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卜文凯

国泰君安

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招商蛇口 房地产业 2018-12-20 18.24 24.17 172.18% 18.55 1.70%
23.03 26.26%
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事件: 招商蛇口与控股子公司招商局置地(0978.HK)签订了《经修订及重列不竞争契据》,重新明确了各自在业务类型和区域方面的划分。评论: 取代仅有的区域划分,新的协议以业务划分为主。协议生效后招商局置地的主要业务分为三部分:(1)排他性的在广州、佛山、南京和句容开展房地产业务,并逐步退出重庆和西安两个城市,并放弃暂未进入城市的房地产开发业务的优先选择权;(2)以小股跟投的方式在全国范围内参与房地产业务;(3)将大力发展的资产管理业务,首先在北京和上海独家经营办公楼的资产管理业务,后将深入深圳和全国,并且服务式公寓将整合已有的CM+品牌在香港和内地扩张。 五指交叉不如双拳齐出。(1)原协议好似五指交叉,相互纠缠,力尽效微。以地域为限,相互不得越界从事任何相关的房地产业务,尽管表面上解决了同业竞争,但实际随着房地产的多元化发展和整体需求的下行,单纯的地理限制不可避免地存在着资源浪费、成长空间不足、核心优势重合、新业务竞争力不足的情形。(2)新协议正是腾出双拳,各自发力,重拳出击。以业务划分为主能更好的解决同业竞争,在保持优势区域开发业务竞争力的同时,招商局置地可以更好地发展新业务的竞争力,打开新的盈利和成长空间。打破地域限制能够让双方集中力量打造各自特色又互补的竞争优势,实现集团内的业务协同。 大资管时代空间无限,多业共举齐头并进。(1)于招商地产,此协议基本打破了原有的地域束缚,能够让招商地产更好的在全国范围内开展房地产开发业务,形成更加全面和完善的业务布局,降低扩张成本,规模和业绩有望持续提速。(2)于招商局置地,在保留自己重点区域的房地产业务的同时,突破原有的区域桎梏,在全国范围内开展写字楼和公寓运营资产管理业务,迎接大资管时代的来临,依托于蛇口庞大及多元化的优质物业,打造新的核心竞争优势。(3)于招商蛇口集团,此协议有利于内部运营效率的提升,优化区域资源分配,境内外双平台的职责更加明晰,为未来多元业务的扩张奠定基础。 维持增持评级。维持目标价29.39元,维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测,目标价对应2018年15倍PE。 风险提示:房地产行业整体销售不及预期
中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 9.37 247.04% 5.55 2.97%
6.38 18.37%
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重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台。经证监会审核,公司重大资产重组获得无条件通过,本次交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 有效规避同业竞争,同时更好地发挥协同效应。协同效应主要体现在三方面:拿地优势、及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。 双剑合璧,预计扩张速度将进一步加快。大悦城上市以前,平均每2年新增1个项目。上市以后,平均每年1-2个项目。而中粮地产2017年新增住宅项目为10个,因此两者结合发展,也将提升大悦城的扩张速度。基于大悦城未来稳态50个大悦城,相比于当前仅有11个大悦城,商业地产业务未来将会有突飞猛进的增长。中粮旗下地产资源整合后,利于融资渠道的多样化,同时销售实现的快速现金回笼利于新项目的快速获取。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 维持目标价不变,给予增持评级。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增加至16亿元,2019年增加至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持目标价不变,给予增持评级。 风险提示:商业可能有新零售冲击。
华夏幸福 房地产业 2018-11-02 23.88 29.77 1,996.48% 27.07 13.36%
28.59 19.72%
