事件:公司公布半年报,上半年实现营业收入212.48亿元,同比增长11.25%;归属于上市公司股东净利润38.30亿元,依据备考口径(即视同2015年初已完成换股吸收合并),净利润同比增长35.45%;基本EPS0.48元,同比增长26.32%;加权ROE7.94%,同比降0.91个pct。 地产销售大幅增长,社区板块略有放缓。报告期内,公司社区板块实现营收169.73亿,同比+1.65%,增长有所放缓;毛利率17.65%,同比-5.4个pct,我们认为目前核心资源稀缺环境下,在深圳外区域项目开发毛利空间收窄难以避免;上半年,公司地产开发实现签约销售额308亿,签约销售面积195万方,同比分别增长59%和30%,销售均价为15795元/平方米左右,基本与公司2015年15610元/平方米的结算均价持平;根据CREIS统计,公司销售额中一线占比约37%,二线占比达到50%,三四线仅占13%,二线占比明显较上年大幅增加。 全国拿地偏谨慎,深耕核心城市。上半年公司在北京、南京、苏杭等市场表现较好的城市获取10宗项目,增加项目资源226万方,其中权益地价153亿,综合权益比例为64.6%。上半年新增权益建面仅占上半年累计销售建面71.1%左右,拿地楼面价/1-7月销售均价约79.4%。 公司未来计划迅速增加精装房的比例,有利于迅速适应核心城市改善需求,持续提高毛利水平。 园区板块异军突起,毛利水平及收入均大幅提升。公司近年园区板块业绩表现优异,报告期内实现营收41.02亿,同比大增83.9%,其中毛利率高达57.10%,较2015年初增37.6个pct。 公司目前持有可出租物业面积218.31万方,公司在在报告期内销售了持有多年梦工厂大厦项目,实现投资收益12.8亿(粗略估计单位面积可分摊税前收益1.5万元),公司核心区域物业价值凸显。另外,8月公司以5亿元参与投资设立伊敦传媒投资基金,引入外部产业资源优先进驻,协同蛇口园区产业培育,并通过引入新兴产业,为公司实现外延扩张提前布局。 邮轮产业逐步实现0-1积累,静待质变。公司在上市之初就将邮轮业务板块定位为社区与园区业务板块的重要补充和延伸,并通过邮轮网络完善后通过港城联动的模式,推动公司在港区腹地的资源获取,反哺主业。公司在15年就启动了首个邮轮母港太子湾母港建设,并向厦门、青岛邮轮母港拓展;今年以来公司邮轮板块推进迅速,4月公司与云顶香港签署战略合作协议,计划凭借云顶香港管理经营输出,并以蛇口为基地引入其旗下成熟邮轮航线。5月,国家旅游局同意太子湾为设立“中国邮轮旅游发展实验区”(区内占地面积9.4平方公里),今年太子湾邮轮港口“处女星”号以及“银影”号分别将在11月以及明年1月运营。 我们估计RNAV24.66元,价值质地优厚。招商局今年与前海管理局就2.9万方合作范围确定成立平台公司开发,并确定50:50的权益比例,公司土地确权更进一步。我们在此基础上,根据公司目前已确权的土地储备、现有开发项目及持有的投资物业(218万方)和出租土地(2554万方),测算得目前NAV为1949.3亿,目前(近一个月均价16.04元)P/RNAV约65%左右。 投资建议:公司上半年园区板块收入及毛利水平均大幅提高,并在报告期内转售蛇口投资物业,获得12.8亿投资收益,核心区域资源价值凸显。我们重估RNAV24.66元,我们认为目前公司内在价值有待市场认知,预计公司2016-2018年EPS为1.12、1.38和1.70,对应当前股价PE估值为14.4X、11.6X、9.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价22.4。 风险提示:地产经营的区域风险、新兴产业不确定性强。

事件:公司公告,16年上半年公司实现营业收入84.22亿元,同比增长41.65%(前值36.89%),实现归属上市公司股东净利润6.74亿元,同比增长30.08%(前值15.06%),EPS为0.23元/股。 经营稳健、后劲十足:1)营收同比增长超四成:16年上半年公司实现营业收入84.22亿元,同比增长41.65%;实现归属上市公司股东净利润6.74亿元,同比增长30.08%;2)ROE、销售毛利率有所提升:16年上半年公司ROE为6.47%,较上年同期上升0.09个百分点;销售毛利率为29.8%,较上年同期上升2.7个百分点。 水明月上、乘势而为:1)销售超预期、创历史佳绩:16年上半年,公司实现销售收入171亿元,同比增长59.81%,上半年实现销售额已达上年全年76.68%,创下历史佳绩;2)合作代建两发力:截至目前,公司新增4块土地,合计占用土地面积30.26万平米,合计规划建筑面积约为35.77万平米,平均楼面价为15367.72元/平米,新增代建项目有两个,此前,公司计划16年新增代建项目2-3个,目前已完成;3)资金为盾、保驾护航:公司积极推进资本市场直接融资,债权融资方面,于16年8月发行公司债券21亿元,票面利率3.46%;股权融资方面,于16年3月完成非公开发行股票4.07亿股,募集资金27.54亿元。 