事项:阳光城公告公司与星网锐捷战略合作,拟各按50%出资设立合资公司,作为合作平台共同进军智能家居、社区服务市场。3月14日复牌。 拟成立的合资公司注册资本5000万元,该平台通过整合智能家居终端、互联网技术以及现代化的社区服务,打造全新的社区运营商,形成以社区为中心集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源,时时推送更新活动信息,未来可以延伸覆盖社区金融、大数据营销服务、社区最后一公里物流网点等领域。在方便社区居民生活的同时,获得服务增值收入。 公司产业链向智能社区服务延伸:智能社区服务是地产企业转型的蓝海,地产公司自身拥有高粘性的业主资源,由于智能社区能够提供其他平台难以替代的服务,例如小区的物业管理、车辆管理、家庭安防等,其能够快速、低成本的获取自身小区的用户,我们认为智能社区服务未来有望转为新的移动互联网接口,对“最后一公里商圈”的开发获得增值服务。 该业务和花样年推出的“彩生活”类似,根据媒体报道,花样年彩生活2012年实现收入1.85亿,净利润超过4000万。该业务毛利率超过40%,净利润达14%,均远高于传统的物业管理业务。 投资建议:上调至“买入一A”评缀:公司正从区域公司向全国化公司迈进,我们看好公司优秀的管理团队、开发以及融资能力,公司将成长为第二梯队新龙头。我们预计公司2013年公司实现销售金额220亿元,同比增201%,2014年有望突破300亿。此外公司控股股东及实际控制人计划在2013年10月底之后的12个月内增持公司2%股份,彰显对公司未来发展的信心。调整公司2013-2015年每股收益分别为0.64、1.15和1.72元,基于其销售2014年仍将实现50%以上高增长,上调至“买入-A”评级,目标价2014年PE的8X,9.21元。 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻

推盘因素致销售回落:首开股份公告2014年1至2月实现签约面积16.5万平方米,同比下降21.8%,签约金额20.9亿元,同比下降42%。此外,其参股合作项目实现签约面积1.32万平方米,实现签约金额1.54亿元。销售回落主要受推盘量影响,预计未来将回升。 去年全年,公司实现签约面积140.9万平方米,同比增4.4%,签约金额185.8亿元,同比增4.4%。 已进军廊坊,将长期受益于京津冀一体化:公司在北京项目储备超过550万平方米,占其土地储备的30%。此外,公司在环北京周边仍有部分土地储备,我们认为公司未来将受益于京津冀一体化的发展。在京津冀一体化的推进下,廊坊将是参与京津资源分配的主力,其本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢,与北京相接,实现“1小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后,北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动,廊坊迎来历史性机遇。公司在廊坊拟建国风悦都项目,规划建筑面积43万平,目前正处在前期工作。 投资建议:首次给予“买A-A”评级:公司是北京市龙头开发企业,我们预计其可能在京津冀一体化中取得大发展。此外,公司发布了定增预案,发行价不低于5.93元,数量不超过6.75亿股,其中首开集团承诺认购数量不低于总数的10%。发行募集资金不超过40亿,用于北京、太远和苏州项目。目前股价大幅低于增发底价。 我们预计公司2013-2015年每股收益分别为0.91、1.21和1.50元,对应的净利润增速为26%、34%和24%。我们给予6个月目标价6.05元,相当于2014年5X市盈率,“买入-A”评级。 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻

