事件:1)公司2016年年报披露,全年实现营业收入64.88亿元,同比-1.97%,实现归属上市公司股东净利润5.91亿元,同比+13.89%,EPS0.32。2)公司一季度实现营业收入8.97亿元,同比+89.04%;实现归属于上市公司股东净利润1.02亿元,同比+54.37%。基本EPS0.07,同比+16.67%。 地产销售回款无忧,EPS有所摊薄。1)地产结算下滑、营收略有下降:公司营业收入同比下降1.97%,由于地产业务结算下降15.12%,尤其华北地区营收下降82.09%,但华东、西南地区收入增加,新增合并的建筑业务贡献收入8.4亿,营收规模与去年持平;2)经营性现金流大增,业绩锁定性强:由于下半年销售回款大增,2016年经营性现金净额达到56.53亿元(上年-13.5亿)。 截至年末,公司预收款余额63.17亿元(+205%),货币现金余额100.2亿元(+83.6%)。年报披露公司2017年收入目标为65亿元,预计营业成本47亿,对应毛利率38.3%,预收款余额覆盖17年收入目标的97%,业绩锁定性强。3)归母净利润增13.9%、销售净利率均有所修复。2016年,公司扣非后归母净利润4.82亿元(+102.97%),净利率11.48%(+2.35%);但由于2016年非公开发行实施及资本公积转增股本,增加股本分别占2015年的39%和31%,EPS有所摊薄,同比下降33%。 资源整合促突破、全年销售额增长170%。1)销售破百亿创新高:公司全年签约金额109.9亿(+170%);签约面积75万方(+184%),其中上年定增注入的上投控股贡献20%销售额;2)土储优质、开工提升:公司在建工程面积213万方,1/3位于上海,货值溢价可期;3)低成本融资:16年完成增发募资39.02亿元,并以3.23%利率发行10亿公司债,资产负债率降至70.81%(上年同期79.79%),短期偿债倍数升至2.35(上年同期1.29),整体融资成本仅为4.72%(同比-0.91%)。 深耕产业地产、多元布局羽翼渐丰。金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式已现雏形:1)青岛“国际啤酒城”项目:浦发、民生区域性总部和青岛基金中心整体进驻,巩固其作为青岛核心金融城地位;2)虹口北外滩文化地产项目:携手百老汇巨头倪德伦,打造虹口音乐剧综合体;3)崇明东滩长者社区养老地产项目:项目总建面约100万方、总投资120亿,预计显著受益于崇明岛撤县改区及轨交崇明线的通车。4)联合柯罗尼,打造联合创业办公空间WE+(众创空间)。依托股东资源优势和兼并收购,在不同垂直领域探索模式创新,提升存量资产价值。5)收购龙创节能,进军智慧建筑及家居领域:上实龙创2016年贡献营收8.46亿元,扣非后净利润6860万,超过6800万的业绩承诺,未来计划将业务版图扩展延伸至大型工业、船舶、核电及基建领域,培育新的盈利增长点;国企改革继续推进、业务整合在即。上实集团承诺将于2017年7月前解决上实发展和上实城开的同业竞争问题,上实发展有望成为集团整体平台。上实城开资质优良、估值偏低,目前P/B估值少于1。根据2016年年报披露,上实城开营收总额49.13亿元、净利润4.62亿元、土储总建面436万方,预计整合后业务年营收规模可达百亿。 投资建议:公司实现金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式,作为上海国改潜在整合的资源,后续存在持续整合的预期。我们预计公司2017-2019年EPS为0,38、0.49和0.53,维持“买入-A”评级,目标价13.31元。 风险提示:产业地产经营风险、资源整合不及预期。

事件:公司29 日公布2016 年年报,全年共实现营业收入538.21 亿元,同比增长40.40%;实现归属于上市公司股东的净利润64.92 亿元,同比增长35.22%;基本EPS2.22 元,同比增长22.65%;拟向全体股东每10 股派发现金股利6.6 元(含税),共计派发现金股利超19.5 亿元,占归母净利润的30.04% 业务扩张,净资产净利润均大幅增长:1)营收利润双升:16 年全年共实现营业收入538.21 亿元,同比增长40.40%;实现归属于上市公司股东的净利润64.92 亿元,同比增长35.22%;2)外延扩张,净资产增长87%:16 年归属于上市公司股东的净资产253.61 亿元,同比增长87.49%,主要系公司非公开发行股份及业务扩张所致;3)产业园区业务表现抢眼:公司产业园区业务实现收入172.9 亿元,同比增长76.9%;实现毛利116.6 亿元,同比增长77.3% 京津冀地产巨擘,乘上“千年大计”东风:1)京津冀资源禀赋优越:根据2016年报数据,公司90%的土地储备、94%的收入在河北;按照新华社报道,雄安新区是“继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事”。公司在环北京及京津冀区域取得优势布局。2)新区内曾签约合作协议,涉及面积481.2 万方:在2014 年12 月31 日和2015 年8 月28 日公司公告分别与白洋淀及雄县政府分别签订《整体合作开发协议》,签约整体开发面积分别为300 平方公里和181.2 平方公里,合计潜在供给481.2 平方公里,乘上国家级新区“千年大计”的东风。