维持增持评级。随着资产管理业务的推进,万科开发体外业务的估值也将逐渐体现,催化剂包括REITs等;维持公司2019/2020/2021年盈利预测,因配售调整EPS3.82/4.53/5.52元(分别下降0.09/0.11/0.14),同比增长28%/19%/22%。维持目标价43.01元,对应19年11倍PE。 公司积累的是管理之道,而非融资之道。在过去发展过程当中,我们能够看到的是:①持续低杠杆运作的房地产开发业务;②逐步沉淀6个基本盘,培养基本运营管理能力;③创新职业经理人制度,推进各项激励机制。因此,有别于其他房企,公司并没有将所有的精力投入到资产负债表的优化上,但也依然保有了最优秀的资产负债表结构。 资产负债表在长期阶段下收缩是房地产行业面临的最大困难,公司顺着最熟悉的路径转型可以继续扩大的资产管理行业。我们认为,相比于其他行业,房地产行业最大的核心优势就是对资产负债表的操控能力,在拿地端(前融)、开发端(开发贷)、销售端(预售)的多重抵押面临一定隐患的背景下,转型新型资产负债表扩张就有极大的必要。公司采取了基金的形式,将过去沉淀的管理之道最大化,并形成商业、物流、长租等业态,但并非持有,而是投融管退的基金业务。 开发业务仍为基石,基金业务等待REITs绽放。开发业务在建及规划中土储总建面1.5亿方(+13%),能够维持最近2年的开发需求,仍然是公司孵化新业务的现金流基石,再以新姿态展望未来。 风险提示:市场景气度进一步下行/公司结算的项目及进度不及预期。

凭借资源和资金的优势以及组织架构变革,公司进入新的扩张期,存量资源加速释放,增量资源量质齐升,推动业绩稳步增长。 投资要点: 维持增持评级,给予2019/20/21年EPS分别为2.25元(+1%)、2.59元(-2%)、3.03元的判断,维持目标价29.39元,对应2019年PE为13倍。凭借资源和资金的优势以及组织架构变革,公司进入新的扩张期,存量资源加速释放,增量资源量质齐升,推动业绩稳步增长。 业绩符合预期,稳健增长,维持高分红率。公司2018年净利润152.4亿元,同增20.4%,符合预期。公司2018年度分红率为40%,每股分红0.78元,股息率达到3.5%。 粤港澳风正起,湾区建设如火如荼。公司已在粤港澳大湾区的9个城市布局,且大部分资源集中在湾区核心城市深圳,而公司在深圳区域的结算毛利率高达52.6%,远超其他区域,公司享受的独有的政策和战略区位优势将日益凸显。在2018年12月底,签署《土地整备协议》和《合资合作协议》后,公司在前海区域的权益进一步明确,待与政府成立合资公司补齐相应的出资额之后,前海片区的开发已无实质性障碍,将进入实际落地阶段,加速业绩释放。 模式造就多元业态,资源获取量质齐升。公司“港区城”的联动发展模式,协助公司获取新的优质资源,公司的大股东招商局集团也能够为公司提供资金和资源的支持,公司在2018年通过并购获取了大量优质的资源。2018年新获取土地储备面积1357万方,高于公司销售面积,未结储备估计超过4000万方,推动公司业绩的稳步释放。 风险提示:园区项目开发进度低于预期

