旗下物业公司终上市,价值重估正当时。公司旗下物业公司嘉宝股份将于明日在香港联交所主板开始上市交易,股票代码“02606.HK”。嘉宝股份曾于2015年12月成为西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业,2018年6月正式开启港股上市进程。嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,其中外拓面积超过50%。上半年实现归母净利润1.8亿元,无论是管理规模还是营收业绩都维持着高速的增长。嘉宝股份采用的是增发H股的上市模式,上市后蓝光发展将持有其67.5%的股份,嘉宝股份仍为蓝光发展的并表公司。由于物管公司的估值水平较地产公司更高,因此嘉宝股份的上市将给蓝光发展整体市值带来积极的影响。 嘉宝股份全国化布局稳步推进,品牌影响力扩大反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,目前已进入69个城市,并不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展维持其全国化扩张的发展战略财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价8.12元。我们维持2019~2021年的盈利预测为1.16/1.71/2.18元,根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上涨超预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计实现归母净利润与上年同期相比,将增加9.4亿元,同比增长77%。 核心观点 全国化布局成果显现,业绩增长超预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为21.6亿元,较上年同期增加9.4亿元,同比增长77%。扣非归母净利润20.8亿元,较上年同期增加8.6亿元,同比增长71%。公司业绩增加主要来自经营活动,非经常损益占比低,盈利质量高。公司业绩高增主要因为销售规模扩大后带来地产结算收入的增加,同时全国化布局完成后,投资模式和产品的升级带来的规模效应亦有利于公司盈利能力的提升。 销售稳中有进,投资拿地保持审慎。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月实现销售金额771亿,同比增长19.2%,销售金额保持稳健增长。土地投资方面,2019年1~9月拿地金额220.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)28.6%,反映出公司在投资端仍保持审慎态度。在房地产行业面临严格调控的情况下,公司地产主业保持稳中有进的态势,追求长期服发展质量。 嘉宝股份上市在即,公司有望迎来价值再发现。公司旗下物业公司嘉宝股份将于10月在香港上市,蓝光持有嘉宝股份90%以上的股权。嘉宝股份是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,上半年实现归母净利润1.8亿元。嘉宝股份的上市更加有利于物业业务的拓展,公司也将受益于物业公司的发展,带动业绩和估值的提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.12元。由于期权行权导致股本变动,我们2019~2021年的盈利预测变动为1.16/1.71/2.18元( 原预测为1.17/1.72/2.19元)。根据可比公司2019年7X 的PE 估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上涨超预期。

事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计归母净利润22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。 核心观点 地产和商业双轮驱动,业绩增长符合预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。三季度实现归母净利润3.2~6.2亿元,同比上年重组前增长12.7%~118.3%,同比上年重组后增长8.5%~110.2%。考虑到公司控股子公司8月出售项目股权取得投资收益8.7亿元,剔除此部分影响,前三季度盈利区间符合预期。业绩增长主要由于地产结算收入和商业地产项目运营收入的增加。 销售持续高增长,逆周期拿地充实土储。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月房地产销售金额为510亿,同比增长31.4%。在行业调控持续收紧的情况下依然保持了高增长。土地投资方面,1~9月拿地金额为212.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)为41.7%,相比于上半年24.4%的投资强度,公司在下半年明显加大了投资力度。土地储备的增加也为后续地产业务的持续发展奠定基础。商业地产方面,大悦城地产下半年在济南获取计容面积76.8万方的商住地块,标志着大悦城未来有望落子济南。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。

