事件:10月26日晚,公司公告18年三季报,实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,实现归属于上市公司股东净利润78.78亿元,同比增长26.49%,每股收益2.54元/股,同比增长25.74%。 业绩稳定依旧,毛利略有下降,三费比率整体有所收缩 18年前三季度公司实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,实现归属于上市公司股东净利润78.78亿元,同比增长26.49%,其中,营收的增长主要源于期内房地产业务结算规模的增加,而期内销售毛利率的下降(17同期56.43%,收窄11.06pct至18年三季末的45.37%)导致净利率跟着收窄2.55pct,体现为归母净利润增速低于营收增速;如果是相对17年末而言,期内源于三费比率整体下降(销售、管理、财务费率相对17年末分别收缩0.50pct、收缩0.66pct、微升0.07pct),销售净利率相对17年末提升2.83pct。报告期末,公司ROE为19.43%,相对17年末收窄4.24pct(主要为总资产周转率有较大的收缩),相对17年同期提升2.8pct(源于18年三季末相对17年同期权益乘数及总资产周转率均有提升)。 预收款增速较低但锁定率较高,未来业绩或有保障 公司营收主要来源于房地产业务结算及与政府结算园区的收入,从预收款的角度看,截至本报告期末,公司预收款1525.36亿元,较17年末增长15.14%,预收款/17年营业收入比率为255.78%,较17年末提升33.64pct,从业绩锁定率看,公司的业绩锁定率在同行中处于较高的水平,公司房地产业务结算收入在未来2-3年或可保障。 负债水平稳定、应收款周期虽拉长,多元融资助力发展 报告期末,公司在手资金379.07亿元,较17年年末减少44.34%,主要源于报告期内偿还债务所致;虽然在手资金有所降低,但仍能覆盖一年内到期的有息负债金额。期末资产负债率84.43%,较17年末提升3.32pct,剔除预收款的资产负债率为46.04%,较17年末微升0.19pct,资产负债率水平虽有提升但在同行业中仍属合理水平。从应收款看,截止报告期末,应收款余额314.63亿元,较17年末增长66.38%,应收款周转天数由17年末的85.76提升至150.64,提升了64.89天,如果以17年同期相比,应收款天数由116.24提升34.40至150.64;整体而言,报告期内公司应收款周期明显拉长,这在一定程度上或会增加公司现金回流的压力。针对该压力,公司也在积极的改进、改善。报告期内,公司与平安资管签订《股份转让协议》,转让5.82亿股公司股份于平安资管,此次交易完成后,双方的未来进一步的战略合作或可期;公司积极尝试新型融资工具模式,如近期公告的拟开展资产证券化融资不超过25亿元。 投资建议:公司业绩增长迅速,预收账款充足,后续业绩有保障,非京津冀区域销售成绩显著,并继续拓展非京津冀区域产业园区开发,分散单一区域地产市场及政策风险,公司整体负债稳定应该收款周期略有拉长,我们认为公司长周期将显著受益于京津冀一体化,预计公司18-20年EPS分别为3.93,5.00,6.55元/股,对应当前股价PE为6.01,4.72,3.60,由于市场估值整体下行,我们将公司6个月目标价由42.0元下调至31.9元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,战略合作不及预期,融资不及预期。

事件:公司披露2018年三季报,前三季度公司实现营业收入总额259.39亿元,同比增长67.13%,实现归属于上市公司股东的净利润15.81亿元,同比增长155.55%,基本每股收益为0.39元,同比增长160.00%。 销售破千亿,土地储备充足公司销售表现良好,前三季度实现销售金额1090.02亿元,权益销售金额838.03亿元; 销售面积812.75万平方米,权益销售面积608.58万平方米。拿地方面,公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,全面升级“3+1+X”布局战略,提出“三全五圆”的发展战略,将一、二线城市作为根据地,形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局。2017年公司拿地金额986.5亿元,较16年增长251%,为17年销售金额的108%,扩张势头强劲。18年9月,公司通过招拍挂市场,耗资49.71亿元共计获取19个土地项目,新增土地面积99.36万平方米,计容建面133.68万平方米,累计储备突破4000万方。 业绩稳健增长、持续降杠杆公司前三季度加快了结算节奏,实现营业收入总额259.39亿元,同比增长67.13%,超出市场预期,毛利率也达到26.48%,较去年同期提高5.09个百分点。归母净利润则大幅增长155.55%,主要原因是本期内联营合营企业的投资收益增加以及处置上海征辛确认投资收益,使得投资收益同比增长1443.49%。公司可结算资源充足,截至2018年9月30日,公司账面预收账款达725.71亿元,较17年底增加324.20亿元。当期预收款/17年营业收入达218.83%,业绩锁定性强,将保障公司后续业绩的持续增长。此外,公司去杠杆表现良好,公司净负债率已有年初的252%下降至207%。 推出回购计划、彰显发展信心公司公告拟回购0.6%-1.2%的公司股份,回购股份的价格为不超过人民币8.42元/股(含),回购股份将作为员工持股计划的股票来源。回购总金额不超过4.09亿元。在市场大幅调整的情况下,公司推出回购计划彰显对公司未来发展的信心。 投资建议:我们一直强调管理团队在推进精细化管理、控制成本和降杠杆方面有出色的能力,公司三季度历史性的破千亿销售,且推出回购计划彰显信心,我们预计18-20年EPS 为0.77、1. 13、1.58元,对应当前股价PE 为7.1X、4.8X 和3.5X,维持“买入”评级,由于市场整体估值水平大幅下降,我们将目标价由12.41元下调至7.7元。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期,回购进展不及预期。