4 月4 日,公司发布澄清公告,称“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”项目尚处于规划定位阶段;公司尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;另外截至公告日,公司在上述区域尚未取得住宅建设用地和任何房地产项目的开发建设。 投资建议:我们认为雄安新区建设意义重大,投资逻辑主要有三个层次,一是规划区域内有或者预计有土储直接受益,二是京津冀区域升级带来的收入来源改善,三是后续或将推动中央特区建设,惠及优质的城市综合运营商公司三者兼具,同时以PPP 模式助力未来核心城市群形成,快速布局发展行业前景向好,业务潜力巨大。我们预计公司17-19 年公司EPS 为2.98、4.05、5.26,维持“买入-A”评级,6 个月目标价35.76 元。 风险提示:国际形势和国家政策具有不确定性;产业新城资金需求量大,循环周期长。

事件:公司年报发布,16年全年实现营业收入2404.8亿元,同比+23.0%;归属上市公司股东净利润210.2亿元,同比+16.0%,EPS1.90元/股;公告披露公司3月实现销售面积399.5万方,同比+66.6%、环比+69.42%,销售金额636.4亿元,同比+89.3%、环比+65.26%; 业绩稳增、资金充裕:1)营收利润双升,表现抢眼:16年全年实现营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%(上年同期33.58%),实现归属上市公司股东净利润210.2亿元,同比增长16.0%(上年同期15.08%);2)毛利率及ROE小幅上升:房地产业务毛利率19.8%,较上年提高0.32%,ROE18.5%,较15年提升0.44%;3)净负债率低、资金充足偿债能力强:公司16年净负债率25.9%,处于行业较低水平;期末公司持有货币资金超870亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债之和(433.5亿元),在不确定性较大的市场环境中稳健致胜。 销售屡创新高、存货土储质优量足:1)销售再突破:16年实现销售额3647.7亿元,销售面积2765.4万方,分别同比增长33.8%和39.5%,全国市场占有率3.1%,较15年提高1个百分点;2)存货价值增长27.0%:16年末存货金额高达4673.6亿元,同比增长27.0%;3)新开工同比增长47.5%:16年实现新开工面积3136万方;此外,已售未结算面积2279万方、金额2782亿元。4)土储权益总建面3157.3万方,88.3%位于一二线:公司16年在国内在建总建面超3600万方,规划总建面超5296万方;全年新增11个城市更新项目,总建面超544万方。5)一季度销售重夺榜首,昭示龙头地位:公司2017年一季度累计实现销售面积988.2万方(+81.09%),销售金额1502.7亿元(+99.72%);3月以来新增土地权益建面642.6万方,同比+21.98% 股权纷争形势明朗、探索“轨道+物业”模式:1)深铁成为万科基石股东:深圳铁路受让原第二大股东华润持有的16.89亿股万科股份,占总股本15.31%;另获恒大持有14.07%股权的表决权,合计29.38%表决权,已经超过持股25.4%宝能系,此外万科管理层资管计划持股8.41%,股权风波基本告一段落。2)与深铁珠联璧合,“地铁上盖物业”突破增长瓶颈:深铁入驻万科实现强强联合,在土地稀缺尤其一二线城市拿地受限的背景下,“轨道+物业”将建立较高的行业;借力轨道上盖空间的独特资源优势,独家抢占地铁覆盖核心地区的项目储备。 战略收购印力集团,与黑石合作再添商业地产:公司之前与黑石在物流地产领域深度合作,成绩斐然,公司去年公告与黑石成立联合收购平台,计划以38.89亿收购黑石基金及其他独立第三方股东持有的特定商业地产公司股权。其后确定为收购黑石旗下印力集团96.55%的股权,是公司在商业地产领域最大手笔的布局。17年3月,公司通过了组建商业地产投资基金议案,欲将印力集团打造为万科商业开发和管理平台。与“资本之王”黑石合作后,公司在商业地产领域的布局值得拭目以待。 投资建议:公司2017年1-3月销售重回龙头地位,彰显了管理层的专业性和实力。在深铁入驻董事会后,我们看好今年管理层会有更多的精力专注于公司经营,轨道+物业的合作也值得期待。 我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。 风险提示:董事会席位尚未确定,管理层变动风险。