海航入主,打造金融投资平台:去年8 月公司原控股股东乾通实业将其持有的19.98%股权以每股5.63 元转让给海航资本,转让价格较当时溢价105%,转让后乾通实业不再持有本公司股票,海航资本成为公司控股股东。 海航资本是海航集团旗下金融服务业的主要管理平台,海航集团拟将公司打造成金融投资平台。去年底公司拟发行10 亿股,每股3.06元,募集30.6 亿元,海航资本拟认购不低于10 亿元。募集资金中,27.6 亿将用于增资渤海信托,增资完成后亿城股份将成为渤海信托第二大股东,持股27.93%。 此外,公司计划向子公司亿城投资基金管理有限公司增资2.7 亿元,计划将其打造成公司的基金投资和管理平台。 公司未来将逐步减少房地产开发业务:2013 年公司实现收入和利润分别为25.9 亿和2.1 亿,同比变动+1.4%和-33.7%,EPS 为0.15 元。 净利润明显下降主要是由于2013 年结算项目的利润率较低,2013 年毛利率由2012 年的45.9%大幅下降至27.5%。销售方面,2013 年全年实现销售金额23.4 亿,同比下降32.5%,主要是由于去年公司在售项目大户型占比较高,去化较慢。2013 年9 月公司16.7 亿获得上海前滩项目,建筑面积8 万平,首次进入上海市场。 公司目前土地储备约191 万平,北京占29%,天津占23%,大连占22%,苏州占13.6%,唐山占8.6%,上海占4.2%。我们预计公司现有项目可售货值在300 亿,并可能把项目整体出售回流资金。 投资建议:首次给予“增持-A”投资评级,我们预计公司2014 年-2015年EPS 分别为0.17 元和0.22 元,RNAV 为4.45。目前海航将公司定位为金融控股平台,海航拥有完整的金融产业链,预计未来能给公司转型带来大力的支持,看好公司转型前景,目标价4.45 元。 风险提示:注资渤海信托被否,房地产市场大幅变动致使公司去化不达预期

业绩大幅增长,毛利率略降:2013年收入和利润分别为29.4亿元和2.6亿元,同比增长75.4%和35.2%。ROAE为10.2%,同比增加1.92个百分点。EPS为0.17元。利润增速低于收入增速一方面由于毛利率小幅下降,全年为45.9%,较2012年下降1.1个百分点,另一方面,由于公司部分项目竣工导致对应借款停止资本化,财务费用大幅增长。全年销售、管理和财务费用分别为1亿元、1.6亿元和1.6亿元,同比分别增长71.2%、92.4%和830%,合计占收入的14.5%,大幅上升5个百分点。 销售低于预期,计划完成不足:2013年,公司全年累计实现签约面积31.2万平方米,同比增长3.8%,签约金额38.2亿元,同比增加32.1%,仅完成年初计划的60%左右。可售楼盘集中在福州名城国际、银河湾(名城港湾三区),常州大名城。公司累计实现开工面积超过150万平,竣工面积41.1万平,分别仅完成年初计划的43.4%和61.9%。 二、三线土地储备充足,开始布局一线城市:2013年,公司先后在上海、福建永泰、福清地区,兰州等地获得土地储备,合计新增土地面积116万平,合计总价款33亿元。目前一级开发模式协议签约面积超过2836万平,可满足未来3至5年开发需要。去年获得上海嘉定建面8.54万平米居住用地,预计未来将加大一线城市土地布局。 财务杠杆明显上升:期末预收账款达12.2亿元,同比增3.5%。剔除预收款后的资产负债率为62.4%,同比上升7.7个百分点,高于行业平均水平。期末公司房地产业务融资余额71.3亿元,其中银行贷款30亿元、股东股票质押21亿元,信托及其他20亿元。年资本化利息2.9亿元,平均利率8.9%。 预计2014年销量将大幅增长:公司预计2014年将实现签约面积120万平,签约金额100亿元,分别同比增长285%和162%。计划新开工面积超过300万平方米。 维持“增持-A”投资评级。预计公司2014-2015年EPS为0.37和0.73元,RNAV为7.04元。值得关注的是控股股东及一致行动人74%股权将于今年10月解禁,此外公司发布定增预案,募资30亿,每股不低于5.03元。考虑到公司新城开发模式能够低价锁定大量潜在土地储备,预计今年业绩将大幅增长,维持“增持-A”的投资评级,按9折RNAV目标价为6.34元。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

