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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证<span style="display:none">券</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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天业股份 房地产业 2016-06-29 11.93 19.80 370.31% 17.43 46.10%
17.43 46.10%
详细
事件:公司6月24日公告,1)公司拟与万和租赁、金汇方圆、衡进公司签订《投资合作协议》,以人民币15,875.294万元增资万和租赁,增资后,公司将持有万和租赁15%股权。2)公司控股子公司天盈实业与深圳德昌、深圳创蓝图签订《羊台山庄房地产项目投资合作协议》,同时与深圳龙华赖屋山、深圳金德昌、深圳德昌、深圳创蓝图签订《羊台山庄房地产项目投资合作股份确认书》,共同合作开发深圳羊台山庄房地产项目。 增资万和租赁、力拓金融版图:1)增资万和租赁,“金融+”大布局:公司以评估值为基准,合计投资15,875.294万元,持有万和租赁15%股权;2)业绩承诺未及,回购协议保驾:协议附回购条款,当万和租赁未来三年任一年营业利润不及预期,公司有权要求金汇方圆等回购公司所持万和租赁股份;3)受益协同发展、拓宽利润增长:公司棋落万和租赁的战略发展规划,助力于提升公司核心竞争力,激励公司积极实现产融结合的发展,以受益协同发展效应,拓宽公司利润增长点。 由谋略到出击、吹响一线号角:1)由谋转战、一鼓作气:天盈实业与深圳德倡等合作开发深圳羊台山庄房地产项目,项目用地占地总面积65945平米,拟申报开发建设面积31000平米;此次合作开发深圳羊台山庄房地产项目,是公司由谋略到出击的第一场战役;2)公司为主,其他为辅,公司主导地位彰显:协议关于股权比例设置、经营管理权等的多项原则赫然彰显公司主导地位;3)提升经济效益、促进持续发展:此次公司通过非农建设用地合作开发的方式,打响布局一线城市房地产市场第一枪;以合作方式开发,公司可以有效分散项目投资的风险,利于提升公司地产板块经济效益,促进公司的持续发展能力。 投资建议:公司地产业务布局济南,谋战一线,未来有望带来地产业务新的增长点;其次公司增资万和租赁,再扩金融版图,结合公司资金密集型的地产与矿业,金融辅助地矿,更好实现产融结合,相辅相成,我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为69.9X、51.6X、40.4X,给予“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:业绩不达预期
招商蛇口 房地产业 2016-06-23 14.19 19.30 23.08% 15.95 12.40%
17.50 23.33%
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事件:公司6月18日公告,实际控制人招商局集团与前海管理局签署框架协议,双方将组建合资公司,推进前海蛇口自贸片区的开发与运营、创新体制机制。框架协议内容如下:1)出资主体:公司控股的平台公司;2)合作模式:“小政府+大企业”的创新管理体制机制;3)合作目标:3-5年后世界500强,组织带动开发建设若干自贸园区;4)合作范围:2.9平方公里(合计290万方)原前海万物流园区;5)合作定位:自贸新城开发管理、园区运营、深港合作服务保障;6). 股权比例:50:50(招商局并表)。 土地确权出水,合计规模扩大:合作范围2.9平方公里(290万方),规模大于年报中前海片区242.86万方。根据协议,双方合作范围以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,在扣除现状保留用地后,剩余2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定)纳入合作范围,收、留地及合资方案,将基于土地评估结果协商;此外,招商局集团同意由深圳市政府收回其在上述合作范围内的市政基础设施、公共服务设施建设用地。根据15年年报,公司前海片区的土地共计242.86万方,其中已取得土地使用权证的134.22万方,尚未取得的108.64万方,另外,已经在开发建设的为14.58万方。此次确立的合作范围290万方,大于年报公布的公司前海片区土地规模。 股权比例50:50,招商局并表,“小政府+大企业”模式确立,公司主导地位彰显。双方将发挥综合优势,开展好自贸新城开发管理、园区运营、深港合作服务保障等业务。组织和带动中资企业、深企率先在“一带一路”沿线国家和地区开发建设若干自贸园区,系统复制深圳改革开放和自贸区发展经验;另外合资公司在其开发经营用地中向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房,用于服务保障深港合作,引进和扶持产业发展。力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业;合作共赢。 资产价值兑现拉开序幕,未来前海蛇口片区,资产整合空间尚存。