同比+10%;2)19年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)19年末公司预收账款达977.8亿,同比+29.8%;将共同保障20年结转规模稳定增长。 19年拿地额/销售额44%,前海土地整备完成增厚资产推动负债率下行。 19年新增建面1,423万方,同比+4.9%;对应拿地金额976亿,同比+3.7%,其中权益地价523亿,权益占比53.6%;拿地/销售额比44.3%,较上年-10.9pct,20Q1拿地/销售额比60.2%,拿地表现相对积极。截至19年末,公司总未竣工4,912万方,可覆盖19年销售面积4.2倍,土储资源十分充裕。此外,19年公司前海土地整备及合资合作全面完成,正式拥有前海片区超千亿资产。财务方面,公司平均融资成本4.92%,较18年略升0.07pct;资产负债率和净负债率分别为63.2%、29.3%,分别-11.1pct、-15.7pct,负债率下降较多源于前海土地整备完成后公司资产规模明显增厚。公司长短债比1.6,现金短债比1.4,债务结构健康。经营性现金流138亿,连续两年为正。 投资建议:业绩平稳、销售快增,负债率明显改善,维持“强推”评级。 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。同时,鉴于公司业绩表现低于预期,我们下调公司20-21年每股收益至2.23、2.56元(原值2.71、3.26元),并引入22年每股收益预测2.95元,目前现价对应20年PE为7.5倍、较每股NAV35.20元折价52%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
蓝光发展 房地产业 2020-04-21 5.86 8.42 57.09% 5.90 -4.22%
6.29 7.34%
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19年营收同比+27%、业绩同比+56%,利润率提升,预收高覆盖19年,公司营业收入391.9亿元,同比+27.2%;归母净利润34.6亿元,同比+55.5%;基本每股收益1.05元/股,同比+69.3%;毛利率和归母净利率分别为28.3%和8.8%,较上年+0.6pct 和+1.6pct;三项费用率合计9.3%,同比-1.7pct;加权平均净资产收益率23.9%,同比+6.8pct。公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至19年末,预收账款达681.6亿元,较19Q3末+12.6%,可覆盖19年地产营收1.9倍,公司后续业绩释放的可持续性较强。 此外,拟每股年分红0.287元、分红率25%,对应股息率4.7%。 19年销售额1,015亿、同比+19%,20年计划开工强劲,望销售稳增19年,公司销售金额1,015.4亿元,同比+18.7%;其中,权益销售金额为715.4亿元,权益比70.5%;销售面积1,095.3万平,同比+36.6%;销售均价9,270元/平,同比-13%。其中,成都、滇渝、华中、华东、华北、华南区域销售额占比分别为18.6%、11.0%、21.7%、25.7%、10.6%、12.4%,全国化布局均衡。 投资方面,19年新开工867万平、竣工516万平、在建1,849万平,分别同比-19%、+53%、+45%。19年,计划新开工1,100万平,计划竣工600万平,分别同比+27%、+16%,考虑到公司20年计划新开工仍较强,并19年竣工计划完成率129%,预计有望推动公司销售和结算稳步增长。 拿地偏谨慎,杠杆率下行,物管业绩靓丽,管理层拟增持彰显信心19年,公司新增土储建面832.3万平,拿地/销售面积比76%;总建面中,新一线和二线占比60%、强三线占比40%;估算拿地权益比约75%,高于公司19年销售权益比,后续销售权益比有望小幅提升。20年,公司计划土地投资总额不超过400亿元。19年末,资产负债率、净负债率分别为80.6%、81.0%,分别同比-1.4、-24.0pct,负债率持续优化。物管方面,19年蓝光嘉宝服务实现营业收入21.0亿元,同比+43%;实现净利润4.5亿元,同比+50%。在管面积约7,172万平,同比+18%;合约面积约1.17万平,同比+58.8%。此外,公司董事兼总裁迟峰计划于5月6日起6个月内增持公司股份,增持金额不低于人民币1,000万元,彰显对公司未来发展的信心。 投资建议:业绩高增,管理层计划增持,维持“强推”评级蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H 股分拆上市,望逐步增厚公司估值。考虑到疫情对结算的影响,我们下调2020-22年每股收益预期至1.68、2.03、2.42元(原20-21年预测值为1.68、2.10元),对应20、21年PE 分别为3.7倍和3.0倍,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
保利地产 房地产业 2020-04-17 14.77 19.53 22.83% 16.66 6.79%
18.70 26.61%
