公司2018年上半年实现营收1578.87亿元,同比增长25.3%,归属上市公司股东净利60.56亿元,同比增长30%,EPS0.5元; 业绩高增长,财务结构进一步优化 报告期公司营收增长主要得益于建筑板块规模的快速增长,上半年建筑产业营收同比增长45%,占比达到47%(内部抵消前)、首次超越地产板块,而地产营收增速平稳,同比增速为11%、占比42%(内部抵消前)。报告期归母净利增速高于营收,主要原因为:1、地产结算毛利率提升,同比扩大3.12个百分点至26.11%;2、投资收益大幅增长,报告期处置金融资产使得投资收益同比增长47%。管控方面,公司继续推进降费增效,报告期综合销售管理费率3.1%(销售额口径),同比收窄0.1个百分点。 财务方面,报告期公司杠杆率进一步下降,2018年中期末净负债率为180%,较2017年末下降下降26个百分点。此外,公司强化现金流管理、积极拓展融资渠道,如上半年发行15亿美元债、15亿人民币债等,地产销售回款率达到91%(较17年底提高11个百分点),综合融资成本为5.33%(较17年底提升0.14个百分点)、维持在行业较低水平,上半年实现经营性现金流量净额262亿元,同比增长119%,达到历史同期最好水平。 地产销售稳中有升,土地拓展相对积极2018年上半年公司实现房地产销售额1627.2亿元、同比增长22.3%,销售面积1349.3万平、同比增长29.8%,其中住宅占比69%、商办31%(销售额)。展望全年,公司可售货值充裕且主要集中在下半年(全年可推5000亿元以上、60%集中在下半年),叠加当前仍可观的去化率,我们预计2018年公司销售有望向4000亿元发起冲击拿地方面,上半年公司新增60个项目,规划建面2489万平、总地价464亿元,同比增速分别为234%、143%,楼面价1864元/平,同比下降约27%。上半年公司拿地成本下降主要原因在于布局城市能级的下沉:上半年三四线新增项目建面占比为79%(去年同期为34%)。下半年趁着土地溢价率下行的窗口期,公司将充分发挥综合拿地能力,夯实土储优势。 多元产业协同并进,发展能级继续提升上半年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,上半年新签合同金额1550亿元、同比增长75%,同时适应市场变化、着重调节业务结构,加大了EPC和施工总承包项目比重,有选择性地承接PPP项目。大金融方面,围绕资金端和资产端,聚焦市场化融资募资并取得明显成效,成功参与寒武纪、蚂蚁金服等项目投资,上半年实现利润总额15.5亿元,同比增长182%。 盈利预测与投资评级公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。我们预计公司18、19年EPS为0.92、1.12元,对应PE倍数6.9、5.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期等。

公司2018年上半年实现营收595亿元,同比增长9.3%,归属上市公司股东净利65.05亿元,同比增长15.1%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长上半年公司净利增速高于营收主要原因:1、报告期结算毛利率提升:随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产结算毛利率同比扩大5.63个个百分点至35.27%;2、合作项目步入结算,投资收益增加;上半年投资收益同比增长66.7%,占净利润比重同比扩大2.2个百分点至10.1%。 结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。 销售方面,公司1-7月实现销售额2392亿元,同比增长46.6%,7月单月销售额239亿元,同比增长44.2%。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地相对积极,杠杆率稳中有升 上半年公司仍延续了相对积极的土地投资力度,报告期新增项目建面1510万平、总地价1072亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、49.8%,其中拿地金额占销售额比重同比扩大7.2个百分点。从拿地结构来看,上半年公司在城市布局上稳步下沉,三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。从拿地方式来看,公司加大了外延拓展力度,上半年并购、合作等方式新增项目占比达到64%,高于17年全年48%的占比。 由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。

公司今日发布2018年中期业绩快报,报告期实现营收598.7亿元,同比增长9.9%,归属上市公司股东净利64.9亿元,同比增长14.9%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长 上半年公司净利增速高于营收主要原因在于结算毛利率提升及投资收益增加,其中营业利润率同比扩大2.3个百分点至20.8%。从历史数据来看,每年二季度及四季度是公司结算高峰(二季度营收占比在20-25%左右、四季度营收占比在50-55%左右),今年一季度末公司预收账款达到2563亿元,创历史新高,叠加结算毛利率的逐步回升,全年业绩有望保持较快增长。 销售方面,公司上半年实现销售额2153亿元,同比增长46.9%,6月单月销售额602亿元,同比增长58%,其中6月单月销售额创下历史新高。