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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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华侨城A 社会服务业(旅游...) 2017-05-03 8.06 12.15 119.57% 9.08 11.41%
10.26 27.30%
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事件:4月8日,公司公布2016年报:16年全年实现营业收入354.81亿元,同比增长10.07%;归母净利润68.88亿元,同比增长48.44%;基本EPS0.83,同比增长31.79%。4月25日,公司2017年一季报发布,披露首季实现营业收入61.55亿元,同比增长11.91%;实现归属于上市公司股东净利润7.51亿元,同比增长25.98%。 收入规模上台阶,盈利能力历史高位:据16年年报,公司2016年房地产结算收入与上年持平,旅游收入增长同比+29.91%,与地产收入各占半壁江山:1)土地成本优势明显,结算毛利率上升:公司凭借“文化+旅游+城镇化”的独特模式,掌握优于同行的土地议价能力。虽然2016年公司结算均价下降了4.98%,结算规模略降,但由于营业成本同比下降9.38%,2016年全年房地产结算毛利率高达到了63.39%(+3.25个pct),基本是同规模房企最高水平。2)盈利能力强劲:公司2016年末净利率20.61%(+4.34个pct),达到历史最高水平。2016年报ROE16.84%,同比上升1.49个pct。 把握三四线消费升级,旅游板块驱动力强。1)入园人数稳定增长,拓展三四线消费市场:2016年实现旅游业务驱动下的收入规模提升,收入和业绩均创下历史新高。2016年公司游客接待人次3456万,同比+5.4%,年报披露公司接待游客规模亚洲排名第一。2)华侨城集团要约收购云南旅游,业务协作值得探讨:根据云南旅游(002059.SZ)公告,目前华侨城集团已经触发对云南旅游的全面要约收购义务。作为央企与地方企业围绕重点产业重点合作示范,若本次收购成功有望成为整合云南国资旗下大量旅游资源的契机。公司作为集团旅游+地产板块的重要上市平台,在发展混改方面已经跑在前列(引入前海人寿),未来与集团同业关系及业务整合值得探讨。 2016年拿地规模减半,优质项目精准斩获。公司控股的旅游综合及房地产业务累计规划总建面902.24万方(15.85%),2016年新增权益土地储备105.66万方(-49.30%),新增规划建筑面积198.45万方(-52.22%),均比2015年减半。 销售均价大幅跃升,业绩放量可期。根据克而瑞数据,公司全年签约销售面积37.07万方,同比+-0.03%;销售金额275.3亿元,同比+57.31%,销售均价74,264.9元/平方米,同比+57.36%。签约地区主要位于深圳、上海、西安三地。报告期期末,公司未售面积61.85万平方米。2017年一季度公司账上预收款171亿元,比2016年末增加20亿,是上年同期一倍以上。 投资建议:公司目前预收款171亿,上年销售均价大幅增长,为今年业绩有望持续放量。我们预计公司17-19年公司EPS为1.13、1.52、1.84,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价14.74元。 风险提示:央企体制僵化,业务推进缓慢,资源获取能力低于预期。
广宇发展 房地产业 2017-05-03 8.51 14.77 117.73% 8.30 -3.15%
8.35 -1.88%
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事件:4月27日晚,公司公报2016年报及2017一季报。 1)2016年报:2016全年实现营业收入39.33亿元,同比增长172.42%;实现归属于上市公司股东净利润3.45亿元,同比增长142.96%;基本EPS0.67元/股,同比增长139.29%。 2)2016一季报:实现营业收入1.70亿元,同比下降64.02%;实现归属于上市公司股东净利润-7033.8万元,同比亏损210.14%。 ROE大幅提升,土储红利持续释放。1)2016结算规模大幅提升,ROE大增,毛利率能维持:公司2016销售和结转面积全部在重庆地区,分别同比增长了170.9%和126.1%,公司前期储备项目成本低廉,加权平均净资产收益率16.25%,较上年增加8.68个百分点。2016年地产结算金额39.07亿元,同比+170.91%,主要为鲁能星城、领秀城、中央公馆结算所得。由于今年新增中央公馆期初结算成本较大、毛利率较低,拖累结算毛利率下滑至33.02%(上年52%)。目前高毛利的鲁能星城已销售未结算资源充足,星城13街区有望进入结算期,预计毛利率将长期维持较高水平。2)一季度季节性交付减少,结算下降。2017年一季度公司结算比上年大幅收缩,主要原因是一季度按交付时间节点计划交付房屋少,但公司预收款增加至54亿,较年初增加30.35%,全年收入预计维持增长。 鲁能集团销售强劲,体外资产价值可观。公司2016年销售备案金额68.20亿元,同比+182.28%;备案销售面积106.27万方,同比+166.41%。销售均价6417.6元/平方米,同比+5.96%。公司大股东鲁能集团2016年销售金额高达647亿元(+193%),销售面积475万方(+117%),全国排名由36提升至20位,成长性强劲。集团地产项目销售均价13615元/平方米(+35%),比上市公司高得多,区域分布更广泛。因此集团近三年一直致力于解决同业问题,本次拟注入的1314万方项目储备价值可观。 根据公司公告,公司目前已经申请中止重大资产重组事项,主要因为公司需对证监会二次反馈的相关问题进行进一步落实,同时对司审计数据、法律申请文件及其他相关文件限定时间内更新等。 项目扩张根植川渝,拓展青岛、东莞。2016年,公司继续“根植川渝,放眼全国”的布局模式。 全年先后取得6块土地,全年累计新增可建建筑面积204.47万方(上年217万方)。其中重庆地区获取可建总计容建面约158.75万方,土地位于重庆市九龙坡区大杨石组团、江北区寸滩片区、北碚区老城区,重庆外新进入东莞茶山镇及青岛即墨地块。 