事件:公司公告,16年上半年公司实现营业收入58.03亿元,同比增长54.89%(前值-0.17%);实现归属上市公司股东净利润3.40亿元,同比增长36.42%(前值9.28%);实现每股收益0.36元,同比增长2.86%。 半年业绩收官、期待实现全年目标:1)抢眼业绩,实现全年目标近60%:公司实现营业收入58.03亿元,同比增长54.89%(前值-0.17%);与公司16年营收97亿元的计划相比,公司上半年实现营收占全年计划营收比例达到59.82%;2)ROE略下滑,销售毛利率大幅下挫:公司ROE为3.68%,较之上年同期3.85%,小幅下降4.38pc;3)净负债率大幅下降,资金充足:公司净负债率较上年同期大幅下挫54.21pc;经营现金流占营业收入比重增加,可见随着房地产销售加速、拆迁款逐步减少,公司现金流充裕,资产负债率将降低,资产结构进一步优化。 地产销售靓丽、土地储备优厚:1)地产业务销售靓丽:房地产业务实现结算收入53.25亿元,同期大幅增长82.54%;实现结算面积68.79万平米,同期增长67.69%;实现销售金额56.86亿元,同期增长73.99%;实现销售面积55.88万平方米,同期增长42.70%;2)土地储备优厚:公司土地储备达到245.16万平方米,建筑面积为724.83万平方米。 增资金桥置业、引入战略投资人:16年3月,公司子公司湖北武汉置业与金桥置业等签署金桥置业增资扩股协议,约定上海嘉羿等战略投资人对金桥置业进行增资扩股,此次增资扩股,公司仍保留对金桥置业的实际控制权。 大物业规划积极部署、战略再加速:15年为公司大物业转型元年,以7月14日拟设立“福星慧盈基金”为标志,公司大物业规划部署其疾如风。15年10月19日,拟设立“福星智慧家物业”注册资本5亿元,居全国物业公司之首。15年7月14日,全资子公司“福星惠誉”拟与关联人“星慧投资”设立福星慧盈基金,以支持智慧社区拓展,与公司大物业战略环环相扣,为其战略规划之重大步调。 投资建议:公司土地储备优厚,项目开发融资渠道多元化,先是30亿元定增投资K1、水岸国际,后又相继发债计32.2亿元,为公司获得充足资金,优化财务结构;此外公司增资金桥置业有望促进公司城中村改造项目的快速推进,为公司带来盈利增长点,加之公司上半年实现全年业绩近60%的营收目标,未来有望实现全年计划目标。我们预计公司16年-18年的eps为0.79、0.97、1.11,当前股价对应pe为15.3X、12.5X、10.9X;给予买入-A的投资评级,6个月目标价18元。 风险提示:两改项目推进受阻、销售不达预期

事件:公司28日发布公告:招商局集团与前海管理局签署框架协议,公司将拟与安通捷码头、招商局物流共同投资(分别占82.5%、14%、3.5%)设立合资公司招商前海投资(暂定名),该子公司再拟与前海投控成立合资公司,共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里(具体面积由双方最终确定)的前海土地。 合作方案最终出水,权益比例确定。本次与集团成立的合资公司,招商蛇口认缴出资4.29亿,占比82.5%;安通捷码占14%;招商局物流占3.5%,实际控制人均为招商局集团。合资公司再拟与前海投控成立平台公司,负责推动前海土地整备和建设。若按照此前与前海管理局商定的50:50的权益分成比例,招商蛇口最终可能拥有该290万方土地权益的41.25%。公司2015年报显示,公司在前海片区尚未取得权证的土地约108.64万方,若按此比例最终敲定,公司享有的土地权益实质上大超预期。 前海地缘核心地位确立,深圳新中心呼之欲出。前海位于广深港三角的中心区域,享有超高规格政策支持,堪称“特区中的特区”。目前在香港政治经济环境尚不明朗的背景下,前海未来极有望承接香港金融中心职能及深圳新核心的地位,增长潜力不亚于陆家嘴。目前公司土储所在的前海、蛇口片区基建配套尚未成熟,区内房价低于较早发展起来的后海等其他片区,也低于南山区整体7.6万/平方米左右的均价,此处合作方案确定后整前海片区开发进展有望大提速,区内物业价值有望赶上甚至超越其他先行区域。公司凭借其核心资源、打造区内旗舰。 目前股价较潜在价值折让明显,未反映公司潜在价值。我们认为大股东对公司价值测算较外部投资者更为清晰,公司上市后大股东及员工累计增持/认购公司股份总金额达到36.69亿元,目前公司股价(近20日均价14.96元/股)较上市初大股东增持均价(22.74元/股)及员工持股价(23.6元/股)分别折让34.21%和36.6%,而较我们重估NAV 28.07元折价近46.7%,我们认为目前市场估值并未反映公司潜在价值。 业绩释放在明后、增长性有望大超预期。我们年度策略报告认为随着地产市场迈过转折点,少数核心区域房价长期增长及其他区域停滞并存的局面将会持续存在,核心区域土地资源竞争只会更趋激烈。超越同行的资源攫取能力将是看龙头房企增长持续性的关键。招商地产过去的成长能力对比于其他地产龙头并不算强,但从禀赋看土地质地优于其他地产龙头,未来2-5年内有望表现出超出市场预期的增长力和持续性。我们预计公司今年销售额有望超650亿(+12.9%),未来将向千亿销售迈进,同时随着优质资源潜力释放,毛利率和ROE 均将会进入稳定抬升期。 投资建议:2016年堪称地产龙头“风云变幻”之年,公司背靠百年招商,股权及治理结构稳定,并在其支持下手握前海核心资源,在目前地产龙头中禀赋最优。公司中报预告EPS0.48-0.49,同比增48.5%,业绩增长性显现。本次公告与政府合作方案的范围和进度均超预期,我们认为公司内在价值可能被市场低估。预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 为13.5X、11.2X、8.9X,维持“买入-A”评级。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑。

