1月销售达232亿,同比下降16% 2015年1月份,万科(000002.CH/人民币12.80; 2202.HK/港币17.42, 谨慎买入)实现销售面积196万平米,环比下降5%,同比增长1%,环比数据好于同期行业23%的降幅表现;销售金额232亿元,环比下降7%,同比下降16%,销售表现处于同期历史高位;单月销售均价11,842元/平米,环比下降2%。预售锁定方面,至15年1月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16年房地产预测收入的100%、100%和24%。 拿地态度趋于积极,区域集中于一二线城市 2015年1月份,万科在土地市场新获取上海、南京、扬州、杭州和徐州等地的7个项目,拿地区域仍集中于一二线城市,共新增建筑面积177万平米,总地价71亿元,环比下降28%;平均楼面地价4,004元/平米,拿地价格仍相对理性;拿地额占比当期销售额比值回落至31%,虽然较去年12月份39%有所下降,但公司自去年7月创下4%的历史低点以来拿地额占比呈现出逐步提升的趋势,显示出公司目前拿地方面持谨慎中略趋于积极的态度。 维持万科A股买入评级、H股谨慎买入评级 2014年房地产行业进一步分化,行业集中度呈现出了大幅跳增,作为行业龙头的万科的销售表现大幅跑赢了行业, 14年全年销售额同比增长26%,如此优异的销售表现更加凸现出行业集中度提升背景下龙头房企的优势,并且我们预计万科后续将继续受益于集中度的进一步提升;此外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并在全面事业合伙人制度的配合下,在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,维持A股买入评级、 H股谨慎买入评级。

代理业务受益楼市回暖,互联网金融业务阔步向前。 2014年度,世联行(002285.CH/人民币20.08,买入)公司实现营业总收入33.08亿元,同比增长29.06%,归属于上市公司股东的净利润为3.95亿元,同比增长了24.09%,基本每股收益为0.52元,同比增长23.81%。 公司业绩基本符合我们此前每股收益0.54元的预期。2014年公司在楼市需求低迷的大环境下,收入和利润仍保持高速增长,主要因为: (1)代理销售金额在全国商品房销售额同比下降6.3%的形势下,仍然保持同比1.4%的升幅,公司去年全年实现代理销售额3,218亿元,市场占有率达到4.22%,同比上升0.32个百分点。 (2)家圆云贷业务实现超预期的规模增长,2014年前3季度实现贷款规模约10.5亿元,收入增幅超过200%。同时公司总资产和净资产规模分别大幅增长64.48%、18.60%,同样由于年末贷款余额较年初增长所致。 展望2015年,随着房地产服务行业整合提速,世联行作为代理行业龙头,市占率有望继续提升;而云贷业务方面,随着公司的贷款业务渗透率逐步提升,我们分别按照自身代理业20%渗透率、30%的首付比例和50%的贷款比例测算,公司未来贷款规模可达到90亿元,仍有约3-4倍的增长空间。 受益互联网金融概念催化,稀缺标的重申买入评级。 公司2014年收入和利润实现高速增长,基本符合我们预期;而此前修改定增方案,定增对象华居天下实际控制人已由搜房控股正式变更为自然人莫天全,大幅简化审批程序,定增实施进程有望加快。公司作为A股中房地产服务企业的稀缺标的,在行业基本面受益政策利好和互联网金融业务大幅放量的背景下,我们维持公司2015-16年每股收益预测分别为0.69元和0.84元,在目前互联网金融的概念催化下,重申买入评级。

事件:1 月26 日,世联行(002285.CH/人民币19.95, 买入)公告了《非公开发行A 股股票预案(二次修订稿)》,并经董事会审议通过,本次修订案主要更新内容为:1)战投华居天下股东身份的更新;2)已取得批准及尚需批准情况的更新;3)战投华居天下及其控制人莫天全对于同业竞争的承诺;4)补充流动资金具体投向的修订。 点评: 1. 华居天下变为内资企业,战投身份解决推进定增。本次修订稿中,战投华居天下的实际控制人已经由原先的搜房控股(SouFun Holdings Limited,注册地为开曼群岛,其为美国上市公司)变更为境内自然人莫天全全资持有的公司,因而本次非公开发行就不需要再通过商务部审批,发行进程也将得以加速推进。 2. 战投承诺同业竞争事项,双方进一步合作可以预期。本次修订稿中,战投战投华居天下及其实际控制人莫天全承诺将不以任何方式从事任何与世联行业务构成或可能构成同业竞争的经营和业务活动。从本次非公开发行中可以看到,华居天下以及莫天全做了一系列的股权变更以及同业竞争承诺,足以看见其对世联行的重视,可以预期未来双方在业务方面的进一步合作,互相成长。 3. 顺周期和转型双重概念,继续维持买入评级。世联行作为 A 股中房地产服务企业的稀缺标的,具有地产顺周期和行业转型双重概念,本次非公开发行方案应证监会要求做了相关修订之后,战投股东身份以及同业竞争问题得到解决,本次非公开发行进程也将得以加速推进,并且未来11 亿非公开资金的到位也将加速公司祥云战略的推进(包括:行业并购、房联宝、家园云贷款、P2P 等),助推公司业绩快速成长。我们维持买入评级。