去库存进入尾声,重庆市场发力可期。1)重庆市场有望进入拐点:在“核心城市重拳打压、其余城市大力去库存”的背景下,我们看好部分处于转折点的弱二线及强三线城市,我们认为重庆市场是这类机会的典型。重庆在2013年以来市场表现弱于西南其他核心城市,但经济增速一直位于前列,主要由于2013年土地供应放量。经过了2013年以来土地供应收缩,库存去化已经逐步进入尾声,从近期价格已经开始有所体现。公司所在的南岸、渝北等地区成交在近几个月都创下成交量的新高。2)新开工计划比上年增100万方。2017年公司计划开工约282.70万方(16年实际在182.79),我们看好公司销售再创佳绩。 投资建议:重庆新政府土地供给收缩加剧,房价持续上涨,公司现有项目97%位于重庆,受益于鲁能集团冲千亿目标,公司销售大幅增长可期,由于项目储备较早毛利率水平连续五年超过50%,盈利能力位居行业前列,重估RNAV为95.58亿元,每股约18.6元,折价超50%,我们预计公司2017-2019的EPS为0.90、1.17、1.41,对应当前股价的PE为9.3X\7.1X\5.9X,估值已经降至历史低位,维持“买入-A”评级,6个月目标价16.7元。 风险提示:公司项目储备集中于重庆区域,业绩可能受短期冲击。
招商蛇口 房地产业 2017-04-24 19.51 21.11 42.85% 20.30 1.60%
21.76 11.53%
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事件:公司发布2017年一季报:单季实现营业收入69.40亿元,同比增长53.41%;归属上市公司股东净利润21.12亿元,同比增长164.73%,基本EPS0.27元/股,同比增长170%。 投资收益贡献25亿,净利率35.66%:1)结算结构变化,毛利率有所下滑:公司一季度收入结算同比增长53.41%,而毛利率为23.15%,较上年同期降低24.76%,主要由于16年同期高收益项目双玺等进入结算期,而今年1季度结算以刚需为主。预计高毛利项目会在下半年进入结算期; 2)投资收益大增,盈利能力提高:公司一季度实现投资收益24.94亿元,为公司整体转让商吉、商顺项目所致。因此公司净利率35.66%,比去年提高18.31个百分点;而公司基本EPS0.27元,同比增长170%;3)短期债务增加,负债水平略有上升:公司一季度末短期借款余额127亿,同比+186.21%,一年到期非流动负债累计218.66亿,但资产负债率69.37%,较去年末稍有上升。 销售大涨、拿地聚焦一二线城市:1)销售量价齐升:一季度公司累计实现签约销售面积137.28万方(+77.67%);签约销售金额265.11亿元(+100.81%),前三月达到千亿目标的26.51%;2)拿地积极布局一线和强二线:一季度拿地合计权益建面95.8万方,同比增长188.55%,且所有项目都在一二线城市,其中一线的北京和广州项目合计建面34.2万方,占拿地总建面比为35.7%; 招商蛇口+华为,跨界融合成立创新中心:本月19日,公司公告与华为公司签订《合作协议》。1)打造3D可视化运营平台:双方以构建“双创空间+基础服务平台”为目标,利用园区ERP基础数据,整合园区空间集群统一门户优化园区服务和管理。2)打造企业云服务和创新平台:一方面整合园区服务、设备、技术、人员等各方资源,为企业提供云服务和创新平台,另一方面运用产业服务平台将创新成果产品化和标准化。3)打造“招商蛇口物联网创新基地”:采用绿色节能新技术和物联技术,搭建开放的物联服务平台,引导企业创新创业,实现物联网生态联盟产业聚集。与华为强强联合,有利于发挥各自领域优势,公司借助其优质资源开拓培育新市场和合作领域。 背靠百年招商,多层次受益于与雄安建设:近日招商局集团积极投身探索雄安新区建设机遇并取得丰硕成果。1)根据集团公开信息,4月11日,招商局集团董事长李建红带队赴雄安调研与河北省委副书记许勤商讨参与雄安新区建设事宜。许勤对合作持开放态度,指出希望招商局不仅在雄安,也能与河北省展开全面合作。2)4月17日,,招商蛇口副董事长杨天平赴雄安调研与雄安新区筹委会副主任翟伟等进行深入会谈。会中翟伟表示,希望招商局集团能够借鉴建设蛇口开发运营的成功经验,共同参与雄安新区的开发建设。公司背靠招商局,具有优异的城市及园区综合开发和运营能力,有望率先与政府合作建立信任。 投资建议:公司一季报大幅增长,全年业绩有保障,我们在4月1日雄安新区投资三个层次中就提出招商蛇口的优质运营能力可以复制,公司作为招商局旗下优质的城市综合运营商,政企合作的产园结合“蛇口模式”可在全国快速复制,未来在前海蛇口、粤港澳湾区、雄安新区等区域建设贡献力量,公司本身也能结合区域机会实现快速增长,全年销售预计将突破千亿,我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
阳光城 房地产业 2017-04-19 5.41 7.61 30.15% 5.52 1.10%
5.93 9.61%
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事件:公司14日公布2016年年报,全年实现营业收入195.98亿元,同比减少12.43%;实现归属于上市公司股东净利润12.30亿元,同比减少13.27%;基本EPS0.30元,同比减少31.82%。 经营业绩稳定、已售未结充足:1)经营业绩平稳:公司营收同比减少12.43%、业绩同比减少13.27%,主要缘于公司放慢竣工节奏且2015年上海项目结算量较大的缘故;2)公司已售未结资源较多:公司2016年销售487亿,扣除认筹未签约销售金额超400亿,结算196亿,已售未结资源或接近100亿,为今后业绩提供保障,预收款大幅增长82.8%。 毛利率有望恢复、融资成本持续下行:1)毛利率有望恢复:公司过去三年毛利率有所下滑,目前约23.3%,一是结算结构原因,二是公司过去招拍挂项目多,目前通过并购公司项目成本将下行,公司毛利有望恢复;2)融资成本持续下降:公司积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据等多种创新融资方式,整体平均融资成本8.42%,比上年同期下降1%,公司中期票据58亿仅发行20亿,平均成本6.2%,今年继续推进将有效降低公司成本。 