业绩翻番,毛利率及预收账款均创历史新高。2018年上半年公司实现营业收入151.1亿元,同比增长18.8%;实现归母净利润24.0亿元,同比增长107.8%。业绩高增长主要是由于房地产业务的结算金额大增,同时结算项目的毛利水平也上升至38.6%,较去年同期上升了6.8个百分点,创历史新高。截止至2018年上半年公司的预收账款已达702亿元,亦创历史新高,为公司未来两年提供了充足的可结算资源。 坚持布局核心一二线城市,维持高强度拿地策略。2018年上半年公司实现销售金额631亿元,同比下降10.3%。销售金额同比下降主要由于受两限政策影响造成新推货资源较少。在此背景下,公司加大现金流管理力度,2018年上半年销售回款率超过80%。2018年上半年公司新增48宗土地,合计约557万平方米。对应土地总投资额约569亿元,其中一二线城市占比80%。2018年上半年公司拿地强度(土地投资额/销售金额)继续上升至90%,较2017年的71%上升19个百分点,仍然维持着逆市高强度拿地的投资策略。 净负债率稳中有升,融资成本优势明显。2018年上半年公司加大土地投资同时有息负债规模有所增长,净负债率上升至70.0%,但仍然维持在行业较低水平。2018年上半年,公司完成了80亿元公司债、40亿元超短融、35亿元中票的发行,各融资渠道均保持畅通。截止至2018年6月,加权平均融资成本仅为4.8%,较2017年底微升0.2个百分点,融资成本优势巨大。 财务预测与投资建议 维持增持评级,维持目标价11.97元。我们预测公司2018-2020年EPS为1.71/1.98/2.35元。可比公司2018年PE估值为7X,我们给予公司2018年PE倍数7X,对应目标价11.97元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。 布局城市调控政策力度超预期。 土地储备的拓展不及预期。 低权益占比项目可能导致盈利不达预期。

业绩维持高速增长,销售规模突破800亿元。2018年上半年公司实现营业收入349.7亿元,同比增长57.1%;实现归母净利润69.3亿元,同比增长29.1%。公司业绩仍维持高速稳健的增长,业绩增速略低于营收增速主要是由于毛利率较去年同期下滑12个百分点;另外公司上半年财务费用较去年同期增长65%。2018年上半年公司实现销售额805亿元,较上年同期增长15.6%。下半年推盘量将大于上半年,销售亦有望取得更好表现。 融资成本维持稳定,现金流情况进一步好转。公司2018年上半年各融资渠道均保持畅通,先后成功发行84亿元公司债券、25亿元超短期融资券、2亿美元债等。公司上半年的加权融资成本维持在6.1%,较2017年底几乎没有变化,作为民营房企实属难得。公司2018年Q2经营活动现金流量净额为17.9亿元,是继2017年Q4之后经营活动现金流再次出现正值,反映出由于销售情况及销售回款率的改善使得公司整体现金流情况正在逐步改善。 公司产业新城模式的异地复制正在逐步兑现。异地复制的成果体现在两个方面:1)在住宅销售方面,2018年上半年公司非京津冀区域销面积较去年同期增长约294%,占比约46%;销售金额占比约39%,较去年同期提升25个百分点。2)在产业新城方面,非京津冀区域新增入园企业数占比达65%,新增签约投资额占比达77%,均已全面实现了超越京津冀区域。同时,今年上半年公司新增签署的8个产业新城与2个产业小镇PPP正式协议全部位于非京津冀区域,未来非京区域各项指标的占比有望继续提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价32.96元。我们预测公司2018-2020年EPS为4.12/5.55/7.28元。可比公司2018年PE估值为8X,我们给予公司2018年PE倍数8X,对应目标价32.96元。 风险提示 京津冀地区调控政策超预期。 各地框架合作协议或合作备忘录落地不及预期。 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。

核心观点 业绩增速再上新台阶,毛利率及预收账款再创历史新高。2018年上半年公司实现营业收入157.6亿元,同比增长39.1%;实现归母净利润25.4亿元,同比增长122.8%,业绩增速为业绩预告的上限值。业绩高增长主要是由于房地产业务结算金额大增,同时结算项目的毛利水平也上升至38.4%,创历史新高。截止至2018年上半年公司的预收账款已达785亿元,亦创历史新高,为公司未来两年提供了充足的可结算资源。 销售规模跻身前十,坚持低成本拿地策略。2018年1-7月公司实现销售金额1137亿元,同比增长106%,位列全国房企销售榜第九位,全年有望冲击2000亿销售规模。2018年上半年公司新增土地储备82块,总建筑面积达2073.9万平方米。公司今年确立以现金流为核心的战略,拿地战略更为合理和审慎,拿低强度略有下降,但拿地均价仅3046元/平米,房地比超过4倍,确保了足够的利润空间。 杠杆率稳定,融资渠道畅通,融资成本优势明显。2018年上半年公司的净负债率为100.4%,较去年同期下降了近7个百分点。同时公司在手现金248.4亿元,一年内到期债务171.7元,对应现金短债比达1.4倍,偿债能力无虞。 截止至2018年上半年综合融资成本仅5.8%,上半年成功通过PPN、购房尾款ABS、美元债、中票、公司债等多种渠道进行融资。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至34.40元(原目标价31.84元)。考虑高速增长的销售规模带来可结算资源的增加,我们预测公司2018-2020年EPS 为4.30/5.83/7.98元(原预测为3.98/5.58/7.44元)。可比公司2018年PE 估值为7X,考虑到公司远高于行业平均的业绩增速及丰富的土地储备我们给予公司20%的估值溢价,对应2018年PE 倍数为8X,对应目标价34.40元。 风险提示 1、房地产销售规模不及预期。2、布局城市调控政策力度超预期。 3、土地储备的拓展不及预期。 4、公允价值变动损益不及预测值。