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地仍较积极,融资优势显著 根据每月公告数据,2018年上半年公司新增项目建面1508万平、总地价967亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、45%,其中总地价占销售额比重同比扩大7.3个百分点。从拿地结构来看,报告期公司在城市布局上稳步下沉,强三线、四线城市拓展金额占比分别为31%、14.9%,同比分别缩小7、扩大7.9个百分点,一二线拓展金额占比同比基本持平(54%左右)。 当前行业资金面整体趋紧,公司作为央企地产龙头,融资优势愈发显著:1、较低的融资成本:据我们跟踪,目前公司存量有息负债融资成本为4.86%,较2017年底仅上升0.04个百分点,处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过各类渠道仍可获可观的低成本资金,如18年二季度至今公司已发行45亿元中票,利率为4.88%、4.6%;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.6、5.2x,维持“买入”评级。

公司2017年实现营收30.83亿元,同比增长30.45%,归属上市公司股东净利5.45亿元,同比增长84.4%,EPS0.61元;扣除光大安石并表的影响(16年业绩考虑光大安石),据我们估算,公司2017年营收、归属上市公司股东净利增速分别约为12.7%、35%左右。 业绩超预期,地产结算利润率改善 报告期营收增长主要得益于地产结算规模攀升和不动产资管管理费收入增加,两大业务营收同比增速分别为8.3%、28.2%,占营收比重分别为81.5%、18.5%。归母净利增速较高主要原因:1、地产结算利润率改善:报告期地产结算毛利率同比扩大4.11个百分点,助力地产归母净利同比增长约40%(拆分估算),地产占归母净利比重77%;2、不动产资管盈利稳步增长:随着公司房地产基金在管规模攀升,2017年不动产资管净利同比增速约20%(拆分估算),占归母净利比重为23%,不动产资管净利率为46.6%。费用率方面,由于不动产资管业务相关支出无法与管理资产匹配,相关成本支出列入管理费用,公司2017年不动产资管管理费用占营收比重为27.1%。 房地产未结算货值充裕,资金面状况良好 受去年上海及昆山楼市调控影响,公司房地产销售回落,2017年合同销售额24.3亿元,同比下降31%。价格反面,报告期高端项目前滩后院成交占比提升,推动2017年销售均价同比增长184%至53151元/平。据我们估算,截至2017末,公司未结全部资源约63万平、货值约175亿元(上海占比75%),为未来3年业绩增长提供充足保障。 资金方面,截至2017年度末,公司在手货币资金32亿元,剔除预收账款资产负债率为35.8%,财务状况良好。凭借国资背书,公司融资成本较低,17年末综合融资成本仅为5.39%。报告期公司积极拓宽融资渠道、加大融资力度,随着2018年一季度10亿元的债务定向融资工具发行和银行贷款增加,公司负债率有所上升,2018年一季度末剔除预收账款资产负债率为53.6%,较17年底有所上升18个百分点。 房地产基金业务迅速扩张,受益REITs试点推进报告期光大安石房地产基金管理规模迅速攀升,2017年、2018年一季度末房地产基金在管规模分别为492、503.6亿元,较2016年末分别增长48.2%、51.7%。截至2017年末,光大安石在管项目34个,业态分布为商业35.9%、综合体25.6%、写字楼17.3%、住宅7.8%、工业地产3.2%、其余10.2%(按在管金额),彰显了其多元全面的物业运营管理能力。在今年4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出试点发行REITs。我们认为以住房租赁资产证券化为契机,国内REITs试点工作将稳步推进,光大安石有望充分参与并受益,其“募投管退”的全链条服务优势将进一步强化。 上市公司及大股东一直积极支持不动产资管业务发展,一方面,上市公司已累计出资23.3亿元认购光大安石相关基金份额,后续仍将加大对资管业务的支持力度;另一方面,大股东上海光控在2017年4月6日至2018年4月6日期间累计增4.89%公司股份,耗资8.32亿元,充分彰显大股东对公司未来发展信心。 盈利预测及投资评级 公司未结算房地产资源充裕,未来3年业绩增长保障有虞;旗下光大安石是国内领先的房地产基金管理公司,致力于打造中国版“凯德”,受益于REITs试点推进。我们预计公司18、19年EPS分别为0.69、0.82元,对应PE倍数为17.3、14.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产基金规模增长不及预期;上海楼市调控大幅收紧等。

