事项：公司公布2022年报，全年实现营收1,320.2亿元，较上年同期调整后营收减少21.4%，归母净利润156.6亿元，同比降52.9%，处于业绩预告中间水平；公司拟每股派发现金红利1.48元（含税）。 平安观点：量价本等多方承压，业绩同比下滑。2022年公司营收同比降21.4%，归母净利润同比降52.9%，主要因：1）地产投资开工显著下滑，叠加疫情影响项目施工，期内公司水泥熟料自产品销量2.8亿吨，同比降6.9%（注：全国2022年水泥产量21.3亿吨，同比降10.5%）；2）水泥行业需求走弱而产能高企，供需矛盾导致水泥价格走弱，测算公司水泥熟料平均吨收入321元，同比减少11%；3）受煤炭价格及电价上涨影响，公司水泥熟料吨成本同比上升13.3%至230元/吨，整体毛利率同比降8.3pct至21.3%；4）受研发投入与管理费用增加影响，期间费用率同比增1.9pct至7.0%。 基建支撑水泥行业需求，公司计划水泥熟料销量增10%。尽管2023年1-2月地产新开工延续疲弱，但基建投资同比增12.2%，叠加上年疫情积压施工需求释放，以及供给端行业错峰生产力度较大，促使年初以来水泥价格保持平稳，后续水泥量价或保持相对平稳，其中长三角、珠三角市场需求更具支撑，公司亦相对受益。此外，公司亦加大海外市场布局力度，2022年全年海外自产品营收40亿元，同比增42%。2023年公司计划全年水泥熟料自产品净销量3.07亿吨，同比增长10%。 产业链延伸效果显现，资本开支维持高位。2022年积极推进项目建设和并购，在做强做大水泥主业的同时，积极延伸产业链、拓展新能源与节能环保等新兴领域。全年资本开支266亿元，新增水泥产能385万吨，骨料产能4,480万吨，商品混凝土产能1,080万立方米，光储发电装机容量275兆瓦。期末熟料产能2.69亿吨，水泥产能3.88亿吨，骨料产能1.08亿吨，商品混凝土产能2,550万立方米，在运行光储发电装机容量475兆瓦。2022年砂石骨料、混凝土合计营收40亿元，同比增长98%。2023年公司计划资本性支出193亿元，用于项目建设、节能环保技改、并购项目支出等，预计全年新增熟料产能（海外）180万吨、水泥产能1,020万吨、骨料产能4,020万吨、商品混凝土产能780万立方米。 投资建议：维持2023-2024年盈利预测，并新增2025年预测，预计2023-2025年EPS分别为3.59元、4.02元、4.42元，当前股价对应PE分别为7.9倍、7.0倍、6.4倍。从行业层面看，随着地产筑底企稳、基建实物需求落地，叠加供给端多地积极错峰生产，后续水泥供需有望维持相对平衡。从公司层面看，海螺作为水泥行业领军者，重点布局华东、华南地区，区域布局得天独厚，市场需求更具韧性，同时成本管控、运营效率长期保持行业领先水平，分红比例、股息率亦具备一定吸引力，维持“推荐”评级。 风险提示：1）需求修复或错峰生产不及预期，行业供需矛盾或加大：若后续地产销售、施工修复力度弱，或基建实物需求落地不及预期，或各地错峰生产执行不力，行业供需矛盾加大将导致水泥量价承压。2）原材料、燃料价格继续上涨，利润率进一步承压风险：当前煤炭价格维持高位，电力成本亦有所上升，水泥生产成本端压力较大，若后续煤炭、电力价格继续上涨，将导致公司利润率进一步承压。3）骨料、新能源等业务发展不及预期：公司近年积极拓展骨料石子、混凝土、新能源等业务，以促进与主业协同发展并打开未来成长空间，但业务模式与水泥熟料存在差异，存在相关业务发展不及预期的风险。

公司公布2022年年报，全年实现营业收入130.2亿元，同比增长23%，归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%，拟每10股派发现金红利1.2元（含税）。 平安观点： 收入利润稳健增长，精益管理成效显现：2022年公司营业收入130.2亿元，同比增长23%，其中物业管理收入125亿元，同比增长26.2%；归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%。公司全年积极响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，减免房产租金0.9亿元，减少归母净利润0.8亿元。还原减免房产租金影响后，2022年归母净利润同比增长31.6%。 公司积极推动重资产剥离，于2022H1转让中航城投资、赣州九方及昆山中航3家子公司股权，全年确认投资收益0.3亿元。期内综合毛利率同比下降1.9个百分点至11.8%，其中物业管理毛利率同比降0.8个百分点至10.6%；管理费用率同比下降0.1个百分点至3.6%，精益管理成效显现。 管理规模持续扩张，平台增值快速发展：2022年公司新签年度合同额33.1亿元，同比增长8.7%，其中第三方项目新签年度合同额27.8亿元（千万级以上项目占比超50%），以优质项目助推高质量发展。“总对总”业务持续扩大大客户市场份额，新签年度合同额同比增长46%；合资合作业务新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%；收并购方面完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家并购企业财务并表。期末在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.1亿平米，非住面积1.8亿平米。