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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际<span style="display:none">证券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

20日
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60日
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广宇集团 房地产业 2014-08-28 4.15 5.40 77.63% 4.88 17.59%
5.51 32.77%
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广宇集团上半年营收和净利润分别同比下降69%和90%,主要源于上半年结算少,全年结算集中在4季度,目前17亿元预收款及下半年多个项目现房销售将保证业绩增长;公司经过4年准备,通过广宇创投目前已明确转型环保大健康产业,并已用3年时间培养起第二产业团队,在众多房企寻求转型之际,公司转型更有准备、更为扎实;8月21日公司定增获批,助力公司成长;另一方面,公司目前拥有117万方项目储备,土地成本低、资源稀缺,业绩增长有保证,而近期杭州放松限购利好公司销售,促进公司业绩增长以及供血转型的资金需求。我们维持2014-15年的每股收益分别为0.44元和0.54元,鉴于公司已明确转型方向、并且转型准备较为充分,我们将公司目标价由5.22元上调至6.00元,相当于13.5倍2014年市盈率和20%的2014年净资产值折价,重申买入评级。 支撑评级的要点 上半年结算少致业绩下降,全年结算集中在4季度。上半年,营业收入2.6亿元、净利润0.14亿元,分别同比下降69%和90%,主要源于上半年无项目竣工交付,全年竣工结算集中在4季度,并且17亿元的预收账款以及下半年多个项目的现房销售将保证业绩稳定增长;每股收益0.02元;毛利率和净利率为39.1%和5.3%,分别提升2.0个和下降10.3个百分点,净利率下降源于公司销售和结算在时间上不匹配以及市场去化较难致营销费用的上升造成三项费用率由去年同期6%上升至目前20%,下半年随着市场回暖以及结算量的增多,三项费用率有望改善。此外,公司预告前3季度业绩同比下降60-80%。 四年潜心摸索第二主业,转型环保和大健康产业。在房地产行业中小型房企纷纷转型之际,广宇集团转型准备较为充分,早在11年就成立广宇创投,开始了第二主业的探索,目前经过4年的准备,公司已明确将以环保和大健康产业做为第二主业方向,并通过广宇创投这个平台已培养一批非地产投资和经营团队,未来公司将通过房地产开发和环保、大健康产业的协同发展,打开公司新的成长空间。 杭州放松限购利好公司销售,优质储备保证业绩增长。上半年,公司销售5.38亿元,同比下降21%,仅完成全年27亿元计划的29%,但近期杭州限购的放开,将提振公司杭州项目的量、价的提升,尤其对武林外滩和鼎悦府影响尤甚,预计全年有望完成27亿元销售目标,同比增长49%。此外,公司作为杭州当地的老牌房企,已在杭州耕耘了30年,目前拥有未结算土地储备117万平,合计权益货值135亿元,对应权益净利润22亿元,合计每股收益3.6元,足够未来4-5年的业绩稳定增长的保证。 评级面临的主要风险 房地产市场销售成交低于预期。 估值 我们维持2014-15年的每股收益分别为0.44元和0.54元,鉴于公司已明确转型方向、并且转型准备较为充分,我们将公司目标价由5.22元上调至6.00元,相当于13.5倍2014年市盈率和20%的2014年净资产值折价,重申买入评级。
苏宁环球 房地产业 2014-08-28 5.01 3.44 13.16% 5.46 8.98%
5.77 15.17%
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苏宁环球上半年营收和净利双双下降,源于同期竣工较少所致;销售方面,上半年销售约17 亿元,后续随着江北新区申报的推进以及地铁3 号线年底开通,下半年销售将有所改善,但全年销售预测由年初的100 亿元下调至60 亿元,同比下降29%;近期公司主动进行战略调整,收购文化产业平台、并购泓霆影业,进军文化传媒领域,同时计划逐步提升文化产业业务比重,实现公司业务发展双轮驱动;此外,目前公司在江北区域仍拥有约400 万平米的高毛利未结算资源,将是江北新区国家级规划申请推进的第一受益标的。考虑到公司销售低于预期,我们分别将公司14-15 年预测每股收益由0.50、0.72 元下调至0.44、0.60 元,但考虑到公司转型文化传媒,目标价由5.28 元上调至5.68 元,相当于12.8 倍2014 年市盈率和30%的净资产折让,维持谨慎买入评级。 支撑评级的要点. 上半年竣工少致业绩下降,毛利率维持高位。上半年营业收入5.3 亿元、净利润0.49 亿元,分别同比下降84%和93%,业绩下降源于上半年结算较少;每股收益0.02 元;毛利率和净利率分别为51.2%和9.2%,分别提升4.3 和下降11.2 个百分点,其中天润城和水城分别结算1.3 和1.2 亿元,是高毛利的主要原因;由于公司销售和结算在时间上不匹配以及市场去化较难致营销费用的上升造成三项费用率由去年同期4.2%上升至目前27.4%,下半年随着市场回暖以及结算量的增多,三项费用率有望改善。 上半年销售约17 亿元,下调全年预测至60 亿元。上半年销售约17 亿元,主要源于江北项目未推盘。