公司 9月 30日公告两则关联交易,交易一: 公司拟向控股股东中南控股转让苏州中南中心投资建设有限公司 100%股权,交易金额 4.4亿元,交易二: 公司拟购买控股股东中南控股持有的中南珂缔缘体育文化产业有限公司100%股权和中南产城发展有限公司 100%股权,交易金额合计 0.7亿元。 核心观点出售中南中心项目, 有利于聚焦开发主业。 苏州中南中心项目于 2012年 6月拿地,总地价 6630万元, 规划建筑面积 36.5万平。按照长期股权投资的账面价值计算, 公司预计本次交易将产生 2.46亿元的投资收益。 由于中南中心是 500米超高层综合体,开发周期长,资金占用大,我们认为在当前政策、资金环境偏紧的背景下,公司本次关联交易有利于资源聚焦,专注开发业务,增强上市公司业绩的稳定性。 参与海门足球小镇项目开发,打造新业绩增长极。 海门足球小镇作为江苏省首批入围创建名单的 25家省级特色小镇之一,以中南珂缔缘足球俱乐部为核心,是集足球赛事、训练、体育智造、健康旅游多功能于一体的运动主题特色小镇。 公司 8月在海门获取两宗地块,项目位置皆比邻足球小镇,规划建筑面积分别为 22.1和 9.3万平,地价分别为 3.4和 0.7亿元,楼面地价分别为 1532元/平和 707元/平方米。 我们认为, 公司本次股权收购体育资产一方面将推动上述足球小镇配套地块的开发, 另一方面省级运动主题特色小镇的打造填补了公司在特色小镇业务方面的空白,有利于培育新的业绩增长极。 财务预测与投资建议维持买入评级,目标价 11.00元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.10/1.89/2.33元。 我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019年8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00元。 风险提示房地产销售增长不及预期。 融资环境极度恶化导致公司资金链断裂。

事件 公司公告 8月销售及拿地情况, 8月实现销售金额,销售面积分别为 441.3亿元, 277.4万方,同比增长 15.1%、 7.8%。 核心观点 销售环比改善,后续将保持平稳增长。 公司 8月销售金额 441.3亿元,同比增长 15.1%,环比下跌 8.4%。公司单月销售金额处于改善状态,同比去年有增长,环比跌幅收窄。 1~8月累计销售金额为 4263.2亿元,同比增长9.8%。 8月销售面积 277.4万平方米,同比增长 7.8%,环比下跌 11.5%,跌幅收窄。 1~8月累计销售面积 2740.9万平方米,同比增长 5.4%。公司环比数据出现改善, 9月又是传统的销售旺季,公司的销售有望进一步改善,但在房地产收紧的大环境下,也不会出现大幅增长,仍将保持平稳。 把握土地窗口期补仓,提高权益比例控制合作杠杆。 公司 8月新增土储 684万平方米,同比增长 92.0%,拿地金额为 343.2亿元,同比增长 54.8%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为 77.8%。 1~8月累计新增土储 2650万平方米,同比下降 22.9%, 1~8月累计拿地金额为 1739.2亿元,同比下降10.0%。 1~8月投资强度 40.8%,较去年全年低 8个百分点。公司在上半年土地市场竞争激烈时,控制了土地投资节奏,在下半年土地市场有所降温的情况下,明显加大了投资强度。公司的权益比例也较去年有明显提升, 1~8月拿地的权益比例为 76%,较去年同期提高 18个百分点,也反映出公司主动降低合作杠杆的意图。 财务预测与投资建议 维持买入评级, 目标价 33.21元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为3.69/4.53/5.53元。 可比公司估值为 7X, 考虑到公司较可比公司,积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,较可比公司应享有更高估值溢价,我们维持 20%的估值溢价得出 9X 估值,对应目标价 33.21元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

收入与业绩高速增长,控费提效成果显现。2019年上半年,公司实现营业收入182.7亿元,同比增长103.0%,归母净利润19.3亿元,同比增长42.0%。收入的快速增长来自于房地产结转增加。归母净利润的增速低于营业收入增速,主要因为去年上半年出售W酒店取得11.7亿收益,而今年同期投资收益为亏损3748万。公司的盈利能力稳中有升,上半年毛利率为49.5%,较去年同期上升一个百分点。公司的少数股东损益占净利润比重下降明显,上半年该比例为35.4%,较去年同期下降8.5个百分点。 销售增速领跑行业,杠杆率明显下降。公司上半年实现销售金额254.0亿元,同比增长62.9%,销售面积112.1万平方米,同比增长115.8%。根据公司1~6月以来的公告,上半年的全口径拿地金额为61.9亿,投资强度为24.4%,较2018年全年下降20.5个百分点。7~8月份公司已明显加大投资力度,两个月新增土储138.6万方。上半年公司净资产负债率为118.2%,较2018年底下降53个百分点,杠杆率明显下降。 投资物业收入快速增长,购物中心发展欣欣向荣。上半年公司投资物业和相关服务实现租金收入26.6亿元,同比增长26.8%。上半年大悦城购物中心和京西祥云小镇实现租金收入16.0亿元,同比增长28.9%。主要因为2018年下半年杭州大悦城和西安大悦城开业,开始贡献租金收入,而且单个购物中心的租金收入亦都有所上涨。上半年投资物业板块贡献毛利17.2亿,占比19.0%,随着购物中心的快速发展,未来将成为愈加重要的利润贡献点。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.45元。我们预测2019~2021年公司的EPS为0.65/0.84/1.02元。可比公司2019年PE估值为13X,我们给予公司2019年PE倍数13X,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。

