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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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宝安地产 房地产业 2016-04-06 11.58 15.75 443.10% 12.38 6.91%
12.81 10.62%
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事件:公布2015年年报,实现营收16.66亿元,同比增长60.7%;归属于母公司股东净利润62.05百万元,同比增长16.7%;每股收益0.13元,同比增长18.18%。 业绩发展向好、95亿定增添彩:公司15年营收在多年平稳营收基础上有了大跨越,房地产销售收入仍是主要营收和毛利贡献者,东旭新能源的收购将改变公司以往营收结构,95亿定增将极大优化公司财务结构,未来公司有望尝试资产证券化等构建多元融资体系。 珠三角强聚焦、高品质稳发展:公司在资源配置上由目前的三四线城市逐步向一线城市及核心二线城市倾斜,将逐步建立在临深片区及珠三角地区的开发优势,实现房地产业务持续发展。 毛利维持稳定、资产负债比率略有上升:公司全年经营毛利33.16%与前一年基本保持持平,但公司的负债率有明显上升,从14年的70.3%上升至80.4%,公司负债规模大增81.4%。但公司现金流有明显的提升,不但经营现金流转负为正,现金流入规模也大增34%,这些积极的现金流未来将产生更好的收益。 华丽进军光伏、协同效应可期:万亿市场下公司计划未来3年内开发建设持有3.3GW 优质光伏项目,致力于打造成为全球领先的绿色能源综合服务提供商;推进光伏建筑一体化产业的发展,融入“绿色环保”的现代化居住理念,实现公司品牌的再造和提升。 投资建议:在国家大力推行新能源和太阳能光伏应用的政策红利下,公司的新能源布局有望借助新股东的实力迅速发展壮大;95亿定增的落地为公司业务扩张提供坚实力量;土储向珠三角地区聚集,潜在盈利能力大;未来公司有望形成地产与能源双轮驱动的格局,而且借助新材料与新技术在地产建造的应用,有望产生协同效应,相互促进发展,不考虑公司16年定增对EPS 的摊薄,我们预计公司2016-2018年EPS 为0.20、0.25和0.32,对应当前股价PE 估值为58.8X、45.6X、36.8X,给予“买入-A”评级,6个月目标价16.0元。 风险提示:定增失败、产业联动失败。
市北高新 建筑和工程 2016-04-06 29.43 17.89 117.90% 30.90 4.92%
30.87 4.89%
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事件:公司公布15年年报,实现营收991.2百万元,同比增长704.3%(前值-71.1%);实现归母净利润131.66百万元,同比增长796.26%(前值-91.45%);每股收益0.17元,同比增长750%。拟每10股派发现金股利0.2元(含税)。 公司重组破茧重生、经营业绩全面提升:公司2015年业绩暴增,实现营收991.2百万元,同比增长704.3%;实现归母净利润131.66百万元,同比增长796.26%。 随着新中新项目和云立方项目陆续竣工并投入运营,公司三大核心业务均实现了增长,一扫去年颓势,其中园区产业载体销售收入同比增长4210.6%,园区产业载体租赁同比增长210.9%,创历史新高。2015年公司毛利率下滑13.99个百分点。 但是通过改善成本控制,三费占比有明显下降。 项目储备充足,销售前景无忧:2015年公司自行开发的在建项目有4个,总建筑面积达50万方。其中新中新项目和云立方项目均已交付使用,南通科技城云院第一期已完成竣工备案,智汇园项目主体工程已基本完工,2016年可租售面积充沛,不会再上演2014年的可售面积短缺危机。 产业孵化,投资加速:截至报告期末,聚能湾公司孵化的苗圃项目达119项,孵化器企业达190家,加速器企业达38家,入孵企业的数量和质量较上年均有较大幅度的提升。2015年,聚能湾与37家新入孵初创型企业签署了投资协议,为公司未来参与中后期股权投资提供了保证。 优质资产注入,推进项目开发:2015年8月公司完成对发行股份收购市北发展、泛亚投资100%股权,资产质量和资本规模得到显著提升。2016年公司拟收购欣云投资剩余股权,标的旗下14-06地块项目盈利可期。 投资建议:公司2015年经历重大重组,业绩大幅提升,并且项目储备充足,未来盈利空间持续打开,2016年拟收购欣云投资剩余股权将进一步推动公司整合市北园区产业载体资源,加强可持续盈利能力。我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.23和0.27,对应当前股价PE估值为150X、132X、110X,给予“增持-A”评级,6个月目标价36.0元。 风险提示:土地政策变动、产业投资不确定性
中洲控股 房地产业 2016-04-06 15.70 19.07 90.80% 17.18 8.05%
17.32 10.32%