2022年到家汇商城大力拓展企业集采业务、发力社区增值服务，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，实现营收5.8亿元，同比增长117%。 专业增值稳中有进，商业运营稳步提升：2022年公司凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，全年专业增值服务营收18.7亿元，同比提升1.6% 。期末公司在管商业项目增至52个（含筹备），管理面积293.1万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：由于租金减免导致利润增长低于此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.67元（0.79元）、0.82元（1.00元），新增2025年EPS预测为1.02元，当前股价对应PE分别为22.8倍、18.6倍、15.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏打乱，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物业企业发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）疫情反复风险。

事项：公司公布2022年年报，全年实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%，位于业绩预告中间水平；拟每10股派发现金红利2.3元（含税）。 平安观点：多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：公司2022年营收同比增长13.9%，归母净利润同比下降58.9%，利润增速低于营收主要因：1）受市场下行影响，毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%；2）资产及信用减值损失同比增长20.1亿元；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%。 销售排名升至第六，投资韧性方式多元：公司2022年销售面积1194万平米，同比下降18.5%；销售金额2926亿元，同比下降10.5%；销售降幅低于同行，规模排名升至第六。销售均价24513元/平米，同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%；计划新开工1000万方，同比增长11.4%，为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块，计容建面726万平米，总地价1279亿元，需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%，投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米，地价房价比71.9%，较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦，在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元，期末累计获取排他资格城市更新项目25个，规划计容建面1200万平米；期内积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作可能性。 三条红线维持绿档，融资成本延续下行：期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍，三条红线维持绿档；综合资金成本3.89%，较期初下降59BP。 投资建议：受房地产调整影响，公司毛利率下行及减值计提超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元（原为1.35元）、0.98元（1.46元），新增2025年EPS预测为1.37元，当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，投资呈现韧性，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。

事项：公司公布2022年业绩快报，全年实现营收77.7亿元，同比增0.03%，归母净利润1.9亿元，同比降72.4%。 平安观点：需求疲弱叠加成本上涨，业绩显著承压。公司2022年营收同比基本持平、归母净利润下滑72.4%，主要因：1）需求端，下游地产需求疲弱、新冠疫情反复影响开工施工，同时公司基于风控考虑主动收缩部分客户供应份额；2）成本端，沥青价格受油价上涨带动，且需求疲弱导致成本传导较为不畅；3）部分地产客户资金紧张背景下，公司基于审慎原则计提信用减值约2.1亿元。 行业渐迎曙光，公司轻装上阵且逆势扩张。一是，下游地产销售正逐步修复，且随着防水新规落地，防水行业迎来提标扩容。二是，随着原油价格回落，沥青成本压力将逐步缓解，后续持续关注沥青价格走势与防水新规落地。三是，公司减值计提相对充分，2022年末对十家主要房地产客户的应收账款坏账计提比例达24.0%，随着房企资金环境逐步好转、公司通过工抵房等形式积极催收款项，后续减值压力逐步缓解。