事件:公司4月1日公布2016年报:全年实现营业收入555.1亿元,同比增长69.43%;实现归属于上市公司股东净利润63亿元,同比增长96.87%;基本EPS1.40元,同比增长97.18%。 结转规模高速增长、强力推动利润翻倍:1)销售发力、排名上升:16年公司实现销售金额1006亿元,销售面积658万平方米,同比分别增长63%和48%,行业销售排名晋升至第12位,合计有24个项目销售金额破10亿元;2)结转规模大幅增长、推动营收增长利润翻倍:16年结算面积435.82万平,同比上升64.05%,结算收入522.93亿元,同比上升71.28%,毛利率为28.73%,同期增加0.94个百分点。3)分母驱动加权ROE升至17.84%,比上年增7.98个pct。 深耕一线强于线城市、坚持合作拿地战略:1)深耕一线强于线城市:公司坚持继续坚持深耕一线城市及强于线城市,2016年一、二线城市总投资额分别占比26%、63%(合计89%),三线城市总投资额仅占比11%。2)坚持合作拿地策略:公司全年共获取33宗土地,总投资额399亿元,权益投资额168亿元,新增533万平米的土地储备;权益占比42%(前值38%)。截止报告期末,公司总土储约2,950万方,权益土储约1,500万方,公司所布局三线城市中大部分位于东莞,且投资项目主要在临深片区。 融资投资两面开花、财务运营稳健:1)融资低成本、财务高稳健:报告期内,公司完成48亿元的中期票据以及30亿元公司债的发行,债务融资加权平均成本仅为4.52%,处于行业内较低水平;截至期末,公司资产负债率为65.43%,扣除预收账款后的负债率为57.90%,净负债率为28.40%(前值51%),负债率持续降低;公司财务费用同比下降153.71%,三费合计下降6.29%;2)稳盛投资加大创新研发:除完成传统业务领域八个项目投资外,稳盛投资加大创新业务研发,在直募和资产证券化业务等军区的阶段性成果;3)经营性现金流翻倍、在手现金充足:16年公司实现经营性现金179.82亿元,同比增长114.2%,期末持有货币资金达215.65亿元,其中经营活动产生的现金流净额同比增长103.49%,受益于销售回款增加;公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债)达2.66。 物业管理跨越发展、商置启客强强联合:1)物业管理跨越发展:16年金地物业服务面积近1.3亿,外拓项目占比提升,品牌价值高达42.01亿元,同比提升49.8%,首创行业内“智享生态圈”在社区全服务产业链建设方面,金地物业聚焦发展楼宇科技、公寓及养老业务,取得新进展;2)合作成立启客威新:金地商置与启客集团强强联合,合作成立启客威新管理公司,并完成收购上海8号桥项目公司85%股权。 投资建议:公司2016年按审定母公司净利润计提10%法定盈余公积金1.87亿元,以截至2016年总股本每10股拟派发含税现金股利7.0元,分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍。按照最新收盘市值501亿计算股息率6.3%,是地产股中经典现金牛。 预计公司2017-2019EPS为1.76、2.12、2.55元,对应目标价14.25元,给予买入-A评级。 风险提示:房地产调控力度加大影响销售。

事件:3月9日公司公告实际控制人黄伟先生增持1894万股公司股份,占总股本0.22%,并拟在未来6个月内继续增持3-10亿股,占公司总股本3.49-11.63%,其中增持计划自有资金不少于15亿元,合作的资管计划总额上限为80亿元。 实际控制人大幅增持,多保障夯实安全边际:本次公司实控人大手笔增持,且资金来源充裕(按停牌前两日成交均价4.9元/股,资管计划上限可增持约16亿股),彰显实际控制人对公司未来持续发展的信心。此外,公司自15年下半年以来发布员工持股、股权激励计划,16年11月底非公开发行股份解禁,目前员工持股计划均价5.29元/股,股权激励行权价5.58元/股,定增解禁股份发行价5.2元/股,占总股本比例分别为1.2%、5%、11.2%,为公司当前股价提供充足的安全边际。 销售稳步增长,上海千亿货值强化资源禀赋:根据克尔瑞数据,公司2016年实现销售额147.9亿元,同比增长33.5%,创近年来新高。 自15年以来,公司加大上海旧改布局,目前在上海内环核心区有5个项目,未结算规划建面130万平,对应货值超千亿(整体未售土储近1200万平),完成地产布局向一二线集中的转型。 投资建议:公司调整对中信银行投资为权益法核算,由此带来16年归母净利增长370%-420%,且随着公司上海、杭州等地项目进入结算期,将为未来业绩提供保障。公司坐拥主流城市优质资源,金融产业已形成多元化布局,我们看好公司未来发展,预计公司17-18年EPS为0.34、0.39,对应当前股价PE估值为15.2x、13.2x。 风险提示:销售不达预期、行业调控风险。

