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袁豪

上海申银

研究方向: 房地产业

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工作经历: 登记编号:A0230520120001,曾就职于中银国际证券、华创证券...>>

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保利地产 房地产业 2020-08-26 16.48 20.19 23.79% 17.38 5.46%
17.38 5.46%
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20H1营收737亿、同比+4%,业绩101亿、同比+2%,利润率有所下行 20H1公司实现营业收入736.8亿元,同比+3.6%;归母净利润101.2亿元,同比+1.7%;扣非归母净利润97.2亿元,同比+0.5%;基本每股收益0.85元,同比+1.4%;毛利率和净利率分别为35.7%和13.7%,同比分别-4.1pct、-0.3pct;三项费用率合计8.0%,同比-0.6pct,其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.2pct、+0.0pct、-0.4pct;投资收益21.1亿元,同比+139.0%,源于合作项目密集进入结转期;公司营收、业绩同比略增,源于竣工交付增速放缓、结转毛利率下降、公允价值变动收益2.2亿元(同比-9.2%)以及少数股东损益占比24.0%(同比+0.8pct);20H1加权平均净资产收益率6.2%,同比-1.7pct。 20H1销售2,245亿、同比-11%,充裕预收、积极竣工助力全年业绩稳增 19H1公司签约金额2,245.4亿元,同比-11.1%,销售回笼2,023亿元,回笼率90.1%;签约面积1,492.2万平,同比-8.8%。销售均价15,047元/平,较19年均价+1.7%。区域来看,珠三角、长三角销售额分别占比28%、25%,并且重点布局的38个核心城市销售额占比达76%,同比+1.0pct。20H1公司新开工面积2,866万平,同比-1.0%,完成全年计划66.7%;竣工面积1,213万平,同比+3.9%,完成全年计划35.7%。考虑到:1)20H1末预收账款3,446.5亿,可覆盖19年营收146%;2)20年全年计划竣工3,400万平,同比+14.4%,并且19年结算竣工比仅59.4%,创09年来新低,20年或能持平略增;综合助力全年业绩保持稳增。 20H1拿地820亿、同比+54%,拿地额/销售额37%、拿地渐转积极 20H1新增建面984.0万平,同比+19.1%;对应地价820.0亿元,同比+53.8%;平均楼面地价8,333元/平,同比+29.1%,其中在38个核心城市拿地金额占比86%,同比+7pct;整体溢价率22%,同比持平;拿地金额权益占比73%,同比+2pct;20H1拿地/销售额占比36.5%,同比+3.9pct,公司拿地略转积极,并加大了一二线拿地力度。截至20H1末公司未结转土储约1.1亿平,同比+3.5%,可覆盖19年销售面积3.5倍,其中重点布局38个核心城市占比约58%,土储较为优异。20H1末资产负债率77.7%,净负债率72.1%,分别同比-1.6pct、-4.6pct,现金短债比2.0倍,长短债比3.7倍,财务报表健康;公司20H1有息负债综合成本仅4.84%,较19年-0.11pct,继续保持行业最低水平。 投资建议:营收业绩略增,拿地渐转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.62、2.92、3.28元,对应20/21年PE分别6.3/5.6倍,19A股息率达5.0%,维持目标价21.50元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
阳光城 房地产业 2020-08-25 7.32 9.28 286.67% 8.39 14.62%
8.39 14.62%
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20H1营收同比+7%、业绩+18%、扣非业绩+38%,预收款高覆盖 2020H1公司营业收入241.2亿元,同比+7.2%;归母净利润17.0亿元,同比+17.57%;扣非归母净利润17.8亿元,同比+38.2%;基本每股收益0.37元,同比+19.4%;毛利率和归母净利率为26.5%和7.1%,同比分别-1.0pct和+0.6pct;三费费率为8.2%,同比-1.1pct,其中销售费率、管理费率和财务费率分别-0.7pct、-0.7pct和+0.3pct;投资收益3.9亿元,同比-36.3%。2020H1末预收账款850亿元,同比+10.3%,覆盖地产结算收入1.45倍。 20H1销售900亿、同比持平,拿地/销售面积比114%、权益比66% 2020H1公司销售金额900亿元,同比-0.1%,权益比例64%;销售面积727万平,同比+3.5%;销售均价1.24万元/平,同比-3.5%;2020年销售目标2,000+亿元,同比高于-5%。2020H1公司拿地积极,拿地金额549亿元,其中招拍挂占比72%,权益比例66%;拿地面积828万平;拿地均价6,636元/平。拿地/销售金额比61%,拿地/销售面积比114%,拿地/销售均价比54%,主要由于在温州、杭州等二线城市拿地。截至2020H1末,公司土储可售面积4,994万平,按照1.2万元/平估算可售货值6,184亿元,覆盖2019年销售额2.9倍;平均土储成本4,431元/平,占比当期销售均价36%,整体成本可控。 