维持增持评级,提升目标价至9.36元。2018年实现营业收入564.70亿元,同增70.28%;实现归母净利润30.18,同增46.36%;每10股分红0.56元。公司可结算货值充足,后续将持续受益于一二线城市销售回暖,调整19/20/21年EPS至1.04/1.4/1.95元,(19/20年相对上次变动-0.04/0.06),同比增速40%/34%/39%;给予2019年9倍PE,对应目标价9.36元。 2018年投资强度下降,杠杆水平得到明显改善。公司全口径销售金额为1629亿元,权益口径为1183亿元,考虑到公司权益土地款支出为306亿元,换来218亿元的经营性现金流,杠杆压力出现较为明显的下降。从节奏上,公司在年底重新增加土地获取,并向一二线集中。截止当前,公司有息负债为1126亿元,较2017年略有减少,成本为7.94%,提升了86bp。随着债务置换,预计平均成本将企稳。从杠杆率角度,公司净负债率水平(分母口径为归母净资产)为324%,较2017年下降78pct。 公司2019年,以财务稳健、增权益降负债为主。按公司规划,2019年为竣工交付大年,以销售的底线思维为基础,提高销售的积极性,并促进回款率超过2018年(80%),逐步从高杠杆企业转变为稳健性企业。以目前公司土储4418万方、销售面积1126万方计算,公司可销售年限为4年,储备丰富。 一二线城市土储给公司带来弹性,维持增持评级。公司土储按面积分布,一二线占比77%,按货值占比86%,预计在一二线城市回暖过程中,给公司带来更好的销售弹性。 风险提示:楼市景气度进一步下行。

维持增持评级,目标价42.50元。维持2018/19/20年EPS分别为4.18元、5.42元、7.14元。公司产业新城业务异地复制继续提速,与平安集团的战略合作有望释放更高的业绩成长性,有望在新的领域打造新引擎,维持较强的盈利水平。 梅开二度,精诚合作。平安资管在2018年7月受让华夏幸福19.70%的股份之后,近日再次大手笔增持华夏幸福,既响应银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金支持上市公司的号召,也充分证明了平安资管对于公司业务模式和发展前景的认可,强强联合,打造全国产业新城运营龙头。 深度协同,共筑宏愿。平安集团将向华夏幸福提供全方位的一站式金融服务,切实解决了在产业新城异地复制扩张的过程中因前期资金投入量较大、回报周期慢所带来的资金链的担忧,公司产业新城模式的异地印证有望提速;与此同时,借助于华夏幸福产业新城业务上的战略选址、产业发展、园区模式等方面的资源和优势,双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向上展开合作,打造业务创新上的新引擎。 业绩长虹,估值安全。2018/19/20年的业绩考核目标相对于2017年的增幅不低于30%/65%/105%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元,对应同比增速分别为30%/27%/24%,现价对应PE分别为7.2x/5.7x/4.6x,按照30%的分红率计算,股息率分别达到4.2%/5.3%/6.6%,估值安全,吸引力较强。 风险提示:异地复制落地速度不及预期。

公司业绩预增符合预期,维持增持评级,上调2018~2020年的EPS至0.57/1.07/1.88元(原0.51/0.79/1.06元),对应增速分别为250%、88%、76%,考虑到公司未来业绩有高质量的增长,现价对应PE为10.9X,维持目标价7.65元,目标价对应PE为13.4X。 销售大步迈进,业绩对赌有保障。依据业绩预增公告,2018年公司实现归母净利润19.3~22.3亿元,同比增长220%~270%,实现EPS0.52~0.60元/每股,同比增长225%~275%,主要是因为公司结算项目的增加以及整体盈利能力的提升,2017年和2018年公司分别实现销售金额963、1521亿元,按照2年的结算周期,即使不考虑新增拿地,也能够实现2019年和2020年的对赌协议。除此外,公司从今年年报开始对投资性房地产采用公允价值,也会带来14.8亿元的所有者权益增加。 杠杆率虽较高,利润释放为后续扩张提供再次加杠杆的空间。截止2018年Q3,公司资产负债率和净负债率分别达到89.9%、215.3%,杠杆率高于行业平均水平,但有息负债绝对额较低(561亿元),在同等公司中偏低,考虑到公司净资产较小(221亿元),利润释放能够降低净负债率,为继续扩张提供再次加杠杆的空间。 2018年战略大调整,公司重新成长。公司2018年开始进行调整,在享受到三四线城市红利之后,公司再次成长,不但引进优秀人才,推出股权激励+员工持股计划,强化收入与绩效相关性,同时管理层变更也为后续提供增长空间。 风险提示:业绩对赌无法完成;房企融资调控继续收紧。

