事件公司公告 10月销售及拿地情况。 10月实现销售金额、销售面积分别为 140亿元、 117万平方米,同比增长 16.2%、 18.3%核心观点 销售金额快速增长,内地和长三角基本盘稳健。 公司 2019年 10月实现销售金额 140亿元,同比增长 16.2%,销售面积 117万平方米,同比增长18.3%。1~10月实现销售金额 1642亿元,同比增长 35.7%,销售面积 1323万平方米,同比增长 45.2%。内地区域和长三角区域分别贡献 36.5%和33.4%的销售金额,成为公司销售金额的主要来源。从累计增速来看,长三角区域和内地区域分别为 51.4%和 40.9%,领先公司其他区域。单月来看,大福建区域增长明显, 10月实现销售金额 31.7亿,同比增长 113.8%。 土地投资谨慎,追求发展质量和速度的平衡。 公司 10月没有进行投资拿地,反映出公司目前对于投资的慎重,这与公司目前侧重于降杆杆的战略相符合。1~10月拿地金额为 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 24.7%。 新增项目建筑面积 1013万平方米,楼面价为 4008元/平方米,以 2019年1~10月销售均价 12411元/平方米计算,地价/房价为 0.32,为未来保留了较大的利润空间。公司在土地投资上的谨慎,反映出公司从过去力求高速发展转向更加注重发展质量和发展速度的平衡。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。

公司发布 2019 年三季报,前三季度实现营业收入 425.3 亿元,同比增长 26.9%,归母净利润 54.2 亿元,同比增长 3.4%。 核心观点l 收入增长稳健,未来结算资源可观。公司前三季度实现营业收入 425.3 亿元,同比增长 26.9%,归母净利润 54.2 亿元,同比增长 3.4%。收入的增长主要来自结算增加,前三季度结算 350.6 万平方米,同比增长 80.9%。归母净利润增速低于收入,主要由于:1)加大营销力度,营销支出增加;2)有息负债由去年同期的 793.7 亿元增加至 887.8 亿元,导致利息支出上升。前三季度销售费用为 11.0 亿元,同比增长 85.4%。财务费用为 5.6 亿元,去年同期为收入 2.9 亿元,净增加 8.5 亿元。公司现有预收账款 855.3 亿元,对我们预测的收入的覆盖倍数为 1.3,未来收入增长仍有保障。 销售保持快速增长,贯彻深耕一二线战略。公司前三季度实现销售金额1418.4 亿元,同比增长 33.7%,销售面积 710.3 万平方米,同比增长 22.4%。 一二线城市仍然是公司销售的主战场,反映了公司坚持深耕一二线的战略。 根据三季报项目明细表统计,一二线城市占比为 83.7%,其中二线城市占比64.4%。从公司的销售结构来看,公司未来将充分受益于二线城市的崛起。 土地投资稳中求进,地货比保持较高水平。公司前三季度新增项目 60 个,计容建筑面积 853 万平方米,拿地金额 573 亿元,楼面价 6717 元/平方米,按前三季度月销售均价算,货地比为 3.0,未来盈利空间可观。前三季度投资强度(拿地金额/销售金额)为 40.4%,反映了公司稳中求进的投资态度。 公司的净资产负债率相应也有所提升,截至三季度末为 60.1%,较 2018 年底提升 12 个百分点。 财务预测与投资建议l 维持增持评级,目标价 15.12 元。我们预测公司 2019~2021 年的 EPS 为2.16/2.57/3.01 元。可比公司 2019 年 PE 估值为 7X,对应目标价 15.12 元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。