此次合作协议指出,未来结合自贸片区发展需要,进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。结合前面土地确权范围大于年报中公司前海片区土地使用权规模这点,公司未来存量资源或尚存在超预期的空间。且随着自贸区开发持续推进,资源禀赋大幅提升,根据15年年报,公司共计境内土地使用权逾300项,面积共计536万方,土地储备资源大部分位于前海、蛇口等核心区域,将显著受益于前海蛇口自贸区开发的持续推进。且由于园区开发与运营正是公司强项,看好后续资源禀赋提升空间。 估值低估,折价明显。公司上一个收盘价14.34元,较员工持股价(定增价)23.6元/股折价约40%,较大股东增持均价22.74元/股折价约37%,目前市值较我们重估RNAV2219亿元折价近50%,公司估值存在低估,折价明显。 投资建议:通过此次协议,公司前海片区土地确权落地,且通过合作政府,发挥主导优势,加速自贸区开发运营和后续发展复制,看好公司后续资源禀赋提升空间。公司换股合并后重新起航,确立三大核心业务。合并加厚公司土地储备,提升了可持续盈利能力。园区开发业务以前海为基点有序向全国拓展,200万方工业用地改造将成盈利新增长点。地产销售有望再上台阶,毛利率随行业下滑。15年年报显示,邮轮业务立足太子湾母港,2017年项目投入运行后收入将大幅提升。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 估值为13.5X、11.2X、8.9X,维持“买入-A”评级,目标价22.4。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑
阳光城 房地产业 2016-06-22 6.10 10.15 61.08% 6.38 4.59%
6.88 12.79%
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事件:公司6月18日公告,公司及阳光城控股拟与深圳新奥基金合作,各方拟就幼教产业领域展开合作,具体内容:1)发起设立基金管理公司,其中公司、阳光城控股及新奥基金持股比例分别为20%、25%和55%;2)由该基金管理公司设立教育产业并购基金,专项用于教育产业并购事项,基金规模不超过30亿元,三方同时作为LP拟认购不超过10亿元,其中公司不超过2亿元,阳光城控股或其指定的出资人不超过6亿元,新奥基金不超过2亿元。 进军幼教又一力作,孵化基地又进一步:此次设立教育产业并购基金,是公司自15年12月出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司打响进军教育产业第一枪的又一力作。该教育产业基金规模不超过30亿元,公司认购金额不超过2亿,阳光城控股或其指定出资人认购金额不超过6亿,新奥基金拟认购金额不超过2亿,其余资金由新奥基金对外募集完成,主要用于教育领域的投资。我们认为教育产业并购基金的设立不仅有利于提升房地产和社区产品附加值,更有利于公司加大对幼教行业的整合协同,形成“幼儿园孵化基地”,提升整体竞争力。 控股股东资源强劲,助力公司战略发展:此次与公司合作的阳光城控股持有公司大股东阳光集团43.88%,为阳光集团控股股东。阳光集团是经国家工商总局批准挂牌成立、国内规模最大的民办教育集团之一,注册资本4.28亿元;多年从事教育行业具有丰富运营经验,在福州开办了6所学校,现有在校师生近14000人,其中本科生8300余名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名;此外还有在建及筹建学校10所(北京、西安、泉州、厦门、太原等)、幼儿园15所;旗下阳光教育也积极联合国内外知名教育机构和信息化上市公司,研发新一代智慧校园、在线教育等信息化服务产品。从产业链情况来看,阳光集团布局遍及幼儿园、K12教育和高校,产业链覆盖面广,立足福建辐射全国,未来发展空间巨大。公司有望借助阳光城控股的强劲平台资源,立足深耕主业之余,实现教育战略布局,促进公司“房地产+”的战略发展;且公司积极把握中国服务消费升级趋势,力争实现现代服务业的转型升级,布局幼教行业或是公司打造综合现代服务商的第一步,不排除未来继续整合公司社区服务的协同资源,打造成为从社区真正贴近居民的现代“阳光”生活服务商。 投资建议: 公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,教育产业并购基金的设立是公司布局幼教的又一力作,有利社区资源协同整合,阳光城控股丰富的教育产业资源及运营经验有望为公司幼教产业的发展打开想象空间。我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68元,对应PE为14、11和9倍,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。 风险提示:转型失败、扩张过快。
天业股份 房地产业 2016-05-25 11.25 19.80 370.31% 12.20 8.44%
17.43 54.93%
