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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

20日
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最高价* 最高涨幅 结果 最高价* 最高涨幅 结果
世联行 房地产业 2016-08-23 8.88 13.65 407.43% 9.04 1.80%
9.04 1.80%
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事件:公司公布2016年半年报,上半年实现营业收入26.95亿元,同比增长40.71%,归属于上市公司股东的净利润为2.03亿元,同比增长24.42%。 三大板块并驾齐驱:公司1-6月四大业务板块中,房地产交易服务、互联网+、金融服务均实现大幅增长,收入同比分别增长31.93%、134.36%和47.32%。从收入构成看,传统地产交易服务占比继续下降,但仍占55.11%,;互联网+收入占比达到21.23%,同比增8.52个pct,而资产管理服务略降5.47个pct。 代理销售及结算增幅扩大,未来业绩锁定性强:核心业务方面,上半年公司代理销售额达2,517亿,同比+33.74%,结算代理销售额1,786.82亿,同比+31.56%;代理销售收入14.7亿,同比+31.87%,受惠于核心市场新房销售火热,公司1-6月结算及收入均创下半年新高。目前公司累计已实现但未结算的代理销售额约3,503亿,将在未来的3至9个月带来27.1亿元的代理费收入,业绩锁定性较强。 大资管板块逐步转型,期待由1到100的腾飞:上半年公司资产服务板块收入3.76亿,同比仅增长0.9%,但公司积极探索的存量资产服务(小样社区和红璞公寓)占资产服务收入的比例已从0.47%提升至9.46%,逐步实现0-1的积累。公司提出资产管理板块逐步实现由咨询向运营转型,积极布局存量交易市场。上半年小样社区落地项目累计达到15个,入驻企业逾300家;红璞公寓业务继续落地广州、深圳、南京等核心城市。公司今年拟进行定增募集20亿元,并采用租赁方式建设13万间长租公寓,实现长租公寓业务从1到100的突破。由于我国存量租赁市场尚不成熟,机构参与度低,高端租赁市场较为空白。公司有望凭借自身此前在C 端入口优势及市场占有率,率先完成长租公寓的全国布局。打破传统较租房房源分散分布的格局,打造社区化分布模式。 金融服务实现资金周转加快,毛利率稳步提升:金融服务业务实现毛利1.697亿,同比+91.35%。由于利息成本同比-35.95%,毛利率同比+15.05pct,主要受益于贷款单笔金额更小(主要产品圆云贷平均单笔贷款金额从15年的9.29万降至6.78万)、期限更短,资金的周转速度加快,效率更高,降低了公司的融资需求。 投资建议:公司上半年业绩靓丽,房地产代理销售屡创新高,各板块业务均有不俗表现。公司通过长租公寓率先切入存量市场并实现全国布局,有望在长租蓝海中率先起航。我们预计公司2016-2018年EPS 为0.32、0.40和0.49,对应当前股价PE 为27.6X、22.4X、18.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14元。 风险提示:地产销量系统性下滑、存量市场扩张遇阻。
天业股份 房地产业 2016-08-22 15.90 22.03 423.28% 16.20 1.89%
16.20 1.89%
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事件:公司公告,1)明加尔公司通过竞价收购的方式,收购ConquestMining持有的CQTGold100%股权、CQTHoldings100%股权及编号为EPM15597的勘探矿权,整体交易对价5200万澳元;2)公司出资¥2000万元参与投资设立恒信基金管理公司,占注册资本的20%。 外延新添Pajingo项目、年度或贡献近6亿销售额:1)明加尔公司收购澳大利亚Pajingo项目,整体交易对价5200万澳元。交易对价中包括4200万澳元现金付款外加矿权特许使用费;2)交易完成后,明加尔公司将持有ConquestMining持有CQTGold100%股权、CQTHoldings100%股权,并通过CQTHoldings间接持有NQMGold2PtyLtd100%的股权;此外,明加尔公司将直接拥有编号为EPM15597的勘探矿权,并通过持有CQTGold&Holdings股权拥有16项矿权及编号EPM26209矿权申请权。3)Pajingo项目为在产金矿,资源储备丰富,成功收购将新增金金属量公57.4万盎司,每年或将贡献近6亿销售额,公司金金属储量增至257.4万盎司。 终止定增融资、参与设立公募基金:1)政策环境变化、32亿定增终止:由于金融行业监管政策和市场环境发生变化,综合考虑目前资本市场现状及实际情况、对广大中小股东保护等因素,公司终止了32亿金融定增项目。2)成立公募基金、金融平台再添助力:公司与李湧等8名发起人共同签署《恒信基金管理有限公司发起人协议》,共同发起设立恒信基金;公司金融平台正以“产业+资本”的战略布局打造地产、矿业、金融三位一体的多元化协同发展平台,并积极参与奇虎360和挂号网等新兴创投业务。 投资建议:公司金矿业务外延并购正式落地第一单,公司准确把握金矿业务发展机遇,将为公司带来新增资源储量,助力公司在矿产业务上的扩张与发展,除公司承诺16年度矿产业务1.7亿利润外,我们预计Pajingo项目的顺利推进将有望为公司带来每年近6亿的销售额,进而带来可观的利润增长空间;金融领域方面,虽然32亿定增由于政策环境变化二终止,公司再接棒参与设立恒信基金,金融业务发展持续推进。我们以金矿每吨储量对应1.6-2亿市值空间,公司此前200万盎司对应56.7吨,原有金矿部分对应110亿市值。此次收购,金矿增加57.4万盎司,对应16.3吨市值对应增加30亿。此外,公司地产业务RNAV估值约45亿左右,金融创投业务部分10个亿估值,我们预计公司合理估值在195亿(当然这一估值尚未考虑公司未来在金矿外延以及一线城市土地的增值部分)对应合理价格在22.03元左右,维持“买入-A”评级。 风险提示:业绩不达预期、黄金价格下挫