纪要摘要 招商地产(000024.CH/人民币27.71,买入)2014年销售目标圆满达成。公司预计2015年可售货值1100亿元,去化率的高低直接影响到2016年的结算利润,并决定2017年股权激励能否行权,故公司对完成今年销售目标动力十足; 公司自上而下推行扩大规模、加快周转的模式,给予项目公司规模的考核指标,并落实问责制度。同时,公司希望积极寻求并购机会,例如承接退出地产业务的央企优质项目,以做大规模;目前公司成立了约10人的兼并收购小组,向市场寻找项目并购机会; 公司和集团在蛇口自贸区拥有丰富的可售资源(双玺花园:28万平米,250亿货值)、自持物业(100万平米)、旧改项目(渔二村一期:10万平米,后续有二期等)和大型游轮母港项目(集团拥有170万平米); 公司今年起将充分利用集团资源做大规模:(1)集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造;(2)集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资,未来将进行港口升级打造综合体,部分项目将交由公司开发,深圳太子湾预计今年动工,厦门(70万平米)和青岛项目有望加速落地;(3)集团有望凭借招商局品牌提前布局区域项目,而公司二次拿地开发住宅产品具有成本和效率等优势。 投资建议:在集团“擦亮招商局品牌”的战略部署和公司股权激励的机制下,公司积极实施扩规模、快周转的模式,未来业绩有望持续高速增长。而随着蛇口自贸区规划的落地,公司丰富的物业储备价值凸显。在房企再融资放松、一线楼市全面复苏、龙头房企市占率提升等背景下,公司仍具有较好的投资价值,我们维持公司2014-16年每股收益1.95、2.34和2.74元的盈利预测,重申买入评级。

1.旅游综合业务 华侨城(000069.CH/人民币7.88,买入)目前的旅游综合业务是包括文化旅游景区、酒店、住宅和商业类地产等多种形式组成的有机整体,景区周边配套地产业务收入一并纳入统计口径,纯旅游业务收入占比约30%-40%。 (1)欢乐谷:公司成熟主题公园产品主要包括锦绣中华、欢乐谷等,单园营业收入约2-5亿元,利润约0.5-2亿元不等,盈利能力较高主要由于前期折旧费用已加速提完,每年贡献收益稳定,约70%依靠门票收入且季节性很强; (2)东部华侨城:总投资超过40亿元,每年贡献收入约7-8亿元,但折旧和运营成本偏高,且周边交通尚在修建,阻碍客流提升,目前账面盈利能力较弱,主要依靠地产销售回收投资,可售面积约14-15万平米; (3)深圳欢乐海岸:占地面积约125万平米,目前可租面积约15-20万平米,用地性质为具有40年使用权的商旅用地,主要依靠物业出租和出售会籍变现。目前百货尚未正式开业,仍在设计定位中。 2.房地产业务 (1)物业储备:公司此前约3年没有拿地,但近期已在宁波、顺德、重庆、福州等区域分批布局,或为公司未来贡献销售业绩。去年6月,公司以51亿元竞得重庆北部新区地块,建筑面积215万平米,楼面均价2,380元/平米,预计明年入市;宁波、顺德华侨城工程进展顺利,预计今年部分项目将入市; (2)房地产销售:公司2014年实现房地产销售额约190亿元,同比增长15%,主要由深圳项目贡献。未来随着新项目的入市,公司销售额有望实现一定幅度增长。公司每年可售货值约400-450亿元左右,但去化率受到产品业态、楼盘定位与市场情况的影响。去年销售主要受到工期节奏影响较大,且上海苏河湾项目去化情况不甚理想。 3.战略规划和未来看点 (1)旅游业务试水轻资产模式:公司未来试水轻资产模式,输出管理。天津欢乐谷是公司首个托管项目,管理费收入约1,000万元,而成本支出多为人员管理费用,故能实现轻资产运营并计划复制推广。 (2)演艺业务计划分拆重点发展:公司的演艺项目也分为演艺管理输出和传统演艺项目,去年重头项目《极力道》巡演场次超出预期。但传统演艺难以独立分拆核算,因为剧场嵌入各个景区作为旅游的一部分。目前公司专业演艺人员合计约2,000-3,000人。