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事件:公司公布2015年年报,15年实现营收50.47亿元,同比上升66.44%;实现净利润4.01亿元,同比上升30.8%;基本每股收益0.84元,同比上升30.81%,业绩优于预期,主要因前期高毛利项目在15年进行结算以及存量物业销售所致。 收入利润双增长,签约销售超预期:公司15年业绩大幅增长,累计营收50.47亿元,同比大增65.26%;归属母公司净利润为4.01亿,同比增加30.8%,基本每股收益0.84元,同比上升30.81%;15年公司合同销售金额73.83亿元,完成年度目标的143.89%,比上年同期增长52.19%,超额完成15年目标;房地产销售面积41.54万平方米,完成年度目标的95.78%,比上年同期增长21%。16年预计销售额106亿元,预计同比增长43.6%。 ROE微降财务结构改善:公司15年净资产收益率为9.0%,较去年的9.6%略微下降,从长短期偿债能力看来,本期公司各项指标得以优化,资产负债率从去年79.6%降为77.2%,改善来自15年增发扩股。15年公司销售商品、提供劳务收到的现金高达62.78亿,较去年同期46.52亿同比增长34.9%,销售回款良好。 拿地再下两城、后续开发有保障:目前公司房地产业务主要集中在上海、成都、惠州等城市,而15年度公司通过股权收购方式获得上海君廷项目、香港火炭项目、大股东的成都中洲中央公园项目、三岔湖项目以及青岛胶州旺洲、联顺项目,可预计未来公司地产版图将再扩充。全年公司增加土地储备及在建项目占地面积147.06万平米,计容积率面积214.57万平米。 多重激励、捆绑利益:股权激励+员工持股,将高管和员工利益与公司成长相连接。公司自15年7月首推第一期股权激励之后,16年3月再发公告拟推出员工持股计划。 投资建议:公司在优质一二线土地储备丰富,后续开发销售均可保障,销售有望保持持续高速,全年有望突破110亿元销售;多重激励制度,将员工利益和公司发展相捆绑,利于公司长远发展,我们预计公司2016年-2018年的EPS分别为0.91、1.34、1.81,对应股价PE倍数为17.7X、12.0X、8.9X,首次买入-A投资评级,6个月目标价20.1元。 风险提示:拿地不及预期,销售不甚理想
世茂股份 房地产业 2016-04-06 7.35 7.03 76.07% 10.62 2.12%
7.51 2.18%
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事件 公司公布15年年报,实现营收15032.8百万元,同比增长18.4%;实现净利润为2919.1百万元,同比增长11.9%;每股收益1.16元,同比增长8.41%。拟每10股派发现金股利1.1元(含税),以资本公积金每10股转增4股。 超额实现销售目标、经营保持持续稳健:公司实现地产销售金额177.1亿元、实现销售面积140万平方米,超额完成年初任务;公司持有型物业超100万方、土地储备956万平方米,公司审时度势,加速去化、减少拿地、严控成本,新开工同比增速减缓,15年新开工面积54万平方米,创历年来最低新开工面积水平。 此外,公司非物业销售收入实现12.5亿元,占总收8.3%且有望持续提升。 强强联合万达院线、助力商业地产运营:公司院线业务飞速成长,实现收入325.1百万元,同比增长39.2%;15年6月,公司与万达院线达成战略合作,有望实现将下属目前在建及拟建的商业地产项目与万达院线的影视投资、电影发行资源相结合,分享万达院线在文化产业领域的前沿发展成果,助力公司影院业务和商业地产运营业务的发展。 地产金融框架初构、金融反哺地产可期:公司出资1.1亿元设立新沃财险公司,将借助保险公司的资金优势形成对商业地产禀赋的反哺,通过低成本险资匹配商业地产重资产运营需求,实现两头并进、优势互补。 多元融资渠道打开、综合成本持续下行:公司创新融资渠道,先后发行短融券、中票以及进行非公开发行股份融资,资金实力大增,且资产负债率持续三年下降,至62%,最新一期发债成本低至3%,综合实力获市场一致认可。 投资建议:公司作为稀缺的商业地产龙头,广泛布局核心二、三线城市,未来将受益于国家去库存和营改增政策,公司财务和经营一直稳健,且获得市场一致认可,融资成本大幅下行,资金实力大增,此外公司在影院和金融领域持续创新,并欲借助万达院线以及保险行业的优势反哺商业地产重资产的运营,实现与各方资源的优势互补。我们预计公司2016-2018年EPS为1.16、1.30和1.53,对应当前股价PE估值为8.7X、7.8X、6.6X,显著低于商业地产行业平均估值,给予“买入-A”评级,6个月目标价16.05元。 风险提示:商业投资过多、地产销售下滑
陆家嘴 房地产业 2016-04-06 23.33 17.93 64.19% -- 0.00%
26.08 11.79%