负债率和融资成本双双下行,现金流管控优秀、回款率稳定 截至2020H1末,公司资产负债率83.6%,同比+0.1pct;净负债率109.7%,同比-33.1pct;资产负债表持续改善。2020H1末有息负债余额1,092亿元,同比-1.6%;其中银行贷款、债券和其他分别占比44.2%、33.6%和22.2%,其中其他融资占比较去年年末下降2.8pct,负债结构持续优化。2020H1公司平均融资成本7.5%,较2019年年末下降0.2pct;7月公司成功发行7.5亿/6.8%/5年中票;以及6亿CMBN,优先A、B利率分别为5.8%和6.8%。2020H1公司平均回款率约80.12%,实现经营性净现金流入154亿元,同比+76.9%。 投资建议:业绩稳增,负债改善,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2020-22年每股收益预测分别为1.33元、1.78元和2.14元,现价对应20年PE为5.6倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新大正 房地产业 2020-08-21 61.17 52.92 56.85% 62.68 2.47%
65.22 6.62%
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20H1营收同比+16%,业绩同比+13%,毛利率21.5%、利润率9.5% 2020H1,公司实现营收5.67亿元,同比+15.8%;实现归母净利润5,376万元,同比+13.2%;扣非后归母净利润5,098万元,同比+15.6%;基本每股收益0.50元,同比-15.3%;毛利率和归母净利率分别为21.5%、9.5%,分别同比+0.2pct、-0.2pct,作为独立第三方物管公司,公司依靠优质服务维持较高利润率水平,并非住宅业态由于较强重定价能力,中长期利润率有望维持相对稳定;三费率为10.4%,同比+0.6pct;加权净资产收益率为7.0%,同比-11.5pct。14-19年,公司营收、归母净利润CAGR分别达22.3%、27.1%,维持稳步增长。 签约面积近7,000万平,新签合同3.7亿元,航空业态占比持续提升 2020H1末,公司签约面积近7,000万平米,较2019年末持平;在管项目数334个,同比+5.7%。新签合同总金额3.7亿元,同比增长约10%,合同签约期为1-5年。分业态来看,公共物业、学校物业、办公物业、商住物业、航空物业收入分别占比20.7%、20.7%、23.7%、21.3%、13.7%,分别较2019年-0.2、-1.7、+2.4、-4.1、+3.6pct,航空物业占比持续提升。航空业态作为公司2019年孵化出的重点培育新业态,虽然受疫情影响,但是公司通过积极的市场开拓和在管机场的延伸服务深挖,实现年合同金额新增约5,500万元,目前已布局全国13个机场。公司作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅业态,在学校、航空、办公等门槛较高的物业细分领域占据市场领先地位,其规模扩张相对较稳定。随着我国后勤社会化的推进,公司非住宅业务将进一步扩张。 进一步全国化布局,进军城市服务,丰富管理业态、打开新成长空间 2020H1,综合物业管理服务、专项管理服务、增值服务收入分别同比+15.7%、+30.4%、-10.5%,分别占比76.5%、17.2%、6.3%,毛利率分别为20.5%,15.6%、49.2%,分别同比+0.2、+3.8、+0.3pct,公司增值服务收入占比低于行业,考虑到公司聚焦的非住宅业态具备丰富增值服务应用场景,尤其学校、机场等人流密集的业态,后续增值服务潜在空间较大。分区域来看,重庆、贵州地区收入分别占比69%、9.7%,分别同比-9.5、-0.7pct,重庆占比呈逐年下降趋势,北京、云南、陕西等地区占比逐步上升。2020H1末,公司业务布局全国33个城市,逐步完成全国化布局。此外,6月23日,公司与青岛融源举行合资合作签约仪式,双方将就青岛李沧区基础设施建设、智慧城市建设及运营管理开展深入合作,进军城市服务领域,丰富管理业态,打开新成长空间。 投资建议:航空领域持续发力,布局城市服务领域,维持“强推”评级 新大正作为独立第三方物管公司,早期战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,签约面积近7,000万方,非住宅占比超70%,在学校、公共等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑,并前瞻性进入航空业态,服务北京大兴、重庆江北等全国性机场。考虑到后勤服务社会化、地方审计加强等推动非住宅物管行业发展,有望推动公司规模加速提升。综合考虑公司外延扩张积极,并公积金转增股本导致总股本增加,我们调整公司2020-22年每股收益预测分别至1.24、1.68、2.15元(原预测值为1.85、2.29、2.81元),考虑到物管行业价值再提升以及非住宅标的稀缺性,维持目标价80.00元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、业务拓展不及预期。
招商蛇口 房地产业 2020-08-13 16.86 24.81 92.03% 17.76 5.34%
17.76 5.34%
