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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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万科A 房地产业 2016-11-02 25.20 24.59 -- 29.00 15.08%
29.00 15.08%
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事件:公司公告,公布三季报:实现营收1170.55亿元,同比增长47.06%,实现归属净利润82.62亿元,同比增长20.54%,EPS 为0.748。 业绩增长、财务稳健:1)业绩增长超20%:报告期内受益于结算规模增长,公司实现营收1170.55亿元,同比增长47.06%(前值+26.06%),实现归属净利润82.62亿元,同比增长20.54%(前值+6.14%);其中三季度实现营收422.6亿元,同比增长44.1%,实现归属净利润29.1亿元,同比增长45.0%。2)ROE 有所提升、预计全年毛利率将回升:报告期内公司ROE 为8.24%,较上年同期增0.5pc,销售毛利率为26.53%,较上年同期下降2.53pc,其中房地产业务毛利率17.92%,较上半年微增0.37pc,考虑公司营收近95%以上来自于房地产业务收入,房地产业务毛利率的增长(销售均价提升所致)有望带动整体毛利率回升,预计全年整体毛利率将进一步回升。3)资金流充裕、净负债率保持低位:报告期内公司净负债率为8.94%,处于行业低位;经营性净现金流量达429.9亿元,规模创历年新高,其中销售商品及提供劳务收到现金2056.16亿元,同比增长66.74%;在手货币资金超750亿元,远高于一年内到期长期借款及短期借款总和309.4亿元;充裕资金为公司应对市场不确定提供保障。 首失第一、不以己悲:1)股权不确定性影响持续、销售增四成仍失了第一:报告期内公司累计实现销售面积1992.1万平米,同比增长38.1%,累计实现销售金额2629亿元,同比增长43.7%,以上海区域对销售额贡献程度居首达35.79%,全年3000亿销售目标可期;平均销售均价13197.13元/平米;其中三季度实现销售面积583.2万平米,同比增长8.4%,实现销售金额728.2亿元,同比增长2.5%;公司销售业绩首次失去榜首之位,落后于恒大前九月销售数据2805.08亿元,股权之争的不确定性在对公司员工及团队稳定性产生较大影响之时,也对公司的运营稳定性和发展前景产生一定负面影响,未来该不确定性的消除将对公司形成利好;2)土储丰厚、量足价平:1-9月,公司累计新增项目99个,大部分布局于珠三角、长三角、环渤海及热点二线城市如武汉、郑州等核心城市;权益规划建筑面积约1149.7万平米,平均楼面价5043元/平米,土地成本可控,表现公司一贯谨慎控制风险姿态;报告期内公司累计实现新开工面积2441.4万平米,已超额完成全年计划开工面积,累计实现竣工面积1123.8万平米,完成全年计划竣工面积的54.4%,预计四季度将迎来竣工高峰并如期完成年初计划;3)完善物流业务布局:公司自15年起实现物流地产从0到1的突破,一直坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”核心战略,报告期内新增物流地产项目9个,权益规划面积37.4万平米;三季报显示目前公司仍有多个项目处于谈判阶段。 投资建议:公司自15年7月开始陷入股权纷争,管理层在极具不确定性的环境中仍能忠于初心,以业绩捍卫地位;公司小股操盘策略大幅提升少数股东损益占比,毛利将因持续提升的销售均价而有所回升,积极布局物流地产转型,考虑公司股权纷争尚未妥善解决,存有一定不确定性,我们预计公司16-18年,每股EPS 为1.91、2.24、2.60,对应当前(停牌前)股价PE 倍数为12.8X、10.9X、9.4X;对应增发股价(15.88元)PE 倍数为12.9X、11.1X、9.5X;维持目标价28.5。 风险提示:销售回落
上实发展 房地产业 2016-11-01 8.40 12.82 156.89% 9.19 9.40%
9.19 9.40%
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事件:公司27日公布三季报,1-9月实现营业收入37.22亿元,同比+47.09%(调整后),实现归属于上市公司股东净利润3.16亿元,同比+5.31%,基本EPS0.22。 收入同比增近五成,扣非后归属净利润增1.7倍。公司1-3季度实现营业收入37.22亿元,同比增加47.09%,已经达到全年55亿收入目标的68%。主要由于上半年结算项目大幅增加,另外上年合并龙创节能后建筑施工的工程项目开始贡献业绩所致。 公司1-3季毛利率34.3%(上年同期43.5%),有所回落。公司本期内冲回了部分存货减值,资产减值损失减少了67.01%,另外由于期内可供出售金融资产持有期间投资收益减少了1.87亿元,因此公司扣非后归属净利润28.72亿元,同比增长170.23%。 业绩锁定性强,财务安全性足。截止报告期末,公司货币资金余额76.64亿,同比增40.42%,主要由于今年销售回笼资金大幅提升。其中预收款57.95亿元,同比增179.54%,达到了55亿营收目标的105%,业绩锁定性强。三季末公司短期偿债倍数升至1.74(上年同期1.55),净负债率降至61.1%(上年同期108.5%)。 携手百老汇巨头倪德伦,打造虹口音乐剧综合体。公司目前待开发12.7万方虹口提篮桥地块旧改项目(与虹口区政府合作“文化+”的开发模式)。根据公司三季报披露,8月4日公司正式与NEDERLANDER合资成立上海上实倪德伦文化发展有限公司,投资总额1400万,双方各持有50%股权。本次合作对象倪德伦环球娱乐是倪德伦家族企业成员,已具备百年演艺,其中仅纽约百老汇管理着9家大型剧院,剧目涵盖迪斯尼经典名剧《狮子王》、《女巫前传》经典剧目等,此前引进中国巡演后市场反响极佳。我们认为上海目前在基建、居住、交通条件等已比肩国际超一流城市水准,但在环境、研发、文化资源方面差距较大。未来随着当地稳定、高净值中产人群逐步形成,创造水平及相关资源的稀缺性与当地文化需求迸发的矛盾将会更加突出。