事件公司发布 2019 年前三季度业绩公告,实现营业收入 1117.9 亿元,同比增长17.8%;实现归母净利润 128.3 亿元,同比增长 34.1%。 核心观点 业绩增速快于营收增速,盈利能力提升,回款加快。公司前三季度营收、业绩分别同比增长 17.8%、34.1%,毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,较去年同期分别增长 3.2 和 1.5 个百分点。截至 2019Q3,公司实现销售回款 3098 亿元,回款率为 89.3%,较去年同期提升 3.6 个百分点。公司资产负债率为 79.6%,扣除预收款的资产负债率为 40.4%,负债结构合理。 销售金额稳健增长,三季度积极补充优质土储。公司 1~9 月实现销售金额3467.7 亿元,同比增长 14.2%,其中一二线城市销售金额占比 75%;实现销售面积 2293.8 万方,同比增长 13.3%;销售均价 15118 元/平,同比增长0.8%。公司 2019 年前三季度累计土地投资金额 996.0 亿元,其中一二线城市拿地金额占比 76%,与公司在一二线城市销售金额占比一致。拿地面积1493.0 万方,平均楼面价为 6671 元/平方米,新增项目 84 个,投资强度为28.7%,较 2019H1 提升 7.7 个百分点,公司在三季度把握窗口期积极拿地。 各项业务有序发展,保利物业分拆上市工作稳步推进。其中保利投资顾问加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过 210 个。商业管理业务以轻资产模式继续推动管理输出,新拓展 14 个购物中心、酒店和公寓项目。物业管理业务方面,公司于 9 月 17 日收到证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》,上市进程稳步推进。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 16.72 元(原目标价 16.80 元)。我们预测公司 2019-2021 年的 EPS 为 2.09/2.60/3.16 元。可比公司 2019 年估值为 8X,给予公司 2019 年 PE 倍数 8X,对应目标价 16.72 元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

事件 公司发布 2019年三季报,前三季度公司实现营业收入 320.3亿元,同比增长23.5%,归母净利润 22.5亿元,同比增长 42.6%。 核心观点 业绩高增长,盈利能力稳步改善。 2019年前三季度,公司实现营业收入320.3亿元,同比增长 23.5%,归母净利润 22.5亿元,同比增长 42.6%。 公司业绩的增长主要来自于房地产结转收入增加和利润率改善。公司前三季度毛利率和净利率分别为 28.4%、 7.9%,分别同比增长 1.9、 1.6个百分点。 公司现有预收账款 882.1亿元,同比增长 21.6%,为未来的收入增长奠定基础。 销售增速领先同业,土地投资保持谨慎。 2019年 1~9月,公司实现销售金额 1502.1亿元,同比增长 37.8%,实现销售面积 1206.4万平方米,同比增长 48.4%。长三角区域和内地区域成为销售增长的主要驱动力, 分别实现销售金额 507.1亿元和 548.0亿元,分别同比增长 54.7%、 50.%。前三季度公司拿地金额 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 27.0%,反映出公司在土地投资上仍然保持谨慎。 降杠杆持续推进,杠杆率明显降低。 截至 2019年三季度末,公司资产负债率 84.4%, 剔除预收账款后的资产负债率为 56.0%, 净资产负债率 142.2%,较 2019年 6月底下降 0.5个百分点,较 2018年底下降 39.3个百分点。公司降杠杆持续推进,并取得明显成效。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。

事件公司发布 2019年前三季度业绩公告,实现营业收入 409.6亿元,同比增长36.5%;实现归母净利润 22.6亿元,同比增长 78.7%。 盈利能力提升, 现金短债比提升。 公司前三季度营收、业绩分别同比增长36.5%、 78.7%,三季报业绩增速较中期高 37.1个百分点, 兑现业绩的高速增长。 毛利率和净利率分别为 20.0%和 5.7%,较去年同期分别下降 1.3和上升 0.5个百分点,毛利率下降而净利率上升的主要原因是公司销售费用率和管理费用率较去年同期皆下降 0.9个百分点。 公司现金短债比为 1.59,较 2019H1提高 0.1,偿债能力提升。 销售金额稳健增长, 投资节奏稳健。 公司前三季度结算收入 284.6亿元,同比增长 28.6%。 公司 1~9月实现销售金额 1299.5亿元,同比增长 27.0%,实现销售面积 1024.3万平方米,同比增长 32.0%;销售均价 12687元/平,同比下降 3.9%。 公司 2019年前三季度累计土地投资金额为 415.9亿元,拿地面积 751.0万方, 平均楼面价为 5541元/平方米, 新增项目 51个,投资强度为 32.0%,较 2019H1下降了 1.0个百分点, 投资节奏稳健。 截止2019Q3,公司已售未结金额 1278.8亿元,为未来业绩增长奠定坚实基础。 建筑业务营收快速增长,新增业务量放缓。 公司前三季度建筑业务营业收入为 152.9亿元,同比增长 113.9%。受完工项目结构的影响, 建筑业务综合毛利率为 8.9%,同比下降 5.4个百分点。 截至 2019Q3, 公司新接项目合同总金额为 203.8亿元, 受政策收紧和去年高基数影响, 同比减少 30%。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 11.00元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.10/1.89/2.33元。 我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019年8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