重庆房价三年连跌、2017或是拐点:重庆市场一直以稳健著称,供需相对均衡,因而房价较为平稳:1)2012-2013年土地供给较多:重庆2012和2013年两年住宅用地供给超过住宅用地销售3468万方,过度的供给压制房价表现;2)2014-2016三年连续微跌:以全市含下属区县口径,重庆房价在2014年4月见顶,持续回落至2016年2月方才触底,10月开始持续上涨;3)2016年重庆土地供给急剧收缩、2017或成房价拐点:重庆2016年住宅用地供给大幅减少至2761万方远远小于当年销售5015万方,供给收缩再加上多年房价未涨,重庆房价补涨预期较强。 现有储备集中97%在重庆,潜在注入项目布局一线:1)公司现有土储683万方、大多布局重庆:公司现有储备中97.4%位于重庆,约665万方,剩余在东莞11.8万方、青岛7万方;2)公司潜在储备规模1344万方、进军一线:如果重组完成,公司潜在储备规模达1343.7万方,其中上海、北京土地储备约50万方,公司如果重组成功将使得土地储备扩充至一线,鲁能集团2016年销售额646.7亿元,全国排名13。 公司第三次尝试资产重组、目前在二反馈阶段。鲁能集团自2004年入主以来,分别(2009年和2013年)两次尝试注入旗下地产资源,2016年7月,公司资产重组再度重启,公司拟作价91.11亿元收购资产且募集配套资金87.29亿元,若重组完成后鲁能集团的持股比例由20.82%增加至45.24%,总股本扩充至31.08亿股。 重组预案现已获得国务院国资委批复,目前处于证监会第二次反馈阶段。 业绩增长强劲,估值优势明显。1)公司现有项目到了收获期:根据业绩预告,2016年公司营收、利润将分别增至39亿、3.5亿,增长172%和142%,EPS由0.28增至0.67(增139.3%),主要由于重庆地区市场好转,结算大幅增加;2)拟注入项目盈利能力强、估值合理:鲁能集团土地确权时间普遍在5-8年以上,当时土地获取价格较低,因此毛利水平较高,大部分毛利率均在50%以上,远高于同行,重组承诺17-19年净利润总计分别为8.32、14.51、14.99亿元,对应本次91亿交易对价的PE为11.0X\6.3X\6.1,估值合理。 投资建议:预计重庆房价将超预期上涨,公司现有项目97%位于重庆,重估RNAV为95.58亿元,折价46%,我们预计公司2017-2019的EPS为0.90、1.17、1.41,对应当前股价的PE为11.1X\8.54X\7.09X,估值已经降至历史低位,首次推荐给予“买入-A”评级,考虑市场RNAV折价率,给予6个月目标价16.74元。 风险提示:区域过分集中于重庆区域,公司业绩可能受短期冲击。

事件:公司13日公布2016年报,全年共实现营业收入97.7亿,同比+143.46%;实现归属于上市公司股东的净利润2.44亿,同比-12.38%;基本EPS0.23元,同比下降11.54%。 毛利率下滑、税金及附加大增,扣非后净利润亏损扩大。2016年公司融城昆明湖、艺术家园区、上东大道及新并购项目陆续结算,实现地产结算收入95亿(同比+272%),但由于昆明、大理地区项目拖累,公司毛利率下降6.65个pct;公司报告期内由于营改增新政及新项目纳入合并范围,导致税金及其附加大幅增加,令营业利润亏损;公司因取得子公司及合营企业确认营业外收入7.72亿(达净利润的286%),若扣非后公司净利润实质亏损3.65亿元(前值亏损1.81亿元)。 项目结构质量优化,包袱减轻。公司2016年销售金额为51.65亿元(+29.4%),销售面积61.96亿元,销售均价8,336元/平方米,主要销售区域分布在重庆(占7%)、大理(占6%)、西安(占24%)、昆明(占61%),西南区域销售去化顺利。 2016年,公司以18.6亿现金收购了银泰系列项目及杭州理想,新增项目13个,新增商业综合体面积94.91万方(销售物业29.24万方,持有型物业65.67万方),丰富了城市综合体类物业的业态,并完成了北京、杭州、宁波、西安、兰州、成都等主流城市的布局。截止年末,公司待开发土地面积达到978万方,以往货值过度集中于西南区域的弊端有所改善,预计未来毛利水平将逐步改善。 沪昆高铁通车,契合三四线复苏,今年面貌一新。随着2016年昆沪高铁的通车和“一带一路”推进,云南地区旅游消费及产业导入都将有大幅改善。公司积极打造住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式,目前已完成云南及如陕西、四川、澜沧江—湄公河沿线等旅游目的地布局。养老和健康服务方面,公司在大理海东方、四川青城山等项目展开试点,“大健康”、“大休闲”转型顺利。契合今年三四线城市复苏,预计公司今明两年的盈利水平将面貌一新。 投资建议:年报披露2017年公司计划收入100亿,计划投资180亿。公司背靠云南国资委的资源优势,在项目获取、资源整合能力方面均具有优势(上年低成本获得项目并购机会是一个例子)。另外,云南省国资委旗下与云南城投的业务类型相似、存在业务协同可能性的资源或资产众多,有利于养老、旅游地产的转型。我们预计公司2017-2019年EPS为0.34、0.41和0.72,维持“买入-A”评级,6个月目标价维持7.54元。 风险提示:业绩持续低迷、毛利率尚未能通过拐点回升,对估值形成压制。