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事件:公司15年业绩亮丽,总计实现营业收入56.31亿元,同比增长10.05%(前值13.46%);净利润26.81亿元,同比增长18.44%(前值13.07%);每股收益1.02元,同比增长18.64%。 业绩亮丽,租赁收入稳定增长:1)持有物业面积大幅提升:公司持有物业面积从2005年转型之初的15万平增长至2015年的154万方,在建面积超过260万方;2)出租收入大幅提升、销售收入有所下滑:公司房地产租赁收入21.05亿元,同比增长25.44%;房产销售收入21.93亿元,同比下降0.58%。 ROE创新高,成长能力有所下降:1)ROE提升但毛利率下行:15年公司ROE为15.66%,同比增长0.98pc;净利率为37.68%,同比增长3.53pc;毛利率约54.57%,同比下降6.19pc;2)公司成长增速有所下降:过去三年公司营收和净利润增速均值为17.5%、23.6%,目前有所下行;3)公司负债水平保持稳定:公司负债从负债情况来看,公司资产负债率为69.04%,同比增长2.45pc;剔除预收账款的负债率66.01%,同比增加0.29pc。 拟推高送转,预期良好:年报公布同时,公司公布了15年度的利润分配预案,拟以15年末总股本18.68亿股为基数,每10股向全体股东分配现金红利5.08元(含税)并送红股8股,共计分配现金红利9.49亿元,送红股14.94亿股。 “迪士尼”“自贸区”双重利好:公司2015年依然受到“迪士尼”“自贸区”双重利好的驱动。公司是最大中方股东。关联公司将获得较好的投资收益,在短期或中期内对地产产生巨大的促进作用。公司是上海自贸区区域商办物业最大持有量企业,具有明显资源优势。 投资建议:公司15年年报业绩亮丽,ROE创下新高,租赁收入稳定增长,持有面积大幅提升,但业务毛利有所下降;推高转送,预期良好;“迪士尼”“自贸区”双重利好依然驱动。我们预计公司16-18年EPS分别为1.10、1.23和1.43,对应停牌期股价PE倍数为35.1X、31.4X和26.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价44.0元。 风险提示:毛利下滑,租赁收入不及预期
阳光城 房地产业 2016-04-06 6.13 10.07 59.69% 6.77 9.55%
6.71 9.46%
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业绩稳健发展,“3+X”助力大发展:1)区域聚焦、“3+X”地区深耕发展:公司实施“3+X”(长三角+大福建+京津冀+战略城市点)的全新区域布局,坚持高周转、低成本模式;2)业绩稳增长:15年公司营收大幅上升,同比增61%,净利润稳健增长,同比增7.1%;ROE15.4%,销售毛利率25.6%,同比均有所下降,资产负债率下降至80.4%,“房地产+金融”战略拓宽融资渠道,优化财务结构;三费比例明显下降;3)首次进军北京、千亿土地储备进一步扩张:拓宽拿地渠道,千亿土储后又斩获北京台湖区地块,受益京津冀一体化;4)收购天安、探索产业地产新天地:为打造复合地产奠定基础,天安智谷发展迅速。 进军幼教产业、大股东助力培育新增站点:1)出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司:正式进军教育产业所打响的第一枪,2)大股东教育资源丰富:集团旗下教育资产包括阳光教育集团,其是中国最大的民办教育集团之一,全方位覆盖幼教、K12教育、国际教育、高等教育等,拥有丰富的教育产业资源和教育运营经验。集团下辖6所学校,在校师生近14000人,其中本科生8300余名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名;另有在建及筹建学校10所、幼儿园15所。3)大股东实力强劲、股东增持+员工持股显信心:阳光集团实力强劲,集团董事长林腾蛟同时兼任中国民办教育协会副会长,员工持股计划二期已推出,股东增持+员工持股显示公司上下合力显信心。 “房地产+”战略硕果累累、多元业务创新发展:1)房地产+金融大突破、创新融资助发展:涉足房地产基金、保险等;2)与星网锐捷战略合作、打造智能社区:智慧+服务助力地产升级实现收入利润增长;3)医疗探索式布局、助力公司主业丰满:增设医疗健康事业管理中心、设立医疗投资管理公司,探索式布局。 投资建议:公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,基于大股东丰富资源,进军幼教产业,优势重重,未来有望打造新的业务增长点,同时房地产金融业务、智能社区探索都取得积极进展,大股东连续增持及员工持股都彰显上下齐心谋发展的良好态势,我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68元,对应PE为14、11和9倍,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。 风险提示:转型失败、扩张过快
招商蛇口 房地产业 2016-04-04 14.78 19.30 23.08% 15.78 4.85%
15.50 4.87%