核心观点 优质项目资产注入基金,预计投资收益大幅增长。大悦城地产将其持有的上海长风大悦城和西安大悦城的股权注入境外并购改造基金,其中长风大悦城股权交易对价为0.92亿元,西安大悦城股权交易对价为1.15亿元,合计2.07亿元。根据相关会计政策,预计本次长风大悦城、西安大悦城项目股权交易预计为公司带来投资收益8.7亿元。 联合新加坡政府投资公司(GIC),提早布局地产基金。境外并购改造基金由大悦城地产和GIC 于2017年设立,股权比例分别为36.4%和63.6%。基金成立的目的是寻求在中国境内潜在物业项目的并购机会,改造升级成大悦城商业项目或商业综合体。在将成熟的大悦城项目股权注入境外并购改造基金后,公司将通过持有基金股权享有大悦城项目权益,并分享其发展红利。 盘活存量资产,出售股权融资,兼顾控制杠杆与加速发展。本次交易符合公司轻重结合的“大资管”发展战略,有利于借助地产基金实现资本循环闭环。通过将项目注入地产基金可以:1)盘活存量资产,获取发展所需要的资金;2)以出售股权替代债务融资,控制杠杆水平,降低融资成本;3)保留优质项目资产权益,依靠公司优秀的运营能力持续提高项目效益,分享项目收益。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调盈利预测,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元(原2019-2021年EPS 预测为0.65/0.85/1.02元)。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。

业绩略有增长,盈利能力提升。2019年上半年实现营业收入52.7亿元,同比下降44.9%,实现归母净利润6.2亿元,同比增长6.2%。营收同比下降的原因是房地产结算规模大幅减少。归母净利润增速大幅高于营收增速的主要原因有二:一是2019年上半年来自联营企业的投资收益为3.7亿元,在归母净利润中占比高达60.5%,而去年同期该项收益为-1.1亿元。二是少数股东损益占比较去年同期下降21个百分点至32.1%。2019年上半年公司毛利率为35.5%,较去年同期提升7.8个百分点,归母净利率为11.7%,较去年同期提升5.6个百分点。 销售增速稳健,投资积极。2019年上半年实现销售额516.7亿,同比增长27.4%。完成2019年1000亿计划的51.7%,根据地产公司普遍采用的上下半年4:6的销售节奏推算,公司2019年完成1000亿销售额目标是大概率事件。据克尔瑞统计, 公司位列2019年上半年杭州市场销售第一。土地投资方面,公司2019年上半年在杭州、金华、台州、温州4个城市新增土地储备项目15个,累计新增计容建筑面积170.7万平方米,平均楼面价15800元/平方米。上半年投资强度为52%,较2018年下降了6个百分点,但仍处扩张区间。 杠杆率下降,偿债压力小。2019年上半年公司有息负债总额为287.4亿元,较2018年底增加10.0%。2019年上半年公司货币资金为121.0亿元,较2018年底增加68.3%,2019年上半年公司净资产为204.0亿元,较2018年底增加5.6%。2019年上半年净负债率为81.6%,较2018年底下降16.5个百分点。短债覆盖比率1.2,与2018年底几乎持平,短期偿债压力小。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价6.00元。我们预测2019-2021年EPS 分别为0.60/0.71/0.83元。根据可比公司2019年PE 估值,我们维持公司2019年PE 倍数10X,对应目标价6.00元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。利率上升超预期。