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事件:公司公告称,1)拟与信达资本、信达资产合作设立房地产并购基金;以B级LP出资6亿元认购信己投资基金份额。2)公司设立房地产事业部、金融事业部、矿产事业部作为公司控制下的利润中心。 参与地产基金设立,助力地产业务发展:1)合作伙伴实力强大:本次与公司合作投资并购基金的信达资产是中国四大AMC之一,15年营业收入787.44亿元,净利润高达147.04亿元。截止15年末,信达资产总资产规模为7139.75亿元。2)利用杠杆提速地产业务发展:公司借助参与并购基金探索轻资产运营模式,充分利用杠杆优势,提高资金使用效率,加速地产项目拓展脚步。 优化组织结构,三大业务齐头并进:1)设立三大事业部:公司设立房地产事业部、金融事业部、矿产事业部作为利润中心,赋予充分的管理权限,增强业务拓展积极性。2)地产分化大区:公司地产业务新设深圳、北京、济南、青烟、吉林、东营六大片区,优化区域分工,提高项目拓展效率。同时,深圳、北京片区的设立也进一步证实了公司进军一线城市的决心。 多元拓展投融资渠道,提升公司综合盈利能力:1)创投参与奇虎360私有化:公司除了设立地产并购基金外,还积极拓展创投业务,多渠道提升公司业务能力。 16年4月公司公告通过天盈汇鑫参与奇虎360私有化,投资额约为89.71百万美元。2)超额投资回报收益:360公司预计自身16-18年营收将分别达到36.3、48.2、62.55亿美元,净利润分别为4.9、7.6和11亿美元。3)360回归重新升温:目前有媒体报道360私有化换汇申请已获得外管局通过,我们认为作为一个优质企业且涉及网络安全,应是政府重点支持高科技企业,公司回归A股是大概率事件。 投资建议:公司地产业务布局济南谋略一线,同时探索多元化融资渠道,并购基金提速项目开发。三大事业部的设立进一步推进公司地产、矿业、金融多元化发展的战略布局。同时创投业务中360私有化正在积极推动中,如果回归A股顺利,将为公司带来超额投资收益。管理层对于未来发展有良好预期,目前公司股价短期处于超跌状态,未来升值空间巨大。我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为56.2X、42.3X、33.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:增发不成功、地产业务持续性问题
中房地产 房地产业 2016-05-25 12.61 7.04 2.43% 13.96 10.71%
19.18 52.10%
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事件:公司公布定增预案:拟向中交地产集团发行股份购买其持有的中交地产100%的股权以及中房集团持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权及重庆嘉汇30%股权。同时,拟向中交集团、温州德欣发行股份募集42.5亿配套资金。 资产实力大增、附加锁定条件:1)资产实力大增:本次交易标的资产的预估值64.3亿,预估增值率28%,为公司2015年末净资产的376%,标的资产2015年权益净利润规模约1.3亿(重组前净利润仅0.3亿元),权益营收规模1.6亿。2)募集配套资金:此外,拟募集配套资金42.5亿用于项目投资及偿还债务,公司经营能力将得到显著提升。定增完成后,公司的股本将由2.97亿股增至11.76亿股,公司实际控制人未变;3)附加锁定条件:交易完成后,大股东除保证36个月锁定期外,附加承诺若公司6个月内连续20个交易日收盘价低于发行价或者6个月期末收盘价低于发行价时,将其锁定期自动延长6个月。 体外资源丰富、持续注入可期:1)中交三大平台大整合伊始:正如我们之前报告所述,中交集团现名义持有中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台公司,目前正和国内地产平台至中交地产拉开了大整合序幕;2)集团唯一地产业务平台:本次交易后中交集团承诺公司将作为除绿城中国外,未来唯一国内地产业务开发平台,中交建下其余地产业务将后续注入3)与绿城将优势互补:公司整合完之后将同时有海内外两个上市平台,即使短期两地不整合,中交的土地资源和绿城的商业运营能力具有很好的互补性,将推动公司再上台阶。 地产央企新启航,受益地产小周期复苏:1)公司将主要布局二线和优质三线:公司重组完成后,将主要布局二线以及优质三线,土地储备规模有望超过500万方,资源禀赋大幅提升;2)短期受益周期复苏:公司2016年一季报显示营收1.64亿元,同比增长80.45%,当季实现签约销售面积7.10万平方米,签约销售金额8.27亿元,同比分别增长243%及493%,公司今年结算收入有望超预期。 投资建议:公司定增方案落地,中交系地产平台整合序幕开启,公司资产和资源禀赋大幅增长,同时受益于短期地产复苏,公司一季度销售大幅提升,全年结算收入有望再上台阶,在不考虑重组的情况下,我们预计公司16-18年EPS分别为0.14、0.16和0.19,对应停牌期股价PE倍数为97.8X、87.9X和72.6X;公司作为具备国资改革禀赋的小市值稀有地产标的,集团资源整合深化带来的催化有望持续不断,我们维持“买入-A”评级以及目标价17.6元不变。 风险提示:地产业务长期增收不增利,预案审批周期过长等。
金地集团 房地产业 2016-05-04 12.15 11.14 -- 12.22 0.58%
12.22 0.58%