一体两翼、均衡发展:1)一线探索、再发力:16年8月10日,公司公告,公司与深圳市安远控股集团有限公司签订《合作意向书》,根据意向书的约定,公司与安远控股将共同投资设立项目公司;2)两翼加速、协发展:16年6月17日,滨创公司拟以现金方式出资￥1530万元,以每股45元价格认购品茗股份定向发行的34万股股份;16年8月5日,公司全资子公司滨江创投以6.78元/股的价格认购格力地产非公开发行股票3126.84万股,合计认购款2.12亿元。 投资建议:公司上半年销售超预期,实现销售额已达上年全年76.68%,创下历史佳绩;业务发展上,公司坚持“自有业务40%、合作业务40%、商业代建业务20%以内”战略,轻资产运营助力公司有序稳步扩张;此外,公司加大金融投资力度,促进以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展,我们预计公司2016-2018年EPS为0.45、0.56和0.67,对应当前股价PE估值为16.3X、13.2X、11.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价11.25元。 风险提示:金融投资风险大、房产项目销售回落

事件:公司公告,1)16年上半年公司实现营业收入3.74亿元,同比增长21.56%(前值-33.35%);实现归属上市公司股东净利润0.43亿元,同比下降98.08%(前值-73.30%);EPS为0.0015元/股;2)公司拟出资5.33亿元收购中房集团所持苏州公司30%股权。 业绩承压、突破在即:1)业绩承压:16年上半年公司实现营业收入3.74亿元,同比增长21.56%;实现归属上市公司股东净利润0.43亿元,同比下降98.08%;2)ROE与销售毛利率齐下滑:16年上半年公司ROE为0.03%,较上年同期下降1.31个百分点;销售毛利率为28%,较上年同期下降达9.4个百分点。 土储优厚、多元融资助发展:1)土储优厚,销售已达上年全年销售91.56%:16年上半年公司规划总建筑面积为521.99万平米,实现签约销售额15.79亿元,实现签约销售面积14.59万平米,上半年签约销售额已达去年全年销售额的91.56%;2)多元融资为后续发展提供强劲资源支持:公司积极运用资本市场平台融资,股权融资上募得资金将全部用于中房瑞致小区1#地块、4#地块以及6#地块(集中商业)项目与中交漫山A83、A84项目开发建设。 收购股权、成长可期:1)公司拟出资5.33亿元收购中房集团所持苏州公司30%股权;交易完成后,公司将持有苏州公司70%股权;2)净资产增值率为90.15%:苏州公司净资产增值率为90.15%;3)苏州公司所持项目位于长三角经济圈,未来有望受益于经济圈的发展,公司收购苏州公司或为公司未来盈利提供新的增长点。 投资建议:上半年公司实现签约销售额15.79亿元,已达去年全年销售额的91.56%,随着公司对项目的开展及推盘、销售的力度加大,公司16年全年有望实现超额销售规模;且公司多元融资渠道能够为项目开发建设提供强劲资源支持;苏州公司30%股权的收购有望为公司带来新的盈利增长点;此外公司作为具备国资改革禀赋的小市值稀有地产标的,集团资源整合深化带来的催化有望持续不断。我们预计公司16-18年EPS分别为0.14、0.16和0.19,对应停牌期股价PE倍数为163.9X、147.2X和121.7X;我们维持“买入-A”评级,六个月目标价24.5元。 风险提示:业绩不及预期、地产业务长期增收不增利。

事件:公司公告,2016上半年,公司实现营业收入1080亿元,同比增长25.63%;归属于上市公司股东的净利润46亿元,同比增长16.88%;基本EPS0.38元/股;加权ROE8.37%。 竣工及结算提速,看好全年业绩增长:上半年,公司主业房地产业营收563亿元,同比+54.28%,在总营收占比52.18%,实现毛利127.03亿元,在毛利中占比74.33%;2016年公司地产结算同比减少了11.23%,拖累全年业绩下滑。今年上半年,公司加大幅增加了结转比例,上半年竣工面积较上年同期+54.3%,结转毛利同比+36.39%;公司建筑相关产业营收309.84亿,同比+162.16%,主要由于贵州建工、江苏省建的并表贡献业绩;另外,公司能源业务主动继续压缩业务规模,营收同比-85.31%,同时逐步清理遗留问题,预计未来亏损将有所缓解。 销售同比增45%,销售均价提升19.3%:上半年,公司主业房地产累计合同销售额1108亿,同比+34%,并实现回款809亿元,同比+45%;合同销售面积878万方,同比+16%;销售均价12619.6元/平方,较15年全年增19.3%,销售质量有所提升。 储备体量庞大,后续业绩有保证:截止6月末,公司在建6554万方,新开工1001万方,新增供应569万方。