营收业绩高速增长,盈利能力持续提升。 公司 2019年上半年实现营业收入 222.9亿元,同比增长 49%,实现归母净利润 36.3亿元,同比增长 52%。 公司整体结算节奏稳定,业绩增速与营收增速基本一致。公司盈利能力持续提升, 2019年上半年毛利率为 39.7%,较去年同期上升 0.9个百分点; 归母净利率为 23.0%,较去年同期上升 2.8个百分点,主要是由于核心一二线城市项目结算比例提升带来整体利润率的提升。 重点布局城市复苏带动销售高增,投资策略以稳为主。 2019年上半年公司实现销售金额 855.9亿元,同比增长 35.7%,销售均价 20000元/平,销售均价创公司历史新高,主要由于高能级城市销售占比提升,上半年公司在一二线城市的销售占比约 70%。土地投资方面,上半年公司拿地金额为396.6亿元,新增建面 577.5万方。公司坚定贯彻深耕核心城市的战略,上半年一二线城市投资额占比接近 80%。目前公司总土地储备约 4760万方,一二线城市占比约 80%。上半年公司土地投资强度略微下降至 46%。 净负债率大幅下降,融资成本优势依旧明显。 截至 2019年 6月底,公司扣除预售账款的资产负债率为 50.6%,较 2018年底上升 8.0个百分点。净资产负债率 64.4%,较 2018年底下降 16.2个百分点。有息负债规模为 280.6亿元,现金短债覆盖倍数为 2.3倍,整体经营稳健,偿债能力较强。 2019年上半年公司加权融资成本仅为 4.87%,较 2018年仅上升 4个 bp,融资成本上的优势持续扩大。 财务预测与投资建议 维持增持评级, 上调目标价至 15.12元(原目标价为 14.77元)。 我们根据中报情况对公司结算情况进行调整,将公司 2019-2021年 EPS 的预测调整至 2.16/2.57/3.01(原预测为 2.11/2.49/2.86元)。 根据可比公司 2019年 PE 估值,我们维持公司 2019年 PE 倍数 7X,对应目标价 15.12元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 低权益占比项目结算可能导致盈利不达预期。

业绩大幅增长,少数股东损益占比略有提升。2019年上半年实现营业收入 233.2亿元,同比增长52.3%,归母净利润13.1亿元,同比增长41.6%。营收快速增长的主要原因是房地产结算规模大幅增加。归母净利润增速低于营收增速主要受两方面因素影响,一是毛利率较 2018年上半年下降 2.3 个百分点至 22.2%,其中房地产业务结算毛利率同比下降1.0个百分点至 23.4%。二是少数股东损益占比较2018年上半年提升4.3个百分点至9.5%。毛利率和归母净利率虽然同比小幅下降,但均高于去年全年水平。公司在中报中表示,预计2019年全年结算毛利率将高于去年全年。 销售和投资节奏稳健,城市布局稳定合理。2019年上半年实现销售额811.9 亿,同比增长24.0%。2019年上半年一二线城市销售金额占总销售金额的比例为46%,与2018年基本持平。2019年上半年土地投资额为269.2亿元,新增土储平均楼面价为6300元/平方米,较2018年提升 46.5%,主要原因是上半年在济南、杭州、厦门、西安等二线城市拿地较多。2019年上半年投资强度为33.0%, 较2018年下降了8个百分点。截至2019年6月底,公司4523万方总土储中一二线城市面积占比约39%,与去年年底相同,结构趋于稳定。 杠杆率下降,债务保障能力提升。2019年上半年净负债率为185.6%,较2018年底下降5.9个百分点。短债覆盖比率1.5,较2018年底有所提升,短期债务风险保障能力进一步增强。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 11.00 元。我们预测2019~2021年公司 EPS 为 1.10/1.89/2.33 元。我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同规模 二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019 年 8X 的 PE 估值,给予公司 2019 年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00 元。 风险提示 房地产销售、结算、回款规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。拿地不及预期。净负债率较高。