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事件:公司公布15年年报,实现营收32762.07百万元,同比下降28.21%(前值31.00%);实现归属上市公司股东净利润3200.35百万元,同比下降19.94%(前值10.77%);每股收益0.71元,同比下降20.22%。 至水穷处,看云起时:1)销售毛利率小幅下降,高流动为竞争力:15年ROE下降至9.83%,毛利率下降至28.59%,总资产周转率下降至0.25;2)规模扩大三费比率有所提升:15年销售费率因销售规模扩大所致同比上升59.21%,因公司规模扩大管理费率同比上升103.28%,但得益于利息收入的增加,公司财务费率下降;3)低息融资、现金充足盼助公司未来发展:公司总计筹集约155亿元,融资成本不断降低(加权融资成本5.32%)、优化公司财务结构(净负债率仅51%)。 专注成长、货值充足:1)暂时减少,繁华其后:源于结算面积减少,15年实现房产营收30530.11百万元,同比下降30.36%(前值30.88%),房产业务毛利率小幅下降至27.79%;2)做强城市、深耕发展:公司形成7大区域27城的布局,销售金额617亿元,同比增长26%,其中华南区域首过百亿;3)去化超预期、货值充足:15年竣工面积达472万平米(16年预计竣工488万方),结算面积达265.66万平米,新开工面积405万平米(16年计划新开工500万方),15年新增土地储备447万平米,为近年来总投资和项目数最多的,其中一二线占比超过90%,总土地储备超2600万平米,货值充足。 机制创新、惟精惟一:1)跟投机制华丽登场:15年2月13日,旨在激励团队积极性,提升获取土地质量及项目运营效率,公司推出“有限合伙企业”模式的项目跟投机制;2)创新思维MAX:公司积极运用互联网思维,相继推出HOME+产品创新行动等,15年6月携手小米智能家居在互联网+领域发力,着手将“LIFE智能家”无缝嫁接到八大产品系列中;3)物业管理业务快速增长:金地物业管理面积突破5000万方,覆盖36个城市,全年新增近38个项目。 投资建议:公司短期受结算结构原因有所下滑,未来公司将深耕既定城市,提升一二线占比,加速去化,公司储备货值近1300亿,预计销售额超过750亿,此外稳盛和物业等创新业务快速发展,融资成本持续下行,我们预计公司2016-2018年EPS为0.81、0.89和0.95,对应当前股价PE估值为15.1X、13.6X、12.8X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。 风险提示:销售不及预期、投资不达预期
天业股份 房地产业 2016-05-02 14.88 19.80 370.31% 15.16 1.88%
17.43 17.14%
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事件:公司公布2015年年报,实现营收12.13亿元,同比增长43.32%;实现归属于母公司股东净利润1.12亿元,同比增长56.79%。公司计划16年营业收入15亿元,营业成本约为9.48亿元,期间费用3.7亿元,毛利约36.8%。 地产营收增速创新高、布局济南谋略一线:房地产业务实现收入8.65亿元,占营收71.32%,同比增长60.98%,创历史新高;在建项目4个,新开工项目2个,竣工项目9个,均位于山东省境内,加速三线去库存,效果显著;15年9月公司合资成立深圳天盈实业公司,明确公司进军一线城市的目标。 三大举措挖掘澳洲明加尔矿潜力、大幅提升矿业盈利能力:1)全年利润的主要来源、基本完成业绩承诺:矿业全年实现营收3亿元,占比25%,利润1.03亿元,占比92%,完成天业集团业绩承诺的94%;2)优化选矿使大幅提升回收率及储量、拓产业链大幅提升能力:将自建变更为购买KGP选厂项目,矿总回收率有望从56%升至80%;新增矿石量164万吨、金金属量近18吨;延伸矿业产业链,累计销售矿石4.52万吨,收入0.23亿澳元;3)拟多形式持续增资、未来外延发展预期较强:天业黄金拟债转股等方式增资明加尔不超过0.95亿澳元。 积极推进金融定增、创投参与奇虎私有化、推动股权激励:1)积极推动32亿定增,布局多元金融业务:拟以11.97元的价格向国开汉富等投资者定增募集32亿元,用于增资天业小贷、博申租赁和社区金融互联网综合服务平台建设项目;2)创投业务积极推进、参与奇虎私有化项目:金融创投业务累计出资14.7亿元,公司通过天盈汇鑫参与奇虎360私有化项目,投资8971.4万美元,有望实现较高的资本增值收益;3)推股权激励、凝聚管理层利益:向15名激励对象授予2800万股限制性股票,授予价格6.65元/股,绑定高层利益、完善公司内部治理结构。 投资建议:地产业务布局济南谋略一线,受益去库存政策结构持续优化,矿业业务通过优化选矿形式探明167万盎司黄金金属量,同时拓展产业链加大矿石销售,业绩承诺基本完成,此外公司积极推动32亿金融定增项目,创投业务参与奇虎360私有化项目,向管理层实行股权激励,业务多元齐发展,经营管理多创新,我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为69.9X、51.6X、40.4X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:黄金业务波动大、地产业务持续性问题
首开股份 房地产业 2016-05-02 10.50 11.26 94.35% 10.78 2.67%