业绩预增符合预期,维持增持评级。公司2018年盈利预计同比增长16.36%-58.67%,利润增长的主要原因在于公司结算项目的毛利润率较高。重组完成后,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持预测公司2018~2020年的EPS为0.64、0.86、1.01元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80元。 协同作用逐渐释放,商业地产双剑合璧。目前,重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,中粮集团持股中粮地产75%,中粮地产对大悦城持股59.59%。中粮旗下地产资源整合后,协同效应主要体现在两方面:拿地优势及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 业绩或能超预期,有望超额完成对赌协议。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增至16亿元,2019年增至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,估值也将逐步提升,实现估值及业绩的戴维斯双击。 定增价倒挂,业绩结算推动重组推进。公司拟以每股6.84元、向明毅发行21.42亿股股份,收购价格目前与现价仍然存在倒挂。发行股份募集的147.6亿元将用于收购明毅收购其持有的大悦城地产91.3亿股普通股股份,目前对应市值约为(125亿元港币)。随着大悦城销售项目逐渐进入结算,预计估值倒挂会有缩小,带动中粮方案推进,再收窄定增价格倒挂的区间。 风险提示:商业可能受到新零售冲击。

维持增持评级,维持目标价至6.72元。预计2018/19/20年EPS为0.79元、1.12元和1.56元,增速分别为72%、43%和39%。公司在深耕川渝并积极向外扩张,全国化战略布局逐渐完善。“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的战略让公司持续保持较强的竞争优势。 业绩符合预期,迎来爆发式增长。公司2018年实现归母净利润21.5亿元-24.5亿元,与上年同期相比增加约7.84亿元-10.84亿元,增速为57%-79%,业绩增加的一方面来源于经营规模的扩大,结转收入增加,另一方面也是公司实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,盈利能力逐步提升、规模效应逐步显现的结果。 规模快速扩张,全国化布局基本完成。根据克尔瑞研究,公司2018年销售金额超过1000亿元,大幅增长79%,迈入千亿阵营;公司2018年拿地面积近550万方,立足于成都大本营,积极迈向全国,2018年已在全国布局40多个城市。随着公司全国化的战略布局逐渐完善,公司在扩张过程中毛利率有望持续修复。 “人居+生命”蓝光双轮驱动,多元业务蓬勃发展,有望成为公司新的盈利点。旗下物业板块嘉宝股份在2018年启动H股分拆上市计划,有望打造新的资本运作平台,生命蓝光方面,公司以“3D生物打印+生物医药”为创新支柱产业,利用上市公司平台,通过各种方式加速3D打印技术的商业化转化,成为公司业绩中长期的增长点。 风险提示:川渝区域销售低于预期。

维持增持评级,维持目标价29.39元。维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测。公司是大湾区核心标的,依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,实现高质量高速度的增长。 业绩稳健增长,符合预期。公司2018年预计实现净利润145亿元-155亿元,同比增速为15%-22%,对应EPS为1.79元-1.91元,现价对应2018年PE为9.8x-10.4x。 销售规模快速扩张,拿地积极。公司2018年实现销售金额1706亿元,同增51.26%;销售面积827万方,同增45.15%;销售均价2.06万元/平,同增4.2%。2018年土地储备也实现较大扩张,公司2018拿地面积1279万方,权益地价为558亿元,保持着较高的拿地态势,而且所获取土地主要位于核心一二线城市,新增资源质量较高。 多项变革加速业务拓展。(1)2018年12月中,公司与子公司招商局置地重新签订协议,打破了公司原有的地域束缚,能够让招商蛇口更好的在全国范围内开展房地产开发业务,形成更加全面和完善的业务布局;(2)12月底,签署《前海区域整备协议》,公司在前海区域的权益进一步明确,前海区域丰富的储备价值有望加速释放,对公司业绩形成强大的支撑;(3)同时,公司不低于20亿元回购计划也彰显对未来发展前景的信心。 风险提示:前海片区开发进度不及预期