地产与基建双轮驱动,收入业绩快速增长。公司2019年上半年实现营业收入2014.5亿元,同比增长27.5%,归母净利润89.9亿元,同比增长48.3%。 公司业绩增速明显高于收入增速主要由于交易性金融资产产生浮盈13.0亿元。收入的快速增长主要由于房地产业务结转增加和基建业务快速发展。上半年房地产结转收入900.9亿元,同比增长25.6%,基建业务实现收入1077.5亿元,同比增长39.5%。盈利能力也稳步提升,房地产业务毛利率为28.0%,较去年同期增加1.9个百分点,基建业务毛利率3.9%,较去年同期增加0.7个百分点。 销售平稳增长,土储结构持续优化。上半年公司实现销售金额1677亿元,同比增长3.1%。销售金额的增长主要源自于三四线城市的逆势增长,三四线城市的销售金额增长在50%以上。同时,公司狠抓回款,上半年回款1319亿元,回款率78.7%。充足的回款可以较好的保障公司的现金流。土地投资方面,上半年拿地金额556亿元,权益金额459亿元,权益占比为82.6%。投资强度(拿地金额/销售金额)33.2%,较2018年提升12.2个百分点。区域分布来看,新增货值2622亿元,超过60%位于一二线城市。 夯实基建业务基础,多元业务竞争力持续提升。公司把握基础设施“补短板”的政策契机,进一步夯实基建业务基础。2019年上半年基建业务实现营业收入1077亿元,同比增长39%。业务拓展力度进一步加大,上半年累计新签合同金额1790亿元,同比增长16%。金融平台、大消费产业、康养产业、科创产业等多元业务竞争力也保持持续提升态势。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.28元。我们预测公司2019~2021年的EPS为1.16/1.46/1.87元。可比公司2019年PE估值为8X,对应目标价9.28元。 风险提示 房地产销售增长不及预期。公司控成本效果不及预期,利润存在下行风险。 布局城市调控政策力度超预期。建筑业务毛利下滑,利润水平不及预期。

核心观点 结算节奏致业绩负增长,盈利能力略有下降。 公司 2019年上半年实现营业收入 166.9亿元,同比下降 20%,实现归母净利润 49.0亿元,同比下降31%。由于公司上半年结算金额占全年比例较低,因此上半年业绩的历史波动较大。公司盈利能力也略有下降, 2019年上半年毛利率为 37.9%,较去年同期下降 4.8个百分点;归母净利率为 32.4%,较去年同期下降 5.6个百分点,主要是由于地产业务结算毛利率以及投资收益较去年同期下滑所致。 销售金额增速扩大,投资策略维持审慎。 2019年上半年公司实现销售金额1011.9亿元,同比增长 34.8%,销售增速持续扩大,领跑行业。城市布局上仍以一二线城市为核心,公司上半年销售均价为 19640元/平,亦领跑行业。 土地投资方面,上半年公司拿地金额为 124.5亿元,新增建面 383.3万方,一二线城市的拿地金额占比接近 90%。上半年投资强度(拿地金额/销售金额)为 12%,较 2018年投资强度下降 43个百分点,公司并未在土地市场火热的阶段过多拿地,始终维持比较审慎的投资策略。 净负债率大幅下降,融资成本优势持续扩大。 截至 2019年 6月底,公司扣除预售账款的资产负债率为 58.9%,较 2018年底上升 16.3个百分点。净资产负债率 53.0%,较 2018年底大幅下降 26.4个百分点。有息负债规模为 977.0亿元,现金短债覆盖倍数为 1.7倍,维持较强的偿债能力。 2019年上半年公司加权融资成本仅为 4.91%,较 2018年仅上升 6个 bp,融资成本上的优势持续扩大。 财务预测与投资建议 维持买入评级, 调整目标价至 28.32元(原目标价为 30.00元)。 我们根据中报情况对公司结算情况进行了调整,将公司 2019-2021年 EPS 的预测调整至 2.36/2.94/3.59(原预测为 2.50/3.06/3.66元)。 根据可比公司 2019年PE 估值,我们维持公司 2019年 PE 倍数 12X,对应目标价 28.32元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