11.90 13.33%
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事件:公司2015年实现营收236.18亿元,同比增长13.27%;归属于母公司股东净利润20.83亿元,同比增长26.44%;基本每股收益0.89元,同比增长21.47%。 增速略有放缓、盈利大幅改善:1)增速放缓:15年营业同比增加13.27%,低于过去三年平均增速(33.67%);归属于上市公司股东的净利润同比增长26.44%,基本延续了之前的增长态势;2)毛利提升:利润增速表现优于收入主要是由于期内北京市结算项目毛利率大幅提升,拉动综合毛利率上升了6.03个百分点。 销售突破300亿元,北京地区市占率达到8%:1)公司实现销售收入327.56亿元,同比增长31.19%;实现销售面积210.07万方,同比增长17.45%;2)15年公司北京地区销售金额为213亿元,远远甩开了第二名万科(162亿元),北京市场占有率提高至8%,重回第一宝座;3)2016年公司全部项目计划销售面积212.75万平方米,销售签约金额360.11亿元,销售回款316.03亿元。 京都货值占62%,持续布局主流城市:1)公司15年新增19个项目,建筑面积336万方,北京地区依旧是拿地重心,货值62%分布在北京,共获取9个项目,供给158万方,其余10个项目分别在广州、福州、厦门、苏州;2)公司目前在建项目60个,项目储备建筑面积2306万方,京内835.7万方,占比36%。 积极探索新业务,国企改革、京津冀双受益:1)15年7月,投资中信并购基金,涉及金融行业;12月与途家网战略合作,依托互联网平台提升产品价值;16年4月,试水文化产业,进行现有存量资产的升级改造;2)公司作为北京国资委旗下最大房地产企业,国企改革优势明显;同时,多年深耕北京、布局通州,京津冀红利获益。 投资建议:公司盈利持续改善,近年新增货值62%分布在北京,目前项目储备近2000万方,公司定增投资通州项目已获批,成功发行将助力公司发展,同时,公司投资中信并购基金、与文投集团积极合作,多元发展,我们预计公司16年销售额将突破365亿元,北京市占率将持续提升,预计公司2016-2018年EPS为1.05、1.17和1.31,对应当前股价PE估值为10.3X、9.3X、8.3X,给予“买入-A”评级,6个月目标价14.2元。 风险提示:地产销售不及预期、增发不成功
云南城投 房地产业 2016-05-02 4.86 4.76 -- 5.03 3.50%
5.25 8.02%
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事件:公司公布2015年年报,实现营收40.13亿元,同比增长1.66%(前值33.29%);实现归属于母公司股东净利润2.79亿元,同比减少36.78%(前值37.79%);每股收益0.26元,同比减少51.85%。 业绩下滑、深耕云南见效:15年实现房地产业务营业收入25.52亿元,同比减少22.33%。其中住宅实现营收15.02亿元,同比增长22.73%。公司实现云南地区房地产营收21.45亿元,占房地产总营收84.03%,表明公司深耕云南见效。业绩下滑主要源于市场因素影响,销售收入低于去年同期以及房地产销售结构变化。 借助政府背景、项目储备勿忧:全年公司实现销售合同额39.91亿元,已竣工面积142.27万平方米,在建建筑面积90.03万平方米。报告期内公司与省城投共同设立土储公司;拟收购官城改公司5%股权,收购后持有官城改100%股权,未来将助力公司土储及项目开发。公司积极推进现有房地产开发项目,报告期内完成投资37.02亿元,其中在建项目新增投资26.17亿元,新增项目投资10.85亿元。 盈利下降、多方位融资可期:报告期内公司平均ROE6.70%,较去年下降4.42pc;销售净利率5.27%,较去年下降7.31pc,成长与盈利能力明显下滑。从负债看,公司剔除预收账款后的资产负债率80.4%,较去年同期下降1.6pc。公司把握融资优势,资金面情况较去年同期有所改善。目前公司拟转让晟发地产60%股权和云城两山6.9亿元债权,未来将帮助回笼资金,增加现金流。 主动融入“一带一路”,旅游地产亮眼:受益于“一带一路”等政策利好,“彩云之南”将再现异彩。依托丰富地产资源和配套资源优势,布局“旅游地产与城市综合体、养老地产”产品线战略。公司充分利用在区位上的优势,拟与港投公司、润德富宁、天正投资共同出资设立项目公司,逐步开展澜沧江-湄公河综合旅游地产项目。 投资建议:公司受区域市场因素影响,业绩下滑。但是资金面有所改善,多方位融资可期。依靠政府背景,项目储备勿忧。公司战略清晰,深耕云南见效,主动融入“一带一路”,发展旅游地产、城市运营,未来盈利可期。我们预计公司2016-2018年EPS为0.30、0.36和0.45,对应当前股价PE估值为16.3X、13.9X、11.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价7.54元。 风险提示:业绩下滑、转型不及预期
滨江集团 房地产业 2016-04-29 6.99 10.48 150.72% 7.23 2.99%
7.20 3.00%
