事件:公司与保定市人民政府签订协议战略合作框架协议,共同推进白洋淀科技城建设。本次合作将采取产业新城模式,由政府和公司共同组建混合所有制公司(项目公司),本着“收益共享、风险共担”的原则,由项目公司来完成土地整理、基础设施建设、投资及产业发展服务等。 项目位于保定市区东部,规划面积300平方公里,委托区域临近高铁保定东站,最快到北京西站仅需40分钟。另项目周边有多条高速直通北京,交通便利。 产业新城辐射范围扩大至150公里半径范围,项目发展空间巨大:本项目是公司目前委托面积最大的产业新城项目,是公司继开拓北京房山区张坊镇区域后在环北京经济圈又一大型产业新城项目。合作对象由以往大部分园区的县级政府部门向更高层次的市级发展,充分肯定了公司固安模式的优异性、可复制性及高护城河的特性。 保定市位于北京和河北省会石家庄的中轴线上,2013年保定市GDP为2651亿,同比增9.0%,高于全省的8.2%,总量排在全省第五位。区域内目前已经形成了以汽车及零部件、新能源装备制造为代表的先进制造业集群,产业基础好于此前深耕的廊坊大区。目前项目周边房价在7000元至9000元/平米,其销售均价与北京存在较大的价差,易于吸收北京购房需求的外溢,未来发展空间巨大。 本项目标志着公司业务由北京中心辐射50至100公里半径范围扩展至100至150公里半径范围。未来公司有望继续布局环北京外围远郊区市场,战略锁定较大面积的环首都经济圈区域稀缺资源。 投资建议:买入-A,我们认为公司积极布局环北京城市圈,战略性锁定优质稀缺资源,随着京津冀一体化政策的落实,公司盈利能力将逐步提高,长期提升公司价值。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

事件:公司与房山区签订区域合作协议,委托区域占地面积约119平方公里,委托模式采用固安模式。起步区占地面积不少于10平方公里。起步区包括两大功能组团即镇中心区和北京国际赛车谷。我们认为公司将固安模式复制进北京,意义非凡,将是公司经营和市值的新起点。 北京市政府急需产业新城建设服务:北京市政府急需产业新城建设服务。北京以往疏散人群到郊区,仅仅疏散了人口,发展了房地产,但产业并未随之转移,造成睡城现象,且并未解决资源和人口过于集中的问题,未来急需在郊区及京津冀地区快速建设产业新城,承接产业与人口。 房山只是公司北京近郊布局的起点:北京虽然人口众多,城市拥挤,但房山、怀柔、密云延庆等郊县并未得到长足的产业发展,产业新城首次进入一线城市,合作对象由以往偏小的政府部门(如县级)往更高层次的市级发展,从更高层面肯定了固安模式的优异性、可复制性及高护城河的特性。可以预见高护城河的固安模式在未来将使得公司持续获得北京郊区产业新城项目。房山只是北京近郊布局的起点,公司将在一线城市树立品牌标杆。 一个房山项目相当于固安+大厂:房山区域委托面积119平方公里,公司项目位于北京市西南角房山区张坊镇,距西六环35公里,车程约30分钟。房山区是目前已是北京刚需房最集中的区域之一,土地出让和住宅成交面积均排全市16个区县的第3位。目前张坊镇区域市场还未起步,周边房价在8500元至1.2万元/平米,房价起点已达到固安目前水平,未来空间巨大。预计住宅用地面积超过1000万平方米。固安区域委托面积60平方公里,大厂委托面积83平方公里,虽然面积上固安+大厂要大于房山,但房山项目的起点高,在目前各种配套设施都十分不完善的情况下,发展的基础就已经可以媲美固安及大厂,该区域的商品房销售均价已与固安、大厂相仿,未来随着公司对该区域的投资建设经营,其盈利能力价值要高于固安及大厂区域。而公司目前80%的收入及利润来自于固安及大厂,房山项目自身的价值以及带给公司未来其他项目拓展的价值可见一斑。 投资建议:买入-A,我们认为,内突至北京市内将提高公司发展速度,提高盈利能力,长期提升公司价值。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

