单月销售稳定增长，继续看好全年销售。公司 10月销售金额 523.1亿元，同比增长 20.6%。公司单月销售金额有所改善，较上月同比涨幅扩大。1~10月累计销售金额为 5450.7亿元，同比增长 5.0%。10月销售面积 366.0万平方米，同比增长 34.9%，环比下跌 1.3%，同比增速较高。1~10月累计销售面积 3630.8万平方米，同比增长 8.9%。公司累计销售同比 8月转正后一直保持稳定增长，预计年末推盘力度能够保持，继续看好全年的销售情况。 保持审慎稳健投资策略，积极合作拿地权益比有所下降。公司 10月新增土储 195.4万平方米，同比减少 61.0%，拿地金额为 168.0亿元，同比减少18.2%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为 32.1%。1~10月累计新增土储 2076.1万平方米，同比下降 41.5%，1~10月累计拿地金额为 1335.6亿元，同比下降 37.1%。1~10月投资强度 24.5%，较去年同期低 16.4个百分点。公司投资水平从疫情影响中逐渐恢复，下半年仍保持审慎稳健的投资策略，累计投资强度逐步提升至 24.5%，位于一二线城市项目占比稳定在半数左右。公司的权益比例环比保持稳定，今年积极合作拿地整体权益占比有所下降，1~10月拿地权益比例为 66.6%，较去年同期降低 10.3个百分点。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价 35.28元。我们预测公司 2020-2022年 EPS为 3.92/4.58/5.34元。可比公司 2020年估值为 7X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予公司 2020年 30%的估值溢价得到 9X 估值，对应目标价 35.28元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

结算速度放缓，单季度业绩实现正增长。2020年前三季度业绩同比略有下滑，一是结转速度下滑导致营收下降，二是结转项目毛利率同比下降 3.6个百分点至 38.1%，尽管公司在税费开支的比例有所下降，但是项目权益比下降，少数股东损益占比增长 10.5个百分点至 44.7%，导致规模净利润有所下滑。单季度来看，三季度营收 205.6亿元，同比增长 2.6%，归母净利润20.1亿元，同比增长 12.1%，单季度结转有所提速。 销售稳健增长，华东区域表现亮眼。公司 2020年前三季度实现销售金额1700.5亿元，同比增长 19.9%；销售面积 823.5万方，同比增长 15.9%； 销售均价 20650元/平，同比增长 3.4%，销售增速领先百强房企。华东区域表现亮眼，销售金额占比达 32.9%。据克而瑞数据，截止 9月公司销售面积和金额分别排名全国第 9、10位，龙头地位稳固。 三季度投资有所放缓，布局深耕一二线城市。2020年前三季度公司获取土地 79幅，累计新增土储 988万方，其中一二线城市占比约 60%，三四线城市占比约 40%，继续深耕一二线城市；投资金额 542亿元，土地投资强度31.9%（投资金额/销售金额），较上半年下降 10.1个百分点，主要系下半年销售增速较快。从城市布局看，公司长三角、环渤海和珠三角项目投资金额占比为 51%、21%、13%，保持以长三角为主战场的策略，与销售结构接近，布局合理。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价至 18.55元。我们预测公司 2020-2022年 EPS为 2.65/3.15/3.62元。可比公司 2020年估值为 7X，我们给予公司 2020年7X 估值，对应目标价 18.55元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期；利率上升超预期。