2月销售金额同比下降8.4%:公司发布2月销售业绩,单月实现销售面积和金额分别为68.6万平和77.3亿,同比下降24.8%和8.4%,环比1月下降24%和22.4%。成交均价11268元/平,同/环比增长21.8%和2.1%。前2月累计实现销售面积和金额159万平和177亿,同比下降10.0%和5.5%。 我们统计46个主要城市2月成交面积合计同比下降4.6%,保利地产销售面积数据低于行业整体水平。万科2月单月销售面积和金额分别同比增长19.4%和29.7%。公司仍保持较快的拿地进度:2月公司新增6块土地储备,分别位于广州(2块)、长春、韶关、沈阳和西藏林芝县,合计建面127万平,成交金额47.2亿(见下表)。受春节影响新增建面环比下降39.3%,但同比增14.2%。 大股东和管理层持续增持,彰显对公司发展信心:公司2月26日发布公告,实际控制人通过二级市场增持公司股份40万股,占总股本的0.0056%。并计划在未来12个月内继续增持不超过2%。此外公司董事及管理层增持18万股。 投资建议:维持增持-A投资评级,我们预计公司2013年至2015年EPS分别为1.51、1.84和2.37元,对应的收入增速分别为28%、28%、25%,净利润增速分别为28%、22%、29%,6个月目标价为9.2元,相当于2014年5倍的动态市盈率。 投资建议:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

业绩平稳增长,分红率大幅提升:公司发布年报,2013年实现收入和利润分别为1354亿和151亿,同比分别增长31.3%和20.5%,EPS为1.37元。 毛利率31.5%,较去年下降5.1个百分点,已连续第三年下滑。三费合计77.6亿,同比增17.5%,占比较去年下降0.7个百分点。ROAE为19.66%,维持历史最高。值得注意的是公司今年加大了现金分红比率,拟每10股派4.1元(含税),分红率29.9%,按3月6日收盘价计算股息率高达5.6%。 年销售继续保持快速增长,拿地进度加速:2013年公司实现结算面积1231万平,同比增37%,结算收入1328亿,同比增31%,结算均价10787元/平,同比-4.5%。地产业务结算毛利率和净利率分别为22.3%和12.0%,较2012年下降3.53和1.07个百分点,利润率下滑的主要原因一方面是行业整体趋势以及2011年市场调整期的项目开始结算,另一方面在于公司装修房比例的上升。目前公司尚有1437万平和1623亿元已售未结项目,已基本锁定今年业绩。去年公司实现销售面积1490万平,金额1709亿,同比增15%和21%,按地区分,珠三角、长三角、环渤海和中西部占销售金额比重分别为31%、27%、27%和16%。全年坚持谨慎地拿地原则,全年新增项目104个,权益建面2148万平,同比增35%,平均楼面地价3516元/平,同比增26%。期末公司土地储备4495万平,满足未来两至三年开发需要。此外,公司去年首次进军海外,先后进入香港、美国和新加坡。 公司财务安全性良好:期末公司剔除预收款的资产负债率为45.5%,净负债率为30.7%,分别较2012年末上升1.8和7.2个百分点,但仍优于行业。 公司去年3月首次发行美元债券,年息仅2.63%,下半年公司设立20亿中期票据计划,先后发行了21.4亿,票面利率均低于或等于4.5%。 年销售继续保持快速增长,拿地进度加速:2013年实现新开工和竣工分别为2131万平和1303万平,同比增48.7%和33.1%,均超额完成年初计划。 2014年公司计划开工2238万平,竣工1480万平,较去年增5.0%和13.6%。 投资建议:维持“增持-A”投资评级,我们认为公司作为行业龙头,在地产行业基本面整体下行的背景下能够更快地提升市场份额,预计2014年公司销售额将突破2000亿元,预计公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,给予2014年5X的PE目标价8.70元。 风险提示:地产调控大幅变化致业绩低于预期。