本次合作后,将重量级国际文化资源整合到北外滩项目平台,同时打造上海首家专业音乐剧剧院“上实中心剧院”(已于9月奠基),通过365天运营,大幅提升区域吸引力。公司与政府充分利用和维护当地历史建筑与文化氛围的理念高度契合,未来附加的经营价值远非一般商业项目可以比拟。同时借本次契机,有利于公司加强与政府合作,也存在进一步探索合作开发、利用当地旧改资源的可能性。 投资建议:我们以2015年底项目为基础测算公司RNAV为13.31元(在尚未考虑16年来上海房价涨幅的情况下)。目前集团待整合资源质地优厚(包括上实城开及崇明资源),集团已承诺在17年7月内解决同业问题(包括承诺将地产业务整合到A股或港股平台),时间尚余不足1年,后续存在持续整合的预期。我们预计公司2016-2018年EPS为0.36、0.46和0.52,维持“买入-A”评级,目标价13.31元。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。
中国武夷 房地产业 2016-11-01 18.60 6.81 71.39% 19.10 2.69%
19.10 2.69%
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事件:公司公布16年三季报,三季度实现营收13.87亿元,同比减少8.44%;实现归属于母公司股东净利润1275万元,同比减少81.53%;每股收益0.03元。 地产项目结转减少拖累业绩,公司控费能力提升。公司2016年前三季现实营收入13.87亿元,同比减少-8.44%,归属于母公司股东净利润1275万元,同比减少81.53%,主要是由于本期房地产项目结转的营收减少,部分存量商品房促销,以及北京武夷等部分项目亏损所致。三季度ROE为0.63pct,同比下降6.13个pct,销售毛利率为16.84%(前值31.47%),同比下降16.63个pct。三费比率有明显改善,公司控费能力得到提升。 离岸人民币创新低,公司汇收收益扩大。公司财务费用本期4139万元(前值6941万元)、同比下降41.01%,主要是由于公司期初归还美元借款,本期实现汇兑收益,且去年同期汇兑损失金额较大所致。10月人民币持续贬值,截止至10月27日,离岸人民币跌至6.792,创记录新低,预计四季度公司汇兑收益将持续扩大。 完成对北京武夷100%持有,通州项目业绩性锁定强。16年上半年,公司完成北京武夷10%股权的收购后持有其100%股权,北京武夷花园南区项目拆迁、立项、保障房建设等工作推进加速。北京武夷花园南区项目位于通州区核心区域,含地上、地下总建筑面积109.41万方,集商品房、保障房、商业、酒店、学校、托老所以及配套设施于一体。其中,商品房占45.1万方、保障房占6.5万方、商业7.1万方及其他。目前项目已于4月已完城保障房地下室结构施工,正推进上部主体工程。预计新房售价4.6万,项目货值在207.46亿元,有望为公司未来营收和利润提供坚实保障。 负债率进一步下降,与进出口银行签订战略协议。与资产负债率持续改善,同比下降6.6%至80.95%(前值86.67%)。财务结构明显优化。5月公司公告与中国进出口银行福建省分行签订额度40亿元战略合作协议,中国进出口银行将优先考虑为公司对外经济合作项目提供信贷以及一揽子金融服务方案,有利于缓解公司资金压力,改善公司财务状况。 国际工程承包项目进展顺利,半年已超全年目标。截止至16年上半年,公司新增签约的国际工程项目共7个,实现合同金额24.83亿元,同比增长219%,已超额完成16年22亿元的目标。三季度虽未有新增承包项目,但全年板块业绩靓丽已成定局。 大股东增持完成显信心,二股东披露减持计划。截止至6月20日,公司第一大股东福建建工完成增持,福建建工累计增持公司615.6万股(不含配股),占公司总股本1.42%,增持后占公司总股本32.41%,累计增持金额9488万元,彰显对公司未来发展的信心。9月,公司第二大股东能源集团公布因调整自身资产结构拟减持公司999.6万股,减持价不低于14.50元/股。 投资建议:公司三季报业绩虽受拖累,但内部财务结构实现优化,得益于人民币贬值从而汇收收益扩大,国际工程项目发展势头强劲,预计能为公司全年业绩提供支撑。大股东完成增持,北京通州项目业绩锁定性强、公司未来发展前景值得期待。 我们预计公司2016-2018年EPS为0.14、0.36和0.48,对应当前股价PE估值为132.3X、49.6X、37.9X,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.1元。
华夏幸福 房地产业 2016-10-31 27.78 20.79 31.32% 28.17 1.40%
28.17 1.40%
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事件:公司公告,1)公布三季报:实现营收254.85亿元,同比增长1.82%,实现归属净利润46.03亿元,同比增长22.32%,EPS为1.58;2)全资子公司京御地产拟回购平安大华所持大厂誉昌33.33%股权,转让价款6.53亿元;拟回购平安大华所持香河胜强33.33%股权,转让价款6.53亿元。 百尺竿头、需更进一步:1)小步趋之、收获秋实:报告期内公司实现营收254.85亿元,同比增长1.82%(前值+39.58%),下行于三年平均增速23.90%;实现归属净利润46.03亿元,同比增长22.32%(前值+33.40%),下行于三年平均增速27.64%;2)ROE回落、销售毛利率提升:报告期公司ROE为25.17%,较上年同期减少8.90pc,销售毛利率45.8%,较上年同期增长9.05pc;由于期内公司业务规模扩张带来管理、销售费用增加,期内销售净利率较上年同期增长约1.07pc;3)多渠道融资、现金充裕:公司整体资产负债率相对稳定,期内积极运用资本市场平台多元融资,如拟通过资产支持专线计划发行资产支持证券等;在手货币资金超400亿元,现金充裕,为公司后续业务开展提供有力保障;销售剑指千亿、土地储备优厚:1)前三季度超额完成全年目标、千亿销售可期:16年1-9月公司累计实现销售面积731.21万平米,同比增长57.55%(前值+10.86%),累计实现销售额897.85亿元,同比增长99.89%(前值+19.76%),完成全年销售目标103.20%,其中第三季度实现销售面积187.48万平米,同比增长31.21%,实现销售额308.53亿元,同比增长133.05%,三季度销售主要贡献为廊坊区域、固安区域、怀来区域及香河区域项目的销售,共占三季度销售64.32%;2)土储丰厚、模式深耕:报告期内,公司累计土地储备608.48万平米,规划计容建面1083.58万平米;新增土地76宗,共计新增土地储备达271.01万平米,规划计容面积497.65万平米,平均楼面价1172.37元/平米,成本可控;新增土地多为环核心城市郊区地块,为公司模式深耕、构筑环核心城市群产业打造基础。 