业绩平稳增长，单季度结转有所提速。2020年前三季度业绩平稳增长，业绩增速略低于营收，主要由于年内结转项目毛利率为 34.0%，较去年同期下降 1.9个百分点。公司金融资产公允价值变动收益同比减少 101.6%，但从合作开发获得投资收益同比增加 54.8%，整体利润率维持基本稳定。从单季度来看，三季度营收 437.3亿元，同比增长 7.5%，归母净利润 30.8亿元，同比增长 7.0%，疫情后单季度结转加速，央企龙头业绩确定性依旧。 三季度销售发力，规模有望再上台阶。2020年前三季度，公司累计实现销售面积 2444.1万平方米，同比增长 6.6%；累计实现销售金额 3673.8亿元，同比增长 5.9%，累计销售面积和金额较上半年均同比转正；销售均价 15031元/平，同比下降 0.6%。据克而瑞数据，截止 9月公司在全国房企销售排名第 5位，较去年同期持平，全年有望站上 5000亿元销售规模。 拿地规模稳健增长，土储结构优良。2020年前三季度公司累计土地投资金额为 1256.6亿元，拿地建筑面积 1862.1万平米，投资强度（投资金额/销售金额）为 34.2%，其中三季度拿地面积 997.5万平米，投资强度规模大幅上升。公司前三季度新获取 88个项目中，56个位于一二线城市，保持以一二线城市为主，深耕部分优质三四线城市的布局，土储结构基本保持稳定，投资规模基本满足持续销售的需要。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价 20.72元。我们预测公司 2020-2022年 EPS为 2.96/3.48/3.95元。可比公司 2020年估值为 7X，我们给予公司 2020年 7X 估值，对应目标价 20.72元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

事件公司发布2020年三季报，2020年前三季度实现营收129.0亿元，同比增长29.8%，归母净利润8.9亿元，同比增长3.2%。 核心观点营收强劲增长，单季度结转放缓不改全年趋势。前三季度业绩增长低于营收，主要由于结转项目毛利率为36.6%，同比下降3.6个百分点；此外投资收益同比减少60.3%以及计提坏账准备增加。单季度来看，三季度营收25.9亿元，同比下降44.5%，归母净利润0.2亿元，同比下降90.4%，净利率下滑主因结转毛利率下滑，以及预售、管理项目增长，导致期间费用大幅上升。 公司四季度有大量优质项目结转，预计全年业绩相比上年同期增长幅度在40%至60%之间，单季度结转放缓不改全年趋势。 销售额逆市增长，规模有望再提升。据克而瑞数据，2020年前三季度公司实现全口径销售面积273.6万平方米，同比增加3.3%；全口径销售金额920.0亿元，同比增加16.3%，全年规模有望再提升；销售均价33626元/平，同比增长12.5%。克而瑞数据显示，截止9月公司在全国房企销售金额排名第25位，较去年同期上升2位，行业内排名稳定。 投资强度提升，继续深耕杭州辐射长三角。公司2020年前三季度土地投资金额为697.3亿元，其中权益投资金额453.8亿元，权益占比65.1%。前三季度拿地建筑面积为378.8万平米，投资强度（投资金额/销售金额）达75.8%。公司计划全年新增土地储备30幅，上半年完成20幅，三季度新增3幅，以杭州为核心辐射长三角，有望完成全年投资目标。 财务预测与投资建议维持买入评级，维持价目标价6.32元。我们预测公司2020-2022年EPS为0.71/0.84/1.05元。可比公司2020年估值为8.9X，对应目标价6.32元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