公司2018年一季度实现营收201.3亿元,同比增长12.41%,归属上市公司股东净利18.96亿元,同比增长0.26%,EPS0.16元; 业绩表现平稳,销售延续高增长 报告期公司营收增速高于归母净利主要原因在于结转项目权益比例下降稀释了归属上市公司股东净利,2018年一季度少数股东损益占净利比重同比扩大了8.4个百分点。毛利率方面,报告期高毛利项目结算占比提升,助力综合毛利率同比扩大1.47个百分点至39.79%。 销售方面,公司2018年一季度再创佳绩,1-3月签约额869亿元,同比增长51.4%。公司保持积极的推盘策略,3月新推货值同比增长59%,一季度累计推货859亿元,3月新推盘去化率维持在75%的高位。展望全年,公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算),后续仍将保持积极的推盘力度,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 拿地积极进取,融资优势逐步凸显 2018年一季度公司延续了相对积极的拿地力度,新增新项目建面717万平,总地价488.63亿元,拿地金额占销售额比重为56%,同比扩大4个百分点。从拿地结构来看,公司坚持一二线为主的布局策略,报告期一二线拓展金额占比71.5%;从拿地方式来看,并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一,2017年并购等方式获取项目占比达到48%,并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购,公司资源护城河正快速构建。 财务方面,由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金,公司杠杆率稳中有升,2018年一季度末公司净负债率较去年底上升15个百分点至102%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下,公司作为央企的资金优势正逐步凸显:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本4.82%,同比扩大0.13个百分点,但仍为行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 盈利预测及投资评级我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为8.0、6.3x,维持“买入”评级。 风险提示:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。

公司概览:供应链与地产双轮驱动的厦门国资龙头 公司是厦门最大国企之一,厦门国资委持股比例45.9%。公司主营业务为供应链运营和房地产开发,其中供应链主要是钢材、矿产、浆纸、汽车四大品类,房地产主要由联发集团(持股95%)和建发房产(持股54.65%)经营。供应链一直是公司营收主要来源,2017年占比达到86.2%;随着2011年大宗商品价格下跌及2015年以来的楼市回暖,近年来地产对利润贡献逐步加大,2017年毛利占比达到55.2%。 供应链:逆周期增长,大宗商品回暖、利润弹性彰显 公司是福建最大的贸易类企业之一,2007年开始从传统贸易商逐步转型为现代供应链运营商,盈利从主要依靠价差变为稳定的服务费,风险敞口更小、经营更稳健。自2011年开始,大宗商品价格进入5年的熊市,期间公司供应链营收增长45%、但净利下跌26%,主要原因是净利率大幅下滑。大宗商品熊市期间公司业务量逆势高增长,2012至2015年钢铁销量、营收复合增速为32%、10.2%。公司具备较强的抗周期能力,我们认为和两方面优势有关:1、较强的风控能力;2、较高的下游客户分散度。随着2016年以来大宗商品价格持续回暖,公司供应链盈利能力回升,2017年营收、净利增速分别为64%、37%,规模及增速均创多年来新高。不过由于价格大涨导致货值增速高于服务费(真正收益来源),使得供应链净利率继续下滑。展望2018年,我们认为大宗商品价格涨幅将有所收窄,净利率预计企稳。 房地产:土储丰厚、销售发力,业绩稳步释放 截至2017年末,公司权益货值接近2000亿元,主要位于热点城市及周边辐射区域,二线及强三线城市占比近70%。凭借充沛优质的土储,公司多年来销售稳步增长,2017年销售额457.6亿元,同比增长53%,规模及增速创2011年以来新高。展望2018年,公司可售货值充裕,全年可推货值预计1400亿元左右,叠加当前仍较高的去化率,我们认为公司今年销售额有望冲击800亿元大关。得益于销售快速增长,公司积累了丰富的已售未结资源,2017年已售未结货值达到277.2亿元,潜在净利32亿元(接近17年地产净利的90%),为公司今年的业绩增长提供较高保障;同时随着2015至2017年行业回暖期销售项目陆续结转及存货中资本化利息金额占比下降,公司利润率进入修复期(2017年净利率同比扩大2个百分点)。拿地方面,自2016年开始,公司拓展从谨慎转为积极,2017年权益地价占权益销售额比重达到107%,杠杆率随之攀升,2017年净负债率达到91%,不过融资成本仍处于行业较低水平,2017年末在4.5-6%之间。 一级土地开发:潜在利润丰厚,但兑现时间存在不确定性 公司一级土地开发项目位于厦门岛内后埔枋湖片区,对应规划建面119.48万平。项目区位优越,据我们估算,按照目前市场条件,土地二级招拍挂后潜在可贡献的归属上市公司股东净利在65-75亿元左右,但考虑土地出让进度本身的不确定和当前土拍价格限制的政策,公司一级土地开发业绩的兑现时间和进度尚存在较大不确定性。 估值及盈利预测 据我们测算,公司RNAV为17.36元/股(含一级土地开发、不含供应链),较目前股价折让37%,具备充分的安全边际。我们认为153未来2-3年公司供应链业务量仍将平稳增长、地产进入收获期的,但一级土地开发业绩兑现时间不确定性较大,故盈利预测时暂不考虑。我们预计公司2018-2019年EPS为1.44、1.65元,对应当前PE倍数为7.4、6.4x,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示事件:大宗商品价格大幅下跌风险、房地产调控进一步收紧、公司房地产销售及利润率改善不达预期、一级土地开发业绩兑现低于预期。