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19年营收+21%、业绩+48%,分红率35%,股息率5.4%,均超市场预期。 19年营业收入2,359.3亿元,同比+21.3%;归母净利润279.6亿元,同比+47.9%,满足股权激励要求;基本每股收益2.35元,同比+47.8%;毛利率和净利率分别为35.0%和11.8%,分别+2.5pct、+2.1pct,16-17年涨价项目结算推升毛利率;三项费用率合计5.7%,同比-0.4pct;公司业绩增速高于营收增速,主要源于:1)投资收益37.0亿元,同比+37.6%;2)资产减值损失10.5亿,同比-55.4%;3)不可抵扣的成本、费用和损失同比下降推动所得税率-1.2pct;4)少数股东权益占比25.5%,同比-2.2pct。公司拟每10股派8.2元,分红率35%,创历史新高,现价对应股息率为5.4%。19年净资产收益率17.9%,同比+2.4pct。经营性现金流391.6亿,同比+229.2%。 19年销售4,619亿、同比+14%,较高预收款+计划竣工稳增助力业绩稳增。 19年签约金额4,618.5亿元,同比+14.1%,市占率提升0.2pct至2.9%,销售排名继续稳居第五;签约面积3,123.1万方,同比+12.9%;销售均价14,788元/平米,同比+1.0%;销售回款4,300亿元,回款率93%,较上年+5pct;结构来看,公司重点布局的38城销售额占比77%,单城销售破百亿城市13个,销售贡献占比达54%。19年公司新开工4,983万方,同比+13.4%;竣工2,973万方,同比+34.1%;20年计划新开工4,300万方,同比-13.7%,考虑到17-19年公司实际新开工分别超年初计划134%、133%、111%,20年开工有望继续保持稳增;考虑到:1)19年末预收账款达3,287.5亿,同比+9.7%,可覆盖19年营收139%;2)计划竣工3,400万方,同比+14.4%,并且19年结算竣工比仅59.4%,创09年来新低,20年或能持平略增;因而综合助力业绩持续稳增。 19年拿地额/销售额34%,拿地谨慎,但成本优化、债务结构持续改善。 19年土地市场新获127个项目,新增建面2,680万方,同比-14.0%;对应总地价1,555亿元,同比-19.3%,拿地额权益占比71%,同比+3pct;平均楼面地价5,791元/平方米,同比-6.4%,整体溢价率仅14%;拿地额占比销售额33.7%,较18年-13.9pct,拿地保持谨慎、成本继续优化,并且布局聚焦核心城市,重点38城拿地金额占比79%。同比-11.4%,可覆盖19年销售面积2.6倍,其中重点布局38个核心城市占比58%,三大城市圈占比58%。19年末资产负债率77.8%,净负债率56.9%,分别同比-0.2pct和-23.6pct,现金短债比2.1倍,拿地谨慎推动财务报表继续改善;公司19年有息负债综合成本仅4.95%,同比-0.08pct,仍属行业最低水平。 投资建议:业绩靓丽、分红积极、报表改善,维持“强推”评级。 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-21年每股收益预测为2.69、3.09元,并引入22年为3.55元,对应20/21年PE分别5.7/4.9倍,20E股息率达6.1%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-04-16 7.91 9.54 2.80% 8.38 1.09%
9.99 26.30%
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红星家具战略入股、协议受让融创持股的11%,股权和经营双合作 4月14日,公司公告,红星家具集团基于对公司的长期了解,认同公司的发展战略、管理团队和长期投资价值,通过其控股子公司广东弘敏于4月13日与天津聚金签订《股份转让协议》,以8元/股协议受让天津聚金(融创子公司)的5.87亿股股份,占总股本的11%,交易价款为46.99亿元。本次权益变动后,融创通过天津聚金仍持有公司3.20亿股以及通过天津润泽、天津润鼎仍合计持有公司9.80亿股,即融创仍持股18.35%,并表示未来12个月不排除主要通过大宗交易、协议转让等方式继续减持;红星家具集团将合计持股11.04%。本次股权变动之后,公司持续4年的股权之争将逐步落幕,并且本次引入红星家具集团作为战投,而公司近期也已和红星家具在商业地产经营方面进行了合作,双方在股权和经营层面的合作将助力公司更有质量的发展。 1Q20销售好于行业、拿地积极,20年销售目标2,200亿、同比+18% 1Q20,公司销售金额264亿元,同比-12%;销售面积271万平,同比-14%。 虽受疫情影响,公司积极应对,推出一系列营销措施,整合线上主流平台,全力抢抓市场机会,实现疫情下销售突破。1Q20,公司拿地金额达109亿元,新增计容建面302万平,拿地权益比87.2%,拿地/销售金额比41%、拿地/销售面积比111%,拿地积极。19年末,公司总可售面积近6,700万平,相当于19年销售的3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。 