事件:7月19日公司公告其参与投资奇虎360私有化项目的进展情况。日前,奇虎360已暂停其ADS股份在纽交所的交易,且按照交易安排已完成天津奇信志成科技公司、天津奇信通达公司境外股权交割事项。此外,公司中报预计实现净利润约7000万元,同比增长10.4%。 360私有化进程推进、未来或受益于估值优势:公司公告奇虎360私有化进展,日前奇虎360已暂停其ADS股份在纽交所的交易,并按照交易安排(除创始人股票以及异议股东股票外,奇虎360全部已发行的普通股将以每普通股51.33美元,相当于ADS每股77美元的价格现金收购并注销)且已完成天津奇信志成科技公司、天津奇信通达公司境外股权交割事项;公司通过俩级投资,以8971.43万美元参与奇虎360私有化。奇虎360是我国用户量最大的互联网公司之一,同时也是国内互联网、手机信息安全龙头企业,至15年年末总资产为36.55亿美元,实现总营收18.05亿美元,实现净利润3.04亿美元;且其所处行业市场前景广阔,加之奇虎360依托其领先的网络安全技术、360平台影响力及庞大的用户群已形成独特竞争优势,未来发展潜力巨大。公司参与投资奇虎360股权,或将助力公司实现较高的资本增值收益,提高公司资金使用效率并带动公司的投资水平上升。 群策群力、业绩见增:公司中报预计实现净利润约7000万元,同比增长10.4%(前值230.49%),公司1-6月份业绩增长主要受益于1)16年上半年,受英国退欧公投影响,市场避险情绪较高,黄金等避险资产获追捧,黄金价格受益反弹,明加尔公司黄金、矿石受益黄金价格上涨进而带来销售收入增加;2)1-6月份公司房地产结算面积及确认收入增加带动公司业绩增长;3)天业小贷、博申融资租赁等金融版图再拓展,业务不断扩大,并及时进入公司报表,增厚公司收入进而拉动业绩增长。 打造主业、三位一体:公司业务三足鼎立(地产+金融+矿产),其一,地产业务仍将以符合公司体量并结合政策经济等情况加以控制,战略上积极进军一线,辅之优质二线项目;羊台山庄项目是打响公司进击一线的第一枪,相较于周边地区的地王成本价,公司羊台山庄项目具有明显成本优势,未来有望促进公司地产板块的经济效益;其二,矿业资产优质,受益于金价利好:公司于14年完成海外金矿明加尔公司资产注入,属国内首单上市公司海外资产注入项目;明加尔公司在澳大利亚西澳洲的明加尔矿区拥有黄金资源矿业权,15年新增符合澳洲JORC标准黄金资源矿石量为164万吨,新增金金属量57.5万盎司,折合近18吨;16年公司三大举措助推矿产业务,澳洲金矿在优化选矿方法、拓展产业链,矿回收率有望从56%提升至80%;公司承诺16年矿产业务1.7亿利润落地概率大。此外,我们预计目前的矿产仍能持续开采5-6年,预期公司未来或将寻找外延项目做大做强公司业务;其三,公司积极布局“金融+”,截止16年4月底公司累计出资14.7亿元合伙设投资企业,并拟进行32亿定增大力推动“金融+”布局;6月底公司公告拟1.59亿增资万和租赁,增资后将持有万和租赁15%股权,为金融版图再添一笔。此外,公司社区金融互联网综合服务平台尚在建设初期,以公司现有金融服务功能为依托,将金融服务嵌入社区服务,打造基于社区发展与物业管理的、以消费金融服务为核心的平台。公司正以“产业+资本”的战略布局打造地产、矿业、金融三位一体的多元化协同发展平台,且金融业务能够很好反哺地矿产业,更好实现产融结合,相辅相成。 投资建议:公司地产业务谋战一线,未来有望带来地产业务新的增长点;矿业业务通过优化选矿形式探明近200万盎司黄金金属量,同时拓展产业链加大黑狗矿石销售,业绩承诺基本完成;此外,公司参与奇虎360私有化项目,未来或将受益奇虎360私有化收购,为公司带来新的业务增长点;且日前增资万和租赁,再扩金融版图,结合公司资金密集型的地产与矿业,金融辅助地矿,更好实现产融结合,相辅相成;我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为83.1X、61.3X、48.4X,给予“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:业绩不达预期