公司2017年实现营收2901.7亿元,同比增长17.4%,归属于上市公司股东净利90.38亿元,同比增长25.4%,EPS0.74元; 业绩增长超预期,财务结构进一步优化 报告期公司营收增长主要得益于大基建业务的快速发展,2017年大基建营收同比增长36.85%、占比达到41%,而房地产营收则小幅增长,2017年同比增长3.72%、占比49%。报告期归母净利高增长主要原因:1、报告期地产结算毛利率提升,同比扩大2.71个百分点至23.36%;2、财务费用大幅下降,报告期汇兑收益大幅增加,财务费用同比下降44%。管控方面,报告期公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采,综合降本率达到27%。 资金方面,报告期公司拿地力度有所收缩(金额),杠杆率进一步下降,2017年末公司净负债率206%,较2016年末下降81个百分点;另一方面,报告期公司强化现金流管理,积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,融资成本进一步下移至5.19%(同比收窄0.26个百分点),销售回款率达到80%,全年实现经营性现金流量净额589亿元,创历史最好水平。 销售平稳增长,拿地增量不增价 2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高。2018年一季度公司销售额486亿元,同比下降17%,一季度销售下滑和公司供货较少有关,一季度新推货仅300万平、而同期销售面积为414万平。展望全年,公司可售货值充裕(全年可推货值接近5000亿元),我们认为2018年公司销售仍有望实现平稳增长。 拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价592亿元,同比增速分别为35%、-38%,楼面价约2500元/平,同比大幅下降约55%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。 多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式 2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年新增合同金额1941亿元,同比增长100%。凭借“大平台、大项目、大协同”优势,中大项目拓展效果显著,先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进,全年累计利润总额20亿元。 此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。 盈利预测与投资评级 公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。我们预计公司18、19年EPS为0.87、1.01元,对应PE倍数7.0、6.1x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期等。

公司2017年实现营业收入208.1亿,同比增长0.14%,归属于上市公司股东净利润19.47亿元,同比增长92.55%,EPS1.14元。 业绩承诺兑现,销售表现亮眼 报告期公司归母净利增速较快原因:1、投资收益大幅增长:公司在17年11月完成对江苏东恒海鑫置业100%股权及债权的转让,增创归母净利润约9.4亿元;2、少数股东损益占净利比重下降:报告期结算项目权益比上升使得少数股东损益占净利比重同比收缩10.3个百分点;3、费控能力进一步强化:2017年公司销售管理费用率为4.27%,同比收窄0.59个百分点。公司重组购买标的农房集团及农房置业2015至2017年实际完后扣非归母净利润分别为36.9、3.06亿元,累计完成率分别为105%、311%,重组三年业绩承诺超额兑现。毛利率方面,受结转结构影响,公司2017年结算毛利率同比收窄0.52个百分点,但随着上海及江浙核心城市项目陆续进入结算,我们预计2018年公司毛利率有望修复上行。 销售方面,公司2017年实现签约销售额236.62亿元,签约销售面积218.53万方,同比增长分别为24.98%、14.63%,销售回款率达到98%。展望2018年,公司可售货值充裕,可推货值接近400亿元、其中70%集中在长三角区域(根据年报项目表估算),我们认为公司销售今年有望实现平稳增长。 多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化 报告期内,公司充分整合各方资源优势,积极通过保障房项目、城中村改造、城市更新、租赁住房、兼并收购等多元化方式拓展资源,2017年新增土储面积94.25万方,同比增长78.67%,其中,招拍挂占比72%,并购方式占比28%。从拿地结构来看,新增土储主要分布在上海及周边二三线城市,长三角占比达到90%(按金额)。 财务方面,公司通过积极的财务运作,使得杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为133.36%,较2016年底下降了22.21个百分点。融资成本方面,公司通过多元化的融资渠道及上海国资背书,进一步降低了融资成本,如2017年8月发行15亿中票(利率为5.15%)、18年2月成功发行8.8亿元的CMBS(利率区间为5.99%~6.99%)、申请注册不超35亿元永续债等,2017年末公司整体平均融资成本为5.35%,较2016年下降1.2个百分点。 业务拓展多元化,加速产业间协同整合 公司通过对海博物流集团的资源整合,全力打造冷链物流产业链,目前,公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。1、物流板块:重点推进“冷链产业链”的培育,全面构建技术创新、结构优化及产业链延伸的发展格局;2、供应链板块:通过特有的“会所实体”经营模式“光明919”项目,可为经销商提供个性化服务;3、菜管家板块:积极发挥自有冷链配送电商平台优势,以地产产业多元化、城市服务及互联网的结合为突破口,服务于房产销售、商业经营、物业服务的一站式平台。 盈利预测与投资评级 公司发展迅速,2017年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.90元、1.00元,对应PE倍数为7.30X、6.57X,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。