上实发展 房地产业 2016-08-22 9.84 12.77 155.71% 13.40 4.69%
10.30 4.67%
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深耕上海+3区域,业绩有望超预期。公司地产业务深耕上海为中心的长三角,在上海地区土地储备充足(15年底项目建面157万方)。2015年4月,公司向7名对象以定增方式发行3.36亿股,实际募集资金39.02亿,成功获得上投控股和龙创节能资产注入,并获得了上投控股旗下长三角核心(苏州、绍兴)以及上海(徐汇、静安、青浦)地产项目。2015年,上述项目均给公司带来的业绩增厚明显,随着上半年在上海地区的多个项目将进入结算,公司中报业绩稳步增长有保证,甚至有望超预期。 崇明升级落地,公司受益较大。7有月29日上海市人大通过崇明撤县建区的决定,此前预期终得落地。崇明东滩项目是公司控股股东上实集团在国内最大的待开发资源,用地面积达86.35平方公里。其中占地2500亩的启动项目长者社区已于14年开工,公司持有38%的权益。 项目一期已在15年9月正式推向市场,年底销售额已超1亿。由于崇明政府层面的土地规划仍未最终全部确定,除已在开发的养老社区外,其他地块的商业模式和开发模式尚在探索中。 我们认为随着崇明区域地位稳步提升及轨道建设逐步推进,地区人口及产业导入都将有望在3-5年进入提速阶段。在未来规划逐步落地后,公司有望逐步展开多种产业模式的探索,并充分获益于区域升级。 上海新一轮国改开启,集团整合有望提速。公司实际控制人上实集团作为上海政府的窗口企业,近年来集团地产资源不断整合聚焦。自上市以来,公司多次获得优质资源注入。目前集团主要尚待整合的地产资源包括崇明东滩开发及香港上市公司上实城开。集团2011年曾承诺,对崇明东滩土地上的地产业务将由上实发展优先参与开发;同时对于上实城开,集团承诺促使相关公司通过以现金和/或股权为对价进行资产注入、吸收合并或其他监管政策允许的方式,将上市范围内地产业务集中在A股上市平台或香港上市平台。2014年集团申请延期三年,即到2017年7月彻底解决。 上实城开现金充足,资质优良,估值较低。上实城开近年一直为集团发展提供有力支持,包括以较资产净值折让的价格向集团注入优质资产,并通过现金优势为集团提供财务支持。 上实城开近年收入及销售水平与公司相近,但两地公司市盈率、整体估值等方面均存在较大差异。我们初步估算上实城开地产业务NAV为273亿,目前股价较RNAV折让68%,公司有望借助A股资本市场优势,成为集团整合平台。 投资建议:公司在2015年通过非公开发行获得集团优质项目注入,业绩增厚明显,今年中报业绩有望继续稳步增长。我们测算公司RNAV为17.24元(中性),目前股价折让29.9%左右,预计公司2016-2018年EPS为0.52、0.59和0.62,对应当前股价PE估值为24.8X、21.7X、20.8X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价17.24。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。
华夏幸福 房地产业 2016-08-19 26.59 20.79 31.32% 27.57 3.69%
29.35 10.38%
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事件:公司公告,1)16年上半年公司实现营业收入176.05亿元,同比增长4.34%;实现归属上市公司股东净利润39.57亿元,同比增长30.54%;EPS为1.36;2)归属全资子公司九通基业拟收购瑞凯达所持中科廊坊科技谷100%股权,暂定交易款22.93亿元;3)下属子公司拟回购华宝信托所持香河孔雀城60%股权。 布城布池、绩者如画:1)模式再结硕果、业绩续佳话:16年上半年公司实现营业收入176.05亿元,同比增长4.34%,实现归属上市公司股东净利润39.57亿元,同比增长30.54%;2)多渠道融资、资金充裕:16年上半年公司积极运用资本市场平台包括拟通过资产支持专线计划发行资产支持证券等方式融资。 土地储备优厚、千亿销售可期:1)全年千亿销售可期:16年1-6月份公司已累计实现销售面积543.73万平米,实现销售额584.78亿元,规模位居第七,且为年度870亿元销售目标的67.22%;2)土地储备优厚:16年上半年,公司新增地块72宗,共计新增土地面积265.41万平米,规划建筑面积487.12万平米。 战略布局、遍地开花:1)模式复制、硕果累累:公司与保定市莲池区人民政府签订白洋淀科技城合作协议专项协议,明确了公司开发建设经营莲池区委托区域的相关细节,为公司各项资金往来的顺利结算奠定了基础;2)模式升级、PPP来袭:7月,公司分别与长葛市人民政府、江夏区人民政府签署备忘录,参与相关约定区域产业新城政府和社会资本合作项目的项目采购程,未来或望带来新增长点;3)拟回购香河孔雀城、再添中科廊坊:子公司拟回购华宝信托持有的香河孔雀城60%股权;子公司拟收购瑞凯达实业所持中科廊坊科技谷100%股权。 