四是公司拟发行可转债、总额不超过21.98亿元，投资于安徽滁州防水材料扩产项目（拟投入8.1亿）、福建三明防水材料扩产项目（2.8亿）、重庆长寿防水材料扩产项目（1.9）、智能化升级改造项目(2.6亿元）以及补充流动资金（6.58亿元）。 投资建议：考虑毛利率降幅超过此前预期，下调公司盈利预测，预计2023-2024年EPS分别为0.55元、0.71元，原预计为0.63元、0.90元，当前股价对应PE分别为25倍、19倍。随着防水行业基本面逐步改善，公司作为防水龙头，兼具品牌、渠道与产品优势，未来成长性无须过度担忧，维持“推荐”评级。 风险提示：1）原材料价格波动风险：公司生产所需的原材料主要包括沥青、膜类（含隔离膜）、聚酯胎基、SBS改性剂、聚醚、乳液、基础油、石蜡、异氰酸酯等，属于石油化工产品，若后续上述原材料采购价格继续上涨，将对公司盈利能力产生负面影响；2）房地产需求不达预期的风险：房地产行业是公司销售收入的主要来源，若后续房地产行业修复不达预期、新开工大幅下滑，将对公司的业绩增长带来不利影响；3）应收账款回收风险：若后续地产资金环境未出现明显改善，公司服务的房企客户出现财务状况恶化，将导致公司应收账款不能按期收回或无法收回产生坏账。

事项：公司公布2022年度业绩快报，全年实现营收69.4亿元，同比增8.6%，归母净利润13.0亿元，同比增6.4%；其中四季度营收27.7亿元，同比增17.5%，归母净利润5.3亿元，同比增18.2%。 平安观点：Q4业绩逆势增长，零售龙头经营韧性强。尽管受疫情与地产需求萎缩双重冲击，公司2022年营收仍同比增8.6%、归母净利润增长6.4%，彰显较强的抗风险能力。尤其四季度疫情影响较大背景下，公司营收、归母净利润仍实现17.5%、18.2%的增长，究其原因，除了受益原材料价格下行、年底公司积极促销、同心圆战略推进，更重要在于管理层较强的市场应对能力与公司品牌、渠道实力。 积压需求有望释放，零售端复苏或优于工程端。随着疫情显著缓解，上年四季度挤压装修需求有望逐步释放，零售端复苏或优于工程端。此外，近期多城来访上升反映购房预期逐步扭转、重点监测城市新房与二手房成交亦持续改善，楼市复苏亦利好管材等消费建材需求恢复。 投资建议：根据业绩快报，调整公司2022年盈利预测，预计EPS为0.82元，维持2023-2024年盈利预测，预计EPS分别为0.85元、0.91元，当前股价对应2022-2024年PE为30倍、29倍、27倍。短期随着疫情改善、下游地产基本面温和修复，行业需求有望逐步修复，原材料成本下行亦将带来盈利改善空间。中长期看，行业层面，市场空间依旧广阔且公司市占率仍低，“同心圆”战略拓宽成长空间；公司层面，品牌、服务、渠道构筑核心竞争力，管理团队继续保驾护航，未来发展值得期待，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续房地产复苏程度不及预期，将对公司业务拓展形成不利影响。2）若后续油价继续上升，或将导致公司原材料成本上升、制约盈利水平。3）防水、净水业务与塑料管道在产品性能、服务工序以及消费认知等方面存在差异，尤其是新产品获得消费者认可所需时间可能较长，业务拓展存在不及预期的风险。

事项：招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过交易前公司总股本30%，金额不超过向交易对方发行股份支付对价100%。 平安观点：资产注入叠加配套融资，积极优化资产负债表。本次发行股份购买资产为收购公司控股下属公司少数股权。交易完成后公司将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业权益比例提升约13.65%。募集配套资金用途方面，在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中补充流动资金、偿还债务比例不超过交易作价25%，或不超过募集配套资金总额50%。 标的资产整体优质，关注资产交易价格。标的公司南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务，同时南油集团通过直接及间接持股招商前海实业（南油集团重要联营企业）从事园区开发、建设和运营业务。当前已完工园区开发项目包括招商局前海经贸中心一期、前海经贸中心二期、前海经贸中心三期、招商领玺家园、招商港湾广场等，在建项目包括自贸时代中心、嵘玺家园、玖尚公寓等；物流仓储保税仓租赁主要包括易港中心（W6保税仓）、龙盛仓、南油易保中心（W7保税仓）等。2020年、2021年、2022年前三季度南油集团归母净利润分别为8.5亿元、2.8亿元、-0.2亿元，招商前海实业归母净利润分别为22.8亿元、8.8亿元、1.4亿元。本次交易控股公司持股比例提升有利于增加公司前海自贸投资权益比例，增加享有的深圳前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区开发建设，并夯实招商蛇口综合竞争力；同时持股比例提升亦有助于降低少数股权占比，促进归母净利润增厚，后续关注资产交易价格进展。 投资建议：考虑本次交易尚未完成，维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为12.1倍、10.8倍、10.0倍。公司率先把握股权融资放开的政策机遇，借助资产注入及配套融资有望进一步优化资产质量，改善上市公司资产负债情况，在行业洗牌中脱颖而出，维持“推荐”评级。 风险提示：1）本次交易被迫暂停、中止或取消风险；2）本次交易摊薄公司即期回报风险；3）楼市去化压力延续，公司结算毛利率持续下行、前期高价地减值风险；4）公司产业新城建设开发进度低于预期，业绩修复进程放缓风险。