公司2017年实现营收1463亿元,同比下降5.46%,归属上市公司股东净利156.26亿元,同比增长25.8%,EPS1.32元; 业绩超预期,销售提速发力。 报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响,公司营收规模有所下降,但公司归母净利增速超预期,主要原因为:1、2015至2016年市场回暖期销售项目进入结算期,公司结算毛利率同比扩大2.48个百分点至30.5%;2、报告期结转项目权益比例上升,使得少数股东损益占净利比重同比回落6.7个百分点至20.6%;3、合作项目陆续结转推动投资收益上升,同比增长了34.8%。销售方面,公司2017年实现签约金额3092.3亿元,同比增长47.2%,增速创2010年以来新高,其中一二线城市占比达到82%;集中度方面,2017年公司市占率达到2.31%,较2016年扩大0.57个百分点,市场份额稳步提升。2018开年以来,公司可售货值充裕、推货积极、叠加当前较高的去化率,一季度销售再创佳绩,1-3月签约额869亿元,同比增长51.4%,展望全年,公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算),后续仍将保持积极的推盘力度,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 拿地积极进取,融资优势逐步凸显。 公司自2016年四季度以来加大扩张力度,2017年新增土储建面4520万平,同比增长88%,占同期销售面积的202%,总地价2765亿元,同比增长128%,占同期销售额比重为89%,拿地规模和总价均创历史新高,进一步夯实公司土储优势。从拿地结构来看,2017年公司加大了三大城市群中的强三线城市布局(但一二线仍占大头),其中一二线拓展面积占比达到63%、三四线占比同比扩大7个百分点至37%;从拿地方式来看,并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一,2017年并购等方式获取项目占比达到48%,并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购,公司资源护城河正快速构建。财务方面,由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金(报告期净增有息负债924亿元),公司杠杆率稳中有升,2017年底公司净债率同比扩大31个百分点至86%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下,公司作为央企的资金优势正逐步凸显:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本4.82%,同比扩大0.13个百分点,但仍为行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展。 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为7.8、6.1x,维持“买入”评级。

业绩略超预期,销售表现亮眼 报告期公司净利增速较快原因:1、成本管控能力不断强化,2017年公司销售管理费用率为3.8%,同比收窄1.8个百分点;2、毛利率小幅扩大、盈利能力稳步提升,2017年综合毛利率同比扩大0.07个百分点,其中住宅产品(营收占比76%)结算毛利率同比扩大5.3个百分点(主要系华中、华东地区结转项目毛利较高)。展望2018年,随着2016年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,我们预计公司毛利率将继续修复上行。 销售方面,公司2017年实现销售额581.5亿元,销售面积609.3万平,同比增长93%、116%,超额完成2017年初500亿目标。据我们跟踪,公司2018年可售货值在1500-1800亿元,全年有望突破1000亿元销售大关。 多元化方式积极拓展,财务结构持续优化 根据公司公告,公司2017年累计投资土地超200亿元,新增货值约800多亿元,楼面均价在3351元/平左右,拿地成本控制较为理想。 从拿地方式看,公司积极通过合作、股权收购等多元化方式拓展资源,根据2017年报,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比超过85%。 从拿地区域来看,公司近年来加大了二线乃至强三线城市布局,2017年新增土储(按建面)中一线、二线、三线城市占比分别为0.79%、52.56%、46.75%,而2016年新增项目90%以上集中在二线城市财务方面,通过公司财务运作,杠杆率有所下降,公司2017年末净负债率为91.53%,较2016年底下降了30.65个百分点。