投资建议:公司半年业绩再峥嵘,销售超预期,全年千亿目标可期。产业新城模式已成熟,在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;此外,公司产业新城创新模式再升级,基于PPP模式下的创新拓展模式,将助力于公司在选址等实现更好突破,提升决策效率;未来中科廊坊的成功收购,将为公司带来廊坊地区土地储备,助力公司在环北京区域产业新城的进一步打造及升级,未来公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司16-18年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为12.8X、9.6X、7.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:业绩不达预期
北京城建 房地产业 2016-08-17 13.80 14.65 196.43% 14.79 7.17%
14.79 7.17%
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事件:公司公告,1)16年上半年公司实现营业收入30.03亿元,同比下降-8.28%(前值3.68%),实现净利润4.45亿元,同比增长42.04%(前值12.84%);实现归属上市公司股东净利润4.35亿元,同比增长48.96%(前值57.11%);实现EPS为0.2775;2)上半年公司实现销售签约面积53.97万平米,同比增长67%;实现签约额70.8亿元,同比增长46%;新增土地储备面积146.94万平米,同比增长46%;新开工面积65.76万平米,竣工面积21.56万平米;3)公司与团河项目开发商签订团河项目预购协议。 扎根一城、踏石留印:1)净利润大幅增长:16年上半年公司实现营业收入30.03亿元,同比下降-8.28%(前值3.68%);实现净利润4.45亿元,同比增长42.04%(前值12.84%);实现归属上市公司股东净利润4.35亿元,同比增长48.96%(前值57.11%);2)ROE与销售毛利率齐上扬:16年上半年公司ROE为2.27%,同比增长36.46%(前值-24.46%);销售毛利率31.6%,同比增长15.99%(前值-6.71pc)。 地产为体、投资成翼:1)上半年完成年度经营目标77%:上半年公司实现签约金额70.8亿元,同比增长152%;实现销售签约面积53.97万平米,同比增长67%;新增土地储备面积达146.92万平米,同比增长152%;2)棚改项目有序推进:8月13日,兴瑞公司与团河项目开发商——北京首创华业房地产公司签订团河项目预购协议;利于推进望坛项目的征收工作,加快望坛项目的开发进度;3)设立投资基金:16年6月,公司发起设立北京城建基础设施投资基金合伙企业,以用于公司控股子公司位于奥体文化商务园区内项目。 投资建议:公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升,上半年超额实现销售面积的半年度经营目标,一定程度上降低公司下半年业绩压力;此外公司望坛项目有序推进,未来有望带来大规模利润空间;融资上,公司首创优先股融资方式,拓宽资金来源渠道,有效缓解资金压力;股权投资领域的斩获不断,也为公司提供了可观的现金来源。我们预计公司16年-18年的EPS为1.18、1.47、1.76,当前股价对应PE为11X、8.9X、7.4X,显著低估、成长性突出;给予买入-A的投资评级,6个月目标价为23.6元。 风险提示:板块或存风险
招商蛇口 房地产业 2016-08-17 16.97 19.65 24.95% 17.50 3.12%
17.65 4.01%
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事件:公司12日公告拟出资5亿元,作为有限合伙人参与设立深圳市伊敦传媒投资基金合伙企业,规模为50.17亿,首期认缴出资20.17亿。合伙基金普通合伙人为招商金台。招商局资本控股亦将出资5亿元作为有限合伙人参投合伙企业,其他投资者首期出资10亿,团队跟投认缴出资700万元,后续募集30亿元。 携手“全媒体旗舰”人民日报及招商局资本,探索国内外多个新兴领域。本次合伙基金普通合伙人为招商金台,由招商局资本管理有限责任公司和人民日报媒体分别持有49.9%和50.1%的股权;另一有限合伙人招商局资本控股由招商局资本全资设立。本次合伙期限包括五年投资期及二年退出期,出资规模高达50.17亿,投资范围涵盖国内外与媒体、娱乐、互联网等相关的内容、技术、渠道、平台及其交叉领域。 招商局资本是集团核心股权投管平台,产业资源丰富。招商局资本是招商局集团一级子公司,负责延续和整合集团体内主要投管业务,旗下包括中国最早的股权投资机构中国科招高技术公司和招商局中国基金。截至2015年底,招商局资本管理资产约330多亿,共发起18只人民币基金和4只外币基金,累计投资超过216亿元,项目的内部收益率达到20%。参与投资人涵盖中国的大型投资机构、中央和地方国企、政府引导基金及海外的知名商业银行、外国国家政策性银行和跨国租赁集团等。 与园区业务板块深度协同,利于持续培育。本次成立合伙基金将重点关注招商蛇口拥有或管理的园区内注册的实体或运作的项目。作为人民日报社属的技术、运营、资本的平台,人民日报媒体技术股份有限公司承诺下设机构优先入驻招商蛇口拥有或管理的园区。互联网、文化等新兴领域聚集的规模效应较强,公司通过本次出资既有利于园区业务板块培育、充分利用产业协同,同时为后续外延扩张留有空间。 