公司与宋城演艺(300144.CH/人民币30.12,买入)的商业模式正好相反,宋城卖演出门票免费游园,华侨城卖公园门票免费观演,但公司规模更大。 (3)麦鲁小城加快扩张布局儿童产业链:公司目前麦鲁小城已开业4家,2年后收入约4,000万元,净利润约200万元/家。今年计划扩张10家,每家计划一半自营做体验类产品,一半出租给儿童产业,例如文体、教育等产品。 (4)布局在线旅游进入O2O领域:公司正在与携程等在线旅游合作搭建自己的O2O平台,将线下3,000万客流量导入线上,未来有望通过平台搜集游客信息并进行数据分析,公司在经营决策和商业运营层面都将获益。 4.投资建议:买入 华侨城“旅游+地产”的商业模式使公司在行业毛利率下行的情况下始终保持在50%以上的高位,但公司依靠地产开发变现旅游资产的盈利模式,并未得到二级市场合理的估值。公司目前已是国内第一、全球第四的主题公园管理集团,相较海昌控股(2255.HK/港币1.28,未有评级)和宋城演艺等同类型公司估值明显偏低,未来随着公司旅游业务转型输出管理的轻资产模式、演艺业务计划分拆重点发展、小体量体验类产品麦鲁小城加速扩张、搭建线上平台布局O2O,公司的非地产业务有望获得价值重估。同时,公司去年起在重庆、宁波、顺德等地块的储备,也有望加快未来2-3年地产销售额的增长。 公司作为行业龙头在此轮地产板块行情中涨幅偏小,而在国企改革加速的预期下,公司仍具有非常好的投资价值,我们维持公司2014-16年每股收益预期分别为0.72元、0.84元、0.98元,维持公司买入评级。

全年销售同比增长37%,高预收款锁定未来2年多地产业绩。 2014年,华夏幸福(600340.CH/人民币44.08,买入)实现销售面积581万平米,同比增长66%;销售金额512亿元,同比增长37%,相当于我们全年预测的102%,销售持续好于行业平均水平,并且实现了2011-14年销售额复合增长46%。其中,地产销售430亿元,同比增长46%;对应地产销售均价为7,399元/平米,同比下降12%,源于园区地产年内的推盘结构和定价的调整。 从单季度来看,4季度地产销售118亿元,好于1、2季度的82亿元和109亿元,略低于3季度的122亿元,同比增长20%;对应地产销售均价为7,213元/平米,同比下降14%。4季度末,预收款项分别锁定我们对公司14-16年的房地产业务预测收入的100%、100%和100%,高预收款锁定未来2年多地产业绩,锁定表现高于行业。 多元化推进产业升级,持续聚焦京津冀区域。 产业服务方面,4季度以来产业大项目落地速度加快,公司先后与北京通航、北方导航科技、京东、南京玻纤研究院、清华大学等多个大机构分别在通航产业、电商物流产业、新型材料产业等产业领域签约了合作项目,依靠大机构的招商引进打造专业化的产业集聚区,同时依靠与其中部分大机构在“产学研”方面的合作,实现园区和公司的内涵式产业升级,也为公司未来的产业投资业务提供优质的项目储备资源,同时这也符合我国目前产业机构转型升级的政策导向。 园区拓展方面,公司持续聚焦京津冀区域,4季度中公司正式与保定政府签订《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》及其补充协议,落实了300平方公里的园区委托面积。白洋淀科技城作为河北省重大发展战略,将是推进京津冀协同发展的重点项目,并且也将是公司继北京房山张坊园区之后在京津冀发展主轴上拓展的第二个超大型产业新城项目。目前,公司累计接受委托的园区面积已超1,830平方公里,其中京津冀区域超1,755平方公里,占比达96%,无疑是京津冀规划第一受益标的。 维持买入评级。 华夏幸福依靠独特的产业新城模式顺应时代发展的呼唤,在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下,焕发出极强的生命力,持续展现出领先行业的业绩和销售表现;公司在产业方面也动作愈发频繁,不断加强、升级、并变现自身在产业打造方面的优势,未来产业投资业务的逐步壮大也将为公司长远业绩增长以及超越地产估值给予支撑;公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略,大力拓展京津冀项目,目前该区域委托面积达1,755平方公里,无疑是京津冀规划第一受益标的;此外,公司为上证180成分股,其产业新城模式正是沪港两市稀缺标的,后续公司估值也将受益于沪港通的开通。我们看好公司产业新城的经营模式,维持公司2014-15年预测每股收益2.88元和3.74元,维持买入评级。