根据半年报,我们统计公司目前储备项目权益建面约4275万方左右,在售项目可售面积7,739.9万方,已预售面积6,088.6万方,意味着未来可结算资源的体量庞大。 公司凭借其庞大的储备及区域分布,可以围绕业绩目标及市场行情,灵活调控适销供应和竣工交付、平滑结算,并为后续业绩积蓄后劲,我们看好今年完成3200亿的销售收入目标。 拿地更趋谨慎,项目结构优化:上半年公司新增权益建筑面积486万方,权益土地金额301亿元,楼面价约6193元/平方,其中在上海、北京两地拿地楼面价为9605元和18116元/平米。 截止报告期末,公司存货账目值达4,064.8亿,但同比仅增2.37%,增速为近年最低,补货速度不断减慢。公司近年项目储备结构不断优化,逐步聚焦一二线城市、聚焦刚需及改善住宅项目。在国内项目中,公司一二线城市项目占比78%。根据CRIC统计,公司在上海、北京、广州的土储建面分别达569.2、241.7和220.7万方,核心区域储备在地产龙头中位列前茅。 金融板块“大牌照、大平台、大项目”战略:公司金融板块上半年利润总额20.4亿元,占公司利润总额达1/3左右,今年全年贡献有望持续提高。公司金融板块业务主要为股权投资、债权投资、资产管理及资本运作业务、互联网创新金融等领域,公司旗下绿地金控为主要运营平台。债权投资业务方面,公司REITs(与新加坡荣耀合作设立210亿REITs)、小额贷款等债权业务均稳健推进,未来有望继续探索类金融资产打包业务并逐步推向资本市场;在股权投资方面,公司参与了蚂蚁金服、奇虎360私有化、Wework投资、五矿金融重组等热点项目,未来有望继续采用“并购重组+择机上市”业务模式,继续通过一二级联动方式获取核心资产;同时,公司有望在银行(目前持有多家银行股权)、证券及保险等重点牌照获取方面取得较大突破,未来将逐步打造成为拥有大牌照的金控集团。 投资建议:公司地产结算有所提速,同时今年金融、基建业绩均有望突破,今年有望实现“恢复性增长”。我们预计2016-18年公司EPS分别为0.67、0.71和0.72,对应当前股价PE倍数为15.7X、14.9X和14.6X,首次覆盖,给予买入-A的投资评级,6个月目标价为13.4元。 风险提示:业绩继续下滑,库存去化困难。

事件:公司公告,1)16年上半年公司实现营业收入140.87亿元,同比增长74.17%(前值-10.97%);实现归属上市公司股东净利润7.78亿元,同比增长49.39%(前值229.64%);EPS为0.17元/股;2)公司2016年第三期中期票据发行完成:发行规模28亿元,价格100元/张,利率3.49%,期限5年。 业绩猛增、费用下降:1)业绩猛增:16年上半年公司实现营业收入140.87亿元,同比增长74.17%;实现归属上市公司股东净利润7.78亿元,同比增长49.39%;2)费用下降:三费比率显著下降,整体已由去年同期的14.74%下降到今年的7.19%,大降7.55个百分点。 销售翻番、拿地果敢、老树即将开新花:1)销售额翻番:16年上半年公司实现销售面积289.2万平方米,同比增长67.6%;实现销售金额439.6亿元,同比增长107.1%;2)核心城市激进拿地:16年上半年公司共获取12宗土地,总投资额约97亿元,权益投资额约32亿元,新获取土地储备可售面积约222万平方米,权益可售面积约102万平方米。 债权融资、助力成长:16年上半年,公司完成三期中期票据以及一期公司债的发行,累计融资78亿元,最低利率为3%。公司有效利用资本市场平台,积极拓展融资渠道,中期票据、公司债齐发,为长期稳定发展提供资金支持。 投资建议:上半年公司实现销售金额439.6亿元,较去年同期超一倍有余,随着公司项目的持续开发、营销力度的不断加大,公司16年全年实现超额销售规模蓄势待发;公司积极布局一、二线核心城市,拿地果断,土地储备充足,新增项目有望在未来为公司带来亮眼的业绩;中期票据、公司债齐发,公司积极利用债权融资,为实现突破性成长提供坚实保障。我们预计公司16-18年EPS分别为0.80、0.88和0.94,对应当前股价PE倍数为15.7X、14.3X和13.4X;我们维持“买入-A”评级,6个月目标价为16元。 风险提示:板块或存风险

事件:公司公告,16年上半年公司实现营业收入747.95亿元,同比增长48.80%;实现归属上市公司股东净利润53.51亿元,同比增长10.42%,EPS 为0.48元/股。 营收同比增近五成、资金充裕有保障:1)辉煌业绩,风范如初:16年上半年公司实现营业收入747.95亿元,同比增长48.80%(前值22.72%),实现归属上市公司股东净利润53.51亿元,同比增长10.42%(前值0.77%);2)ROE 小幅下降,销售毛利率全年有望上升:16年上半年公司ROE 为5.42%,较上年同期下降0.11个百分点,销售毛利率为26.3%,较上年同期下降4.1个百分点;3)净负债率处于行业低位,货币资金充裕提供有力后续支持:16年上半年公司净负债率14.18%,较上年同期下降1.58个百分点,净负债率处于行业低位;上半年短期偿债压力在客观期间内,仍处低位。 