7月销售靓丽,毛利优势有望逐步显现:公司7月公告销售面积28.1万方,销售金额54.5亿,较合并前招商地产同比分别升44.6%和45.6%;1-7月累计销售面积223.18万方,销售金额362.95亿,累计增加26.8%及49.4%;公司7月销售均价达到19,395元/平方米,同比增17.8%。预计随着前海地区536万方规模核心土地资源禀赋释放,公司地产业务毛利抬升的效应将会逐步显现,业绩提升的潜力在地产龙头中领先。 投资建议:招商蛇口自2015年底上市后确立了园区开发及运营、社区开发与运营和邮轮产业建设及运营三大主业,资源禀赋发生巨大变化,本次公司借助集团核心股权投资资源探索互联网文化等领域,为外延扩张留有空间。我们认为目前其内在价值有待市场认知,预计公司2016-2018年EPS为1.12、1.38和1.70,对应当前股价PE估值为14.5X、11.7X、9.5X,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。 风险提示:地产经营的区域风险、新兴产业不确定性强。
保利地产 房地产业 2016-08-11 9.43 10.44 -- 10.81 14.63%
10.81 14.63%
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事件:7月销售简报:公司7月实现签约面积93.36万方,同比增长12.32%;实现签约金额121.46亿,同比增25.69%。公司本月新增项目3个,权益建面21.8万方。 销售量价均有回落,基本符合预期:公司7月实现签约面积93.36万平方米,同比增长12.32%,环比下降53.58%;实现签约金额121.46亿元,同比增长25.70%,环比下降54.97%;本月公司销售均价13,010元/平方米,环比降3.00%,连续两月回落。受历年6月固有的高基数效应影响,本月公司销售量价均有调整,但基本符合预期,预计9、10月份将会有连续回升的过程。 保利集团入选试点,央企层面整合空间难以估量:公司7月7日公告大股东保利集团与中航集团探讨收购其地产业务并停牌,七天后公司公告正与中航集团积极深入论证,并初步估算潜在交易涉及地产项目约70个,标的金额不超过净资产的15%,即不超过149亿(一季末净资产)。从以上交易体量看,本次重组并无超市场预期,但在集团层面的央企整合规划渐露峥嵘。14日,国资委在媒体通气会上宣布了新增7家国有资本投资公司试点的企业,公司大股东保利集团位列其中,公司作为集团旗下重量级地产上市平台,有望脱胎于下一轮央企级别资源整合中。 拿地力度有所回升,继续核心布局:7月份公司在东莞、南昌和杭州分别取得三个项目,新增权益建面21.8万方,权益地价款19.97亿,综合楼面价约9,163元/平方,是公司近4个月拿地款及权益比率首次回升,但仍然处于历史上较低的水平。公司今年以来拿地谨慎,基本避免高溢价拿地,1-7月拿地综合楼面价5,801元/平方,1-7月公司累计权益投资额占销售金额比例为34.17%,较上月有所回升。本月在杭州上城区核心区拿地,楼面价近4万/平方米,是本年在二线少有的尝试。 上半年结转收入增加,权益下降拖累毛利:公司业绩预告上半年实现营收551.7亿,同比大增30%,主要由于竣工和结算面积增加;归属于上市公司股东的净利润49.5亿,同比增0.12%;同时因项目结转权益比例下降,毛利率及净利率均有所下降。公司年初至今拿地综合权益仅68%,且一线拿地较少,预计毛利水平恢复仍待时日。 投资建议:公司今年以来项目投资保持审慎,基本避免高溢价拿地,同时现金充足,财务稳健性强。本次集团层面探讨房地产业务整合,初步结果看并无超出市场预期,但本次业务调整将成为集团进入资本投资公司试点后地产业务首次尝试,往后央企层面改革动作有望持续不断。我们预计公司2016-18年EPS 为1.21、1.37和1.57,对应当前股价PE 估值7.8X、6.9X、6.0X,给予“买入-A”评级,目标价12.2元。 风险提示:全国性销售调整,二、三线城市持续低迷。
万科A 房地产业 2016-08-08 20.33 17.95 -- 27.57 35.61%
27.57 35.61%
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事件:公司公告,7月份公司实现销售面积207.7万平米,销售金额274.4亿元;1-7月份累计实现销售面积1616.6万平米,销售金额2175.1亿元;新增项目11个。 铮铮业绩、错落有致:1)龙头风范不减:7月份公司实现销售面积207.7万平米,同比增长14.44%(前值66.96%);实现销售额274.4亿元,同比增长15.05%(前值68.32%);1-7月份公司实现销售面积1616.6万平米,同比增长49.12%(前值56.10%),上行于三年平均增速25.69%;实现销售额2175.10亿元,同比增长62.55%(前值72.86%),上行于三年平均增速32.22%;2)积极布局优质二线项目:7月份,公司新增项目11个,较上月减少4个,占16年初至今总项目数13.41%。公司在项目区域选择上积极布局优质二线项目,以珠三角、长三角、环渤海经济带展开项目布局;3)土地储备优厚:7月份,公司新增土地净占地面积108.60万平米,新增土地计容建筑面积244.70万平米。 投资建议:尽管从“宝万之争”到“华万相执”再到如今或将偃旗息鼓,公司管理层在极具不确定性的环境中仍能忠于初心,月月甩下靓丽业绩捍卫公司龙头之位,尽显公司大企风范;公司拿地积极布局优质二线项目,深入珠三角、长三角、环渤海等经济圈,未来有望受益于经济带的发展并为公司带来新的增长点;此外,公司积极布局物流转型地产,我们预计公司16-18年,每股EPS为1.91、2.24、2.60,对应当前股价(复牌后)PE倍数为9.3X、8.0X、6.9X;给予“买入-A”评级,6个月目标价20.8。 风险提示:业绩不及预期