事件:公司7月10日晚发布定增公告:拟以不低于7.01元/股的价格向不超过10名特定对象发行股份不超过2.85亿股,募集资金总额不超过20亿元,锁定期不超过12个月。公司发布第二季度代理销售情况:公司4月-6月分别实现代理销售金额同比分别增长38.81%、-10.27%和12.50%,1-6月累计代理创历史新高; 转型存量服务市场,进军长租蓝海:本次募集资金将增资世联集房以开展长租公寓项目,项目总投资24.79亿元。公司拟通过本项目在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓,通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式,达到整合个人房源“化零为整”,直击传统租房模式痛点。若按照中国饭店协会公寓委员2020年底品牌公寓1,000万间的预计测算,市场规模有望达2500亿以上。 目前公司已通过“红璞公寓”品牌积累了经验,有望在抢占市场中占得先机。 长期有望增厚业绩:公司本次投资项目预计可实现年营业收入23.4亿,净利润2.75亿,分别约占上市公司2015年财务数字的49.7%和50.6%,项目内部收益率达14.69%。按照上限测算,本次发行后公司股份总数由20.24亿股增加至20.45亿股,在2016年扣非后归母净利润同比增长20%和30%的假设下,EPS分别为0.29和0.32。即使保守估计下短期有摊薄的可能性,但长期看有望持续增厚业绩。 借力资本市场,实现飞跃发展:公司近年确定交易、资管、金融和电商四大板块,打造全国领先的地产服务商。今年5月13日,深圳恒睿汇创投拟向公司资产管理服务板块中的世联兴业增989万元以获得10%的股权,其后世联兴业拟申请新三板挂牌。另外公司参股子公司中城投资也已经于15年10月在新三板正式挂牌。本次增资后不排除有后续资本运作的可能,以实现长租业务外延式扩张。 代理销售额屡创单月新高,继续聚焦核心城市:公司4-6月分别实现代理销售金额490亿元、428亿元和477亿元,1-6月份公司累计销售金额同比增长33.76%。 今年除5月外均创下了单月新高;目前公司销售金额突破百亿的城市9个,今年新进武汉、珠海、厦门等6市,继续聚焦核心城市圈,代理销售额有望持续突破。 投资建议:公司新房交易服务龙头地位稳固,代理销售屡创新高,本次定增实现“祥云战略”加速布局,有望分享长租市场巨大空间。在不考虑本次定增的情况下,我们预计公司2016-2018年EPS为0.35、0.46和0.58,对应当前股价PE估值为23X、17.5X、14X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14元。 风险提示:地产销量系统性下滑、存量市场扩张遇阻。

事件:公司7月12日公告,16年4-6月公司实现销售额378.08亿元,同比增长94.03%;实现签约销售面积361.48万平米,同比增长96.55%。 半年收官新高、千亿销售可期:1)半年收官靓丽销售,规模增速勇夺Top7:公司上半年累计完成销售额584.78亿元,同比增长75.08%;其中2季度实现销售额378.08亿元,同比增长94.03%;2)销售结构优化,模式成效彰显:公司异地复制成效显著,第二梯队崛起;园区布局区位优势之强劲,未来有望持续为公司业绩增长提供新鲜血液;3)政策东风辅之执行力,全年千亿销售可期:上半年公司已累计实现销售金额584.78亿元,完成年度销售目标870亿的67.22%。 区域拓展深化、进军珠三角&印尼:1)区域拓展珠三角,模式复制更上一层:5月,公司签订整体合作开发建设经营广东省江门高新技术产业开发区、江海区约定区域合作备忘录,共同打造“产业高度密集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城;2)产业新城落子海外,助力推进一带一路:公司与ASRI签署《备忘录》,以海外子公司与ASRI共同合作开发位于万丹省唐格朗市的地块。 模式升级三重奏、助推产业集群:1)三重奏〃一——中标铁路项目:16年5月,公司中标廊涿固保城际铁路项目,此次中标廊涿固保城际铁路项目是公司实现产业新城平台模式优化升级的重大突破;2)三重奏〃二——战略投资OLED产业:16年6月公司子公司华夏幸福光电科技公司、霸州鼎兴园区建设发展公司与昆山国显光电公司签署《OLED显示模组项目投资框架协议》;3)三重奏〃三——携手伙伴公司等协同发展:16年7月,公司拟与深圳市伙伴房地产经纪有限公司等签署《业务协同协议》,以求促进共同发展。 投资建议:公司半年业绩靓丽收官,销售超预期,全年千亿目标可期。产业新城模式已成熟,在环京津冀区域已成功卡位,长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张;随着公司廊涿固保城际铁路的承建,有望催化公司环北京区域产业新城的价值兑现。此外,公司产业新城异地复制模式效果显著,并成功进军珠三角及海外印尼市场,未来有望在产业新城业务上实现质的突破,促进平台模式优化升级;战略投资OLED产业、携手伙伴等都将助力公司实现产业集群,未来随着产业发展、促进与服务、以及住宅销售的协调共进,公司业绩有望进入加速释放期,我们预计公司16-18年EPS为2.08、2.78和3.64,对应当前股价PE估值为12.4X、9.3X、7.1X,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.2元。 风险提示:销售不及预期