事件: 公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%。 主营业务快速增长,预收账款充足 公司上半年实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%,业绩快速增长。营业收入快速增长主要原因系公司主营业务扩张、房地产收入增加。按行业分,营业收入占主营业务收入31%的房地产开发业务同比增长30.9%,达到189.7亿;土地整理业务占比小但增速显著,营业收入达到33.9亿,同比增长452%。按地区分,环北京区域、环上海区域、华南区域营收占主营业务收入比例分别为78.3%、18.3%、3.4%,其中环北京、环上海区域营业收入同比增速分别为38%、169%,京津冀模式的“异地复制”取得成效。 公司归母净利润的增长比营收增长低约28个百分点,主要原因系公司业务扩张,房地产结算成本增加,营业成本大幅提高,达到190亿元,同比增长100.98%。截止到2018H1,公司账面预收账款1433.15亿元,预收款/17年营业收入高达240%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。 非京津冀销售崛起,异地复制成效显著 2018年上半年,公司实现销售额805.04亿元,较上年同期增长15.63%,其中,产业新城业务园区结算收入额151.44亿元,房地产业务签约销售额638.12亿元,其他业务(物业、酒店)销售额15.48亿元;公司签约销售面积共计712.37万平方米;公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为887.63万平方米。公司作为从河北省成长起来的企业,凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验,产业新城的“异地复制”已见成效。公司京津冀以外区域的销售面积和销售金额快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域1-6月销售面积占比分别达到15.78%、7.30%、10.69%;京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。 拿地布局非京津冀地区 公司持续优化产业新城与产业小镇产品,提出核心城市群聚焦战略,新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。 货币现金充足,经营活动现金流持续优化 2018年上半年报告期末,公司融资总金额1,128.82亿元,对外担保金额707.86亿元,其中706.36亿为对控股子公司担保。公司融资加权平均利息率为6.14%,其中银行贷款的平均利息成本5.99%,债券平均成本为5.95%,信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。期末公司货币资金425.89亿元,大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元,偿债能力有充分保障;公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元,其中第二季度为17.85亿元,公司现金流持续优化。 投资建议:公司业绩增长迅速,预收账款充足,后续业绩有保障,非京津冀区域销售成绩显著,并继续拓展非京津冀区域产业园区开发,分散单一区域地产市场及政策风险。我们认为公司战略稳定,成长性好,预计公司18-20年EPS分别为3.99,5.08,6.66元/股,对应PE为6.14,4.83,3.69,将6个月目标价由47.88元下调至42元,给予买入评级。 风险提示:园区招商引资不及预期,落地投资额结转不及预期

事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%。公司实现签约金额750.96亿元,同比增长39.86%,基本每股收益为0.88元,较上年同期增91.30%。 业绩增长超预期,高毛利项目结转叠加处置资产 公司上半年实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%(业绩预告为89%-94%),业绩增长超预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因:(1)双玺等高毛利项目进入结算周期,带动公司结转毛利同比增加约32亿元;(2)联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。主要是由于报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。17年11月,公司向SuperAllianceRealEstatePartnersL.P.(公司持有其20%权益)转让上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦三项资产相关的股权及债权,今年一季度完成交割。总交易对价50.15亿元,而其账面值仅10.3亿元,可贡献处置资产收益39.8亿元,扣除企业所得税后对利润的贡献可达29.8亿元,实现投资收益33.1亿元。上述两事项主要发生在一季度,因此公司一季度归母净利润就已达到57.8亿元,二季度净利润增长相对平稳。 可售货值充足,大概率完成年度销售目标 公司18年可售货值近2700亿(其中去年滚存的接近600亿,今年新推2100亿),全年销售目标1500亿,对应增速33%。