并购拿地创历史,土储货值近3000亿:1)区域聚焦,深耕发展:公司坚持“区域聚焦、深耕发展”的战略,形成“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局;2)创新拿地方式、并购拿地降低成本:在土地成本持续升高的背景下公司继续关注并购机会,通过购价款124.96亿元获取项目计容建面836万平方米,权益面积653万方,公司成本望因此下行。3)累计土储面积2285万方,货值近3000亿元。公司2016年末土地储备计容建面达到2285万方,我们测算货值近3000亿元。 销售高增长可期、估值近年创新低:1)公司2017年可售货值1600亿、全年预计销售800亿:今年销售主要是福州、上海、杭州、厦门、长沙、北京,前三个城市均近100亿,全年预计700-800亿销售;2)公司估值为近年新低:PB仅1.66倍创历史新低,公司PS仅0.45,为可比公司中最低,PEG仅0.36,远小于1,公司每股RNAV约12.2元,P/RNAV近0.45,折价近一半。 大股东增持在即、员工持股低于市价:1)大股东拟增持2%:控股股东拟5月2日起增持8100万股约2%;2)股权激励和两期员工持股都没赚钱:一期员工持股2015年12月18日解禁,除权后成本约5.83元,目前并未减持结束,二期员工持股成本为6.06,解禁时间为2017年10月9日,相对现价折价明显,2012年股权激励计划成本约3.44元。 投资建议:公司在低预期中或将逆境反转迎来阳光的2017,公司去年业绩稳定,大幅创新并购拿地方式,促毛利率回升,储备货值近3000亿,全年销售高增长继续,估值接近历史底部,RNAV折价近一半,全年营收和业绩有望高增长,我们预计公司17-19年公司EPS为0.44、0.55、0.65,维持“买入-A”评级,维持6个月目标价8.69元。
金融街 房地产业 2017-04-17 12.44 14.62 143.34% 13.48 4.66%
13.02 4.66%
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事件:1)公司公布2016年报,全年实现营业收入198.53亿元,同比增长27.55%;实现归属于上市公司净利润28.04亿元,同比增长24.46%;基本EPS元0.94,同比增加25.33%。根据2016利润分配预案,公司拟每10股现金派息4元(含税),现金分红总额11.96亿元,与上年持平,占归母净利润的比例42.63%。 持续增持核心物业,开发和自持收益贡献各占半壁江山。2016年,公司地产开发业务结算收入175.21亿,同比增长25.10%(上年-32.6%),收入占比88.3%(上年90.0%);物业租赁板块收入同比增长35.01%(上年32.8%),收入占比6.3%(上年5.9%),公司租赁业务收入比重加大;1)投资物业增值贡献加大:公司公允价值变动收益达到21.61亿,占利润总额比例51.27%,主要由于存量投资性房地产的资产增值产生收益10.3亿元。未来利润结构中,预计自持物业与开发业务将各占一半。2)核心物业持续增持:报告期内,公司将北京金融街区域部分物业由自主经营变更为长期出租,同时增持上海的金融街海伦中心,自持物业面积有所增加。报告期内,公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建面约77.6万方,同比增26%,其中北京西城区拥有53.3万方。 可结算资源丰富,北京权益面积136万方。报告期内,公司实现销售签约面积142万方(+67%);实现销售签约金额276亿元(+84%),公司在北京、上海、广州、重庆、惠州的销售额同比分别增长47%、856%、346%、87%、124%。报告期末,公司拥有规划建筑面积约878万平方米的可结算资源,项目集中于北京、上海、广州等一线城市以及天津、重庆等区域中心城市的核心区域。2016年内,公司通过公开市场、兼并收购等方式在重庆、广州获取2个项目(规划建面约50多万方)。 集团缓慢增持,股权结构稳定。1)集团预计缓慢增持:公司2月6日晚发布公告,称2016年11月30日至2017年2月6日期间,金融街集团累计增持公司股份1.07%,累计持股比例达到33.19%。根据公告,集团未来12个月仍将缓慢增持不超过2%,避免邀约收购义务。目前上市公司已经贡献了集团70-80%的利润,持续增持显示集团对公司的信心。2)安邦系持有公司29.98%的股权:而根据公司公告,目前安邦与金融街集团董事会拥有席位比例是2:4。安邦新派驻董事赵泽辉先生是安邦保险物业投资总监,具有20多年房地产相关工作经验,曾历任中远房地产董事会秘书、远洋地产副总经理等。我们认为安邦原有金融客户资源和资金规模的优势明显,投资公司是双方互补最好的方式,未来在资金来源及投资退出方面有大量合作空间。 管理层新布局,未来管理升级可期。根据公司1月19日公告:1)原董事长刘世春调任金融街集团总经理:刘世春先生原是兼职董事长,本次调任后将分管集团包括教育和医疗等新兴产业的发展。2)新任董事长高靓(原公司总经理):高靓女士94年进入金融街,历任副总经理,资本运营中心常务副总经理,集团经理,公司经理,对包括房地产开发,持有经营、资本市场运作有丰富的经验。3)新任总经理吕洪斌:历任天津环球金融中心项目经理,天津公司副总经理,财务总经理,总部副总经理,广州,惠州公司董事长,有总部和子公司的综合管理经通州验。 投资建议:公司持有性物业持续增值,业绩增长稳定,保持高分红率。中长期看随着北京市行政副中心迁往通州、非首都功能迁雄安,定义首都功能成为后续政策重点,公司东西城区储备丰富(权益未结算136万方+53.3万方自持物业),我们看好公司未来资产价值的持续重估,预计公司2017-2019年EPS为1.18、1.45和1.74,维持“买入-A”评级,6个月目标价17.7元。
北京城建 房地产业 2017-04-12 18.04 14.37 196.43% 17.97 -0.39%
17.97 -0.39%