20年销售目标2,200亿元、同比+18%,计划新开工3,600万平、同比+14%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性,高计划竣工增速望助力公司20年业绩更强业绩增长。 一期持股计划25亿元和二期计划4亿元陆续启动购买,护航价值 19年6月,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,一期持股计划资金总额不超过25亿元,其中员工自筹资金不超过12.5亿元,融资资金与自筹资金的比例不超过1:1。二期至五期的资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达到51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。20年4月,公司公告二期持股计划草案,本期计划的持有人范围为公司员工,总人数预计不超过2,100人。公司2019年归母净利润为56.76亿元,同比+46%,实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值,因此,按照该数字的3.5%提取专项基金,即1.99亿元作为本期计划资金来源,并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过1:1,加杠杆后对应二期计划购买金额为4亿元。 投资建议:红星战略入股,股权之争落幕,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为6.3/5.0/4.0倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-04-15 7.55 9.54 2.80% 8.38 5.94%
9.99 32.32%
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Q20业绩同比+57%、超预期大增,业绩丰收期、践行高质量成长Q20,公司实现营收76.3亿元,同比+9.0%;归母净利润4.0亿元,同比+57.%; 扣非后归母净利润4.亿元,同比+57.0%;基本每股收益0.07元,同比+75.0%; 净资产收益率为.3%,同比+0.2pct;毛利率和归母净利率为25.%和5.2%,同比分别-0.4pct和+.3pct;三费费率为3.0%,同比-0.7pct。公司业绩增速高于营收增速,主要源于投资收益大增,Q20投资收益7,63万元,较Q9同期-.37亿元大幅增长。截至20Q末,公司预收款达,63亿元,同比+35%,较9年末+%,可覆盖9年营收.7倍,高于行业平均,有望助力公司业绩持续高增。20Q末,公司资产负债率、净负债率分别为83.4%、3.8%,分别同比-0.5、-22.9pct,分别较9年末-0.4、+.6pct。 vQ20销售好于行业、拿地积极,20年销售目标2,200亿、同比+8%Q20,公司销售金额264亿元,同比-2%;销售面积27万平米,同比-4%。 虽受疫情影响,公司积极应对,推出一系列营销措施,整合线上主流平台,全力抢抓市场机会,实现疫情期间的销售突破。Q20,公司拿地金额达09亿元,新增计容建面302万方,拿地权益比87.2%,拿地/销售金额比4%、拿地/销售面积比%,拿地积极。9年末,公司总可售面积近6,700万方,相当于9年销售的3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+8%,计划新开工3,600万平、同比+4%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性,高计划竣工增速望助力公司20年业绩更强业绩增长。 v一期持股计划25亿元已启动购买,二期计划4亿元即将启动购买9年6月,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,一期持股计划资金总额不超过25亿元,其中员工自筹资金不超过2.5亿元;融资资金与自筹资金的比例不超过:。二期至五期的资金来源于专项基金,若209-22年业绩分别达到5、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。4月4日,公司公告卓越共赢计划暨209至2023年员工持股计划之二期持股计划(草案),本期计划的持有人范围为公司员工,总人数预计不超过2,00人。公司209年归母净利润为56.76亿元,同比+46%,实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值,因此,按照该数字的3.5%提取专项基金,即.99亿元作为本期计划资金来源,并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过:,加杠杆后对应二期计划购买金额为4亿元。 v投资建议:业绩进入丰收期,持股计划陆续启动,重申“强推”评级6年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名0位,后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为.3、.65、2.07元,对应20-22年PE为5.9/4.7/3.7倍,维持目标价0.00元,重申“强推”评级。 v风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