销售频频现靓绩、物流地产再突破:1)销售创新高:16年1-7月份,实现销售面积1616.6万平米,同比增长49.12%(前值56.10%);实现销售额2175.10亿元,同比增长62.55%(前值72.86%);2)土储优厚,量足价平:1-7月份,公司累计新增土地净占地面积769.57万平米,累计新增土地计容建筑面积1629.60万平米;新增土地平均成本约为5000元/平米;3)公司自15年起实现物流地产从“0”到“1”的突破,上半年,公司物流地产业务新增获取项目9个,权益规划建筑面积约37.4万平米。 高股息率与不确定性下的价值冲突:1)高股息率下的投资价值彰显:公司股息率高达2.93%,投资价值凸显;2)恒大多次增持公司股份:中国恒大自16年8月5日起,连续增持公司股份;截止目前,已累计增持公司股份18.21亿股,增持股份数占公司总股本16.50%,累计增持成本336.49亿元,平均每股增持成本为18.47元/股。 投资建议:公司自15年7月开始陷入股权纷争,管理层在极具不确定性的环境中仍能忠于初心,以靓丽业绩捍卫公司龙头之位,尽显公司大企风范;近期恒大地产举牌公司也带动公司股价巨大波动,考虑公司股权纷争尚未妥善解决,存有一定不确定性,且AH 价格比仍未回归合理区间,我们预计公司16-18年,每股EPS 为1.91、2.24、2.60,对应当前股价PE 倍数为12.9X、11.0X、9.4X;给予“买入-A”评级,六个月目标价28.5。 风险提示:业绩不达预期、股权纷争事件的不确定性

事件:公司公布2016年半年报,上半年实现营业收入26.95亿元,同比增长40.71%,归属于上市公司股东的净利润为2.03亿元,同比增长24.42%。 三大板块并驾齐驱:公司1-6月四大业务板块中,房地产交易服务、互联网+、金融服务均实现大幅增长,收入同比分别增长31.93%、134.36%和47.32%。从收入构成看,传统地产交易服务占比继续下降,但仍占55.11%,;互联网+收入占比达到21.23%,同比增8.52个pct,而资产管理服务略降5.47个pct。 代理销售及结算增幅扩大,未来业绩锁定性强:核心业务方面,上半年公司代理销售额达2,517亿,同比+33.74%,结算代理销售额1,786.82亿,同比+31.56%;代理销售收入14.7亿,同比+31.87%,受惠于核心市场新房销售火热,公司1-6月结算及收入均创下半年新高。目前公司累计已实现但未结算的代理销售额约3,503亿,将在未来的3至9个月带来27.1亿元的代理费收入,业绩锁定性较强。 大资管板块逐步转型,期待由1到100的腾飞:上半年公司资产服务板块收入3.76亿,同比仅增长0.9%,但公司积极探索的存量资产服务(小样社区和红璞公寓)占资产服务收入的比例已从0.47%提升至9.46%,逐步实现0-1的积累。公司提出资产管理板块逐步实现由咨询向运营转型,积极布局存量交易市场。上半年小样社区落地项目累计达到15个,入驻企业逾300家;红璞公寓业务继续落地广州、深圳、南京等核心城市。公司今年拟进行定增募集20亿元,并采用租赁方式建设13万间长租公寓,实现长租公寓业务从1到100的突破。由于我国存量租赁市场尚不成熟,机构参与度低,高端租赁市场较为空白。公司有望凭借自身此前在C 端入口优势及市场占有率,率先完成长租公寓的全国布局。打破传统较租房房源分散分布的格局,打造社区化分布模式。 金融服务实现资金周转加快,毛利率稳步提升:金融服务业务实现毛利1.697亿,同比+91.35%。由于利息成本同比-35.95%,毛利率同比+15.05pct,主要受益于贷款单笔金额更小(主要产品圆云贷平均单笔贷款金额从15年的9.29万降至6.78万)、期限更短,资金的周转速度加快,效率更高,降低了公司的融资需求。 投资建议:公司上半年业绩靓丽,房地产代理销售屡创新高,各板块业务均有不俗表现。公司通过长租公寓率先切入存量市场并实现全国布局,有望在长租蓝海中率先起航。我们预计公司2016-2018年EPS 为0.32、0.40和0.49,对应当前股价PE 为27.6X、22.4X、18.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14元。 风险提示:地产销量系统性下滑、存量市场扩张遇阻。