下半年随着江北新区国家级新区规划申请的推进以及地铁3 号线年底通车等利好因素,同时公司也将加大江北的推盘量,下半年公司销售将有所改善,但鉴于销售低于预期,我们下调年初全年100 亿元销售预测至60 亿元,同比下降29%。 搭建文化产业平台,进军文化传媒领域。近期,公司收购了苏宁文化,并以此作为文化产业平台,并与上海泓霆影业签订《并购框架协议》,正进军文化传媒领域。并且公司将在平稳发展房地产业务的基础上,积极拓展大文化产业,提升文化产业业务收入比重,优化公司资产配置,实现公司业务发展双轮驱动。 江北新区规划升级,公司为第一受益标的。江北新区作为未来南京的城市副中心之一,目前规划升级并已提交国务院,未来江北发展将会有质的变化。在8 月份青奥会后,南京市的全部重心将聚焦江北,届时冻结近一年的江北土地出让将全面放开,而目前公司在江北区域仍拥有约400 万平米的高毛利未结算资源,公司将受益于江北土地市场的升值。 评级面临的主要风险. 区域风险,整体市场波动风险。 估值. 考虑到公司销售低于预期,我们分别将公司14-15 年预测每股收益由0.50、0.72 元下调至0.44、0.60 元,但考虑到公司转型文化传媒,目标价由5.28 元上调至5.68 元,相当于12.8 倍2014 年市盈率和30%的净资产折让,维持谨慎买入评级。
万科A 房地产业 2014-08-28 9.16 -- -- 9.86 7.64%
10.30 12.45%
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消息:8 月25 日,淘宝网与万科(000002.CH/人民币9.16; 2202.HK/港币14.86, 买入)宣布,淘宝用户过去一年淘宝账单可在万科全国12 个城市23 个楼盘直接冲抵购房款,抵扣金额5万元-200万元,由此淘宝用户的购房成本最多可节省10%,该活动是由万科杭州城市公司主导、其余11 个万科城市公司参与的营销活动。根据淘宝房产数据,本次活动自8 月25 日0 点至11 点期间就已有8500多个用户参与本次活动领取了万科购房抵扣额度,其中领取100 万额度以上的用户有55 人。 点评: (1)强调互联网思维,多举措主动进行营销创新。8 月初,万科宣布推出万科购房中心和线上经纪人平台“万享会”,在继碧桂园、保利、合景泰富等房企之后,万科正式踏入全民营销战场,实现提高成交精准率。8 月底,万科又联手淘宝房产,推出淘宝消费账单抵扣房款的网上营销活动,依靠淘宝的巨量活跃客户数和大数据分析,有望实现增加出货量的同时,提高成交精准率。此外,近期万科与腾讯合作的基于微信平台的房地产金融产品也有望亮相。在短期行业库存仍处于高位、长期行业也从卖方市场转向买方市场之际,万科主动出击,强调互联网思维,屡次营销创新,抢占市场份额,进一步提高市占率,从而加强销售增长确定性。 (2)依靠淘宝大数据,扩大覆盖面、提高精准度。2013 年淘宝年度交易额达到16,780 亿元,活跃用户为2.55 亿人,每人平均年消费近7,000 元,依靠如此巨量的、并有实际消费的活跃用户,这不仅将大大增加万科住宅项目营销的营销覆盖面,更加大幅提高营销精准度,此外营销优惠力度也更灵活。 此外,在依托淘宝大数据的基础上,根据个人支付能力、生活习惯、兴趣偏好等,淘宝房产可以为购房者提供更为精准的定制化房产信息以及个性化服务,包括选房、看房、装修和婚礼举办等等,相对于传统房产电商而言,淘宝房产的客户定位更为精准。 (3)联手淘宝余额宝,可衍生出类似于平安好房宝的产品。据新闻信息,目前淘宝房产已打通房产余额宝预授权等环节,届时淘宝用户在线下看房后,还可直接通过余额宝对心仪的房子进行认筹,并同时享用余额宝收益以及多重红包优惠,依靠“消费账单抵扣+余额宝收益”组合实现类似平方好房宝的“房积金收益+基金收益”的效果,并且前者由于拥有2.55 亿人巨量客户数以及对其的巨量个人消费行为的大数据分析,淘宝房产的覆盖面更广、精准度更高。虽然本次活动目前仅是万科杭州城市公司主导的活动,后续不排除公司在营销城市数量上和项目数量上有进一步扩展的可能性。 维持万科A 股买入评级、H 股谨慎买入评级 在行业供需临近拐点之际,万科强调互联网思维,多次主动进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,并且公司7 月实现销售1,142 亿元,同比增长17%,优于行业同期销售表现;鉴于目前行业龙头的地位、优秀的管理能力以及积极探索的态度,我们认为后续公司将持续受益于行业集中度的提升;上半年, B 转H成功不仅拓宽了海外融资渠道,更推动公司估值走向国际化,而全面开展事业合伙人制度,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持A股买入评级、 H 股谨慎买入评级。 关注淘宝房产,房产电商又一巨头诞生房产电商方面,区别于搜房和乐居等传统房产电商,淘宝房产依靠巨量客户数以及巨量个人消费行为的大数据分析,其房产电商营销的覆盖面更广、精准度更高、优惠力度更灵活,后续客户和房企对其的依赖度也会逐步增加,而其将成为房产交易闭环中重要的一个环节,尤其行业长期供需临近逆转之际,更为精细化的客户定位尤为重要,由此淘宝房产进行房产交易分成的能力也将逐步加强;此外,由于淘宝房产可联手成熟产品余额宝,依靠“消费账单抵扣+余额宝收益”组合实现类似平方好房宝的“房积金收益+基金收益”的效果,进一步提升淘宝房产的客户吸引力、增加其议价能力。
华夏幸福 综合类 2014-08-21 26.93 12.04 -- 28.60 6.20%
30.80 14.37%