事件 公司发布2019 年三季报,前三季度实现营业收入2940.2 亿元,同比增长26.2%,归母净利润118.1 亿元,同比增长32.8%。 核心观点? 业绩增长稳健,盈利能力保持稳定。公司前三季度实现营业收入2940.2 亿元,同比增长26.2%,归母净利润118.1 亿元,同比增长32.8%。其中房地产主业1262 亿元,同比增长21%,仍然保持较快增速。业绩的高增长受到投资收益和公允价值变动影响。因并表项目增加和合联营公司利润增加,投资收益同比增长46.6%、公允价值变动收益增加25.8 亿元,主要因交易性金融资产由去年同期的浮亏8.2 亿转为浮盈17.6 亿。公司盈利能力基本保持稳定,前三季度毛利率为14.4%,较去年同期下降0.6 个百分。 销售回款表现优秀,加大一二线城市投资力度。2019 年1~9 月,公司实现销售金额2345.5 亿元,同比减少12.1%,销售面积2117.1 万平方米,同比减少13.2%。回款2045 亿元,回款率87.2%,同比提升5 个百分点。前三季度,公司获取项目82 个,新增权益计容建筑面积2624 万平方米,住宅建面占比超过70%,超过50%的新增货值位于一二线城市,平均楼面价2472元/平方米,预估总货值约3550 亿元。 多元业务齐头并进,协同效应进一步增强。大金融展业加强社会化募资,前三季度累计募资36.9 亿元,累计实现利润总额23 亿元,同比增长6.2%。 大消费产业,G-Super 门店新开10 家,总数达到70 家,已签约储备项目12 个。酒店经营收入近18 亿元。海外输出酒店轻资产管理项目18 个。 财务预测与投资建议? 维持买入评级,目标价9.28 元。我们预测公司2019~2021 年的EPS 为1.16/1.46/1.87 元。可比公司2019 年PE 估值为8X,对应目标价9.28 元。 风险提示? 房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期,利润存在下行风险。 ? 布局城市调控政策力度超预期。建筑业务毛利下滑,利润水平不及预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩公告,实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%。 核心观点 业绩增速超市场预期,可结算资源充足。公司前三季度营收、业绩分别同比增长27.2%、30.4%,增速略超市场预期。房地产业务结算毛利率27.6%,基本与去年同期持平。截止至2019Q3,公司已售未结合同金额达6362.4亿元,同比增长19.9%,可结算资源充足,足以维持未来业绩的持续稳定增长。 销售金额稳健增长,均价小幅提升。公司1~9月实现销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%;实现销售面积3061.6亿元,同比增长5.5%;销售均价15534元/平,同比提升4.5%。受益于公司在城市上的均衡布局,其整体销售仍维持较为稳健的增长,根据克而瑞数据,截止至9月公司位于全国房企销售排行榜第二位。 投资强度显著提升,偏紧融资环境中优势凸显。公司2019年前三季度累计土地投资金额为1917.0亿元,拿地面积2832.1万方,新增项目116个。其中,第三季度拿地金额924.5亿元,接近上半年的拿地金额,新增项目62个,超过上半年的新增项目数,即公司在第三季度显著加大了土地投资的力度,而这背后除了公司对于土地市场周期的准确判断之外,离不开公司一贯稳健的财务策略,使其能够在偏紧的融资环境中进行逆周期的补库存,以确保未来的销售增速。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价33.21元。我们预测2019-2021年公司EPS 为3.69/4.53/5.53元。可比公司估值为7X,考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持20%的估值溢价得出9X 估值,对应目标价33.21元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