事件:公司8日公布2016年报:全年实现营业收入63.2亿,同比增长14.57%;实现归属于母公司股东净利润1.61亿,同比下降59.77%;EPS0.242元。 剥离地产业务,专注高端资产管理。公司原核心业务是商业地产的投资、开发与经营,此前已经形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式。2016年下半年,公司筹划并完成了房地产开发业务相关的重大资产出售。 重组后公告将退出地产开发业务,未来聚焦物业资产管理业务。重点发展三项核心业务,包括1、物业及设备设施管理(围绕机构类物业资产);2、资产经营(现有持有物业,存在大股东资产注入可能);3、客户一体化服务外包(股东方其他资产支持),成为“物业资产管理及服务外包专业提供商”。 地产开发占比仍较大,期待阵痛后的新生。2016年公司原地产开发业务实现销售额50.7亿元(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),规模仍能与上年持平,主要受益于三四线城市市场回暖。2016年地产业务全年实现营收3.8亿,同比增长5.68%,占公司营收比例达60%。重组后,公司承诺将退出地产开发业务。本次重组公司出售了包括成都航空大世界、成都中航城、昆山九方等9个项目,剩余少量待结算及尾盘项目。 公司今年由于结算质量下降,扣非后净利润亏损3.67亿,另外计提存货跌价准备1.4亿,投资性房地产公允价值变动收益2.52亿。我们认为公司近期内承受一定业绩波动在所难免,期待阵痛后的新生。 机构类物业管理尖兵,血统纯正。2016年公司物业管理业务收入22.9亿,同比增长28%,占公司营收比重达到36.25%(+4.09个pct),利润总额同比增长44%。公司物业板块业务由全资子公司中航物业运营。作为中国物业行业的领军企业之一,中航物业在机构物业领域的优势显著,擅长综合型高档物业项目的管理。截至2016年底,中航物业业务遍及全国二十多个核心城市,主要承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等391个,管理面积超过4568万方。 投资建议:公司2016年底拟以20.3亿对价出让了旗下房地产相关资产及股权,实现投资收益3.8亿元,另外投资性房地产公允价值变动收益2.52亿。重组后,公司资产结构发生较大的变化,存货在总资产中占比降至29.3%(前值46.4%),投资性房地产占比增至38.7%(共84.5万方持有物业),现金占比9%。公司转型后彻底成为物业资产管理类公司,在A股血统最纯正,其管理物业类型专业性强、门槛高,市场价值有望进一步重估。我们预计公司2017-2019EPS为0.39、0.50和0.67元,对应目标价17.55元,首次覆盖,给予买入-A评级。 风险提示:纯物业管理模式未经长期验证,公司业绩短期可能受冲击。

事件:公司24日公布2016年报:全年实现营业收入279.7亿,同比增长18.67%;实现归属于上市公司股东净利润30.2亿,同比增长64.42%;EPS1.36,同比增长17.24%。 融资困局破茧,激励机制创新。公司是国内首家B转A股民营房企,吸收合并完成后:1)公司彻底解决江苏新城与其控股股东之间的同业竞争问题;2)突破B股融资窘境,破茧重生;3)公司2016年11月首期限制性股票激励计划已经实施完成,授予价格为6.90元/股。其中解锁条件为2016-2018年净利润达到25亿、35亿、50亿,同比增长36%、40%、43%,其中2016年完成目标的126%。 双轮驱动,探索轻资产模式。公司坚持住宅和商业双轮驱动,全年实现营业收入279.7亿(+18.67%),其中物业出售权益结算金额270.5亿(结算均价约为9849元/平方米),出租收入贡献约4.4亿元,2016年公司按公允价值计量的持有物业对公司贡献利润5.82亿,其中公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体REITs产品(贡献利润1184万),拓展商业地产退出变现的渠道。 销售量价齐升,三四线城市贡献增长。公司2016年全年销售面积575.00万(含合营项目101万方),增长48.76%(前值+25.0%);销售金额650.6亿(含合营项目170.85亿),增长103.76%(前值+30.3%),销售均价11315元/平方米,增长22.61%。按照CRIC排名,公司2016年销售金额增速跑赢行业平均40%的增幅,排名全国第15位,排名提升6位。由于预收款大幅增加,公司期末货币资金134亿元(+107.15%)。公司三四线城销售金额比例增加,我们统计公司2016年一二线与三四线的销售金额分别增长85%和123%,二者比例为45%:55%(2015年为50%:50%)。 加大“1+3”布局,全年销售预超850亿。公司2016年全年新增土地储备共40幅,总建筑面积1424.22万平方米(住宅1060.97万方,商业地产363.25万方),新增权益可租售面积1056万方(权益地价363亿),同比增长125%。其中位于一二线和三四线城市分别为534万方和522万方。公司储备初步完成了“1+3”战略布局。截至2016年末,公司房地产项目权益面积3015万方,公司(59个子项目)在建面积为1307.36万方(含合营项目),优质土储为17年销售提供基础,预计今年将突破850亿大关。 投资建议:公司土储优质,激励得当,积极探索轻资产模式,实现业务双轮驱动,我们看好公司后续业绩表现,预计公司2017-2019EPS为1.84、2.35、2.63元,对应PE倍数为7.9X、6.2X和5.5X,对应目标价20.1元,首次覆盖,给予买入-A评级。 风险提示:地产市场风险爆发、四季度调控大幅影响销售。