从建筑五金龙头到建筑配套件集成供应商，业绩厚积薄发。公司为国内建筑五金行业龙头，致力于成为领先的建筑配套件集成供应商。2012-2022H1门窗五金等四大传统五金业务收入占比从97%降至61%，家居类、门窗配套件与其他建筑五金产品占比从3%升至38%。复盘历史，2012-2018年渠道与品类扩张拖累业绩，2019-2020年渠道布局成效、叠加下游集采等带动业绩大增；2021H2以来行业需求走弱，业绩增长放缓。 建筑五金市场空间犹大，成本端逐步下行。从下游看，建筑五金需求以地产为主，具有种类繁多、定制比例高、客户群体分散等特点，对五金公司精细化管理要求较高。从空间看，测算门窗五金市场空间或超400亿元，同时行业竞争格局相对分散，坚朗门窗五金市占率仅10%。从上游看，原材料包括不锈钢、铝合金、锌合金等，占生产成本比重高。2022Q2以来原材料价格高位回落，Q3价格同比转负，公司毛利率有望逐步改善。 品类与渠道扩张打开空间，集成与管理奠定优势。公司近年致力于成为建筑配套件集成供应商，一是2016年上市后加速实施多品牌战略，品类增至130多种，形成自有、参股与战略合作三大品牌矩阵，不仅通过品类扩张构筑产品集成优势，同时打开收入增长空间。二是自建销售渠道且持续下沉，截至2021年末国内外销售网络点超800多个，销售团队6518人，其中省会、地级市、县城分别约占40%、30%、30%。低能级城市竞争格局分散，长尾市场公司产品集成与品牌优势更加凸显。三是针对品类繁多、销售难度大的痛点，公司坚持信息化建设，推出坚朗云采，提升多品类、复杂订单处理能力，并建有三十余个备货仓，实现订单交付快速响应。 参考德国伍尔特，平台发展、提质增效可期。伍尔特为全球装配和紧固件领域龙头企业，1954-2021年销售收入CAGR达20.1%。从销售规模看，伍尔特2021年销售额达171亿欧元，品类多达12.5万种，多品类的平台模式发展长期向好，另外拓展海外市场、收并购亦为伍尔特成长重要途径。 从人均创收看，伍尔特销售人均创收（2021年51万欧元）远高于坚朗（135万元），近十年人均收入增长带动伍尔特营收持续攀升，坚朗未来人均创收具备提升空间。从竞争优势看，伍尔特竞争力包括销售团队、规模效应、产品性价比、物流供货等，尽管坚朗与之存在差距，但随着渠道、品类扩张与规模增长，坚朗优势将愈发凸显。从费率管控看，2006-2021年伍尔特销售、管理及运营费用占收入比重从17.7%降至11.8%。随着规模效应与管理效率提高，未来坚朗销管费率亦有望逐步降低。 投资建议：公司近年致力于成为领先的建筑配套件集成供应商，以传统优势业务——建筑五金为切入口，进行品类与渠道扩张、打开成长空间。目前公司品类多达130种，满足客户一篮子采购需求；其次，上市以来持续搭建渠道、构筑直销大平台，近两年下沉至县城，长尾市场公司产品、品牌优势更加凸显；再者，针对品类繁多、销售难度大痛点，公司坚持信息化建设，构筑精细化管理的壁垒，2019-2021年业绩高速增长印证公司发展趋好。参考全球装配和紧固件领域龙头企业——伍尔特，多品类的平台模式发展长期向好，规模效应与管理效率提升下，人均销售规模具备较大提升空间，销管费率亦呈现下行趋势，表明坚朗五金未来平台发展模式、提质增效可期，具备较大成长弹性。短期而言，随着下游地产政策持续发力、“保交付”带动地产需求逐步改善，叠加不锈钢等成本端下行，以及公司2021H2以来渠道逆势扩张，后续业绩增长有望逐步回归正轨，预计2022-2024年公司EPS分别为0.57元、1.42元、2.31元，按照最新收盘价对应PE分别为140倍、56倍、35倍 ，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示： （1）下游地产需求修复不及预期风险：公司致力于成为建筑配套件集成供应商，下游需求以房地产为主。当前地产基本面仍处筑底阶段，若后续销售、竣工修复不及预期，公司业务拓展将存在一定压力。 （2）原材料价格上涨的风险：公司原材料成本以不锈钢、铝合金、锌合金为主，尽管二季度以来价格有所回落，但若后续原材料成本反弹回升，叠加需求承压制约成本向下游传导，公司利润率存在进一步下行风险。 （3）新冠肺炎疫情持续的风险：2022年3月以来国内疫情多次出现反复，对公司生产经营、物流运输、客户拓展等造成一定冲击，若后续疫情未能及时得到控制，将继续影响公司业务发展。 （4）应收账款回收不及时风险：截至2022年9月末，公司应收账款与应收票据合计48亿元，为2021年营收55%。下游地产资金端偏紧背景下，存在应收款回收不及时、计提额外坏账损失的风险。 （5）新品类、新市场拓展不及预期的风险：公司近年积极培育新产品品类，并持续下沉渠道、拓展低能级城市与非房市场，人力、资金投入较多，但新风系统、防水、管道等新品类竞争较为激烈，低能级城市对公司品牌、产品、价格认可度有待提升，导致新品类、新市场存在业务拓展不及预期的风险。