本报告导读: 公司进入结算期,接近2016年销售额,滞后期2年。由于权益比例下降和财务费用率上升,使得利润增速略慢于市场预期。 投资要点:公司发布2018年业绩快报,整体来看符合我们预期,略低于市场预期,主要是利润率低于市场预期,从2017年的10.7%下降至9.7%,维持增持评级。由于财务费用和少数股东损益占比的显著提升,我们下调2018~2020年EPS 分别为1.58/1.90/2.29元(原2018~2019为1.74/2.26),增速分别为19.7%/20.3%/20.5%。由于地产行业的整体估值中枢下移,参考可比公司给予8.9倍PE,下调目标价至14.1元。 2018年公司实现营业总收入1936亿元,同比增长32.3%;实现归母净利润188亿元,同比增长20.3%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE 为16.4%,同比提高0.12个百分点。 结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此2018~2019年进入到高利润增速时期。以2017~2018年销售金额判断,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速。 2018年结转项目权益比例的下降,导致归母净利润增幅不如利润总额增幅,也造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。一方面,公司合作并购项目增加,使得归母净利润增速慢于并表收入增速;另一方面,公司杠杆率有所增加,使得实际财务费用率提升较快。以当前拿地强度计算,后续杠杆率在经历1年左右的被动抬升后将进入回落阶段。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。

本报告导读: 公司以“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,以成都为大本营,地产业务正迈向全国,逐渐形成自己的品牌优势,同时3D 生物打印技术前景无限,业绩增长空间较大。 投资要点: 维增持评级 ,下调目标价至6.72元,下调幅度为20%。由于结算收入的增加和结算毛利率的上升,上调2018/19/20年EPS 至0.79元(+30%)、1.12元(+43%)和1.56元,增速分别为72%、43%和39%公司在深耕川渝并积极向外扩张,“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的战略让公司持续保持较强的竞争优势。由于行业估值中枢下移,下调2018年PE 为8.5倍,对应目标价6.72元。 在融资环境和调控政策维持高压的环境下,对房企的成长性和盈利性产生负面影响,市场对于行业的风险偏好下降。我们认为,蓝光发展的大本营川渝区域是未来最具备经济活力的区域,房地产市场也有望随之繁荣,一旦调控环境边际上有所改善,这些区域必将优先受益。与此同时,公司“生命蓝光”板块符合未来创新方向,也是国家重点扶持的领域,有望成长为公司新的利润来源。 以川渝为大本营,积极迈向全国,打造自己的品牌优势。 (1)公司立足于成都大本营,并积极迈向全国,公司2018年以来拿地面积为483万方,在全国布局40多个城市; (2)公司的品牌优势也在逐步巩固2018年前三季度结算毛利率达到31.64%,与2017年同期上升6.49个百分点,扩张期所带来的盈利能力下降逐步过去,品牌优势将逐渐帮助公司实现盈利回升; (3)生命蓝光方面,公司以“3D 生物打印+生物医药”为创新支柱产业,利用上市公司平台,加速3D 打印技术的商业化转化,成为公司业绩中长期的增长点。 催化剂:二线城市政策态度边际改善风险提示:川渝外区域销售低于预期