事件:1)保利集团发布公告因正在与中航工业集团探讨收购其房地产开发业务,该事项可能涉及须提交股东大会审议的重大资产收购事项,公司股票于7月7日起停牌;2)6月销售简报:公司6月实现签约面积201.13万平方米,同比增长4.79%,实现签约金额269.76亿元,同比增长5.16%; 集团层面探讨整合,央企整合山雨欲来:中航工业集团旗下有上市公司近30家,近年集团层面业务板块整合动作逐步展开,2015年8月中航旗下发动机板块三家上市公司已率先实现整合。中航工业旗下地产资源不可估量,目前旗下有A股地产上市平台中航地产。本次收购若实现,存在为上市公司注入大量优质资源的可能性。 销售创历史单月新高,龙头风范渐显:公司6月实现签约面积201.13万平方米,同比增长4.79%,环比增48.34%;实现签约金额269.76亿元,同比增长5.16%,环比增46.10%;1-6月,公司实现累计签约面积821.84万方,同比增40.55%;实现签约金额1106.25亿元,同比增45.48%,面积金额大幅反弹,双双创下历史新高,同时稳居行业前五。销售均价13,412元/平方米,同比增长0.36%,环比略降1.51%,充分受益于一二线城市景气持续,同时均高于行业前四的龙头房企。 补库存力度有所放缓,稳健当先:6月份公司仅分别在南京及遂宁新增项目两个,新增权益建面16.2万方,权益地价款5.42亿,综合权益比例仅为41%。今年以来公司合作拿地比例大幅增加,1-6月综合权益比例68%,远低于2015年全年86%左右的水平。本月公司并无在一线拿地,权益楼面地价为714.3元及9,006.6元/平方米,处于合理水平。6月公司土地投资权益价款占当月销售金额2%,1-6月累计权益投资额占销售金额比例为23.62%,较前几个月大幅下滑。 参与粤高速定增,拓宽投资渠道:7月7日,公司公告全资其子公司西藏赢悦以4.94元/股价格认购粤高速A1.01亿股(占4.84%的股份),认购金额约为5亿元。公司将与粤高速及其控股股东建立战略合作关系,不排除在其他业务领域展开合作。 投资建议:公司6月定增实施完成后估计在手现金达500亿元,子弹充足;同时资产负债率有所下降,财务稳健,有助于及时参与捕捉并购重组机会。目前控股股东保利集团正与中航集团探讨收购其房地产开发业务,有可能为公司外延扩张打开空间,并借此不断提高自身市场占有率,挑战行业龙头地位。公司今年拿高价地不多,成长稳健,我们预计公司2016-2018年EPS为1.34、1.52和1.75,对应当前股价PE估值为7.08X、6.24X、5.42X,给予“买入-A”评级。 风险提示:地产销售不及预期。

事件:公司6月24日公告,1)公司拟与万和租赁、金汇方圆、衡进公司签订《投资合作协议》,以人民币15,875.294万元增资万和租赁,增资后,公司将持有万和租赁15%股权。2)公司控股子公司天盈实业与深圳德昌、深圳创蓝图签订《羊台山庄房地产项目投资合作协议》,同时与深圳龙华赖屋山、深圳金德昌、深圳德昌、深圳创蓝图签订《羊台山庄房地产项目投资合作股份确认书》,共同合作开发深圳羊台山庄房地产项目。 增资万和租赁、力拓金融版图:1)增资万和租赁,“金融+”大布局:公司以评估值为基准,合计投资15,875.294万元,持有万和租赁15%股权;2)业绩承诺未及,回购协议保驾:协议附回购条款,当万和租赁未来三年任一年营业利润不及预期,公司有权要求金汇方圆等回购公司所持万和租赁股份;3)受益协同发展、拓宽利润增长:公司棋落万和租赁的战略发展规划,助力于提升公司核心竞争力,激励公司积极实现产融结合的发展,以受益协同发展效应,拓宽公司利润增长点。 由谋略到出击、吹响一线号角:1)由谋转战、一鼓作气:天盈实业与深圳德倡等合作开发深圳羊台山庄房地产项目,项目用地占地总面积65945平米,拟申报开发建设面积31000平米;此次合作开发深圳羊台山庄房地产项目,是公司由谋略到出击的第一场战役;2)公司为主,其他为辅,公司主导地位彰显:协议关于股权比例设置、经营管理权等的多项原则赫然彰显公司主导地位;3)提升经济效益、促进持续发展:此次公司通过非农建设用地合作开发的方式,打响布局一线城市房地产市场第一枪;以合作方式开发,公司可以有效分散项目投资的风险,利于提升公司地产板块经济效益,促进公司的持续发展能力。 投资建议:公司地产业务布局济南,谋战一线,未来有望带来地产业务新的增长点;其次公司增资万和租赁,再扩金融版图,结合公司资金密集型的地产与矿业,金融辅助地矿,更好实现产融结合,相辅相成,我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为69.9X、51.6X、40.4X,给予“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:业绩不达预期