事件:公司公告,1)明加尔公司通过竞价收购的方式,收购ConquestMining持有的CQTGold100%股权、CQTHoldings100%股权及编号为EPM15597的勘探矿权,整体交易对价5200万澳元;2)公司出资￥2000万元参与投资设立恒信基金管理公司,占注册资本的20%。 外延新添Pajingo项目、年度或贡献近6亿销售额:1)明加尔公司收购澳大利亚Pajingo项目,整体交易对价5200万澳元。交易对价中包括4200万澳元现金付款外加矿权特许使用费;2)交易完成后,明加尔公司将持有ConquestMining持有CQTGold100%股权、CQTHoldings100%股权,并通过CQTHoldings间接持有NQMGold2PtyLtd100%的股权;此外,明加尔公司将直接拥有编号为EPM15597的勘探矿权,并通过持有CQTGold&Holdings股权拥有16项矿权及编号EPM26209矿权申请权。3)Pajingo项目为在产金矿,资源储备丰富,成功收购将新增金金属量公57.4万盎司,每年或将贡献近6亿销售额,公司金金属储量增至257.4万盎司。 终止定增融资、参与设立公募基金:1)政策环境变化、32亿定增终止:由于金融行业监管政策和市场环境发生变化,综合考虑目前资本市场现状及实际情况、对广大中小股东保护等因素,公司终止了32亿金融定增项目。2)成立公募基金、金融平台再添助力:公司与李湧等8名发起人共同签署《恒信基金管理有限公司发起人协议》,共同发起设立恒信基金;公司金融平台正以“产业+资本”的战略布局打造地产、矿业、金融三位一体的多元化协同发展平台,并积极参与奇虎360和挂号网等新兴创投业务。 投资建议:公司金矿业务外延并购正式落地第一单,公司准确把握金矿业务发展机遇,将为公司带来新增资源储量,助力公司在矿产业务上的扩张与发展,除公司承诺16年度矿产业务1.7亿利润外,我们预计Pajingo项目的顺利推进将有望为公司带来每年近6亿的销售额,进而带来可观的利润增长空间;金融领域方面,虽然32亿定增由于政策环境变化二终止,公司再接棒参与设立恒信基金,金融业务发展持续推进。我们以金矿每吨储量对应1.6-2亿市值空间,公司此前200万盎司对应56.7吨,原有金矿部分对应110亿市值。此次收购,金矿增加57.4万盎司,对应16.3吨市值对应增加30亿。此外,公司地产业务RNAV估值约45亿左右,金融创投业务部分10个亿估值,我们预计公司合理估值在195亿(当然这一估值尚未考虑公司未来在金矿外延以及一线城市土地的增值部分)对应合理价格在22.03元左右,维持“买入-A”评级。 风险提示:业绩不达预期、黄金价格下挫

深耕上海+3区域,业绩有望超预期。公司地产业务深耕上海为中心的长三角,在上海地区土地储备充足(15年底项目建面157万方)。2015年4月,公司向7名对象以定增方式发行3.36亿股,实际募集资金39.02亿,成功获得上投控股和龙创节能资产注入,并获得了上投控股旗下长三角核心(苏州、绍兴)以及上海(徐汇、静安、青浦)地产项目。2015年,上述项目均给公司带来的业绩增厚明显,随着上半年在上海地区的多个项目将进入结算,公司中报业绩稳步增长有保证,甚至有望超预期。 崇明升级落地,公司受益较大。7有月29日上海市人大通过崇明撤县建区的决定,此前预期终得落地。崇明东滩项目是公司控股股东上实集团在国内最大的待开发资源,用地面积达86.35平方公里。其中占地2500亩的启动项目长者社区已于14年开工,公司持有38%的权益。 项目一期已在15年9月正式推向市场,年底销售额已超1亿。由于崇明政府层面的土地规划仍未最终全部确定,除已在开发的养老社区外,其他地块的商业模式和开发模式尚在探索中。 我们认为随着崇明区域地位稳步提升及轨道建设逐步推进,地区人口及产业导入都将有望在3-5年进入提速阶段。在未来规划逐步落地后,公司有望逐步展开多种产业模式的探索,并充分获益于区域升级。 上海新一轮国改开启,集团整合有望提速。公司实际控制人上实集团作为上海政府的窗口企业,近年来集团地产资源不断整合聚焦。自上市以来,公司多次获得优质资源注入。目前集团主要尚待整合的地产资源包括崇明东滩开发及香港上市公司上实城开。集团2011年曾承诺,对崇明东滩土地上的地产业务将由上实发展优先参与开发;同时对于上实城开,集团承诺促使相关公司通过以现金和/或股权为对价进行资产注入、吸收合并或其他监管政策允许的方式,将上市范围内地产业务集中在A股上市平台或香港上市平台。2014年集团申请延期三年,即到2017年7月彻底解决。 上实城开现金充足,资质优良,估值较低。上实城开近年一直为集团发展提供有力支持,包括以较资产净值折让的价格向集团注入优质资产,并通过现金优势为集团提供财务支持。 上实城开近年收入及销售水平与公司相近,但两地公司市盈率、整体估值等方面均存在较大差异。我们初步估算上实城开地产业务NAV为273亿,目前股价较RNAV折让68%,公司有望借助A股资本市场优势,成为集团整合平台。 投资建议:公司在2015年通过非公开发行获得集团优质项目注入,业绩增厚明显,今年中报业绩有望继续稳步增长。我们测算公司RNAV为17.24元(中性),目前股价折让29.9%左右,预计公司2016-2018年EPS为0.52、0.59和0.62,对应当前股价PE估值为24.8X、21.7X、20.8X,首次覆盖,给予“买入-A”评级,6个月目标价17.24。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。