首次覆盖,给予增持评级,给予目标价8.50元。预测2018年到2020年的EPS分别为1.19元、1.44元和1.69元,增速分别为18%、21%和17%。公司成熟的“持有+销售”模式契合房地产行业中长期的发展趋势,为公司持续的成长性和稳定的盈利性提供较强的竞争优势,给予2018年7倍PE,对应目标价8.50元。 在融资环境和调控政策维持高压的环境下,对房企的成长性和盈利性产生负面影响,市场对于行业的风险偏好下降。我们认为,公司已经形成了成熟的“销售+持有”综合的商业模式,自持物业的资产管理业务能力持续增强,核心竞争优势进一步提升。公司优化了自持物业的大资产管理体系,自持项目的盈利能力在2018年稳步提高,在北京核心区域坐拥核心物业资产,具备广阔的资产增值空间。 明确新的战略和方向,深耕五大城市群及周边,公司的发展迈向新的阶段。(1)公司提出并执行“深耕五大城市群,并拓展核心城市周边一小时卫星城”的区域战略,深度契合公司在北京区域业已成熟的商业模式,为公司的发展规模实现面的扩张;截至2018年11月底,公司获取项目权益金额90.03亿元,权益面积87.92万方,夯实持续发展的基础;(2)同时,公司重要的资产管理业务依旧保持较强的竞争优势,收入和规模持续提升,优质的自持物业的运营在为公司提供合理的现金流的同时,更进一步提升公司价值;(3)公司融资渠道丰富且资金成本较低,为公司扩张提供充足的支持。 催化剂:资产证券化政策有实质性进展 风险提示:房地产开发销售不及预期。

本报告导读: 公司是国内文旅地产龙头公司,借助于融资优势持续补充优质土储,文旅与地产的协同效应将不断加强,支撑业绩稳定释放。 投资要点: 首次覆盖给予“增持”评级,目标价9.68元。公司依托国内知名的主题公园群,形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势,随着项目拓展的加快,文旅与地产的协同效应将不断释放,预测2018-2020年的EPS为1.21、1.41、1.64元,增速为15%、17%、16%,给予目标价9.68元,对应2018年8倍PE。 盈利能力优势显现,待结算资源充足。2018年前三季度公司实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%,归母净利润50.9亿元,同比增长7.6%。本期净利润增速较低的原因在于去年同期有较高的投资净收益。结算项目的盈利能力在持续提升,前三季度结算毛利润率60.88%,同增11.27%。截止2018年三季度末,公司预收账款403.88亿元,同增25.56%;截止2018年12月份,公司销售额实现275.6亿元,同比增长28%,公司近期及远期的待结算资源均较充足,支撑业绩持续释放。 积极补充土地储备,旅游地产释放协同效应。在土地市场转冷的背景下,公司积极补充土地储备,上半年公司补充土储328.07万方,10月份又分别在太原竞得290万方土地、在丽江收购了文旅项目。随着优质的文旅项目不断孵化,将不断增强公司品牌项目,放大协同效用。 负债结构稳定,央企融资优势较强。公司有息负债的综合资金成本仅5.07%,在龙头中处于较低水平,支撑公司逆市下不断补充土地储备。2018年Q3公司净负债率116%,负债结构主要为长期借款(占有息负债72%),短期偿债压力较小。 、 风险提示:地产结算速度低于预期,文旅面临全球主体公园品牌竞争。

16.中南建设地产与建筑协同并进,营收毛利率显著提升,首次覆盖,给予增持评级,预测2018-2020年的EPS为0.51、0.79、1.06元,增速为219%、55%、34%,考虑到公司未来业绩有高质量的增长,因此给予2018年15倍PE,给予目标价7.65元。 17.盈利改善明显,高毛利率项目保障未来业绩。公司以往房地产业务毛利率及净利润率水平均较低,但是随着高毛利率项目的结转,公司的毛利率从2017年的16.31%提升到2018年Q3的21.33%,净利率也从2017年的1.76%提升到2018年Q3的5.17%。截止目前公司有1,054亿元主要由已经销售还未结算的资源形成的预收账款,有关资源的利润率水平不低于前三季度结算项目,这也奠定了公司未来业绩增长的坚实基础。 18.土地投资强度大增,但负债率却在改善。今年以来公司积极拿地,2018年新增112个项目,土地投资强度维持在1.7倍左右。虽然截止2018年Q3有息负债比2017年增加5.1%,但是由于净利润和净资产增加快负债,公司的资产负债率和净负债率分别由去年底90.5%、275.5%下降到三季度末的89.9%、215.3%。表明公司偿债能力强、经营风险低,呈现出稳健、重质的发展。 19.催化剂:公司一直在引进优秀人才,推出股权激励+员工持股计划,强化收入与绩效相关性。 20.风险提示:房企融资调控继续收紧。