在美国硅谷建立中国高新科技孵化器:公司在香港设立的全资子公司环球产业投资有限公司在美国加州硅谷设立下属全资子公司CFLD(US)IncubatorServices,Inc.,经营除银行、信托以及加州法规允许经营的专业机构业务外的加州公司法项下允许从事的各种合法行为。此外,今年1月公司公告拟在北京设立华夏幸福产业投资有限公司,预计其将针对预孵化项目进行投资,鼓励孵化成功项目从海外归来入驻公司的园区。 企业孵化器作为一种提供一系列有针对性的资源及服务,支持初创或幼小公司成功发展的企业支持机构或政府支持新创科技型企业发展的政策工具。 国际化战略布局正式启动:美国硅谷从上世纪60年代中期以来,伴随着微电子技术,通讯技术,生物技术的发展,逐步成为美国重要的高新科技研发基地,生产基地。公司在硅谷设立高新科技孵化器,预计将和其自身园区形成有效的对接,为海外的技术创新成果转化提供全新的运作平台。 海外孵化器模式模式将长期利好于公司产业园区的发展:我们认为高科技产业孵化器的设立,标志着公司园区产业从被动转移向主动转移转变。一方面公司通过对孵化器及园区内企业的股权投资,长期分享优秀企业的成长,获得投资收益;另一方面,若海外企业归来入驻公司园区,不仅能直接为公司带来落地投资额的分成收益(公司园区招商引资收益为园区实际发生的落地投资额的45%),还能通过企业和园区的正反馈效应带来园区的发展升级。 以市北高新为例,其产业孵化器已累计入孵企业近百家,累计毕业企业超过20家,为公司涉足产业投资领域提供了优质的投资蓄水池。而华夏幸福的模式优于传统园区类企业,其还能获得企业落地投资额的分成收益,理应享受比传统园区类企业更高的估值。 买入-A投资评级,强烈推荐:公司产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,其在地产开发方面实现轻资产运行超级大盘,非地产业务、招商引资不断创新升级。将长期享受新型城镇化的改革红利,预计2013至15年EPS分别为2.02、3.10和4.50元,目前按2014年PE为6.4X,明显低估,给予2014年12XPE,6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化

近日我们对大名城进行了调研,公司是福州市的龙头地产企业,2011年10 月借壳上市,公司主要在二、三线城市郊区通过一、二级联动进行大盘开发。我们统计公司拟开发及在建的二级开发项目土地面积231 万平方米,建面549 万平方米,其中福建省占42%,兰州占39%,常州占17%,此外,公司去年8 月公司获得上海嘉定建面8.54 万平米居住用地,预计未来将加大一线城市土地布局。 另一方面,公司通过与福建省永泰县、福清市观溪新区、唐山滦县以及兰州市高新区政府签订合作开发协议,协议规划的土地约2966 万平,均有可能转化为公司未来的土地储备,其中兰州20 平方公里,占比67%。 大盘开发模式:低价锁定大量土地. 大盘开发模式以兰州为代表,公司2012 年和兰州市政府签署合作协议,获得兰州高新区20 平方公里(2000 万平)土地一级开发项目。公司负责一级开发,再通过招拍挂获得二级开发土地,而园区类招商引资由政府负责。 目前该区域整体规划已经完成并得到政府认可。去年公司已经获得172 万平二级开发项目,楼面地价仅300 元/平,我们预计项目今年将推出60 万平,可售货值超过30 亿,2015 年结算。 我们认为该区域核心优势是优异的区位优势以及便利的交通,但值得关注的是近几年兰州土地供应大幅增加导致城市商品住宅的供需比较高,公司项目项目存在较大的去化压力。 首次给予“增持-A”评级,目标价6.34 元:我们预计公司去年销售超过40 亿,2014 年推盘货值将超过200 亿,其中福建省占60%、常州占19%、兰州占14%、上海占7%,销售金额96 亿。 预计公司2013-2015 年EPS 为0.16、0.37 和0.74 元,目前股价4.73 元,对应2014 年PE 为12.7X,估值没有优势。RNAV 为7.04 元,目前折价33%。值得关注的是控股股东及一致行动人74%股权将于今年10 月解禁,此外公司发布定增预案,募资30 亿,每股不低于5.03 元。考虑到公司新城开发模式能够低价锁定大量潜在土地储备,发展前景可期。但由于公司项目主要集中在二、三线城市,并且潜在土地储备中兰州占比高达67%,风险较高,首次给予“增持-A”的投资评级,按9 折RNAV 目标价为6.34 元。