嘉宝集团 综合类 2016-08-03 14.20 8.46 123.18% 17.84 25.63%
17.84 25.63%
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事件:7月29日公司公告,1)光大系增持4.99%合计持股至19.27%,成第一大股东:北京光安购买公司A股股份3406.20万股,占公司总股本4.99%,本次权益变动完成后,北京光安与其一致行动人北京光控安宇投资等合计持有公司A股股份13154.94万股占公司总股本19.27%;2)轻资产地产基金模式第二棒——设立光渝投资公司合同签订:公司全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理公司与上海光控嘉鑫股权投资管理公司、宜兴光控投资公司、上海光昭投资中心、光控安石投资公司签订附条件生效的《上海光渝投资中心(有限合伙)合伙合同》。 厚积、薄发:1)结转收入增加促业绩增长:15年期末,公司实现营业收入20.96亿元,实现年度计划目标的104.78%,16年一季度,公司实现营业收入7.93亿元,同比增长25.69%;2)ROE回落趋势持续,16年1季度销售毛利率有所反弹:15年度公司ROE为8.98%,同比下降29.27%,销售毛利率26.49%,同比下降33.54%;16年一季度,公司ROE为2.54%,同比下挫33.27%,销售毛利率出现反弹,为33.7%,同比增长37.43%;3)资金充足,借助资本市场优化资本结构:资金持有方面,公司手握充足现金资源,满足公司开发项目、投资决策等多方面的资金需求。 战略、深入:1)投资上海光渝投资中心:公司与上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司等签订协议共同以现金方式投资关联人上海光渝投资中心(有限合伙),其中,公司拟投资总金额11.1亿元,认购合伙企业优先级份额8.75亿元,认购合伙企业权益级份额2.35亿元,并于7月29日公告子公司与光控安石等签署附条生效的《上海光渝投资中心(有限合伙)合伙合同》;2)北京光安增持股份:16年7月29日,北京光安阳光投资中心(有限合伙)购买公司A股股份3406.20万股,占公司总股本4.99%;此次增持彰显控股股东等一致行动人对公司未来充满信心,对公司的发展前景给予肯定。 投资建议:公司资金面充裕,资产收益率有望回升;此外,公司轻资产战略继引入战投光大后不断深入,未来与光大安石多方位合作可期;公司在探索轻资产发展模式道路上,不断增强自身资产综合运作能力,积极培育新的利润增长点;光大系的增持彰显其对公司未来发展的肯定。我们预计公司2016-2018年EPS为0.54、0.56和0.78,对应当前股价PE估值为25.4X、24.2X、17.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.9元。 风险提示:转型不及预期
福星股份 房地产业 2016-08-02 11.95 16.67 226.15% 13.45 12.55%
13.45 12.55%
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事件:公司公告,16年上半年公司实现营业收入58.03亿元,同比增长54.89%(前值-0.17%);实现归属上市公司股东净利润3.40亿元,同比增长36.42%(前值9.28%);实现每股收益0.36元,同比增长2.86%。 半年业绩收官、期待实现全年目标:1)抢眼业绩,实现全年目标近60%:公司实现营业收入58.03亿元,同比增长54.89%(前值-0.17%);与公司16年营收97亿元的计划相比,公司上半年实现营收占全年计划营收比例达到59.82%;2)ROE略下滑,销售毛利率大幅下挫:公司ROE为3.68%,较之上年同期3.85%,小幅下降4.38pc;3)净负债率大幅下降,资金充足:公司净负债率较上年同期大幅下挫54.21pc;经营现金流占营业收入比重增加,可见随着房地产销售加速、拆迁款逐步减少,公司现金流充裕,资产负债率将降低,资产结构进一步优化。 地产销售靓丽、土地储备优厚:1)地产业务销售靓丽:房地产业务实现结算收入53.25亿元,同期大幅增长82.54%;实现结算面积68.79万平米,同期增长67.69%;实现销售金额56.86亿元,同期增长73.99%;实现销售面积55.88万平方米,同期增长42.70%;2)土地储备优厚:公司土地储备达到245.16万平方米,建筑面积为724.83万平方米。 增资金桥置业、引入战略投资人:16年3月,公司子公司湖北武汉置业与金桥置业等签署金桥置业增资扩股协议,约定上海嘉羿等战略投资人对金桥置业进行增资扩股,此次增资扩股,公司仍保留对金桥置业的实际控制权。 大物业规划积极部署、战略再加速:15年为公司大物业转型元年,以7月14日拟设立“福星慧盈基金”为标志,公司大物业规划部署其疾如风。15年10月19日,拟设立“福星智慧家物业”注册资本5亿元,居全国物业公司之首。15年7月14日,全资子公司“福星惠誉”拟与关联人“星慧投资”设立福星慧盈基金,以支持智慧社区拓展,与公司大物业战略环环相扣,为其战略规划之重大步调。 投资建议:公司土地储备优厚,项目开发融资渠道多元化,先是30亿元定增投资K1、水岸国际,后又相继发债计32.2亿元,为公司获得充足资金,优化财务结构;此外公司增资金桥置业有望促进公司城中村改造项目的快速推进,为公司带来盈利增长点,加之公司上半年实现全年业绩近60%的营收目标,未来有望实现全年计划目标。我们预计公司16年-18年的eps为0.79、0.97、1.11,当前股价对应pe为15.3X、12.5X、10.9X;给予买入-A的投资评级,6个月目标价18元。 风险提示:两改项目推进受阻、销售不达预期