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本报告导读:公司独特的业务模式和异地复制的成功,将分享全国经济增长红利,并逐渐完成区域龙头到全国龙头的蜕变,业绩和估值有望同时得到较大的提升 投资要点:维持增持评级 ,目标价42.50元。维持盈利预测,但由于股本增加,2018/19/20 年EPS 相应调整为为4.18 元、5.42 元、7.14 元。公司产业新城业务异地复制继续提速,与平安集团的战略合作以及和万科的项目合作有望释放更高的业绩成长性,并维持较强的盈利水平。 业绩符合预期,盈利能力略有下降。2018 年前三季度,公司实现营业收入451.41 亿元,同增46.41%;归母净利润78.78 亿元,同增26.49%,毛利率和净利率分别为45.4%和17.5%,较去年同期下降11.1和2.7 个百分点。公司预收款达到1525 亿元,业绩锁定性强。 异地复制步伐继续加速。公司2018 年1-9 月销售面积961.84 万平,同增53%。其中京津冀外实现销售面积443 万方,同增90%,占比达到46%;环南京、环郑州、环杭州区域1-9 月销售面积占比分别达到13%、11%、7%,而环合肥、环武汉区域也开始逐步贡献业绩。 携手平安共创新章,变现能力继续增强。(1)公司与平安在9 月底签署了合作协议,中国平安将为公司提供强大的金融支持,与新兴实业协同发展,不仅有望直接为公司的园区产生新的落地投资额,更是进一步扩张了华夏幸福的招商引资的领域和能力,打造新的产业集群,极大的丰富了公司核心竞争力。(2)公司与万科在京津冀区域的项目合作,是公司将业务结构重心向产业发展服务转移的体现,房地产开发业务作为公司的重要的变现手段,变现能力进一步增强。 风险提示:异地复制落地速度不及预期。
新城控股 房地产业 2018-11-02 25.90 30.23 202.60% 27.97 7.99%
27.97 7.99%
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维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21、6.55元的判断,由于板块整体估值中枢的下移,下调目标价至34.83元,对应2018年9倍PE。公司是地产板块盈利性和成长性的典范,充足的项目储备、优质的资源布局和双轮驱动的商业模式为公司的规模和业绩维持高质量增长保驾护航。 业绩符合预期,未来锁定性强。2018年前三季度,公司实现营收247.94亿元,同增47.10%;净利润31.21亿元,同56.69%。毛利率和净利率分别为38.6%和12.6%,同比增长1.2和0.8个百分点;合同负债999亿,同比(预收款项)大幅增长96.7%,业绩锁定性强。 计划超额完成,拿地速度放缓。2018年超额完成销售计划是大概率事件。前三季度获取土地规划建面约1880万方,支付地价款约为476亿元,土地投资强度为0.3,较2017年大幅下降,拿地速度放缓。 成长性和盈利性的典范,规模和业绩具备高质量增长潜力。从成长性来看,公司储备充足,足以支撑未来至少3年高增长。2018年6月底,公司土地储备达到8644万方,按照1.2万/平的销售均价计算,对应货值超万亿,足够公司未来至少3年的高速扩张。从盈利性来看,公司较低的土地获取成本和优质的储备布局保证了项目整体的盈利能力。2018年前三季度新增储备对应楼面地价仅2500元/平,与现平均售价相比拥有较大的利润空间。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期
万科A 房地产业 2018-10-29 23.71 42.39 350.48% 26.68 12.53%
27.47 15.86%
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本报告导读: 计提资产减值和财务费用率上升使得公司利润率压缩。报表质量和隐含业绩确定性略有下降。预计公司接下来将调整投资力度改善现金流情况。 维持增持评级 ,业绩增速符合预期。截止2018年三季度末,公司归母净利润同比增长26%,略慢于收入的增速50%。公司已售未结资源达3849万方和5524亿元,较年初分别增长30%和33%,同样慢于收入增速。整体来看,由于减值计提影响净利润19.6亿元,使得净利润率低于预期,当前快速结算的可持续性略有下降。维持2018~2020年EPS 不变,为3.36/4.58/6.03元,现价对应PE 为7.0/5.1/3.9倍,目标价53.99元维持。 营收增速超预期,净利润率压缩,受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响,隐含业绩确定性略有下降。1)公司资产减值损失达32.5亿元,同比增长3233.1%,使得归母净利润率被压缩至7.9%,较半年度和去年同期分别下降0.7pct 和1.6pct。三季度部分城市房地产市场有调整,公司计提大量存货跌价准备。2)财务费用率进一步抬升达2.6%,较半年度和去年同期分别提升0.4pct 和1.5pct。 经营性现金流转负,且净负债率大幅提高,报表质量略有下降,预计公司接下来将减少投资力度来改善现金流。公司经营性现金流前三季度为净流出,达257.3亿元,用经营性活动现金流入/销售金额模拟回款率,三季报为68.9%,较半年报64.9%有所改善。同时,公司净负债率从年初8.8%大幅提升至51.2%。随着行业去化压力进一步加大,以及公司偏谨慎的态度,预计接下来公司土地投资力度将减小来改善现金流情况。 催化剂:行业基本面见底使得调控政策具备弹性空间,新业务利润释放。