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事件:公司30日公布2016年报:全年实现营业收入116.28亿元,同比增长26.69%;实现归属于上市公司股东净利润14.44亿元,同比增长1.02%;基本EPS0.92元,同比增长1.1%;此外公司拟每10股分红2.8元(含税)。 销售回款创新高,北京占比82%。1)结算增长3成,毛利略有下滑:16年公司房地产开发业务实现营收111.60亿元,同比+27.94%,北京、重庆、天津、青岛项目结算均大幅增加。由于北京存量项目结算毛利下降,全年公司结算毛利率30.85%,比上年降低7.85个pct。2)销售回款创历年新高:公司2016年实现销售金额156.2亿(+34%),销售面积101.6万方(+42%),销售回款168.99亿元,同比增长50.27%,销售额、销售回款创历年新高;3)股权投资可圈可点,国信证券股价波动带来综合收益减少:公司全年实现投资收益达3.51亿元,同比增长66.14%,主要来自国信证券分红(2.06亿),但国信证券股价下跌导致可供出售金融资产本报告期末68.40亿元,比上年末减少6.51亿元,导致其他综合收益-7.5亿元。 土地拓展创纪录、棚改项目唱主角: 1)土地投资力度大增:公司全年土地拓展总建面453万方(2015年145.13万方、2014年55.63万方),再创公司历史纪录:a.棚户区改造的获取成为最大亮点:公司2016年获得了望坛、张仪村、怀柔新城03街区和顺义临河村项目(合计总建面377.65万方)。b.核心二线城市扩张:公司在年底以20.4亿和29.8亿竞得了南京(9.1万方)、重庆项目(55.36万方)c.以招标方式获得了奥体文化商务园项目,云蒙山文化旅游项目全面启动;2)棚改项目利润丰厚,收益释放在今明:望坛项目总建面136万方,地上面积80.6万方。预计利润率高达15%,则预期共可以带来净利润60亿左右; 公司持有郑州京城地产75%的股权,京城地产拟拟参与郑州欧亚片区棚改项目(总建面45.97万方)。 打通多条融资渠道:1)设立地产基金:公司以奥体文化商务园项目为标的,发行了30亿元规模的三期基金(加上一、二期总规模达82.43亿元);2)银团融资融资:公司启动了银团融资,从七家银行取得336亿元融资规模;3)设立基金管理公司:2016年6月,公司与太平资产及控股股东合作发起设立北京城建基础设施投资基金,公司占29%份额,搭建资金融通与运作平台,通过基金管理公司开展基金融资业务。 投资大师、收益可观:16年公司股权投资额达12.72亿元,同比增长264.69%,目前公司对外投资企业12家,总投资额15.22亿元;5月,公司按底价32.54元/股参与报价并出资1.4亿元认购了中科曙光股票,通过认购非公开发行股票的方式增资了中科曙光,参与了中信建投H股认购,公司目前持有国信证券(2.06亿元)、锦州银行(0.18亿元)等上市公司股份,提供可观分红外,另外持有北科建(0.59亿元)等未来潜在上市标的。 投资建议:公司背靠北京国匠城建集团,京津冀棚改经验丰富,资源拓展迅速。受益于通州副中心及雄安特区建设,有望为公司带来持续优质资源、丰厚利润。预计公司2017-2019EPS为1.01、1.16、1.58元,对应目标价23.6元,给予买入-A 评级。 风险提示:北京市房地产调控调整影响销售、股权投资收入不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-04-12 19.58 21.11 42.85% 22.14 13.07%
22.29 13.84%
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事件:公司发布2016年报:全年实现营业收入635.72亿元,同比增长29.15%;归属上市公司股东净利润95.81亿元,同比增长97.52%,EPS1.21元/股。同时招商局发布新闻,将利用自身城市及园区综合开发和运营优势,积极参与雄安新区建设,争做雄安新区建设标兵。 业绩放量,顺利完成业绩目标:1)盈利能力增强:公司2016年扣非后归母净利润89.42亿,超过上市时85.85亿的业绩目标;基本EPS1.21,同比增长37.50%;税后毛利率达到24.83%,净利率19.17%,加权平均ROE 达到19.04%。2)杠杆水平、融资成本均处于历史低位:期末公司有息负债余额602亿元,长短债比例为89:11、直接/间接融资比例39:51。综合资金成本约4.5%,同比降0.39个pct;整体资产负债率降至68.96%,同比降1.56个pct。 全年销售金额超730亿,今年剑指千亿:公司2016年销售面积471.15万平方米,同比增长36%,全年销售金额739.34亿元,同比增长28.41%,超额完成全年650亿元销售目标。销售金额排名14位,权益金额排名17位。1-2月,公司累计实现签约销售面积77.26万方(+98.51%);签约销售金额154.48亿元(+95.67%),前两月达到千亿目标的15.45%; 土储一二线占比较大,计划新增货值近1500亿:1)现有储备一二线占比大:报告期内,公司新增土地储备计容建面702万方,其中权益面积431万方,一线城市占比52%,二线城市占比48%,无三四线项目。截至年末,公司总储备1826万方,权益1291万方,其中一线占比36%,二线占比49%,三线占比15%,而货值80%-90%在一、二线。2)计划加大土地投资力度:2017年,公司计划可售货值将达到2190亿左右,而2017预计新增货值1490亿,深圳占24%(前值16%)。3)优质投资性物业大增,潜在变现价值大:公司期末拥有可出租面积239.11万方的投资性物业,全年公司投资性房地产余额同比增加116.80%,占总资产比例提高到10.13%,而存货占比降至45.54%,主要部分新项目转至投资性房地产。公司2016年通过股权转让整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”,产生投资收益36.09亿元。 “蛇口模式”全国输出,把握雄安千年机遇:1)蛇口政企合作模式输出元年:2016年,公司背靠百年招商局,在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展,公司园区及产业新城资源的获取的模式扩张迅速,目前已经形成了京津冀(通州台湖,81.3平方公里)、珠三角(蛇口10.85平方公里、前海3.9平方公里、东莞长安20.4平方公里等)+一带一路(中白工业园、吉布提自贸区等)的区域版图。邮轮母港已覆盖深圳、厦门、青岛、上海等城市。2)招商局有望深度涉入雄安新区建设:根据招商局公开信息“集团主要领导将带队赴雄安新区调研考察,将与河北省委省政府商讨加强合作、融入发展”,积极参与雄安新区万亿级基础设施及公共服务建设。公司作为招商局旗下优质社区、园区综合运营商,预计将扮演重要地位。招商局将利用自身城市及园区综合开发和运营优势,积极参与雄安新区建设,争做雄安新区建设标兵。 投资建议:我们此前已多次提示雄安新区投资三个层次,公司作为招商局旗下优质的城市综合运营商,政企合作的产园结合“蛇口模式”已在全国快速复制,未来将能为雄安新区建设贡献力量。预计公司2017-2019年EPS 为1.35、1.73和2.36,对应估值13.5X、10.5X、7.7X,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:国内外宏观形势不稳定,地方政策与客群收入不稳定,雄安新区建设不及预期。