事件:公司2月20日发布公告,拟终止并撤回2015年A股定增事项,方案调整后重新申报其向威海保利和保利壹期定增10.7亿元预案,预计定增完成后保利系累计持股6.59%。 携手保利系与中国兵工集团两大巨头:公司定增10.7亿用于投资军用特种车和外骨骼机器人,定增对象一般合伙人均为保利防务,其中威海保利有限合伙人为中国兵器工业集团,发行成功后保利系将持股6.59%成为公司二股东,引入两大军工企业集团后的深度合作值得期待。 军工领域多方面深度合作:公司16年9月与保利防务签署战略协议:保利防务投资拟为公司对接海外防务基地建设与公司有关的业务机会;公司与保利防务基金实现全面资源共享与战略合作(现已认缴2亿保利防务基金)。公司作为民营企业引入央企背景军工巨头,落地可能性及空间得到了重要支撑,建议持续关注后续催化。 地产主业根基夯实持续突破、业绩高增长可期:公司14年通过定增获得大股东东银控股地产开发业务全部注入,自此确立了地产大主业+专用车双轮驱动布局。公司16年地产销售约230亿,将向300亿梯队进军,同时今年地产布将持续加码大上海区域,南京、杭州、苏州等地,储备更加健康;公司公告披露16年全年业绩增速约60%-80%;此外公司还推出股权激励,未来三年业绩相对13-15年平均业绩(3.48亿)将保持至少10%、20%、30%的增速。 国防军工前景广阔,军民融合打开空间:十八届三中全会提出国防战略由积极防御向攻防兼备转变,后军民融合发展上升为国家战略,15年国防支出9087亿,同比增长9.63%,16年本级国防支出同比增长7.61%,未来国防投入仍有较大空间。公司作为国家重点高新技术企业,防弹专用车领域国内市场占有率长期居首位。凭借出色的军用车研发生产能力及经验,配合与军工巨头保利防务的资源共享和战略合作优势,公司新型军用特种车辆的销售前景较好。此外,国家出台一系列扶持政策鼓励推进机器人相关的行业发展,外骨骼机器人可广泛应用于军事、公共安全等军用领域,也可应用于医疗康复等民用领域,市场需求未来空间可期。 投资建议:公司地产主业根基夯实、业绩持续突破,为公司带来稳定现金回款。 公司定增新政出来之后第一时间上报新方案,虽为地产公司,但定增项目募投方向为军工科技,并不在地产再融资受限范围内。凭借公司多年在军工行业厚实积淀及与保利防务达成战略合作的利好,我们持续看好公司的长远发展,预计公司16-18年的EPS分别为0.33、0.45、0.58,6个月内目标价为10.6元。维持买入-A的评级。 风险提示:再融资政策风险,未能完成业绩目标。

事件:13日,公司公告控股股东首开集团增持公司100万股(占0.04%),同时拟于未来12月内增持公司股票400-1000万股,增持价格不超过13元/股。 16年定增完成后首次增持:2016年6月28日公司定增实施完成,共向首开集团及安邦资管、建信基金四个机构投资者发行股份3.38亿股,发行价格不低于11.85元/股(共募集资金40亿元)。其中向四个机构投资者发行股份占比占总股本11.78%,该部分股本将于2017年6月28日解禁。根据本次公告显示,本次集团增持100万股后合计持有公司股份51.5%(首开集团持有二股东首开天鸿100%股份)。首开集团上次增持是在16年6月21日(增持0.34%),增持价不超过13元。 安邦、君康两大险资进驻,增强股权结构稳定性,险资倾向长期持有。2016年11月底,公司董事会决议修改公司章程,董事会席位由7个增至9个,安邦保险、君安人寿各提名一位董事。根据新会计准则,两大险资董事进驻后满足对公司具有重大影响,因此也满足权益法计量的条件,即安邦及君安人寿能够分别以公司净利润的4.58%和3.60%(持股比例)确认投资收益,险资从财务配置上升到战略投资。预计险资派驻董事后将偏向长期持有,安邦解锁后减持公司的概率不大,将增加公司股权结构的稳定性,同时对公司业绩诉求明显较强,会增加对公司业绩增长的预期。 全年销售额增9成,成长性最好的二线蓝筹:公司公告披露2016年共实现签约面积296.93万方(含地下车库等),同比上升41.35%;签约金额631.03亿,同比上升92.65%;2016年销售排名17位,比15年上升了13位。而2017年1月份销售金额仍达到50.1亿元(2016年同期24.5亿元)。 京津冀一体化提速,公司储备充足,收益锁定性强:2016年,公司加大了在一二线城市的拿地力度,全年合计拿地金额526亿。2017年京内项目销售贡献明显,北京本地未结算资源约占未结建面的三成,未来盈利的锁定性强。2016年底,发改委批复了《京津冀地区城际铁路网规划》,提出2020年前建成多条轨交线路总里程约1100公里,估算投资约2470亿,向“东京圈”式轨道规模迈进。2017年区内巨量投资逐步落地,各类行政单位合作细则有望陆续出台,催化剂明显。 投资建议:国资国改主题是2017年最受关注的投资主线之一,公司各项业绩指标在北京国资地产平台中领先,因此较容易成为市场关注焦点。首开股份也是市属平台中最有望从(混改、激励、整合平台等)多方面取得进展的公司之一。险资进驻增强了股权结构的稳定性,股东构成调整增加了对业绩的诉求。我们看好公司的投资价值,预计公司2016-2018年EPS为0.82、1.13和1.32,6个月内目标价为12.24元,维持“买入-A”评级。 风险提示:国资进展远低于市场预期,北京市场成交受限暂时影响业绩。