事件:公司6月18日公告,实际控制人招商局集团与前海管理局签署框架协议,双方将组建合资公司,推进前海蛇口自贸片区的开发与运营、创新体制机制。框架协议内容如下:1)出资主体:公司控股的平台公司;2)合作模式:“小政府+大企业”的创新管理体制机制;3)合作目标:3-5年后世界500强,组织带动开发建设若干自贸园区;4)合作范围:2.9平方公里(合计290万方)原前海万物流园区;5)合作定位:自贸新城开发管理、园区运营、深港合作服务保障;6). 股权比例:50:50(招商局并表)。 土地确权出水,合计规模扩大:合作范围2.9平方公里(290万方),规模大于年报中前海片区242.86万方。根据协议,双方合作范围以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,在扣除现状保留用地后,剩余2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定)纳入合作范围,收、留地及合资方案,将基于土地评估结果协商;此外,招商局集团同意由深圳市政府收回其在上述合作范围内的市政基础设施、公共服务设施建设用地。根据15年年报,公司前海片区的土地共计242.86万方,其中已取得土地使用权证的134.22万方,尚未取得的108.64万方,另外,已经在开发建设的为14.58万方。此次确立的合作范围290万方,大于年报公布的公司前海片区土地规模。 股权比例50:50,招商局并表,“小政府+大企业”模式确立,公司主导地位彰显。双方将发挥综合优势,开展好自贸新城开发管理、园区运营、深港合作服务保障等业务。组织和带动中资企业、深企率先在“一带一路”沿线国家和地区开发建设若干自贸园区,系统复制深圳改革开放和自贸区发展经验;另外合资公司在其开发经营用地中向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房,用于服务保障深港合作,引进和扶持产业发展。力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业;合作共赢。 资产价值兑现拉开序幕,未来前海蛇口片区,资产整合空间尚存。此次合作协议指出,未来结合自贸片区发展需要,进一步推进双方在前海蛇口片区相关资产的整合。结合前面土地确权范围大于年报中公司前海片区土地使用权规模这点,公司未来存量资源或尚存在超预期的空间。且随着自贸区开发持续推进,资源禀赋大幅提升,根据15年年报,公司共计境内土地使用权逾300项,面积共计536万方,土地储备资源大部分位于前海、蛇口等核心区域,将显著受益于前海蛇口自贸区开发的持续推进。且由于园区开发与运营正是公司强项,看好后续资源禀赋提升空间。 估值低估,折价明显。公司上一个收盘价14.34元,较员工持股价(定增价)23.6元/股折价约40%,较大股东增持均价22.74元/股折价约37%,目前市值较我们重估RNAV2219亿元折价近50%,公司估值存在低估,折价明显。 投资建议:通过此次协议,公司前海片区土地确权落地,且通过合作政府,发挥主导优势,加速自贸区开发运营和后续发展复制,看好公司后续资源禀赋提升空间。公司换股合并后重新起航,确立三大核心业务。合并加厚公司土地储备,提升了可持续盈利能力。园区开发业务以前海为基点有序向全国拓展,200万方工业用地改造将成盈利新增长点。地产销售有望再上台阶,毛利率随行业下滑。15年年报显示,邮轮业务立足太子湾母港,2017年项目投入运行后收入将大幅提升。我们预计公司2016-2018年EPS 为1.12、1.35和1.70,对应当前股价PE 估值为13.5X、11.2X、8.9X,维持“买入-A”评级,目标价22.4。 风险提示:产业地产经营风险、地产销售下滑

事件:公司6月18日公告,公司及阳光城控股拟与深圳新奥基金合作,各方拟就幼教产业领域展开合作,具体内容:1)发起设立基金管理公司,其中公司、阳光城控股及新奥基金持股比例分别为20%、25%和55%;2)由该基金管理公司设立教育产业并购基金,专项用于教育产业并购事项,基金规模不超过30亿元,三方同时作为LP拟认购不超过10亿元,其中公司不超过2亿元,阳光城控股或其指定的出资人不超过6亿元,新奥基金不超过2亿元。 进军幼教又一力作,孵化基地又进一步:此次设立教育产业并购基金,是公司自15年12月出资1亿元设立全资子公司阳光幼教投资管理有限公司打响进军教育产业第一枪的又一力作。该教育产业基金规模不超过30亿元,公司认购金额不超过2亿,阳光城控股或其指定出资人认购金额不超过6亿,新奥基金拟认购金额不超过2亿,其余资金由新奥基金对外募集完成,主要用于教育领域的投资。我们认为教育产业并购基金的设立不仅有利于提升房地产和社区产品附加值,更有利于公司加大对幼教行业的整合协同,形成“幼儿园孵化基地”,提升整体竞争力。 控股股东资源强劲,助力公司战略发展:此次与公司合作的阳光城控股持有公司大股东阳光集团43.88%,为阳光集团控股股东。阳光集团是经国家工商总局批准挂牌成立、国内规模最大的民办教育集团之一,注册资本4.28亿元;多年从事教育行业具有丰富运营经验,在福州开办了6所学校,现有在校师生近14000人,其中本科生8300余名,中小学生2900名,幼儿园在校生1000名;此外还有在建及筹建学校10所(北京、西安、泉州、厦门、太原等)、幼儿园15所;旗下阳光教育也积极联合国内外知名教育机构和信息化上市公司,研发新一代智慧校园、在线教育等信息化服务产品。从产业链情况来看,阳光集团布局遍及幼儿园、K12教育和高校,产业链覆盖面广,立足福建辐射全国,未来发展空间巨大。