12月销售达250亿,同比大增127% 2014年12月份,万科(000002.CH/人民币14.91,买入;2202.HK/港币19.78,谨慎买入)实现销售面积207万平米,环比增长42%,同比增长112%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比增长23%的水平;销售金额250亿元,环比增长32%,同比增长127%,大幅跑赢行业表现;单月销售均价12,103元/平米,环比下降7%。 前12月,公司实现销售面积1,806万平米,同比增长21%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降12%的水平;销售金额2,151亿元,相当于我们全年预测销售收入的102%,好于行业平均水平,同比增长26%,涨幅较前11月再扩大7个百分点;累计销售均价11,090元/平米,同比增长4%。 预售锁定方面,至14年12月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16年房地产预测收入的100%、100%和14%。 拿地量有所回升,土地扩张仍趋谨慎 2014年12月份,万科在土地市场仅新获取深圳和珠海等2个项目,共新增建筑面积49万平米,总地价99亿元,环比增长93%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至39%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价20,084元/平米,占比周边房价平均仅为34%;前12月,公司合计拿地435亿元,占比当期销售低位回升至20%,但较11-13年40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。 维持万科A股买入评级、H股谨慎买入评级 2014年房地产行业进一步分化,行业集中度呈现出了大幅跳增,作为行业龙头的万科的销售表现大幅跑赢了行业,12月单月销售额同比增长127%,14年全年销售额同比增长26%,如此优异的销售表现更加凸现出行业集中度提升背景下龙头房企的优势,并且我们预计万科后续将继续受益于集中度的进一步提升;近期,公司中票的低成本发行和房企再融资备案制传言都将利好作为龙头房企的万科;此外,我们看好公司构建以住宅地产、消费地产和产业地产等三大主业组成的新战略蓝图,并在全面事业合伙人制度的配合下,在未来地产白银十年中将有更广阔的发展空间。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,维持A股买入评级、H股谨慎买入评级。

中洲控股是深圳的房地产开发商,存量项目资源优质且拿地成本较低,未来三年销售目标复合增长50%,而笋岗物流等旧改项目也有较大的增值空间。 公司11月发布定增方案,大股东中洲地产现金认购彰显对上市公司信心;而大股东也做了解决集团同业竞争问题的承诺,后续预计继续注入资产。公司今年经营状况改善,土地储备大幅提升。我们预测公司2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元,给予16.96元的目标价,相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率,首次评级为买入。 支撑评级的要点 深圳国企改制先驱。公司前身深长城原为深圳国资下属公司,通过国企改制于13年6月大股东易主为中洲地产,目前民企联泰集团与深圳国资下属远致投资分列公司二三大股东。 新股东带来新气象,销售目标三年复合增长率设为50%。新股东入驻之后,经营态度转为积极,进行“快周转”转型,提出三年销售额复合增长50%的目标,销售现金流显示,14年前9月同比增长74.1%;14年公司通过收购和股东注入等方式扩张,目前土储面积已达326万平米。 大股东现金定增,彰显对未来信心。中洲地产承诺5年内提出同业竞争解决方案,大股东资产包括二级开发、旅游项目和股权投资项目等,可注入资源丰富。11月公司发布定增预案,由大股东全额现金认购,认购后持股比例将由28.81%升至47.82%,显示大股东对上市公司的充分信心。 土储成本较低,潜在资产增值空间可观。公司原先土地储备中大多拿地较早,成本低且毛利率较高;笋岗物流项目已纳入城市更新改造名录,只等规划批复;公司在城中心区的圣廷苑酒店等资产升值空间亦可观。 评级面临的主要风险 房地产销售低迷;定增实施进度缓慢。 估值 我们估算公司14年末NAV达到99.1亿元(不含酒店等经营性物业重估),我们预测2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元,给予16.96元的目标价,相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率。 公司资源优质,14年以来经营面貌变化显著,周转速度加快,大股东现金参与增发支持态度鲜明,且历史持股成本偏高,首次评级为买入。