融资成本方面,2017年公司积极拓宽融资渠道,优化债务结构,报告期公司成功发行30亿永续中票、购房尾款ABN13.9亿元、购房尾款ABS9亿元批文,融资成本也由2016年的9.06%降至2017年的7.19%。 股权激励+跟投调动员工积极性,高增速业绩承诺彰显管理层信心。 公司给予核心23位高管及业务骨干12804万份股票期权,占总股本6%;同时年中公布的“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园一致,高于万科、金地的10%。到位的激励机制,将有效调动全员积极性。另外,股权激励的行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,三年业绩复合增约55%(2017至2020年),彰显管理层对公司扩张的信心。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年销售保持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业。公司土储丰富,积极进行全国布局,股权激励及“蓝色共享”员工事业合伙人计划进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为高速增长的持续性打下基础。我们预计18/19年EPS为1.05元、1.58元,对应PE倍数为9.47x、6.29x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧等。

事件;公司今晚发布公告,2018年1-2月实现销售额533亿元,同比增长85%;实现销售面积374.4万平,同比增长71.6%; 淡月销售超预期,充足货值夯实成长弹性 公司公告1-2月销售额为533亿元,较之前克尔瑞公布的506亿元高出5.3%,其中2月单月销售216.5亿元,同比增长60.7%,2月高弹性部分得益于去年低基数。据我们跟踪,公司全年总可售货值接近4700亿元,1月新推盘去化率仍维持在75%左右的高位,全年可售货值充裕,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 投资节奏张弛有度,央企背书强化融资优势 根据公司公告,2018年1-2月公司新增项目建面约384.9万平,总地价185.6亿元(不含海外项目和旧改项目改造成本),同比增速分别为-18.3%、-10.1%,在经历了2017年较大力度的拓展之后,短期公司投资节奏有所放缓。从拿地区域来看,2018年1-2月新增项目49%位于二线及强三线城市(按建面),区域禀赋优质。 如我们在《业绩、规模、融资的确定“三重击”,给予确定性的估值溢价》报告中强调的,在整个行业流动性收紧背景下,我们认为公司凭借央企背书,具备明确的融资优势:1、较低的融资成本;2、相对多元的融资渠道:3、3、较低的信托等非标融资依赖度。 盈利预测及投资评级 公司具备确定的业绩、确定的规模增长、确定的融资优势,作为板块最具确定性的标的之一,我们认为公司应享受确定性的估值溢价,预计18、19年EPS为1.7、2.24元,对应当前PE为9.15、6.9x估值,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。

自我们2017年11月13日发布公司深度报告《业绩拐点已临、规模增长可期》以来,对于公司资源拐点(17年11月底收购保利香港50%股权)、机制拐点(17年12月实施跟投机制)、规模拐点(17年销售额突破3000亿)、业绩拐点(17年净利增速26%超预期)的判断先后印证,公司成长步入快车道。站在目前的时点,我们认为公司具备业绩、规模、融资的确定”三重击“,应享受确定性的估值溢价: 结算高峰、利润率改善带来确定业绩 和多数地产龙头股一致,公司未来两年较高的业绩确定性来源于:1、2016至2017年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,带来利润量和质的改善,一方面结算规模稳步攀升,增强业绩锁定度,截至2017年三季度末,公司预收账款/前四季度营收比重达到161%,高于板块131%的平均水平,另一方面,公司毛利率迎来修复上行期,2017年公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、项目权益比趋于稳定,少数股东损益对净利分流下降,17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点。 充沛土储、相对“低基数”规模带来确定增长 2017年积极拓展,公司土储规模稳步攀升,2017年公司新增项目规划建面达到4755万平,是同期销售面积的2.12倍,据我们估算,截至2017年末,公司总可售货值接近1.3万亿,土储充沛。在2017年12月的股东大会上,董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,与行业目前TOP3碧桂园、万科、恒大已经突破5000亿的年度销售体量相比,公司规模基数“相对较低”,2017年销售额为3092亿元,因此我们认为在3000亿跨越至5000亿的过程中,公司规模的腾挪空间、增长的确定性相对更大。 