公司有望借助阳光城控股的强劲平台资源,立足深耕主业之余,实现教育战略布局,促进公司“房地产+”的战略发展;且公司积极把握中国服务消费升级趋势,力争实现现代服务业的转型升级,布局幼教行业或是公司打造综合现代服务商的第一步,不排除未来继续整合公司社区服务的协同资源,打造成为从社区真正贴近居民的现代“阳光”生活服务商。 投资建议: 公司地产主业稳健发展,“3+X”、“房地产+”战略硕果累累,教育产业并购基金的设立是公司布局幼教的又一力作,有利社区资源协同整合,阳光城控股丰富的教育产业资源及运营经验有望为公司幼教产业的发展打开想象空间。我们预计公司16-18年公司EPS为0.45、0.58和0.68元,对应PE为14、11和9倍,给予“买入-A”投资评级,考虑到教育产业前景广阔,我们给予6个月目标价10.75元。 风险提示:转型失败、扩张过快。

事件:公司公告称,1)拟与信达资本、信达资产合作设立房地产并购基金;以B级LP出资6亿元认购信己投资基金份额。2)公司设立房地产事业部、金融事业部、矿产事业部作为公司控制下的利润中心。 参与地产基金设立,助力地产业务发展:1)合作伙伴实力强大:本次与公司合作投资并购基金的信达资产是中国四大AMC之一,15年营业收入787.44亿元,净利润高达147.04亿元。截止15年末,信达资产总资产规模为7139.75亿元。2)利用杠杆提速地产业务发展:公司借助参与并购基金探索轻资产运营模式,充分利用杠杆优势,提高资金使用效率,加速地产项目拓展脚步。 优化组织结构,三大业务齐头并进:1)设立三大事业部:公司设立房地产事业部、金融事业部、矿产事业部作为利润中心,赋予充分的管理权限,增强业务拓展积极性。2)地产分化大区:公司地产业务新设深圳、北京、济南、青烟、吉林、东营六大片区,优化区域分工,提高项目拓展效率。同时,深圳、北京片区的设立也进一步证实了公司进军一线城市的决心。 多元拓展投融资渠道,提升公司综合盈利能力:1)创投参与奇虎360私有化:公司除了设立地产并购基金外,还积极拓展创投业务,多渠道提升公司业务能力。 16年4月公司公告通过天盈汇鑫参与奇虎360私有化,投资额约为89.71百万美元。2)超额投资回报收益:360公司预计自身16-18年营收将分别达到36.3、48.2、62.55亿美元,净利润分别为4.9、7.6和11亿美元。3)360回归重新升温:目前有媒体报道360私有化换汇申请已获得外管局通过,我们认为作为一个优质企业且涉及网络安全,应是政府重点支持高科技企业,公司回归A股是大概率事件。 投资建议:公司地产业务布局济南谋略一线,同时探索多元化融资渠道,并购基金提速项目开发。三大事业部的设立进一步推进公司地产、矿业、金融多元化发展的战略布局。同时创投业务中360私有化正在积极推动中,如果回归A股顺利,将为公司带来超额投资收益。管理层对于未来发展有良好预期,目前公司股价短期处于超跌状态,未来升值空间巨大。我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为56.2X、42.3X、33.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:增发不成功、地产业务持续性问题

事件:公司公布定增预案:拟向中交地产集团发行股份购买其持有的中交地产100%的股权以及中房集团持有的中住兆嘉20%股权、中房苏州30%股权、中房天津49%股权、重庆嘉润30%股权及重庆嘉汇30%股权。同时,拟向中交集团、温州德欣发行股份募集42.5亿配套资金。 资产实力大增、附加锁定条件:1)资产实力大增:本次交易标的资产的预估值64.3亿,预估增值率28%,为公司2015年末净资产的376%,标的资产2015年权益净利润规模约1.3亿(重组前净利润仅0.3亿元),权益营收规模1.6亿。2)募集配套资金:此外,拟募集配套资金42.5亿用于项目投资及偿还债务,公司经营能力将得到显著提升。定增完成后,公司的股本将由2.97亿股增至11.76亿股,公司实际控制人未变;3)附加锁定条件:交易完成后,大股东除保证36个月锁定期外,附加承诺若公司6个月内连续20个交易日收盘价低于发行价或者6个月期末收盘价低于发行价时,将其锁定期自动延长6个月。 体外资源丰富、持续注入可期:1)中交三大平台大整合伊始:正如我们之前报告所述,中交集团现名义持有中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台公司,目前正和国内地产平台至中交地产拉开了大整合序幕;2)集团唯一地产业务平台:本次交易后中交集团承诺公司将作为除绿城中国外,未来唯一国内地产业务开发平台,中交建下其余地产业务将后续注入3)与绿城将优势互补:公司整合完之后将同时有海内外两个上市平台,即使短期两地不整合,中交的土地资源和绿城的商业运营能力具有很好的互补性,将推动公司再上台阶。 地产央企新启航,受益地产小周期复苏:1)公司将主要布局二线和优质三线:公司重组完成后,将主要布局二线以及优质三线,土地储备规模有望超过500万方,资源禀赋大幅提升;2)短期受益周期复苏:公司2016年一季报显示营收1.64亿元,同比增长80.45%,当季实现签约销售面积7.10万平方米,签约销售金额8.27亿元,同比分别增长243%及493%,公司今年结算收入有望超预期。 投资建议:公司定增方案落地,中交系地产平台整合序幕开启,公司资产和资源禀赋大幅增长,同时受益于短期地产复苏,公司一季度销售大幅提升,全年结算收入有望再上台阶,在不考虑重组的情况下,我们预计公司16-18年EPS分别为0.14、0.16和0.19,对应停牌期股价PE倍数为97.8X、87.9X和72.6X;公司作为具备国资改革禀赋的小市值稀有地产标的,集团资源整合深化带来的催化有望持续不断,我们维持“买入-A”评级以及目标价17.6元不变。 风险提示:地产业务长期增收不增利,预案审批周期过长等。