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事件: 8月7日,招商蛇口公布公司7月销售数据,7月公司实现签约金额228.6亿元,同比+18.2%;实现签约面积104.1万平方米,同比-14.1%。点评: 7月销售229亿、同比+18%,1-7月1,336亿、同比+11%,继续保持稳增 7月公司销售金额228.6亿元,环比-29.8%、同比+18.2%;销售面积104.1万平,环比-35.5%,同比-14.1%,优于我们高频跟踪的45城成交面积同比+3.0%;销售均价21,948元/平,环比+8.8%,同比+37.6%。1-7月累计销售金额1,335.7亿元,同比+10.8%,较上月+1.4pct,完成全年计划销售额的53.4%;销售面积601.4万平,同比-5.5%,较上月-2.0pct。1-7月累计销售均价22,208元/平,较19年+17.8%;公司7月销售表现优秀,连续三个月实现了单月两位数以上增长,并推动累计销售同比两位数增长。考虑到公司项目布局以一二线城市为主,并且可售货值充裕,预计20年销售仍将保持稳定增长。 7月拿地87亿,同比+61%,1-7月拿地/销售额比55%,拿地保持积极 7月公司土地市场新获取合肥、东莞、惠州、徐州等4城共4个项目,合计新增建面119.2万方,环比-15.8%,同比-22.3%;对应地价87.0亿,环比-55.7%,同比+60.6%;拿地面积权益占比66.2%,较上月+11.9pct;楼面价7,305元/平,同比+106.7%,主要源于去年同期拿地楼面价较低;拿地额占比销售额38.1%,较上月-22.2pct。1-7月新增规划面积779.3万平,同比+45.2%;总地价728.0亿元,同比+61.4%;拿地面积权益占比58.9%,较19年+5.7pct;拿地额占比销售额54.5%,较19年+9.1pct;平均楼面地价9,343元/平,较19年楼面均价+30.1%;公司1-7月公司拿地保持积极扩张,并且拿地区域继续集中于城市圈及重点一二线城市。 投资建议:销售继续稳增,拿地保持积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值,平安溢价战略入股彰显价值认可。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为7.6倍、较每股NAV35.20元折价52%,并且19A股息率为4.9%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
南山控股 房地产业 2020-08-13 5.03 6.28 40.49% 4.91 -2.39%
4.91 -2.39%
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背靠大股东南山集团和二股东普洛斯,明确定位物流地产为战略主业 南山控股的前身为雅致股份,2015年集团地产业务注入雅致股份,2017年南山控股成功吸收合并深基地B(含宝湾物流),成为第一家A股上市物流地产公司,形成了“房地产开发+物流地产+产城开发”多元业务格局。目前大股东南山集团持股68%,二股东普洛斯持股6%,同时董事会及高管团队多出身于物流仓储条线,公司物流地产方面优势明显。激励方面,2019年公司首次推出股权激励计划,激励占总股本1%,覆盖员工2%,并行权要求21-23年收入同比增速18%/22%/18%,较严格行权条件彰显发展信心。 物流地产行业空间巨大,物流地产核心标的,积极参与REITs加速发展 我们认为,物流地产行业发展空间巨大,物流仓储供需关系趋紧推动仓储租金持续上升,公募REITS将推动行业加速发展。公司物流仓储业务主体为宝湾物流,目前其市场份额市占率4.6%,全国排名第七。2019年末已布局全国34城,管理园区63个,运营仓储面积340万方,储备面积300万方,公司持续积极扩张;2019年宝湾物流营收9.6亿元,同比+28%,营收规模持续高增。2020年6月,公司拟将上海明江宝湾和广州宝湾进行资产证券化运作,平均出售估值达PE36.5倍、PB4.8倍,预计可贡献7亿元利润,也为后续公募REITS对接做好准备,进一步加速公司资源盘活,助力公司跨越式发展。 开发业务积极扩张,销售改善、预收高增,集团优质资源助利润率改善 地产方面,公司2019年销售额80亿元,同比+56%,销售创历史新高,并推升预收款至62亿元,同比+46%,可覆盖地产结算123%。拿地端,2016-19年新增建面同比为+27%/+40%/+10%,拿地占比销售面积比为105%/167%/114%,拿地持续积极。2019年末,合计拥有总可售建面108万方,集中分布于一二线,并可覆盖2019年销售面积2.2倍。此外,南山集团在深圳赤湾拥有大量优质土储,并曾承诺避免同业竞争,预计后续将持续向公司注入高毛利优质项目,进一步助力地产业务利润率改善。 财务结构健康,融资成本优化,估算公司价值178亿元、现价折价20% 2019年末公司净负债率52%,长短债比1.9倍、现金短债比1.5倍,分别较2018年1.0、1.2倍明显改善。公司融资渠道多样,融资成本逐年优化,鉴于公司积极推动旗下资产证券化,预计将助力资产负债表进一步优化。此外,我们在绝对和相对估值法下分别测算公司重估价值为195亿、160亿,鉴于公司业务处于快速拓展期、经营能力改善空间仍较大,后者相对估值较保守,因而取两者平均值作为重估价值178亿元,对应每股为6.56元,现价较之折价20%。 投资建议:物流地产核心标的,公募REITS助力发展,首覆、给予“强推” 南山控股属于A股物流地产核心标的,近年来仓储面积快速增长,市场份额排名全国第七,并且将受益于公募REITs加速资源盘活、优化财务报表;公司地产业务积极扩张,销售改善,集团优质资源助力利润率改善。我们预测公司2020-22年每股收益分别为0.43、0.24和0.28元,并按绝对和相对估值法的平均值178亿元作为目标市值、对应6.56元/股,相当于20PE15倍、扣非归母净利润口径20PE37倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、公司拓展速度不及预期。
保利地产 房地产业 2020-08-11 15.70 20.19 23.79% 17.78 13.25%
17.78 13.25%