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上半年,华夏幸福营业收入和净利润均获得30%稳定高增长,主要源于产业发展服务收入的大幅增长;期内销售同比增长52%,行业弱市下获得优异表现,随着市场转暖以及灵活的可售资源,我们维持全年500 亿元的销售预测,同比增长34%;另外,公司今年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀区域项目,目前京津冀区域累计委托面积达1,755平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的;此外,公司经营目标也由“园区开发”升华至“产业促进”,彰显公司非地产业务的雄心,并且公司通过产学研合作、搭建孵化基地和完善金融平台等措施,打造产业投资业务成为产业发展业务的另一变现渠道,为公司更长远的业绩增长形成有力支撑。 我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15 年预测每股收益2.88 元和3.74 元,维持买入评级。 支撑评级的要点。 净利润大幅增长30%,源于产业发展服务大增。上半年,营业收入114亿元,净利润23 亿元,均同比增长30%;每股收益1.74 元,符合预期;毛利率和净利率分别为45.8%和20.0%,分别提升5.6 和0.1 个百分点。 公司业绩大增源于高毛利的产业发展服务收入同比增长122%,同时其占比较去年提高13 个百分点至32%,而低毛利的地产业务收入占比则下降至23 个百分点至26%,从来拉升了公司上半年毛利率,预计在下半年地产结算收入占比增加及12-13 年地产项目进入结算的共同作用下,毛利率或将略有回落,但预计全年完成40%的业绩增长问题不大。 上半年销售优异,维持全年500 亿销售预测。上半年,销售242 亿元,同比增长52%,相当于我们全年预测的48%,弱市下销售表现优异;其中,园区回款约48 亿元,同比增长38%;地产销售190 亿元,同比增长54%;展望14 年,我们预计苏家屯、无锡和镇江等区域将增量贡献40 亿元,固安、大厂和廊坊贡献约380 亿元,园区回款超80 亿元,维持14 年销售500 亿元的预测,同比增长34%。期末预收款项分别锁定我们对公司14-16 年的房地产业务预测收入的100%、100%和31%。 京津冀园区面积高达1,755 平方公里,京津冀第一受益标的。年初至今,公司加大了京津冀区域园区的拓展力度,今年合计新增委托园区8 个,7 个位于京津冀区域,目前累计接受委托的园区共30 个,对应面积已超1,830 平方公里,其中京津冀区域超1,755 平方公里,占比达96%;累计签约投资额1,375 亿元,估算产业发展服务累计可结算额达186 亿元,扣除累积结算115 亿元,预计未结算额71 亿元将支撑公司获得1-2年产业发展服务收入的高增长。 评级面临的主要风险。 行业调控进一步收紧;政府对于返还款支付意愿度降低。 估值。 我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15 年预测每股收益2.88 元和3.74 元,维持买入评级。
建发股份 批发和零售贸易 2014-08-18 5.91 6.30 -- 6.33 7.11%
8.30 40.44%
详细
建发股份是位于规划海西自贸区的供应链服务和房地产开发企业,势必是未来海西自贸区推进的最重要受益标的;公司拥有多重潜在资产可以保持业绩的稳定增长,供应链业务拆分价值显著;同时作为厦门当地国企,随着国企改革、混合所有制和员工持股等方面的进展,公司市值管理目标有望提上日程;此外,建发股份属于上证380成份股,作为低估值长期经营稳健的绩优公司,公司有望受益于沪港通的推进。我们预计2014-16年的每股收益分别为1.13、1.39和1.62元,目标价定为7.64元,相当于6.8倍2014年市盈率和50%的2014年净资产值折价,首次评级为买入。 支撑评级的要点 海西自贸区、国企改革、沪港通三重受益标的。近期海西自贸区动作频频,平潭封关和高层福建调研显示海西自贸区推进有望加快,而建发作为当地地产业龙头及贸易业龙头,在海西拥有552万方土地及近900亿的贸易体量,势必是最重要得受益标的;另外,随着国企改革的推进,公司有望通过引入战略投资者和推进股权激励改善公司预期、加强市值管理;此外,公司属于上证380成份股,作为低估值和长期经营稳健的绩优公司,有望受益于沪港通的推进。 供应链业务升级,控制风险、业绩稳增、拓展电商。公司06年开始从原先的贸易模式升级至目前的供应链模式,定位由贸易中间商转型为贸易服务商,盈利模式由原先的贸易价差模式转变到目前的贸易过程中按服务收费的模式,规避大宗品价格波动风险,面向中小企业客户,实现了业务经营连续、业绩稳定增长;此外,公司积极尝试钢铁、浆纸和汽车等主要业务电商化,在上下家资源、中间渠道及金融创新产品的支持下,公司发展电商业务优势显著。 房地产业务优质资源丰富,业绩稳定增长有保证。公司房地产业务两大子公司建发房产和联发房产13年末合计未结建筑面积1,221万方,其中福建省内未结资源达552万方,其中厦门216万方,并且厦门63%位于本岛内,净利率较高,同时公司拥有200亿元未结算的预收账款,锁定15年预测地产收入35%。公司14年上半年销售约63亿元,下半年销售将随着推盘增长和市场改善而有所回暖。 评级 面临的主要风险 房地产市场销售低迷及大宗商品价格下降影响公司相应业务业绩。 估值 我们预计2014-16年的每股收益分别为1.13、1.39和1.62元,目标价定为7.64元,相当于6.8倍2014年市盈率和50%的2014年净资产值折价,首次评级为买入。
首开股份 房地产业 2014-08-14 5.32 5.26 -- 5.37 0.94%
6.18 16.17%
详细