产业模式创新、异地开花待结果:1)模式复制、多点开花:16年至今,公司战略布局快准狠,先是进军珠三角及印尼市场,立下产业新城模式复制里程碑,后于9月公告与马哈拉施特拉邦公司签署备忘录,采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式,为马哈拉施特拉邦的新型工业化和城镇化建设提供一揽子综合方案;2)模式升级、PPP创新拓展:公司基于PPP模式创新拓展,先后取得邯郸丛台产业新城、武汉市新洲区问津产业新城、固安县高新区综合开发等PPP项目;PPP项目的签订为公司和合作区域人民政府共同打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城奠定扎实基础;助力公司积极主动尝试和探索城市群选址思路,有利于公司提升选址水平,提高决策效率;3)拟回购香河胜强、再添大厂誉昌:公司公告,全资子公司京御地产拟回购平安大华所持大厂誉昌、香河胜强各33.33%股权,转让价款均为6.53亿元;回购完成后,大厂誉昌及香河胜强为京御地产全资子公司;此次回购将推进香河胜强、大厂誉昌旗下具体项目的开发建设。 投资建议:公司销售超预期,全年千亿目标可期。产业新城模式已成熟,在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;此外,公司产业新城异地复制模式效果显著,继进军珠三角及海外印尼市场以来动作频频,未来有望在产业新城业务上实现质的突破,促进平台模式优化升级;公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司16-18年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为13.5X、10.1X、7.7X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:销售不及预期
金地集团 房地产业 2016-10-28 11.80 11.60 -- 13.76 16.61%
15.10 27.97%
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事件:1)公司公告,公布三季报:实现营收255.87亿元,同比增长63.29%,实现归属净利润17.15亿元,同比增长105.93%,EPS为0.38;2)公司公告本次股票期权可行权数量1373.42万份,行权价格6.87元/股,激励对象26名。 三季报硕果累累、峥嵘业绩现十成增速:1)业绩增长超十成:报告期内,公司实现营收255.87亿元,同比增长63.29%(前值+5.19%),营收的增长源于期内结转增加;实现归属净利润17.15亿元,同比增长105.93%(前值+87%),净利润的增长除却结转带来的收入增加外,也受益于期内小额贷业务的发展使得公司财务费用大幅削减。2)ROE增长,整体杠杆相对稳定:报告期公司销售毛利率29.28%,较上年同期小幅减少1.14pc;由于期内费用的减少,销售净利率较上年同期增2.36pc;报告期ROE为5.19%,较上年同期增长2.56pc,其增长主要源于销售净利率的增长。3)资金流健康:报告期公司在手货币资金超200亿元,资金量充足;经营活动现金流净额101.56亿元,其中销售商品及提供劳务收到现金流量为364.20亿元,同比增长37.53%(前值+18.27%),未来随着公司推盘加进,公司盈利能力有望进一步体现。 九月销售增超七成、预计全年销售近千亿:1)三秋销售破百亿:9月份,公司实现签约面积61.9万平米,同比增长36.04%,实现签约金额112.8亿元,同比增长73.01%,销售均价18222元/平米,同比增长27.2%;1-9月累计签约面积454万平米,同比增长57.91%,累计签约金额719.2亿元,同比增长84.31%;公司紧抓市场机遇,把握金九银十传统销售旺季,加大推盘力度,公告显示10-11月计划推盘项目达47个,较上年同期增7个项目,其中,65.96%推盘项目为核心一二线城市,预计全年销售或近千亿。2)拿地布局一二线、去化超预期:公司以“做强城市、深耕发展”为导向,聚集主流城市,形成7大区域27城的布局,9月新增用地三宗,少于8月6宗新增用地,但拿地权益价款45亿元,刷新8月新高。 股权激励集中行权、提升股东价值:1)股权激励计划概况:公司股权激励方案于10年1月14日提上议程,同年3月19日确定为期权计划授予日,后分别于14年9月、15年7月、16年1月进行三次集中行权,行权后剩余股票期权数量1373.42万份,剩余未行权完毕激励对象26名;2)期权行权提升股东价值:此次公司针对剩余未行权股票期权进行集中行权,行权价格6.87元/股;若本次股票期权全部行权,公司净资产将增加9435.40万元,其中总股本增1373.42万股,共计1373.42万元,资本公积增8061.98万元。股票期权的行权将进一步提升股东价值,支持公司战略实现和长期持续发展,将核心员工的利益与股东利益、公司利益紧密连接在一起,增强公司竞争力。 投资建议:公司经营拥有区域布局优势、产品创新、低融资成本三大优势,16年以来楼盘去化超预期,前三季度实现签约金额超700亿元,随着后续推盘速度加快,预计全年销售将近千亿;目前安邦、富德生命人寿两大险资持有公司50.4%的股份,不排除以后有新增董事会席位的可能性,并通过其资金成本及规模优势参与公司经营或参与项目合作。我们预计公司2016-2018年EPS为0.80、0.88和0.94,对应当前股价PE估值为14.7X、13.4X、12.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。 风险提示:市场状况不可预测,销售远低于预期