事项：公司公布2022年三季报，前三季度实现营收894.8亿元，同比增长9.5%，归母净利润29.6亿元，同比下降53.4%。 平安观点：多因素致业绩承压。公司前三季度营收同比增长9.5%，归母净利润同比下降53.4%，利润增速低于营收主要因：1）受房地产市场下行、房租减免等因素影响，期内毛利率同比下降3.2个百分点至18.7%；2）期间费用率同比提升0.5个百分点至6.6%；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升26.2个百分点至53.4%。期末预收账款与合同负债合计值1850.1亿元，较年初增长24.3%，为近一年营收1.1倍，为后续业绩结转奠定基础。 销售降幅收窄，投资呈现韧性。公司前三季度销售金额2016.1亿元，同比下降16.3%，销售面积753万平米，同比下降27.5%，降幅较上半年明显收窄。销售均价26774元/平米，同比增长15.3%。前三季度新增土储建面593万平米、总地价1033.5亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为78.8%、51.3%，仍保持较高投资强度。平均楼面价17428元/平米，地价房价比65.1%，较2021年全年提升3.3个百分点。 财务保持稳健，维持绿档水平。三季度末公司在手现金773.9亿元，现金短债比1.9倍，短期偿债无忧；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为63.1%、47%，较年初分别提升1.5个、4.2个百分点；三条红线仍维持绿档水平。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为11.6倍、10.4倍、9.6倍。公司作为央企龙头，融资优势突出，投资呈现韧性，且有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

事项： 公司公布2022年三季报，前三季度实现营收3,376.7亿元，同比增24.4%，归母净利润170.5亿元，同比增2.2%；其中三季度实现营收1307.6亿元，同比增25.3%，归母净利润48.3亿元，同比降14.4%。 平安观点： 业绩保持平稳，未结资源充足。前三季度营收同比增24.4%，归母净利润同比增2.2%，利润增速低于营收增速主要因：1）受销售限价等影响，期内开发业务结算毛利率同比降3.2pct至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率同比降2.2pct至16.5%；2）对联合营企业投资收益下滑，致期内投资净收益同比减少78.4%至8.4亿元。3）少数股东损益占比同比提升5.2pct至37.4%。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比降1.8pct至4.9%。期末预收账款与合同负债合计值5,377.4亿元，同比下滑23.1%，仍为2021年营收的1.2倍，为后续业绩结转奠定基础。 地产销售降幅收窄，投资保持谨慎。前三季度公司实现销售面积1,936.9万平方米，销售金额3,146.7亿元，同比均下降34.3%。其中三季度销售面积646.2万平方米，销售金额993.8亿元，分别同比降14.4%、20.3%，降幅较二季度有所收窄。拿地方面，前三季度新增土储486万平方米、总价约507亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为25.1%、16.1%，楼面均价10428元/平方米，同比增39.4%，或表明公司更加聚焦核心城市与优质地块。前三季度新开工1,276.9万平方米，同比降55%，完成年初计划66.5%；竣工面积2,349.9万平方米，同比增17.9%，完成年初计划60.3%。 经营服务保持快速发展，万物云成功分拆上市。前三季度经营服务业务全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%。物业方面，三季度社区空间居住消费服务新拓展项目77个、商企空间服务新拓展129个，城市空间服务新拓展14个，期内成功分拆万物云于港交所上市。物流仓储方面，前三季度物流仓储（含非并表项目，租赁与商业同含）营收29.7亿元，同比增长42.7%；三季度新获取物流仓储可租赁建面28.9万平方米，期末高标仓稳 定期出租率91%、冷链园区稳定期使用率74%。租赁方面，前三季度租赁住宅业务营收23.1亿元，同比增长11.5%，期末租赁住宅业务共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%，其中4.28万间纳入保障性租赁住宅。商业方面，前三季度营收62.5亿元，同比增长10.6%，期末开业项目的整体出租率为92.7%。 融资结构持续优化，维持“绿档”水平。前三季度新增融资平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%，第三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.70%。期末有息负债2,943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1pct；银行借款占比58.6%，债券占比26.6%，其他借款占比14.8%。期末货币资金1,188.3亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元；净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为44.2%、68.6%，维持“绿档”水平。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润分别为235.9亿元、249.6亿元、271.1亿元，当前市值对应PE分别为7.1倍、6.7倍、6.2倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振地产板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。