首开股份上半年销售未达预期,销售额同比下降36%,同时考虑到全年推盘量略有下调,我们将公司全年销售预测下调至200亿元,同比增长8%;而结算方面,现金激励推动公司结算比较积极,上半年高结算量下实现了净利同比增长119%,虽然长期毛利率仍有下滑趋势,但考虑到下半年高毛利项目的结算、三费的改善以及179亿元预收账款,我们维持全年业绩增长48%的预测。我们维持公司2014-15年每股收益预期0.85元和1.10元,维持买入评级。 支撑评级的要点 上半年净利润增119%,现金激励推动结算积极。上半年,首开营业收入98亿,同比增长147%;净利润7.7亿,同比增长119%;每股收益0.34元;毛利率和净利率为30.5%与7.9%,分别降10.6和1.0个百分点,源于京外低毛利项目结算占比逐步增加。下半年,高毛利福州香槟国、国风美唐和常青藤将陆续结算,预计毛利率维持或略增;公司进一步提高资本化率,期间费率由去年21.1%降至目前7.6%,其中财务费率改善尤为明显。此外,现金激励要求14-15年的业绩复合增速达59%,其中14年业绩尤为关键。 上半年销售额同比降36%,下调销售预测至200亿。上半年,销售55万平、76亿,分别同比下降38%和36%;7月,销售18亿,同比增长68%;1-7月,累计销售94亿,同比降幅收窄至28%。展望全年,考虑到上半年销售不达预期及全年推盘量略有下调,将全年销售预测从原先247亿下调至200亿,同比增长8%。至7月末,已售未结算金额对15年房地产业务预测收入锁定率达58%。 评级面临的主要风险 房地产市场调控影响股票市场表现;跨区域经营风险。 估值 虽然公司长期毛利率仍有下滑趋势,但考虑到下半年高毛利项目的结算、三费的改善以及179亿元预收账款,我们维持全年业绩增长48%的预测。我们维持公司2014-15年每股收益预期0.85元和1.10元,维持买入评级。
苏宁环球 房地产业 2014-07-18 4.73 -- -- 4.89 3.38%
5.77 21.99%
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公司消息: 2014年7月16日晚,苏宁环球(000718.CH/人民币4.73, 谨慎买入)公告拟以1亿元收购控股股东苏宁集团持有的苏宁文化产业有限公司100%股权。据介绍,苏宁文化成立于2014年1月,其经营范围为:艺术品展览展示,广告设计、制作、代理、发布,文化艺术交流策划,企业形象策划,实业投资、投资管理,电子商务,计算机网络工程,网页设计,销售工艺礼品等。并且公司表示,本次收购完成后,公司未来将以苏宁文化产业有限公司为平台,进军文化传媒领域,充分整合各种资源,积极壮大自身实力和拓展新的战略转型方向。此外,公司自7月14日起开始停牌,目前仍在停牌中。 消息点评: 地产行业临近拐点,中小房企转型势在必行。展望房地产行业中长期走势,从我国目前人口结构、城镇化水平、住房存量和住房需求等多方面角度来看,行业正临近或已经历拐点,游戏规则将有所改变,并且从房企的管理水平、融资优势以及覆盖区域等方面来看,未来“强者恒强”将愈演愈烈,行业整合将是大趋势,由此中小房企的生存空间将大幅度压缩,其中大部分将被动淘汰,也因此今年中小房企选择主动转型正成为一种大趋势,并且转型时点越早越好。而对于作为区域性中小房企的苏宁环球而言,在此之际进行更长远周期的战略转型就尤为重要。 收购文化产业平台,寻找兼并收购机会,进军文化传媒领域。一方面,此次公司收购了苏宁文化,并以此作为文化产业平台,同时计划积极利用资本市场的融资渠道,寻找文化传媒行业中的兼并收购和投资机会,寻求新的发展机遇,实现新的利润增长点。另一方面,由于地产行业的悲观预期,目前地产行业估值已处于历史低点(主流地产公司市盈率在4-10倍之间),公司目前市盈率为9.5倍,而文化传媒产业的估值明显更高,如目前文化传媒中影视传媒板块的市盈率平均约41倍,由此收购文化传媒项目贡献业绩的同时,也将提升公司的估值水平。 转型提升估值,维持谨慎买入评级。 在地产行业变革之际,苏宁环球主动进行战略调整,收购文化产业平台,寻找文化传媒行业中的兼并收购机会,由此进军文化传媒领域,以期为公司带来业绩贡献和估值提升的双丰收。与此同时,今年南京8月青奥会的举办和年底3号线的建设都将助力公司下半年的销售,并且目前公司在江北区域仍拥有约400万平米的高毛利未结算资源,这将成为公司未来3-5年中最大的利润贡献点。我们维持公司14-15年预测每股收益为0.50元和0.72元,目前市盈率9.5倍,NAV折价42%,并考虑到转型文化传媒将提升公司估值,维持谨慎买入。
万科A 房地产业 2014-07-08 8.50 -- -- 10.09 18.71%
10.09 18.71%
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上半年销售过千亿,优于同期行业表现. 2014 年6 月份,万科(000002.CH/人民币8.15; 2202.HK/港币14.60, 买入)实现销售面积174 万平米,环比增长42%,同比增长56%;销售金额194 亿元,环比增长33%,同比增长44%,明显好于行业同期表现,单月销售创下历史次高;单月销售均价11,144 元/平米,环比下降6%。 前6 月,公司实现销售面积821 万平米,同比增长15%,而同期我们跟踪的17 个城市的销售面积同比下降23%;销售金额1,009 亿元,同比增长21%,相当于我们全年预测销售收入的48%,好于同期行业前30 强平均40%的销售计划完成率;累计销售均价12,288 元/平米,同比增长5%。 展望2014 年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14 年6 月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和57%。 