旗下物业公司终上市,价值重估正当时。公司旗下物业公司嘉宝股份将于明日在香港联交所主板开始上市交易,股票代码“02606.HK”。嘉宝股份曾于2015年12月成为西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业,2018年6月正式开启港股上市进程。嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,其中外拓面积超过50%。上半年实现归母净利润1.8亿元,无论是管理规模还是营收业绩都维持着高速的增长。嘉宝股份采用的是增发H股的上市模式,上市后蓝光发展将持有其67.5%的股份,嘉宝股份仍为蓝光发展的并表公司。由于物管公司的估值水平较地产公司更高,因此嘉宝股份的上市将给蓝光发展整体市值带来积极的影响。 嘉宝股份全国化布局稳步推进,品牌影响力扩大反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,目前已进入69个城市,并不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展维持其全国化扩张的发展战略财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价8.12元。我们维持2019~2021年的盈利预测为1.16/1.71/2.18元,根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上涨超预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计实现归母净利润与上年同期相比,将增加9.4亿元,同比增长77%。 核心观点 全国化布局成果显现,业绩增长超预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为21.6亿元,较上年同期增加9.4亿元,同比增长77%。扣非归母净利润20.8亿元,较上年同期增加8.6亿元,同比增长71%。公司业绩增加主要来自经营活动,非经常损益占比低,盈利质量高。公司业绩高增主要因为销售规模扩大后带来地产结算收入的增加,同时全国化布局完成后,投资模式和产品的升级带来的规模效应亦有利于公司盈利能力的提升。 销售稳中有进,投资拿地保持审慎。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月实现销售金额771亿,同比增长19.2%,销售金额保持稳健增长。土地投资方面,2019年1~9月拿地金额220.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)28.6%,反映出公司在投资端仍保持审慎态度。在房地产行业面临严格调控的情况下,公司地产主业保持稳中有进的态势,追求长期服发展质量。 嘉宝股份上市在即,公司有望迎来价值再发现。公司旗下物业公司嘉宝股份将于10月在香港上市,蓝光持有嘉宝股份90%以上的股权。嘉宝股份是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,上半年实现归母净利润1.8亿元。嘉宝股份的上市更加有利于物业业务的拓展,公司也将受益于物业公司的发展,带动业绩和估值的提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.12元。由于期权行权导致股本变动,我们2019~2021年的盈利预测变动为1.16/1.71/2.18元( 原预测为1.17/1.72/2.19元)。根据可比公司2019年7X 的PE 估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上涨超预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计归母净利润22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。 核心观点 地产和商业双轮驱动,业绩增长符合预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。三季度实现归母净利润3.2~6.2亿元,同比上年重组前增长12.7%~118.3%,同比上年重组后增长8.5%~110.2%。考虑到公司控股子公司8月出售项目股权取得投资收益8.7亿元,剔除此部分影响,前三季度盈利区间符合预期。业绩增长主要由于地产结算收入和商业地产项目运营收入的增加。 销售持续高增长,逆周期拿地充实土储。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月房地产销售金额为510亿,同比增长31.4%。在行业调控持续收紧的情况下依然保持了高增长。土地投资方面,1~9月拿地金额为212.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)为41.7%,相比于上半年24.4%的投资强度,公司在下半年明显加大了投资力度。土地储备的增加也为后续地产业务的持续发展奠定基础。商业地产方面,大悦城地产下半年在济南获取计容面积76.8万方的商住地块,标志着大悦城未来有望落子济南。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。

公司 9月 30日公告两则关联交易,交易一: 公司拟向控股股东中南控股转让苏州中南中心投资建设有限公司 100%股权,交易金额 4.4亿元,交易二: 公司拟购买控股股东中南控股持有的中南珂缔缘体育文化产业有限公司100%股权和中南产城发展有限公司 100%股权,交易金额合计 0.7亿元。 核心观点出售中南中心项目, 有利于聚焦开发主业。 苏州中南中心项目于 2012年 6月拿地,总地价 6630万元, 规划建筑面积 36.5万平。按照长期股权投资的账面价值计算, 公司预计本次交易将产生 2.46亿元的投资收益。 由于中南中心是 500米超高层综合体,开发周期长,资金占用大,我们认为在当前政策、资金环境偏紧的背景下,公司本次关联交易有利于资源聚焦,专注开发业务,增强上市公司业绩的稳定性。 参与海门足球小镇项目开发,打造新业绩增长极。 海门足球小镇作为江苏省首批入围创建名单的 25家省级特色小镇之一,以中南珂缔缘足球俱乐部为核心,是集足球赛事、训练、体育智造、健康旅游多功能于一体的运动主题特色小镇。 公司 8月在海门获取两宗地块,项目位置皆比邻足球小镇,规划建筑面积分别为 22.1和 9.3万平,地价分别为 3.4和 0.7亿元,楼面地价分别为 1532元/平和 707元/平方米。 我们认为, 公司本次股权收购体育资产一方面将推动上述足球小镇配套地块的开发, 另一方面省级运动主题特色小镇的打造填补了公司在特色小镇业务方面的空白,有利于培育新的业绩增长极。 财务预测与投资建议维持买入评级,目标价 11.00元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.10/1.89/2.33元。 我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019年8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00元。 风险提示房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化导致公司资金链断裂。