业绩增速略有放缓,经营现金流情况大为好转。2018H1公司实现营业收入36.7亿元,同比增长10.0%;实现归母净利润3.0亿元,同比增长4.6%。业绩增速放缓主要是由于受到代理业务影响,其中代理业务2018H1的毛利率下滑至27.2%,较去年同期下降了1.3个百分点。公司2018年上半年经营活动产生的现金流量净额同比增加了82.1%,主要是由于公司金融业务加强了贷款的回收,同时稳健放贷,现金流量净额较去年同期净增22亿元。 受政策及结算影响代理业务营收同比下滑,电商业务毛利率不断提升。2018H1公司代理销售业务收入为14.1亿元,同比下降14.5%;已结算代理销售金额及面积分别同比下降15.7%、9.6%。房地产调控政策及融资渠道受限影响项目结算进度,但公司代理费率仍稳定在0.83%。2018H1公司电商业务(房联宝)实现营业收入10.0亿元,同比增长9%,毛利率已提升至30.4%,外部性优势逐步显现。 金融业务进入重质量阶段,公寓业务盈利仍需时日。2018H1金融服务业务实现营业收入4.0亿元,同比增长89%。截止至2018年6底,公司小贷余额为46.4亿元,较2017年底的48.5亿元略有减少,主要由于公司在2018年加强了信贷业务审核与风控。公寓业务上,公司目前已开业运营近4万间集中式长租公寓,收入规模快速上升,2018H1实现营收1.7亿元。但由于公寓业务前期资本开支仍然较大,因此业务整体盈利仍需等待时日。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.86元(原目标价13.44元)。考虑到代理业务毛利率的下滑及电商业务增速放缓,我们调整2018-2020年公司EPS为0.58/0.74/0.91元(原预测为0.64/0.80/1.00元)。可比公司2018年PE估值为17X,我们给予公司2018年PE倍数17X,对应目标价9.86元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 新业务拓展不力。

公司毛利率持续攀升,叠加投资收益,推动业绩实现同比翻番。2018年上半年公司实现营业收入209.9亿元,同比增长8.2%;实现归母净利润71.2亿元,同比增长105.3%。业绩高增主要受益于毛利率的进一步攀升,2018年上半年毛利率上升至42.7%;同时叠加股权转让所带来的投资性收益。截止至2018年上半年公司的预收账款已达764亿元,创历史新高,为2018年及之后2年的业绩形成有力的支撑。 可售货值充足确保全年销售,拿地强度维持不减。2018年1-7月公司实现销售金额901亿元,同比增长47%。可售货值充足,全年实现1500亿销售目标几乎没有悬念。公司2018年1-7月新增土地储备908万平方米,同比增长153%;土地投资额为733亿元,同比增长67%。拿地强度(土地投资额/销售金额)为81%,较2017年78%的拿地强度还略有上升,仍维持较为积极的拿地战略。 净负债率略有上升,综合融资成本优势明显。2018年上半年公司的净负债率上升至72.8%,较2017年底上升了13个百分点,主要由于公司把握融资窗口期加大融资力度,有息负债规模有所增加。今年房企融资成本普遍上行,但公司当前综合融资成本仍维持在4.9%,几乎与去年年底时持平,融资优势进一步扩大。 务预测与投资建议维持买入评级,目标价20.70元(原目标价27.30元)。考虑出售上海招商局大厦等三项资产影响后的投资净收益,我们预测2018-2020年公司EPS为2.07/2.50/3.06元(原预测为1.95/2.43/3.02元)。由于近期板块调整可比公司PE 估值下调至8X,我们相应调整了目标价。由于公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2018年10X 的PE,对应目标价20.70元。 险提示房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

业绩持续增长,盈利能力进一步提升。2018年上半年公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%。实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 利润增速高于营业收入增速主要因公司结算毛利率进一步提升,公司综合毛利率由2017年底的31.1%上升至35.4%,提升4.3个百分点。 销售再创新高,拿地积极。2018年1-7月公司实现销售金额2392亿元,同比增长46.6%,实现销售面积1621万平方米,同比增长36.5%。销售金额和销售面积均创同期历史新高,拿地金额/销售金额为54%,较2017年89%的拿地强度下降35个百分点,公司拿地依然积极但更为谨慎。目前,公司共有权益土储11304万平方米,如果按2018年1-7月销售均价1.47万元/平方米计算,公司可售货值将达到1.66万亿元,可充分满足未来2-3年的开发需求。 债务结构合理,央企融资成本优势尽显。2018年上半年,公司存量有息负债为2545亿元,其中新增有息负债796亿元,综合成本5.09%,全部有息负债综合成本4.86%,明显优于行业平均水平,体现了公司作为龙头央企在融资上的成本优势。公司的债务结构合理,有息负债中银行借款占比为71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比为14%。 务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价13.76元。我们预测2018-2020年公司EPS 为1.72/2.22/2.88元。可比公司2018年PE 估值为8X,给予公司2018年8X的PE 估值,对应目标价13.76元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 政策调控严厉程度远超预期。