三六五网 通信及通信设备 2016-10-27 32.57 48.94 308.86% 33.97 4.30%
35.20 8.07%
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事件:公司公告,公布三季报:16年前三季度实现营收4.53亿元,同比增长4.38%(前值+32.50%);实现归属净利润0.90亿元,同比增长17.27%(前值-34.59%);EPS为0.47。 业绩小幅增长、高毛利率持续:1)业绩小步增长:16年前三季度公司实现营收4.53亿元,同比增长4.38%(前值+32.50%),营收增速较上年同期下降28.12pc;实现归属净利润0.90亿元,同比增长17.27%(前值-34.59%),全年归属净利润有望突破1.5亿元;2)高毛利率持续:报告期内公司整体毛利率93.5%,较上年同期减少1.30pc,主要由于其营收占比仍然较大的传统网络营销服务毛利水平下滑所致,体现传统交易服务有竞争加剧的趋势,同时狭义的交易服务也越来越注重结果导向,毛利空间仍将会收到一定积压,未来对公司的线下服务、专业能力提出更多更高要求;3)低杠杆、稳资金:报告期内,ROE为9.35%,与上年同期基本持稳;资产负债率16.96%,较上年同期增长0.49pc;在手货币资金超6亿,此外公司被认定为高新技术企业,可在认定后连续三年享受15%的优惠企业所得税税率,因此本报告期内公司所得税费用较上期减少43.48%,一定程度上提高公司净利率。 “3+1”体系渐入佳境:公司业务近年逐步谋求从狭义的新房、二手房交易经纪、广告等服务向“从交易延伸至房地产金融、租赁、资产管理相融合”的房地产服务体系发展,包括积极构建以“365淘房”等平台为基础的以“居”为核心的服务、以“装修宝、抢工长”等平台为基础的互联网家居服务和以“都市移动矩阵”为基础的移动生活服务,加上贯穿上述整个业务链的金融服务。 小贷运营良好,金融服务产品线延伸:公司旗下互联网金融板块受今年以来P2P监管收紧影响较大,但上半年互联网金融平台业务毛利率仍然上升了52个pct,外延扩张稳步推进;今年1月,公司公告拟出资合计2.8亿参股成立小贷公司(合计占80%),6月小贷公司正式成立,截止报告期末小贷公司贷款余额已达3.6亿元。 正推进重大资产重组,拟收购“主营投资与资产管理的标的公司”:今年9月7日,公司公告因筹划重大事项申请停牌。根据公告,公司拟采用现金或现金加定向增发股份收购主营投资与资产管理的标的公司全部股权,投资金额2-3亿;23日再次公告因预计“相关交易范围和金额扩大超过预计”已达到重大资产重组标准,转入重大资产重组程序;截至目前该重大资产重组事项仍在推进中。 投资建议:公司低杠杆、稳资金、高毛利持续,近年在存量房、租赁、资管等方面均积极开展了业务探索,产品线得到延伸,目前公司正推进“收购主营投资与资产管理标的公司”的重大资产重组事项,后续动作值得关注;我们预计公司2016-2018年EPS为0.80、1.03、1.37,对应当前股价PE倍数为38.8X、30.1X、22.6X,维持“买入-A”评级,六个月目标价50.15元。 风险提示:利润下滑,新业务业绩不及预期
云南城投 房地产业 2016-10-27 5.89 4.76 -- 6.51 10.53%
6.72 14.09%
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事件:公司24日公布三季报,2016年1-9月实现营业收入31.03亿,同比+524.79%;实现归属于上市公司股东的净利润-4.92亿,同比-87.43%;基本EPS-0.46元。 地产销售大增,库存去化形势良好:公司前三季度实现签约金额21.28亿,同比+106%(Q3单季-24%);实现签约面积29.9万方,同比+183%(Q3单季-18%);其中前三季住宅销售均价为7108元/平方米,比较15全年增2.4%,库存去化形势较为良好。 土地投资谨慎,新开工收缩:公司上市以来深耕昆明、大理地区,在2013年后逐步进入版纳和成都地区,2015年进入重庆,实施“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略逐步形成。公司在2015年已经通过增持控股(北京房山项目)及收购方式(东方首座)继续布局一线。三季报公告2016年前三季度新开工面积1.31万(同比-95%),今年无竣工面积。 截至目前公司拥有权证的项目建面接近1260万方,储备充足,可保证未来长期稳定的销售回款。公司今年在项目投资上更趋谨慎,仅在昆明分别以1.9亿及3.7亿取得昆明官渡旧改及西山区项目,2016上半年开发投资不到30亿,仍远低于全年80亿投资目标。 地产结转大幅增加,毛利率持续走低拖累业绩:公司1-9月营业收入同比增5.25倍,主要由于本期“艺术家园”、“刘南村”等前期物业结转,目前已完成全年60亿收入目标的52%。受制于西南地区市场景气较低,且现阶段储备战略转型项目还处于前期,公司近年来毛利率下行较快,拖累业绩下滑。公司前三季计提了较多存货跌价准备,共产生资产减值损失1.52亿。 探索PPN及含权中期票据等多种融资方式,逐步提高资金能力:公司年报指出2016年是公司经营发展和转型升级关键年,将借力资本市场推进直接融资。公司6月及9月份分别完成了30亿公司债券的发行(一期利率6.2%、二期5.77%);公司9月28日公告拟分别发行不超过合并净资产(20亿)40%的中期票据以及长期含权中期票据,另外拟发行规模为不超过40亿元的PPN。因此由于本期公开市场融资与销售回款增加,公司期末货币资金45.7亿(同比+32%)。与此同时,公司本期短期借款余额同比下降54.3%,未来融资成本有望逐步降低。 布局大湄公河,继续融入“一带一路”:公司产品线布局上,上年已经提出“旅游地产与城市综合体、养老地产”战略,2015年公司联合港投公司、润德富宁等,拟在“一带一路”沿线的澜沧江—湄公河黄金水道拓展旅游地产储备。2016上半年,公司公告与云南港航投资、秦岭皇冠等合作,分别成立项目公司对澜沧江—湄公河沿线、陕西秦岭以南的部分优势资源进行整合,深度挖掘国家政策指导性区域,力求在大文化、大健康的项目领域取得突破。 投资建议:公司是控股股东云南省城投在A股的唯一上市平台,除了项目储备显著受益于其国资背景外,云南省国资委旗下与云南城投的业务类型相似、存在业务协同可能性的资源或资产众多。上市公司背靠云南国资委的资源优势,在拿地成本、资源整合能力方面均具有优势。 但公司近年由于资源过分集中于西南地区,受当地市场景气度拖累较为明显,近年来公司逐渐争取聚焦核心,实现储备转型的诉求迫切,对资金的需求量也大幅提高,16年以来公司对融资渠道探索展开,逐步置换了前期部分高成本资金。我们较看好公司未来业绩的好转,预计公司2016-2018年EPS为0.10、0.23和0.40,维持“买入-A”评级,6个月目标价维持7.54元。 风险提示:业绩持续低迷、毛利率尚未能通过拐点回升,对估值形成压制。