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事件:招商蛇口换股吸收合并招商地产,2015年实现营业收入492.22亿元,同比增长8.21%;实现归属于上市公司股东的净利润48.50亿元,同比增长51.36%;实现基本每股收益0.88元,同比增长51.72%。公司备考口径归属于上市公司股东的净利润68.93亿元,同比增长31.14%。基本每股收益为0.93元,同比增长31.14%。 换股合并,立足前海蛇口,重新起航:上市后的招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,确立三大核心业务:以前海蛇口自贸区为主体的园区开发与运营业务、以原招商地产为主体社区开发与运营业务、以太子湾游轮母港为主体邮轮产业建设与运营业务。公司立足前海园区开发和蛇口工业区,有序向全国拓展业务,正式扬帆起航。 兑现承诺,经营业绩勿忧:2015年公司吸收合并招商地产后,收入显著提升。实现营业收入同比增长8.21%,归属于上市公司股东的净利润同比增长51.36%。2015年实际备考归母净利润为68.93亿元,同比增长31.14%,完成了业绩承诺,预计未来两年均可兑现承诺,承诺净利润数为86亿元和103亿元。公司综合毛利率下降1.88个百分点,净利率增加1.87个百分点。 地产销售再突破、行业毛利有所下滑:公司实现销售576亿元,公司新增项目资源计容建面486.90万平米,其中权益计容建面266.20万平米,预计2016年将突破650亿元。但细项社区开发与经营业务实现收入419.26亿元,同比增长2.09%,未达到之前公司预测的469.08亿元。由于行业整理毛利率下滑,毛利率较上年下降5.57个百分点。预计2017年社区开发与经营业务毛利率降至30%。 投资建议:公司换股合并后重新起航,确立三大核心业务。合并加厚公司土地储备,提升了可持续盈利能力。园区开发业务以前海为基点有序向全国拓展,200万方工业用地改造将成盈利新增长点。地产销售有望再上台阶,毛利率随行业下滑。邮轮业务立足太子湾母港,2017年项目投入运行后收入将大幅提升。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 估值为13.5X、11.2X、8.9X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑
华夏幸福 房地产业 2016-04-01 23.76 20.33 28.37% 25.90 6.58%
26.29 10.65%
详细
事件:公司公布2015年年报,实现营收383.35亿元,同比增长42.58%;实现归属于母公司所有者的净利润48.01亿元,同比增长35.71%;每股收益1.81元,同比增长35.07%。 经营强劲有力、双城携手助飞:15年公司销售额723.53亿元,同比增长41.17%,目标完成率高达176.5%;签约销售面积770.94万方,同比增长32.58%。产业新城业务销售额共593.67亿元,同比增长41.17%;城市地产及其他业务销售额共129.86亿元,同比增长58.97%。预收账款占到营业收入的175%。15年平均ROE41.2,同比降4%,自2011年起至今都处于行业可比公司的极高水平。 深耕京津冀、国内外扩张提速:公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约660.7万方,确立以“巩固京津冀、布局长江经济带与沈大经济带、突破一带一路、谋划自贸区”为增长策略,其国内外扩张的力度与速度远超市场预期。 多元融资渠道、70亿定增落实:公司的融资渠道相当多元,有效盘活存量资产,房产金融方面勇于尝新,70亿定增将加速产业园规模效应集聚,有效缓解公司资金压力,优化财务结构。 PPP模式已成熟、创新“居住+X”:公司产业新城PPP模式得到政府认可和国务院通报表扬,从前期基建投资一直到后期产业服务这条产业链的各环节收益;创新提出“居住+X”产品模式,可以通过增加产业新城的衍生业务种类和差异化策略,获取更多利润增长点。 加速创新孵化、做强产业服务:15年公司投资运营的园区累计签约入园企业830家,累计签约投资额约为2202.23亿元,增长迅速;公司不断创新产业服务手段,尽快探索“全球技术-华夏加速-中国创造”的创新发展模式。 投资建议:国家大力推行PPP模式的政策红利下,公司PPP+产业新城模式已成熟;公司在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;未来随着产业发展、促进与服务、“居住+X”产品模式以及住宅销售的协调共进,公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司2016-2018年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为11.3X、8.5X、6.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:产业新城开发周期长导致现金流压力。
北京城建 房地产业 2016-03-31 11.94 14.31 189.45% 13.48 10.31%
13.17 10.30%