招商蛇口 房地产业 2018-10-24 18.15 24.17 172.18% 19.88 9.53%
19.88 9.53%
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abl维e_持Su增mm持a评ry]级,维持目标价29.39元,维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测,目标价对应2018年15倍PE。公司是大湾区核心标的,依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,实现高质量高速度的增长。 三季度结算大步飞跃,盈利能力大幅提升。公司前三季度实现营业收入和净利润的大幅增长。同时毛利率和归母净利润率分别为41.2%和24.5%,分别同比提高14.1和10.1个百分点;核心净利润率达到15.6%,同比提高9.1个百分点。三季度单季度结算水平和利润率大幅增长,营业收入和净利润增速分别为80.4%和360.3%。 逆势扩张,进一步扩大资源优势。2018年前三季度,公司实现签约销售面积和金额的大幅增长。同时前三季度拿地总建筑面积近1000万平,总地价814.7亿元,综合权益比例约为66%,逆势扩张。总体投资强度依然保持较高水平,前三季度达到0.70。 大湾区核心标的,资源优势是公司核心竞争力所在。公司在前海蛇口自贸区拥有大量优质的土地资源,是大湾区的核心受益标的。同时公司以蛇口为产业新城基地,与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,依托于产城联动的商业模式,公司能够以较低的成本继续获取新的土地资源,并持续享受产业新城所带来的城市生长的红利。 风险提示:前海片区开发进度不及预期
万科A 房地产业 2018-09-11 23.42 42.39 350.48% 26.00 11.02%
26.68 13.92%
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本报告导读: 万科8月销售和拿地投资双降,预计市场即将进入下行周期。公司继续补充土地库存,合理布局二线和三线,为下一个周期做准备,维持增持评级。2018年8月,公司销售面积257万方,同比下降6.0%;销售金额383亿元,同比增长3.5%。公司权益拿地面积261万方,同比下降31.9%; 拿地金额164亿元,同比下降45.4%。公司单月拿地强度58%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年半年度,公司尚有3693.0万方和5200.5亿元,较年初分别增长24.7%和25.5%,未来两年业绩确定性维持高位。预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持53.99元。 8月销售面积增速转负,预计行业四季度迎来下行期。公司的销售增速自7月份以来开始下行,行业TOP30房企均处于销售增速下行状态,而TOP31-50销售增速持续上行。也就意味着行业的供给在持续加大,需求边际上未放松的状态下,预计很快迎来行业的下行期。 拿地增速下行,主要在于谨慎拿地原则下随销售下行。公司自今年4月份以来进入补充土储库存的周期,截止到8月底,公司土储约9291万方,去化周期约2.6年。8月公司拿地面积和金额分别同比下降31.9%和45.4%,但是拿地力度维持在58%,属于今年以来较高水平。 公司拿地谨慎,主要基于销售回款水平拿地,因此虽然下行但是合理。 8月加大二线城市拿地力度,保障未来项目去化的安全性。销售均价与上月基本持平,拿地均价略有提升。8月公司销售均价14895元/平方米,环比略上涨1.2%。中央政治局会议对房价调控的定调,使得公司短期内房价基本维持该水平。8月公司拿地均价6294元/平方米,同比上涨0.8%,环比上涨7.8%。当前土地市场已逐渐冷却,公司低杠杆水平具备拿地的条件。同时,公司在8月加大了二线城市的拿地力度,二线和强三线城市仍将享受人口流入带来的红利,安全性更强。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
新城控股 房地产业 2018-09-03 25.91 39.34 293.79% 28.66 10.61%
28.66 10.61%