事件公司发布2020年三季报，2020年前三季度实现营收700.9亿元，同比增长137.1%，归母净利润47.4亿元，同比增长26.9%。 核心观点营收大幅增长，业绩稳健向好。2020年前三季度结转速度大幅提升，业绩稳健增长，利润不及营收主因结转项目毛利率仅24.0%，同比下降12.6个百分点。尽管公司费用控制良好，前三季度期间费用率为10.4%，同比下降4.9个百分点，但公司净利率仍同比下降5.8个百分点至6.8%。从单季度来看，三季度营收323.5亿元，同比增长158.9%，归母净利润15.3亿，同比增长34.5%，单季结转进一步加速。 销售有所下滑，累计降幅持续收窄。2020年前三季度，公司累计实现销售面积1508.2万平方米，同比减少12.5%，较上半年收窄3.9个百分点；累计实现销售金额1630.5亿元，同比下降17.5%，较上半年收窄2.8个百分点；销售均价10811元/平，同比下降5.8%。据克而瑞数据，截止9月公司销售面积、金额分列全国第7、13位，稳居行业第二梯队。 拿地延续积极态势，立足长三角辐射全国。公司2020年前三季度土地投资金额722.5亿元，拿地建筑面积1932.9万平米，投资强度（投资金额/销售金额）为42.1%，延续上半年拿地积极态度，投资金额累计超过去年全年总和。公司立足长三角向环渤海、成渝以至全国辐射，截止9月共获取87个项目，其中44个位于二线城市，三季度拿地继续向二线倾斜，审慎拿地优化土储结构为后续销售提供保障。 财务预测与投资建议维持买入评级，维持至目标价至42.06元。我们预测公司2020-2022年EPS为7.01/8.76/10.86元。可比公司2020年估值为6X，我们给予公司2020年6X估值，对应目标价42.06元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

事件 公司发布2020年三季报，2020年前三季度实现营收3209.0亿元，同比增长9.1%，归母净利润120.4亿元，同比增长1.9%。 核心观点 业绩累计增速转正，单季结转加快。2020年前三季度，公司业绩同比增速较上半年提升12.7个百分点，累计同比实现转正。业绩增速不及营收，主要由于结转项目毛利率14.1%，同比下降0.3个百分点；投资收益同比减少18.0亿元，因去年同期合营企业控制权重估价值变动较大。地产、基建分别贡献营收1446亿、1472亿，同比增长14.6%、6.0%。单季度来看，三季度营收1110.6亿，同比增长20.0%，归母净利润40.2亿，同比增长42.3%。 销售降幅持续收窄，行业内排名稳定。2020年前三季度，公司累计实现合同销售面积1760.4万平方米，同比减少16.8%，较上半年收窄13.8个百分点；累计实现合同销售金额2178.8亿元，同比减少7.1%，较上半年收窄13.6个百分点；销售均价12376元/平，同比增长11.7%。据克而瑞数据，截止9月公司销售面积和金额分别排名全国第6、7位，均与去年同期持平。 拿地权益额稳健增长，基建业务有力拓展。公司2020年前三季度累计权益土地投资额731亿元，同比增长24.8%；权益建面2196万平米，同比下降16.3%，降幅持续收窄；投资强度37.3%，较上半年上升3.7个百分点。公司城市布局进一步优化，截止9月拿地77个项目中，40个位于二线城市，新签约长三角绿色智能制造示范区等优质项目。公司基建产业2020年前三季度新签合同3991亿元，同比增长46%，把握“两新一重”机遇签约一批重点项目。地产和基建充足的储备为公司后期增长蓄力。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价8.76元。我们预测公司2020-2022年EPS为1.46/1.74/2.01元。可比公司2020年估值为6X，我们给予公司2020年6X估值，对应目标价8.76元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期，利润存在下行风险。

事件公司发布2020年三季报，2020年前三季度实现营收59.7亿元，同比增长52.5%，归母净利润3.3亿元，同比增长136.6%。 核心观点并表推动业绩大增，物管业务中流砥柱显风采。报告期内公司营收业绩双高增，主要系招商物业自19年12月起纳入公司合并报表范围。公司此前公告，受疫情影响公司资产管理业务（主要是酒店商办等非住物业持有运营业务）本期业绩同比下降约0.8-1.0亿元，但这部分业务随着疫情消退将逐渐恢复。从公布的净利润和去年同期的1.4亿净利润推断，房地产业务贡献的业绩几可忽略，物管业务已成为为公司贡献业绩的核心业务。 口径调整后核心业务仍高增，组织变革有望提升利润率。我们估算2019年前三季度招商物业业绩为1.3亿元，2019年前三季度中航物业+招商物业净利润合计约为2.7亿元。而2020年前三季度中航物业+招商物业业绩为3.9-4.4亿元，统一口径后中航物业+招商物业业绩同比增长44%-63%，持续高增。当前公司的利润率较行业平均仍有较大差距，公司年内完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心，有望带来利润率持续提升。 管理规模稳居行业前列，招商系支持力度增大。截止2020年上半年，公司物业管理项目为1315个，管理面积达1.7亿平，较2019年底1.5亿平增长12.6%，稳居上市物管公司前列。2020年7月，公司全资子公司招商物业分别与厦门邮轮母港集团、烟台财金孚泰设立合资公司，8月中航物业与东涪投资设立合资公司，背靠招商局，公司在获取优质项目上的优势显著。 财务预测与投资建议维持增持评级，维持价目标价36.04元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测值为0.63/0.87/1.18元。可比公司2020年估值为52X，综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司10%的估值溢价，对应2020年PE估值为57X，对应目标价36.04元。 风险提示房地产业务剥不确定性。利润率提升低于