拿地额连月下滑,低持股比例贯彻“小股操盘”思路. 2014 年6 月份,万科在土地市场仅新获取上海、廊坊和广州3 个项目,共新增建筑面积72 万平米,总地价17 亿元,环比下降4%,占比当期销售进一步下降至9%,拿地金额的绝对量和相对量均出现连月下滑,扩张速度明显放缓;平均楼面地价2,336 元/平米,占比周边房价平均仅为21%;此外,本次拿地的3 个项目的股权比例均较低,平均持股比例仅24%,防范风险的同时也贯彻了公司“小股操盘”的经营思路;前6 月,公司合计拿地178 亿元,占比当期销售进一步下降至18%,较11-13 年40%、38%和63%呈现大幅下降,公司拿地更趋谨慎。 维持买入评级. 近期,万科H 顺利登陆港交所,并获得香港市场的认可,上市以来累计已上涨18%,未来万科H 也将进一步提高公司的海外融资能力,同时推动公司的估值迈向国际化;另外,近期公司全面开展事业合伙人制度,这将实现公司与员工利益的捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并激发管理层市值管理的动力;此外,公司上半年实现销售1,009 亿元,同比增长21%,优于行业同期销售表现,并且前5 月销售集中度也进一步提高至4.1%,我们也坚信公司在未来在行业整合中将进一步受益于集中度的提升。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、H 股的买入评级。
万科A 房地产业 2014-06-06 8.18 -- -- 8.56 4.65%
10.09 23.35%
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前5月销售815亿、同比增16%,优于同期行业表现 2014年5月份,万科(000002.CH/人民币8.40; 200002.CH/港币12.41, 买入)实现销售面积123万平米,环比增长12%,同比增长0.2%,好于同期我们观测的17个城市单月销售同比下降10%的表现;销售金额145亿元,环比增长14%,同比增长3%;单月销售均价11,831元/平米,环比增长1%。 前5月,公司实现销售面积647万平米,同比增长7%,虽然增幅较上月略有收窄,但仍好于同期我们观测的17个城市累计销售同比下降23%的表现;销售金额815亿元,同比增长16%;累计销售均价12,594元/平米,同比增长9%。 展望 2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年5月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和47%。 5月拿地额占比当期销售仅12%,扩张速度明显放缓 2014年5月份,万科在土地市场仅新获取北京、沈阳和南京3个项目,共新增建筑面积58万平米,总地价18亿元,环比下降41%,占比当期销售进一步下降至12%,扩张速度明显放缓;平均楼面地价3,014元/平米,占比周边房价平均仅为30%;前5月,公司合计拿地162亿元,占比当期销售进一步下降至20%,较11-13年40%、38%和63%呈现大幅下降,公司拿地更趋谨慎。 维持买入评级 在目前地产行业仍处于下滑通道的大环境中,万科前5月销售额实现了同比增长16%的成绩,优于同期行业表现,同时基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持公司14年销售2,100亿元的判断,同比增长23%。另一方面,万科在继3月推出项目跟投制度之后,事业合伙人持股计划也终于正式启动,由此事业合伙人制度已全面展开,而其通过实现公司和管理层双方利益的共享与捆绑,激发活力、提高效率,为股东创造更大的价值;同时近期盈安合伙连续4日以12.45亿元增持了万科A 股1.34%的股份,目前已位列公司第二大股东,表明了管理层对于公司价值的认可以及未来发展的信心,同时为B 转H 保驾护航;目前而言,现金选择权已不成问题,B 转H 成功实施几成定局,由此公司的估值也将迈向国际化,A、B 股都将继续估值修复,此外转板之后,公司的国际化程度和海外融资能力都将得到提升,我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,维持对公司A、B 股的买入评级。
华夏幸福 综合类 2014-05-29 27.00 -- -- 28.29 4.78%
29.75 10.19%
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公司消息:2014年5月26日,华夏幸福(600340.CH/人民币26.92, 买入) 公告与北京市房山区人民政府签订委托开发协议,合作开发建设经营北京市房山区张坊镇约定区域,委托开发面积119平方公里,其中起步区占地不少于 10平方公里,并且公司将享有不低于600亩开发用地用于先期开发;起步区包括两大功能组团即镇中心区和北京国际赛车谷,其中后者作为起步区的先导区,将以汽车文化为核心产业;双方承诺将于本协议签订后六个月内在本协议基础上就委托年限、回报资金来源的比例以及结算事宜另行签署补充协议。 消息点评: 1. 产业新城首次进驻北京,模式获得一线超大城市认可。该项目是公司在北京开拓的第一个产业新城项目,标志着产业新城模式已经获得一线超大城市地方政府的认可,并且该项目委托体量高达119平方公里,分别高于固安的 60平方公里及大厂的83平方公里,可见政府对其的认可程度,该区域未来也将联合固安和大厂形成另一业绩贡献区域。此外,该项目有助于公司在北京市场树立品牌标杆,快速开发如北京、上海等一线超大城市近郊区市场,公司未来产业新城拓展城市等级也有望提升。 2. 再落子京保石发展主轴,加大京津冀区域的业务纵深。