事件 公司公告 8月销售及拿地情况, 8月实现销售金额,销售面积分别为 441.3亿元, 277.4万方,同比增长 15.1%、 7.8%。 核心观点 销售环比改善,后续将保持平稳增长。 公司 8月销售金额 441.3亿元,同比增长 15.1%,环比下跌 8.4%。公司单月销售金额处于改善状态,同比去年有增长,环比跌幅收窄。 1~8月累计销售金额为 4263.2亿元,同比增长9.8%。 8月销售面积 277.4万平方米,同比增长 7.8%,环比下跌 11.5%,跌幅收窄。 1~8月累计销售面积 2740.9万平方米,同比增长 5.4%。公司环比数据出现改善, 9月又是传统的销售旺季,公司的销售有望进一步改善,但在房地产收紧的大环境下,也不会出现大幅增长,仍将保持平稳。 把握土地窗口期补仓,提高权益比例控制合作杠杆。 公司 8月新增土储 684万平方米,同比增长 92.0%,拿地金额为 343.2亿元,同比增长 54.8%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为 77.8%。 1~8月累计新增土储 2650万平方米,同比下降 22.9%, 1~8月累计拿地金额为 1739.2亿元,同比下降10.0%。 1~8月投资强度 40.8%,较去年全年低 8个百分点。公司在上半年土地市场竞争激烈时,控制了土地投资节奏,在下半年土地市场有所降温的情况下,明显加大了投资强度。公司的权益比例也较去年有明显提升, 1~8月拿地的权益比例为 76%,较去年同期提高 18个百分点,也反映出公司主动降低合作杠杆的意图。 财务预测与投资建议 维持买入评级, 目标价 33.21元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为3.69/4.53/5.53元。 可比公司估值为 7X, 考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持 20%的估值溢价得出 9X 估值,对应目标价 33.21元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

收入与业绩高速增长,控费提效成果显现。2019年上半年,公司实现营业收入182.7亿元,同比增长103.0%,归母净利润19.3亿元,同比增长42.0%。收入的快速增长来自于房地产结转增加。归母净利润的增速低于营业收入增速,主要因为去年上半年出售W酒店取得11.7亿收益,而今年同期投资收益为亏损3748万。公司的盈利能力稳中有升,上半年毛利率为49.5%,较去年同期上升一个百分点。公司的少数股东损益占净利润比重下降明显,上半年该比例为35.4%,较去年同期下降8.5个百分点。 销售增速领跑行业,杠杆率明显下降。公司上半年实现销售金额254.0亿元,同比增长62.9%,销售面积112.1万平方米,同比增长115.8%。根据公司1~6月以来的公告,上半年的全口径拿地金额为61.9亿,投资强度为24.4%,较2018年全年下降20.5个百分点。7~8月份公司已明显加大投资力度,两个月新增土储138.6万方。上半年公司净资产负债率为118.2%,较2018年底下降53个百分点,杠杆率明显下降。 投资物业收入快速增长,购物中心发展欣欣向荣。上半年公司投资物业和相关服务实现租金收入26.6亿元,同比增长26.8%。上半年大悦城购物中心和京西祥云小镇实现租金收入16.0亿元,同比增长28.9%。主要因为2018年下半年杭州大悦城和西安大悦城开业,开始贡献租金收入,而且单个购物中心的租金收入亦都有所上涨。上半年投资物业板块贡献毛利17.2亿,占比19.0%,随着购物中心的快速发展,未来将成为愈加重要的利润贡献点。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.45元。我们预测2019~2021年公司的EPS为0.65/0.84/1.02元。可比公司2019年PE估值为13X,我们给予公司2019年PE倍数13X,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。