事件:公司16日发布业绩预告,预计2016年实现归属于上市公司净利润93–98亿元,备考口径同比增长34.92%-42.17%;基本EPS1.18元-1.24元。 业绩高增长兑现,具备成长性龙头企业。公司预计2016年归属于上市公司净利润93–98亿元,同比增91.75%-102.06%;预计基本EPS1.18元-1.24元(对应公告当天收盘价PE为12.9X-13.5X间),有望超额完成了公司吸收合并时管理层的盈利预测(基本EPS1.13)。公司业绩增长主要由于:1、2015年对原招商地产净利润按48.11%比例确认少数股东损益,2026年完成吸收合并后将全额合并其净利润,因此备考口径同比增长34.92%-42.17%(假设2015年1月1日即完成合并);2、本报告期房地产业务结转面积同比增加约40%(预计430.7万方),结转收入同比增加139亿元(预计588.25亿),同比增长约33%,相应带来毛利增长;3、报告期内子公司对深圳蛇口“南海意库梦工场”(实现投资收益12.8亿)及“深圳前海湾花园”的整体销售带来净利润增长。 全年销售增28%,向千亿规模迈进一步。2016年12月,公司签约销售面积52.48万方(环比-20.7%);签约销售金额82.62亿(环比-17.5%),销售均价15,743元/平方米(环比+4.1%)。1-12月累计签约销售面积471.15万方(同比+35.6%);签约销售金额739.34亿(同比+28.4%),超额完成销售目标(650亿元),销售均价15,692元/平方米(同比-5.3%)。 现金充足,拿地更趋积极。公司三季末现金余额435亿元,资金充足,全年拿地更趋积极;公司12月份新增了5个项目,合计拿地权益面积约55.1万平米,权益拿地金额约51.97亿元。分别位于南京、南宁、上海、珠海、苏州。公司2016年积极补充土地储备,全年公司拿地总金额842.26亿,权益面积795万方(111%),权益金额509.6亿(占全年销售114%),均较去年更积极。全年权益拿地的楼面价约为9,757元/平方米(去年同期5,272元/平方米)。 投资建议:我们目前估计公司RNAV24.66元,公司深圳土地资源稀缺性强,2016年政企合作的模式落定;未来1-2年内业绩释放可以预期的,预计公司2016-2018年EPS为1.09、1.23、1.45,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。 风险提示:2017地产市场不确定性,公司前海土地开发不及预期。

事件:公司12日晚间公告,公司股东华润控股已与深铁集团签订协议,华润控股及子公司拟以22.00元每股的价格将其全部所持15.31%股份转手深圳地铁集团,交易总价为371.7亿。 新董事会值得期待,深铁后续对公司股权、董事会席位诉求值得关注。本次转让后股权结构:宝能系持股25.40%(平均持股成本18.89元)、深铁集团持股15.31%、恒大持股14.07%(平均持股成本23.35元)、安邦系6.18%;另外,万科企业股中心通过德赢资管(德赢1号、2号)计划持股3.66%,万科工会持股0.61%,万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%。根据中国恒大公告,恒大“无意进一步收购万科股份,对万科的投资将账列为可供出售金融资产”。我们估计“管理层+深铁”持股合计达到24.07%,若加上态度友好的个人股东刘元生及安邦系的持股达到29.9%,管理层在董事会表决优势明显;我们认为在监管层“严查”险资的背景下,宝能短期内大幅增持可能性不大,未来深铁集团进入后续对公司股权、董事会席位诉求值得关注。 深铁入主后结合旗下资源整合空间大,万科+深铁=强强联合。根据公司2016年6月公告,除宝能系公开表示反对此前公司“以发行股份的方式向地铁集团购买资产”的预案外,华润公开表示“支持万科与深圳地铁在业务层面的合作,反对万科管理层提出重组预案”。至12月18日,公司公告因未能在预案发布后“6个月内发布股东大会通知”终止与深铁的重大重组。针对本次股权转让,华润公开指出本次退出:1、是由于“国资保值增值的需要”;2、本次转让有利于万科健康稳定发展,有利于地方企业资源协同整合,是一个多方共赢的方式“。我们认为本次退出后引入深国资体系深铁,“轨道+物业”的整合想象空间大,有望分享深圳土地资源的巨量价值。 持续看好万科龙头地位、华润财务投资17年,获益巨大。不妨回顾华润投资万科的历程,仅以华润2000年从特发接手的8.11%部分的股份算,代价2.28亿,目前退出该部分股权值197亿,若加上17年累计现金分红则收益更大。体现地产龙头在长期价值投资有效性惊人,再次印证我们年度策略的观点。 投资建议:公司2016年销售金额3,648亿,同比增长40%,实现高基数下的高增长,我们预计公司16-18年公司EPS为1.91、2.24、2.60,,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。 风险提示:2017年环北京区域在政策打压下销售萎靡,海外扩张风险。