天健集团作为深国资直属子公司,股权结构清晰,国资控股地位稳固,原有业务多元化,是深圳国企改革领头羊;深国资花费10亿参与定增及批准激励比例高达4.7%员工持股计划,足见深国资对于天健的重视程度,天健作为整合平台呼之欲出;未来公司将对传统三大主营业务进行产业转型升级,全方位转型城市运营商,近期频繁转型项目的落地也反映了本次定增方案后高管效率提升,市值管理动力增强;另外,公司旧改资源丰厚、潜在利润巨大,将助力公司业绩稳定释放和产业转型升级。我们预计2014-16年的每股收益分别为0.75、0.91和1.18元,目标价定为14.56元,相当于19.4倍2014年市盈率和15%的2014年净资产值折价,首次评级为买入。 支撑评级的要点。 治理结构及业务基础良好,深圳国企改革领头羊初现。深市国资旗下6家上市房企,未来深国资希望在其中打造2-3家上市国资整合平台,其中境外1家,境内1-2家,而天健作为深国资直属子公司,股权结构清晰,深资委控股地位稳固,同时公司原有业务多元化、并具有一定优势,国资改革领头羊地位已成。 定增方案获深国资大力支持,国资整合平台呼之欲出。深国资子公司“远致投资”出资10亿元参与定增,作为深圳市的重大开支项目,足见本次市政府和国资委对天健的支持力度;而管理层持股的资产管理计划“天健如意”的持股比例达4.7%,股权占比处于行业前茅,激励力度较大,也同时体现了深国资对于天健的坚定支持。 多元化产业转型升级,全方位转型城市运营商。预计公司将对传统三大主营业务进行产业转型升级:1、施工业务转型升级市政运营(收购粤通延生市政运营+与法国万喜合作再生资源开发);2、地产业务转型升级消费地产(打造汽车城运营+与达实智能合作智慧城市开发);3、物管业务转型升级至电商平台(打造互联网服务平台)、4、此外,新增产业股权投资业务。 深圳旧改土地资源丰富,巨大潜在利润助力转型。公司在深圳主要拥有天健工业园、天健科技大厦、福田安托山项目、龙岗回龙铺项目、粤通工厂项目等共计5个项目,未来有望进入城市更新改造名录,潜在利润丰厚,这将支撑转型期业绩稳定增长。 评级面临的主要风险。 房地产市场销售低迷、公司国企改革和产业转型低于预期。 估值。 我们预计2014-16年的每股收益分别为0.75、0.91和1.18元,目标价定为14.56元,相当于19.4倍2014年市盈率和15%的2014年净资产值折价,首次评级为买入。

世荣兆业从事珠海房地产开发,拥有横琴国际生命科学中心81%股权,未来将转型“地产+医疗”模式。房地产方面,公司坐拥大量斗门低成本土地资源,受益于横琴-澳门24小时通关政策和粤港澳自贸区的推进;里维埃拉项目按周边地价重估后增值近70亿。医疗方面,横琴项目定位区域高端医疗集群,预计明年开工,公司将借此进入大健康领域项,与地产形成联动效应。同时,近期粤港自贸区加速推进,叠加澳门回归15周年,利好政策密集。我们预测2014-16年的每股收益分别为0.06元、0.34元、0.49元。我们分别以40%的NAV折价和对应2018年医疗业务的15倍市盈率将公司目标价定为13.33元/股,首次评级为买入。 支撑评级的要点 横琴-澳门实行24小时通关,自贸区扩容加快。横琴是探索粤港澳合作新模式的示范区,实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”。2014年11月,横琴-澳门实现24小时通关,加速两地资源和人员流动;第二批自贸区明年将加快落地。而12月恰逢澳门回归15周年,届时领导层访问澳门,或加快利好政策推进。 横琴区域定位高端医疗集群,公司横琴项目前景广阔。横琴自贸区将引进三家大型医院,高端医疗资源云集将形成集群效应,提升高端客户的数量和质量;公司拥有横琴国际生命科学中心81%股权,总投资约20多亿,包括与广医合作的三甲医院、面向东南亚客户的高端康复中心、基因检测中心和可售的配套商业,预计未来3个月项目推进速度将加快。 本次定增方案顺利推进,多方面因素或推动公司再次定增融资。今年6月公司公告发行股份购买大股东资产,7月证监会受理,定增方案顺利推进当中。若顺利发行,大股东及一致行动人持股将高达74%,但由于一年内不能反向交易,再次定增可能性较大;另外未来3个月内横琴项目推进加快,项目总投资20多亿元,目前公司账上现金11亿元,因而横琴项目对于定增融资也有迫切的需求。 坐拥大量斗门低成本土地资源,土地重估增值70多亿。公司未结建面约390万平米,其中斗门里维埃拉项目未结面积290万平米,按照土地价格3,000元/平米估算,则该项目土地重估价值约87亿元,而目前账面价值估算仅约15亿元。考虑到横琴自贸区开发、港珠澳大桥和广珠城轨的开通、珠海发展重心西移规划、斗门文化旅游产业规划等因素,未来公司斗门的大量低成本土地资源仍将有进一步的升值空间。 评级面临的主要风险 房地产销售低迷;横琴医疗项目推进缓慢。 估值 我们分别以40%的NAV折价和对应2018年医疗业务15倍的市盈率,将公司目标价定为13.33元/股。我们预测2014-16年的每股收益分别为0.06元、0.34元、0.49元,首次评级为买入。