去杠杆下央企背书带来确定的融资优势 自2017年以来,行业整体去杠杆趋势明确,从房企主要的融资渠道来看:1、银行开发贷规模持续收缩,2017年末全国地产开发贷余额为1.3万亿元,同比下降10.3%,连续两年下降;2、从债券发行规模来看(公司债、中票、短融),2017年房企发债2497亿元,同比下降72%,其中公司债降幅达到90%;3、从信托等非标渠道来看,随着银行、债券等渠道收紧,房地产信托在2017年再度爆发,根据用益信托网数据,2017年房地产信托发行额达到6378亿元,同比增长133.4%,2018年1月发行额543亿元,同比增长173%,虽然目前信托融资相对畅通,但从资金成本来看,18年1月发行信托年化收益率达到7.63%(17年全年为7.1%),相较公司债(2018年1月发行利率为5.98%)、银行开发贷(基准利率上浮10-20%,接近6%),信托融资成本偏高。 在整个行业流动性收紧背景下,我们认为公司凭借央企背书,具备明确的融资优势:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本约4.9%,较2016年扩大约0.2个百分点,但仍处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2017年10月发首单央企住宅租赁类REITs获批(规模50亿)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:公司2017年前三季净增借款余额830.62亿,其中银行贷款和债券占比达到80.3%,信托贷款和保险债权计划比重仅19.7%,侧面反映了公司较高的资金利用效率。 给予确定性的估值溢价,维持“买入”评级 公司具备确定的业绩、确定的规模增长、确定的融资优势,作为板块最具确定性的标的之一,我们认为公司应享受确定性的估值溢价,预计18、19年EPS为1.7、2.24元,对应当前PE为10.8、8.2x估值,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等

公司今日发布2017年业绩快报,2017年实现营收1450.4亿元,同比下降6.3%,归属上市公司股东净利156.8亿元,同比增长26.3%,EPS1.32; 业绩大超预期,销售提速发力 报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响,公司营收规模有所下降,但公司归母净利增速大超预期,主要原因为:1、报告期结算项目毛利率回升且投资收益增加,公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、本期结转项目权益比例上升(17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点)。 销售方面,公司2017年实现签约金额3092.3亿元,同比增长47.2%,增速创2010年以来新高,2017年公司市占率将达到2.31%,较2016年扩大0.57个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(截至2017年三季度末,我们预计公司总未售货值接近1.2万亿元),叠加当前仍较高的去化率,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击 拿地积极进取,国资整合持续推进 公司自2016年四季度以来加大扩张力度,2017年新增土储建面达到3968万平,同比增长102%,占同期销售面积的177%,总地价2591亿元,同比增长120%,占同期销售额比重为84%,拿地规模和总价均创历史新高,夯实公司土储优势。从拿地结构来看,2017年三四线新增项目建面占比达到55%,同比上升了11个百分点,其中多为长三角、京津冀、珠三角等的强三线城市。 此外,公司2017年上半年完成对中航集团20个房地产项目的整合,2017年11月又以51.5亿元收购保利香港50%股权,对外、对内的资源整合均获突破性进展。随着同业竞争问题的逐步解决、央企资源整合的推进,公司有望持续获得国资优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。 激励机制升级,未来成长再添动力 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力!0%,其中云计算服务收入占预计达到全年总收入的50%以上,约为11.84亿元 盈利预测及投资评级 公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期。鉴于2017年公司业绩的超预期,我们上调公司盈利预测,预计公司2018、2019年EPS为1.7、2.24,对应PE倍数为9.2、7.0x,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等

业绩增长超预期,降费增效进行时 根据业绩快报,2017年公司营收增长主要得益于大基建业务规模迅速增长(17年前三季大基建营收占比43%,同比增速50%),而房地产结算收入小幅增长(17年前三季地产营收占比45%,同比增速22%)。但由于报告期地产结算项目毛利率显著提升(17年营业利润率同比扩大0.7个百分点),进而带动整体业绩表现的超预期。 资金方面,截至2017年三季度末,公司净负债率248%,较2016年末下降39个百分点,同时公司积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,助力融资成本从2017年初的5.45%降至2017年三季度末的5.19%。 成本管控方面,公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采并取得初步成效,综合降本率达到27%,2017年前三季度售管理费用率同比下降0.02个百分点至3.23%。 