事件:公司公布15年年报,实现营收32762.07百万元,同比下降28.21%(前值31.00%);实现归属上市公司股东净利润3200.35百万元,同比下降19.94%(前值10.77%);每股收益0.71元,同比下降20.22%。 至水穷处,看云起时:1)销售毛利率小幅下降,高流动为竞争力:15年ROE下降至9.83%,毛利率下降至28.59%,总资产周转率下降至0.25;2)规模扩大三费比率有所提升:15年销售费率因销售规模扩大所致同比上升59.21%,因公司规模扩大管理费率同比上升103.28%,但得益于利息收入的增加,公司财务费率下降;3)低息融资、现金充足盼助公司未来发展:公司总计筹集约155亿元,融资成本不断降低(加权融资成本5.32%)、优化公司财务结构(净负债率仅51%)。 专注成长、货值充足:1)暂时减少,繁华其后:源于结算面积减少,15年实现房产营收30530.11百万元,同比下降30.36%(前值30.88%),房产业务毛利率小幅下降至27.79%;2)做强城市、深耕发展:公司形成7大区域27城的布局,销售金额617亿元,同比增长26%,其中华南区域首过百亿;3)去化超预期、货值充足:15年竣工面积达472万平米(16年预计竣工488万方),结算面积达265.66万平米,新开工面积405万平米(16年计划新开工500万方),15年新增土地储备447万平米,为近年来总投资和项目数最多的,其中一二线占比超过90%,总土地储备超2600万平米,货值充足。 机制创新、惟精惟一:1)跟投机制华丽登场:15年2月13日,旨在激励团队积极性,提升获取土地质量及项目运营效率,公司推出“有限合伙企业”模式的项目跟投机制;2)创新思维MAX:公司积极运用互联网思维,相继推出HOME+产品创新行动等,15年6月携手小米智能家居在互联网+领域发力,着手将“LIFE智能家”无缝嫁接到八大产品系列中;3)物业管理业务快速增长:金地物业管理面积突破5000万方,覆盖36个城市,全年新增近38个项目。 投资建议:公司短期受结算结构原因有所下滑,未来公司将深耕既定城市,提升一二线占比,加速去化,公司储备货值近1300亿,预计销售额超过750亿,此外稳盛和物业等创新业务快速发展,融资成本持续下行,我们预计公司2016-2018年EPS为0.81、0.89和0.95,对应当前股价PE估值为15.1X、13.6X、12.8X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。 风险提示:销售不及预期、投资不达预期

事件:公司公布2015年年报,实现营收12.13亿元,同比增长43.32%;实现归属于母公司股东净利润1.12亿元,同比增长56.79%。公司计划16年营业收入15亿元,营业成本约为9.48亿元,期间费用3.7亿元,毛利约36.8%。 地产营收增速创新高、布局济南谋略一线:房地产业务实现收入8.65亿元,占营收71.32%,同比增长60.98%,创历史新高;在建项目4个,新开工项目2个,竣工项目9个,均位于山东省境内,加速三线去库存,效果显著;15年9月公司合资成立深圳天盈实业公司,明确公司进军一线城市的目标。 三大举措挖掘澳洲明加尔矿潜力、大幅提升矿业盈利能力:1)全年利润的主要来源、基本完成业绩承诺:矿业全年实现营收3亿元,占比25%,利润1.03亿元,占比92%,完成天业集团业绩承诺的94%;2)优化选矿使大幅提升回收率及储量、拓产业链大幅提升能力:将自建变更为购买KGP选厂项目,矿总回收率有望从56%升至80%;新增矿石量164万吨、金金属量近18吨;延伸矿业产业链,累计销售矿石4.52万吨,收入0.23亿澳元;3)拟多形式持续增资、未来外延发展预期较强:天业黄金拟债转股等方式增资明加尔不超过0.95亿澳元。 积极推进金融定增、创投参与奇虎私有化、推动股权激励:1)积极推动32亿定增,布局多元金融业务:拟以11.97元的价格向国开汉富等投资者定增募集32亿元,用于增资天业小贷、博申租赁和社区金融互联网综合服务平台建设项目;2)创投业务积极推进、参与奇虎私有化项目:金融创投业务累计出资14.7亿元,公司通过天盈汇鑫参与奇虎360私有化项目,投资8971.4万美元,有望实现较高的资本增值收益;3)推股权激励、凝聚管理层利益:向15名激励对象授予2800万股限制性股票,授予价格6.65元/股,绑定高层利益、完善公司内部治理结构。 投资建议:地产业务布局济南谋略一线,受益去库存政策结构持续优化,矿业业务通过优化选矿形式探明167万盎司黄金金属量,同时拓展产业链加大矿石销售,业绩承诺基本完成,此外公司积极推动32亿金融定增项目,创投业务参与奇虎360私有化项目,向管理层实行股权激励,业务多元齐发展,经营管理多创新,我们预计公司2016-2018年EPS为0.20、0.27和0.34,对应当前股价PE估值为69.9X、51.6X、40.4X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:黄金业务波动大、地产业务持续性问题