世联行 房地产业 2016-10-26 8.46 13.65 407.43% 8.50 0.47%
8.53 0.83%
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事件:1)公司24日公布三季报,1-3季度实现营收41.93亿元,同比+37.7%,实现归属净利润3.8亿元,同比+50.89%,EPS为0.19元。2)公司拟使用自有资金3亿元缴纳世联小贷的注册资本,实缴资本增至8亿; 业绩高奏凯歌,互联网+业务渐成规模。公司2016年前三季现实营收增长37.7%,主要由代理销售、互联网+以及(家圆云贷)金融业务的收入高增长推动,三项业务同比分别增长33.25%、103.53%、36.45%。公司Q3单季实现营收15亿,同比+32.6%,其中代理销售与互联网+单季业务收入同比分别增35.6%和64.70%。截至三季度末,公司综合毛利率为23.15%,同比下降4.16个pct,主要由于代销业务中人力成本以及互联网+业务规模扩张致营销费用增加。目前互联网+业务占收入比例已达到了21%(去年同期为14.3%),预计未来传统业务的占比将继续下降,而金融及存量服务等新业务的占比则会提升。 传统代理销售收入平稳,未来业绩锁定性强。公司传统代销业务前三季实现营收23.6亿,同比增长33.21%,其中三季度代销结算收入略超预期。1-9月,公司累计实现代理销售金额4003亿元,同比增长34.06%,主要由于公司侧重的核心城市市场景气度较高,其中9月实现代销金额575亿,创单月最高水平。目前公司传统代销费率趋于稳定,上半年平均费率0.82%(基本与15年一致),业绩高增长仍主要受益于Q3破纪录的代销金额。截至三季末,公司累计已实现但未结算的代理销售额约3724亿元,预计在未来的3至9个月带来28.8亿元的代理费结算,锁定性较强。 投资设立不动产基金,多元业务协同并进。9月底公司公告旗下世联投资与同创锦绣、世联同创签署合作协议,由世联同创发起设立契约型不动产基金,初始规模不超10亿元,世联投资或其关联公司出资不超6亿元,用于收购不动产销售权与投资资产证券化类项目等。世联同创为世联投资与同创锦绣上年4月投资设立,世联投资占49%股权。今年930调控后,预计地产市场成交的热度将会减退,公司借助自身C端入口优势,有利于缓解年末代销量下行的压力,加速存量交易、金融及互联网+等服务的发展,实现多元化的盈利模式。 小贷业务资本运作展开探索,存在多种探索可能。9月13日公告,公司旗下世联小贷拟与公司参股共享投资(公司占18%权益)签署协议,共享投资拟通过不定期分批次的方式受让世联小贷持有的信贷基础资产,并以投资回款循环投资于世联小贷持有的贷款债权。另外,共享投资委托世联小贷作为基础资产的服务机构,提供对基础资产的贷款管理服务。10月24日,公司公告拟使用自有资金3亿元增资世联小贷的注册资本(实缴资本增至8亿)。公司通过合作方式增加了外部投资者比例,实现基础资产风险分散,未来存在向资产证券化等探索的可能性,加速金融业务发展。 金融业务风控能力优化,不良贷款减少。公司三季度金融风控水平提升,第三季度回收前期不良贷款1600万元,减记资产减值损失599万,风险减值准备减少,同时发放和回收贷款而产生的现金净流入同比增5.5亿。主要由于公司近年金融业务部门大量引入领域专才,板块组织架构、风控和渠道均大幅改善。 投资建议:公司三季度业绩亮眼,各板块均有不俗表现,其中互联网+业务规模效应显著,公司多元业务协同并进;公司利用原有B端优势和社区管家业务,存量资产运营能力强,小样社区和红璞公寓两大IP已经建立。我们预计公司2016-2018年EPS为0.32、0.40和0.49,对应当前股价PE为26.1X、21.1X、17.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14元。 风险提示:调控政策导致地产销售下滑、存量市场扩张遇阻。
福星股份 房地产业 2016-10-26 12.95 16.67 226.15% 13.04 0.69%
13.68 5.64%
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事件:1)公司16 年前三季实现营业收入84.46 亿元,同比增36.13%(单季7.54%),归母净利润6.68 亿,同比增31.2%(单季26.2%),EPS 0.35 元。 前三季度业绩增31.2%,地产销售及结算量价齐升。公司16 年前三季度实现营收84.46 亿元(+36.13%),归母净利润6.68 亿(+31.2%),主要由于地产结算量价提升,1-9 月已达到全年97 亿收入目标的87%。公司地产业务积极由纯旧改及住宅开发向综合地产转型,同时受益于武汉市场今年以来需求释放,1-9 月公司实现业务销售回款91.34 亿(+59.2%),主力盘福星惠誉等多个项目实现开盘当天售罄,认购比例超3:1,部分项目销售均价较开盘之初涨50%。 16 年定增加码棚改,现金实力大幅增强。10 月18 日公司16 年定增预案获得股东大会通过,拟非公开发行不超2.6 亿股募集不超33 亿元,用于红桥城K2、福星华府K4、K5 城中村改造项目,项目建面合计102.5 万方,预计贡献销售收入共101.6 亿。公司及下属公司今年以来定增及公、私募债完成发行,1-9 月发行债券现金流入39.4 亿(+58%)。融资渠道拓展及销售回款大幅增加,三季末公司在手现金93.8 亿(+449%),融资成本较此前高息债务有所下降,同时资产负债率降至13 年来的低位,为公司后续转型战略落地打开空间。 携手民生互联网金融平台,大物管战略提速。福星智慧家作为公司旗下O2O物业平台,服务面积超过1.1 亿平,服务人群约350 万,物管签约速度超过预期。 公司目前已完成平台前期组织架构搭建、物业资源众筹、确立盈利模式。2016年9 月,福星智慧家与民生电商互联网金融平台签订了《战略合作协议》,借力民生电商互联网金融平台以及传统渠道优势,打造以社区金融为核心的互联网金融信息平台,有利于后续加大入口流量,提升平台价值。 投资建议:公司综合地产,物管业务齐头并进,前三季度业绩已实现全年目标的87%。旗下福星智慧平台规模化增长迅速,转型进展顺利。截至三季末,公司员工持股累计金额达3.9 亿,持股成本9.46 元/股,同时控股股东福星集团拟继续增持公司4700 万股,并承诺员工持股及控股股东未来6 个月不减持,与公司利益高度捆绑。我们看好公司全年超额完成目标,预计公司16 年-18 年的EPS为0.79、0.97、1.11,维持买入-A 评级,6 个月目标价18 元。 风险提示:两改项目推进受阻、调控影响销售不达预期。