嘉宝集团 综合类 2017-04-11 15.26 10.27 170.83% 21.80 8.78%
17.13 12.25%
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事件:1)公司4 月6 日收到上海光控股权关于权益变动的通知。在2017 年3月8 日-4 月5 日间,上海光控股权通过集中竞价交易合计购买公司A 股股份3413万股,占总股本的5%。本次权益变动完成后,上海光控股权与其一致行动人光控安宇、上海安霞投资中心合计持有公司A 股1.66 亿股,占总股本的24.27%。 2)上海光控股权计划于本公告披露之日起12 个月内增持不少于本公司总股本的0.5%,且不超过5.5%(以增持实施期间的公司总股本计算)。 光大系入主后第三次集中增持,股权比例有望接近30%。公司在15 年通过定增引入战投光大,其后光大控股CEO 陈爽、光大安石CEO 潘颖进驻董事会,开启了公司轻资产转型战略帷幕;2016 年7 月29 日,光大系增持公司4.99%股份,成公司第一大股东;8 月,光控安宇、北京光安各增持公司股份4.99%。经过2017 年3 月增持后,光大系股权占比已经达到24.27%。若按照上海光控股权披露,12 个月内光大系最多增持公司股份5.5%,届时持股可能接近30%。 光大安石、安石资管注入,实现地产基金资产上市。2016 年11 月,公司公告收购光大安石51%和安石资管51%,成为A 股首个探索地产基金管理模式的上市公司。1)交易对价15 亿,对应估值15 倍:根据交易方案,本次股权本次交易总价15.44 亿元,其中收购光大安石51%股权对价15.43 亿元,安石资管51%股权对价0.01 亿元;2015 年,两个标的公司合计净利润2.02 亿元,对应PE 估值15X;2)业绩承诺不低于6.91 亿元:光大控股承诺光大安石、安石资管两目标公司在16-18 年三个会计年度累计实现归属净利润合计不低于6.91 亿元。其中,预计16-18 年实现净利润分别不低于2.11 亿元、2.26 亿元、2.54 亿元,光大安石投资有义务将等额现金补偿予本公司,公司交易对价对应2015A、2016E、2017E、2018E 净利润的市盈率为15.0、14.36、13.40、11.93。 投资建议:光大安石光大入主后三次增持,体现双方理念契合、业务协同。 资产注入后,双方合作项目不断落地。16 年1 月公司出资4.5 亿元投资上海光翎投资中心,打响公司轻资产转型第一枪;7 月29 日公司地产基金——光渝投资公司合同签订;11 月获得地产基金资产注入,本次增持后,双方合作预计将进一步深入,包括光大系体内优质资产有望逐步注入、外延并购、业务探索值得期待,有利于公司估值提升。我们预计公司2016-2018 年EPS 为0.54、0.56 和0.78,维持“买入-A”评级,6 个月目标价24.15 元。
上实发展 房地产业 2017-04-11 8.03 12.34 156.89% 8.47 4.83%
8.42 4.86%
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事件:1)公司2016年年报披露,全年实现营业收入64.88亿元,同比-1.97%,实现归属上市公司股东净利润5.91亿元,同比+13.89%,EPS0.32。2)公司一季度实现营业收入8.97亿元,同比+89.04%;实现归属于上市公司股东净利润1.02亿元,同比+54.37%。基本EPS0.07,同比+16.67%。 地产销售回款无忧,EPS有所摊薄。1)地产结算下滑、营收略有下降:公司营业收入同比下降1.97%,由于地产业务结算下降15.12%,尤其华北地区营收下降82.09%,但华东、西南地区收入增加,新增合并的建筑业务贡献收入8.4亿,营收规模与去年持平;2)经营性现金流大增,业绩锁定性强:由于下半年销售回款大增,2016年经营性现金净额达到56.53亿元(上年-13.5亿)。 截至年末,公司预收款余额63.17亿元(+205%),货币现金余额100.2亿元(+83.6%)。年报披露公司2017年收入目标为65亿元,预计营业成本47亿,对应毛利率38.3%,预收款余额覆盖17年收入目标的97%,业绩锁定性强。3)归母净利润增13.9%、销售净利率均有所修复。2016年,公司扣非后归母净利润4.82亿元(+102.97%),净利率11.48%(+2.35%);但由于2016年非公开发行实施及资本公积转增股本,增加股本分别占2015年的39%和31%,EPS有所摊薄,同比下降33%。 资源整合促突破、全年销售额增长170%。1)销售破百亿创新高:公司全年签约金额109.9亿(+170%);签约面积75万方(+184%),其中上年定增注入的上投控股贡献20%销售额;2)土储优质、开工提升:公司在建工程面积213万方,1/3位于上海,货值溢价可期;3)低成本融资:16年完成增发募资39.02亿元,并以3.23%利率发行10亿公司债,资产负债率降至70.81%(上年同期79.79%),短期偿债倍数升至2.35(上年同期1.29),整体融资成本仅为4.72%(同比-0.91%)。 深耕产业地产、多元布局羽翼渐丰。金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式已现雏形:1)青岛“国际啤酒城”项目:浦发、民生区域性总部和青岛基金中心整体进驻,巩固其作为青岛核心金融城地位;2)虹口北外滩文化地产项目:携手百老汇巨头倪德伦,打造虹口音乐剧综合体;3)崇明东滩长者社区养老地产项目:项目总建面约100万方、总投资120亿,预计显著受益于崇明岛撤县改区及轨交崇明线的通车。4)联合柯罗尼,打造联合创业办公空间WE+(众创空间)。