该项目地处北京市房山区张坊镇全域,距北京西六环仅35公里,车行30分钟,属于京津冀一体化三大发展主轴之一的京保石发展主轴的轴心区,是未来京津冀交通连接及产业转移的必经之路,并与固安、霸州、永清等产业新城相互呼应,尽享北京城南大开发、首都新机场建设及大七环开通所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好,至此,公司京津冀受委托园区面积达858平方公里,占总委托面积的92%。 3. 项目交通便利、生态宜居,万元均价凸显价值洼地。一方面,目前委托区域周边市场商品房销售均价在8,000元-12,000元/平米,区域内销售均价与北京市中心城区商品房均价存在较大的价差,易于吸引中心城区购房需求外溢;另一方面,该项目坐拥京石二高速(可直达二机场,2014年通车),紧邻北京大七环(规划建设中,2015年通车),同时该项目地处拒马河畔,生态宜居、景色优美(被国际休闲产业协会评为“国际最佳休闲名镇”),更为北京中心城区需求外溢奠定了良好基础。 4. 以固安模式为范本,以汽车文化为核心产业。模式方面,该项目将采用固安模式,但与10年前固安相比,张坊镇在经济环境、产业基础和住宅市场等方面的优势都非常明显,同时在京津冀一体化过程中也将率先受益于产业的梯度转移,因此该项目的开发风险较小、潜力较大。产业方面,北京国际赛车谷是张坊产业新城项目的独特亮点,未来将作为完善首都功能的重要组成部分,形成以国际赛车谷为核心,同时发展汽车运动、汽车贸易、汽车改装、汽车试驾和相关服务行业。 维持买入评级 华夏幸福主打环北京“产业新城”模式,是新型城镇化和京津冀一体化的第一受益标的。进入14年,公司在持续保持良好销售之外,在产业方面动作愈发频繁,不断加强、升级、并变现自身在产业打造方面的优势,更加突出公司产业的属性多过于地产属性:(1)产业新城模式升级,引入行业负责人制度并加强招商团队,加快大项目招商,并推进产学研合作、共建孵化基地,打造投资业务成为产业发展业务的另一变现渠道;(2)产业新城拓展城市升级,首次进京标志着该模式获得一线超大城市地方政府的认可,为今后开发一线超大城市近郊区市场奠定坚实基础。我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15年预测每股收益2.88元和3.74元,维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-05-26 7.92 -- -- 8.75 10.48%
10.09 27.40%
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公司消息:2014 年5 月22 日,万科(000002.CH/人民币7.89;200002.CH/港币11.72, 买入) 发布B 转H 最新进展公告称,公司已于2014 年5 月21 日收到香港联交所上市委员会聆讯通过的函件,并随后万科B 股将于6 月4 日起停牌,6 月9 日至13 日为万科B 股现金选择权的申报期,如果该方案最终实施,根据前期公告,预计公司将于6月19日以H股的形式正式在香港联交所主板上市及挂牌。 消息点评: 1. 万科B 股或迎来估值回归,A、B 股间折价率也有望收窄。B 转H 如果成功实施将推动万科B 股估值的合理回归,目前B 股5.5 倍市盈率对比中国海外发展6.5 倍市盈率估值差距达17%;对于万科A 股,预计B 转H 也有望缩小万科A、B 股间的折价率,参考目前金融股(银行、保险和券商)A、H 股间平均折价6.2%,如果万科A、B 股折价率由目前18%收窄至10%可提供万科A 股26%的上涨空间。 2. B 转H 能否成功取决于现金选择权实施情况,目前B 股折价5%但仍有机会。如果申报行使现金选择权的股份数超过 B 股总股份数的1/3,即4.38 亿股,该方案将不予实施,B 股股东不可实施该等现金选择权,B股将继续于深交所B 股市场交易。目前虽然B 股11.72 港元的现价仍较现金选择权12.39 港元折价5%,但鉴于预计B 股估值回归的空间,对于B 股原股东(90%的境外机构投资者)而言选择不行权仍有利可图,转板仍有机会。如果现金选择权实施完毕后,公司将向深交所申请 B 股股票摘除,预计公司将于6 月19 日以H 股形式在香港联交所主板上市及挂牌交易。 3. 完善融资平台,增强海外融资能力。如果该方案成功实施,公司在香港将拥有一个更加正规的融资平台,至此公司也将在A 股、H 股市场同时拥有三个融资平台(其中2 个H 股),提高公司在国际市场的知名度,更利于公司在国际市场上的资本运作。今年国内银行和非银行方面对于房地产行业的资金支持面临收紧,同时疲弱的销售以及高位的负债率都预示行业整合的到来,在这种背景下,提升海外融资能力将促使万科在未来的市场整合中优势愈加突出。 维持买入评级. 万科B 转H 方案在获得证监会和联交所的批准后,进入冲刺阶段,目前虽然B 股仍折价5%,但鉴于B 转H 后存在估值回归空间, 且B 股原股东在考虑转H 后的市场活跃度以后,更为倾向促成转板成功,因此我们认为B 转H 成功可能性较大;转板之后,公司的国际化程度和海外融资能力都将得到提升,我们维持公司2014-15 年每股收益预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。
万科A 房地产业 2014-05-07 7.34 -- -- 8.75 19.21%
10.09 37.47%