事件:公司公告,1)16年上半年公司实现营业收入176.05亿元,同比增长4.34%;实现归属上市公司股东净利润39.57亿元,同比增长30.54%;EPS为1.36;2)归属全资子公司九通基业拟收购瑞凯达所持中科廊坊科技谷100%股权,暂定交易款22.93亿元;3)下属子公司拟回购华宝信托所持香河孔雀城60%股权。 布城布池、绩者如画:1)模式再结硕果、业绩续佳话:16年上半年公司实现营业收入176.05亿元,同比增长4.34%,实现归属上市公司股东净利润39.57亿元,同比增长30.54%;2)多渠道融资、资金充裕:16年上半年公司积极运用资本市场平台包括拟通过资产支持专线计划发行资产支持证券等方式融资。 土地储备优厚、千亿销售可期:1)全年千亿销售可期:16年1-6月份公司已累计实现销售面积543.73万平米,实现销售额584.78亿元,规模位居第七,且为年度870亿元销售目标的67.22%;2)土地储备优厚:16年上半年,公司新增地块72宗,共计新增土地面积265.41万平米,规划建筑面积487.12万平米。 战略布局、遍地开花:1)模式复制、硕果累累:公司与保定市莲池区人民政府签订白洋淀科技城合作协议专项协议,明确了公司开发建设经营莲池区委托区域的相关细节,为公司各项资金往来的顺利结算奠定了基础;2)模式升级、PPP来袭:7月,公司分别与长葛市人民政府、江夏区人民政府签署备忘录,参与相关约定区域产业新城政府和社会资本合作项目的项目采购程,未来或望带来新增长点;3)拟回购香河孔雀城、再添中科廊坊:子公司拟回购华宝信托持有的香河孔雀城60%股权;子公司拟收购瑞凯达实业所持中科廊坊科技谷100%股权。 投资建议:公司半年业绩再峥嵘,销售超预期,全年千亿目标可期。产业新城模式已成熟,在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;此外,公司产业新城创新模式再升级,基于PPP模式下的创新拓展模式,将助力于公司在选址等实现更好突破,提升决策效率;未来中科廊坊的成功收购,将为公司带来廊坊地区土地储备,助力公司在环北京区域产业新城的进一步打造及升级,未来公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司16-18年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为12.8X、9.6X、7.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:业绩不达预期

事件:公司公告,1)16年上半年公司实现营业收入30.03亿元,同比下降-8.28%(前值3.68%),实现净利润4.45亿元,同比增长42.04%(前值12.84%);实现归属上市公司股东净利润4.35亿元,同比增长48.96%(前值57.11%);实现EPS为0.2775;2)上半年公司实现销售签约面积53.97万平米,同比增长67%;实现签约额70.8亿元,同比增长46%;新增土地储备面积146.94万平米,同比增长46%;新开工面积65.76万平米,竣工面积21.56万平米;3)公司与团河项目开发商签订团河项目预购协议。 扎根一城、踏石留印:1)净利润大幅增长:16年上半年公司实现营业收入30.03亿元,同比下降-8.28%(前值3.68%);实现净利润4.45亿元,同比增长42.04%(前值12.84%);实现归属上市公司股东净利润4.35亿元,同比增长48.96%(前值57.11%);2)ROE与销售毛利率齐上扬:16年上半年公司ROE为2.27%,同比增长36.46%(前值-24.46%);销售毛利率31.6%,同比增长15.99%(前值-6.71pc)。 地产为体、投资成翼:1)上半年完成年度经营目标77%:上半年公司实现签约金额70.8亿元,同比增长152%;实现销售签约面积53.97万平米,同比增长67%;新增土地储备面积达146.92万平米,同比增长152%;2)棚改项目有序推进:8月13日,兴瑞公司与团河项目开发商——北京首创华业房地产公司签订团河项目预购协议;利于推进望坛项目的征收工作,加快望坛项目的开发进度;3)设立投资基金:16年6月,公司发起设立北京城建基础设施投资基金合伙企业,以用于公司控股子公司位于奥体文化商务园区内项目。 投资建议:公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升,上半年超额实现销售面积的半年度经营目标,一定程度上降低公司下半年业绩压力;此外公司望坛项目有序推进,未来有望带来大规模利润空间;融资上,公司首创优先股融资方式,拓宽资金来源渠道,有效缓解资金压力;股权投资领域的斩获不断,也为公司提供了可观的现金来源。我们预计公司16年-18年的EPS为1.18、1.47、1.76,当前股价对应PE为11X、8.9X、7.4X,显著低估、成长性突出;给予买入-A的投资评级,6个月目标价为23.6元。 风险提示:板块或存风险