立足贵州,谋求转型。公司扎根贵州,主要从事一级房地产开发、城市基础设施及配套项目开发,近年来公司在增强地产板块发展的同时,积极寻求金融转型,谋求构建全牌照金控平台,实现集团业务从产业资本化运营向资本产业化运营的演变。 地产业务稳健发展,区域优势明显。随着贵州楼市去库存的推进,公司销售量及毛利率均有望得以持续提升。此外,公司地产业务也将受益于贵州省跨越式发展及贵阳市作为贵州唯一大型城市的资源虹吸效应,预计到2020年前后贵阳的人口有望进入加速流入的过程,区域发展也将带来房地产市场的繁荣。公司作为贵阳龙头,深度参与城市改造,在当地具有较强的资源整合能力。 转型金控平台,打造金融生态圈。 (1)收购海际证券,拓宽业务牌照。海际证券净资产规模较小,业务范围及业务拓展能力受限。海际证券目前仅有投行业务牌照,2015年IPO业务暂停给公司业绩带来较大影响,公司净利润同比下滑了49%。未来完成增资后,海际证券将积极申领经纪、自营、资管等业务牌照,净资产排名可上升约40名,资本实力及抗风险能力将大幅提高。 (2)全面布局保险板块。公司相继计划设立再保险公司和财险公司,并且增资中融人寿,全面布局保险板块。收入结构方面,2015年中融人寿投资收入占比达到42%(四家上市险企该比例均低于30%)。在完成增资之后,中融人寿偿付能力将有明显提高,有望实现收入结构和产品结构的双重优化。中天城投作为民营资本,创新意识强烈,运营机制灵活,有助于中融人寿运营效率及盈利能力的进一步提升。 (3)设立银行基金,拓展金融产业链。公司拟设立贵安银行,并且发起设立公募基金,拓展了金融产业链,有望与其他金融业务形成业务协同。 产融结合促协同,区域发展惠金融。 (1)客户资源丰富,有望实现内部迁徙。公司地产业务在贵州深耕三十余年,积累了大量的客户资源,客户群体覆盖面较广,公司转型金融板块具有先天优势。随着银行、证券、基金、保险等金融板块的完善,可实现客户流的内部转化。 (2)贵州经济高速增长,金融行业发展空间大。2015年贵州省GDP增速达到10%,发展潜力大。金融行业作为实体经济的服务方将受益于贵州经济的高速增长,为业务持续性发展打好了基础。公司全牌照价值优势凸显,未来对贵州市场的掌控能力将进一步增强。 投资建议:买入-A投资评级,6个月目标价9.88元。预计公司2016年至2018年EPS分别为0.63/0.86/1.08元。 风险提示:宏观经济大幅下行/政策监管趋严/业务协同不达预期

事件:公司1月3日公告,预计2016年实现归属于上市公司股东的净利润比上年同期增长30%到40%。 高基数下的高增长,超市场预期:根据公司公告预测,2016年归属于上市公司股东的净利润同比增加30%-40%,则对应2015年基数增至62.4亿元-67.2亿元,基本EPS预计增至2.35元-2.53元左右,对应(公司最近10个交易均价)的PE约为10.2X-9.4X左右。公司2016年业绩增长略超市场预期(参考Wind一致预期)。若实际公布值如公司预测,公司业绩增速已经连续6年在30%以上,成长性经得起时间考验。 销售踏入千亿俱乐部、大都市圈化未言顶:1)全年销售1200亿:根据克而瑞数据显示,公司2016年全年销售总金额已经达到1200.1亿元,同比增长65.87%,权益金额排名进入TOP7(上升2位);2)模式输出走向全球:公司靓丽的销售数据有市场整体周期繁荣的因素(特别是京津冀地区),也反映了其业务模式扩张的空间巨大。 2016年至今,公司分别进军国内的四川、武汉、珠三角及国外的印尼、及印度马哈拉施特拉邦、哈里亚纳邦(已签备忘录),输出“新型工业化和城镇化一揽子综合方案”。3)把握大都市圈化形成的大趋势:随着城市化进程的推演,环绕少数“增长极”的都市圈将会形成,公司前瞻性地实施“大都市圈”的拓展战略,把握潮流,区域从环北京拓展至长三角、珠三角;目前公司在京津冀外的产业新城超过24个,销售额的占比也在逐步增加,足以证明公司运作机制的成功不会仅局限于原环北京区域(不会水土不服)。4)契合区域产业升级:公司近年多次通过成立产业基金,引入合作方的方式,在全国及“一带一路”沿线新城打造新兴产业集群,涵盖VR、OLED、新能源等产业,将规模扩张与各地政府产业升级、引入优质企业的诉求高度契合。 抓紧政策宽松窗口期、融资渠道拓展:根据公司公告,公司自2014年地产行业公开市场融资放松后,抓紧拓宽融资渠道。2016年1月,公司非公开成功实施发行,实际募集资金净额68.94亿元。2016年至今已经累计发行公司债券225亿元,其中11月申请在银行间市场分别发行39亿元和60亿元的中票及超短期融资券。截至2016年11月30日,公司所有借款余额为686亿,较2015年末增加184.38亿(+36.8%),基本以低成本的公开市场融资为主,资金成本最低至3.85%。 投资建议:公司产业新城模式经得起时间的考验。公司对全国“环核心城市”和“一带一路”区域的拓展将会进一步验证公司在环北京的成功并非偶然;公司销售在近千亿规模的基数下仍然保持较高的增速,成长力超市场预期,我们认为目前公司估值处于被市场低估的阶段,我们预计公司明年业绩将加速释放,预计17-18年EPS为2.48、3.07和4.03,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:2017年环北京区域在政策打压下销售萎靡,海外扩张风险。