结算收入大幅增长,毛利率略降:2013年收入和利润分别为62.2亿和4.7亿,同比增长48.7%和12.7%。ROAE为15.04%,同比下降0.01个百分点。EPS为0.7元。业绩增速低于收入增速主要是由于12年有三项新增投资性房地产转入导致公允价值变动收益较大,而本年无新增。此外公司去年处臵江西佳利商场住宅开发公司和新天地广场公司获得1.72亿营业外收入。 公司主要利润来自地产业务,实现利润4.7亿,物业管理净利润3573万,而建筑业和服务业分别亏损3649万和432万。年综合毛利率为30.17%,较2012年下降1.41个百分点,销售、管理和财务费用分别为1.7亿元、2.9亿元和2.7亿元,同比分别增长19.6%、15.5%和18.2%,合计占收入的11.8%,下降3.1个百分点。公司拟10股派2元(含税)。 销售稳健增长,土地储备主要集中在二三线城市:2013年度公司结转面积34.2万平,同比增4.7%,结算金额37.9亿,同比增56%,成都中航国际广场、昆山九方城和赣州中航公元等项目是结算主力。合同销售方面,实现销售面积45.4万平方米,销售金额40.5亿元,分别同比增长26%和37%。公司累计实现开工面积120.4万平,同比增长53.4%。竣工面积53.5万平。 2013年,公司仅新增贵阳(3块)和赣州(1块)的土地储备,合计新增土地面积70万平,合计总价款17.2亿元,公司现有项目分布在11个城市,土地面积323万平,扣除已结算面积后可售面积339万平(未包含衡阳城市花园项目后期待定储备),占比较大的分别是贵阳、九江、昆山。 财务杠杆明显上升:期末预收账款达17.7,同比增长3.1%。剔除预收款后的资产负债率为66.7%,同比上升11.2个百分点,高于行业平均水平。账面现金13.9亿,同比下降3%。剔除预收款的流动负债64亿,其中短期借款10.9亿,公司有一定的偿债压力。 维持增持-A投资评级。公司预计2014年实现收入78亿,同比增25%。公司近年发展迅速,销售与业绩增长较快,但公司所在的综合体建设行业目前供给过剩。公司作为小平台大集团的典型,中航系的地产资源注入值得期待,维持“增持-A”评级。预计公司2014-2015年每股收益分别为0.72、0.87,对应净利润增速为2.9%和20.4%。目前股价对应2014年PE为7.5X,估值优势不明显,给予6个月目标价8X2014年PE为5.76元。 风险提示:房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

事件:习近平主席要求努力实现京津冀一体化发展。(见附注)。 首次上升到国家战略层面,京津冀一体化将提速:习主席要求打破“一亩三分地”的思维定式,从国家战略层面要求对京津冀一体化加以推进,我们认为,京津冀一体化将加速。 京津产业与人口向廊坊的转移由被动转向主动,下属区县是最直接的收益地区:在京津冀一体化的推进下,廊坊将是参与京津资源分配的主力,廊坊地处北京、天津之间,且首都二机场坐落在廊坊、北京交界之地,廊坊是承接产业转移和人口外溢的不二之选,目前廊坊下属固安等园区已初具规模。习主席明确提出把交通一体化作为先行领域,在交通先行的情况下,廊坊下属区县如固安、大厂、香河、永清等地将是首先受益的区域,这些区域本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢,与北京相接,实现“1小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后,北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动,廊坊迎来历史性机遇。 新机场和北京大七环已启动建设:北京新机场正式确定将于2014年上半年全面开工,距北京南六环约28公里,距公司成熟的固安产业新城仅10公里。