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事件:8月7日,保利地产公布7月销售数据,7月实现签约金额486.2亿元,同比+79.8%;实现签约面积322.2万平方米,同比+71.9%。7月新增建面227.6万平方米,同比-27.3%;总地价79.7亿元,同比-61.9%。点评:7月销售486亿、同比+80%,1-7月2,732亿、同比-2%,销售十分靓丽7月公司销售金额486.2亿元,环比-29.4%,同比+79.8%,较上月+71.7pct;销售面积322.2万平,环比-26.8%,同比+71.9%,较上月+64.3pct,优于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比+3.0%;销售均价15,087元/平,环比-3.5%,同比+4.6%。1-7月累计销售金额2,731.5亿元,同比-2.3%;累计销售面积1,814.5万平米,同比-0.5%;累计销售均价15,054元/平,较19年均价+1.8%。公司7月销售继续走好,并且同比涨幅创18年2月以来新高,表现十分靓丽,并推动累计同比涨幅进一步缩小。鉴于公司土储充裕、布局结构优异,疫情控制后项目开工、推盘逐步恢复正常以及Q3已进入低基数区间,预计8-9月销售仍将保持稳定增长势态。7月拿地额同比-62%、1-7月拿地额/销售额33%,拿地较弱但布局优化7月公司在西安、太原、沈阳、赣州、晋中、济宁等6城共获取9个项目,对应新增建面227.6万平,环比+28.5%,同比-27.3%,其中新增权益建面占比69.9%,环比+8.5pct;对应总地价79.7亿元,环比-46.6%,同比-61.9%,拿地额占比销售额16.4%,较上月-5.3pct;平均楼面价3,502元/平,环比-58.5%,较19年拿地均价-39.5%,主要源于在赣州新拿4幅地楼面价较低。1-7月公司共新增建面1,211.9万平,同比+6.2%;对应地价899.4亿元,同比+21.2%;平均楼面地价7,422元/平,较19年+28.2%;拿地额占比销售额为32.9%,较19年-0.7pct。1-7月公司拿地继续注重均衡布局,并保持较大一二线拿地力度。投资建议:销售靓丽,拿地谨慎,维持“强推”评级公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.62、2.92、3.28元,对应20/21年PE分别6.0/5.4倍,19A股息率达5.2%,维持目标价21.50元,维持“强推”评级。风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-08-10 33.55 45.21 85.36% 36.67 9.30%
37.72 12.43%
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7月销售210亿、同比-15%,累计同比-19%,预计20Q4销售将有所改善7月公司签约金额209.6亿元,环比-19.6%、同比-14.6%;签约面积197.9万平,环比-11.4%、同比-10.4%;销售均价10,588元/平,环比-9.3%、同比-4.7%。1-7月,公司累计签约金额1,184.8亿元,同比-19.4%,较前值+1.0pct,完成全年销售计划的47.4%;累计签约面积1,075.4万平,同比-15.4%,较前值+1.0pct;累计销售均价11,017元/平,同比-4.8%。7月受推盘影响,公司销售增速继续略有回落。但鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来拿地重启并趋于积极,预示后续推盘将低位逐渐回升,并预计20年4季度销售将有所改善。 7月拿地82亿、同比+501%,1-7月拿地/销售额比48%,拿地保持积极7月公司在南京、重庆、武汉、长沙、乌鲁木齐等8城共新增12个项目,新增建面243.5万平,同比+28.2%;对应地价82.0亿元,同比+501.4%;拿地额占比销售额39.2%,较上月-34.8pct;拿地面积占比销售面积123.0%,较上月-83.9pct;拿地权益97.1%,较上月+1.2pct,平均楼面价3,369元/平,同比+369.1%,主要源于南京项目楼面价较高以及去年同期拿地区域和城市能级较低。1-7月,公司新增建面1,528.6万平,同比-20.4%;对应总地价572.4亿元,同比-8.5%;拿地额占比销售额48.3%,较上年的24.7%上升23.6pct,拿地面积占比销售面积高达142.1%,拿地保持积极;平均楼面价3,744元/平,较上年+21.6%,拿地均价占比销售均价34.0%,较19年+6.3pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:销售阶段性偏弱,但拿地保持积极,维持“强推”评级住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目达124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅4.2/3.3倍,对应19A股息率5.1%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
金地集团 房地产业 2020-08-07 14.25 18.70 51.29% 16.35 14.74%
16.35 14.74%