公司公布2022年三季报，前三季度实现营收59.6亿元，同比增4.8%，归母净利润2.7亿元，同比降60.2%；其中三季度实现营收18.2亿元，同比降5.5%，归母净利润0.2亿元，同比降88.3%。 平安观点：需求疲弱叠加成本上涨，业绩短期承压。受下游地产需求疲弱、疫情反复影响，前三季度公司营收同比增4.8%，增速较上半年进一步放缓。前三季度归母净利润同比降60.2%，表现逊色于营收，主要因期内沥青等原材料价格显著上涨，导致毛利率同比降9.2pct至21.6%；其中，三季度单季毛利率较二季度下滑1.6pct 至19.0%，主要因沥青价格进一步提高（全国SBS改性沥青三季度均价较二季度提高7.1%），同时需求疲弱导致成本传导较为不畅。经营效率方面，期内公司积极提升管理水平与人均产值，前三季度期间费率同比微升0.2pct至15.1%，整体保持平稳。 经营性现金流出增多，抵债房产增加。受部分客户回款不及预期与支付采购款增加影响，前三季度收现比同比降0.2pct至83.3%，付现比同比增0.6pct至98.4%，导致经营性现金流量净流出7.1亿元，同比增长14.5%；其中，三季度单季度收现比同比降10.4pct至89.2%，付现比同比降3.1pct至97.1%，经营性现金流量净流出0.31亿元。期末应收账款与票据56.8亿元，较年初增加15.8亿元。随着公司加大回款催缴力度，四季度现金流情况有望好转。期末其他非流动资产1.7亿元，较年初增加122%，主要系抵债房产增加及将丰泽股份纳入合并范围所致。 投资建议：考虑毛利率降幅超过此前预期，下调公司盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为0.34元、0.63元、0.90元，原预计为0.51元、0.76元、1.02元，当前股价对应PE分别为30.6倍、16.4倍、11.6倍。随着防水新规正式落地，防水行业将迎来提标扩容，下游地产基本面亦有望迎来筑底与逐步改善，公司作为防水龙头，兼具品牌、渠道与产品优势，未来成长性无须过度担忧；叠加沥青价格逐步见顶回落，后续毛利率亦有望迎来改善，维持“推荐”评级。 风险提示：1）原材料价格波动风险：公司生产所需的原材料主要包括沥青、膜类（含隔离膜）、聚酯胎基、SBS改性剂、聚醚、乳液、基础油、石蜡、异氰酸酯等，属于石油化工产品，若后续上述原材料采购价格继续上涨，将对公司盈利能力产生负面影响；2）房地产需求不达预期的风险：房地产行业是公司销售收入的主要来源，若后续房地产行业发展不达预期、新开工大幅下滑，将对公司的业绩增长带来不利影响；3）应收账款回收风险：若后续地产金融环境未出现明显改善，公司服务的房企客户出现财务状况恶化，将导致公司应收账款不能按期收回或无法收回产生坏账。

事项： 公司公布2022年三季报，前三季度实现营收617.5亿元，同比下降43.4%，归母净利润33.5亿元，同比下降43.1%。 平安观点： 毛利率同比提升，未结资源仍旧充足。公司前三季度营收同比下降43.4%，归母净利润同比降43.1%，利润降幅略低于营收主要因：1）毛利率同比提升1.5个百分点至21.3%；2）资产及信用减值损失同比减少12.5亿元；3）少数股东损益占比同比下降4.2个百分点至8.7%。期末合同负债与预收账款合计值较期初提升7.9%至2095.9亿元，为近一年营收1.7倍，未结资源依旧充足。 销售面积位列行业第五，商业地产发展持续向好。受疫情反复、楼市低迷等影响，公司前三季度销售金额938.8亿元，同比下降45%，销售面积952.1万平米，同比下降41.7%；平均售价9860元/平米，同比下降5.7%。销售金额、面积位居克而瑞全口径排行榜第16位和第5位。公司前三季度租金收入67.2亿元，同比增长17.5%。三季度新开业吾悦广场7座，期末布局134个出租物业，可供出租面积757.4万平米，出租率95.1%。 积极偿还债务，三条红线绿档达标。三季度公司已偿还境内外公开市场债券28.3亿元，并于2022年10月25日提前将“18新控05”到期本息22.9亿元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。公司年内已无需偿付境内外公开市场到期公司债券及票据。期末有息负债762.1亿元，较年初压降20.6%；合联营公司权益有息负债合计67.7亿元。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率43.8%、68.4%，现金短债比1.3倍，三条红线绿档达标。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为3.91元、4.22元、4.49元，当前股价对应PE分别为3.5倍、3.3倍、3.1倍。公司财务稳健，开发运营实力优秀，商业地产发展向好，双轮驱动下我们看好公司未来发展，维持“推荐”评级。