招商积余 房地产业 2020-04-15 25.56 31.00 -- 33.13 29.62%
36.50 42.80%
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19年业绩同比-67% ,源于 18年非经常性损益较高,扣非后归母业绩大增2019年,公司实现营收 60.8亿元,同比-8.7%;实现归母净利润 2.86亿元,同比-66.6%;扣非后归母净利润 2.90亿元,同比+292.9%;基本每股收益 0.41元,同比-68.2%。公司业绩同比下降,主要源于 18年确认转让 3个房地产项目的投资收益合计 12.4亿元(非经常性损益),19年由于下属企业谟岭公司破产清算等原因导致投资收益合计为-0.14亿元。其中,物业管理业务实现营收 51.5亿元,同比+32.8%,占比营收 84.7%;资产管理业务实现营收 6.2亿元,同比-2.4%,占比营收 10.2%,资产管理业务收入下降主要源于 19年减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。其他业务实现营收 3.1亿元,同比-85.5%,占比营收 5.1%,主要源于公司地产业务已逐步剥离,目前仅销售部分遗留地产项目尾盘,因此同比降幅较大。此外,公司拟每股分红 0.1元。 算 估算 19年存量业务业绩约 4.8亿元,其中物 业绩 业绩 3.9亿元 、 同比+26%2019年,公司物业管理业务实现营收 51.5亿元,同比+32.8%;其中,基础物业管理收入、专业化服务收入分别为 46.0、5.5亿元,分别同比+27.9%、+95.9%。 19年中航物业实现营收 45.1亿元,同比+21.2%;实现净利润 2.03亿元,同比+23.9%;公司 19年业绩中仅并表招商物业收购日(19年 11月 19日)至 19年末业绩,对应营收 5.9亿元,净利润 3,876万元。19年全年,招商物业实现归母净利润 1.89亿元,同比+29%,扣非后归母净利润 1.73亿元,业绩承诺实现率为 108.8%(招商物业 2019-21年业绩承诺分别为 1.59、1.89、2.15亿元)。 因而,考虑招商物业全年业绩贡献后:1)加回招商物业后扣非后业绩=原扣非后业绩 2.9亿元+招商物业前 11个月业绩 1.5亿元=4.4亿元,再考虑加回三个房地产开发项目合计亏损 4,103万元,估算物业和出租等存量业务业绩合计约4.8亿元;2)中航物业+招商物业合计业绩约 3.9亿元,同比+26%。 19年末管 在管 1.53亿方 、同比+25% ,非住宅占比 50% ,望实现量质齐升2019年末,公司管理面积达 1.53亿平,同比+24.9%,管理规模稳步增长。其中,1)中航物业、招商物业管理面积分别为 6,729、8,537万平,分别同比+26.8%、+23.5%;2)住宅、非住宅分别为 7,653、7,613万平,分别占比 50.1%、49.9%,分别同比+16.0%、+35.4%;3)来自控股股东、第三方分别占比 40.9%、59.1%。 物业管理费总体收缴率为 96.4%,其中,非住宅、住宅业务收缴率分别为 97.8%、92.5%。2019年,公司重点围绕机构物业开展市场化拓展,新签项目包括企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等多种业态,并在城市服务项目取得突破。中航物业、招商物业两个物业平台业务均实现稳步增长,目前公司物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续公司毛利率有望提升、费用率有望改善等因素,预计物业管理业务利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。 投资建议:物管业务稳步增长,缔造非住宅物管龙头, 维持 “强推”评级中航善达战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达 1.53亿平,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。我们维持2020-21年每股收益预测为0.64和 0.86元,并引入 2022年每股收益预测为 1.12元,考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,上调目标价至31.00元,对应 21年 PE36倍,维持 “强推” 评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、利润率提升不及预期
招商蛇口 房地产业 2020-04-14 16.58 25.27 47.00% 17.59 5.46%
20.36 22.80%