公司发布股权激励草案:采用股票期权作为股权激励工具,股权激励数量为1634 万股,占公司总股本的0.951%。激励对象为本公司的董事、中高级管理人员以及关键技术骨干,合计总人数149 人。有效期为自授予日起7 年,分3 批生效,每批占总数的1/3,首批生效为自授予日起36 个月后。 股权激励范围广,行权条件相对宽松:(1)公司股权激励范围广,但力度较小。该方案股权激励对象149 人,人均11 万股,其中董事及高级管理人员占28.2%,人均21.9 万股;71.8%授予除董事及高管之外的其他激励对象,人均9.2 万股。 (2)行权条件相对宽松,可行权的概率较高:包括a.ROE 不低于13%且不低于对标企业同期75 分位值,以万科保利为对标企业,预计行权条件净资产收益率不低于18%。公司2013 年ROE 为16.8%;b.净利润三年复合增长率不低于15%,且不低于对标企业同期75 分位值。公司2013 年净利润增速为26.6%;c.总资产周转率不低于20%,公司2013 年该指标为26.8%; 公司4 月销售不佳,但后续推盘量将上升,预计销售将回升:公司4 月单月销售大幅下降,销售面积和金额分别为14.9 万平米和21.7亿元,同比降26.3%和-7.72%。前4 月销售略好于行业,并保持较快的扩张速度。我们预计随着后续推盘量的上升,公司销售将回升。 投资建议:维持公司“买入-A”投资评级,公司向未来5 年实现“千亿收入、百亿利润”目标稳步迈进。公司背靠大股东资源,在获取项目和融资方面均有明显优势。股权激励计划进一步提升股东回报,支持公司战略实现和长期持续发展,本次计划范围较广,将极大地增强骨干员工的归属感,激励和保留核心人才,利好公司长远发展。维持公司2014、15 年EPS 为3.05 和3.68 元,按14 年6XPE 目标价18.29元。 风险提示:房地产销售大幅下滑,房地产融资超预期收紧。

事件:公司与中国航天科工信息技术研究院签订战略合作协议,在全国范围内推动航天科工物流、智能交通、北斗导航等相关产业落地、孵化,并将航天科工业务向公司产业园区内企业进行推广。 主要内容:1)“无锡智慧物流装备及服务产业园”基地建设作为战略合作的启动项目。2)北斗导航领域的合作,公司将提供园区资源、融资能力和运营服务经验,在航天科工指定的地域进行相关项目的孵化、落地、发展以及业务开拓。3)积极推进其他深层次合作. 公司积极贯彻大项目招商战略:本次合作的研究院隶属于中国航天科工集团公司,是专门从事体系信息技术研究、系统集成和相关产品研发的单位。该合作将促进园区在该领域的升级和发展。 去年以来公司开始尝试多样化的园区产业的招商模式,积极贯彻产业发展服务大项目招商战略,加快园区产业的升级和发展。去年公司已在产业孵化、医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行了尝试,今年以来先后和工信国际、京东华北订单处理中心、河北清华发展研究院等签订战略协议或合作合同,营造共生共赢的城市商业生态圈。该模式除直接为公司贡献落地投资额及租金以及增加园区配套住宅需求外,还能通过与产业龙头联手,促成高层次人才、高科技成果、高新技术产业和资本在公司园区的聚集。并且成功后能够在公司其他园区快速复制。 投资建议:买入-A,强烈推荐。我们继续看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘;与产业龙头的合作进一步夯实了公司在招商引资方面的护城河优势。并且公司是京津冀一体化的最大受益者,短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速。预计2014至15年EPS分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

事件:公司与固安县政府、河北清华发展研究院签订战略合作协议,在廊坊固安高新技术产业开发区建设、运营“清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地”。 该基地计划两年内完成建设,首期50亩地的中试孵化场所一年内建成并交付使用。公司负责该基地建设,其中办公服务大楼免租金提供给“中试基地”使用,配套住宅成本价提供给中试孵化基地。 本次合作是公司政、校、企合作典范:河北清华发展研究院是由河北省政府与清华大学联合共建的厅级事业单位,致力于高新技术成果的产业化发展。本次合作是公司与河北清华发展研究院等国内顶尖高校及科研院所的首次合作,一方面能为公司直接贡献落地投资额,协议内容预计首期入驻项目15个,5年内争取建成10至20个应用研究机构,争取研发中试经费15至20亿元,预计可转移科技成果150项,其中30个左右完成“中试”并进入孵化。 另一方面通过产学研结合,促进园区产业的升级和发展,并通过该平台促成高层次人才、高科技成果、高新技术产业和资本在公司园区的聚集。并有利于公司产业投资业务。 此外,该模式试点成功后能够在公司其他园区快速复制,有利于未来公司与国内外顶尖高校之间深度合作机制的建立。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城模式A 股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,战略性的布局、优秀的管理团队使得公司上市以来一直保持高速度。我们看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘,招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化和京津冀一体化的改革红利;预计2014至15年EPS 分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X 的PE。 风险提示:京津冀一体化低于预期,房地产融资超预期收紧。