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3月销售128亿,累计销售670亿、同比增长20% 2014年4月份,万科(000002.CH/人民币7.74;200002.CH/港币12.44,买入)实现销售面积109万平米,环比下降10%,同比下降1%;销售金额128亿元,环比下降12%,同比增长3%;单月销售均价11,665元/平米,环比下降2%。前4月,公司实现销售面积524万平米,同比增长9%;销售金额670亿元,同比增长20%;累计销售均价12,775元/平米,同比增长10%。 4月,市场成交继续走弱以及公司当月推盘环比下降致使公司销售环比下降,但公司年初至今累计销售同比仍高于行业平均水平,并且考虑到公司5月开始推盘将大幅增加以及行业的季节性因素,公司5-6月销售将略有改善。 展望2014年,公司在13年中新开工超额完成任务以及拿地面积增速高达80%,这将推动14年获得至少超越13年销售增速表现,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。 预售锁定方面,至14年4月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和39%。 4月拿地30亿、占比当期销售仅23%,拿地更趋谨慎 2014年4月份,万科在土地市场新获深圳、大连、上海、西安和郑州等5个项目,拿地区域集中于一二线城市,共新增建筑面积80万平米,总地价30亿元,环比下降38%,占比当期销售仅23%,平均楼面地价3,703元/平米,占比周边房价平均仅为31%;前4月,公司合计拿地144亿元,占比当期销售仅21%,较13年全年的51%呈现大幅下降,公司拿地更趋谨慎。此外,前4月拿地权益72%,较13年全年的78%下降了6个百分点,这是“小股操盘”逐步推广的表现。 维持买入评级 在万科13年积极开工和拿地的背景下,公司14年可售资源增速将超越13年,预计14年销售将达2,100亿元,同比增长23%。与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)定位由住宅开发商转变为城市配套运营商,并逐步加快社区小配套和城市大配套的新业务推进,提升产品深度和业务广度;2)坚持住宅产业化,加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升;3)推行小股操盘模式,获得高于传统项目的回报率;4)提出事业合伙人制,通过项目层面的合伙人制度,得以激发热情、稳定军心,助力万科新十年的跨越式增长。我们维持公司2014-15年业绩预期分别为1.70元和2.05元,维持对公司A、B股的买入评级。
金地集团 房地产业 2014-05-05 7.93 8.88 -- 8.56 6.07%
9.74 22.82%
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金地集团从11年开始调整产品结构,12年开始调整拿地策略,13年加大新开工和拿地力度,终于销售于13年中初见成效,获得超30%的增长,展望14年,公司可售货源丰富、结构合理,预计销售600亿元,同比增长33%;而随着09-10年高成本、低毛利项目结算进入尾声,14年业绩也将迎来拐点;此外,近期生命人寿和安邦等险资机构多次增持,并分别位列第一、第二大股东,一方面,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量,另一方面,这也有望促使公司深化在资金和项目上与保险公司的合作。鉴于公司会计政策改变及险资增持的影响,我们将公司2014-15年每股收益预期分别由0.90元和1.12元上调至0.95元和1.18元,目标价由8.78上调至11.69元,相当于12.3倍2014年市盈率和5%的NAV折让,近期公司股价上涨较多并已接近于我们的目标价,评级下调至谨慎买入。 支撑评级的要点 净利润同比增长7%,扣非后同比下降25%。13年营收348亿元,同比增6%,净利润36亿元,同比增7%,扣非后22亿元,同比降25%,每股收益0.81元,扣非后0.48元,低于市场预期,高于我们预期,其中13年投资性房地产改用公允价值计量而评估增值20亿;毛利率和净利率分别为26.9%和10.4%,分别较上年降5.1和增0.1个百分点,预计09-10年高地价、11-12年降价项目结算已进入尾声,但14年上半年仍略有影响,后续毛利率将有所回升;净资产收益率13.1%,下降2.1个百分点;每10股送1.6元;此外,14年1季度净利润为4,934万元,同比降74%。 预计14年销售600亿,同比增长33%。13年实现销售金额450亿元,同比增30%;14年1季度销售金额77亿元,同比降11%;从14年全年来看,公司可售货值将上升至1,000亿元,其中新增货值550亿元(144平米以下产品占比达75%),预计公司14年销售可达600亿元,同比增33%;随着公司城市深耕策略的实施,公司各地项目在所在城市市场份额得到进一步稳固,公司在西安、沈阳的占有率分别为5.8%和4.26%,在南京、杭州、扬州超过或者接近3%。 13年积极拿地、新开工,奠定14年丰富可售。13年新开工573万平米,竣工333万平米,分别同比增100%和7%,分别完成计划86%和128%,前者由于西安拆迁问题而未完成计划,但仍保持了较快增长;13年拿地753万平米和295亿元,分别同比增211%和328%,后者占比当期销售66%,并且获取时点集中在上半年及11-12月,拿地积极、地价相对合理;此外,快周转策略下,平均开盘周期由12个月缩短至近10个月;14年计划新开工634万平米、竣工363万平米,分别同比增11%和9%。 两大险资多次增持,利好公司长远发展、短期提振股价。近期生命人寿和安邦等险资机构多次增持,持股占比分别已达25%和15%,分别位列第一、第二大股东。对于公司而言,一方面,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量,另一方面,这也有望促使公司深化在资金和项目上与保险公司的合作,如养老产业、保障房等方面。 评级面临的主要风险 行业调控风险;销售不达预期风险。 估值 鉴于公司会计政策改变及险资增持的影响,我们将公司2014-15年每股收益预期分别由0.90元和1.12元上调至0.95元和1.18元,目标价由8.78上调至11.69元,相当于12.3倍2014年市盈率和5%的NAV折让,近期公司股价上涨较多并已接近于我们的目标价,评级下调至谨慎买入。