11月销售达190亿,持续处于高位。 2014年11月份,万科(000002.CH/人民币9.39,买入;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积145万平米,环比下降24%,同比增长14%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比增长6%的水平;销售金额190亿元,环比下降14%,同比增长35%,销售持续处于高位;单月销售均价13,058元/平米,环比增长13%。 前11月,公司实现销售面积1,600万平米,同比增长15%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降17%的水平;销售金额1,901亿元,相当于我们全年预测销售收入的91%,好于行业平均水平,同比增长19%,涨幅较前10月再扩大2个百分点;累计销售均价11,884元/平米,同比增长4%。 展望2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年11月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16年房地产预测收入的100%、100%和3%。 拿地量维持低位,但土地扩张仍趋谨慎。 2014年11月份,万科在土地市场仅新获取上海、杭州、南京、济南和青岛等6个项目,共新增建筑面积106万平米,总地价51亿元,环比下降12%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至27%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价4,837元/平米,占比周边房价平均仅为30%;前11月,公司合计拿地340亿元,占比当期销售低位回升至18%,但较11-13年40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。 维持万科A股买入评级、H股谨慎买入评级。 在行业供需临近拐点之际,万科放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,前11月合计实现销售1,901亿元,同比增长19%,优于行业同期销售表现,持续受益于行业集中度的提升,并预计全年完成2,100亿元难度不大,同比增长23%;此外,近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环,另一方面,在全面开展事业合伙人制度之后,事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,维持A股买入评级、H股谨慎买入评级。

10月销售高达221亿,继9月后再超市场预期 2014年10月份,万科(000002.CH/人民币9.39;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积191万平米,环比增长15%,同比增长14%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降2%的水平;销售金额221亿元,环比增长13%,同比增长27%,单月销售创下除今年1月外的历史次高,继9月后再超市场预期;单月销售均价11,590元/平米,环比下降2%。 前10月,公司实现销售面积1,454万平米,同比增长15%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降19%的水平;销售金额1,711亿元,相当于我们全年预测销售收入的81%,好于行业平均水平,同比增长17%,涨幅较前9月再扩大1个百分点;累计销售均价11,768元/平米,同比增长2%。 展望2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年10月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和94%。 