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事件: 金地公布公司7月销售数据,7月公司实现签约金额209.4亿元,同比增长41.6%;实现签约面积107万平方米,同比增长53.4%。1-7月,公司累计实现签约金额1,225.6亿元,同比增长22.1%;实现累计签约面积592.0万平方米,同比增长18.9%;1-7月,公司新增建面544.1万平方米,同比下降7.3%;总地价473.8亿元,同比增长13.4%。 点评: 7月销售额209亿、同比大增42%,累计同比达+22%、料全年销售稳增 7月公司签约金额209.4亿元,环比下降38.1%、同比增长41.6%;实现签约面积107万平,环比下降38.5%、同比增长53.4%;销售均价19,570元/平,环比增长0.6%、同比下降7.6%。1-7月公司累计签约金额1,225.6亿元,同比增长22.1%,较1-6月提高3.4pct;累计签约面积592.0万平,同比增长18.9%,较1-6月提升5.6pct;累计销售均价20,703元/平,同比增长2.7%,较1-6月下降2.1pct。我们维持主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%的判断,并且考虑到房企全年销售计划完成约束或将预示20Q4销售仍将保持稳增。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 7月拿地金额47亿、同比+119%,但拿地额/销售额22%、拿地略显谨慎 7月公司在土地市场获取青岛、沈阳等城市的8个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。7月公司新增建面75.1万平,环比下降43.4%、同比增长111%;对应总地价46.7亿元,环比下降74.8%、同比增长119.1%;平均楼面价6,221元/平,环比下降55.6%、同比增长3.9%。7月公司拿地/销售金额比达22.3%;拿地/销售面积比70.2%;拿地/销售均价比31.8%。1-7月,公司新增建面544.1万平,同比下降7.3%;对应总地价473.8亿元,同比增长13.4%;拿地均价8,708元/平,同比增长22.4%。1-7月,公司拿地/销售金额比38.7%;拿地/销售面积比91.9%;拿地/销售均价比42.1%;按销售均价2.07万元/平估算公司1-7月累计新增货值1,126亿元,略低于同期销售金额1,226亿元。 投资建议:销售持续高增,拿地略显谨慎,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE为5.3倍,现价对应股息率高达4.7%,维持目标价20.02元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-07-13 18.09 23.75 83.82% 19.49 7.74%
19.49 7.74%
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事件 7月9日,招商蛇口公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额325.7亿元,同比+15.1%;实现签约面积161.5万平方米,同比+8.9%。 点评: 6月销售326亿、同比+15%,1-6月1,107亿、同比+9%,表现持续超预期 6月公司销售金额325.7亿元,环比+45.2%、同比+15.1%;销售面积161.5万平,环比+59.3%,同比+8.9%,优于我们高频跟踪的45城成交面积同比+3.9%;销售均价20,167元/平,环比-8.9%,同比+5.6%。1-6月累计销售金额1,107.1亿元,同比+9.4%,较上月+2.2pct,完成全年计划销售额的44.3%;销售面积497.3万方,同比-3.5%,较上月+5.0pct。1-6月累计销售均价22,263元/平米,较19年+18.1%;在6月销售额最高基数月下,公司销售同比仍保持两位数增长,并创下单月销售额历史新高,表现持续超预期。考虑到公司项目布局以一二线城市为主,并且可售货值充裕,预计20年销售仍将保持稳定增长。 6月拿地196亿,同比+261%,1-6月拿地/销售额比58%,拿地积极扩张 6月公司土地市场新获取上海、杭州、武汉、西安、宁波、嘉兴等8城共10个项目,合计新增建面141.5万方,环比+126.4%,同比+142.5%;对应地价196.3亿,环比+125.3%,同比+260.5%;拿地面积权益占比54.3%,较上月-23.4pct;楼面价13,870元/平米,同比+48.7%,主要源于上海新增两地块楼面价较高;拿地额占比销售额60.3%,较上月+21.4pct。1-6月新增规划面积660.1万方,同比+72.2%;总地价641.0亿元,同比+61.5%;拿地面积权益占比57.5%,较19年+4.4pct;拿地额占比销售额57.9%,较19年+12.5pct;平均楼面地价9,710元/平米,较19年楼面均价+35.2%;公司1-6月公司拿地继续积极扩张,并且拿地区域集中于城市圈及重点一二线城市。 投资建议:销售表现优秀,拿地积极扩张,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值,平安溢价战略入股彰显价值认可。我们维持公司20-22年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95元,20PE为8.6倍、较每股NAV35.20元折价46%,并且19A股息率为4.3%,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
新城控股 房地产业 2020-07-13 36.15 43.13 76.83% 35.69 -1.27%
37.72 4.34%