招商蛇口 房地产业 2016-08-02 15.26 19.65 24.95% 17.50 14.68%
17.65 15.66%
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事件:公司28日发布公告:招商局集团与前海管理局签署框架协议,公司将拟与安通捷码头、招商局物流共同投资(分别占82.5%、14%、3.5%)设立合资公司招商前海投资(暂定名),该子公司再拟与前海投控成立合资公司,共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里(具体面积由双方最终确定)的前海土地。 合作方案最终出水,权益比例确定。本次与集团成立的合资公司,招商蛇口认缴出资4.29亿,占比82.5%;安通捷码占14%;招商局物流占3.5%,实际控制人均为招商局集团。合资公司再拟与前海投控成立平台公司,负责推动前海土地整备和建设。若按照此前与前海管理局商定的50:50的权益分成比例,招商蛇口最终可能拥有该290万方土地权益的41.25%。公司2015年报显示,公司在前海片区尚未取得权证的土地约108.64万方,若按此比例最终敲定,公司享有的土地权益实质上大超预期。 前海地缘核心地位确立,深圳新中心呼之欲出。前海位于广深港三角的中心区域,享有超高规格政策支持,堪称“特区中的特区”。目前在香港政治经济环境尚不明朗的背景下,前海未来极有望承接香港金融中心职能及深圳新核心的地位,增长潜力不亚于陆家嘴。目前公司土储所在的前海、蛇口片区基建配套尚未成熟,区内房价低于较早发展起来的后海等其他片区,也低于南山区整体7.6万/平方米左右的均价,此处合作方案确定后整前海片区开发进展有望大提速,区内物业价值有望赶上甚至超越其他先行区域。公司凭借其核心资源、打造区内旗舰。 目前股价较潜在价值折让明显,未反映公司潜在价值。我们认为大股东对公司价值测算较外部投资者更为清晰,公司上市后大股东及员工累计增持/认购公司股份总金额达到36.69亿元,目前公司股价(近20日均价14.96元/股)较上市初大股东增持均价(22.74元/股)及员工持股价(23.6元/股)分别折让34.21%和36.6%,而较我们重估NAV 28.07元折价近46.7%,我们认为目前市场估值并未反映公司潜在价值。 业绩释放在明后、增长性有望大超预期。我们年度策略报告认为随着地产市场迈过转折点,少数核心区域房价长期增长及其他区域停滞并存的局面将会持续存在,核心区域土地资源竞争只会更趋激烈。超越同行的资源攫取能力将是看龙头房企增长持续性的关键。招商地产过去的成长能力对比于其他地产龙头并不算强,但从禀赋看土地质地优于其他地产龙头,未来2-5年内有望表现出超出市场预期的增长力和持续性。我们预计公司今年销售额有望超650亿(+12.9%),未来将向千亿销售迈进,同时随着优质资源潜力释放,毛利率和ROE 均将会进入稳定抬升期。 投资建议:2016年堪称地产龙头“风云变幻”之年,公司背靠百年招商,股权及治理结构稳定,并在其支持下手握前海核心资源,在目前地产龙头中禀赋最优。公司中报预告EPS0.48-0.49,同比增48.5%,业绩增长性显现。本次公告与政府合作方案的范围和进度均超预期,我们认为公司内在价值可能被市场低估。预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 为13.5X、11.2X、8.9X,维持“买入-A”评级。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。
天业股份 房地产业 2016-07-25 16.45 19.80 370.31% 17.30 5.17%
17.30 5.17%
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事件:7月19日公司公告其参与投资奇虎360私有化项目的进展情况。日前,奇虎360已暂停其ADS股份在纽交所的交易,且按照交易安排已完成天津奇信志成科技公司、天津奇信通达公司境外股权交割事项。此外,公司中报预计实现净利润约7000万元,同比增长10.4%。 360私有化进程推进、未来或受益于估值优势:公司公告奇虎360私有化进展,日前奇虎360已暂停其ADS股份在纽交所的交易,并按照交易安排(除创始人股票以及异议股东股票外,奇虎360全部已发行的普通股将以每普通股51.33美元,相当于ADS每股77美元的价格现金收购并注销)且已完成天津奇信志成科技公司、天津奇信通达公司境外股权交割事项;公司通过俩级投资,以8971.43万美元参与奇虎360私有化。奇虎360是我国用户量最大的互联网公司之一,同时也是国内互联网、手机信息安全龙头企业,至15年年末总资产为36.55亿美元,实现总营收18.05亿美元,实现净利润3.04亿美元;且其所处行业市场前景广阔,加之奇虎360依托其领先的网络安全技术、360平台影响力及庞大的用户群已形成独特竞争优势,未来发展潜力巨大。公司参与投资奇虎360股权,或将助力公司实现较高的资本增值收益,提高公司资金使用效率并带动公司的投资水平上升。 群策群力、业绩见增:公司中报预计实现净利润约7000万元,同比增长10.4%(前值230.49%),公司1-6月份业绩增长主要受益于1)16年上半年,受英国退欧公投影响,市场避险情绪较高,黄金等避险资产获追捧,黄金价格受益反弹,明加尔公司黄金、矿石受益黄金价格上涨进而带来销售收入增加;2)1-6月份公司房地产结算面积及确认收入增加带动公司业绩增长;3)天业小贷、博申融资租赁等金融版图再拓展,业务不断扩大,并及时进入公司报表,增厚公司收入进而拉动业绩增长。 