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维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,因此在未来可以持续保持较高的增速。(1)从成长性来看,公司储备充足,进入城市增速加快。而且向市场较好的三四线城市下沉,超万亿的货值足以支撑未来至少3年高增长。(2)公司较低的土地获取成本和优质的储备布局保证了项目整体的盈利能力。2018年上半年公司新增土地储备对应楼面地价仅2634元/平,超半数位于长三角区域,具备较强的发展潜力,且较低的资金成本进一步打开盈利空间。 结算利润大幅增加,盈利能力持续增强。公司2018年上半年实现营业收入157.6亿元,同增39.1%,归母净利润大幅提升122.8%至25.38亿元。同时,公司的毛利率和净利率分别为3 8.4%和16.1%,相比2017年同期分别上升2.1和6.1个百分点,盈利能力持续增强。 依旧保持较高的拿地水平,投资强度有所下降。新城控股2018年上半年实现销售面积和金额大幅增长。公司销售业绩稳步增长,实现签约销售金额953亿元,同比增长94.2%,完成全年年初制定的全年1,800亿销售目标的52.95%。拿地依旧较为积极,整体拿地强大幅下降,储备充足,布局优质,总储备达到8644万方。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2018-08-24 17.10 24.17 172.18% 19.40 13.45%
20.01 17.02%
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公司是行业最优质的资源型标的,不论在存量还是增量资源方面,都拥有无可比拟的竞争优势,全方位多层次的激励机制也将加速公司的规模扩张和业绩释放。 投资要点:维持增持评级 ,维持目标价29.39元,维持2018/19年的EPS至1.91元、2.22元的预测,目标价对应2018年15倍PE。依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,逆势扩张,实现高质量高速度的增长。 2018年上半年业绩靓丽,归母净利润大幅增加,主要是由于公司结转项目的毛利大幅提升和投资收益大幅增加。公司2018年上半年的毛利率和净利率分别为42.7%和33.9%,分别上升17.0和16.0个百分点,大幅提升;同时投资收益达到49.70亿元,同比大增78.41%。 去杠杆下仍保持高速扩张,拿地优势明显。公司2018年上半年实现签约销售面积和金额大幅增长,签约均价也保持平稳上升。在销售增加的同时,拿地更为积极,新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市; 投资强度高达0.80,逆市拿地成效显著,土地储备大幅增加。 依托于产城联动模式和大股东雄厚背景的资源获取优势凸显,较低的资金成本帮助公司继续逆势扩张。 (1)公司新进入的湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。 (2)公司依托于大股东实现横向扩张,并获取优质的项目资源,如收购东风汽车下属东风房地产80%的股权和招商漳州78%的股权。 (3)资金优势进一步体现,综合成本仅为4.87%,极具竞争力,同时也是逆势扩张的保证。 风险提示:前海片区开发进度不及预期。
万科A 房地产业 2018-08-23 23.01 42.39 350.48% 24.57 6.78%
26.68 15.95%
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维持增持评 级,公司收入确定性依然维持高位。因此,维持2018~2020年EPS 不变,为3.36/4.58/6.03元,对应PE 为6.9/5.1/3.9倍,维持增持评级,目标价维持不变。 利润增速符合预期,表内项目毛利率增厚。1)公司上半年竣工面积917万方,带动收入确认1060亿元,由于少数股东权益从27%提升到33%,投资收益占比从11%下降至4%,使得最终归母净利润为91亿元,增速低于收入增速,为+25%;2)毛利润率继续在扩张,达到34%,毛利率的提升可以使得表内业绩确定性继续提升。 新会计准则影响3.7pct 的收入增速和-4.1pct 的利润增速。新会计准则下收入确认变更为控制权转移。2018年上半年公司营业收入多增25.7亿元,营业成本多增34.8亿元,归母净利润减少3.0亿元。对应到毛利润率下降1.7个pct,归母净利润率下降0.5pct。 上半年地产业务依然谨慎,非地产业务扩张明显。1)拿地强度依然保持34%的低位,后续万科地产业务将继续低增长;2)有息负债达到2229亿元,增长+60%,反推公司在非地产业务方面的大幅度增长,主要包括a.物业签约面积4.7亿平方米,实现收入41.6亿元,b.租赁业务,累积获取16万间,开业4万间;c.商业地产,管理项目126个,面积915万方;d.仓储物流,面积626万方,出租率95%。 催化剂:公司拿地重启扩张,或者新业务利润释放。 风险提示。行业融资政策进一步收紧。