公司发布2019半年报:上半年实现营业收入13.6亿元,同比下滑23.3%,实现归母净利润4.7亿元,同比下滑15%,实现扣非净利润4.3亿元,同比下滑18.7%。其中,通信部件收入5.5亿元,同比下滑18.8%,电子元件及材料收入4.1亿元,同比下滑13.7%,半导体部件收入2亿元,同比下滑39.4%。我们认为,上半年受到电子行业景气度下行及电子元件材料出现去库存周期的影响,公司的收入与利润出现了较大的增长压力。特别是相关度较高的陶瓷基片、陶瓷手机后盖、指纹识别盖板等。陶瓷后盖出货量的降低是导致通信部件收入下滑的主因,陶瓷基片销售下滑导致电子元件及材料收入下滑,光学屏幕指纹对指纹识别盖板的替代导致半导体部件下滑。 受益于5G商用、万物互联,插芯、PKG与MLCC需求仍旧旺盛。上半年虽然三大部件收入均出现同比下滑,但其中仍有拳头产品实现出货的强劲增长。5G时代对于插芯的需求将大幅超过4G时代,且公司今年突破海外客户仍旧实现了插芯业务的增长;滤波器的需求将伴随5G的到来迎来高速增长,公司的新品声表面波封装机座(PKG)实现了客户突破;MLCC虽因去库存导致价格回调较多,但因大客户订单增长迅速,公司不断扩产,同时控制成本的强大能力再次体现,毛利率并未大幅下滑,降价影响基本消除。 大幅降价提份额且维持利润率的模式有望在其他产品上再次复制,我们看好MLCC产品的未来前景。观察上半年的现金流量表我们发现,公司的经营性现金净流量出现了大幅提升,实现9.8亿元,同比增长91.5%。这主要是由于采购商品的现金流出大幅降低了,比去年同期减少了4.7亿元,同比下降了50.5%,而现金流入却基本持平。我们认为,现金流出的大幅降低说明了公司外购材料比例降低,侧面反映了其通过粉体自制、设备自制等能力有效控制成本,未来其他产品有望复制插芯的成长之路快速成长提升市场份额。 财务预测与投资建议 维持买入评级,调整目标价至24.12元。我们预测公司19-21年每股收益分别为0.67/0.82/1.04(原0.85/1.09/1.42)元,参考电子陶瓷材料、陶瓷外观可比公司平均估值水平,即19年36倍PE,对应目标价24.12元。 风险提示 扩产进度低于预期,产品因成本与良率问题致使推广进度变慢。

核心观点 优质项目资产注入基金,预计投资收益大幅增长。大悦城地产将其持有的上海长风大悦城和西安大悦城的股权注入境外并购改造基金,其中长风大悦城股权交易对价为0.92亿元,西安大悦城股权交易对价为1.15亿元,合计2.07亿元。根据相关会计政策,预计本次长风大悦城、西安大悦城项目股权交易预计为公司带来投资收益8.7亿元。 联合新加坡政府投资公司(GIC),提早布局地产基金。境外并购改造基金由大悦城地产和GIC 于2017年设立,股权比例分别为36.4%和63.6%。基金成立的目的是寻求在中国境内潜在物业项目的并购机会,改造升级成大悦城商业项目或商业综合体。在将成熟的大悦城项目股权注入境外并购改造基金后,公司将通过持有基金股权享有大悦城项目权益,并分享其发展红利。 盘活存量资产,出售股权融资,兼顾控制杠杆与加速发展。本次交易符合公司轻重结合的“大资管”发展战略,有利于借助地产基金实现资本循环闭环。通过将项目注入地产基金可以:1)盘活存量资产,获取发展所需要的资金;2)以出售股权替代债务融资,控制杠杆水平,降低融资成本;3)保留优质项目资产权益,依靠公司优秀的运营能力持续提高项目效益,分享项目收益。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调盈利预测,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元(原2019-2021年EPS 预测为0.65/0.85/1.02元)。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。