拿地量略有回升,但土地扩张仍趋谨慎 2014年10月份,万科在土地市场仅新获取深圳、广州、合肥和重庆4个项目,共新增建筑面积106万平米,总地价58亿元,环比增长186%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至26%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价5,488元/平米,占比周边房价平均仅为37%;前10月,公司合计拿地285亿元,占比当期销售低位回升至17%,但较11-13年的40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。 重申万科A股买入评级、H股谨慎买入评级 在行业供需临近拐点之际,万科放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,公司10月销售再超市场预期,前10月合计实现销售1,711亿元,同比增长17%,优于行业同期销售表现,持续受益于行业集中度的提升,并预计全年完成2,100亿元难度不大,同比增长23%;此外,近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环,另一方面,在全面开展事业合伙人制度之后,事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,重申A股买入评级、H股谨慎买入评级。

前3 季度净利润增长13%,毛利率维持高位. 2014 年前3 季度,北京城建(600266.CH/人民币10.25, 买入)营业收入52 亿元,同比增长37%,净利润7 亿元,同比增长13%,每股收益0.62 元;毛利率39.4%和13.5%,分别较去年提高1.0 和下降2.8 个百分点,高毛利项目开始结算致使毛利率较上半年有所回升,而投资收益的下降是净利率略有下降的主因。 前3 季度销售40 多亿元,下调全年预测至80 亿元. 前3 季度,销售商品、提供劳务收到的现金为39 亿元,同比下降28%,预计前3 季度销售约40 多亿元,3 季度中仅销售约10 亿元,销售表现不佳;预计4 季度可售货值近160 亿元,随着政策放松,4 季度销售将有所好转,但考虑到前3 季度较低的基数,我们将公司全年销售预测由115 亿元下调至80 亿元,略低于去年。至3 季度末,预收款项为85 亿元,同比下降22%,并且分别锁定我们对公司14-15 年的房地产业务预测收入的100%和30%。 国信证券上市在即,公司4.9%持股将大幅增值. 8 月22 日,国信证券向发审委提交招股说明书,其中北京城建持3.43 亿股,占比4.90%,账面金额1.27 亿,按照13 年末国信证券归母净资产206 亿元,对应归母净资产约10 亿元,按照目前证券公司平均市净率2 倍估算,公司持股市值估算约20 亿元,大幅增值约15 倍。 定增顺利发行有效降低负债率,债务结构良好. 报告期内,公司5 亿元定增顺利发行,融资39 亿元,助力公司快速成长,并有效将资产负债率和净负债率分别降低0.6 个和5.7 个百分点至68.3%和61.8%,均低于行业平均水平;货币资金56 亿元,为短债9 亿元的6.4 倍,短期无偿债压力;债务结构良好,长期借款占有息负债达94%。 维持买入评级. 北京城建前3 季度营业收入和净利润分别同比增长37%和13%,高毛利项目的结算致使公司毛利率维持高位;销售方面,公司表现不佳,前3 季度仅完成40 多亿元,同比下降约30%,我们下调公司全年销售预测至80 亿元,预计同比略降;国信证券上市在即,公司持股4.9%,账面价值1.27 亿,而上市后预计股权市值约20 亿元,或将大幅增值15 倍。由于增发导致的股本扩大,我们对应调整公司2014-15 年每股收益预测为1.15 和1.38 元,维持买入评级。