依托股东资源优势和兼并收购,在不同垂直领域探索模式创新,提升存量资产价值。5)收购龙创节能,进军智慧建筑及家居领域:上实龙创2016年贡献营收8.46亿元,扣非后净利润6860万,超过6800万的业绩承诺,未来计划将业务版图扩展延伸至大型工业、船舶、核电及基建领域,培育新的盈利增长点;国企改革继续推进、业务整合在即。上实集团承诺将于2017年7月前解决上实发展和上实城开的同业竞争问题,上实发展有望成为集团整体平台。上实城开资质优良、估值偏低,目前P/B估值少于1。根据2016年年报披露,上实城开营收总额49.13亿元、净利润4.62亿元、土储总建面436万方,预计整合后业务年营收规模可达百亿。 投资建议:公司实现金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式,作为上海国改潜在整合的资源,后续存在持续整合的预期。我们预计公司2017-2019年EPS为0,38、0.49和0.53,维持“买入-A”评级,目标价13.31元。 风险提示:产业地产经营风险、资源整合不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-04-11 39.18 23.82 50.55% 48.30 20.99%
47.40 20.98%
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事件:公司29 日公布2016 年年报,全年共实现营业收入538.21 亿元,同比增长40.40%;实现归属于上市公司股东的净利润64.92 亿元,同比增长35.22%;基本EPS2.22 元,同比增长22.65%;拟向全体股东每10 股派发现金股利6.6 元(含税),共计派发现金股利超19.5 亿元,占归母净利润的30.04% 业务扩张,净资产净利润均大幅增长:1)营收利润双升:16 年全年共实现营业收入538.21 亿元,同比增长40.40%;实现归属于上市公司股东的净利润64.92 亿元,同比增长35.22%;2)外延扩张,净资产增长87%:16 年归属于上市公司股东的净资产253.61 亿元,同比增长87.49%,主要系公司非公开发行股份及业务扩张所致;3)产业园区业务表现抢眼:公司产业园区业务实现收入172.9 亿元,同比增长76.9%;实现毛利116.6 亿元,同比增长77.3% 京津冀地产巨擘,乘上“千年大计”东风:1)京津冀资源禀赋优越:根据2016年报数据,公司90%的土地储备、94%的收入在河北;按照新华社报道,雄安新区是“继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事”。公司在环北京及京津冀区域取得优势布局。2)新区内曾签约合作协议,涉及面积481.2 万方:在2014 年12 月31 日和2015 年8 月28 日公司公告分别与白洋淀及雄县政府分别签订《整体合作开发协议》,签约整体开发面积分别为300 平方公里和181.2 平方公里,合计潜在供给481.2 平方公里,乘上国家级新区“千年大计”的东风。4 月4 日,公司发布澄清公告,称“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”项目尚处于规划定位阶段;公司尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;另外截至公告日,公司在上述区域尚未取得住宅建设用地和任何房地产项目的开发建设。 投资建议:我们认为雄安新区建设意义重大,投资逻辑主要有三个层次,一是规划区域内有或者预计有土储直接受益,二是京津冀区域升级带来的收入来源改善,三是后续或将推动中央特区建设,惠及优质的城市综合运营商公司三者兼具,同时以PPP 模式助力未来核心城市群形成,快速布局发展行业前景向好,业务潜力巨大。我们预计公司17-19 年公司EPS 为2.98、4.05、5.26,维持“买入-A”评级,6 个月目标价35.76 元。 风险提示:国际形势和国家政策具有不确定性;产业新城资金需求量大,循环周期长。
万科A 房地产业 2017-04-10 20.79 20.73 -- 21.57 3.75%
26.48 27.37%
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事件:公司年报发布,16年全年实现营业收入2404.8亿元,同比+23.0%;归属上市公司股东净利润210.2亿元,同比+16.0%,EPS1.90元/股;公告披露公司3月实现销售面积399.5万方,同比+66.6%、环比+69.42%,销售金额636.4亿元,同比+89.3%、环比+65.26%; 业绩稳增、资金充裕:1)营收利润双升,表现抢眼:16年全年实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%(上年同期33.58%),实现归属上市公司股东净利润210.2亿元,同比增长16.0%(上年同期15.08%);2)毛利率及ROE小幅上升:房地产业务毛利率19.8%,较上年提高0.32%,ROE18.5%,较15年提升0.44%;3)净负债率低、资金充足偿债能力强:公司16年净负债率25.9%,处于行业较低水平;期末公司持有货币资金超870亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债之和(433.5亿元),在不确定性较大的市场环境中稳健致胜。 销售屡创新高、存货土储质优量足:1)销售再突破:16年实现销售额3647.7亿元,销售面积2765.4万方,分别同比增长33.8%和39.5%,全国市场占有率3.1%,较15年提高1个百分点;2)存货价值增长27.0%:16年末存货金额高达4673.6亿元,同比增长27.0%;3)新开工同比增长47.5%:16年实现新开工面积3136万方;此外,已售未结算面积2279万方、金额2782亿元。4)土储权益总建面3157.3万方,88.3%位于一二线:公司16年在国内在建总建面超3600万方,规划总建面超5296万方;全年新增11个城市更新项目,总建面超544万方。