事件 公司发布2020年三季报，2020年前三季度实现营收501.2亿元，同比增长96.21%，归母净利润21.9亿元，同比下降57.0%。 核心观点 业绩增速低于营收，单季度结转明显加快。2020年前三季度业绩增长不及营收增长，主要由于结转项目利润率较去年同期下降，且新冠疫情下公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致园区业务利润同比下降明显以及上年同期公司转让子公司股权产生投资收益22.3亿元。从单季度来看，三季度营收258.0亿，同比增长191.3%，归母净利润12.8亿，同比增长557.1%，结转速度显著加快。 销售逆势增长，规模有望再上台阶。公司公告2020年1-9月，公司累计实现签约销售面积821.3万平方米，同比减少1.4%；累计实现签约销售金额1,901.8亿元，同比增加17.4%，销售均价23155元/平，同比增长19.0%。据克而瑞数据，截止9月公司在全国房企销售排名第10位，较去年同期上升2位，有望实现全年2500亿销售目标。 投资强度显著提升，继续聚焦一二线城市的布局。公司2020年前三季度累计土地投资金额为960.9亿元，拿地面积1144.7万平米，拿地力度显著提升，投资强度（投资金额/销售金额）为50.5%，投资金额超过去年全年总和，大大增厚了土地储备。从城市布局来讲，公司坚持区域深耕，继续加强在核心一二线城市的布局。上半年获取的62个项目中，超过7成项目位于一二线城市，保障了后续的销售。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价至20.88元。我们预测公司2020-2022年EPS 为2.32/2.81/3.40元。可比公司2020年估值为9X，我们给予公司2020年9X 估值，对应目标价20.88元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。

并表推动业绩大增，物管业务为中流砥柱。据公司公告，受疫情影响公司资产管理业务本期归母净利润同比下降约0.8-1.0亿元。但公司物业管理业务稳定快速发展，招商物业自19年12月起纳入公司合并报表范围，本期归母净利润较上年同期增加约2.5-3.0亿元。尽管公司未公布房地产业务的业绩，但从公布的利润区间和去年同期的1.4亿净利润来看，房地产业务贡献的业绩几可忽略，物管业务已成为为公司贡献业绩的核心业务。 口径调整后核心业务仍高速增长，疫情影响逐渐消退。为了剔除并表影响，我们估算2019年前三季度招商物业业绩为1.3亿元，2019年前三季度中航物业+招商物业净利润合计约为2.7亿元。而2020年前三季度中航物业+招商物业业绩为3.9-4.4亿元，在调整口径后我们可以得到前三季度中航物业+招商物业业绩同比增长44%-63%，核心物管业务业绩持续高增。随着疫情影响的消退，全年业绩增速可期。 年内组织构架调整完成，融合融效促发展。截止2020年上半年，公司物业管理项目为1315个，管理面积达1.7亿平，较2019年底1.5亿平增长12.6%，稳居上市物管公司前列。公司年内完成了总部职能部分和事业群的组织构架调整，以“大物业+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG 两大事业群和9个职能中心，央企物管旗舰重新起航。 维持增持评级，维持目标价36.04元。我们维持公司2020-2022年EPS 的预测值为0.63/0.87/1.18元。可比公司2020年估值为52X，综合评估业绩增速和公司竞争优势，我们维持公司10%的估值溢价，对应2020年PE 估值为57X，对应目标价36.04元。