首开股份 房地产业 2016-10-24 11.80 11.48 98.22% 12.36 4.75%
14.28 21.02%
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事件:公司16年前三季度实现营业收入174.9亿元,同比+51.1%,实现净利润17.24亿元,同比+1.22%;实现归属净利润12.1亿元,同比-22.4%;EPS 0.346元。 少数股东损益占比增加,归母净利润有所下滑:公司报告期内实现净利润17.24亿元,同比+1.22%,归母净利润12.1亿元,同比-22.4%;其中,少数股东损益5.18亿(+247%),归母净利润有所下滑,主要原因是本期因福州中鼎、苏州依湖等子公司合作项目结算增加,归母净利润占比降至70%(上年同期91%)。 前三季度销售大幅提升,结算结构有望优化。2016年1-9月,公司共实现签约面积226.88万方,同比上升70.14%,其中京内的销售面积106.2万方,占比达到46.8%;签约金额511.20亿元,同比上升147.42%。9月销售均价24016元/平方米,同比增长59%。公司年初计划新推盘230万平米(货值约500亿),前9个月看销售已超额完成全年销售计划(全年目标销售面积213万方,签约金额360亿)。 杠杆有所下降,现金实力大增。公司2015年及2016年前三季度发行债券收到的现金分别为94亿和49.6亿,其中今年9月成功发行了30亿公司债,票面利率低至3.59%,为近年融资成本的最低点。另外,受益于上半年北京及核心城市销售畅旺,公司1-9月销售现金回款332.8亿,同比增长106%,同时也发行了90亿永续债(权益项目)。截止三季末,公司在手现金余额285亿元,同比增长46.7%,现金及自有资本实力大幅增强,期末资产负债率78%,同比下降1.5pct。 北京存量土储资源优势明显。截至三季末,公司待开发储备土地面积合计111.2万方,规划计容建面302.7万方,其中位于北京内的土地面积及计容建面分别为30.74万方和57.39万方,占比分别为27.7%和19.0%。前三季度公司新增土地储备权益建面130万方左右,权益地价款超270亿,其中京外土地以上海、广州及杭州、苏州等核心二线城市为主。目前公司未结算建面中北京地区占比达30%,未来结算质量有保证。 投资建议:公司前三季销售大超全年目标,也高于此前市场预期,目前在京土储资源优势明显,结算结构有望持续改善。同时公司作为北京国资优势房企,具备优势整合能力,有望受益于下一轮北京国改。公司近年现金分红比例大幅提升,股息率行业领先,较受险资及产业资金青睐,未来安邦也有继续增持的可能性。预计公司2016-2018年EPS 为0.82、1.13和1.32,维持“买入-A”评级,目标价14.2元。 风险提示:北京本地市场风险爆发、四季度调控大幅影响销售。
招商蛇口 房地产业 2016-10-12 15.41 19.65 24.95% 17.65 14.54%
20.45 32.71%
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事件:公司10月9日公告,1)9月份实现销售面积40.51万平米,签约销售额62.30亿元;1-9月份累计实现销售面积294.72万平米,累计销售额471.40亿元;2)公司拟通过增资扩股方式引入合作方持有商鼎置业、乐湾置业49%股权及拟出售高立公司、长诚公司100%股权。 本次拟转让、引入投资者开发项目涉及太子湾土地30万方,挂牌底价89亿。 公司本次增资扩股及转让子公司的主要资产分别为太子湾四宗土地,其中商鼎置业、乐湾置业持有地块为公司募集资金投资项目太子湾自贸启动区一期部分地块,计划引入品牌商业地产运营商,子公司净资产评估增值分别为20.6、21.7、27.6、20.6亿,总计土地规划建面达38.5万方,其中涉及股权增资、权转让项目挂牌底价合计88.9亿,预期可为公司带来可观的资产收益,并实现本年业绩增厚。 与前海投资设立合资公司,前海资源开发有望提速:9月13日公司控股子公司招商前海实业与前海投资控股共同投资设立的合资公司“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”,共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里的前海土地,前海片区开发建设合作落地自此确认,不确定性逐步消除。 推盘力度加大,9月销售再提速:9月份,公司推盘力度持续加大,单月签约面积40.51万平米(环比+30.6%,同比-13.0%),签约金额62.30亿元(环比+35.5%,同比-32.9%),同比下滑主要由于上年9月异常高基数影响。1-9月累计签约面积254.21万平米,同比增25.3%,签约金额408.93亿,同比增25.3%,累计销售均价15,995元/平方,预计在传统旺季10月份推盘力度将继续增加。 深圳土地储备大幅提升,资源结构优质:1-9月公司拿地权益面积378.4万方、权益价款417.2亿。今年布局城市包括北上广深及天津、苏州、南京、南宁四大核心二线,其中公司在8月携手华侨城按50:50联合竞得深圳国际会展中心配套商业用地的土地使用权及会展中心建设运营权(包括商业154万方及会展用地91万方),公司新增权益面积122.7万方,楼面价12636元/平方,成本较为合理。 投资建议:公司手握前海优质土地资源,与前海当局合作开展顺利,未来业绩释放可期。公司深圳土地资源丰富,今年大概率实现650亿销售目标,目前公司内在价值有待市场认知,RNAV24.66元,折价明显,预计公司2016-2018年EPS为1.12、1.38和1.70,对应当前股价PE估值为13.7X、11.1X、9.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4元。 风险提示:地产经营的区域风险、市场对政策调控反应过度。