前4月公司销售增速降幅较大,低于行业:保利发布4月销售情况,4月单月公司实现销售面积66.61万平方米,同比/环比变动-16.9%和+13.2%,销售金额83.26亿元,同比/环比变动-11.8%和-19.7%,销售均价12500元/平米,同比/环比变动+6.1%和-29.1%。保利单月销售面积同比降幅基本和行业相当。 1~4月公司累计实现销售面积284.32万平方米,销售金额363.98亿元,分别比2013年同期下降22.17%和9.45%,同比增速较一季度变动+1.5和-0.7个百分点。保利前4月销售面积增速在万保招金中排最后,万科、招商、金地销售金额同比分别为+8.7%、-6.4%和-13.9%,销售金额增速略好于金地,万科、招商、金地销售金额同比分别为+19.6%、+0.6%和-11.7%。 两月公司放慢拿地进度,前4月拿地金额112亿,同比增11%:4月单月公司获得3个项目,分别为天津、洛阳和惠州,合计建筑面积69万平方米,环比增87%,其中权益建面48万平方米。需支付地价款8.1亿元,环比增7.2%。 公司今年拿地主要集中在1、2月,近两月进度明显放缓。前4月合计获得15块土地,和去年一致,新增土地建面441万平方米,同比降3.1%,权益地价112亿,同比增10.6%,平均楼面地价3222元/平,同比上升21%。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,公司将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩。我们预计公司2014年至2015年EPS 分别为1.89和2.21元,对应的收入增速分别为31%、16%,净利润增速分别为25%、17%,6个月目标价为9.44元,相当于2014年5倍的动态市盈率。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期

单月销售面积同比降1.7%,仍领先行业:万科发布4月销售情况,4月单月公司实现销售面积109.3万平方米,同比/环比变动-1.3%和-9.7%,销售金额127.5亿元,同比/环比变动+3.0%和-11.6%,销售均价11665元/平米,同比/环比变动+4.3%和-2.1%。我们统计的46个城市4月单月商品住宅成交面积同比降17%(一、二、三线城市分别降17.9%、19.7%和5.7%),万科业绩远好于行业。1~4月公司累计实现销售面积524.3万平方米,销售金额669.8亿元,分别比2013年同期增长8.7%和19.6%,同比增速较一季度下降3.0和4.7个百分点。 公司拿地进度继续减速,前4个月扩张明显放缓:4月单月公司获得5个项目,分别为深圳、上海、大连、西安、郑州,其中上海项目权益仅10%。合计建筑面积80万平方米,同比下降83%,其中权益建面61万平方米,西安项目占62%。需支付地价款18.7亿元,同/环比下降72%和49%。1~4月公司获得15块土地,去年同期获得30块,新增土地建面334万平方米,同比降71%,权益地价94亿,同比降56%,平均楼面地价,4305元/平,同比上升76%。 投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩。另一方面,公司在目前高地价情况下放缓了拿地进度,符合其一贯的稳健经营原则。目前公司土地储备超过4600万平,能够满足未来2至3年的开发需要。维持公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿,给予2014年5X 的PE 目标价8.70元。 风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧等。