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事件: 7月8日,新城控股公布6月销售数据,6月公司实现签约金额260.7亿元,同比-11.8%;实现签约面积223.4万平方米,同比-11.8%。 点评: 6月销售261亿、同比-12%,1-6月975亿、同比-20%,高基数下销售暂弱 6月公司签约金额260.7亿元,环比+16.3%、同比-11.8%;签约面积223.4万平,环比+9.5%、同比-11.8%;销售均价11,669元/平,环比+6.2%、同比+0.1%。1-6月,公司累计签约金额975.2亿元,同比-20.3%,较前值+2.7pct,完成全年销售计划的39.0%;累计签约面积877.5万平,同比-16.4%,较前值+1.5pct;累计销售均价11,113元/平,同比-4.7%。在6月销售额最高基数月下,公司销售增速略有回落。但鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来重启拿地,在购房需求只是延后并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 6月拿地193亿,同比+197%,1-6月拿地/销售额比50%,拿地更趋积极 6月公司在杭州、苏州、长沙、石家庄、济南等19城共新增19个项目,新增建面462.2万平,同比+30.2%;对应地价192.8亿元,同比+196.5%;拿地额占比销售额74.0%,较上月+33.0pct;拿地面积占比销售面积206.9%,较上月+101.8pct;拿地权益95.9%,较上月+0.3pct,平均楼面价4,172元/平,同比+127.8%,主要源于公司在一二线城市拿地力度明显加大。1-6月,公司新增建面1,285.1万平,同比-25.7%;对应总地价490.3亿元,同比-19.9%;拿地额占比销售额50.3%,较上年的24.7%上升25.6pct,拿地面积占比销售面积高达146.4%,拿地更趋积极;平均楼面价3,816元/平米,较上年+23.9%,拿地均价占比销售均价34.3%,较19年+6.7pct,源于公司加大一二线布局推动。 投资建议:销售暂弱,拿地放量,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地持续恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1末开业及在建综合体项目达124座;此外,公司推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为7.94、10.26元、11.84元,对应20/21年PE分别仅4.7/3.7倍,对应19A股息率4.5%,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-07-10 17.99 20.19 23.79% 17.98 -0.06%
17.98 -0.06%
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事件: 7月8日,保利地产公布6月销售数据,6月实现签约金额688.5亿元,同比+8.2%;实现签约面积440.5万平方米,同比+7.5%。6月新增建面177.1万平方米,同比-23.2%;总地价149.4亿元,同比-16.8%。 点评: 6月销售689亿、同比+8%,1-6月2,245亿、同比-11%,高基数下保持稳增 6月公司销售金额688.5亿元,环比+46.3%,同比+8.2%,较上月-4.2pct;销售面积440.5万平,环比+38.7%,同比+7.5%,较上月-9.3pct,优于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+3.9%;销售均价15,631元/平,环比+5.4%,同比+0.6%。1-6月累计销售金额2,245.4亿元,同比-11.1%;累计销售面积1,492.2万平米,同比-8.8%;累计销售均价15,047元/平,较19年均价+1.7%。在6月销售额最高基数月下,公司销售继续保持稳增实属不易。并且月度销售持续修复,推动累计同比涨幅进一步缩小。鉴于公司土储充裕、布局结构优异,以及疫情控制后项目开工、推盘逐步恢复正常,在当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持平稳增长。 6月拿地额同比-17%、1-6月拿地额/销售额37%,6月拿地暂弱但布局优化 6月公司在广州、郑州、福州、东莞、青岛等5城共获取5个项目,对应新增建面177.1万平,环比-28.9%,同比-23.2%,其中新增权益建面占比61.4%,环比-9.7pct;对应总地价149.4亿元,环比-34.4%,同比-16.8%,拿地额占比销售额21.7%,较上月-26.7pct;平均楼面价8,436元/平,环比-7.6%,较19年拿地均价+45.7%,主要源于公司拿地城市能级明显提升。1-6月公司共新增建面984.2万平,同比+18.9%;对应地价819.7亿元,同比+53.8%;平均楼面地价8,328元/平,较19年+43.8%;拿地额占比销售额为36.5%,较19年+2.9pct。1-6月公司继续注重均衡布局,并持续加大一二线城市拿地力度。 投资建议:销售稳增,拿地暂弱,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售快增,目前业绩已进入丰收期。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.69、3.09、3.55元,对应20/21年PE分别6.6/5.8倍,19A股息率达4.6%,同时考虑到行业整体估值水平上行,我们上调目标价至21.50元(原值20.62元),对应20年PE8.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2020-07-08 10.64 11.62 253.19% 10.93 -0.18%
10.77 1.22%