低估值收购优质标的，预计业绩增厚显著。据公告公司将以支付现金9,700万元的方式收购民兴物业100%股权，标的公司19年业绩3,113.0万元，2020前三季度业绩1,907.3万元，按照19年业绩对应PE 估值仅3.1倍，显著低于行业平均水平。考虑到公司2019年归母净利润仅1.0亿元，本次收购预计将显著增厚公司未来业绩。 标的公司与公司业态高度重合地域互补，协同效应显著。民兴物业源于建行四川省分行，成立于2002年，系国家一级资质物业服务企业，服务项目100余个。以成都市区为中心，辐射至郊县和省内12个地市州，以及重庆、云南、安徽、甘肃等省市，在成都区域及周边地区形成了一定的影响力。其项目多为相对优质的行政办公类业态项目，综合客户满意度水平较高，客户关系稳定，特别是在金融系统细分业态中，深度拓展能力较强。本次收购有助于公司进一步深耕西南，并进一步聚焦公建物业，具有很好的协同效应。 内生、外延同步增长，智慧城市公共物业服务领跑者。作为独立第三方专业物业服务企业，公司选择了与传统住宅物业服务商错位竞争的策略，建立了学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态，并在公共场馆、学校和航空等细分领域形成全行业领先优势。本次收购彰显了上市平台在外延拓展上的优势，继续向智慧城市公共物业服务领跑者的远景奋斗。 维持买入评级，维持目标价70.56元。我们预测公司2020-2022年EPS 分别为1.26/1.57/1.94元，可比公司估值51X。综合考虑公司的竞争优势，我们维持10%的估值溢价，对应2020年PE 为56倍，对应目标价70.56元。

崛起于西南，公共物业服务先行者。 公司始创于 1998年，是重庆地区第一批独立第三方物业企业。 2019年公司深交所上市，属于 A 股稀缺物管标的。 管理层广泛持股，创始团队犹在， 吸引原中航物业总经理刘文波加盟。公司2019年实现营业收入 10.5亿元，同比增长 19.1%，过去 3年的复合增速为 19.3%； 2019年毛利润和归母净利润分别为 2.2亿元、 1.0亿元，同比增速分别为 18.5%、 18.6%，公司成本加成法定价保障了利润率基本稳定。 发展策略：专注公共物业蓝海，规模扩张章法分明。 公司选择了与传统住宅物业服务商错位竞争的策略， 截止 2019年底，公司在管项目 325个， 签约项目 336个，近三年来年复合增速分别为 11.6%和 11.9%，在管面积接近7000万平米。 建立了学校、公共、航空、办公、商住五大业态，并在公共场馆、学校和航空等细分领域形成全行业领先优势。 2012年以来通过区域延伸和业态拓展两种扩张手段进行全国化布局。 近三年公司在重庆地区、非重庆西南地区和非西南地区营收平均复合增速分别为 19.0%、24.0%、263.3%。 竞争优势：先发优势初步建立行业口碑， IPO 助力提升运营效率。 我们预测到 2030年，基础物管物业市场规模达 1.6万亿， 非住物业占据半壁江山，且竞争格局更好， 赛道优质。 大本营重庆市场持续增长，基本盘稳固。 公司在公共场馆、学校和航空物业三大优势领域均已经参与相关行业规范的制定， 竞争优势明显。 IPO 募集资金主要用于进一步拓展营销网络渠道、提升信息化程度、服务质量与管理水平， 预计未来公司经营效率将有明显提升。 财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级，目标价 70.56元。 我们预测公司 2020-2022年每股收益分别为 1.26/1.57/1.94元， 可比公司估值 51X。 公司作为第三方物管龙头，专注非住物业尤其是公共物业，与开发商旗下物管平台形成错位竞争，是机场、学校等多个细分领域的龙头。 综合考虑公司的竞争优势， 我们给予公司 10%的估值溢价，对应 2020年 PE 为 56倍，对应目标价 70.56元。 风险提示疫情影响竣工交付节奏。外拓市场的不确定性。 福利保障政策的不确定性。