4月销售大幅下降:招商地产发布4月销售情况,4月单月公司实现销售面积14.89万平方米,同比/环比变动-26.3%和-32.2%,销售金额21.56亿元,同比/环比变动-7.72%和-39.1%,销售均价14480元/平米,同比/环比变动+25.2%和-10.1%。我们统计的46个城市4月单月商品住宅成交面积同比降17%(一、二、三线城市分别降17.9%、19.7%和5.7%),招地4月单月销售业绩远低于行业。 1~4月公司累计实现销售面积83.92万平方米,销售金额117.55亿元,分别比2013年同期变动-6.39%和+0.60%,同比增速较一季度下降6.62和6.63个百分点。前4月46个城市商品住宅累计销量同比降18.2%,招地今年累计销量同比增速略好于行业。 继续保持较快的拿地进度,拿地金额已超过110亿:4月单月公司获得2个项目,分别位于西安和南京,合计建筑面积45.6万平方米,权益均100%。其中西安项目项目建面21.1万平,住宅、商服用地,成交价4.4亿,折每平2085元;南京项目24.5平,住宅、商业用地,成交价11.9亿,折每平4862元。公司4月地价款合计16.3亿,环比增7%(3月项目未包含博鳌大灵湖项目)。 招商地产在龙头地产企业中拿地相对积极,1~4月公司获13块土地,新增土地建面超过454万平方米,权益约411万平方米,去年同期约104万平方米。今年拿地金额已经超过110亿,同比增215%,平均楼面地价2906元/平,同比降14%。 投资建议:给予“买入-A”投资评级,公司向未来5年实现“千亿收入、百亿利润”目标稳步迈进。公司背靠大股东资源,在获取项目和融资方面均有明显优势。预计公司2014、15年EPS为3.05和3.68元(未除权),按14年6XPE目标价18.29元。 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。

毛利率上升及三费下降致净利润同比增25%:公司发布一季报,2014年一季度收入和净利润分别为5.3 亿和1.34 亿,同比分别变动+6.95%和+25.16%,EPS 为0.13 元。ROAE2.72%,同比上升0.46 个百分点。 净利润增速较高主要是由于毛利率上升以及三费占比下降,一季度毛利率50%,同比上升2.4 个百分点,三费合计0.61 亿,同比下降15%,占比下降3 个百分点至11.5%。 租金增速平稳,出租率保持稳定:一季度公司已出租写字楼16.5 万平,商城3.98 万平,较去年末小幅增加1744 平和73 平。除三期商城租金下浮下降0.7%外,其他物业租金均较去年全年上升5.6%至7.5%之间。出租率相对稳定,写字楼二期、商城三期、公寓和酒店出租率有所下降,其中国贸大酒店出租率降幅较大,较去年全年下降5.4 个百分点至48.3%,商城三期下降2 个百分点至86.5%,公寓下降1.5个百分点至89.2%。我们认为未来公司租金的提高主要和宏观经济相关,中短期内租金增长将放缓。 国贸三期B 项目按计划进行:国贸三期工程B 阶段项目于2012 年5 月9 日举行启动仪式,2014 年1 月取得底板施工证。目前已经完成基坑支护及土方工程,基本完成底板混凝土浇筑施工,正在申办地下结构施工证。 维持“增持-A”评级:公司目前租金和出租率均处在北京前列,但短期内受经济环境影响预计难有明显增长,我们认为公司在国贸三期B项目竣工开业前,公司业绩难有明显提升。但公司资产质量较好,股价严重低于重估净资产甚至账面净资产,我们预计公司2014-2015 年EPS 为0.53 元、0.57 元,目标价按2014 年25 倍市盈率给予13.26 元。 风险提示:经济增速下滑超预期,公司租金收入大幅下降。

业绩平稳增长,符合预期:发布一季报,2014年一季度实现收入和利润分别为92.3亿和8.2亿,同比分别增长24.1%和10.8%,EPS 为0.11元。毛利率34.1%,同比下降1.5个百分点。三费合计11.6亿,同比增22%。ROAE 为1.56%,同比减少0.16个百分点。一季度公司实现结转面积79.31万平方米,销售回笼228亿元,商业租赁及经营收入约2亿元。 此前公司公告,一季度签约面积218万平方米、金额281亿元,同比分别减少23.7%和8.7%。获得土地项目12个,新增土地权益面积372万平方米,同比减少14.8%,土地均价3513元/平,同比增29.7%。 一季度公司新开工增速加快:一季度公司新开工面积416.3万平方米,比去年同期增长32.1%,同比增速较去年一季度增2.8个百分点;竣工面积135.0万平方米,比去年同期增长13.6%,同比增速较去年一季度增5.0个百分点。期内共有在建拟建项目213个,项目计划投资6975亿元,占地面积4104万平方米,总建筑面积11012万平方米,可售容积率面积8134万平方米,在建面积3614万平方米。 报告期末,公司现有在建拟建项目累计开工6028万平方米,累计竣工2549万平方米,待开发面积4983万平方米。在建拟建项目累计实现签约面积3218万平方米。 公司财务安全性良好:一季度新增银行贷款209亿,净增银行贷款151亿元,账面货币资金341.6亿元。预收款1204亿,扣除预收款的资产负债率为43.6%,低于行业平均水平。 投资建议:上调至“买入-A”投资评级,公司将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额,长期保持良好的业绩。我们预计公司2014年至2015年EPS 分别为1.89和2.21元,对应的收入增速分别为31%、16%,净利润增速分别为25%、17%,6个月目标价为9.44元,相当于2014年5倍的动态市盈率。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