业绩高速增长,盈利能力提升。2019年上半年公司实现营业收入145.4亿元,同比增长81.5%,归母净利润12.7亿元,同比增长104.5%。收入增加主要由于结转增加。上半年公司毛利率为29.4%,较去年同期下降2.9个百分点。在毛利率略有下滑的情况下,公司业绩增速仍高于收入增速,主要由于公司加强精细化管理,使得费用率明显下降。2019年上半年三项费用率为11.7%,较去年同期下降4.7个百分点,主要因销售费用率和管理费用率下降带来。 全国化战略收效明显,各区域销售均衡,土地投资更加积极。2019年1-6月,公司房地产业务实现销售金额465.3亿元,同比增长12.5%,权益比例为75.1%,较2018年全年提高1.5个百分点。全国化布局之下,各个区域销售贡献更加均衡,由原来成都区域独大转向各区域平衡。上半年华东区域、华中区域、成都区域分别贡献25.6%、24.6%、22.9%的销售金额。根据公司公告,上半年拿地金额204.9亿元,投资强度为44.0%,较去年全年提高10.2个百分点。随着投资强度的提升,公司的杠杆水平有所上升。2019年上半年公司的净资产负债率为109.4%,较2018年底上升6.7个百分点。 物管业务快速增长,医药制造稳步发展。上半年嘉宝股份实现营业收入9.3亿元,实现净利润1.9亿元。医药制造板块实现收入4.8亿元,净利润6200万元。物业板块和医药制造板块的盈利贡献,让公司发展更具可持续性。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.19元。我们预测公司2019~2021年每股收益为1.17/1.72/2.19元。根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.19元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

利润率提升三费占比下降,整体盈利能力持续提升。公司2019年上半年实现营业收入387.3亿元,同比增长10.7%,实现归母净利润84.8亿元,同比增长22.4%。公司业绩增速高于营业收入增速,主要原因有二:1)产业园区结算收入占比提升带来的毛利率提升,公司上半年毛利率为48.7%,较上年同期增加2.9个百分点。2)公司三项费用率持续下降,2019年上半年为11.4%,较2018年下降1.6百分点,成本管控能力持续提升。 京外区域销售占比继续提升,适当提升土地投资强度。2019年上半年公司实现销售金额640.7亿元,同比下降20.4%,上半年销售出现同比下滑,主要受到可售货值不足的影响,但销售区域分布进一步优化,京外区域的销售额为375.6亿元,同比增长16.8%,占销售额比例从上年同期的40.0%提升至58.2%。土地投资方面,上半年累计新增土地储备建面395万方,同比增长47%,投资强度(拿地金额/销售金额)达26%,较去年同期上升9个百分点。公司差异化拿地能力在当前融资环境下的优势将逐步显现。 负债率有所提升,回款率出现明显好转。截至2019年6月底,公司扣除预售账款的资产负债率为57.4%,较2018年底上升4.3个百分点。净资产负债率225.8%,较2018年底上升64.7个百分点。净负债率的上升是由于上半年新增融资额度较大,上半年累计新增融资632.6亿元,但其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比为84%。上半年加权融资成本为7.23%,较2018年底有所上升。2019年上半年公司回款率出现明显提升,由去年同期的46%大幅提升至62%,确保公司整体现金流的稳定。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价41.60元。我们预测2019-2021年公司的EPS为5.20/6.94/9.35元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价41.60元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。

加大内地区域销售力度,确保销售规模持续增长。公司7月销售额160亿元,同比增长17.4%,销售面积137万平方米,同比增长85.5%。1-7月累计销售额1060亿元,同比增长32.7%,累计销售面积839万平方米,同比增长56.3%。单月出现销售金额增速明显低于销售面积增速反映出公司在加大推盘量,保证销售去化。在长三角区域城市政策限制较多的情况下,公司选择了更多的销售内地区域项目。7月,内地区域销售额占比为40.6%,明显高于大福建区域的23.4%和长三角区域的28.8%。在当前的市场下,保证销售仍是公司的重中之重。 积极开展并购,投资稳,权益比高。公司7月拿地金额64亿元,计容建筑面积115万平方米,楼面价5565元/平凡米。1-7月拿地金额368亿元,计容建筑面积642万平方米,楼面价5732元/平方米。在招拍挂市场机会减少的情况下,公司加大并购获取项目的力度。7月新增土储中,以并购方式取得的占比75.4%。公司1~7月投资强度(拿地金额/销售金额)为34.7%,仍然比较谨慎。虽然公司投资强度较低,但所获土地的权益比例非常高。1~7月所获取的项目中,拿地金额口径下的权益比例达到82.9%。未来公司能够更多的分享项目收益。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.04元。我们预测2019-2021年公司EPS为1.13/1.41/1.83元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。