事件:公司12日公告拟出资5亿元,作为有限合伙人参与设立深圳市伊敦传媒投资基金合伙企业,规模为50.17亿,首期认缴出资20.17亿。合伙基金普通合伙人为招商金台。招商局资本控股亦将出资5亿元作为有限合伙人参投合伙企业,其他投资者首期出资10亿,团队跟投认缴出资700万元,后续募集30亿元。 携手“全媒体旗舰”人民日报及招商局资本,探索国内外多个新兴领域。本次合伙基金普通合伙人为招商金台,由招商局资本管理有限责任公司和人民日报媒体分别持有49.9%和50.1%的股权;另一有限合伙人招商局资本控股由招商局资本全资设立。本次合伙期限包括五年投资期及二年退出期,出资规模高达50.17亿,投资范围涵盖国内外与媒体、娱乐、互联网等相关的内容、技术、渠道、平台及其交叉领域。 招商局资本是集团核心股权投管平台,产业资源丰富。招商局资本是招商局集团一级子公司,负责延续和整合集团体内主要投管业务,旗下包括中国最早的股权投资机构中国科招高技术公司和招商局中国基金。截至2015年底,招商局资本管理资产约330多亿,共发起18只人民币基金和4只外币基金,累计投资超过216亿元,项目的内部收益率达到20%。参与投资人涵盖中国的大型投资机构、中央和地方国企、政府引导基金及海外的知名商业银行、外国国家政策性银行和跨国租赁集团等。 与园区业务板块深度协同,利于持续培育。本次成立合伙基金将重点关注招商蛇口拥有或管理的园区内注册的实体或运作的项目。作为人民日报社属的技术、运营、资本的平台,人民日报媒体技术股份有限公司承诺下设机构优先入驻招商蛇口拥有或管理的园区。互联网、文化等新兴领域聚集的规模效应较强,公司通过本次出资既有利于园区业务板块培育、充分利用产业协同,同时为后续外延扩张留有空间。 7月销售靓丽,毛利优势有望逐步显现:公司7月公告销售面积28.1万方,销售金额54.5亿,较合并前招商地产同比分别升44.6%和45.6%;1-7月累计销售面积223.18万方,销售金额362.95亿,累计增加26.8%及49.4%;公司7月销售均价达到19,395元/平方米,同比增17.8%。预计随着前海地区536万方规模核心土地资源禀赋释放,公司地产业务毛利抬升的效应将会逐步显现,业绩提升的潜力在地产龙头中领先。 投资建议:招商蛇口自2015年底上市后确立了园区开发及运营、社区开发与运营和邮轮产业建设及运营三大主业,资源禀赋发生巨大变化,本次公司借助集团核心股权投资资源探索互联网文化等领域,为外延扩张留有空间。我们认为目前其内在价值有待市场认知,预计公司2016-2018年EPS为1.12、1.38和1.70,对应当前股价PE估值为14.5X、11.7X、9.5X,给予“买入-A”评级,6个月目标价22.4。 风险提示:地产经营的区域风险、新兴产业不确定性强。

事件:7月销售简报:公司7月实现签约面积93.36万方,同比增长12.32%;实现签约金额121.46亿,同比增25.69%。公司本月新增项目3个,权益建面21.8万方。 销售量价均有回落,基本符合预期:公司7月实现签约面积93.36万平方米,同比增长12.32%,环比下降53.58%;实现签约金额121.46亿元,同比增长25.70%,环比下降54.97%;本月公司销售均价13,010元/平方米,环比降3.00%,连续两月回落。受历年6月固有的高基数效应影响,本月公司销售量价均有调整,但基本符合预期,预计9、10月份将会有连续回升的过程。 保利集团入选试点,央企层面整合空间难以估量:公司7月7日公告大股东保利集团与中航集团探讨收购其地产业务并停牌,七天后公司公告正与中航集团积极深入论证,并初步估算潜在交易涉及地产项目约70个,标的金额不超过净资产的15%,即不超过149亿(一季末净资产)。从以上交易体量看,本次重组并无超市场预期,但在集团层面的央企整合规划渐露峥嵘。14日,国资委在媒体通气会上宣布了新增7家国有资本投资公司试点的企业,公司大股东保利集团位列其中,公司作为集团旗下重量级地产上市平台,有望脱胎于下一轮央企级别资源整合中。 拿地力度有所回升,继续核心布局:7月份公司在东莞、南昌和杭州分别取得三个项目,新增权益建面21.8万方,权益地价款19.97亿,综合楼面价约9,163元/平方,是公司近4个月拿地款及权益比率首次回升,但仍然处于历史上较低的水平。公司今年以来拿地谨慎,基本避免高溢价拿地,1-7月拿地综合楼面价5,801元/平方,1-7月公司累计权益投资额占销售金额比例为34.17%,较上月有所回升。本月在杭州上城区核心区拿地,楼面价近4万/平方米,是本年在二线少有的尝试。 上半年结转收入增加,权益下降拖累毛利:公司业绩预告上半年实现营收551.7亿,同比大增30%,主要由于竣工和结算面积增加;归属于上市公司股东的净利润49.5亿,同比增0.12%;同时因项目结转权益比例下降,毛利率及净利率均有所下降。公司年初至今拿地综合权益仅68%,且一线拿地较少,预计毛利水平恢复仍待时日。 投资建议:公司今年以来项目投资保持审慎,基本避免高溢价拿地,同时现金充足,财务稳健性强。本次集团层面探讨房地产业务整合,初步结果看并无超出市场预期,但本次业务调整将成为集团进入资本投资公司试点后地产业务首次尝试,往后央企层面改革动作有望持续不断。我们预计公司2016-18年EPS 为1.21、1.37和1.57,对应当前股价PE 估值7.8X、6.9X、6.0X,给予“买入-A”评级,目标价12.2元。 风险提示:全国性销售调整,二、三线城市持续低迷。