一季报符合预期,毛利率回归正常值:公司发布一季报,收入和利润分别为31.6亿和6.2亿,同比分别增159%和32%,EPS为0.47元,ROAE为8.92%,较去年同期降低1.39个百分点。净利润增速较低的主要原因是去年1季度毛利率高达80%,今年一季度回归至49%(高于去年全年的34%),我们认为这主要是受收入结构的影响,对全年业务收入结构及毛利率水平不具参考价值。此前公司公布1-3月实现销售金额109.1亿元,销售面积90.4万平方米,同比分别增长56.2%和23.4%,销售增速远高于行业。 固安建设卫星导航产业港,园区产业不断升级:公司拟签订固安卫星导航产业港项目入区协议书,由固安新兴产业示范区管委会引进公司共同开发固安卫星导航产业港。该项目总投资6.3亿元,用地面积213亩,净用地171亩,其中一期62亩,计划在2015年4月24日前完成一期项目建设。 卫星导航产业受政策密集扶持,本项目是公司对产业促进创新战略的坚决贯彻。一方面项目建设完成后能够直接贡献落地投资额;另一方面本项目能帮助公司园区打造新兴产业集群,有利于加速导航产业上下游在园区的集聚与技术升级。此外,本次合作能够扩展至公司其他园区。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2014至15年EPS分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化。

事项:公司与南京市溧水经济开发区管委会签订框架协议,委托区域不少于8.9 平方公里,委托事项包括土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务等。本协议是排他性的,委托期限将在正式合作协议中进行约定。 项目交通便利,发展潜力巨大:南京溧水委托区域项目是公司继嘉善项目后在长三角的第二个大型产业新城项目。委托区域位于南京市溧水区经济开发区柘塘新城,距溧水区政府约2 公里、离南京禄口机场仅6 公里,南京市中心约45 公里。项目周边交通便利,与宁高高速、常马高速出口均在3 公里内、距宁杭高速约6 公里。 溧水属于整个苏南和上海地区投资成本最低的区域之一,其主导产业为航空物流、高端装备制造、食品、轻工服饰业等,据我们了解项目周边已有包括比亚迪、创维等企业进驻,已经有一定的产业基础,区域房地产市场有较大的发展潜力。 公司长三角区域战略布局的坚决贯彻:公司此次与南京溧水区的合作再次验证固安产业新城模式的可复制性,公司园区在长三角地区的扩展表明公司产业新城模式对于经济较强区域的地产政府同样具有吸引力。该项目是公司对加快做大长三角区域战略布局的坚决贯彻,其成功开拓有利于提前占据苏南地区与上海发展轴经济一体化的战略高地,长三角区域的双100 亿级产业新城复制可期。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2014 至15 年EPS 分别为3.08 和4.14 元,维持6 个月目标价37.2 元,相当于2014 年12X 的PE。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化。

事件:下属公司固安华夏幸福基业与京东签订京东华北订单处理中心库房合作合同,项目位于固安新兴产业示范区,库房建筑面积26万平米,一期18万平米,二期8万平米,租赁期限2015年至2024年,一、二期合计租金总额7.1亿元。 京东公司是中国领先的综合网络零售企业,电商业务实现全国布局,公司与其合作双方的战略合作可实现资源与能力的优势互补。 本协议将为固安园区引入电子商务和现代物流服务:本次合作是公司与电商龙头的首次实践,一方面可以直接为公司贡献落地投资额及租金收益;另一方面也为固安园区提供电子商务与现代物流的相关服务。此外,由于仓储物流仍属于劳动密集型行业,其也能为公司的园区住宅创造潜在需求。 公司有望和京东公司深度合作:我们预计该协议只是公司与京东公司合作的第一步,未来公司其他产业新城均有望复制并推广电子商务业务,另一方面公司有可能与京东公司共同建立电子商务产业基地、发起设立电商产业基金、联合拓展新园区等其他合作模式。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2014至15年EPS分别为3.08和4.14元,维持6个月目标价37.2元,相当于2014年12X的PE。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