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事件:公司公布2015年年报,实现营收126.18亿元,同比增长7.31%(前值13.26%);实现归属于母公司股东净利润10.03亿元,同比增长20.97%(前值-41.21%);每股收益0.37元,前值0.61元。 地产经营稳健、代建发展迅猛:2015年公司完成销售额233亿,同比大增48.4%,16年销售额确保200亿,争取250亿;其中代建销售金额60亿,同比大增85.2%;15年平均ROE12%,较去年提高1.1pc,销售净利率11.9%,较去年提高5pc。 合作自持两重点、海内外齐发展:提出“在上海进攻,在杭州市相持”战略,已成功进军上海和美国;坚持自有业务40%、合作业务40%、商业代建业务20%以内的战略,从重资产向轻资产经营模式转变;2015年直接合作竞拍土地7幅,新增储备38.56万方;代建项目4个,代建收入2.1亿元,同比增长75%;16年计划新增土地储备额度80亿元,新增代建项目2-3个。 28亿定增落实、财务指标稳健:公司资产负债率74.1%,为历史以来较低水平;净负债率仅32%,财务状况较健康;非公开发行407.44百万股,募资27.54亿元、9亿中票发行,30亿公司债获准成功改变融资渠道单一的现状,降低了融资成本。 发展生活房产、定位服务商:公司加大生活房产(即住宅小区配套商业)的持有,截至报告期末,持有楼面面积16.7万方商业物业,为公司带来1.7亿元年租金收入(含酒店收入);目标做到50万方生活房产,保证每年4-5亿租赁收入。 金融投资加速、一体两翼发展:8%股权转让引入天堂硅谷专业投资机构;已在互联网电子产品生产销售领域及影视制作领域投资;争取以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展,16年投资规模计划在20亿-60亿。 投资建议:公司地产经营稳健,代建业务发展迅猛,坚持“自有业务40%、合作业务40%、商业代建业务20%以内”战略,轻资产运营助力公司有序稳步扩张;地产项目主要分布在杭州及周边城市,15年合作竞拍土地、新增储备38.56万方,首次进军上海和美国,享受溢价;28亿定增落实、公司债和中票获准,财务结构明显优化;加大金融投资力度,以房地产为主,服务业、金融投资“一体两翼”均衡发展。我们预计公司2016-2018年EPS为0.45、0.56和0.67,对应当前股价PE估值为15.6X、12.5X、10.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价11.25元。 风险提示:金融投资风险大、房产项目销售回落。
三六五网 通信及通信设备 2016-04-19 37.01 48.94 309.20% 36.99 -0.05%
36.99 -0.05%
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事件:公司15年实现营收6.41亿元,同比增长34.71%(前值26.44%);实现归属于母公司股东净利润1.26亿元,同比减少16.05%(前值31.58%);实现每股收益0.66元/股,同比减少15.38%。 全链条提升营收、业务投入期拖累利润:1)公司营收同比大增34.7%,较过去三年平均增速上行,主要是由于公司把握了转暖的市场机会,在提高线上聚客能力的同时增加更多线下服务,发挥全链条综合服务能力,团立方等网络营销业务增长较快所致;2)公司净利润同比下滑16.1%,较过去三年平均增速明显下滑,因装修宝和互联网金融等业务仍处于拓展期,前期产品研发、产品推广、房地产营销线下服务项目投入增加导致利润表现差。 “3+1”体系起航、四大业务争相发展:1)公司积极构筑“3+1”体系:即以“365淘房”等平台为基础的以“居”为核心的服务、以“装修宝、抢工长”等平台为基础的互联网家居服务、以“都市移动矩阵”为基础的移动生活服务,加上贯穿上述整个业务链的金融服务。2)房产O2O积极布局:公司加强了团立方等网络营销服务的线上线下服务融合,重点是线下服务的延伸,进一步增强了产品竞争力,使团立方等网络营销服务在总收入中占比进一步提高,同时投资设立房100项目。3)家居O2O战略调整、直接面向C端客户:公司原家居业务通过装修宝与线下专业装修公司合作,为装修用户提供从设计到建材选购、装修监理等一条龙服务,但本报告期内,随着公司对互联网家居服务的实践与理解深入,公司对装修宝业务进行了战略方向调整,转变为依托淘房平台直接面向C端客户。4)互联网金融业务突破性进展、未来增长可期:公司金融业务年营收约510万,占总体0.8%,规模相对较小,成功获得江苏省互联网科技小贷资质,未来“安家贷”、“爱租哪”以及和中原集团的外部合作,为公司金融业务开辟了崭新的发展空间。 主营业务持续高毛利、资金情况优异:1)高毛利持续:公司整体毛利率94%,其中房地产网络营销服务实现营收6.24亿元,同比增长33.06%,毛利率达94.66%,15年公司开始发展互联网金融平台服务业务,将其纳入主营实现营收0.05亿元,毛利率达77.18%。长三角地区实现营收4.91亿元,同比增长40.47%,毛利率达94.58%,但报告期内公司ROE为14.82%,同比下跌4.67pc;2)资金状况健康:公司的资产负债率为15.15%,同比提高1.39pc,公司资金充足,经营活动现金流达1.44亿元,在手现金近8亿,随着新业务的逐步发展,公司盈利能力有望回升。报告期内公司被再次认定为高新技术企业,可在认定后连续三年享受15%的优惠企业所得税税率。 投资建议:公司积极布局“3+1”体系,地产O2O势头良好,互联网金融业务增长可期,员工持股计划持续推进,未来将持续受益于政府去库存政策,随着投入的产出效应出现,公司将步入新一轮增长轨道,我们预计公司2016-2018年EPS为0.80、1.03、1.37,对应当前股价PE倍数为47.8X、37.0X、27.8X,维持“买入-A”评级,六个月目标价50.15元。 风险提示:利润下滑,新业务业绩不及预期。