打造主业、三位一体:公司业务三足鼎立(地产+金融+矿产),其一,地产业务仍将以符合公司体量并结合政策经济等情况加以控制,战略上积极进军一线,辅之优质二线项目;羊台山庄项目是打响公司进击一线的第一枪,相较于周边地区的地王成本价,公司羊台山庄项目具有明显成本优势,未来有望促进公司地产板块的经济效益;其二,矿业资产优质,受益于金价利好:公司于14年完成海外金矿明加尔公司资产注入,属国内首单上市公司海外资产注入项目;明加尔公司在澳大利亚西澳洲的明加尔矿区拥有黄金资源矿业权,15年新增符合澳洲JORC标准黄金资源矿石量为164万吨,新增金金属量57.5万盎司,折合近18吨;16年公司三大举措助推矿产业务,澳洲金矿在优化选矿方法、拓展产业链,矿回收率有望从56%提升至80%;公司承诺16年矿产业务1.7亿利润落地概率大。此外,我们预计目前的矿产仍能持续开采5-6年,预期公司未来或将寻找外延项目做大做强公司业务;其三,公司积极布局“金融+”,截止16年4月底公司累计出资14.7亿元合伙设投资企业,并拟进行32亿定增大力推动“金融+”布局;6月底公司公告拟1.59亿增资万和租赁,增资后将持有万和租赁15%股权,为金融版图再添一笔。此外,公司社区金融互联网综合服务平台尚在建设初期,以公司现有金融服务功能为依托,将金融服务嵌入社区服务,打造基于社区发展与物业管理的、以消费金融服务为核心的平台。公司正以“产业+资本”的战略布局打造地产、矿业、金融三位一体的多元化协同发展平台,且金融业务能够很好反哺地矿产业,更好实现产融结合,相辅相成。 投资建议:公司地产业务谋战一线,未来有望带来地产业务新的增长点;矿业业务通过优化选矿形式探明近200万盎司黄金金属量,同时拓展产业链加大黑狗矿石销售,业绩承诺基本完成;此外,公司参与奇虎360私有化项目,未来或将受益奇虎360私有化收购,为公司带来新的业务增长点;且日前增资万和租赁,再扩金融版图,结合公司资金密集型的地产与矿业,金融辅助地矿,更好实现产融结合,相辅相成;我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为83.1X、61.3X、48.4X,给予“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:业绩不达预期
世联行 房地产业 2016-07-14 8.11 13.65 407.43% 9.14 12.70%
9.38 15.66%
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事件:公司7月10日晚发布定增公告:拟以不低于7.01元/股的价格向不超过10名特定对象发行股份不超过2.85亿股,募集资金总额不超过20亿元,锁定期不超过12个月。公司发布第二季度代理销售情况:公司4月-6月分别实现代理销售金额同比分别增长38.81%、-10.27%和12.50%,1-6月累计代理创历史新高; 转型存量服务市场,进军长租蓝海:本次募集资金将增资世联集房以开展长租公寓项目,项目总投资24.79亿元。公司拟通过本项目在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓,通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式,达到整合个人房源“化零为整”,直击传统租房模式痛点。若按照中国饭店协会公寓委员2020年底品牌公寓1,000万间的预计测算,市场规模有望达2500亿以上。 目前公司已通过“红璞公寓”品牌积累了经验,有望在抢占市场中占得先机。 长期有望增厚业绩:公司本次投资项目预计可实现年营业收入23.4亿,净利润2.75亿,分别约占上市公司2015年财务数字的49.7%和50.6%,项目内部收益率达14.69%。按照上限测算,本次发行后公司股份总数由20.24亿股增加至20.45亿股,在2016年扣非后归母净利润同比增长20%和30%的假设下,EPS分别为0.29和0.32。即使保守估计下短期有摊薄的可能性,但长期看有望持续增厚业绩。 借力资本市场,实现飞跃发展:公司近年确定交易、资管、金融和电商四大板块,打造全国领先的地产服务商。今年5月13日,深圳恒睿汇创投拟向公司资产管理服务板块中的世联兴业增989万元以获得10%的股权,其后世联兴业拟申请新三板挂牌。另外公司参股子公司中城投资也已经于15年10月在新三板正式挂牌。本次增资后不排除有后续资本运作的可能,以实现长租业务外延式扩张。 代理销售额屡创单月新高,继续聚焦核心城市:公司4-6月分别实现代理销售金额490亿元、428亿元和477亿元,1-6月份公司累计销售金额同比增长33.76%。 今年除5月外均创下了单月新高;目前公司销售金额突破百亿的城市9个,今年新进武汉、珠海、厦门等6市,继续聚焦核心城市圈,代理销售额有望持续突破。 投资建议:公司新房交易服务龙头地位稳固,代理销售屡创新高,本次定增实现“祥云战略”加速布局,有望分享长租市场巨大空间。在不考虑本次定增的情况下,我们预计公司2016-2018年EPS为0.35、0.46和0.58,对应当前股价PE估值为23X、17.5X、14X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14元。 风险提示:地产销量系统性下滑、存量市场扩张遇阻。
华夏幸福 房地产业 2016-07-14 26.16 20.79 31.32% 27.38 4.66%
29.35 12.19%