金地集团 房地产业 2016-09-15 12.01 11.60 -- 12.78 6.41%
15.10 25.73%
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事件:公司公告8月销售情况,公司实现签约面积55.3万方,同比增长49.86%;实现签约金额85.7亿,同比增52.76%。 淡季不淡,销售额增加五成,9-10月推盘有望破百亿。8月份,公司实现签约金额85.7亿元,同比增长52.76%,销售均价15497元/平方,同比增1.93%,在传统销售淡季下,公司销售业绩并不平淡。上半年公司推盘力度有所提高,充分利用市场畅旺的窗口期,1-8月累计签约金额606.3亿元,同比增加86.56%,累计销售均价15463元/平方,同比增15.09%。预计在传统旺季9-10月份公司将继续加大推盘,新增推盘项目达51个,其中71%在一、二线,后续两月有望单月各超过100亿规模,预测全年销售额将突破800亿大关。 拿地力度继续加大,一二线新增布局。8月拿地权益价款37亿,为15年来单月最高,1-8月新增土地权益价款近68亿,同比增39.2%,但仍不足累计销售额的11.22%。公司目前总体的土储权益面积1600万方,已售未结转资源约700亿,其中目前土储基本布局在一二线及三线中东莞(比例为一线16%,二线67%,三线17%)。我们估计目前已售未结资源毛利率30%左右,高于上半年22.7%(主要14-15年的项目)的毛利率,可以预期下半年至明年的结算利润率会有所反弹。 合作、并购方式拿地增多,关注存量资源。14年以来公司逐步增加合作开发比例,招挂拍拿地逐步降至30%左右。公司近年关注存量地产资源,包括处于核心区域的旧改、老旧厂房、仓库改造。旗下金地商置7月完成收购广电地产50%权益,新增500万方土储,收购对价相较同期公开市场成交的项目有明显成本优势。 “现金牛”的特征显现。公司15年度实际派发现金分红18.9亿元,利润的股利支付率高达40%,远高于以往10%上下的比率。2015年每股股利高达0.42,同比增2.2倍,其中公司第一大股东富德生命人寿估计可获得其中5.7亿现金红利。 投资建议:公司经营拥有区域布局优势、产品创新、低融资成本三大优势,目前安邦、富德生命人寿两大险资持有公司50.4%的股份,不排除以后有新增董事会席位的可能性,并通过其资金成本及规模优势参与公司经营或参与项目合作。 我们预计公司2016-2018年EPS为0.80、0.88和0.94,对应当前股价PE估值为14.9X、13.5X、12.7X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。 风险提示:9、10月市场状况不可预测,销售远低于预期。
迪马股份 交运设备行业 2016-09-14 7.18 9.25 231.23% 7.33 2.09%
7.48 4.18%
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事件:公司9月9日发布公告,拟与保利防务投资签署战略合作协议。12日发布公告,公司拟作为保利防务基金有限合伙人,认缴出资总计2亿元。 携手大央企背景军工巨头保利系:保利防务投资系保利旗下涉军领域唯一股权投资平台,主要服务保利科技军品发展战略,面向优质民参军和地方军工企业开展股权投资,并通过联合共建军民融合产业园和积极参与海外业务投资的方式,稳定、保障和扩大军品货源供给,为保利科技军贸业务提供支撑。 军工领域多方面深度合作,包括拟引入参与定增:公司2015年12月发布定增预案(16年8月二次修订)拟以5.99元/股的价格非公开发行股票募集10.7亿,用于投资新型军用特种车辆设备项目及外骨骼机器人项目,旨在大力推进涉军业务发展。 根据本次战略协议,保利防务投资拟为公司:1、对接有关海外防务基地建设与公司主营活动有关的业务机会;2、将在军工领域进行大量投资,为公司提供包括但不限于专业军工并购等服务;提供国内外技术先进的军工标的资产。3、双方互通优质的产业投资机会。4、公司将成为保利防务投资发行基金的出资人并与其全面资源共享与战略合作。5、保利防务投资承诺以其作为管理人的基金参与公司近1年定增计划,投资金额不低于1亿。作为民营企业,公司引入具备央企背景军工巨头,从落地可能性及空间均有重要支撑,建议持续关注后续催化。 地产主业根基夯实:公司14年通过定增获得大股东东银控股地产开发业务全部注入,并自此确立了地产大主业+专用车双轮驱动布局,2016年公司中报实现营收29.84亿(+24.47%),其中地产板块收入26.49亿(+38.48%),占比仍高达90%。公司上半年公司在市场确定性较高的武汉、苏、杭、上海、重庆5城新增计容积面积约71.39万方优质土储,可保障未来2-3年业绩稳定释放,并为未来外延扩张尝试打开空间。 “金融+军工”打开空间:1)在金融领域,公司在15-16年初先后参与发起建立三峡人寿、参股东海证券(与股东合计持有10.1%)。同时通过子公司牵手绿叶医疗出资参与设立绿叶东原医疗公司探索创新型养老地产,打造地产+大金控平台,高度协同主业。2)在防务、军工领域,公司凭借其原有17年专用汽车制造经验,在其中押运和通讯类车稳占市场细分龙头,并开拓系统集成车、军用车领域发展。15年4月开始携手电子科技大学涉入外骨骼机器人领域,本次通过定增募资5亿投入,目标达到具备批量化生产涉军外骨骼机器人的生产能力。 投资建议:公司地产主业储备充足,经营夯实,可为公司带来稳定现金回款及业绩贡献,未来2-3年持续看好军工业务落地,我们预计公司16-18年的EPS分别为0.33、0.45、0.58,首次覆盖,给予买入-A的评级,6个月目标价为10.6元。 风险提示:外延项目试错带来暂时性业绩下滑、地产景气度低于预期。
天业股份 房地产业 2016-09-01 14.10 22.03 423.28% 14.85 5.32%