保利地产 房地产业 2018-08-16 11.08 19.39 108.05% 12.44 12.27%
13.33 20.31%
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公司当前土地储备8950万方,按照2017年全年2242万方,每年30%增速计算,能够保障2.5年的去化时间,公司发展进入快车道,维持增持评级,目标价为24.27 元,维持2018~2019 年EPS 分别为1.74、2.26元,分别对应PE为6.6、5.1 倍。 顺应行业降杠杆趋势,公司拿地强度开始下降,资产负债表有所修复。 1)上半年公司拿地金额1072 亿元,销售金额2153 亿元,拿地强度为50%,较此前有所下降,净负债率也从2018Q1 的102%下降至93%;2)上半年公司的有息负债达到2545 亿元,增速已回落至7%,同时经营性现金流为-98 亿元,但较一季报的-263 亿元有所好转,考虑到2017 年全年为-293亿元,在去杠杆背景下,公司有望在下半年经营性现金流转正。 新开工超额完成,达到全年71%,预计全年将大幅超预期,同时,竣工仅相当于2016年下半年规模,预计后续维持30%以上增长。1)公司新开工面积2359 万方,同比+85%,推盘意愿超预期,已经达到全年目标3300 万方的71%,预计全年将大幅超额完成;2)公司竣工面积为761万方,仅增长+11%,占全年目标1900 万方的40%,若要达到全年竣工计划,则下半年竣工增速将达到31%。考虑到2017 年开始公司销售进入快车道,半年度销售增速平均超过30%,对应后续业绩释放将提速。 公司正在进入快车道,在聚焦刚性需求和改善需求的住宅开发主业时,一主两翼战略逐步为下一个时代布局,综合实力前三有保障。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2018-08-09 21.07 42.39 350.48% 24.57 16.61%
26.00 23.40%
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未来差异化发展下应该给予差异化估值 合理估值:公司历史估值底部在2014年3月,为5.2倍。2015年以来公司估值在8.5倍~19倍之间波动。随着行业进入以需求主导的市场, 房企差异化发展应给予差异化估值和定价,而非行业统一逻辑。短期尚未成熟,预计公司新业务开始拉动营收增长时,逻辑需要切换。 投资建议:预计公司2018~2020年EPS为3.36、4.58和6.03元,分别增长32%、36%和32%。目标价格56.10元,维持增持评级。
万科A 房地产业 2018-08-08 20.35 42.39 350.48% 24.57 20.74%
26.00 27.76%
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维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 7月销售增速放缓,行业供给加大对公司个体的去化压力加大。7月公司销售增速出现放缓,我们认为主要在于行业供给的加大会影响到单个公司的销售。随着政治局会议对房价调控态度的重申,房企与政府的博弈告一段落,融资端没有边际放松的预期,因此三季度能看到供给的加大换取现金流和偿债。 拿地放缓,受行业融资影响较大;但是拿地力度加大,为新周期做准备。7月公司拿地开始放缓,主要受行业拿地融资端收紧影响。公司单月拿地力度达110%,累计1-7月的拿地力度为53.8%,大幅提升。公司自3月份以来进入到补库存阶段,截止7月底,公司库存为9192万方,去化周期约2~3年。按照历史的拿地节奏看,2010年拿地力度最高,距离新周期2012年初接近2年;然后是2013年拿地力度最高,距离新周期2014年6月底的话差不多1年半,然后再是2017年下半年和现在。当前的补库存是为下一个周期做准备。 拿地均价同比下滑,主要受结构因素影响,7月加大了三线城市的拿地占比。今年以来公司加大了二线城市和强三线城市的土地布局,累计前7月平均楼面价为5390元,同比下降31.5%。其中,二线城市面积占比54.8%,金额占比58.2%;三线城市面积占比43.1%,金额占比36.5%。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示:2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
华夏幸福 房地产业 2018-08-08 22.61 -- -- 25.62 13.31%
26.08 15.35%