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事件:公司7月12日公告,16年4-6月公司实现销售额378.08亿元,同比增长94.03%;实现签约销售面积361.48万平米,同比增长96.55%。 半年收官新高、千亿销售可期:1)半年收官靓丽销售,规模增速勇夺Top7:公司上半年累计完成销售额584.78亿元,同比增长75.08%;其中2季度实现销售额378.08亿元,同比增长94.03%;2)销售结构优化,模式成效彰显:公司异地复制成效显著,第二梯队崛起;园区布局区位优势之强劲,未来有望持续为公司业绩增长提供新鲜血液;3)政策东风辅之执行力,全年千亿销售可期:上半年公司已累计实现销售金额584.78亿元,完成年度销售目标870亿的67.22%。 区域拓展深化、进军珠三角&印尼:1)区域拓展珠三角,模式复制更上一层:5月,公司签订整体合作开发建设经营广东省江门高新技术产业开发区、江海区约定区域合作备忘录,共同打造“产业高度密集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城;2)产业新城落子海外,助力推进一带一路:公司与ASRI签署《备忘录》,以海外子公司与ASRI共同合作开发位于万丹省唐格朗市的地块。 模式升级三重奏、助推产业集群:1)三重奏〃一——中标铁路项目:16年5月,公司中标廊涿固保城际铁路项目,此次中标廊涿固保城际铁路项目是公司实现产业新城平台模式优化升级的重大突破;2)三重奏〃二——战略投资OLED产业:16年6月公司子公司华夏幸福光电科技公司、霸州鼎兴园区建设发展公司与昆山国显光电公司签署《OLED显示模组项目投资框架协议》;3)三重奏〃三——携手伙伴公司等协同发展:16年7月,公司拟与深圳市伙伴房地产经纪有限公司等签署《业务协同协议》,以求促进共同发展。 投资建议:公司半年业绩靓丽收官,销售超预期,全年千亿目标可期。产业新城模式已成熟,在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;随着公司廊涿固保城际铁路的承建,有望催化公司环北京区域产业新城的价值兑现。此外,公司产业新城异地复制模式效果显著,并成功进军珠三角及海外印尼市场,未来有望在产业新城业务上实现质的突破,促进平台模式优化升级;战略投资OLED产业、携手伙伴等都将助力公司实现产业集群,未来随着产业发展、促进与服务、以及住宅销售的协调共进,公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司16-18年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为12.4X、9.3X、7.1X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:销售不及预期
保利地产 房地产业 2016-07-11 9.28 10.44 -- 9.59 3.34%
10.81 16.49%
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事件:1)保利集团发布公告因正在与中航工业集团探讨收购其房地产开发业务,该事项可能涉及须提交股东大会审议的重大资产收购事项,公司股票于7月7日起停牌;2)6月销售简报:公司6月实现签约面积201.13万平方米,同比增长4.79%,实现签约金额269.76亿元,同比增长5.16%; 集团层面探讨整合,央企整合山雨欲来:中航工业集团旗下有上市公司近30家,近年集团层面业务板块整合动作逐步展开,2015年8月中航旗下发动机板块三家上市公司已率先实现整合。中航工业旗下地产资源不可估量,目前旗下有A股地产上市平台中航地产。本次收购若实现,存在为上市公司注入大量优质资源的可能性。 销售创历史单月新高,龙头风范渐显:公司6月实现签约面积201.13万平方米,同比增长4.79%,环比增48.34%;实现签约金额269.76亿元,同比增长5.16%,环比增46.10%;1-6月,公司实现累计签约面积821.84万方,同比增40.55%;实现签约金额1106.25亿元,同比增45.48%,面积金额大幅反弹,双双创下历史新高,同时稳居行业前五。销售均价13,412元/平方米,同比增长0.36%,环比略降1.51%,充分受益于一二线城市景气持续,同时均高于行业前四的龙头房企。 补库存力度有所放缓,稳健当先:6月份公司仅分别在南京及遂宁新增项目两个,新增权益建面16.2万方,权益地价款5.42亿,综合权益比例仅为41%。今年以来公司合作拿地比例大幅增加,1-6月综合权益比例68%,远低于2015年全年86%左右的水平。本月公司并无在一线拿地,权益楼面地价为714.3元及9,006.6元/平方米,处于合理水平。6月公司土地投资权益价款占当月销售金额2%,1-6月累计权益投资额占销售金额比例为23.62%,较前几个月大幅下滑。 参与粤高速定增,拓宽投资渠道:7月7日,公司公告全资其子公司西藏赢悦以4.94元/股价格认购粤高速A1.01亿股(占4.84%的股份),认购金额约为5亿元。公司将与粤高速及其控股股东建立战略合作关系,不排除在其他业务领域展开合作。 投资建议:公司6月定增实施完成后估计在手现金达500亿元,子弹充足;同时资产负债率有所下降,财务稳健,有助于及时参与捕捉并购重组机会。目前控股股东保利集团正与中航集团探讨收购其房地产开发业务,有可能为公司外延扩张打开空间,并借此不断提高自身市场占有率,挑战行业龙头地位。公司今年拿高价地不多,成长稳健,我们预计公司2016-2018年EPS为1.34、1.52和1.75,对应当前股价PE估值为7.08X、6.24X、5.42X,给予“买入-A”评级。 风险提示:地产销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名