事件 公司公告8月销售及拿地情况，8月实现销售金额，销售面积分别为439.1亿元，282.2万方，同比增长44.9%、42.6%。 核心观点 单月销售同比大增，累计销售同比回正。进入下半年，公司销售持续增长，公司8月销售金额439.1亿元，同比增长44.9%。1~8月累计销售金额为3170.6亿元，同比增长2.3%，累计销售金额同比增速年内首次转正。8月销售面积282.2万平方米，同比增长42.6%。1~8月累计销售面积2096.7万平方米，同比增长3.7%。公司8月销售均价15560.3元/平方米，环比略有增长。疫情后公司加速推货，叠加9月传统销售旺季，预计三季度销售整体向好，全年销售仍有机会冲击5000亿元。 把握窗口期加速拿地，权益比例有所下降。公司8月新增土储365.8万平方米，同比增长159.7%，拿地金额为222.7亿元，同比增长79.8%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为50.7%。公司土储面积大幅增长，投资强度处于年内高位。1~8月累计新增土储1458.0万平方米，同比增长13.8%，1~8月累计拿地金额为1122.0亿元，同比增长29.5%。1~8月投资强度35.4%。公司上半年土地投资与去年基本持平，下半年拿地速度加快，向长三角、珠三角地区三四线城市拓展。土地市场竞争激烈背景下，公司积极合作拿地导致权益比例有所下降，8月拿地权益比例为51.7%，环比下降25.3个百分点。 财务预测与投资建议 维持买入评级，目标价20.72元。我们预测2020-2022年公司EPS为2.96/3.48/3.95元。可比公司估值为7X，我们给予公司2020年7X估值，对应目标价20.72元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。 利率上升超预期。

事件 公司公告泰康人寿保险及泰康养老保险与公司第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司13.53%的股份，共计5.5亿股，协议转让价格为6.09元/股。 核心观点 十年业绩承诺，彰显发展雄心。公司作出如下承诺：以2019年归母净利润40.2亿元为基础，公司归母净利润应满足以下要求：前5年（即2020年至2024年）公司归母净利润年均复合增长率不低于15%且前5年累积归母净利润数不低于340.6亿元（平均年增长率应高于18.1%）；2025-2027年归母净利润平均复合增长率不低于10%；2028年、2029年归母净利润平均复合增长率不低于5%。此外，公司修改章程，确保未来现金分红比例不低于可分配利润的30%。 同步推出员工持股，核心管理层激励充分。上市公司拟成立覆盖核心管理团队的员工持股计划受让上海嘉闻所持有上市公司8,000万股份，并将向员工持股计划提供部分资金支持。参加本期认购的员工总人数不超过30人，其中，本管理办法通过时已经确定参加本期认购的公司董事和高级管理人员共8人，公司及子公司其他核心管理人员不超过20人。 公司上半年业绩稳健增长，销售同比转正。公司2020年上半年实现营业收入241.2亿元，同比增长7.1%，实现归母净利润17.0亿元，同比增长17.5%。2020年上半年实现销售金额900.1亿元，已恢复到去年同期水平。上半年累计土地投资额445.2亿元，土地投资强度为49%，较前两年明显提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级，维持目标价9.66元。我们维持公司2020-2022年EPS的预测为1.38/1.73/2.08元，可比公司2020年估值为7X，我们给予公司2020年7X估值，对应目标价9.66元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。