5)一季度销售重夺榜首,昭示龙头地位:公司2017年一季度累计实现销售面积988.2万方(+81.09%),销售金额1502.7亿元(+99.72%);3月以来新增土地权益建面642.6万方,同比+21.98% 股权纷争形势明朗、探索“轨道+物业”模式:1)深铁成为万科基石股东:深圳铁路受让原第二大股东华润持有的16.89亿股万科股份,占总股本15.31%;另获恒大持有14.07%股权的表决权,合计29.38%表决权,已经超过持股25.4%宝能系,此外万科管理层资管计划持股8.41%,股权风波基本告一段落。2)与深铁珠联璧合,“地铁上盖物业”突破增长瓶颈:深铁入驻万科实现强强联合,在土地稀缺尤其一二线城市拿地受限的背景下,“轨道+物业”将建立较高的行业;借力轨道上盖空间的独特资源优势,独家抢占地铁覆盖核心地区的项目储备。 战略收购印力集团,与黑石合作再添商业地产:公司之前与黑石在物流地产领域深度合作,成绩斐然,公司去年公告与黑石成立联合收购平台,计划以38.89亿收购黑石基金及其他独立第三方股东持有的特定商业地产公司股权。其后确定为收购黑石旗下印力集团96.55%的股权,是公司在商业地产领域最大手笔的布局。17年3月,公司通过了组建商业地产投资基金议案,欲将印力集团打造为万科商业开发和管理平台。与“资本之王”黑石合作后,公司在商业地产领域的布局值得拭目以待。 投资建议:公司2017年1-3月销售重回龙头地位,彰显了管理层的专业性和实力。在深铁入驻董事会后,我们看好今年管理层会有更多的精力专注于公司经营,轨道+物业的合作也值得期待。 我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。 风险提示:董事会席位尚未确定,管理层变动风险。
金地集团 房地产业 2017-04-10 10.59 10.84 -- 12.16 8.09%
11.90 12.37%
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事件:公司4月1日公布2016年报:全年实现营业收入555.1亿元,同比增长69.43%;实现归属于上市公司股东净利润63亿元,同比增长96.87%;基本EPS1.40元,同比增长97.18%。 结转规模高速增长、强力推动利润翻倍:1)销售发力、排名上升:16年公司实现销售金额1006亿元,销售面积658万平方米,同比分别增长63%和48%,行业销售排名晋升至第12位,合计有24个项目销售金额破10亿元;2)结转规模大幅增长、推动营收增长利润翻倍:16年结算面积435.82万平,同比上升64.05%,结算收入522.93亿元,同比上升71.28%,毛利率为28.73%,同期增加0.94个百分点。3)分母驱动加权ROE升至17.84%,比上年增7.98个pct。 深耕一线强于线城市、坚持合作拿地战略:1)深耕一线强于线城市:公司坚持继续坚持深耕一线城市及强于线城市,2016年一、二线城市总投资额分别占比26%、63%(合计89%),三线城市总投资额仅占比11%。2)坚持合作拿地策略:公司全年共获取33宗土地,总投资额399亿元,权益投资额168亿元,新增533万平米的土地储备;权益占比42%(前值38%)。截止报告期末,公司总土储约2,950万方,权益土储约1,500万方,公司所布局三线城市中大部分位于东莞,且投资项目主要在临深片区。 融资投资两面开花、财务运营稳健:1)融资低成本、财务高稳健:报告期内,公司完成48亿元的中期票据以及30亿元公司债的发行,债务融资加权平均成本仅为4.52%,处于行业内较低水平;截至期末,公司资产负债率为65.43%,扣除预收账款后的负债率为57.90%,净负债率为28.40%(前值51%),负债率持续降低;公司财务费用同比下降153.71%,三费合计下降6.29%;2)稳盛投资加大创新研发:除完成传统业务领域八个项目投资外,稳盛投资加大创新业务研发,在直募和资产证券化业务等军区的阶段性成果;3)经营性现金流翻倍、在手现金充足:16年公司实现经营性现金179.82亿元,同比增长114.2%,期末持有货币资金达215.65亿元,其中经营活动产生的现金流净额同比增长103.49%,受益于销售回款增加;公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债)达2.66。 物业管理跨越发展、商置启客强强联合:1)物业管理跨越发展:16年金地物业服务面积近1.3亿,外拓项目占比提升,品牌价值高达42.01亿元,同比提升49.8%,首创行业内“智享生态圈”在社区全服务产业链建设方面,金地物业聚焦发展楼宇科技、公寓及养老业务,取得新进展;2)合作成立启客威新:金地商置与启客集团强强联合,合作成立启客威新管理公司,并完成收购上海8号桥项目公司85%股权。 投资建议:公司2016年按审定母公司净利润计提10%法定盈余公积金1.87亿元,以截至2016年总股本每10股拟派发含税现金股利7.0元,分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍。按照最新收盘市值501亿计算股息率6.3%,是地产股中经典现金牛。 预计公司2017-2019EPS为1.76、2.12、2.55元,对应目标价14.25元,给予买入-A评级。 风险提示:房地产调控力度加大影响销售。
新湖中宝 房地产业 2017-03-21 4.99 6.43 120.88% 5.07 1.60%
5.07 1.60%
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事件:3月9日公司公告实际控制人黄伟先生增持1894万股公司股份,占总股本0.22%,并拟在未来6个月内继续增持3-10亿股,占公司总股本3.49-11.63%,其中增持计划自有资金不少于15亿元,合作的资管计划总额上限为80亿元。 实际控制人大幅增持,多保障夯实安全边际:本次公司实控人大手笔增持,且资金来源充裕(按停牌前两日成交均价4.9元/股,资管计划上限可增持约16亿股),彰显实际控制人对公司未来持续发展的信心。此外,公司自15年下半年以来发布员工持股、股权激励计划,16年11月底非公开发行股份解禁,目前员工持股计划均价5.29元/股,股权激励行权价5.58元/股,定增解禁股份发行价5.2元/股,占总股本比例分别为1.2%、5%、11.2%,为公司当前股价提供充足的安全边际。 销售稳步增长,上海千亿货值强化资源禀赋:根据克尔瑞数据,公司2016年实现销售额147.9亿元,同比增长33.5%,创近年来新高。 自15年以来,公司加大上海旧改布局,目前在上海内环核心区有5个项目,未结算规划建面130万平,对应货值超千亿(整体未售土储近1200万平),完成地产布局向一二线集中的转型。 投资建议:公司调整对中信银行投资为权益法核算,由此带来16年归母净利增长370%-420%,且随着公司上海、杭州等地项目进入结算期,将为未来业绩提供保障。公司坐拥主流城市优质资源,金融产业已形成多元化布局,我们看好公司未来发展,预计公司17-18年EPS为0.34、0.39,对应当前股价PE估值为15.2x、13.2x。 风险提示:销售不达预期、行业调控风险。