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事件:中南建设公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额257亿元,同比增长34.5%;实现签约面积191.6万平方米,同比增长32.3%。1-6月,公司累计实现签约金额813.7亿元,同比增长0.2%;实现累计签约面积609.1万平方米,同比下降5.7%;1-6月,公司新增建面701.1万平方米,同比增长65.5%;总地价311.8亿元,同比增长15.8%。点评:6月销售额257亿、同比+35%,1H销售额持平,拿地积极助力销售稳增6月公司签约金额257亿元,环比增长38.8%、同比增长34.5%;签约面积191.6万平米,环比增长35.9%、同比增长32.3%;销售均价13,413元/平米,环比增长2.2%、同比增长1.6%。1-6月公司累计签约金额813.7亿元,同比增长0.2%,较1-5月提高10.5pct;累计签约面积609.1万平米,同比下降5.7%,较1-5月提升11pct;累计销售均价13,359元/平米,同比增长6.3%,较1-5月下降1.4pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。6月拿地/销售面积比141%,H1拿地/销售面积比115%,拿地积极扩张6月公司在土地市场获取绍兴、威海、徐州等城市的13个项目,拿地聚焦环都市圈城市。6月公司新增建面269.4万平米,环比增长296.1%、同比增长202.3%;对应总地价81.3亿元,环比增长82%、同比增长66.4%;平均楼面价3,019元/平米,环比下降54.1%、同比下降44.9%。6月公司拿地金额占比销售金额达31.6%;拿地面积占比销售面积140.6%;拿地均价占比当月销售均价22.5%。1-6月,公司新增建面701.1万平方米,同比增长65.5%;对应总地价311.8亿元,同比增长15.8%,拿地均价4,447元/平米,同比下降30%。1-6月,公司拿地额占比销售额达38.3%,较上年的26.1%提升12.2pct;拿地面积占比销售面积115.1%,较上年的62.8%提升52.3pct;拿地均价占比当年销售均价33.3%,较上年的41.6%下降8.3pct。投资建议:销售拿地大增,满怀积极进取,重申“强推”评级中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.90、2.43元和2.91元,现价对应20-22年PE仅为5.5/4.3/3.6倍。考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,重申“强推”评级。风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-07-06 27.63 41.04 126.24% 32.02 11.76%
30.88 11.76%
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事件: 万科公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额733.7亿元,同比增长10.5%;实现签约面积501.5万平方米,同比增长2.5%。1-6月,公司累计实现签约金额3,204.8亿元,同比下降4%;实现累计签约面积2,077.0万平方米,同比下降3.4%;1-6月,公司新增建面872.1万平方米,同比下降46.7%;总地价524.5亿元,同比下降47.9%。 点评: 6月销售734亿元、同比+11%,1H销售额同比-4%、料全年平稳略增 6月公司实现签约金额733.7亿元,环比增长19.7%、同比增长10.5%;实现签约面积501.5万平米,环比增长29.7%、同比增长2.5%;销售均价14,630元/平米,环比下降7.7%、同比增长7.8%。1-6月公司累计实现签约金额3,204.8亿元,同比下降4%,较1-5月提高3.6pct;累计实现签约面积2,077.0万平米,同比下降3.4%,较1-5月提升1.7pct;累计销售均价15,431元/平米,同比下降0.7%,较1-5月提升2pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 6月拿地182亿元、对应拿地额/销售额比25%,拿地仍较谨慎 6月公司在土地市场获取江门、深圳、无锡等城市的15个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。6月公司新增建面215.9万平米,环比增长22.9%、同比下降52.9%;对应总地价182.4亿元,环比增长10.5%、同比下降35.9%;平均楼面价8,447元/平米,环比下降10.1%、同比增长36.1%,6月公司拿地金额占比销售金额达24.9%;拿地面积占比销售面积43.1%;拿地均价占比当月销售均价57.7%。1-6月,公司新增建面872.1万平米,同比下降46.7%;对应总地价524.5亿元,同比下降47.9%,拿地均价6,014元/平米,同比下降2.3%。1-6月,公司拿地额占比销售额16.4%;拿地面积占比销售面积42%;拿地均价占比当年销售均价39%;按销售均价1.54万元/平米估算公司1-6月累计新增货值1,343亿元,低于同期销售金额3,205亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售稳步增长,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-07-06 15.52 17.95 45.23% 17.05 9.86%
17.05 9.86%