周边规划5条高速、2条城铁、1条轨道为主体的交通网络,将实现固安、永清等园区与北京中心城区一小时生活圈。北京大七环预计将于2015年全线建成通车。全长约940公里,其自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河,加速形成环北京城市圈。 迎来发展新纪元:买入-A 投资评级,强烈推荐:公司产业新城模式A 股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,我们看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘,招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化的改革红利;并且随着财政部推行PPP 模式,公司将迎来发展的新纪元,维持公司买入-A 评级,预计2013至2015年EPS 分别为2.02、3.10和4.50元,对应净利润增速为50%、53%和45%,目前股价对应2013/14年PE 为9.0X 和5.9X,以2014年12倍PE 给予 6个月目标价37.2元。 风险提示:京津冀融合进度低于预期,房地产政策、货币政策大幅变化致业绩不达预期。

投资收益带动业绩大幅增长,毛利率明显下降:冠城大通2013收入82.3亿,同比增长31.5%,归属于母公司净利润12.8亿,同比增长53.8%,扣非后净利润6.72亿,同比增长15.5%。EPS为1.08元。其中房地产业务收入45.9亿,同比增长56.1%,实现净利润7.12亿元,同比下降1.2%;漆包线收入34.5亿,同比增9.3%,实现净利润3192万,同比增长374%。2013年拟不进行利润分配。 业绩大幅增长一是结算面积增加,公司全年结算面积26.9万平,同比增长66.4%;另一方面在于公司确认转让深圳冠洋房地产有限公司100%股权产生6.5亿投资收益。 扣非净利润增速远低于收入增速主要是由于公司毛利率明显下降,房地产业务毛利率较去年下降9.94个百分点至38.28%。漆包线毛利率小幅上升0.36个百分点至4.57%。三费占比4.3%,较年初下降1.3个百分点。 项目去化率较低,京外占比增加:全年结算业务主要是北京的太阳宫B、C去和苏州冠城观湖湾项目,合计收入33.2亿,占总结算房地产收入的72%。销售方面,公司2013年实现合同销售面积25.4万平,销售额39.1亿,同比分别增长77%和14%。销售额增速较低是由于京外项目销量占比增加所致。但公司年销售面积仅占年度可供销售面积的30.1%,去化率较低。 加大海西土地储备,继续落实海西创意园战略:去年公司获得福建省永泰县4块土地,合计39.1万平,福州市7万平商业用地,并与福建省龙岩经济技术开发区签署5100亩一级开发项目的协议。未来有望形成北京、海西和长三角三大区域发展并进局势。公司目前在建或在售主要项目中,已确定的项目可售面积381万平,未确认收入面积210万平,同比增加32%。 偿债压力较大:期末公司预收款16亿,较去年初下降14亿,扣除预收款后的资产负债率为51.1%,较年初上升4个百分点。账面现金9.1亿,较年初和三季末下降10.9和11.1亿,主要是受让骏和地产及闽信臵业投资支出。期末扣除预收款的流动负债64.9亿,其中短期借款15.1亿,有一定的偿债压力。其中地产业务融资余额21.03亿,银行贷款10.4亿,信托融资10.6亿,年化利率分别为7.47%和12.26%。公司预计2014年度资本性支出所需资金约为30亿元,所需资金将通过自筹等方式解决。去年中期公司计划发行18亿可转换公司债券,用于南京万盛世纪新城项目。