荣盛发展 房地产业 2014-05-05 10.24 -- -- 11.57 10.72%
11.48 12.11%
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1季度净利同比增26%,上半年预增20-40% 2014年1季度,荣盛发展(002146.CH/人民币11.16, 买入)实现营业收入32.1亿元,同比增长35.2%;净利润3.8亿元,同比增长25.6%;合每股收益0.20元;毛利率和净利率为34.2%与11.7%,分别较去年同期下降了2.3和0.9个百分点。公司管理层预计,公司2014年上半年可实现净利润为13.4至15.7亿元,较去年同期增长20%至40%,合每股收益0.71-0.83元,公司业绩稳定增长。 1季度销售46亿、同比增9%,维持全年销售预测350亿元 根据中房信的数据,1季度公司实现销售金额46亿元,销售面积75万平米,分别同比增长9%和1%;销售均价为6,093元/平米,同比增长7%。1季度公司销售平淡源于当季公司推盘不多,全年推盘重心主要集中在2-3季度,占比高达60%,2-3季度销售表现将有所改善。展望14年, 全年可售货值高达550亿元(年初滚存120亿元,新推盘430亿元),同比增长41%,我们维持公司14年销售额超350亿元的预测,同比增长超30%。 维持买入评级 荣盛发展立足环渤海和长三角的中等城市,并兼顾大、小城市,以高周转战略开发高性价比的普通住宅产品,独特的定位促使销售连续两年获得超50%的高增长,同时,结算的持续增长以及较低的三费也促使公司业绩稳步向上。14年中,“双向调控”将改善三线城市市场环境利于公司销售,而聚焦环北京土地市场的策略也将使公司进一步受益于京津冀一体化,我们预计公司14年销售超350亿元,同比增长超30%。我们维持公司2014-15年每股收益分别为2.01元和2.65元,维持买入评级。
万科A 房地产业 2014-05-01 7.46 -- -- 8.75 17.29%
9.93 33.11%
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1 季度净利同比下降5%,小股操盘推动投资收益提升2014 年1 季度,万科(000002.CH/人民币7.97; 200002.CH/港币12.62, 买入)实现营业收入95.0 亿元,同比下降32.2%;净利润15.3 亿元,同比下降5.2%;合每股收益0.14 元;毛利率和净利率为39.9%与16.1%,分别较去年同期提高了2.8 和4.6 个百分点,净利率上升较为明显,主要源于:1)1 季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高;2)1 季度实现投资收益7.3 亿元,较去年同期的3,533 万元大幅增长,这主要来源于联营合营利润贡献及项目股权转让实现的收益,预计后续在“小股操盘”轻资产运营模式的推广下,投资收益进一步增长将是常态。 公司 1 季度业绩下滑主要源于同期竣工较少致结算面积同比下降,今年1 季度公司竣工面积98.4 万平米,仅占全年计划的6.6%,较往年更低。受此影响,1季度公司实现结算面积72.7万平米,结算收入90.5亿元,分别同比下降41.1%和32.1%。预计2014 年全年竣工量将基本符合年初计划,全年业绩预计将保持稳健的增长。 1 季度销售542 亿、同比增24%,维持全年销售预测2,100 亿1 季度,公司实现销售面积415 万平米,同比增长12%;销售金额542 亿元,同比增长24%;累计销售均价13,067 元/平米,同比增长11%;所销售的商品住宅中,144 平方米以下的产品比例占93.8%。并且根据中房信1 季度房企销售排行榜数据,万科1 季度销售额排名行业第一,销售额远超第二名碧桂园(2007.HK/港币3.14,持有)同期50%以上,销售表现优异。展望2014 年,我们维持对公司今年销售2,100 亿元的预测,同比增长23%。此外,预售锁定方面,至1 季度末,公司已售未结算金额1,956 亿元,分别锁定了我们对2014-15 年房地产预测收入的100%和33%。 拿地方面,1 季度公司合计拿地253 万平米,对应地价114 亿元,占地当期销售的21%,拿地趋于谨慎,此外,1 季度拿地权益70%,较13 年全年的78%下降了8 个百分点,这是“小股操盘”逐步推广的表现;开发方面,1 季度开工面积420.0 万平米,仅完成全年计划的18.8%,但随着未来开工规模的增加,预计公司全年实现的开工面积会高于年初制定的计划。 维持买入评级 在万科 13 年积极开工和拿地的背景下,公司14 年可售资源增速将超越13 年,预计14 年销售将达2,100 亿元,同比增长23%;与此同时,伴随着行业长期规模增速下降以及利润率下滑的背景,公司在业务创新方面也做了积极尝试:1)完善社区服务平台,有望向智能社区延伸;2)住宅产业化:加快周转、降低成本,进一步受益行业集中度的提升;3)推行小股操盘模式,获得高于传统项目的回报率;4)事业合伙人制:通过项目层面的合伙人制度,得以激发热情、稳定军心,助力万科新十年的跨越式增长。我们维持公司2014-15 年业绩预期分别为1.70 元和2.05 元,维持对公司A、B 股的买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名