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事件: 金地公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额338.2亿元,同比增长61.7%;实现签约面积173.9万平方米,同比增长61.2%。1-6月,公司累计实现签约金额1,016.3亿元,同比增长18.7%;实现累计签约面积484.9万平方米,同比增长13.3%;1-6月,公司新增建面469.0万平方米,同比下降15%;总地价427.1亿元,同比增长7.7%。 点评: 6月销售额338亿、同比大增62%,H1销售额同比高达+19% 6月公司签约金额338.2亿元,环比增长48.3%、同比增长61.7%;签约面积173.9万平米,环比增长73.2%、同比增长61.2%;销售均价19,448元/平,环比下降14.4%、同比增长0.3%。1-6月公司累计签约金额1,016.3亿元,同比增长18.7%,较1-5月提高13.9pct;累计签约面积484.9万平米,同比增长13.3%,较1-5月提升16.1pct;累计销售均价20,953元/平米,同比增长4.8%,较1-5月下降3.1pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。并且,在一二线市场销售平稳的背景下,公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,可售丰富助力公司全年销售稳增。 6月拿地金额186亿,拿地积极扩张、拿地额/销售额达55% 6月公司在土地市场获取南京、上海、义乌等城市的13个项目,拿地仍聚焦一二线和环都市圈。6月公司新增建面132.6万平米,环比增长5.4%、同比下降18.5%;对应总地价185.7亿元,环比增长106.8%、同比增长131.8%;平均楼面价14,008元/平米,环比增长96.2%、同比增长184.5%,6月公司拿地金额占比销售金额达54.9%;拿地面积占比销售面积76.2%;拿地均价占比当月销售均价72%,主要由于在上海拿地。1-6月,公司新增建面469.0万平米,同比下降15%;对应总地价427.1亿元,同比增长7.7%,拿地均价9,106元/平米,同比增长26.7%。1-6月,公司拿地额占比销售额达42%;拿地面积占比销售面积96.7%;拿地均价占比当年销售均价43.5%,总体拿地态度积极。 投资建议:销售持续高增,拿地积极扩张,重申“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。2019年末公司主要土储面积82%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2020-22年每股盈利预测为2.67元、3.07元和3.53元,对应20PE为6.1倍。考虑到公司销售持续超预期,现价对应股息率高达4.1%,按照20年PE7.5倍上调目标价至20.02元(原18.83元),重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-07-01 25.17 41.04 126.24% 32.02 22.68%
30.88 22.69%
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广信资产包引入战投、回款390亿元,提升资金效率并加速资产盘活 2017年6月29日,万科通过现场公开拍卖成交广信资产包,成交价551亿元;项目为广州市核心区16宗土地,预计权益计容建面211万平,对应超千亿货值。2019年1月9日,公司完成广信资产包破产清算,并完成项目交割。截至2020年6月29日,公司为广信资产包累计投入470.4亿元,其中包括已付转让对价416亿元,其他费用等合计54.4亿元。公司为加速广信资产包盘活,将资产包50%股权以70.4亿元转让给战略投资者,并收回320亿元,溢价转让可收回390.4亿元。战投为由中国信达资产管理股份有限公司(核心债权人)、深圳市绿景华城实业发展有限公司(深圳旧改为主)等7家公司共同委托中信信托发起的集合资金信托计划。战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长,有助于加速资产包盘活,进一步提升广信资产包价值。 万科与深铁成立合资公司,双方加强战略协同,轨道+物业开发稳步推进 6月29日,公司公告与深铁签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》,拟与深铁共同投资成立合资公司。注册资本暂定10亿元;其中万科和深铁各出资5亿元、各占比50%。5月15日,公司曾公告与深铁合资开发佛山南海新交通车辆段上盖项目,项目可售建面42.8万平,其中万科持股51%;后续万科和深铁各投资不超过22.15和21.29亿元用于项目开发。预计本次成立合资公司,有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,后续公司及深铁集团将实现强强联合,关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,并探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。 5月累计销售2,471亿元、同比-8%,拿地谨慎,拿地额/销售额比14% 1-5月公司签约金额2,471.1亿元,同比下降7.7%;签约面积1,575.5万平米,同比下降5.1%;累计销售均价15,686元/平米,同比下降2.7%。1-5月,公司新增建面656.2万平米,同比下降44.3%;对应总地价342.1亿元,同比下降52.7%,拿地均价5,214元/平米,同比下降15.1%。1-5月,公司拿地额/销售额13.8%;拿地面积/销售面积41.7%;拿地均价/当年销售均价33.2%。 投资建议:广信资产包引入战投,轨道+物业稳步推进,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名