1. 首次覆盖,给予谨慎增持评级,公司多元产业快速成长,业绩贡献稳步提升,公司土储总量达到1.50亿方,其中待开发5621万方,在建9425万方。给予公司2018~2020的EPS分别为0.93/1.08/1.29元,增速分别为25.7%/16.1%/19.4%,考虑到公司过去增收不增利,再加上公司管理层多为50、60后,缺乏新鲜血液与有效激励,因此给予8.06倍PE,给予目标价7.50元。 2. 房地产开发为主业,“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。截止2018年H1,公司营业收入42%来源于房地产,47%来源于大基建,10%来源于大消费,但是利润76%来源于房地产。房地产的毛利率在26.1%, 大基建的毛利率在3.2%,归母净利率也是逐年小幅提升到现在的3.8%。 3. 围绕高铁新城布局,主业发展动力十足。2018年Q3绿地先后与陕西、苏州、徐州、遵义等省市就提升城市功能、实施整体开发签署合作协议,并推动亳州高铁新城、涪陵高铁新城、萍乡高铁商务区等37个项目落地。前三季度,新增房地产项目97个,其中74%是住宅,新增权益计容建面3565万方,楼板价1865元/平方米,新增土储规模大、价格低,未来发展动力充沛。 4. 前三季度净利润追平2017全年,负债率与三项费用率均在下降。2018年前三季度归母净利润实现89亿元,同比增长36%,几乎追平了2017全年的90亿元;公司的净负债率和资产负债、三项费用率均在改善,目前公司的总和融资成本为5.27%。 5. 风险提示:多元产业发展不达预期;对房企融资的收紧。

本报告导读: 公司是北京区域的龙头房地产企业开发商,京外布局核心二线城市土地储备优质,保证未来业绩,具备较大的估值修复空间. 首次覆盖,给予增持评级,目标价8.48元。预测2018/19/20年EPS分别为1.06元、1.20元和1.41元,增速分别为15%、14%和17%。我们看好公司京内充足的土地储备和京外重点城市的开拓,给予目标价8.48元,对应2018年8倍PE,我们估计公司每股RNAV为12.43元,目标价对应每股RNAV折价率为30%。 市场给予公司RNAV近50%的较高折价,我们认为,随着一二线城市销售整体的触底回暖,市场对RNAV的折价将逐渐修复。一线城市尤其是北京市场预计后续将有所回暖,公司一致保持着在北京市场销售的领军地位,同时公司始终积极保持对外拓展的步伐,依托于自身的资金优势,有望持续稳健增长态势。 公司深耕北京的同时,走出北京,围绕全国核心城市布局,依托于京内区域树立起的品牌优势,保持规模和业绩的稳健增长。(1)公司2018年前11个月实现签约销售面积303.24万方,签约金额840.28意愿,分别同比上升16.55%和37.11%,签约销售均价约为2.77万元/平,销售维持高速增长;(2)公司截至2017年10月底权益储备面积近1350万方,对应货值超过3000亿元,为未来公司销售规模的持续扩张提供充足的储备支持;且储备面积中京内区域超过300万方,估计京内货值超过50%,在京内依然具备较大优势;(3)积极向京外拓展,且项目储备大多数位于核心一二城市及周边,能够有效的抵御市场风险,确保公司业务能够稳健扩张。 催化剂:棚改项目推进提速,北京市场持续回暖。 风险提示:京外项目利润贡献不及预期。