公司公布2022年三季报，前三季度实现营收41.6亿元，同比增3.4%，归母净利润7.7亿元，同比降0.5%；其中三季度实现营收16.6亿元，同比增1.3%，归母净利润4.0亿元，同比增12.5%。 平安观点：Q3业绩逆势增长，零售龙头经营韧性强。尽管受疫情冲击叠加下游地产交付量减少，公司前三季度营收同比增3.4%，彰显较强的抗风险能力，归母净利润同比降0.5%，主要因毛利率同比下滑1.4pct至40.0%；期内经营管理进一步提效，期间费率同比下滑0.7pct至17.1%。从三季度看，公司营收同比增1.3%，归母净利润同比增12.5%，较二季度业绩大幅好转，或得益于疫情改善后装修需求释放、原材料成本下行（Q3毛利率较Q2提高4.8pct至43.3%），同时公司品牌、渠道优势突出、“同心圆”战略亦持续推进。 现金流保持平稳，应收账款规模小。前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金为45.1亿元，同比减少2.3%，收现比108.4%、维持100%以上；购买商品、接受劳务支付的现金为27.2亿元，同比减少0.1%，付现比109.0%；经营活动产生的现金流量净额6.8亿元，同比减少25%，或因原材料储备增加，叠加2021H1收到股权激励验资户资金解冻13987万元、而今年上半年无此项。期末应收账款4.6亿元，仅为期内营收的10. 9%，经营维持较高质量。 投资建议：考虑下游地产需求修复不及预期，下调公司盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为0.77元、0.85元、0.91元，原为0.90元、1.08元、1.24元，当前股价对应PE为22.3倍、20.3倍、18.8倍。短期随着疫情改善、下游地产基本面温和修复，行业需求有望筑底与逐步修复，原材料成本下行亦将带来盈利改善空间。中长期看，行业层面，市场空间依旧广阔且公司市占率仍低，“同心圆”战略拓宽成长空间；公司层面，品牌、服务、渠道构筑核心竞争力，管理团队继续保驾护航，未来发展值得期待，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续房地产复苏程度或时间不及预期，将对公司业务拓展形成不利影响。2）若后续油价继续上升，或将导致公司原材料成本上升、制约盈利水平。3）若后续疫情未能得到控制或防疫政策仍然严格，将对公司生产经营和财务状况产生不利影响。4）防水、净水业务与塑料管道在产品性能、服务工序以及消费认知等方面存在差异，尤其是新产品获得消费者认可所需时间可能较长，业务拓展存在不及预期的风险。

滨江集团发布2022年三季度报告，Q3营收91.78亿元，同比增长81.78%；归母净利润7.72亿元，同比增长1243.67%。Q1-3营收198.68亿元，同比下降18.69%；归母净利润20.56亿元，同比增长55.21%。 平安观点： 归母净利润保持正增长，行业调整期业绩颇具韧性。公司前三季度归母净利润同比增长55.21%，在行业调整期保持正增长，体现较强业绩韧性； 由于上年Q3单季度业绩基数较低，叠加2022Q3结算集中（Q3营收、归母净利润分别占前三季度46.2%、37.5%），Q3单季度业绩同比大幅增长。归母净利润与营收增速差异较大主要是期内非并表项目结算较多，导致联合营企业的投资收益占比及增速过高，Q1-3投资收益合计15.9亿元，较上年同期增长5579.9%。逆市积极补充货值，销售表现远超同行：根据克而瑞榜单，滨江集团前三季度新增土储货值1448.9亿元，位居行业第四位；新增土储建面442.1万方，位居行业第5位。2022年杭州三轮集中土拍，公司累计拿地26宗，总面积100.33万方，耗资478.1亿元，为2022年杭州土拍最大赢家；且竞得地块多以100%权益比例为主，积极补货为后续规模扩张奠定基础。得益于公司扎根优势区域与稳健运营的品牌认可度，1-9月公司全口径销售额已完成全年计划的70%，同比降幅收窄至-18.4%，远优于百强房企-45.8%的同比降幅。 盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市分化趋势下后续销售具备保障；同时秉承稳健经营与精细化管理，行业信用风险事件中独善其身，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们维持公司2022-2024年EPS预测1.14元、1.29元、1.42元，当前股价对应PE分别8.2倍、7.2倍、6.6倍，维持“推荐”评级。 风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若后续杭州地市楼市热度较高，或存在地价高企而新房严格限价情况，公司拿地及结算毛利率或将承 压；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