要完成销售目标仅需去化率达到55.6%,公司上半年已实签约销售金额750.96亿元,同比增长近40%,已完成全年销售目标的50%。我们认为公司完成销售目标是大概率事件。 一二线拿地扩张势头不减,多元化拿地整合集团内部资源 公司扩张势头明显,18年上半年,公司保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积339.5万平米,总地价603.5亿元。拿地金额占销售金额的比例接近80%。 公司充分发挥自身多元化拿地优势,加大了兼并收购力度,特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。本期公司收购了招商局漳州开发区有限公司78%的股权,成为第一大股东。招商漳州土储巨大,拥有土地面积总计777.5万平方米,其中住宅用地约85.7万平方米,商业用地约95.6万平方米,港航物流用地约249.9万平万米,可复制招商蛇口“前港-中区-后城”经典模式。 央企+龙头,融资成本优势明显 2018年招商蛇口共新发公司债70亿元,18H新增债券的融资成本5.03%,虽然较2017年提高了0.23个百分点,但在行业内仍保持较大的资金成本优势。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。股价诉求较强。公司第一期员工持股成本价为23.60元,高出当前股价37.6%。公司RNAV18.18(未包含前海区域尚未办证的土地),当前股价折价5.7%。若考虑未办理土地证的325万平米土地,即使保守估计按每平米增值2万元来估算,也将增厚RNAV至26.36元/股,则当前股价折价34.9%。我们预计公司2018-2020年净利润约为158.7、193.6亿,239.5亿,对应EPS为2.01、2.45和3.03元,对应PE为8.45X、6.93X和5.60X,给予“买入”评级,六个月目标价30.15元。 风险提示:销售情况不及预期,重点布局区域调控加码。

营收、净利润大增,毛利率维持高位 2018上半年,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.80%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.94%。公司房地产业务的结算毛利率为27.3%,较2017年同期提高2.5个百分点。中报营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长224.72%。截止2018H1,公司合同负债5142.85亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据中报,公司合并报表范围内尚有3693万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5200.5亿元,较17年末分别增长24.7%和25.5%。2018H1公司实现竣工面积917.2万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.9%(2017H1为26.0%),预计全年竣工面积将与年初计划基本持平,公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 市占率提升,现金流稳定,新开工稳步增长 2018H1,公司累计销售微增,销售面积2035.4万方,同比增加8.93%,销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%,累计销售均价1.50万元/平米,仍维持高位。根据统计局数据,18年上半年全国商品房销售面积77143.3万方,万科市占率2.64%,较17年底2.1%进一步提升。2018H1公司实现新开工面积2321.1万平方米,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%(2017H1为56.6%)。公司坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上,远高于行业平均水平。 投资建议:公司业绩增长稳定,销售回款率维持高位,财务稳健,净负债率低。考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,我们预计公司全年销售额有望突破6300亿元;拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为7.0X、5.5X及4.5X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。

事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 毛利率提升显著,业绩基本符合预期公司上半年实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%(业绩预告为9.9%);实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%(业绩预告为14.9%),业绩基本符合预期。 公司归母净利润的增长高出营收增长近6个百分点,主要有两个原因:(1)结转项目毛利率提高。2018H1公司综合毛利率35.4%,较去年同期+4.6pct;房地产业务结算毛利率35.3%,较去年同期+5.6pct。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2018H1投资收益9.4亿元,同比增长66.7%。