高新发展 房地产业 2016-04-19 14.80 18.60 122.75% 15.13 2.23%
15.13 2.23%
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事件:公司公布2015年年报,实现营收17.7亿元,同比减少9.32%;实现归属上市公司股东净利润4666.87万元,同比大增211.63%,业绩扭亏为盈;基本每股收益0.166元,同比增加186.91%,业绩高于预期。 营收下降、业绩扭亏:15年公司作价2.47亿将子公司绵阳倍特建设开发有限、以及成都倍特世纪物业管理有限公司100%股权出售,确认投资收益1.388亿,但同时公司主营规模缩小,而公司15年主营业务情况依旧不容乐观,建筑施工业务亏损金额达4,344.24万元。 毛利低迷、前景不明:公司主营业务毛利率持续低迷,仅为9.2%。占主营业务89.35%的建筑业毛利率降至近年最低点2.27%,但剔除往年度承揽的房建项目——香榭兰亭项目后毛利率回升至5.02%,情况逐渐好转,期货经纪由于业务才起步,营收占比仅为3.82%,虽此项业务受竞争影响营收逐年下滑,但其由于超高的毛利率,或为公司短期发展重点,但未来盈利增长点依旧不明。 主业不明、静候升级:尽管15年公司业绩扭亏为盈,但是公司主业不突出的情况仍然存在,未来公司重点依旧放在主营业务模式升级转型上面:1)通过资本和经营手段确立有较好盈利能力和发展前景的主业,重塑公司价值。2)创造条件继续对现有业务优化和处置,继续剥离盈利能力低下,没有发展前景的非核心业务以及低效资产,能够使公司集中精力和优势资源发展有发展前途和有市场生命力的产业。3)提升建筑、期货现有主要业务的经营效益。 投资建议:公司因出售全部地产业务获得一次性损益扭亏为盈,但依旧存在主业盈利差,发展前景不明等问题,公司主业升级转型加速可期,静候新管理层到任,我们预计2016-2018年公司EPS分别为0.18、0.22和0.25,对应当前股价PE倍数为82.6X、66.2X和57.7X,维持买入-A的投资评级,6个月目标价为18.6元。 风险提示:管理层到任延迟、转型升级缓慢
保利地产 房地产业 2016-04-19 9.08 10.05 -- 9.38 -0.64%
9.52 4.85%
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事件:公司2015年实现营收1234.29亿元,同比增长13.18%(前值18.08%);归属于母公司股东净利润123.48亿元,同比增长1.21%(前值13.52%);基本每股收益1.15元,同比增长0.91%。 增速略有放缓、毛利逆势增长:1)15年营收增速下滑4.9个百分点,归属于上市公司股东的净利润增速减少了11.97个百分点,原因是结算项目权益比例降低,少数股东损益占比提升至26.62%;2)公司通过合作开发减少竞争,在行业整体毛利下滑背景下,公司毛利率、净利率均实现了逆市增长,从去年的32.03%提升至33.2%; 销售再创新高,16年预计破1750亿:公司实现全年实现销售金额1541.04亿元,同比增长12.75%,增速较去年提高了3.66个百分点。全年实现销售面积1218.3万方,同比增长14.22%,全年实现新开工面积1403万方,公司仍然趋向于“补货”。受益于宽松政策,预计2016年全年货值2500亿,销售额将达1750亿元。 拿地意愿回升,权益占比上涨,主力在一二线城市:1)2015年公司新增土地规划建筑面积1318.46万方,拿地金额656亿元,同比增长52.91%;2)全年新增土地权益比例较去年提高了6.1个百分点,预计未来少数股东损益占比较高的情况将逐渐改善。3)按土地价款计算,一二线城市占比90%以上。 多元融资助力发展、股东增持彰显信心:1)公司资产负债率为75.95%,较上年下降了1.95个百分点;剔除预收账款后资产负债率为43.12%,较去年下降了3.78个百分点公司15年发行60亿元中期票据和50亿元公司债,综合融资成本仅为5.2%,利息支出较去年减少6亿元。2)证金、安邦分别称为第二、三大股东:证金系合计持股比例达到10.33%,安邦持股占比3.76%;实际控制人保利集团增持124万股。 投资建议:公司地产销售再创新高,毛利逆势回升,去年公司针对创新产业发布5P战略,明确推进养老地产、海外地产、全生命周期建筑、社区O2O、移动服务平台等业务。同时,公司积极探索完善融资渠道,计划在十三五期间形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。目前公司100亿定增计划在握,如果顺利完成,将为公司成长提供更广阔的空间。我们预计公司2016-2018年EPS为1.34、1.52和1.75,对应当前股价PE估值为7.08X、6.24X、5.42X,给予“买入-A”评级,6个月目标价12.2元。 风险提示:地产销售不及预期、增发不成功