事项：公司公布2022年三季报，前三季度实现营业收入128.9亿元，同比增长10.2%；归母净利润14.2亿元，同比增长1.2%。 平安观点：业绩保持平稳，未结资源丰富。公司前三季度营收同比增10.2%，归母净利润同比增1.2%，利润增速低于营收增速主要因：1）高毛利项目结算比例降低，期内毛利率同比下滑3.1pct至26.5%；2）受在售地产项目增加、施工项目研发投入增加等影响，期内期间费用率合计同比增加1.4pct。考虑期末预收账款及合同负债总和较期初增长10.8%至115.6亿，后续随着重点项目陆续结转，叠加城市建设运营板块稳步发展，全年业绩增长仍可期。 逆势拿地保障土储，城建板块加速发展。受楼市低迷与推盘下降影响，期内公司实现房地产销售面积5.0万平米、金额15.7亿元，分别同比降24%、52%，期末在售楼盘21个，未售资源仍达78万平米。期内公司凭借融资财务优势逆市拿地扩张，据中指院统计，期内公司权益拿地金额、面积分别为65亿元，61万平，权益金额在百强房企中排名第37位。期内城市建设板块加速发展，新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目269项，合同金额582亿元，同比增长54.7%。城市服务业务稳中有进，承接养护道路、桥梁里程2222.8公里，设施维护道路里程3,360.5公里；同时旧改项目持续推进，罗湖“二线插花地”棚户区改造项目各项工作平稳推进，碧海花园棚户区改造项目目前正在进行基坑支护及土石方工程施工，南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进；新增物业管理项目面积320万平方米，业务覆盖全国29个城市。 投资建议：维持此前盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为1.26元、1.45元、1.63元，当前股价对应PE分别为4.1倍、3.6倍和3.2倍。公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级。短期天健天骄等核心项目结转有望保障公司业绩，中长期丰富旧改资源为地产业务提供支撑；城建施工板块在深圳国资委做大特区建工的大背景下，有望迎来跨越式发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前地产行业基本面承压，若后续行业需求释放低于预期，房企普遍以价换量，或带来公司资产减值风险；2）若后续地产资金环境未见明显改善，公司或面临资金压力风险；3）建筑施工领域行业壁垒低，竞争激烈，原材料价格上涨，劳动力供给紧缺，人工成本快速上升，给企业形成较大压力；4）公司城市更新改造项目的规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性，可能导致项目开发计划或棚改进度延后，相关成本增加等风险。

公司公布2022年三季报，前三季度实现营业收入91.8亿元，同比增长20.9%，归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，位于业绩预告中上区间。 平安观点：收入利润稳健增长，精益管理成效显现：公司前三季度营业收入91.8亿元，同比增长20.9%；其中物业管理收入88.6亿元，同比增长25%，资产管理收入3.3亿元，同比下降19.9%。前三季度归母净利润4.7亿元，同比增长23.6%，利润增速高于营收主要因转让中航城投资、赣州九方、昆山中航三家子公司股权致投资收益同比增长3927万元。期内因减免房产租金0.7亿元致归母净利润减少0.68亿元。公司前三季度综合毛利率同比微降0.9个百分点至11.9%，但由于“一业态一模板”工具助推精益管理水平提升，住宅业态毛利率同比提升3.4个百分点至9.3%，带动物业管理业务毛利率同比提升0.6个百分点至10.6%。 新拓项目质量优化，平台增值大踏步发展：前三季度公司物业管理业务新签年度合同额24.3亿元，同比增长17%，其中“总对总”业务新签年度合同额同比增长41%，“合资合作”业务新签年度合同额同比增长94%。新拓项目结构进一步向“高质量”优化，年合同额超1000万以上的新项目新签年度合同额占比55%。三季度末公司在管项目1837个，覆盖城市逾110个，管理面积3.04亿平米，非住面积1.78亿平米。前三季度到家汇商城持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务，实现全平台交易额6.7亿元，同比增长35.4%，营业收入3.4亿元，同比增长96%。期内公司积极推动专业公司与各城市公司条块结合，促进专业增值业务全国化、平台化发展，实现营收12.7亿元，同比增长10.2%。 商业运营规模扩大，并购融合顺利推进：三季度末公司在管商业项目增至50个（含筹备），管理面积261.8万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目43个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.6万平米，总体出租率97%。公司2021年底完成上航物业、南航物业并购落地并于2022年开始并表，2022年三季度实现汇勤物业、新中物业财务并表，通过搭建投后管理体系和工作机制，积极开展收并购项目融合与提质增效，并购企业体系导入完成率均超80%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS分别为0.62元、0.79元、1.00元，当前股价对应PE分别为22.8倍、17.9倍、14.2倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险：房地产市场波动、销售回款节奏变化影响控股股东销售、竣工，可能导致交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险：房地产投资销售体量收缩下拓展规模存在不及预期风险；3）提质增效成果不及预期风险：轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。