截止到2018H1,公司账面预收账款2910.8亿元,预收款/17年营业收入高达199%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,上半年已完成计划的40%(760.7万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 销售扩张态势良好,销售均价稳中有升 2018年上半年,公司实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.9%,销售额位居行业第四。6月份实现签约金额602亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.9万平方米,同比增长37.9%。累计销售均价14809元/方,同比增长6.5%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比78%和22%;按区域分,珠三角、长三角分别占比31%和20%。 拿地扩张积极,获取方式多元化 2018年上半年,公司新拓展国内项目69个;新增容积率面积1510万平方米;总成本1072亿元,拿地金额占比销售金额49.8%,楼面均价7099元/方。按城市能级分,一二线、三四线城市拿地金额占比为68%和32%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。 坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市 公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市。截至2018H1,公司拥有待开发面积8950万方,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。按城市能级分,一二、三四线城市分别占比61%和39%;按区域分,珠三角、长三角合计4124万平方米,占比46%,与市场趋势相匹配,为公司持续发展储备了优质资源。 融资优势明显,债务结构合理 公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入856.3亿元,同比增长43.2%,其中新增有息负债796.1亿元,综合成本仅5.09%。受此影响,公司负债率水平有所走高,净负债率达到93.3%,较去年同期+6.7pct;资产负债率(剔除预收款)为67.8%,较去年同期+0.9pct。但公司总体债务结构合理,一年内到期有息负债占比13%,现金余额/一年内有息负债为2.95倍,短期偿债压力不大。从融资来源来看,公司有息负债仍以银行借款为主,占比超71%,公司债及中票等直接债务融资工具占比14%。截至2018H1,公司银行贷款授信额度为3810亿,剩余未使用额度1687亿。在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司有息负债综合成本仅4.86%,在行业内处于领先水平。 投资建议:公司盈利提升显著,销售增速维持高位,土地储备充足,拿地扩张积极。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,从上半年公司销售情况看这一目标大概率将实现。此外,公司已完成收购保利香港50%股权方案的股权交割工作,基本完成境内房地产业务的整合,未来业务区域和市占率有望加速提升。 我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为1.68、2.10及2.72元,对应PE为6.6X、5.3X及4.1X,估值接近历史低位,将目标价由18.96下调为16.8元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,融资收紧超预期

事件 2018年7月份公司实现合同销售面积306.8万平方米,同比增加23.16%,合同销售金额451.4亿元,同比增加26.94%;2018年1~7月份公司累计实现合同销售面积2342.2万平方米,同比增加10.61%,合同销售金额3498.0亿元,同比增加11.85%。 7月单月销售增速略有回落,销售均价仍维持高位 公司7月单月销售面积同比增加23.16%,销售额增加26.94%,单月增速较6月有所回落,或与6月份冲半年度业绩有关。单月销售均价达到1.47万元/平米,较上月略有上升;18年1-7月,公司累计销售面积2342.2万方,同比增加10.61%;累计销售金额3498亿元,同比增加11.85%,累计同比增速继续回升;累计销售均价1.49万元/平米,仍维持高位。 拿地力度持续回升,物流地产业务发展进一步加速 2018年7月公司新增项目33个(去年同期新增项目20个),新增计容建面848.4万方,同比增长32.0%;1-7月累计新增项目160个(去年同期新增101个),新增计容建面3079.7万方,拿地销售面积比为1.31(去年同期为1.03)。18年公司拿地力度持续回升,土储规模整体增加,为未来推盘量奠定坚实基础。受下半年行业资金面影响,预计公司下半年拿地力度或将略有回落。 物流地产方面,公司7月份新增物流地产项目8个,建筑面积39.4万平米;18年1-7月新增项目38个,新增建面251.3万方,已达到去年全年的93%,物流地产业务发展进一步加速。截止到2018年7月,公司物流地产板块总计获取项目已达92个,获取建面近669.3万方。 投资建议 公司7月单月销售增速略有回落,但累计销售增速持续提高,销售均价维持高位,考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,我们预计公司全年销售额有望突破6300亿元;拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为6.2X、4.8X及3.9X,估值接近历史低位,公司近10年估值中枢为13.14倍PE(TTM),目前为8.15倍PE(TTM)。我们假设6个月后公司估值回归中枢水平,将目标价由42.64下调为32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。