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全年业绩稳健、一二级联动增收益拓机遇:1)主营房产销售,毛利高达39%;2)15年营收9178百万,净利润1429百万,同比走势稳健;3)销售毛利率38.4%,同比大增4个百分点,资产负债率68.1%,债务结构优化;4)报告期内销售大增:销售商品收到的现金流达112.5亿元,同比大增64.7%;5)降本增效效果显著,三费比例稳步下降:为8%,比去年下降1个点;6)15年激进拿地,住宅配限价房盈利可观:15年累计增土储145万方,110亿,拿地面积和金额均攀历年高峰;7)总建面超1000万方,一二级联动模式增收益拓机遇:现有一级开发项目共6个,均位于北京,合计建面287.16万方;二级开发项目以北京为核心,重点布局北京及重点二线。 大股东—“国匠”北京城建集团,背靠国资委,千亿建筑大咖:1)大股东北京城建集团,持股比例40.39%;2)集团总资产1054亿元,12-15年年化复合增占率达18.7%,营收从12年的365.8亿增长至15年的502亿,年化复合增占率达11.1%,;坐拥工程承包、地产开发、城轨建设、投资融资等六大支柱产业,主要经济技术指标在北京市属建筑企业中均排名第一;3)“国匠”—专业承揽国家级重大工程,鸟巢、鸟蛋、奥运村等重点工程;4)14年定增限售股,前期减持已近尾声:14年定增限售股集中于15年8月和16年1月到期,预计目前定增解禁减持已近尾声。 地产基金+股债齐发,多元融资拓渠道:1)15年7月,公开发行58亿公司债,利率4.4%。其中28.15亿元用于偿还公司债务(原利率均在8.0%以上),大大降低了公司的财务费用;2)两期地产基金设立完成:第一期28亿,投资北京门头沟项目、第二期24.4亿,投资北京大兴区瀛海镇项目;公司均以GP+LP形式参与;3)拟发行15亿债权融资计划:16年1月公司公告拟发行不超过15亿元债权融资计划,融资成本年利率6.5%,期限2年。4)拟创新推出30亿优先股融资。 投资之翼加速,超额收益可期:1)近期公司公告投资9735.3万认购二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增746万股,其注册资本为13650万元,是我国唯一一家拥有遥感卫星星座、集遥感卫星测控、数据接收、产品生产、应用开发、综合服务于一体的高新技术企业。目前空间技术已在新三板上市,公司将充分享受超额溢价。 2)公司1999年投资的国信证券目前账面值已达67.7亿,增长超50倍!3)此外,公司投资的锦州银行、国奥投、中科招商北科建等等均有丰厚溢价。未来公司将继续在投资领域发力,独树一臶,加速“一体两翼“发展战略中投资之翼的腾飞。 投资建议:公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升,商品房销售超预期,定增解禁减持近尾声,投、融资持续创新推进,创新推出30亿优先股融资,公司地产加股权重估RNAV约296亿。我们预计公司16年-17年的eps为1.18、1.47、1.76,当前股价对应pe为11X、9X、8X,显著低估、成长性突出;首次给予买入-A的投资评级,6个月目标价为23.6元。 风险提示:投资板块或存风险
南京高科 房地产业 2016-03-31 15.17 11.14 26.53% 17.49 15.29%
17.49 15.29%
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事件:公司公布15年年报,实现营收3838.12百万元,同比增长18.38%;实现净利润为848.20百万元,同比增长39.10%;每股收益1.096元,同比增长39.26%。 业绩创新高、经营状况改善:公司15年销售毛利率26.89%,综合毛利率29.07%,同比去年有所下降。ROE创新高,达到9.8%,权益乘数缓和。公司三费比率中管理费率基本持稳,其他均有明显下降,经营能力得到较好的改善。 存量盘活快、销售或可期:15年公司房产销售业务实现收入2451.66百万元,同比增长39.56%;实现销售金额37.69亿元,同比增长54.85%;实现销售面积32.37万平方米,同比增长47.20%;公司把握楼市回暖机遇,依托高品质的产品,深耕南京区域市场,加快盘活存量。其中,旗下开发的山水风华、左右阳光、高科荣域、高科荣境等项目品质得到南京市场消费者的广泛认可,销售金额持续攀升。 转型大健康、势当凌绝顶:15年6月,公司以自有资金5亿元与中钰健康共同设立并购基金,15年公司旗下臣功制药在新三板挂牌上市。此次挂牌新三板有力增厚公司资本实力,更将成为公司大健康产业的重要平台。 创投再发力、更上一层楼:15年9月,公司以自有资金投资设立南京高科新浚投资管理有限公司、南京新浚股权投资合伙企业(有限合伙)、南京高科新浚股权投资一期基金(有限合伙)。此次投资将有利于公司推进“大健康、大创投”的战略转型实现公司股权投资业务的可持续发展。 债构获优化、回购显信心:15年公司20亿元发行一期中期票据,规模5亿元,票面利率4.73%,远低于公司的银行融资成本。除此之外,公司债务结构优化,资金压力得到明显改善,15年7月起至15年12月31日止,公司以5亿元额度实施股份回购计划。 投资建议:公司传统地产业务深耕区域市场;战略布局“大健康、大创投”,股权投资业务再发力;医药业务也借智借力资本市场外延式并购战略以及不断完善升级的营销网络体系,设立并购基金,设立投资管理公司等,未来有望在行业竞争中获取优势,实现地产+医药+股权投资三头并进,实现健康、可持续发展。 我们预计公司2016-2018年EPS为1.04、1.15和1.33,对应当前股价PE估值为14.6X、13.1X、11.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价20.08元。 风险提示:业务转型不达预期、投资不及预期