广宇发展 房地产业 2017-03-20 10.02 14.80 118.27% 11.02 9.98%
11.02 9.98%
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重庆房价三年连跌、2017或是拐点:重庆市场一直以稳健著称,供需相对均衡,因而房价较为平稳:1)2012-2013年土地供给较多:重庆2012和2013年两年住宅用地供给超过住宅用地销售3468万方,过度的供给压制房价表现;2)2014-2016三年连续微跌:以全市含下属区县口径,重庆房价在2014年4月见顶,持续回落至2016年2月方才触底,10月开始持续上涨;3)2016年重庆土地供给急剧收缩、2017或成房价拐点:重庆2016年住宅用地供给大幅减少至2761万方远远小于当年销售5015万方,供给收缩再加上多年房价未涨,重庆房价补涨预期较强。 现有储备集中97%在重庆,潜在注入项目布局一线:1)公司现有土储683万方、大多布局重庆:公司现有储备中97.4%位于重庆,约665万方,剩余在东莞11.8万方、青岛7万方;2)公司潜在储备规模1344万方、进军一线:如果重组完成,公司潜在储备规模达1343.7万方,其中上海、北京土地储备约50万方,公司如果重组成功将使得土地储备扩充至一线,鲁能集团2016年销售额646.7亿元,全国排名13。 公司第三次尝试资产重组、目前在二反馈阶段。鲁能集团自2004年入主以来,分别(2009年和2013年)两次尝试注入旗下地产资源,2016年7月,公司资产重组再度重启,公司拟作价91.11亿元收购资产且募集配套资金87.29亿元,若重组完成后鲁能集团的持股比例由20.82%增加至45.24%,总股本扩充至31.08亿股。 重组预案现已获得国务院国资委批复,目前处于证监会第二次反馈阶段。 业绩增长强劲,估值优势明显。1)公司现有项目到了收获期:根据业绩预告,2016年公司营收、利润将分别增至39亿、3.5亿,增长172%和142%,EPS由0.28增至0.67(增139.3%),主要由于重庆地区市场好转,结算大幅增加;2)拟注入项目盈利能力强、估值合理:鲁能集团土地确权时间普遍在5-8年以上,当时土地获取价格较低,因此毛利水平较高,大部分毛利率均在50%以上,远高于同行,重组承诺17-19年净利润总计分别为8.32、14.51、14.99亿元,对应本次91亿交易对价的PE为11.0X\6.3X\6.1,估值合理。 投资建议:预计重庆房价将超预期上涨,公司现有项目97%位于重庆,重估RNAV为95.58亿元,折价46%,我们预计公司2017-2019的EPS为0.90、1.17、1.41,对应当前股价的PE为11.1X\8.54X\7.09X,估值已经降至历史低位,首次推荐给予“买入-A”评级,考虑市场RNAV折价率,给予6个月目标价16.74元。 风险提示:区域过分集中于重庆区域,公司业绩可能受短期冲击。
云南城投 房地产业 2017-03-16 3.87 4.76 -- -- 0.00%
5.07 31.01%
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事件:公司13日公布2016年报,全年共实现营业收入97.7亿,同比+143.46%;实现归属于上市公司股东的净利润2.44亿,同比-12.38%;基本EPS0.23元,同比下降11.54%。 毛利率下滑、税金及附加大增,扣非后净利润亏损扩大。2016年公司融城昆明湖、艺术家园区、上东大道及新并购项目陆续结算,实现地产结算收入95亿(同比+272%),但由于昆明、大理地区项目拖累,公司毛利率下降6.65个pct;公司报告期内由于营改增新政及新项目纳入合并范围,导致税金及其附加大幅增加,令营业利润亏损;公司因取得子公司及合营企业确认营业外收入7.72亿(达净利润的286%),若扣非后公司净利润实质亏损3.65亿元(前值亏损1.81亿元)。 项目结构质量优化,包袱减轻。公司2016年销售金额为51.65亿元(+29.4%),销售面积61.96亿元,销售均价8,336元/平方米,主要销售区域分布在重庆(占7%)、大理(占6%)、西安(占24%)、昆明(占61%),西南区域销售去化顺利。 2016年,公司以18.6亿现金收购了银泰系列项目及杭州理想,新增项目13个,新增商业综合体面积94.91万方(销售物业29.24万方,持有型物业65.67万方),丰富了城市综合体类物业的业态,并完成了北京、杭州、宁波、西安、兰州、成都等主流城市的布局。截止年末,公司待开发土地面积达到978万方,以往货值过度集中于西南区域的弊端有所改善,预计未来毛利水平将逐步改善。 沪昆高铁通车,契合三四线复苏,今年面貌一新。随着2016年昆沪高铁的通车和“一带一路”推进,云南地区旅游消费及产业导入都将有大幅改善。公司积极打造住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式,目前已完成云南及如陕西、四川、澜沧江—湄公河沿线等旅游目的地布局。养老和健康服务方面,公司在大理海东方、四川青城山等项目展开试点,“大健康”、“大休闲”转型顺利。契合今年三四线城市复苏,预计公司今明两年的盈利水平将面貌一新。 投资建议:年报披露2017年公司计划收入100亿,计划投资180亿。公司背靠云南国资委的资源优势,在项目获取、资源整合能力方面均具有优势(上年低成本获得项目并购机会是一个例子)。另外,云南省国资委旗下与云南城投的业务类型相似、存在业务协同可能性的资源或资产众多,有利于养老、旅游地产的转型。我们预计公司2017-2019年EPS为0.34、0.41和0.72,维持“买入-A”评级,6个月目标价维持7.54元。 风险提示:业绩持续低迷、毛利率尚未能通过拐点回升,对估值形成压制。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名