业绩同比下滑，产业新城业务表现亮眼。公司2020年上半年实现营业收入373.7亿元，同比下降3.5%，实现归母净利润60.6亿元，同比下降28.5%，主要由于受疫情影响，环北京区域房地产项目交付结算滞后，房地产业务收入同比下降30.2%。但产业新城业务收入198.4亿元，相较去年同期增长45.7%。利润率方面，上半年毛利率为46.9%，较2019年提升3.2个百分点；归母净利率为16.2%，较2019年提升2.3个百分点。 销售有所下滑，投资强度提升。公司2020年上半年总销售额415.6亿元，同比下降35.6%，其中房地产销售金额195.7亿元，同比下降59.1%；产业园区结算收入额202.3亿元，同比增长39.8%。2020年上半年公司新增土储408.4万平方米，同比增长3.3%，土地投资金额241.5亿元，投资强度123%。截至报告期末，公司总土储1273.9万平方米。 净负债率上升，短债覆盖比率有所下降。2020年上半年公司净负债率191.9%，较2019年底提升9.1%。公司短债覆盖比率也下降至0.5。公司2020年上半年回款有所改善，回款率较去年同比提升近11个百分点，我们预计随着下半年结算节奏的恢复，负债率有望逐步下降。 产业新城异地复制持续推进，单家签约额保持增长。2020年上半年公司投资运营的园区新增176家入园企业，新增签约投资额624.6亿元，面临疫情的不确定性，签约投资额同比下降40.6%，但单家新签约投资额仍取得10.7%的增长。上半年环京区域内新增31家企业入园，环京区域外新增145家，“异地复制”战略成果显著，其中，长三角地区产业集群初具规模。 财务预测与投资建议 维持买入评级，调整目标价至23.20元（原目标价30.70元）。根据中报数据，同时考虑股本数变动的影响，我们调整公司2020-2022年EPS 的预测至4.64/5.51/6.51元。可比公司2020年估值为5X，对应目标价23.20元。 风险提示 京津冀地区调控政策超预期。框架合作协议或合作备忘录落地不及预期。 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。

业绩同增近4成，经营效率显著提升。公司2020年上半年实现营业收入303.1亿元，同比增长16.1%，实现归母净利润36.2亿元，同比增长39.6%。 公司业绩增速高于营收增速，主要有以下原因：期间费用率大幅下降，上半年期间费用率8.0%，同比下降2.2个百分点，主要来源于销售费用的降低；其次投资净收益5.8亿元，较去年同期增加7.6亿元。上半年毛利率为26.0%，较2019年末下滑2.8个百分点；归母净利率11.9%，较2019年提升3.5个百分点。少数股东损益占比为15.1%，较2019年末上升3.4个百分点。 销售逆市正增长，积极拿地布局优化。公司2020年上半年签约销售金额868亿元，同比增长6.6%，销售均价10093元/平，较去年年底增长3.4%，销售逆市稳定增长。土地投资方面，公司上半年新增项目87个，新增土储计容建筑面积1370万平方米，土地投资额546亿元，投资强度为48%，较2019年持平，保持在扩张区间。截至2020年6月，公司总可售面积超7400万平方米，可售资源全国化布局更趋均衡。 杠杆率基本稳定，信用评级再获提升。2020年上半年公司净负债率124.6%，较2019年底提升4.4个百分点，扣除预收账款后负债率46%，较去年年底下降2.1个百分点。截止2020年6月，公司现金余额367.6亿元，同比增长19.1%，一年内到期的有息负债363.3亿元，在手现金能够持续覆盖短期负债。截至报告期末，公司已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。 财务预测与投资建议维持买入评级，上调目标价至13.40元（原目标价9.38元）。我们维持公司2020-2022年EPS的预测1.34/1.69/2.18元。可比公司2020年估值为8X，考虑到公司2020-2022年28%的复合业绩增速远高于可比公司，我们给予其20%的估值溢价得出10X估值，对应目标价13.40元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。