中房地产 房地产业 2016-03-22 12.61 7.04 2.43% -- 0.00%
13.96 10.71%
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事件:公司公布2015年年报,15年实现营收11.12亿元,同比上升57%;实现净利润2842万元,同比下降62.43%;基本每股收益0.1元,同比下降60%,业绩低于预期,主要由于14年公司转让控股公司瑞斯康达科技公司股份,增加14年净利润5120万,而15年无此项收益。 营收数据亮眼,利润大幅减少:公司15年受益于竣工结算面积的大幅增长(全年累计竣工104万方),总计实现营收11.2亿元,同比大增57%;实现净利润2842万元,同比大跌62%。 签约销售大增、苏州拔得头筹:15年公司实现签约销售额17.2亿元,相较于去年4.24亿同比增长306%,实现签约销售面积21.61万方,相较于去年5.76万方同比增长275%。 表现大超预期。15年销售均价为7959元/平米,增速回落为8.1%。 ROE创新低、负债相对健康:15年ROE仅为1.7%为历年来最低,负债比例由51.6%上升至63.1%,总资产周转率与上一年报持平,销售毛利率下降至24.4%,导致ROE整体下行趋势明显,我们认为在公司项目没有明显起色的情况下,ROE依旧面临重大压力。 15年公司销售商品、提供劳务收到的现金高达16.36亿,较去年同期4.81亿大增239.8%,销售回款状况良好。15年公司资产负债率为63.1%,净负债率为41.13%,剔除预收账款的负债率51.88%,但整体负债率依旧低于全行业的76.3%,相对健康。 稳健获取二线储备、急需补充优质货源:2015年末,公司项目储备占地面积约121.43万平方米,总建筑面积约317.8万平方米。当年进军苏州吴中区和重庆两江新区,获取新增土地储备计容面积162万方。 中交地产平台整合、公司发展或上台阶:公司今年2月22日起发出停牌公告,透露中交建旗下或有优质地产注入,正如我们之前《中房地产深度报告:经营业绩下滑、中交地产平台整合预期》中所预期,公司在之前已经动作频频,透露了地产平台整合的预期。 投资建议:公司ROE或面临整体下行趋势,公司目前整体负债率较低,本次停牌预计将整合中交系地产平台,将帮助公司再上台阶,在不考虑重组的情况下,我们预计公司16-18年EPS分别为0.14、0.16和0.19,对应停牌期股价PE倍数为100X、88X和74X,显著高过行业水平,静待重组方案带来的发展机会和买入机会,暂时维持“买入-A“评级,6个月目标价17.6元。 风险提示:重组未通过,销售不达预期
世联行 房地产业 2016-03-03 9.24 11.18 314.07% 15.90 22.50%
11.32 22.51%
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事件:公司公布2015年年报,实现营收47.11亿元,同比增长42.39%;净利润为5.09亿元,同比增长29.17%;每股收益0.38元,同比增长18.75%。 地产交易业务市占持率续提升、费率略有下降:公司实现代理销售金额为4,309亿元,同比增33.90%,以5%的市场份额领先同业。此外,公司深耕170多个城市,2015年开设1628个售楼处,同比增322个,已实现但未结算的代理销售额约2972亿元,将在未来3-9个月带来预计21.5亿元的收入。由于承接了部分自主性商品房项目,公司代理费率微降至0.82%,但基本保持稳定。 资产管理业务增长中结构调整、小样社区成亮点:公司的资产服务中基础物业管理业务实际在管项目74个,在管面积288.2万方,实现营收4.13亿元,同比增长34.9%,同时小样社区、公寓管理等新业务正积极推进;顾问策划业务由于受到土地购置和开工的下降,执行合约数同比减少127个,收入同比下降20.93%。 地产金融服务持续高增长、积极拓宽筹资渠道:公司家圆云贷产品的放贷共计3.22万笔,放贷金额为29.9亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,同时该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长98.41%,从2013、2014年该业务放贷规模仅为1.5亿和19.7亿元。公司筹资渠道多样化,除了银行借款,积极使用P2P和资产证券化ABS(成本仅6%)的形式,大幅降低综合成本。 电商业务平台效应显现、收入爆发性增长:公司电商业务始于2014年下半年,通过建立综合平台、整合营销渠道、收取团购服务费等方式提供服务,15年实现收入7.28亿元,同比增长965.25%。 投资建议:地产政策利好不断,公司新房交易服务市占率持续提升,龙头地位,稳固,公司借助交易、资管、金融和电商四大业务打造全国领先的地产服务商,建立人与资产的链接,有望成为未来地产服务黄金时代的领航者,我们预计公司2016-2018年EPS为0.46、0.55和0.68,对应当前股价PE估值为27X、23X、19X,维持“买入-A”评级,6个月目标价16.1元。 风险提示:地产销量系统性下滑