14.85 5.32%
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事件:公司公布2016半年报,实现营业收入8.74亿元,同比增长124.83%,实现上市公司股东的归母净利润6,850万元,同比增长8.00%,归属于上市公司股东净资产19.38亿元,同比增长18.22%,基本EPS0.08元。 去化提速、销售增长,一线布局稳落地。上半年,公司房地产业务销售实现收入6.79亿元,同比增长164.18%,占营收规模的71.61%;其中确认房地产销售金额6.51亿元,同比大增177.16%;截止6月底,公司预收帐款11.28亿元,较年初增长29.70%,已达到公司16年15亿收入目标的75.2%,业绩锁定性较好。目前(截至6月末),公司地产可售面积45.11万方、已预售面积12.98万方(其中4.11万方未结资源来自济南天业中心)。 公司在15年已经明确谋求进军一线的目标,在6月深圳羊台山项目落地后,7月25日公告拟现金出资2400万参股设立北京天慧置业,一线布局再加码;本期公司地产业务加速库存去化的同时,毛利率同比减少16.9个pct,主要由于本期并无高毛利商铺结算以及商办与住宅结算构成中高毛利项目减少,我们预计随着公司成本优势明显深圳项目及济南核心优质商办资源释放,收益质量将会大幅好转。 明加尔矿增收近6成,贵金属资源版图拓展迅速。上半年,公司矿业实现收入1.95亿元,同比增长58.25%,占营收规模的20.56%。其中明加尔公司实现营收1.95亿元,同比增长56.14%,净利润7,699万元,同比增长174.93%,主要受益于上半年金价增长25%,同时含价值较高的稀有元素矿石销售增加。公司黄金板块正密切谋求在澳洲境内搜寻优质矿源,并通过外延方式逐步实现资源储量、产能的迅速扩张。8月17日,公司公告已收购澳大利亚在产金矿Pajingo项目,收购后公司金金属储量将增至257.4万盎司,经我们测算每年或将贡献近6亿销售额(详见我们系列报告五),预计将逐步提升营收贡献的比例。 金融初心不改,有望持续反哺主业。金融业务实现收入7,426万元,目前占营收规模的仅有7.8%,但毛利率高达79.6%,同比增17.63个pct,主要为新增合并天业小贷和博申租赁所致。上半年公司32亿定增虽由于政策环境变化而终止,但其后公司再度接棒参与设立恒信基金,初心不改。我们认为金融业务未来对利润贡献能力不可小觑,同时能够很好反哺地产及矿产业,协同效应显著。 投资建议:公司中报实现业绩地产、矿业、金融+创投三轮联动,事业部制成效显现,公司上半年涉足大创投,重点布局医疗、互联网领域,并以近9千万美元参与的360私有化进程加速,短期催化清晰可见。我们重申公司合理估值在195亿(且尚未考虑金矿外延及一线土地增值部分),对应目标价为22.03元,预计2016-2018年EPS为0.20、0.27、0.34,对应PE为73.1X、53.9X、42.6X,维持“买入-A”评级。 风险提示:业绩不达预期、黄金价格下挫。
中天城投 房地产业 2016-09-01 6.89 6.27 111.82% 7.14 3.63%
7.14 3.63%
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事件:公司公告,16年上半年公司实现营业收入104.3亿元,同比增长29.65%,实现归属上市公司股东净利润16.8亿元,同比增长17.73%,EPS为0.36元/股。 健康稳健、后劲十足:上半年公司营收健康稳健上升,同比增长3成,公司营收的增长得益于结算规模的增长。上半年公司ROE虽有所下降,但销售毛利率高位平稳,公司整体费用率降至6.2%。公司作为贵州地产寡头,半年收官创佳绩。上半年公司地产销售金额101亿元,销售面积144万方,我们预计在金九银十的发力以及公司快周转的战略下,16年有望完成全年目标。 设立产业基金、助力战略转型:2016年2月,公司公告拟设立中天城投集团地产基金管理公司,主要用于公司开放性地产产业的对外投资,确保在公司战略转型期间仍为主业的地产业务保持稳定收益,同时促进地产业在转型成功后适应新的战略架构,实现可持续发展,增强板块协同。同时,公司拟出资30亿元设立中天大健康产投,作为公司大健康产业的主要投资平台,逐步完善集团大健康板块的全产业链布局,助推转型战略。 “金融全牌照”稳步发展。公司以“金融全牌照”战略稳步进展,包括证券(海际证券)、基金(中天友山基金)、保险(百安财产保险等)、银行(贵安银行)等全面发展。 其中公司收购的海际证券正申请包括经纪、自营、资管等多种牌照。中天友山基金的设立申请已报送证监会,在审核反馈阶段。在保险业务上,设立华宇再保险和百安财产保险的申请已提交保监会。另外,上半年公司作为单一第一大股东发起设立贵安银行(贵州省首个民营银行),目前正进行设立相关申报筹备工作。 公司积极开展股权、债权融资,资本结构得到优化,财务状况持续改善。公司上半年短期偿债压力明显,资产负债率有所下降,货币资金充足。股权融资方面,公司于15年12月非公开发行股票,募集资金30亿元;2016年4月公司拟再次定增(8月30日修订稿),募集资金不超过87亿元用于房地产项目投资。债权融资方面,公司15年至今累计发行公司债65亿元,累计发行中期票据14亿元;此外,16年2月公司拟发行中期票据、非公开定向债务融资工具合计分别不超过37、20亿元。在当前利率持续下行大环境下,公司有望进一步降低融资成本,优化财务结构,为未来健康稳定发展奠定基础。 投资建议:公司为贵州地产单寡头,根植贵州30余年,是贵州省第一家上市公司,业绩增长快而稳,随着贵州大数据、大生态、大旅游三大优势长板带来的战略发展机遇,其西部区域金融中心地位凸显,公司紧握发展机遇,逐步实现从房地产向大健康、大金融产业的转型发展,全面落实“并购重组、创新发展、产融结合”。我们看好公司“开放式房地产业务模式”的积极拓展和金融板块的战略发力,预计16-18年EPS为0.76、0.96、1.12,对应当前股价PE为9.1X、7.2X、6.2X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价9.88元。 风险提示:利润下滑,新业务业绩不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名