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华夏幸福的利润增速和盈利能力在地产公司中首屈一指。自上市以来,净利润增速一直维持在30%以上的增速,预计这一增长势头仍将持续。从长期来看,公司产业新城的业务发展模式可以继续获取地价持续上涨带来的收益,而与传统开发不同的是,这部分收益不仅是公司领先的布局而获取的被动收益,更多的是公司通过产业发展的模式所获取的主动收益。 由初立到腾飞,公司经历了三个阶段 第一阶段:2002年-2012年,重点园区由初创到成熟。2002年6月,固安工业园区奠基成立,公司开启产业新城事业领域,公司在2007年签约了大厂潮白河工业区。自此在产业新城模式上展开了长期的探索,这一与政府共赢的模式也逐渐走向成熟。 第二阶段:2012年-2016年,园区布局稳步扩张,产业发展突飞猛进,实现由城向产的转换。随着公司2011年借壳国祥股份上市,公司迎来了全新的发展时期。一方面,老园区的成熟为公司的产业发展服务提供了载体,公司不断有重大投资项目落地;另一方面,公司的园区布局也进入快速扩张期,公司不断有新的项目落地,成为A股公告最为频繁的上市公司之一。 第三阶段:2017年-至今,异地复制成效初现,全国布局多点开花。尽管环京房价大涨为公司带来了可观的利润和增速,但是2017年环京调控后的萧条也为公司敲响了警钟,收入和布局过于集中容易拖累公司整个的经营计划。因此,公司的异地复制在2017年大幅提速,到2018年上半年,公司京外销售面积大幅增长302%,非环京区域总销售面积比例达到了44%。 估值--PE估值处于低位 公司的PE估值处于历史较低水平,公司业绩承诺的2018/19/20年的净利润增速分别为30%/27%/24%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元。 估值--新模式下,理应享受更高的估值 公司的估值一直与传统的住宅开发龙头相近。我们认为区别与传统的住宅开发模式,公司的未来的盈利主要来源于土地增值部分的收益,理应享受更高的估值。 公司产业新城模式一方面与都市圈的发展趋势紧密契合,带来旺盛的需求的同时,公司同时能够获取大量的潜在储备; 公司达到与政府双赢,共享区域经济增长的红利,在经济带动房地产的顺周期环境下,公司能够获取最大的受益。 丰富潜在的储备和独特的盈利模式为公司提供成长性和盈利性的支撑,公司有望取得高于龙头平均水平的盈利性与成长性,因此公司有望取得高于住宅行业的估值水平。
新城控股 房地产业 2018-08-02 28.15 39.34 293.79% 26.53 -5.75%
28.66 1.81%
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公司上半年业绩靓丽,具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。 评论: 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司2018年上半年业绩增速符合预期。2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。主要由于结算金额和投资性房地产公允价值变动所致。 预计超额完成销售计划,千亿销售之上拥有更广阔的空间,具备较高的成长性。(1)公司2018上半年实现销售额953亿元,同增94%,按照上半年的势头,公司有望超额完成全年的销售计划。根据克而瑞的数据,公司2018年上半年销售金额排名第8,比2017年的第13位更上层楼。(2)公司将品牌标识从Future Land改为Seazen,在砥砺前行25年后,成为新冲击世界500强的开始。从公司的战略上来看,公司未来仍然会将成长和发展作为核心战略,sea代表新城海纳百川的战略布局和上善若水的企业社会责任;zen,是东方文化“禅”的英文翻译,是新城的内在精神,体现新城在高速发展中秉持踏实的态度前行,思而奋进,寻找“快”与“远”的平衡。并将在养老、教育、儿童乐园、电影院线、物业等新赛道上继续发力 “高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的成长性和盈利性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快,2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个,目前布局81个城市。第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为资源获取和利润空间打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,预计2018年将再增18家。第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为扩张腾挪出利润空间。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名