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事件: 4月10日,招商蛇口公布公司3月销售数据,3月公司实现签约金额216.8亿元,同比+21.8%;实现签约面积93.3万平方米,同比-0.1%。 点评: 3月销售217亿、同比+22%,1-3月361亿,同比-5%,好于市场预期3月公司销售金额216.8亿元,环比+756.7%、同比+21.8%;销售面积93.3万平,环比+741.9%、同比-0.1%,明显优于我们高频跟踪的45城3月成交面积同比-33.1%;销售均价23,246元/平,环比+1.8%,同比+21.9%。1-3月累计销售金额361.1亿元,同比-4.7%,较上月+23.5pct;销售面积148.6万方,同比-21.4%,较上月+20.8pct。1-3月累计销售均价24,310元/平米,较19年+28.9pct; 在3月疫情缓和下,公司销售明显回升,并且1季度销售额同比仅个位数下降,好于之前市场预期。考虑到公司项目布局以一二线城市为主,可售货值充裕,在购房需求延后但并非消失背景下,预计20年销售将保持稳定增长。 3月拿地88亿,同比-6%,1-3月拿地额比销售额60%,拿地态度积极3月公司土地市场新获取深圳、广州、成都、无锡等7城共12个项目,合计新增建面164.8万方,环比+112.8%,同比+142.6%,对应地价88.0亿,环比+83.6%,同比-5.9%;拿地面积权益占比53.8%,较上月+1.8pct;楼面价5,339元/平米,同比-61.2%,拿地均价下降主要源于成都商服项目、白俄罗斯明斯克酒店项目楼面价较低所致;拿地额占比销售额40.6%,较上月-148.7pct。1-3月新增规划面积325.9万方,同比+223.2%;总地价217.2亿元,同比+98.9%; 拿地面积权益占比54.6%,较19年+1.4pct;拿地额占比销售额60.2%,较19年+32.6pct;平均楼面地价6,667元/平米,较19年楼面均价-7.2%;公司1-3月拿地积极扩张,并且拿地区域集中于城市圈及二线城市。 投资建议:销售快速回升,拿地态度积极,维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。 此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持预测公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应20年PE为6.1倍、较每股NAV35.20元折价53%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-04-13 14.11 19.53 22.83% 16.66 11.81%
18.70 32.53%
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事件: 4月9日,保利地产公布3月销售数据,3月实现签约金额273.7亿元,同比-35.9%;实现签约面积201.4万平方米,同比-28.9%。3月新增建面108.2万平方米,同比-19.8%;总地价109.4亿元,同比+94.5%。 点评: 3月销售273亿、同比-36%,1-3月710亿、同比-35%,疫情下销售暂弱3月公司销售金额273.7亿元,环比+36.4%,同比-35.9%,较上月+4.1pct;销售面积201.4万平,环比+53.4%,同比-28.9%,较上月+1.7pct,优于我们高频跟踪的45城3月成交面积同比-33.1%;销售均价13,592元/平,环比-11.0%,同比-9.8%。1-3月累计销售金额710.2亿元,同比-35.2%;累计销售面积490.2万平米,同比-30.0%;累计销售均价14,487元/平,较19年均价-2.0%。新冠疫情影响下,公司3月销售仍较低迷,但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季,并鉴于公司土储充裕、布局结构优异,在当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持平稳增长。 3月拿地额同比+95%、占比销售额40%,拿地保持积极、并布局优化3月公司在北京、上海、杭州、苏州等6城共获取6个项目,对应新增建面108.2万平,环比-8.9%,同比-19.8%,其中新增权益建面占比70.3%,环比+7.3pct;对应总地价109.4亿元,环比-2.7%,同比+94.5%,拿地额占比销售额40.0%,较上月-16.1pct;平均楼面价10,111元/平,环比+6.7%,较19年拿地均价+74.6%,主要源于北京、上海和杭州新增地块楼面价较高。1-3月公司共新增建面458.6万平,同比+60.2%;对应地价346.9亿元,同比+114.4%;平均楼面地价7,564元/平,较19年+30.6%;拿地额占比销售额为48.8%,较19年+15.2pct。1-3月公司继续注重均衡布局,并加大了一二线拿地力度。 投资建议:短期销售暂弱,拿地保持积极,维持“强推”评级公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2019-21年每股收益2.23、2.67、3.08元,对应19-20年PE 为6.7和5.6倍,19E 股息率达4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名