业绩继续保持快速增长:2013 年营业收入和利润分别为211 亿和27 亿,同比分别增长74.4%和52.2%,EPS 为2.05 元。净利润增速低于收入增速的原因主要是由于公司毛利率有所下降。年ROAE 为44.3%,较去年降低7.1个百分点,但仍排在上市地产企业第1 位。综合毛利率为33.8%,同比降5.8 个百分点,其中园区住宅毛利率下降8.9 个百分点至27.2%。三费合计21.4 亿,同比增44.8%,占比下降2 个百分点至10.2%。公司拟10 股派1.5元(含税),加上中期分红,分红率12.18%,同比上升0.81 个百分点。 2013 年业绩靓丽,园区签约硕果累累:2013 年公司销售额合计374 亿,同比增77.1%。新拓展4 个园区产业新城开发,分别位于河北霸州、永清、香河和浙江嘉善,合计委托建设面积91 平方公里。全年公司投资运营的园区新增签约入园企业60 家,新增签约投资额395 亿元,同比增42%。报告期末,公司储备开发用地规划建筑面积779 万平方米。 分园区来看,固安和大厂园区仍是公司业绩贡献的主力,固安去年新增入园企业31 家,投资额261 亿,同比增106%,其占公司总签约的66%。 大厂区域新增企业4 家,投资额74 亿,2012 年仅6 亿,占公司总签约的19%。 公司其他园区均处在稳步开发阶段,怀来、苏家屯园区签约额有所下降,香河、无锡园区逐渐有企业签约入园。 资产负债水平优于行业:公司扣除预收款的资产负债率39.4%,远低于行业均值。期末预收款350 亿,已完全覆盖今年业绩。货币资金99 亿元,同比增79%,短期借款及一年内到期的非流动负债98 亿,财务压力较低。 预计今年销售增速仍将保持34%的高速增长:公司预计2014 年的销售额为500 亿元,同比增34%;园区住宅配套、城市地产施工面积合计约2219.6万平米,预计竣工面积合计约308.3 万平米,竣工面积同比增10.4%。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2014 至15 年EPS 分别为3.08 和4.14 元,维持6个月目标价37.2 元,相当于2014 年12X 的PE。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

一季度销售业绩继续保持高增长,业绩远超行业:华夏幸福发布1-3月经营情况,1-3月公司实现销售金额109.1亿元,销售面积90.4万平方米,同比分别增长56.2%和23.4%,一季度销售金额已达2013年全年销售金额的约三分之一。另外,我们统计的46个城市1季度商品住宅销售面积同比下降18.8%,公司的销售面积增速明显优于行业。 分业务来看,产业新城开发建设业务增长迅速,占公司销售额的85.7%。一季度,公司产业新城开发建设业务共实现销售金额93.5亿元,销售面积72.9万平,同比分别增长87.1%和60%。其中,园区结算回款额25.5亿元,同比增长104.3%。产业园区配套住宅签约销售额68亿元,同比增长81.34%。另外,公司城市地产及其他业务销售业绩略有下滑,实现销售金额15.5亿元,销售面积17.5万平,同比分别减少21.7%和36.7%。销售下滑的主要原因是城市地产签约销售额同比减少28.9%至13.9亿元。物业、酒店等其他业务实现销售额1.7亿元,同比大幅增长432.3%。 固安、大厂、廊坊市区是销售主力:2014年一季度住宅开发项目总建筑面积合计1361万平。其中,固安区域、大厂区域和廊坊市区的住宅开发项目是一季度销售的主力,分别实现销售面积34.5万平方米、22.7万平方米和17.5万平方米,占比分别为38.1%、25.1%和19.4%。廊坊市区实现结算,结算面积7.07万平方米。 出租业务出租率100%:公司可供出租面积3.1万平,目前已收到房租81.7万元。 投资建议:买入-A,强烈推荐。公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2013至15年EPS 分别为2.02、3.10和4.50元,给予2014年12XPE,6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化