嘉宝集团 综合类 2016-01-21 14.08 8.29 118.75% 16.47 16.97%
16.49 17.12%
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事件:公司公告:欲探索轻资产转型,公司下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司拟出资4.5亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙)投资沪太路项目。调整出资额后,上海光翎有限合伙人认缴出资总额为32亿元,其中:上海光妍认缴23亿占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。 与光大安石同袍泽,轻资产转型欲上层楼:1)管鲍之交已立,投资上海光翎达共识:公司与光大安石在在投资沪太路项目方面达成共识。为发挥光大控股的房地产金融优势、探索公司轻资产发展模式,双方决定共同投资上海光翎投资中心(有限合伙),用于投资、运营管理上述项目;2)合伙人上海光控浦燕、宜兴光控均为光大系全资控股,光控浦燕拟与奇伊投资(嘉宝集团下属)、光控安石(光大控股下属)签署合同,后俩者五五开分享投资管理费:合伙企业将委托奇伊投资和光控安石就基金的业务、经营以及基金投资组合管理等提供咨询服务,奇伊投资、光控安石将按50%:50%的比例分享上述投资管理费;3)投资项目为大宁项目位于上海市闸北区沪太路319街坊87丘地块的商业办公项目,根据上海市规划和国土资源管理局网站,地块总土地面积8.016万方,为商办用地,出让年限为商业40年、办公50年。 变更GP为上海光控蒲燕,LP宜兴光控追加认缴出资、引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资:1)截止2016年1月13日,合伙企业GP为上海光控嘉鑫,LP为宜兴光控;2)此次变更,GP由上海光控嘉鑫变更为上海光控蒲燕,且上海光控嘉鑫退出合伙企业;LP宜兴光控增加出资额;新引入LP上海光妍投资和嘉宝实业投资;3)变更后,LP出资总额达32亿元,其中上海光妍认缴23亿元占71.873%;宜兴光控认缴4.5亿元占14.062%;上海嘉宝认缴4.5亿元占14.062%。普通合伙人认缴10万元占0.003%。 多方位合作可期,模式不仅限于LP:未来合作光大安石一可继续作为LP参与其发起的房地产基金,二可发挥自身开发运营能力,合作光大安石实现轻资产运营;光大安石是国内最大地产基金,或助力公司挖掘新盈利增长点:光大控股资产规模526亿港元,下属光大安石为国内最大地产基金,运营经验丰富,且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东,在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台,充分受益于英利项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道;其资金基础坚实,可助力实现轻资产转型,提高投资回报率;且协同公司探索智能建筑、智能家居、智慧城市等领域,实现传统房地产资产互联网、物联网化。 投资建议:此次与光大安石合作投资,为公司轻资产转型重要诠释,公司是坚守大上海区域的小地产公司,资产安全且成长空间较大,虽短期受结算结构影响利润下滑,但前期定增引入光大安石为战投,合作光大系或助力公司实现“轻重并举”地产业务转型,未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升,我们预计15-17年EPS分别为0.52、0.66、0.83元,目前股价对应PE估值为23.5X、18.6X和14.8X,维持“买入-A”评级,考虑公司未来规模和业绩成长空间较大,且有望实现轻资产转型,给予30倍估值,6个月目标价19.8元。 风险提示:经营模式变更缓慢,轻资产转型效果不达预期。
中路股份 交运设备行业 2016-01-12 43.00 80.22 564.62% 43.66 1.53%
45.30 5.35%