2014年销售与业绩将大幅增长:我们预计2013年公司销售40亿元,2014年有130亿元左右的可售货值,预计销售额将达100亿,增长150%。具体来看通州华业东方玫瑰项目可售货值40亿、新北京中心14年25亿可售,通州一级开发回收12亿现金;深圳项目24亿;大连和长春项目将清盘,可售18亿;武汉项目股权处臵10亿。预计北京、深圳项目能完成销售目标,大连和长春项目有一定难度。预计公司2014年净利润增长72%,基本每股收益达0.63元。 环球影城或在年内开工:北京通州环球影视城预计2014年3-4季度开工,目前拆迁已经基本完成。公司目前可售货值中的70%左右集中在通州。此外公司目前一个一级开发项目(78万平方米,600亩)在环球影城附近,预计公司在招拍挂中获得该项目的可能性较大。若影视城如期开工,公司土地储备价值将大幅提升。 股权激励已行权:激励一期已于2013年5月2日完成行权,行权数量543.84万份,行权价格3.7元/股。锁定6个月,目前已解锁。 关注转型:公司在2014年将有100亿的销售额,在地产行业利润率越来越低的背景下,公司可能拓展多个产业,金融方面已经和国泰君安成立子公司,公司投资1亿,占比25%,具体由国泰君安运营,业务类REITS。未来可能会积极寻找其他的投资标的。 投资建议:给予“买入-A 评级”,我们认为公司释放业绩动力强。预计2013-2014年每股收益0.37、0.63元。对应2013-2014年12、7倍PE。给予14年10倍PE 目标价6.3元。2014年公司将持有大量现金,我们看好公司的投资创收能力。给予“买入-A”投资评级。 风险提示:房地产政策大幅调整,经济增速下滑超预期。

事件:据媒体报道,财政部将推PPP(公共私营合作制),以建立了政府与企业市场主体的“利益共享”机制。去年9月财政部部长楼继伟也表示:“在当前私营部门修复资产负债表,公共部门财政困难的情况下,应通过PPP等方式积极调动私人资本参与基础设施发展。” PPP模式:投资主体多元化,降低政府风险:PPP模式是指政府公共部门与民营部门合作过程中,让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务,从而实现政府公共部门的职能并同时也为民营部门带来利益。 相对于此前的BOT(建设-经营-转让)模式,PPP模式更好的理顺了政府和企业的关系,一方面减轻了政府的财政负担,使其从过去的基础设施、公共服务的提供者向监管者转变;另一方面由私营部门来提供资产和服务不仅促进了投资主体的多元化,并且私营部门通过相应的政府扶持政策获得一定的资本回报,提高效率,降低风险。 PPP模式门槛较高:PPP模式的核心在于,企业为政府先行投入,参与到土地整理、基础设施等公共产品的建设中,后期企业通过政府给予的某些特许经营权,通过一些附加值高的产业经营来获得回报。因此,后续的产业经营能力是企业能够获得收益的关键。 华夏幸福“固安模式”是PPP模式的最佳样本:公司独特的盈利模式正是来源于国际流行的PPP模式,通过与政府合作,创造性的采用“政府主导,企业运作”的运营机制,即“固安模式”,企业先垫资进行土地整理、基础设施建设、园区招商、园区管理等一系列的管家式服务,获得后续招商引资的高回报,是PPP模式的最佳样本。 迎来发展新纪元:买入-A投资评级,强烈推荐。维持买入-A投资评级,强烈推荐。毫无疑问,财政部推行PPP模式后,全国各地将兴起PPP模式浪潮,作为国内PPP模式的先驱,公司已占有全国较高的市场份额,且品牌影响力巨大,公司已将此模式复制到全国大中城市周边19个园区,PPP模式的推广将给公司的业务带来新的增长极。此外,北京二机场将于今年上半年动工,公司京南区域项目价值将得到极大提升。我们预计公司2013-2015年EPS分别为2.02、3.10和4.50元,对应净利润增速为50%、53%和45%,以2014年12倍PE给予6个月目标价37.2元。 风险提示:房地产政策大幅调整、公司业绩不达预期

净利润增速同比增长50%至60%:公司发布业绩快报,2013年净利润增速同比增长50%至60%。此外公司与固安县政府签署固安农业产业化示范区合作框架协议,项目总面积1万亩,开发期50年。公司作为乙方对示范区进行统一规划,合理进行产业布局,完善区域内基础设施建设,开发、建设高标准特色农业、农业创新孵化设施、农产品加工配送设施,对区域内村庄进行开发整理。 公司业绩持续性强:结合公司此前公告,公司2013年销售374亿,同比增长77%,销售面积350万平方米,同比增长28%,超额完成全年280亿的销售目标。