净利润同比微增,少数股东权益大幅提升。 2014年前3季度,世茂股份(600823.CH/人民币10.13, 买入)营业收入83.5亿元,同比增长63%,净利润7.7亿元,同比增长0.4%,扣非后6.4亿元,同比下降5%;每股收益0.66元,扣非后0.55元;毛利率和净利率为35.2%与9.2%,分分别下降2.6和5.8个百分点,主要源于住宅毛利率的下降,但目前商业毛利率仍处于较高水平,同时目前已售未结算资源中高毛利住宅项目将陆续结算,整体毛利率也将有所改善。除毛利率有所下滑外,少数股东权益大幅增加至4亿元也是业绩增长微弱的一大因素。 销售额同比增 13%,维持全年160亿元预测。 前 3季度,公司销售额115亿元,同比增长13%,完成年初160亿元计划的72%,超于行业平均表现;销售面积82万平米,同比增长12%;销售均价14,017元/平米,同比增长1%。3季度中,公司销售43亿元,环比增长34%,同比增长41%,并且随着4季度在政策推动下市场回暖以及公司新任营销负责人(原碧桂园)的带动,公司4季度销售将继续季度环比增长,全年完成年初160亿元销售目标难度不大,预计同比增长23%。 至 3季度末,预收款项为73亿元,同比增长40%,并且分别锁定我们对公司14-15年的房地产业务预测收入的100%和44%。 财务状况良好,费用率有所下降。 报告期末,资产负债率为68.3%,较年初提高了0.7个百分点;净负债率为51.2%,较年初提高了16.9个百分点,主要源于报告期内发行20亿元中期票据,但仍大幅低于行业平均水平;公司手持货币资金约39亿元,而短债合计40亿元,短期偿债压力不大。此外,三项费用率由去年的13.6%降至目前的10.0%,其中销售费用率、管理费用率和财务费用率分别下降1.7个、下降2.2个和提升0.2个百分点。 维持买入评级。 世茂股份前3季度营业收入和净利润分别同比增长63%和0.4%,源于住宅结算毛利率的进一步下降以及少数股东权益大幅增加,但商业毛利率仍处于高位,同时后续高毛利住宅项目将陆续结算,4季度毛利率将有所改善;销售方面,前3季度公司销售115亿元,同比增长13%,并且随着4季度在政策推动下市场回暖以及公司新任营销负责人(原碧桂园)的带动,公司4季度销售将继续季度环比增长,全年完成年初160亿元销售目标难度不大,预计同比增长23%;此外,公司院线业务步入正轨,上半年院线收入同比增长41%,好于25%的行业增速,并且院线团队整体已能实现正经营现金流,接近半数门店已能实现盈亏平衡。我们维持公司2014-15年的每股收益预测为1.69元和2.03元,维持买入评级。

净利润同比下降 39%,毛利率见底回升仍需等待 2014 年前3 季度,金地集团(600383.CH/人民币7.76, 谨慎买入)营业收入149.0亿元,同比下降18%,净利润4.5 亿元,较调整后13 年同期下降39%,扣非后2.9 亿元,同比下降58%,每股收益0.10 元,扣非后0.06 元;毛利率和净利率分别为24.9%和3.0%,分别较上年下降1.5 和1.1 个百分点,并且目前公司毛利率和净利率已经远低于行业平均水平,预计09-10 年高地价、11-12 年降价项目仍未结算完毕,毛利率的见底回升仍需等待。 销售额同比下降 11%,下调销售预测至450 亿 前 3 季度,公司销售面积227 万平米,同比下降9%,销售金额285 亿元,同比下降11%,目前仅完成我们中期下调过的500 亿元销售预测的57%,低于行业平均水平;销售均价12,586 元/平米,同比下降2%;展望4 季度,综合考虑目前公司较低去化率、充足的可售货值但以老库存居多以及后续市场逐渐转暖等因素,我们再次下调公司全年销售预测,由年中的500 亿元预测下调至450 亿元预测,同比持平。 至 3 季度末,预收款项高达378 亿元,同比增长4%,并且分别锁定我们对公司14-15 年的房地产业务预测收入的100%和44%。 财务状况良好,3 季度中险资再增持 报告期末,资产负债率为76.0%,较年初提高2.7 个百分点;净负债率为65.3%,较年初提高21.5 个百分点,但仍低于行业平均水平;公司手持货币资金约168亿元,而短债合计163 亿元,短期偿债压力不大;报告期内,三项费用率持平于去年的9.5%,其中销售费用率和财务费用率略有提升,而管理费用率略有下降。 报告期内,生命人寿和安邦继续在二级市场上增持公司股权,持股占比分别已达29.99%和18.33%,分别位列第一、第二大股东,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量。 维持谨慎买入评级 金地集团前 3 季度业绩大降,源于毛利率的进一步下降,并且预计09-10 年高地价、11-12 年降价项目仍未结算完毕,毛利率的见底回升仍需等待;销售方面,前3 季度公司销售285 亿元,同比下降11%,目标完成率和去化率均低于行业平均水平,综合考虑目前公司较低去化率、充足的可售货值但以老库存居多以及后续市场逐渐转暖等因素,我们再次下调公司全年销售预测至450 亿元,同比持平;此外,3 季度中,生命人寿和安邦继续增持,并位列第一、第二大股东,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量。我们维持公司2014-15 年每股收益预期为0.84 元和1.04 元,维持谨慎买入评级。