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迪士尼周边最大地主,与美国三五集团合作,设立旅游服务公司,逐梦迪士尼: 1)毗邻迪士尼700亩土地,为迪士尼周边最大地主:公司位于南六公路700亩地毗邻迪士尼和上海动物园,主要为工业用地性质,为附近可知的最大“地主”(界龙实业约300亩);2)联姻美国三五集团、规划打造世界级商旅综合体:15年二月公司与美国三五集团合作设立全资子公司中路三五旅游发展有限公司,拟探讨开发建设世界级多功能文化旅游综合服务园区;3)衔接迪士尼和野生动物园,未来客流量可观:公司所处区域目前无任何规划中的商旅综合体,且公司位于迪士尼和上海动物园之间,规划中的11号线存在继续延伸的可能,如果成功实现,预计年接待量至少1000万;4)成功转性后合理市值接近167亿:工业用地转商业用地难度较大,但如果采取与国际集团合作,开发商旅综合体的模式,或许更容易,公司700亩土地账面价值仅8096万,加上建筑物账面价值仅1.66亿,商旅综合体合理市值约167亿元。 参与集团移动互联生态搭建, WIFI、LIFE、理财三大平台已成型:公司以2000万元持有路路由20%股权,借此参与集团移动互联生态搭建,而目前联连WIFI、联连LIFE、联连理财均已上线,其中联连理财更是实现了“互联网金融+差异化电商”以及“自有流量+自由融资端”的商业模式,未来利润增长可期,预计生态搭建完成之后,估值增长至少约40-50倍,合理市值约10亿元。 投资高空风电龙头、培育新的利润增长点:公司公告持有国内高空风电龙头广东高空63%的股权,公司正在安徽和江苏加速推进发电站建设,拟向大股东及关联方募投25亿用于高空风能建设,建成后预计实现年均销售收入11.7亿、净利润为6.5亿元,有望成为公司新的利润增长点,按20倍估值,合理市值约82亿元。 集团投资业务百花齐放、或受益多层次资本市场建设:根据中路集团官网,中路集团总资产近1000亿,年营收约110亿,旗下投资企业140余家,遍及能源、环保、互联网等,持有大路股份、炼石有色、神雾环保等多家上市公司股权,未来将受益于新三板转板制度、科创版开板等多层次资本市场建设。 投资建议:公司作为迪士尼周边最大的地主,与美国三五集团合作探索商旅综合体开发将深度挖掘土地价值,未来在现有自行车业务上,迪士尼文旅、移动互联、高空风电、科技创投将成为新的利润增长点,我们预计公司15-17年EPS 分别为0.22、0.26和0.33,采用分部重估,合理市值约259亿元,对应12个月目标价80.7元,首次覆盖,给予买入-A 评级。 风险提示:土地转性失败、高空发电不及预期
阳光城 房地产业 2016-01-05 8.93 13.11 107.85% 8.11 -9.18%
8.11 -9.18%
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成立教育子公司,进军教育布局现代服务业:12月22日,公司公告,拟出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司,负责幼儿教育相关领域的投资和运营管理,发展领先幼教品牌,同时发展幼教相关产业。阳光幼教的法人代表林腾蛟为控股股东阳光控股集团董事长,其同时兼任中国民办教育协会副会长,拥有丰富的包括教育在内的现代服务业产业资源,有望助力公司顺利转型教育并向现代服务业其他行业拓展。 母公司教育资产丰富,或存整合预期:本次投资设立阳光幼教是公司正式进军教育产业所打响的第一枪,公司母公司阳光控股旗下阳光教育集团是中国最大的民办教育集团之一,全方位覆盖幼教、K12教育、国际教育、高等教育等,拥有丰富的教育产业资源和教育运营经验。集团下辖6所学校,在校师生近14000人(本科生8300名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名);另有在建及筹建学校10所、幼儿园15所,旗下拥有幼教品牌格林贝特,K12品牌阳光国际学校,高等学校福州大学阳光学院。未来或存在教育资产整合可能性。 资源禀赋优秀,转型教育优势明显:公司设立幼教管理公司的优势在于:1)集团旗下已成功运营多所中高端幼儿园,经验丰富;2)公司具备强大资金实力,能够帮助公司快速实现优质幼教项目的新建及外延并购;3)公司将依赖所开发社区进行综合布局,未来或将建立优质幼教品牌,实现全国加盟与复制;4)公司旗下高等院校未来或将结合幼教产业布局趋势,为幼教产业培育和提供优秀人才,支持公司长远健康发展。 提升地产主业附加值,转型现代服务业或可期:公司作为优秀的地产龙头企业,致力于把握服务消费升级趋势,布局教育一方面有利于提升公司房地产项目和社区的附加值,更重要在于夯实资源协同的基础上,向现代服务业转型升级。幼教产业布局或是公司打造综合现代服务商的第一步,不排除未来继续整合公司社区服务的协同资源,打造成为从社区真正贴近居民的现代“阳光”生活服务商。建议关注! 首次覆盖,给予买入-A 评级。公司是地产龙头企业之一,本次成立教育子公司,拓展幼教业务,未来或将将业务拓展向教育全产业链。公司控股股东阳光控股旗下教育资产丰富,在教育领域具有丰富的产业资源和运营经验,将为公司教育业务发展提供有力支持,我们看好公司教育业务的长期发展。暂不考虑教育业务的收入,我们预计15-17年EPS 分别为0.56元、0.66元、0.78元,对应PE 值19倍、16倍、13倍,首次覆盖,给予买入-A 评级。 风险提示:幼教转型不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名