事件:公司公告,7月份公司实现销售面积207.7万平米,销售金额274.4亿元;1-7月份累计实现销售面积1616.6万平米,销售金额2175.1亿元;新增项目11个。 铮铮业绩、错落有致:1)龙头风范不减:7月份公司实现销售面积207.7万平米,同比增长14.44%(前值66.96%);实现销售额274.4亿元,同比增长15.05%(前值68.32%);1-7月份公司实现销售面积1616.6万平米,同比增长49.12%(前值56.10%),上行于三年平均增速25.69%;实现销售额2175.10亿元,同比增长62.55%(前值72.86%),上行于三年平均增速32.22%;2)积极布局优质二线项目:7月份,公司新增项目11个,较上月减少4个,占16年初至今总项目数13.41%。公司在项目区域选择上积极布局优质二线项目,以珠三角、长三角、环渤海经济带展开项目布局;3)土地储备优厚:7月份,公司新增土地净占地面积108.60万平米,新增土地计容建筑面积244.70万平米。 投资建议:尽管从“宝万之争”到“华万相执”再到如今或将偃旗息鼓,公司管理层在极具不确定性的环境中仍能忠于初心,月月甩下靓丽业绩捍卫公司龙头之位,尽显公司大企风范;公司拿地积极布局优质二线项目,深入珠三角、长三角、环渤海等经济圈,未来有望受益于经济带的发展并为公司带来新的增长点;此外,公司积极布局物流转型地产,我们预计公司16-18年,每股EPS为1.91、2.24、2.60,对应当前股价(复牌后)PE倍数为9.3X、8.0X、6.9X;给予“买入-A”评级,6个月目标价20.8。 风险提示:业绩不及预期

事件:7月29日公司公告,1)光大系增持4.99%合计持股至19.27%,成第一大股东:北京光安购买公司A股股份3406.20万股,占公司总股本4.99%,本次权益变动完成后,北京光安与其一致行动人北京光控安宇投资等合计持有公司A股股份13154.94万股占公司总股本19.27%;2)轻资产地产基金模式第二棒——设立光渝投资公司合同签订:公司全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理公司与上海光控嘉鑫股权投资管理公司、宜兴光控投资公司、上海光昭投资中心、光控安石投资公司签订附条件生效的《上海光渝投资中心(有限合伙)合伙合同》。 厚积、薄发:1)结转收入增加促业绩增长:15年期末,公司实现营业收入20.96亿元,实现年度计划目标的104.78%,16年一季度,公司实现营业收入7.93亿元,同比增长25.69%;2)ROE回落趋势持续,16年1季度销售毛利率有所反弹:15年度公司ROE为8.98%,同比下降29.27%,销售毛利率26.49%,同比下降33.54%;16年一季度,公司ROE为2.54%,同比下挫33.27%,销售毛利率出现反弹,为33.7%,同比增长37.43%;3)资金充足,借助资本市场优化资本结构:资金持有方面,公司手握充足现金资源,满足公司开发项目、投资决策等多方面的资金需求。 战略、深入:1)投资上海光渝投资中心:公司与上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司等签订协议共同以现金方式投资关联人上海光渝投资中心(有限合伙),其中,公司拟投资总金额11.1亿元,认购合伙企业优先级份额8.75亿元,认购合伙企业权益级份额2.35亿元,并于7月29日公告子公司与光控安石等签署附条生效的《上海光渝投资中心(有限合伙)合伙合同》;2)北京光安增持股份:16年7月29日,北京光安阳光投资中心(有限合伙)购买公司A股股份3406.20万股,占公司总股本4.99%;此次增持彰显控股股东等一致行动人对公司未来充满信心,对公司的发展前景给予肯定。 投资建议:公司资金面充裕,资产收益率有望回升;此外,公司轻资产战略继引入战投光大后不断深入,未来与光大安石多方位合作可期;公司在探索轻资产发展模式道路上,不断增强自身资产综合运作能力,积极培育新的利润增长点;光大系的增持彰显其对公司未来发展的肯定。我们预计公司2016-2018年EPS为0.54、0.56和0.78,对应当前股价PE估值为25.4X、24.2X、17.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.9元。 风险提示:转型不及预期