销售彰显弹性,拿地增量不增价 2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高,同时销售质量仍稳步提高,回款2451亿元,同比增长20%,回款率达到80%,销售权益比例为96%,远高于同行;销售产品结构继续优化,17年前三季住宅销售额占比达到64%,较16年底提高3个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(2017年新开工同比增长52.5%,2018年全年可推货值预计5000亿元),我们预计公司2018年销售额有望实现20%左右增长。 拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价584.4亿元,同比增幅分别为34.6%、-37.9%,楼面价仅2513.5元/平,同比大幅下降54%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。 多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式 2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年前三季度新增订单金额1400亿元,同比增长92%,凭借“大平台、大项目、大协同”优势,市场拓展长效显著先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。 此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。 盈利预测与投资评级 公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。由于17年业绩超预期(较我们之前预测高出12个百分点),我们上调公司2018-2019年业绩预测,预计公司18、19年EPS为0.93、1.18元,对应PE倍数10.1、8.0x,将公司评级由“增持”上调至“买入”。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期。

自去年上半年公司管理层履新以来,公司一直加快推进机制创新、管控优化等变革,我们认为公司基本面正迎来积极变化;n多管齐下提效增益,盈利能力或逐步改善 公司2017年前三季度综合毛利率及净利率分别为21.4%、4.4%,同比分别回落7.2、2.3个百分点,利润率下降主要是项目结算周期、财务费用攀升等因素造成。但经过去年多方面的调整,我们认为公司盈利能力已逐步具备改善条件,主要逻辑:1、16至17年行业回暖期销售项目逐步进入结算,毛利率将企稳修复; 2、强化成本管控:公司去年陆续收购南港、创地和森泰然园林等施工设计公司,构建完成产业链,并进行集中采购和供应链融资,提高产品标准化率,进一步降低成本; 3、加快项目周转:公司2016年存货周转率为26%,较业内龙头碧桂园(16年为57%)等有较大提升空间,通过实施跟投机制(新项目净现金流回正时间不能长于12个月)、增加“短平快”的招拍挂项目等措施,我们相信公司周转效率将迎来大幅提升; 4、调整并购力度、控制财务费用:公司自2015年开始在并购市场发力,2016年新增土储中85%来自股权收购(按建面,并表口径),但并购项目攀升也带来慢周转、高财务成本的问题(这类项目很多由于历史遗留问题导致不能马上开工,16年、17年前三季公司财务费用增速分别为79.3%、72.8%),在一定程度上拖累公司近年业绩。因此,公司在去年下半年调整扩张策略,收缩了并购规模,2017年上半年、下半年并购占比分别为77.8%、9.6%,我们认为这有助于财务费用的下降。 增加三线城市布局,充沛土储助力跨越式成长 在今年中报中公司披露将在下半年实行“三全”战略,全区域、全方位、全业态进行资源拓展和布局,据我们统计,公司2017年新增土储1227.75万平、总地价623.4亿元,同比增长21%、83%,楼面价5077元/平。从拿地区域来看,2017年公司三线城市新增项目地价占比达到58%,创历史最高水平,表明公司在加大对华东沿海、中西部省会周边等强三线城市布局。 经过近两年积极拓展,公司土储充沛,据我们跟踪,总计储备货值4800亿元,满足开发条件的货值超3000亿元,且主要位于长三角、珠三角、大福建等经济发达区域,为公司未来增长夯实基础。根据CRIC数据,公司2017年实现销售额915亿元,同比增长约88%,展望2018年,公司可售货值充裕(可供货值约2400亿元),叠加当前公司较高的去化率,我们预计公司今年销售额有望实现60%以上增长。 多渠道谋求资金突围,助力财务结构优化 近年来公司加大了土地投资力度,且16年四季度以来行业流动性逐步收紧,公司杠杆率进一步攀升,截至17年三季度末,公司净负债率较16年底攀升25个百分点至281%,但公司融资成本较去年有所下降,2016年末末融资成本同比收窄1.64%个百分点。此外,公司虽在去年下半年终止了定增发行,但仍公司积极开拓融资渠道,创新融资方式,通过房地产基金(先后设立200亿)、商业地产抵押贷款ABS(拟发行8.4亿元规模)、物业费债权和购房尾款ABS(14.9亿元)、中票(已发行42亿元)和境外美元债发行等方式助力公司突破资金瓶颈。 盈利预测和投资评级 公司在管理层履新之后,积极推进机制创新、管控优化、提升经营能力,近两年拿地积极进取,充沛土储保障未来成长;而通过多元化融资手段,公司杠杆率亦有望稳中有降。我们认为公司基本面正逐步迎来向上拐点,预计公司17、18年EPS分别为0.47、0.75元,对应PE18.6、11.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩和销售不及预期、杠杆攀升及融资成本大幅上移等。