事件:公司2015年实现营收236.18亿元,同比增长13.27%;归属于母公司股东净利润20.83亿元,同比增长26.44%;基本每股收益0.89元,同比增长21.47%。 增速略有放缓、盈利大幅改善:1)增速放缓:15年营业同比增加13.27%,低于过去三年平均增速(33.67%);归属于上市公司股东的净利润同比增长26.44%,基本延续了之前的增长态势;2)毛利提升:利润增速表现优于收入主要是由于期内北京市结算项目毛利率大幅提升,拉动综合毛利率上升了6.03个百分点。 销售突破300亿元,北京地区市占率达到8%:1)公司实现销售收入327.56亿元,同比增长31.19%;实现销售面积210.07万方,同比增长17.45%;2)15年公司北京地区销售金额为213亿元,远远甩开了第二名万科(162亿元),北京市场占有率提高至8%,重回第一宝座;3)2016年公司全部项目计划销售面积212.75万平方米,销售签约金额360.11亿元,销售回款316.03亿元。 京都货值占62%,持续布局主流城市:1)公司15年新增19个项目,建筑面积336万方,北京地区依旧是拿地重心,货值62%分布在北京,共获取9个项目,供给158万方,其余10个项目分别在广州、福州、厦门、苏州;2)公司目前在建项目60个,项目储备建筑面积2306万方,京内835.7万方,占比36%。 积极探索新业务,国企改革、京津冀双受益:1)15年7月,投资中信并购基金,涉及金融行业;12月与途家网战略合作,依托互联网平台提升产品价值;16年4月,试水文化产业,进行现有存量资产的升级改造;2)公司作为北京国资委旗下最大房地产企业,国企改革优势明显;同时,多年深耕北京、布局通州,京津冀红利获益。 投资建议:公司盈利持续改善,近年新增货值62%分布在北京,目前项目储备近2000万方,公司定增投资通州项目已获批,成功发行将助力公司发展,同时,公司投资中信并购基金、与文投集团积极合作,多元发展,我们预计公司16年销售额将突破365亿元,北京市占率将持续提升,预计公司2016-2018年EPS为1.05、1.17和1.31,对应当前股价PE估值为10.3X、9.3X、8.3X,给予“买入-A”评级,6个月目标价14.2元。 风险提示:地产销售不及预期、增发不成功

事件:公司公布2015年年报,实现营收40.13亿元,同比增长1.66%(前值33.29%);实现归属于母公司股东净利润2.79亿元,同比减少36.78%(前值37.79%);每股收益0.26元,同比减少51.85%。 业绩下滑、深耕云南见效:15年实现房地产业务营业收入25.52亿元,同比减少22.33%。其中住宅实现营收15.02亿元,同比增长22.73%。公司实现云南地区房地产营收21.45亿元,占房地产总营收84.03%,表明公司深耕云南见效。业绩下滑主要源于市场因素影响,销售收入低于去年同期以及房地产销售结构变化。 借助政府背景、项目储备勿忧:全年公司实现销售合同额39.91亿元,已竣工面积142.27万平方米,在建建筑面积90.03万平方米。报告期内公司与省城投共同设立土储公司;拟收购官城改公司5%股权,收购后持有官城改100%股权,未来将助力公司土储及项目开发。公司积极推进现有房地产开发项目,报告期内完成投资37.02亿元,其中在建项目新增投资26.17亿元,新增项目投资10.85亿元。 盈利下降、多方位融资可期:报告期内公司平均ROE6.70%,较去年下降4.42pc;销售净利率5.27%,较去年下降7.31pc,成长与盈利能力明显下滑。从负债看,公司剔除预收账款后的资产负债率80.4%,较去年同期下降1.6pc。公司把握融资优势,资金面情况较去年同期有所改善。目前公司拟转让晟发地产60%股权和云城两山6.9亿元债权,未来将帮助回笼资金,增加现金流。 主动融入“一带一路”,旅游地产亮眼:受益于“一带一路”等政策利好,“彩云之南”将再现异彩。依托丰富地产资源和配套资源优势,布局“旅游地产与城市综合体、养老地产”产品线战略。公司充分利用在区位上的优势,拟与港投公司、润德富宁、天正投资共同出资设立项目公司,逐步开展澜沧江-湄公河综合旅游地产项目。 投资建议:公司受区域市场因素影响,业绩下滑。但是资金面有所改善,多方位融资可期。依靠政府背景,项目储备勿忧。公司战略清晰,深耕云南见效,主动融入“一带一路”,发展旅游地产、城市运营,未来盈利可期。我们预计公司2016-2018年EPS为0.30、0.36和0.45,对应当前股价PE估值为16.3X、13.9X、11.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价7.54元。 风险提示:业绩下滑、转型不及预期