京能置业 房地产业 2016-04-18 8.05 11.84 243.06% 8.28 2.86%
8.28 2.86%
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短期业绩承压、结算面临瓶颈:1)15年业绩同比下滑,实现营收829.72百万元,同比下降56.15%;实现归属上市公司股东净利润78.55百万元,同比下降1.38%,公司短期面临去化下降、可结算资源较少等问题;2)毛利稳定、ROE微跌、货币资金充足:公司毛利率水平51.5%,与上年基本持平,ROE 为5.2%略利于千年的5.6%,期末在手现金约16.4亿元。 深耕细作缓扩张、百万储备谋发展:1)公司立足北京,策略性地进行城市扩张,剥离内蒙业务,布局北京、银川、天津、大连四城市,资源禀赋较好;2)百万储备谋发展:作为中小地产公司,公司权益土储97.4万方,相对丰富,其中可售面积22.6万方、待开发土地48.9万方。 京能京煤双剑合璧、曾尝试注入本公司:1)大股东为京能集团为北京市国资委独资企业,拥有四家上市公司,资产规模2200亿,年营收约600亿,年利润近60亿,集团实现资产运营、资本运作“双轮”驱动;2)京煤集团无偿划转至京能集团:2014年12月,北京市国资委将京煤集团无偿划转至京能集团,北京市下属煤电企业双剑合璧,资源禀赋大增;2)曾因资产体量过大重组失败过:公司在15年7月为解决同业竞争事宜,公司控股股东京能集团拟将旗下京能京煤合并后的相关房地产资产注入上市公司但鉴于该相关资产数额较大、业态较多、地域分布广泛暂时终止该项重大资产重组工作,待条件成熟时,再启动相关工作,目前距离上次重组已经过去10个月。 国企改革或受益、区域整合助发展:1)国企改革受瞩目、成立国资改革基金或受益:京能置业作为国资委旗下地产上市平台,资产整合可期;2)首都功能区划分和京津冀或助力于公司发展:公司深耕细作大北京,在北京拥有北京四合上院项目,同时,随着京能京煤集团产业的外迁和关停之后的自用地也将极大的增强公司在京土地储备,原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储。 投资建议:公司地产业务立足北京深耕四城,权益储备97万方,京能京煤合并之后大股东同业竞争储备约180万方,未来急需解决,公司短期业绩承压但在手现金多达16.4亿元,资产安全边际高,我们预计公司2016-2018年EPS 为0.20、0.24和0.29,对应当前股价PE 估值为41X、34X、27X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价12.0元。 风险提示:销售进度低于预期、整合预期落空
嘉宝集团 综合类 2016-04-15 13.86 7.54 98.96% 14.05 -0.14%
14.10 1.73%
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事件:公司公布2015年年报,实现营收20.96亿元,同比增长27.98%(前值-13.80%),完成年度预算目标的104.78%;实现归属于母公司股东净利润2.75亿元,同比减少23.42%(前值5.82%);每股收益0.53元,同比减少23.39%,完成年度预算目标的109.85%。 轻资产转型加速、光大系进驻董事会:公司轻资产转型的战略始于和光大的合作,此次公告光大控股CEO陈爽、光大安石CEO潘颖进入第八届董事会董事候选,标志着公司与光大的合作进入了实质的运作阶段,未来转型有望加速。 深耕房地产、项目盈利下滑:15年实现房地产业务营业收入20.15亿元,同比增长51.17%;房地产业务贡献毛利率27%,同比减少20.82pc。15年平均ROE8.98%,较去年下降3.80pc;销售净利率14.03%,较去年下降10.38pc,主要归因于本期结转的梦之湾项目和宝菊清水园动迁配套房项目与上期结转的紫提湾项目相比盈利能力下降。 深耕大上海、在售去化达预期:公司全年实现开工项目面积101.58万平方米,竣工项目面积58.07万平方米;可供出售面积35.98万平方米,已预售面积17.24万平方米。全年实现租金0.45亿元,出租房地产的建筑面积10.9万平方米。公司2016年的预算目标为:实现营业收入约22亿元、营业成本约16亿元、三项费用约1.5亿元、净利润约2.2亿元。 现金流充裕、财务结构优化:公司剔除预收账款后的资产负债率35.3%,较去年同期下降2.5pc;净负债率-52.9%,较去年同期下降36.1pc,公司经营活动产生的现金流量净额为7.90亿元,同比增加149.7%。报告期内公司融资金额约18.2亿元,财务结构得以优化,现金流充裕,资金面压力较小。 投资建议:公司近两年因结算项目的原因净利润持续下滑,但公司整体负债结构健康、资金面充裕,资产收益率有望回升;引入战投光大,多方位合作可期,光大控股和光大安石CEO入董将加速公司轻资产转型。我们预计公司2016-2018年EPS为0.33、0.42和0.57,对应当前股价PE估值为41.3X、33.2X、24.3X,维持“买入-A”评级,6个月目标价18.0元。 风险提示:项目盈利下滑、转型不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名