并新增4个产业新城项目,目前已在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设近20个产业新城和城市产业综合体,其中环北京区域受托开发总面积已达700平方公里以上。 可售货值极为丰富,2014年仍将保持40%以上增长:公司的产业新城模式充分受益北京地区产业及住宅需求溢出,我们预计公司2014年销售额仍将保持40%以上增长,整体销售规模有望达到500亿元以上,其中住宅业务可售货值近600亿元,保守预计销售额420亿元,同比增长40%。 持续高增长的产业新城模式应享受高估值:公司产业新城模式A 股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,我们看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘,招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化的改革红利;短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速,维持公司买入-A 评级,上调2013至15年EPS 分别为2.02、3.10和4.50元,对应净利润增速为50%、53%和45%,目前股价对应2013/14年PE 为8.4X 和5.5X,以2014年12倍PE 给予 6个月目标价37.2元。 风险提示:房地产政策大幅调整、公司业绩不达预期

全年销售374亿,同比增长77%:2013年公司销售374亿,同比增长77%,销售面积350万平方米,同比增长28%,超额完成全年280亿的销售目标。其中四季度单季销售金额126亿,销售面积117万平方米,较3季度环比大幅增长42%和53%。分业务情况,全年产业新城开发建设销售额312亿,同比增长78%,销售面积268万平,同比增长21%。其中园区回款76亿,同比增长151%,产业园区配套住宅签约销售额236亿,同比增长63%。城市地产方面,城市地产签约销售金额59.2亿,同比增长68.2%,销售面积81.47亿,同比增长58.9%。 全年新增4个产业新城项目,委托面积91平方公里:目前已在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设近20个产业新城和城市产业综合体,其中环北京区域受托开发总面积已达700平方公里以上。今年新增4个项目,分别位于浙江省嘉善、河北霸州、永清和香河。相比此前的固安、大厂项目,公司基建和土地整理的提成比例均由10%上升至15%,模式得到地方政府的高度认可。 新区域实现突破,2014年全面开花:公司环首都经济圈外项目2013年开始贡献收入,沈阳和镇江首次贡献业绩,开盘热销,第一周去化率超过90%,我们预计2013年贡献的销售额(包括园区回款)超过20亿。2014年开始,环首都经济圈之外的项目业务贡献将迅速提升,我们预计将在2014年贡献100亿元的销售,占到全部业务的近20%。 可售货值极为丰富,2014年仍将保持40%以上增长:公司的产业新城模式充分受益北京地区产业及住宅需求溢出,我们预计公司2014年销售额仍将保持40%以上增长,整体销售规模有望达到500亿元以上,其中住宅业务可售货值近600亿元,保守预计销售额420亿元,同比增长40%。 持续高增长的产业新城模式应享受高估值:公司产业新城模式A股唯一且难以被复制。其产业新城聚焦核心城市圈战略,顺应了中国城市圈的发展规律,战略性的布局、优秀的管理团队使得公司上市以来一直保持30%以上的增长速度,2013年更是达到77%。我们看好公司的产业新城模式,其在地产开发方面摆脱了传统的重资产模式,实现轻资产运行超级大盘,招商引资方面更是优势明显。长期享受新型城镇化的改革红利;短期随着“北京大七环”和新机场的开工建设,北京的产业及住房需求外溢将保证公司至少未来三年公司高增速,维持公司买入-A评级,上调2013年至15年EPS分别为1.95、2.80和3.92元,目前对应2013/14年PE为9.4X和6.6X,6个月目标价33.6元。 风险提示:房地产政策大幅调整、公司业绩不达预期